Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 24 czerwca 2013 r. skierowanym przeciwko (...) w Ł. (sprecyzowanym w dniu 9 lipca 2013 roku – k. 26) powód M. P. wniósł o zasądzenie od pozwanej kwoty 20.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 9 marca 2013 r. tytułem częściowego naprawienia szkody wyrządzonej przekazaniem powodowi przez pozwaną mylnej informacji, iż nabywana przez niego od pozwanej nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej.

W odpowiedzi na pozew pozwana podniosła, iż informując powoda o dostępie
do sprzedawanej mu nieruchomości do drogi publicznej działała w zaufaniu do informacji, jakie sama wcześniej uzyskała w tym przedmiocie od organów władzy publicznej. Zgłosiła zarzut przedawnienia.

Na terminie rozprawy w dniu 14 stycznia 2014r. pełnomocnik powoda podniósł, iż zgłoszone przeciwko pozwanej roszczenie wywodzi zarówno z art. 471 jak i 415 k.c..

Podstawę rozstrzygnięcia Sądu I instancji stanowiły następujące ustalenia faktyczne:

W dniu 4 maja 2009 r. powód zawarł z pozwaną warunkową umowę sprzedaży działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) stanowiącej część nieruchomości położonej w B. gmina R. objętej księgą wieczystą (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Pabianicach. Zawierając powyższą umowę osoby reprezentujące pozwaną oświadczyły, iż sprzedawana działka posiada dostęp do drogi publicznej (umowa - k. 14 – 17). Na mocy kolejnej umowy z dnia 29 maja 2009 r., w której powód wystąpił także jako pełnomocnik pozwanej, nastąpiło przeniesienie własności spornej działki (umowa - k. 18 – 20, pełnomocnictwo - k. 68 - 69).

W dniu 4 września 2012 r. Starosta (...) Wschodni zgłosił sprzeciw wobec zamiaru wzniesienia na kupionej od pozwanego działce budynku gospodarczego z uwagi na brak dostępu do drogi publicznej (decyzja - k. 22). Brak takiego dostępu potwierdzony został zaświadczeniem Urzędu Miejskiego w R. (zaświadczenie - k. 58). Okoliczność powyższa wiadoma jest powodowi począwszy od wiosny 2009 r., kiedy to powód właśnie z uwagi na brak dostępu do drogi publicznej spotkał się z odmową Starosty (...) Wschodniego wyrażenia zgody na wycinkę drzew z działki (...), przez którą – zgodnie z zapewnieniami strony pozwanej – kupiona od pozwanego działka miała łączyć się z drogą publiczną. Udzielając takiej informacji strona pozwana opierała się na treści pochodzącego z dnia 9 lutego 2005 r. wypisu z obowiązującego od roku 2003 r. planu zagospodarowania, wedle którego działka (...) oznaczona wtedy numerem 222/2 stanowić miała drogę dojazdową między innymi do działki (...) (wypis - k. 100 akt SP.VI.GN.III. (...)-22/00).

Dokonując oględzin otoczenia kupowanej działki w naturze powód widział, iż działka ta sąsiaduje jedynie z polami (zeznania powoda - k. 61 i 115, zeznania świadka K. O. (1) - k. 61 – odwrót). Pismem z dnia 7 kwietnia 2010 r. Starosta (...) Wschodni informował powoda o potrzebie dokonania oględzin powyższej działki jak również zbadania możliwości wytyczenia przez nią drogi ewentualnie ustanowienia na niej stosownej służebności celem zapewnienia działce powoda dostępu do drogi publicznej (zaświadczenie - k. 67). Działka ta nie była używana jako droga, jej kształt natomiast jak i usytuowanie możliwym czyniły jej potencjalne wykorzystanie jako drogi prowadzącej do działek sąsiednich (informacja - k. 86, pismo - k. 106).

