Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Sąd Okręgowy w Gdańsku XV Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSO Weronika Klawonn

Protokolant: st. sekr. sąd. Magdalena Florian

po rozpoznaniu w dniu 25 listopada 2015 roku na rozprawie

sprawy z powództwa J. W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) ABC w G.

o uchylenie uchwały

1.  oddala powództwo,

2.  zasądza od powoda J. W. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) ABC w G. kwotę 180 zł. (sto osiemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego,

UZASADNIENIE

1.  Stanowiska stron

1.1.  Stanowisko powoda J. W.

Żądanie

Pozwem z dnia 5 grudnia 2014 r. J. W. wniósł o uchylenie uchwały nr 7 z dnia 14 marca 2014 r. Wspólnoty Mieszkaniowej W. (...)w G. podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów w sprawie wydzierżawienia terenu przyległego do Wspólnoty Mieszkaniowej w celu stworzenia warunków do prawidłowego korzystania z budynku wspólnoty.

Podstawa faktyczna i prawna żądania

Powód J. W. jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ul. (...) w G.. Działka, na której znajduje się budynek, została wyznaczona po jego obrysie.

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej w trybie indywidualnego zbierania głosów podjęli uchwałę nr 7/2014 z dnia 14 marca 2014 r. w sprawie wydzierżawienia terenu przyległego do Wspólnoty Mieszkaniowej w celu stworzenia warunków do prawidłowego korzystania z budynku wspólnoty.

Za przyjęciem uchwały głosowali właściciele posiadający 59,78 udziałów w nieruchomości wspólnej, a przeciwko – właściciele posiadający 9,41% udziałów w nieruchomości wspólnej. Przedmiotem uchwały była decyzja o zawarciu z Gminą M. G. umowy dzierżawy terenu przylegającego do Wspólnoty. Celem podjętej decyzji, wskazanym w treści uchwały jest stworzenie warunków do prawidłowego korzystania z budynku wspólnoty.

Tymczasem z nieruchomości wspólnej można prawidłowo korzystać bez konieczności dzierżawy terenu przyległego. Teren, który jest przedmiotem dzierżawy jest zaniedbany, lecz winę za ten stan rzeczy upatruje w zaniechaniach Gminy, której obowiązkiem jest zapewnienie porządku i czystości na swoim terenie. Umowa dzierżawy spowoduje przerzucenie kosztów utrzymania terenu w należytym porządku z Gminy na właścicieli, co narusza jego prawa, jako właściciela.

Właściciele podejmując przedmiotową uchwałę nie wiedzieli, jaka powierzchnia będzie przedmiotem dzierżawy, na jaki okres umowa została zawarta, jakie koszty będą ponosić w związku z wydzierżawieniem terenu od Gminy, jakie będzie źródło ich finansowania oraz jakie są strony tej umowy. Do zawarcia przedmiotowej umowy wspólnota winna była legitymować się pełnomocnictwem szczególnym, a nie upoważnieniem. Poza tym, wniosek dotyczący dzierżawy gruntu został podpisany i złożony w GZNK przez nieuprawniony podmiot, tj. przez firmę administrującą, podczas gdy do tych czynności w świetle ustawy jest uprawniony zarząd Wspólnoty.

Zawarcie przedmiotowej umowy wychodzi poza zakres zarządu nieruchomością wspólną, a zatem uchwała Wspólnoty stoi w sprzeczności z przepisami ustawy o własności lokali i narusza interes powoda poprzez narażenie go na ponoszenie kosztów związanych z dzierżawą. Wspólnota może podejmować uchwały wyłącznie w zakresie dotyczącym nieruchomości wspólnej i nie może podejmować decyzji odnośnie cudzego gruntu.

1.2.  Stanowisko pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w G..

1.2.1.  Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w G. wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

1.2.2.  Pozwana przyznała, że w dniu 14 marca 2014 r. w trybie indywidualnego zbierania głosów podjęta została uchwała nr 7/2014 w sprawie wydzierżawienia terenu przyległego do Wspólnoty Mieszkaniowej w celu stworzenia warunków do prawidłowego korzystania z budynku wspólnoty, w tym zaplecza podwórzowego.

