Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 września 2013 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 września 2013 roku w S.

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości (...) w S.

przeciwko Ł. M.

o zapłatę

na skutek apelacji wniesionej przez powoda

od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie

z dnia 15 października 2012 r., sygn. akt I C 876/12

oddala apelację.

Sygn. akt II Ca 37/13

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 15 października 2012 r., sygn. I C 876/12, Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie:

I. zasądził od pozwanego Ł. M. na rzecz powoda Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości (...) w S. kwotę 1.594,39 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 5 marca 2012 r. do dnia zapłaty;

II. umorzył postępowanie w zakresie żądania zapłaty kwoty 316,35 zł;

III. oddalił powództwo w pozostałym zakresie;

IV. zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 468 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Powyższe orzeczenie Sąd oparł na następujących ustaleniach faktycznych i rozważaniach prawnych:

Poprzedni właściciel lokalu położonego w S. przy ul. (...) w S. M. L., który był członkiem powodowej wspólnoty mieszkaniowej, posiadał zadłużenie wobec powodowej wspólnoty. Wierzyciel uzyskał wobec niego prawomocne orzeczenie Sądu, stwierdzające istnienie wierzytelności, po czym wniósł do Komornika Sądowego przy (...) K. K. o wszczęcie egzekucji wymienionej wierzytelności z majątku dłużnika. Postanowieniem z dnia 21 czerwca 2011 r., wydanym w sprawie o sygn. akt VI Co 5299/10, Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie przysądził prawo do lokalu mieszkalnego o powierzchni 126,54 m ^{( 2)}, położonego w S. przy ul. (...) w S., z którym związany był udział (...) we wspólnej części budynku i prawie wieczystego użytkowania, dla którego Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadził księgę wieczystą nr (...), na rzecz Ł. M.. Wymienione orzeczenie uprawomocniło się z dniem 21 lipca 2011 r. W tej samej dacie na rzecz pozwanego przeszło prawo własności wymienionego lokalu mieszkalnego. W konsekwencji stał się on w tej samej dacie członkiem powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości (...) w S.. Pomimo uzyskania prawa własności lokalu mieszkalnego, pozwany nie zamieszkiwał w mieszkaniu w okresie objętym sporem tj. pomiędzy sierpniem 2011 r. a lutym 2012 r. W wymienionym okresie w lokalu zamieszkiwał M. L. z rodziną. W dniu 11 maja 2004 r. powodowa Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę nr (...) w przedmiocie utworzenia funduszu remontowego i ustalającą wysokość obciążającej poszczególnych członków wspólnoty zaliczki na poczet tego funduszu na kwotę 0,50 zł za 1 m ^{( 2)} powierzchni użytkowej lokalu. Wymieniona stawka obowiązywała także w okresie od sierpnia 2011 r. do lutego 2012 r. W dniu 16 marca 2011 r. powodowa Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę nr 3/2011, ustalającą wysokość obciążającej poszczególnych członków wspólnoty zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej na kwotę 1,30 zł za m ^{( 2)} lokalu, zawierającą zaliczkę na wynagrodzenie zarządu w wysokości 0,56 zł (netto) za 1 m ^{( 2)} powierzchni użytkowej każdego lokalu. W okresie od sierpnia 2011 r. do lutego 2012 r. wysokość wymienionej zaliczki nie uległa zmianie. W okresie od sierpnia 2011 r. do grudnia 2012 r. powodowa wspólnota mieszkaniowa obciążała pozwanego comiesięcznie opłatą w kwocie 164,50 zł na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczką w kwocie 63,27 zł na poczet funduszu remontowego, a nadto opłatą w kwocie 27,38 zł tytułem kosztów zużycia wody, opłatą w kwocie 39,82 zł z tytułu kosztu odprowadzenia ścieków i opłatą w kwocie 17,54 zł z tytułu kosztu wywozu śmieci. W okresie od stycznia 2012 r. do lutego 2012 r. powodowa wspólnota mieszkaniowa obciążała pozwanego comiesięcznie opłatą w kwocie 164,50 zł na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczką w kwocie 63,27 zł na poczet funduszu remontowego, a nadto opłatą w kwocie 29,25 zł tytułem kosztów zużycia zimnej wody, opłatą w kwocie 44,33 zł z tytułu kosztu odprowadzenia ścieków w kwocie 18,79 zł z tytułu kosztu wywozu śmieci. W okresie od sierpnia 2011 r. do lutego 2012 r. pozwany nie wnosił na rzecz powodowej wspólnoty zarówno obciążających go opłat na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i zaliczek na poczet funduszu remontowego oraz innych opłat, którymi obciążała go comiesięcznie powódka. W wymienionym okresie pozwany nie wnosił do powódki, czy też zarządcy nieruchomości o prolongatę terminu spłaty zobowiązań.