Działka (...) wraz z działkami (...) nabyta została przez stronę pozwaną jako tak zwana nieruchomość zamienna w trybie przepisów ustawy z dnia 20 lutego 1997 r. o stosunku Państwa do gmin wyznaniowych żydowskich w Rzeczypospolitej Polskiej na mocy orzeczenia Komisji Regulacyjnej do Spraw Gmin Wyznaniowych Żydowskich
w W. z dnia 22 września 2004 r. (orzeczenie - k. 94 akt. SP (...) – 22/00). W poprzedzającym wydanie powyższego orzeczenia postępowaniu sporządzono operat szacunkowy powyższych działek, w którym – dla potrzeb ustalenia wartości przekazanych pozwanemu działek także przyjęto, iż przebiegająca pomiędzy nimi działka oznaczona ówcześnie numerem 222/2 stanowić ma drogę dojazdową wewnętrzną między innymi do działki (...) (operat szacunkowy).

Działka (...) została sprzedana w roku 2012 r. przez Skarb Państwa osobom fizycznym będącym właścicielami działek (...) (stanowiska pełnomocników stron - k. 115).

W oparciu o tak ustalony stan faktyczny Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Sąd I instancji, mając na uwadze, iż udzielone powodowi przez pozwanego pełnomocnictwo zawierało jednocześnie upoważnienie do zawarcia umowy przenoszącej
na niego własność działki, której dotyczyła umowa warunkowa z dnia 4 maja 2009 r., przyjął, iż nie zachodzą w sprawie niniejszej określone w art. 108 k.c. przesłanki stwierdzenia z urzędu nieważności zawartej później umowy bezwarunkowej.

Uwzględniając fakt powołania przez powoda jako podstawy prawnej dochodzonego roszczenia art. 471 k.c., Sąd Rejonowy odmówił zasadności podniesionemu przez pozwanego zarzutowi przedawnienia, gdyż do roszczenia tego zastosowanie znajduje 10-letni termin przedawnienia przewidziany przepisem art. 118 k.c., którego przerwanie nastąpiło wraz
z wniesieniem pozwu.

Sąd I instancji wskazał, iż strona pozwana działała w zaufaniu do informacji uzyskanych od organów administracyjnych, wedle których sprzedawana powodowi działka graniczyć miała z działką stanowiącą do niej drogę dojazdową. Opierając się na powyższej informacji pozwany, w ocenie Sądu I instancji, miał prawo przyjmować, iż sprzedawana powodowi działka gruntu nie jest całkowicie izolowana. Co się tyczy stanu faktycznego działki, przez którą pierwotnie dostęp do drogi publicznej miał być realizowany, Sąd Rejonowy stwierdził, że obie strony umów z dnia 4 i 29 maja 2009 r., a zatem także powód, naocznie przekonać mogły się, że na działce tej nie istnieje żaden wytyczony szlak drożny zapewniający możliwość przejazdu. Powód zatem, który przekonał się o tym osobiście,
nie może skutecznie czynić pozwanemu zarzutu, jakoby ten w sposób zawiniony wprowadził go w tym zakresie w błąd.

Sąd Rejonowy wskazał również, iż, wbrew prezentowanemu przez pełnomocnika powoda stanowisku, nie sposób czynić pozwanemu zarzutu, iż przekazał informację, jaką sam zaczerpnął z akt postępowania administracyjnego, którego sam był uczestnikiem. Sąd stwierdził, iż informacja ta nie zawiera danych sprzecznych z pochodzącym z dnia
10 stycznia 2014 r. zaświadczeniem Urzędu Miejskiego w R., wedle którego działka (...) nie posiada styczności z drogą publiczną, strona pozwana bowiem nie utrzymywała nigdy, aby styczność taka w sposób bezpośredni miała istnieć, o czym zresztą powód, dokonując oględzin działki przed jej nabyciem mógł się osobiście przekonać,
lecz informowała jedynie, iż dostęp taki możliwy będzie przez teren działki (...) (obecnie 222/10), co zgodne pozostawało z informacjami, które sama wcześniej uzyskała z Urzędu Gminy R..

