Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 31 lipca 2015 roku

Sąd Okręgowy w Bydgoszczy II Wydział Cywilny Odwoławczy

w następującym składzie:

Przewodniczący: SSO Ireneusz Płowaś (spr.)

Sędziowie: SO Irena Dobosiewicz

SO Piotr Starosta

po rozpoznaniu w dniu 31 lipca 2015 roku w Bydgoszczy

na posiedzeniu niejawnym sprawy egzekucyjnej

z wniosku wierzyciela Banku (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w W.

przeciwko dłużnikom M. D. i U. D.

o egzekucję świadczenia pieniężnego

w przedmiocie skargi dłużników na opis i oszacowanie nieruchomości dokonane przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Bydgoszczy D. W. w sprawie Km 11795/13

na skutek zażalenia dłużników

od postanowienia Sądu Rejonowego w Bydgoszczy

z dnia 08.12.2014 roku, sygn. akt XII Co 1473/14

postanawia:

uchylić zaskarżone postanowienie Sądu Rejonowego w Bydgoszczy oraz czynność komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym w Bydgoszczy D. W. w postaci protokołu opisu i oszacowania nieruchomości dłużników z dnia 16.09.2014 roku w sprawie Km 11795/13, nakazując komornikowi uzupełnienie oszacowania egzekwowanej nieruchomości poprzez zasięgniecie uzupełniającej opinii powołanej w dniu 17.07.2014 roku biegłej H. A. lub też zasięgniecie opinii innego biegłego.

Sygn. akt II Cz 289/15

UZASADNIENIE

Sąd Rejonowy w Bydgoszczy postanowieniem z dnia 08.12.2014 roku oddalił skargę dłużników na opis i oszacowanie nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji. Dłużnicy w skardze kwestionowali oparcie się przez rzeczoznawcę w opinii na transakcje zawarte na terenie gminy B. bez dokonania oględzin tych nieruchomości. W ocenie skarżących wycena dokonana tą metodą jest wysoce nierzetelna i nieobiektywna, bowiem nie uwzględnia bardzo atrakcyjnej lokalizacji, pełnej infrastruktury (gaz, kanalizacja), zagospodarowania działki z wieloletnimi nasadzeniami, dużej betonowej piwnico-spiżarni. Zdaniem dłużników nawet opis budynku jest bardzo powierzchowny i nierzetelny. Skarżący wskazali, że rzeczoznawca całkowicie pominął standard wyposażenia i wykonania budynku, ogrzewanie podłogowe, stałą zabudowę kuchni, przydomową ekologiczną oczyszczalnię ścieków z rozprowadzonym nawodnieniem, własną studnię, dwie bramy wjazdowe, w tym jedną otwieraną automatycznie, system alarmowy rozprowadzony podtynkowo w całym domu, ceramiczną dachówkę.

Komornik sądowy w odpowiedzi na skargę nadesłał pisemne wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego.

Sąd Rejonowy wskazał, iż zgodnie z ogólną regułą dowodową wynikającą z art. 6 kc to skarżący musi udowodnić, że dokonując opisu i oszacowania komornik dopuścił się uchybień , które mają znaczenie dla sprawy. Sąd podkreślił, że operat szacunkowy, został sporządzony i wykorzystany w przewidzianym w art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami terminie. Oszacowania nieruchomości dokonał powołany przez komornika biegły sądowy zgodnie z wymogami art. 948 kpc na podstawie ustawy z dnia 21.08.1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 152 tej ustawy sposoby określenia wartości nieruchomości, stanowiące podejście do ich wyceny są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając cel wyceny, rodzaj, położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w palnie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowanie oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych.

Biegła sądowa w swoich pisemnych wyjaśnieniach wskazała, że zgodnie z § 136 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 09.03.1968 roku w sprawie czynności komorników określenie wartości rynkowej dla potrzeb postępowania egzekucyjnego ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Biegła wskazała, iż wartość nieruchomości egzekwowanej ustaliła jako wartość rynkowa tj. jako najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy przyjęciu, iż strony umowy są od siebie niezależne, mają zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędnych do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Biegła wskazała również, żę przy wycenie wzięła pod uwagę inne obowiązujące przepisy tj. art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, § 4.3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i § 136 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 09.03.1968 roku w sprawie czynności komorników. W związku z czym biegła określiła wartość rynkową 1 m ^{( 2)} powierzchni użytkowej szacowanego prawa przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Metodę taką biegła uznała za uzasadnioną albowiem analiza rynku (gminy B.) wskazywała wystarczająco rozwinięty obszar transakcji kupna – sprzedaży nieruchomości podobnych. Decydując się na wybór tej metody biegła wzięła pod uwagę charakter nieruchomości, jej indywidualne możliwości funkcjonowania na istniejącym rynku lokalnym oraz ilość zawartych transakcji. Biegła wyjaśniła sposób stosowania przyjętej metody wyceny i zaznaczyła, że przyjęte do porównań transakcje spełniają wymogi art. 4.16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym przez nieruchomość podobną rozumiemy nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie (gmina B.), stan sprawy (prawo własności), przeznaczenie (budynek mieszkalny), sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na wartość. W przedmiotowym przypadku lokalizację wskazano jako bardzo dobrą, natomiast stan techniczny budynku, opisany na stornie (...) operatu, jako przeciętny. Ponadto na stornie (...) operatu został wskazany stan techniczny budynku w zakresie niezbędnym dla oszacowania oraz w protokole oględzin nieruchomości. Został on również udokumentowany w załączniku nr (...) dokumentacji fotograficznej oraz bezpośrednio w operacie - zdjęcia niektórych elementów. W odpowiedzi na zarzut braku analizy nieruchomości porównywanych biegła wskazała na tabelę nr 1 na stronie (...).