W ocenie Sądu Rejonowego powództwo jest w części zasadne. Sąd wskazał, iż podstawę prawną dochodzonego pozwem roszczenia stanowił przepis art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. W ocenie Sądu, wspólnota żądając zasądzenia zaległości z tytułu zaliczek na poczet zarządu nieruchomością wspólną, w tym funduszu remontowego, może żądać z tego tytułu jedynie kwot związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, nie zaś - na tej samej podstawie prawnej – zasądzenia kwot dotyczących kosztów korzystania z poszczególnych lokali. Sąd pierwszej instancji zaznaczył, iż definicja kosztów zarządu nieruchomością wspólną jest ustawowa i nie podlega ona modyfikacjom. Właściciele mogą podjąć uchwałę, że zaliczki związane z doprowadzaniem mediów do poszczególnych lokali, czy też wywóz nieczystości – właściciele lokali mają obowiązek uiszczać na rzecz wspólnoty. Sąd stwierdził jednak, iż w powodowej wspólnocie takiej konkretnej uchwały nie ma. W ocenie Sądu, z uwagi na wyraźne wskazanie roszczenia, że strona powodowa żąda zasądzenia zaległych zaliczek na zarząd nieruchomością wspólną nie sposób uznać, że były podstawy do uwzględnienia na tej podstawie kwoty obejmującej zaliczki dotyczące mediów. Szczególnie w sytuacji, gdy z przedstawionych w sprawie uchwał, wynika jedynie wartość zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną w objętym sporze okresie, w tym wynagrodzenie zarządcy oraz zaliczek na poczet funduszu remontowego. W treści pierwszej z powołanych uchwał, obejmującej ustawową definicję „kosztów zarządu nieruchomością wspólną” nie wspomniano o wysokości zaliczek na dostarczane mediów do indywidualnych lokali, czy kosztów wywozu nieczystości w części przypadającej na poszczególne lokale. Skoro brak w tym przedmiocie uchwały to w ocenie Sądu nie sposób było uwzględnić w tym zakresie żądania strony powodowej. Stan faktyczny w sprawie Sąd Rejonowy ustalił w oparciu o ujawnione dowody z dokumentów, których autentyczności i mocy dowodowej nie kwestionowała żadna ze stron, a które przy tym nie wzbudziły wątpliwości Sądu. Sąd poczynił nadto w sprawie ustalenia w zakresie okoliczności związanych z ewentualnymi rozmowami pozwanego z prezesem zarządcy powodowej wspólnoty w oparciu o zeznania pozwanego oraz zeznania świadka - prezesa zarządcy powodowej wspólnoty. Zeznania świadka w wymienionym zakresie Sąd ocenił jako całkowicie wiarygodne, jako że nie znalazł podstaw dla negowania ich wartości dowodowej, a przy tym pozostawały one zbieżne z zeznaniami samego pozwanego w wymienionym zakresie. Sąd podkreślił, że pozwany – wbrew przytaczanym w sprawie twierdzeniom - w objętym sporem okresie dysponował już prawem własności wyodrębnionego lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w S., który nabył w drodze licytacji od komornika. Sąd mając na uwadze przepis art. 991 § 1 k.p.c. i art. 791 k.p.c. zaznaczył, że postanowieniem z dnia 21 czerwca 2011 r., wydanym w sprawie o sygn. akt VI Co 5299/10, Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie przysądził wymienione prawo do lokalu na rzecz Ł. M.. Wymienione orzeczenie uprawomocniło się z dniem 21 lipca 2011 r. W konsekwencji – po myśli art. 999 § 1 k.p.c. – w tej ostatniej dacie na rzecz pozwanego przeszło prawo własności wymienionego lokalu mieszkalnego i stał się członkiem powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) w S.. Sąd zważył, że - wbrew twierdzeniom pozwanego – wpis w księdze wieczystej dotyczący nabycia przez niego prawa własności do objętego sporem lokalu nie ma charakteru konstytutywnego, a deklaratywny. Oznacza to, że jego brak nie ma wpływu na nabycie przez niego prawa do lokalu. W konsekwencji Sąd uznał, że pozwany od dnia 21 lipca 2011 r. – jako członek powodowej wspólnoty mieszkaniowej – zobowiązany jest do wnoszenia bieżących opłat związanych z kosztami zarządu nieruchomością wspólną i funduszem remontowym. Sąd wskazał przy tym, że każdy z właścicieli lokali odrębnych, w tym pozwany ma obowiązek ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem jego własnego lokalu. Zdaniem Sądu, nie zostało wykazane, że powodowa wspólnota w rzeczywistości poniosła koszty, które jako dodatkowe pozycje włączyła do tzw. kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Z uwagi więc na podstawę faktyczną pozwu oraz z uwagi na nieudowodnienie w/w okoliczności roszczenie powódki obejmujące „media” (tj. w zakresie kosztów zużycia wody, odprowadzania ścieków i wywozu śmieci) uznał za niezasadne. Zdaniem Sądu pierwszej instancji, pozwany nie kwestionował wysokości obowiązujących w spornym okresie stawek opłat na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz stawki zaliczki na poczet