Przedmiotowa uchwała została podjęta zgodnie z obowiązującymi przepisami, a zarząd wspólnoty był właściwie umocowany do zawarcia umowy w imieniu wspólnoty. Nadto, uchwała nie narusza słusznych interesów członków wspólnoty. Skoro dla zawarcia umowy dzierżawy nie jest wymagana forma szczególna, to również dla pełnomocnictwa do zawarcia tej umowy taka forma nie jest wymagana. Uchwała uzyskała wymaganą przez ustawę większość głosów. Mimo, że w uchwale nie wskazano, jaką powierzchnię ma teren będący przedmiotem dzierżawy, to głosujący nad uchwałą wiedzieli, o jaki teren chodzi, gdyż przylega on bezpośrednio do budynku, a poza tym do uchwały dołączono mapę z zakreśleniem granic przedmiotu dzierżawy. Przed głosowaniem, mieszkańcy otrzymali niezbędne informacje na temat planowanej inwestycji i wiedzieli dokładnie, nad czym będą głosować.

Dzierżawa terenu od Gminy ma na celu ułatwienie dojścia i dojazdu do budynków od strony ul. (...), stworzenie miejsc parkingowych dla członków wspólnoty, a także ogrodzenie wydzierżawionego terenu i poprawienie estetyki otoczenia budynku. W planach jest stworzenie na tym obszarze placu zabaw dla dzieci i postawienie ławki. Korzyści płynące z umowy dzierżawy znacznie przewyższają koszty z nią związane, gdyż roczny koszt w przeliczeniu na jednego mieszkańca wynosi zaledwie kilkanaście złotych.

Pozwana obecnie dąży się do przekazania we władanie wspólnotom mieszkaniowym terenów do nich przyległych. Choć formą preferowaną jest nabycie ich własności lub nabycie prawa użytkowania wieczystego, to umowa dzierżawy jest szeroko praktykowaną formą w tym zakresie. Umowa dzierżawy jest przy tym formą tymczasową, a Wspólnota będzie dążyła do wykupu gruntu na własność.

2.  Podstawa faktyczna wyroku.

2.1.1.  J. W. jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w G. i członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej (...) (...) w G.. Wspólnota liczy ponad czterdzieści samodzielnych lokali. Nieruchomość, na której jest posadowiony budynek została wytyczona po jego obrysie.

(bezsporne)

2.1.2.  K. M. i D. A. są członkami zarządu Wspólnoty.

(bezsporne)

2.1.3.  Do budynku przy ul. (...) b i c przylega bezpośrednio grunt stanowiący własność Gminy M. G., usytuowany na części działki nr (...) oraz części działki nr (...). Na terenie tym rosną krzaki, trawnik jest zaniedbany, zaśmiecony. W związku z biernością Gminy w zakresie uprzątnięcia terenu i dbania w szerszym zakresie o jego czystość Wspólnota we własnym zakresie sprzątała teren przed wejściem do klatek schodowych, a koszty z tym związane pokrywane były z funduszu eksploatacyjnego. Część członków Wspólnoty w 2013 r. zgłosiła konieczność rozważenia możliwości wydzierżawienia terenu od Gminy w celu samodzielnego decydowania o jego przeznaczeniu, uprzątnięcia, stworzenia miejsc parkingowych, postawienia ławeczki. Mieszkańcy zgłaszali do zarządu problemy z zaparkowaniem pojazdów w pobliżu wejścia do klatki schodowej, w szczególności w weekend. Członkowie zarządu podjęli wstępne czynności w celu ustalenia, ile ewentualnych miejsc postojowych można by uzyskać dysponując terenem przyległym do budynku wspólnoty oraz jakie kroki należy podjąć w celu wydzierżawienia terenu od Gminy. Dyskutując na kolejnych zebraniach o celowości zawarcia umowy dzierżawy, mieszkańcy mieli wiedzę na temat orientacyjnych stawek czynszu dzierżawy, wynikających z uchwał Rady Miasta, która oscylowała wokół 0,86 zł za m ². Powód na zebraniach, od początku nie zgadzał się na dzierżawę gruntu, podnosił, iż wykracza to poza kompetencje wspólnoty.