Sąd Rejonowy nie znalazł podstaw do kwestionowania prawidłowości analizy rynku nieruchomości dokonanej przez biegłą i uznał operat szacunkowy złożony dla potrzeb postępowania egzekucyjnego za rzeczowy, szczegółowy, wewnętrznie spójny i zupełny. Opis i oszacowanie nieruchomości przeprowadzono zgodnie z ustalonymi w tym zakresie zasadami, tak w aspekcie rzetelności zawodowej jak i w świetle obowiązujących przepisów prawa, w tym, przy uwzględnieniu metody szacowania właściwej w świetle art. 152 ust. 3 ustawy z dnia 21.08.1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Argumenty podnoszone przez dłużników w żadnym stopniu nie podważyły wartości opinii biegłej. Sąd wskazał, że cena, którą gotowi będą zapłacić nabywcy ukształtowana zostanie dopiero w wyniku przetargu.

Dlatego też na mocy art. 767 kpc Sąd Rejonowy skargę dłużników oddalił jako bezzasadną.

Zażalenie na postanowienie Sądu Rejonowego w zakresie oddalenie skargi wnieśli dłużnicy, domagając się jego zmiany i podnosząc, że według ich oceny wyceny biegły powinien dokonać według metody rynkowej, odtworzeniowej i katastralnej nieruchomości. W niniejszej sprawie biegły skupił się głównie na określeniu wartości katastralnej, która według dłużników jest z założenia o 30 % niższa od wartości rynkowej i niewspółmierna do wartości odtworzeniowej. Dłużnicy podtrzymali także inne zarzuty podnoszone w skardze.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zażalenie należało uznać za zasadne.

Należy stwierdzić, iż Sąd Rejonowy zbyt pobieżnie dokonał oceny zaskarżonej czynności komornika, bezkrytycznie przyjmując za wiarygodne wyjaśnienia biegłej sporządzającej wycenę egzekwowanej nieruchomości.

Po analizie operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłą stwierdzić należy, iż ocena stanu technicznego budynku jest zbyt lakoniczna i nie pozwala na dokonanie merytorycznej oceny zarzutów przedstawionych przez dłużników. Pisemne wyjaśnienia biegłej niczego w tym zakresie nie zmieniły bowiem biegła skoncentrowała się na przytoczeniu obowiązujących przepisów i ich interpretacji oraz rozważaniach czysto teoretycznych. Tymczasem w operacie nie zawarto ani informacji o dacie wybudowania budynku znajdującego się na egzekwowanej nieruchomości ani też poza danymi zawartymi w tabeli nr 1 na stronie 23 operatu nie przedstawiono żadnych bliższych informacji o nieruchomościach, które biegła wybrała do porównania, nie ma także informacji aby biegła dokonała w miarę możliwości oględzin nieruchomości będących przedmiotem transakcji wybranych do wyceny. Uniemożliwia to również ocenę czy rzeczywiście nieruchomości te spełniają niezbędne kryteria aby uznać je za podobne.

Reasumując na podstawie informacji zawartych w operacie szacunkowym oraz dodatkowych wyjaśnieniach biegłej w ocenie Sądu Okręgowego nie można przeprowadzić merytorycznej oceny dokonanej przez komornika czynności szczególnie w zakresie wyceny egzekwowanej nieruchomości w kontekście zarzutów przedstawionych przez dłużników.

Ani biegła ani komornik nie popełnili jednak błędu przy wyborze metody oszacowania. Proponowana przez dłużników metoda odtworzeniowa nie może być stosowana w niniejszej sprawie, albowiem z § 136 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 09.03.1968 roku w sprawie czynności komorników wyraźnie wynika, iż w postępowaniu egzekucyjnym sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Chodzi zatem o cenę rynkową a nie odtworzeniową budynku. W niniejszej sprawie biegła w sposób przekonujący w operacie szacunkowym i dodatkowych wyjaśnieniach pisemnych po zapoznaniu się z zarzutami podniesionymi w skardze, wyjaśniła przyczyny i podstawy zastosowanej metody wyceny.

Wobec powyższego zarzuty dłużników w tym zakresie nie były uzasadnione.

Jednak mankamenty opinii biegłej opisane powyżej były wystarczające do uwzględnienia skargi dłużników.

Komornik sądowy dokonując ponownie opisu i oszacowania powinien rozważyć w pierwszej kolejności zlecenie uzupełnienia opinii przez powołaną wcześniej biegłą w zakresie wskazanym powyżej lub też powołanie innego biegłego.

Dlatego też na mocy art. 386 kpc w zw. z art. 397 § 1 i § 2 kpc oraz art. 13 § 2 kpc i art. 767 kpc zażalenie dłużników należało uwzględnić i orzec jak w sentencji uchylając zarówno zaskarżone postanowieni jak i zaskarżoną czynność komornika.