Sąd I instancji nie zgodził się wreszcie z prezentowanym przez pełnomocnika powoda w głosie do protokołu stanowiskiem, jakoby od pozwanego oczekiwać należało dołożenia staranności właściwej profesjonaliście, nie sposób bowiem zasadnie utrzymywać,
aby pozwany jako podmiot, którego zadaniem zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 20 lutego 1997r. o stosunku Państwa do gmin wyznaniowych żydowskich w Rzeczypospolitej Polskiej jest zrzeszanie osób wyznania mojżeszowego, oraz – zgodnie z art. 9 ust. 1 - organizowanie
i sprawowanie kultu publicznego oraz udzielanie posług religijnych – nawet
przy uwzględnieniu faktu dokonywanych przez niego transakcji sprzedaży nieruchomości, zawodowo trudnić miał się obrotem nieruchomościami. Tym samym też, w ocenie Sądu Rejonowego, w sprawie niniejszej mówić można jedynie o wymaganiu dołożenia staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju, które to wymaganie w jednakowym zakresie odnosi się do obu stron umów z dnia 4 i 21 maja 2009 r., w tym również do powoda. Analiza zaistniałego w sprawie stanu faktycznego doprowadziła Sąd Rejonowy do wniosku, iż utratę widoków na połączenie spornej działki z drogą publiczną wiązać należy
nie z udzieleniem przez pozwanego wadliwej informacji na temat skomunikowania tej działki, lecz dopiero ze zbyciem działki (...), przez którą komunikacja taka pierwotnie miała być realizowana, na rzecz osób fizycznych, za co jednak strona pozwana żadną miarą odpowiedzialności nie ponosi. Okoliczności powyższe, zdaniem Sądu Rejonowego, wykluczają przypisanie pozwanemu odpowiedzialności za ewentualnie poniesioną przez powoda szkodę także na podstawie art. 415 k.c..

W związku z powyższym Sąd Rejonowy wyrokiem z dnia 14 października 2014 roku oddalił powództwo [wyrok – k. 119].

Apelację od powyższego wyroku wniosła strona powodowa. Zaskarżyła wyrok
w całości. Na podstawie art. 368 § 1 k.p.c. zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła:

I. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.

1.  art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. poprzez:

a)  dokonanie ustalenia faktycznego polegającego na tym, że strona pozwana, udzielając powodowi informacji o posiadaniu przez działkę nr (...) dostępu do drogi publicznej, opierała się na wypisie z planu zagospodarowania przestrzennego znajdującego się na karcie 100 w aktach SP.VI.GN.III. (...)-22/00 bez podstawy prawnej w materiale dowodowym, kierując się wyłącznie treścią odpowiedzi na pozew i wyjaśnieniami pełnomocnika pozwanego, które nie mają charakteru źródła dowodowego;

b)  błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, iż powód wiedział
o braku dostępu działki (...) do drogi publicznej od wiosny 2009 r., podczas gdy z przesłuchania powoda oraz zeznań świadka K. O. (2) wynika, iż wiedzę taką powód powziął dopiero wiosną 2010 r.;

c)  brak ustalenia faktycznego w zakresie tego, czy pełnomocnik pozwanego K. N. udzielał powodowi zapewnień co do posiadania przez działkę nr (...) dostępu do drogi publicznej i wybudowania na działce (...) drogi dojazdowej do działki powoda, podczas gdy okoliczność ta jest istotna dla rozstrzygnięcia sprawy, a z materiału dowodowego wynika,
iż pełnomocnik pozwanego udzielał takich zapewnień powodowi przed sprzedażą nieruchomości;

2.  art. 233 § 2 k.p.c. poprzez brak oceny deklaracji pełnomocnika pozwanego
na rozprawie w dniu 30 września 2014 r., iż drogowy charakter działki (...) wynika również z decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości, w wyniku którego wyodrębniono sporne działki, wniosku o udzielenie terminu na wskazanie instytucji, w której decyzja ta się znajduje celem załączenia jej do akt sprawy, a następnie braku wskazania przez pozwanego tej instytucji oraz braku złożenia tej decyzji w terminie publikacyjnym, pomimo, iż odroczenie ogłoszenia orzeczenia nastąpiło m.in. w celu umożliwienia stronie pozwanej przedstawienia tej decyzji;