funduszu remontowego, które oznaczone zostały w obowiązujących w tym czasie uchwałach powodowej wspólnoty. Twierdził jednakże, że wymienione opłaty i zaliczki obciążały nie jego, a M. L., który w tym okresie zamieszkiwał w lokalu. Sąd uznał wymienione twierdzenie pozwanego za bezpodstawne wskazując, iż pozwany zdaje się nie dostrzegać, że ustawa o własności lokali łączy obowiązek wnoszenia wymienionych opłat z prawem własności do lokalu i obciąża właściciela lokalu (art. 13 ust 1 u.w.l., art. 15 ust. u.w.l.), nie zaś osoby trzecie, które w lokalu faktycznie zamieszkują. W ocenie Sądu nieuprawnione okazało się i kolejne twierdzenie pozwanego, co do tego, aby uzyskał prolongatę w spłacie objętego sporem zadłużenia w drodze porozumienia zawartego ze Z. B., prezesem spółki BOM-7, sprawującej obowiązki zarządcy powodowej nieruchomości. Pozwany przyznał w sprawie, że nie uzyskał pisemnej zgody zarządcy na prolongatę w spłacie. Z kolei prezes zarządu zaprzeczył kategorycznie, aby kiedykolwiek wyraził zgodę na udzielenie pozwanemu zwłoki w zapłacie wymienionych należności. Reasumując Sąd uznał, że w objętym sporem okresie pozwany jako właściciel spornego lokalu i członek powodowej wspólnoty mieszkaniowej obowiązany był do wnoszenia na rzecz powódki objętych żądaniem pozwu opłat na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz na poczet zaliczki na fundusz remontowy, jednakże jedynie w granicach wyznaczonych stawkami, wynikającymi z obowiązujących w tym czasie uchwał powodowej wspólnoty. W objętym sporem okresie obowiązywała uchwala nr (...) w przedmiocie utworzenia funduszu remontowego i ustalająca wysokość zaliczki na poczet tego funduszu na kwotę 0,50 zł za 1 m ^{( 2)} powierzchni użytkowej lokalu. Pozwany jest właścicielem lokalu mieszkalnego o powierzchni 126,54 m ^{( 2)}, stąd obciążał go comiesięcznie obowiązek wnoszenia na poczet powódki zaliczki na poczet funduszu remontowego w kwocie 63,27 zł. W objętym sporem okresie winien zatem uiścić z tego tytułu na rzecz powódki kwotę 442,89 zł. W objętym sporem okresie obowiązywała uchwala nr (...), ustalająca wysokość zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej na kwotę 1,30 zł za m ^{( 2)} lokalu, zawierającą zaliczkę na wynagrodzenie zarządu w wysokości 0,56 zł (netto) za 1 m ^{( 2)} powierzchni użytkowej każdego lokalu. Pozwanego tym samym obciążał comiesięcznie obowiązek wnoszenia na poczet powódki opłaty na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną w kwocie 164,50 zł. W objętym sporem okresie winien, uiścić z tego tytułu na rzecz powódki kwotę 1.151,50 zł. Łącznie zatem pozwany w objętym sporem okresie winien wnieść powódce opłaty na poczet kosztów nieruchomości wspólnej oraz na poczet zaliczki na fundusz remontowy w kwocie 1.594,39 zł. Mając na uwadze powyższe Sąd Rejonowy orzekł, jak w pkt I wyroku, oddalając powództwo w zakresie żądania zapłaty kwoty przenoszącej zasądzone świadczenie (pkt III wyroku). O odsetkach należnych od zasądzonej kwoty Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c. Sąd zauważył, że termin uiszczania zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną określony jest w ustawie (do 10-go każdego miesiąca) i uznał, że pozwany pozostawał w opóźnieniu co do wartości każdej z zaliczek od 11 każdego miesiąca. Nie wychodząc jednakże poza granice żądania Sąd orzekł, jak w pkt I wyroku i zasądził odsetki od dnia wytoczenia powództwa tj. 5 marca 2012 r. W piśmie procesowym z dnia 22 maja 2012 r. powódka zmodyfikowała żądanie w ten sposób, że wniosła o zasądzenie od pozwanego na jej rzecz kwoty 2.202,83 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, podtrzymując żądanie zasądzenia kosztów postępowania według norm przepisanych i oświadczyła, że cofa pozew w zakresie żądania zapłaty kwoty 316,35 zł. W ocenie Sądu, brak było podstaw do uznania cofnięcia pozwu za niedopuszczalne, dlatego na podstawie art. 355 § 1 k.p.c. w zw. z art. 203 k.p.c. orzekł, jak w pkt II wyroku i umorzył postępowanie w zakresie żądania zapłaty kwoty 316,35 zł. O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c. Strona powodowa wygrała proces w 63 %, co Sąd ustalił odnosząc ostatecznie zasądzoną od pozwanego na rzecz powódki należność do pierwotnie żądanej w sprawie należności. Na poniesione przez powódkę koszty składała się kwota 126 zł uiszczona tytułem opłaty od pozwu, 600 zł tytułem wynagrodzenia radcy prawnego, ustalonego na podstawie § 6 pkt 3 rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (...), kwota 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł, jak w pkt IV wyroku i zasądził od pozwanego na rzecz powódki 63% poniesionych przez nią kosztów procesu tj. kwotę 468 zł.