( dowód: korespondencja mailowa k. 173; fotografie k. 16-17; zeznania B. S. 7.10.2015 00:49:48; 01:00:25; zeznania D. A. 25.11.2015 00:22:44; 00:28:02; 00:36:13; 00:37:48; zeznania K. M. 00:56:33; 01:01:00)

2.1.4.  W dniu 14 marca 2014 r. miało miejsce zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej W. (...). Na zebranie stawili się właściciele posiadający 44,46% udziałów w nieruchomości. W przyjętym przez Wspólnotę porządku obrad zamieszczono podjęcie uchwały w sprawie dzierżawy od Gminy M. G. działek nr (...) położonych od strony torów oraz sposobu zagospodarowania tego terenu. Wspólnota podjęła uchwałę nr 7 w sprawie wydzierżawienia terenu przyległego do Wspólnoty Mieszkaniowej w celu stworzenia warunków do prawidłowego korzystania z budynku Wspólnoty wykorzystując wzór uchwały zamieszczony na stronie Urzędu Miasta. W uchwale Wspólnota postanowiła wydzierżawić teren przyległy do wspólnot usytuowany na działce nr (...), część działki nr (...). Teren ten został oznaczony na mapie kolorem żółtym, która stanowi integralny załącznik do uchwały. Do zawarcia umowy dzierżawy upoważnione zostały członkinie zarządu Wspólnoty D. A. i K. M.. Głosownie nad uchwałą z uwagi na brak wymaganego kworum na zebraniu odbyło się w trybie indywidulnego zbierania głosów. Za przyjęciem uchwały głosowało 59,78% członków Wspólnoty, a przeciw 9,41%. J. W. głosował przeciwko podjęciu uchwały.

(dowód: protokół z zebrania z dnia 14 marca 2014 r. k. 166- 169; uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej W. (...) k. 10 okazana w oryginale na rozprawie w dniu 7 października 2015 r.; zeznania D. A. 00:28:02; 00:37:48; zeznania K. M. 01:11:11)

2.1.5.  W dniu 17 czerwca 2014 r. Wspólnota Mieszkaniowa W. (...)złożyła do G. Zarządu (...) w G. wniosek o wydzierżawienie gruntu przyległego do budynku w celu stworzenia warunków do prawidłowego korzystania z budynku Wspólnoty Mieszkaniowej. W chwili składania wniosku, Wspólnota była zdecydowana, co do chęci ogrodzenia terenu, jednak brak było szczegółowego planu zagospodarowania terenu mającego być przedmiotem dzierżawy. Aktualne w tym czasie pozostawały pomysły dyskutowane na zebraniach Wspólnoty.

(dowód: wniosek do GZNK k. 18)

2.1.6.  W dniu 19 września 2014 r. pomiędzy Gminą M. G. – G. Zarządem (...) z siedzibą w G., jako wydzierżawiającym, a Wspólnotą Mieszkaniową ul. (...) w G. reprezentowaną przez K. M. i D. A. została zawarta umowa dzierżawy. Przedmiotem umowy była nieruchomość gruntowa o powierzchni 625 m kw. położona w G. przy ul. (...), stanowiąca część działki (...) i część działki (...). W umowie wskazano, iż celem umowy dzierżawy jest zapewnienie warunków do prawidłowego korzystania z budynku wspólnoty mieszkaniowej przez polepszenie zagospodarowania jego zaplecza. Strony umowy ustaliły stawkę czynszu dzierżawnego na kwotę 207,56 zł rocznie. Dzierżawcę obciąża również obowiązek uiszczania podatku od dzierżawionej nieruchomości. Koszty związane z dzierżawą gruntu pokrywane są z funduszu eksploatacyjnego Wspólnoty. Z uwagi na istniejącą w nim nadwyżkę, do tej pory nie zwiększono opłaty na fundusz.

(dowód: umowa dzierżawy k. 10-14; zeznania D. A. 25.11.2015 00:34:04; zeznania K. M. 25.11.2015 01:01:00)

2.1.7.  Pismem z dnia 27 października 2014 r. J. W. został poinformowany przez zarządcę budynku o podjęciu uchwały w sprawie stworzenia warunków do prawidłowego korzystania z budynku Wspólnoty, w której właściciele postanowili wydzierżawić teren przyległy do budynku i w tym celu upoważnili Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej do podpisania umowy dzierżawy.

(dowód: pismo z dnia 27 października 2014 r. k. 15)

2.1.8.  W dniu 16 września 2015 r. odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej w sprawie omówienia propozycji zagospodarowania wydzierżawionego terenu. Propozycja, która uzyska największe poparcie będzie brana pod uwagę przy sporządzaniu projektu zagospodarowania terenu. Na zebraniu ponownie podniesiona została kwestia potrzeby stworzenia na dzierżawionym terenie miejsc parkingowych, których organizacja pozostawałaby w gestii członków wspólnoty bezpośrednio zainteresowanych wykorzystaniem tych miejsc.