Apelację od powyższego wyroku wniosła strona powodowa, zaskarżając go w części, tj. co do punktu III i IV. Strona skarżąca orzeczeniu temu zarzuciła naruszenie przepisu:

-art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) poprzez błędną jego wykładnię, polegającą na przyjęciu, że przepis ten nie może stanowić podstawy żądania zasądzenia kwot związanych z kosztami korzystania z poszczególnych lokali, w sytuacji gdy przepis ten statuuje obowiązek dla właściciela ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu;

-art. 232 k.p.c. poprzez przyjęcie, że roszczenie w części oddalającej powództwo ponad kwotę 1.594,39 zł nie zostało udowodnione.

Podnosząc powyższe zarzuty skarżąca wniosła o: zmianę wyroku w zaskarżonej części i zasądzenie na jej rzecz kwoty 2202,83 zł z ustawowymi odsetkami od dnia złożenia pozwu do dnia zapłaty oraz kosztami procesu wg norm przepisanych; zasądzenie kosztów postępowania za II instancję, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powódki okazała się bezzasadna i jako taka podlega oddaleniu.

Ustosunkowując się do apelacji Sąd Okręgowy w pierwszej kolejności zaznacza, iż z przepisu art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 j.t. z późn. zm.) wynika, że właściciel lokalu będący członkiem wspólnoty obowiązany jest ponosić dwie kategorie wydatków, pierwsza związana z utrzymaniem jego lokalu, a druga to koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Ustalenie wysokości bieżących opłat w tych kwestiach należy zaś do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a więc wymaga podjęcia uchwał. W rozpatrywanej sprawie strona powodowa dochodziła roszczeń z obu wymienionych tytułów. Ł. M. w sprzeciwie od nakazu zapłaty z dnia 16 marca 2012 r. zaskarżył go w całości, podnosząc przy tym zarówno brak jego odpowiedzialności co do zasady jak też błędy i braki w załączonej do pozwu dokumentacji, w tym rozbieżność w wysokości kwot podanych w pozwie i wezwaniu do zapłaty. W odpowiedzi na sprzeciw powódka cofnęła pozew w zakresie roszczenia głównego co do kwoty 316,35 zł. Kolejno wymaga zauważyć, iż stosownie do treści art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Przepis ten rozstrzyga zatem na kim, w razie sporu między stronami stosunku cywilnoprawnego, spoczywa obowiązek udowodnienia faktów mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Pozostaje on w ścisłym związku i tłumaczony jest w powiązaniu z przepisami kodeksu postępowania cywilnego normującymi reguły dowodzenia. W wyroku z dnia 9 stycznia 2001 r. (sygn. akt II CKN 1194/00, LEX nr 52375) Sąd Najwyższy wskazał, iż w procesie cywilnym strony mają obowiązek twierdzenia i dowodzenia tych wszystkich okoliczności (faktów), które stosownie do art. 227 k.p.c. mogą być przedmiotem dowodu. Zgodnie z dyspozycją art. 232 k.p.c. strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne.