(dowód: zawiadomienie k. 159; protokół z zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 16 września 2015 r. k. 161-162)

3.  Ocena dowodów

3.1.  Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie materiału dowodowego zaoferowanego przez strony niniejszego postępowania. Sąd ocenił wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału (art. 233 § 1 k.p.c.)

3.2.  Dokumenty prywatne, które stanowią dowód tego, że osoba która je podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie (art. 245 k.p.c.) pozwoliły sądowi ustalić przebieg podjęcia uchwały, począwszy od wstępnych planów w 2013 r. oraz plany dotyczące zagospodarowania dzierżawionego terenu. Dokumenty te nie zostały skutecznie zakwestionowane przez żadną ze stron, nie budziły również wątpliwości sądu i w konsekwencji stanowiły pełnowartościowy materiał dowodowy w niniejszej sprawie.

3.3.  Za wiarygodne Sąd uznał także zeznania świadka B. S. – administratora nieruchomości oraz członków zarządu wspólnoty – D. A. oraz K. M.. Osoby te zeznawały na okoliczność zgłaszanej przez członków wspólnoty potrzeby wydzierżawienia terenu przyległego do budynku oraz podjęcia zaskarżonej uchwały i zawarcia umowy dzierżawy. Sąd nie znalazł podstaw, by kwestionować wiarygodność zeznań tych osób, tym bardziej, że co do zasady, okoliczności faktyczne niniejszej sprawy pozostawały pomiędzy stronami bezsporne.

3.4.  Analogicznie Sąd ocenił wiarygodność zeznań powoda J. W., który przedstawił swoje wątpliwości odnośnie zakresu kompetencji wspólnoty przy czynnościach gospodarowania nieruchomością wspólną.

3.5.  Stan faktyczny w niniejszej sprawie był pomiędzy stronami w zasadzie bezsporny, a kwestią, co do której strony nie znalazły porozumienia była ocena prawna zgodności podjętej przez Wspólnotę uchwały z przepisami prawa i dalej zasadami prawidłowego zarządu nieruchomości oraz interesami powoda.

3.2. Zaskarżanie uchwał wspólnoty mieszkaniowej

Przepis art. 25 ustawy umożliwia właścicielom lokali zaskarżanie wszelkich uchwał wspólnot mieszkaniowych w zakresie zarządu ustawowego. Uprawnienie to dotyczy jedynie tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych, tj. liczących więcej niż siedem lokali samodzielnych (art. 20 ustawy). Nie ulega wątpliwości, iż pozwaną w niniejszej sprawie jest wspólnota duża, z uwagi na istniejących w jej ramach ponad siedem samodzielnych lokali.

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu:

a)  z powodu jej niezgodności z przepisami prawa;

b)  z powodu jej niezgodności z umową właścicieli lokali;

c)  jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną

d)  jeśli w inny sposób narusza interesy właściciela

Powód zachował ustawowy termin do zaskarżenia uchwały.

3.2.1. Niezgodność uchwały przepisami prawa

W ramach zarzutu niezgodności uchwały wspólnoty z prawem chodzi zarówno o zarzuty merytoryczne, skierowane przeciwko treści uchwały, jak i zarzuty formalne, dotyczące procedury podjęcia uchwały. W orzecznictwie podkreśla się przy tym, że dla skuteczności zarzutu formalnego konieczne jest wykazane, by zarzucana wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały.