Mając powyższe uwagi na względzie Sąd Okręgowy wskazuje, że skoro strona powodowa dochodziła również roszczenia w zakresie wydatków dotyczących utrzymania lokalu Ł. M. (należności za wodę, wywóz odpadów, odprowadzenie ścieków) w okresie od sierpnia 2011 r. do lutego 2012 r., to winna w tym zakresie wykazać fakty, z których wywodzi skutki prawne. Jednakże powódka nie sprostała temu obowiązkowi procesowemu. Wbrew twierdzeniom apelacji, z akt sprawy wynika iż pozwany w sprzeciwie od nakazu zapłaty zakwestionował nie tylko zasadę swojej odpowiedzialności, lecz również wysokość dochodzonej należności. W treści sprzeciwu pozwany podniósł bowiem okoliczności dotyczące „błędów formalnych załączonych dokumentów , rozbieżności co do wysokości kwot wskazanych w pozwie i dokumentach” oraz podniósł, iż zaległości pokryte zostały z kwot zapłaconych w toku postępowania komorniczego, w którym występowała również wspólnota”. Nie jest bowiem wystarczające powołanie się przez powódkę na kwoty wynikające z treści przedłożonych przez nią dokumentów w postaci zestawień wymiaru opłat (k. 49, 50), stanów konta (k. 20, 21), treści wezwań kierowanych do pozwanego. Dokumenty te nie stanowią źródła obciążenia pozwanego zaliczkami na wydatki w zakresie utrzymania lokalu pozwanego. Natomiast wynika z nich to w jakiej wysokości zaliczkami z omawianego tytułu powódka obciążała pozwanego, do zapłaty jakich kwot wzywała pozwanego przed wytoczeniem sprawy i jaka jest z tego tytułu suma zadłużenia pozwanego, a nie że faktycznie takie zaliczki się powódce od pozwanego należą. Dokumenty te stanowią bowiem dokumenty prywatne, a z takim rodzajem dokumentów nie wiąże się domniemanie prawne, że ich treść przedstawia rzeczywisty stan rzeczy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2000 r., sygn. akt I CKN 804/98, LEX nr 50890). Zgodnie z treścią art. 245 k.p.c. dokument prywatny stanowi dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie. Przy tym warto zwrócić też uwagę na zaopatrywanie Sądu Najwyższego zawarte w wyroku z dnia 8 sierpnia 2012 r. (sygn. akt I CSK 25/12, LEX nr 1231454) zgodnie z którym dokument prywatny jest dowodem tego, że osoba podpisująca ten dokument złożyła oświadczenie w nim zawarte, a nie tego, że miały miejsce podane w nim fakty. W treści sprzeciwu pozwany zakwestionował „błędy formalne załączonych dokumentów, rozbieżności co do wysokości kwot wskazanych w pozwie i dokumentach oraz podniósł, iż zaległości pokryte zostały z kwot zapłaconych w toku postępowania komorniczego, w którym występowała również wspólnota”. W konsekwencji nie było podstaw do ustaleń, co do wysokości dochodzonego w tym zakresie przez powódkę roszczenia. Zatem nie ma podstaw do przyjęcia, iż roszczenie w części wynikającej z zaskarżenia wyłącznie apelacją powódki jest zasadne. Tym samym stanowisko apelującej odwołujące się do treści wymienionych dokumentów nie mogło skutkować uwzględnieniem tego roszczenia. W granicach zaskarżenia apelacją wywiedzioną wyłącznie przez powódkę należało uznać, iż zaskarżone orzeczenie odpowiada prawu.

W świetle powyższych rozważań Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. orzekł jak w sentencji wyroku.