3.2.1.1. Zarzuty formalne

J. W. podniósł w pozwie, że członkowie Wspólnoty głosując nad uchwałą o dzierżawie terenu nie mieli wiedzy na temat powierzchni terenu, okresu, na jaki umowa ta zostanie zawarta, jakie będą koszty ponoszone w związku z dzierżawą oraz z kim umowa zostanie podpisana. Wprawdzie rację ma powód, iż kwestie te nie znajdują odzwierciedlenia w treści podjętej uchwały, jednakże ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, iż członkowie Wspólnoty wiedzieli, jakiego terenu dotyczy podjęta uchwała. Po pierwsze, w treści uchwały wskazano oznaczenia działek, które miały być przedmiotem dzierżawy, a poza tym integralnym załącznikiem uchwały jest mapa, na której kolorem żółtym zaznaczono obszar przylegający do budynku wspólnoty. Przed podjęciem uchwały, kwestia wydzierżawienia gruntu była przedmiotem dyskusji na zebraniach Wspólnoty, podczas których mieszkańcy omawiali kwestie związane z zagospodarowaniem terenu, potrzebą samodzielnego nim zarządzania. W czasie tych spotkań przedstawione zostały orientacyjne koszty czynszu dzierżawnego. Poza tym, w świetle treści uchwały nie ulega wątpliwości, że stroną umowy miała zostać Wspólnota Mieszkaniowa. Trudno wyobrazić sobie sytuację, że mieszkańcy przyjęliby uchwałę bez posiadania wiedzy na temat przewidywanych kosztów dzierżawy gruntu. Warto również wskazać, że stawka dzierżawy gruntów stanowiących własność Gminy wynika z uchwały Rady Miasta i jest wiedzą ogólnodostępną. Podsumowując, choć uchwała zawierała braki w swej treści dotyczące szczegółów umowy dzierżawy, jaka miała zostać zawarta w jej wykonaniu, okoliczności te w świetle wyżej przytoczonych okoliczności pozostają bez wpływu na prawidłowość procedowania przy podjęciu uchwały.

Potwierdzenia zasadności nie znalazł również zarzut dotyczący nieprawidłowego umocowania członków zarządu do zawarcia umowy dzierżawy w imieniu wspólnoty.

Zgodnie z treścią art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właściciel lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Formę pełnomocnictwa określają przepis art. 99 k.c., który w § 1 stanowi, że jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Forma zawarcia umowy dzierżawy określona jest w art. 660 k.c., do której odsyłają przepisy o umowie dzierżawy w art. 694 k.c. Przepis ten stanowi o formie pisemnej umowy, w przypadku umów zawieranych na okres dłuższy niż rok. W uchwale będącej przedmiotem sporu, upoważnienie dla K. M. i D. A. zostało udzielone w jej treści, zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali oraz art. 660 k.c. w zw. z art. 694 k.c. Warto zaznaczyć, że prócz płaszczyzny semantycznej, nie ma żadnej różnicy pomiędzy upoważnieniem, a udzieleniem pełnomocnictwa- w obu przypadkach upoważniony/pełnomocnik jest uprawniony do działania w imieniu mocodawcy. Konkludując, K. M. i D. A., które w imieniu Wspólnoty podpisały umowę dzierżawy były do tego prawidłowo umocowane.

3.2.1.2. Zarzuty merytoryczne

Zarzut niezgodności uchwały z prawem

Artykuł 6 ustawy o własności lokali stanowi, że ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwaną. W związku z istnieniem istotnych rozbieżności, co do sytuacji prawnej, a przede wszystkim podmiotowości prawnej wspólnoty mieszkaniowej, Sąd Najwyższy w uchwale 7 sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r. (III CZP 65/07), której nadano moc zasady prawnej przyjął, że wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Sąd Najwyższy przyjął, że wspólnota mieszkaniowa zalicza się do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną (art. 33 ¹ § 1 k.c.). Z powyższego, Sąd Najwyższy wyprowadził wniosek, że wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania tak inne podmioty prawa cywilnego i może posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (własny majątek). W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną. W skład majątku wspólnoty może wejść także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli, co wynika wprost z treści art. 22 ust. 3 pkt 6a ustawy o własności lokali. Podkreśla się przy tym, że nabycie własności nieruchomości może nastąpić jedynie w celu zarządzania nieruchomością wspólną. Zdaniem Sądu, z powyższego można wyprowadzić wniosek, że skoro wspólnota może nabywać nieruchomości w celu prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólną, to tym bardziej w takim celu może zawrzeć umowę dzierżawy, czy najmu nieruchomości. Taka konstatacja jest dopuszczalna tylko pod warunkiem, że zawarcie takiej umowy wspólnota uzna za potrzebne w celu prawidłowego wykonywania swoich obowiązków.

Kwestią kluczową dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy była zatem ocena, czy zawarcie umowy dzierżawy terenu przyległego do budynku wspólnoty wchodziło w zakres gospodarowania nieruchomością wspólną.

W ocenie Sądu, pojęcie prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólną należy rozumieć szeroko i uznać, iż są to wszelkie czynności (zwykłego zarządu, przekraczające zakres zwykłego zarządu, czynności zachowawcze) związane z nieruchomością wspólną podejmowane w zgodzie z interesem właścicieli lokali. Wprawdzie do typowych czynności związanych z gospodarowaniem nieruchomością wspólną należą remonty dachów, klatek schodowych, elewacji, bieżąca konserwacja budynku itp., jednakże nie można wykluczyć, że w zakres tych czynności wejdą działania pośrednio związane z nieruchomością wspólną. Umowa dzierżawy zawarta na podstawie zaskarżonej uchwały zmierza do zapewnienia mieszkańcom nieruchomości przy ul. (...) prawidłowego korzystania z budynku. Teren będący przedmiotem dzierżawy przylega bezpośrednio do budynku wspólnoty, mieszkańcy korzystają z niego codziennie wychodząc z klatki schodowej, widzą go z okien mieszkań. W ocenie Sądu, istnieje związek pomiędzy prawidłowym gospodarowaniem nieruchomością wspólną, a wykorzystaniem terenu bezpośrednio przylegającego do budynku. Dzierżawa gruntu od Gminy pozwala bowiem mieszkańcom decydować o wyglądzie i przeznaczeniu tej nieruchomości, pozwala na stworzenie potrzebnych miejsc parkingowych, urządzenie terenu zielonego z miejscem na ławkę, a w końcu ogrodzenie terenu w celu uniemożliwienia dostępu do niego osobom niepowołanym. Nie należy zapominać, że wspólnota mieszkaniowa to związek mieszkańców i im właśnie mają służyć decyzje przez nią podejmowane. Z tego względu, z powodu specyficznego charakteru wspólnot mieszkaniowych, ustawa o własności lokali reguluje w sposób dalece odformalizowany kwestie procedury podejmowania uchwał przez wspólnoty. Z tych względów, Sąd uznał, że pojęcie „gospodarowania nieruchomością wspólną”, jako granicy wyznaczającej kompetencje zarządu wspólnoty mieszkaniowej należy interpretować szerzej, niż wynika to z literalnego brzmienia przepisów.

Zaskarżona uchwała pozostaje zatem zgodna z art. 6 ustawy o własności lokali, wyznaczającym zakres zdolności wspólnoty mieszkaniowej do nabywania prawa i obowiązków, a także art. 22 tejże ustawy określającym czynności zarządu nieruchomością wspólną.

Nieco na marginesie warto zwrócić uwagę, na podniesioną w odpowiedzi na pozew okoliczność powszechnej praktyki w zawieraniu tego typu umów przez wspólnoty mieszkaniowe, nie tylko w G., ale w całej Polsce. Na stronie internetowej Urzędu Miasta G. znajduje się obszerny biuletyn, który zawiera instrukcje dla wspólnot mieszkaniowych, jak doprowadzić do zawarcia z Gminą umowy dzierżawy terenów przyległych do budynków. Ze strony tej można również pobrać wzory uchwał w tym przedmiocie. Zdaniem Sądu, praktyka wskazuje na to, że wspólnoty mieszkaniowe powszechnie uznają, że dzierżawa terenu przyległego do budynku wspólnoty jest potrzebna z punktu widzenia gospodarowania nieruchomością wspólną i służy interesom mieszkańców.

.

3.2.2. Zarzut naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i naruszenia interesu powoda

Prawidłowe zarządzanie nieruchomością wspólną powinno być oceniane z punktu widzenia celowości, gospodarności i rzetelności decyzji podjętej w uchwale.

3.2.2.1. Zdaniem Sądu, zarzut powoda, że nie istnieją powody, które uzasadniałyby zawarcie umowy dzierżawy będącej przedmiotem sporu okazał się niezasadny. Materiał zgromadzony w niniejszej sprawie wskazuje, że teren przylegający do budynków wspólnoty jest zaniedbywany przez jej właściciela- Gminę M. G., Gmina nie dba o czystość tego terenu w taki sposób, jaki tego oczekują mieszkańcy. W związku z zaniedbaniem terenu wokół bloku, Wspólnota na własną rękę, jeszcze przed wydzierżawieniem terenu, zajmowała się uporządkowaniem działki, inwestując w tym celu własne środki. Wprawdzie nie ma problemu z dojazdem do budynku i dojściem do klatek schodowych, na co wskazuje w pozwie powód, jednak oczywistym jest, że mieszkańcom nie zależy tylko na walorach funkcjonalnych budynku. W toku rozmów nad zagospodarowaniem terenu i potrzebą jego wydzierżawienia podnoszono argumenty dotyczące estetyki terenu, który przylega bezpośrednio do budynku i jest widoczny z okien mieszkań. Członkowie Wspólnoty głosujący za zawarciem umowy z Gminą wskazywali na potrzebę zorganizowania terenu do wypoczynku, o którego czystość i porządek będą mogli dbać we własnym zakresie, nie bacząc na wypełnianie obowiązków przez Gminę. Poza tym, członkom wspólnoty szczególnie zależało na stworzeniu miejsc postojowych, które byłyby wykorzystywane jedynie przez mieszkańców wspólnoty. Problem z parkowaniem stał się punktem wyjścia dla rozmów o wydzierżawieniu terenu od Gminy, gdyż mieszkańcy bloku mają problemy ze znalezieniem wolnego miejsca w niedalekiej odległości od budynku. Z powyższego wynika, że potrzeby wydzierżawienia terenu od Gminy, Wspólnota upatrywała zarówno na płaszczyźnie funkcjonalnego wykorzystania terenu, jak i w zakresie poprawy wizerunku otoczenia budynku, ogrodzenia go, uporządkowania i zagospodarowania w zależności od potrzeb mieszkańców, a istnienie tych potrzeb znajduje odzwierciedlenie w rzeczywistości.

3.2.2.2. Zdaniem Sądu, działaniom Wspólnoty polegającym na podjęciu decyzji o wydzierżawieniu terenu od Gminy nie można również uczynić zarzutu niegospodarności i nierzetelności. Rozmowy na temat potrzeby zagospodarowania terenu przylegającego do budynku miały miejsce już w 2013 r. Wspólnota podejmowała temat miejsc postojowych i potrzeby uporządkowania terenu na długo przed podjęciem uchwały. Decyzję o wydzierżawieniu gruntu od Gminy poprzedziła rzetelna analiza możliwości wykorzystania terenu, ustalono ile miejsc postojowych można uzyskać mając do dyspozycji sporną nieruchomość oraz jak wygląda procedura wydzierżawienia przez Wspólnotę gruntów gminnych. Pozwana wskazała, że biuletyn zamieszczony na stronie Urzędu Miasta zawierał informację o kolejnych etapach działania, jakie musi podjąć wspólnota mieszkaniowa, by zawrzeć umowę dzierżawy z Gminą. Wspólnota uzyskała również informacje o przewidywanych kosztach takiej inwestycji, o czym informowała mieszkańców na zebraniach.

Warto zwrócić uwagę, że korzyści, jakie związane są zawarciem spornej umowy dzierżawy znacznie przewyższają koszty z tym związane. Z treści umowy dzierżawy wynika, że roczna opłata za dzierżawę terenu i podatek od nieruchomości przypadająca na wszystkich mieszkańców wynosi ok. 500 zł, co w przeliczeniu na jeden lokal wynosi kilkanaście złotych w stosunku rocznym. Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika nadto, że Wspólnota dysponuje nadwyżką w funduszu eksploatacyjnym, z którego pokrywane będą koszty związane z dzierżawionym gruntem, a zatem w najbliższym czasie opłata na fundusz w związku z inwestycją nie zostanie podniesiona. W świetle powyższych okoliczności, trudno zatem uznać, że koszt rzędu 2 zł miesięcznie przypadający na członka wspólnoty, w tym także na powoda, za możliwość dysponowania terenem przylegającym do budynku, niezależność od Gminy w działaniach podejmowanych w obrębie tej nieruchomości, możliwość stworzenia miejsc postojowych, a także terenu zielonego z ławką dla mieszkańców, ogrodzonego i niedostępnego dla osób trzecich za nieprawidłowe zarządzanie nieruchomością wspólną. Interes ogółu mieszkańców jest znacznie wyższej wagi niż tak pojmowany interes powoda.

4.  Koszty postępowania

O kosztach procesu Sąd orzekł zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu wyrażoną w art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c. W związku z tym, że powód w całości przegrał sprawę obowiązany jest zwrócić pozwanej niezbędne koszty celowej obrony. Koszty te w niniejszej sprawie, to 180 zł tytułem zastępstwa procesowego, wynikające z § 5 w zw. z § 11 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.