3.  art. 227 w zw. z art. 236 k.p.c. poprzez niepodjęcie rozstrzygnięcia procesowego
w zakresie zawartego w pozwie wniosku powoda o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego do sprawy wyceny nieruchomości;

II. naruszenie prawa materialnego, tj.:

1.  art. 471 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, iż:

a)  pozwany nie ponosi odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną powodowi, gdyż udzielając informacji o dostępie działki nr (...) do drogi publicznej działał w zaufaniu do osób trzecich (organów administracji), za których działania nie odpowiada, podczas gdy zaufanie takie w okolicznościach niniejszej sprawy było nieuprawnione, a sam fakt działania w takim zaufaniu nie został wykazany;

b)  wyrządzenie szkody powodowi nastąpiło dopiero na skutek zbycia działki
nr 222/10 na rzecz osób fizycznych, a nie na skutek działań pozwanego;

c)  złożenie przez pozwanego w akcie notarialnym z dnia 4 maja 2009 r. nieprawdziwego oświadczenia o posiadaniu przez działkę nr (...) dostępu
do drogi publicznej oraz wcześniejszych zapewnień w tym zakresie
nie prowadzi do powstania odpowiedzialności odszkodowawczej wobec powoda;

2.  art. 415 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie jako subsydiarnej podstawy odpowiedzialności pozwanego;

3.  art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. z dnia 24 kwietnia 2012 r. Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.)
w zw. z art. 471 k.c. i ewentualnie 415 k.c. poprzez nieuwzględnienie definicji legalnej terminu „dostęp do drogi publicznej” przy ocenie znaczenia zapewnień udzielanych przez pozwanego powodowi co do dostępu działki (...) do drogi publicznej oraz oświadczenia pozwanego w tym przedmiocie zawartego w akcie notarialnym z dnia 4 maja 2009 r..

Mając na uwadze powyższe zarzuty, skarżący wniósł o:

1.  uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi I instancji
do ponownego rozpoznania;

2.  zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda zwrotu kosztów postępowania w drugiej instancji według norm przepisanych [apelacja – k. 127-132].

W przypadku prowadzenia postępowania dowodowego przed Sądem II instancji pełnomocnik powoda wniósł o dopuszczenie dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego zgodnie z wnioskiem z punktu 6 pozwu.

Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje:

Apelacja była zasadna, co skutkowało zmianą skarżonego orzeczenia.

Wobec sformułowania przez skarżącego zarzutu naruszenia przepisów postępowania, należało odnieść się do niego w pierwszej kolejności, gdyż wnioski w tym zakresie z istoty swej determinują rozważania co do pozostałych zarzutów apelacyjnych. Jedynie nieobarczone błędem ustalenia faktyczne, będące wynikiem należycie przeprowadzonego postępowania, mogą być bowiem podstawą oceny prawidłowości kwestionowanego rozstrzygnięcia
w kontekście twierdzeń o naruszeniu przepisów prawa materialnego.

Skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przepisu art. 233 k.p.c. wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, tylko to bowiem może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nadto skarżący, podnoszący zarzut z art. 233 § 1 k.p.c., powinien wskazać, jakie kryteria oceny Sąd naruszył przy ocenie konkretnych dowodów uznając ich wiarygodność lub odmawiając im takiego charakteru (tak np. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 23 stycznia 2001 r., IV CKN 970/00, Lex nr 52753).

Zarzut naruszenia przepisu art. 233 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. był uzasadniony.

Sąd Rejonowy ustalił, iż, udzielając informacji o dostępie działki (...) do drogi publicznej, strona pozwana opierała się na treści pochodzącego z dnia 9 lutego 2005 r. wypisu z obowiązującego od roku 2003 r. planu zagospodarowania, wedle którego działka (...) oznaczona wtedy numerem 222/2 stanowić miała drogę dojazdową między innymi
do działki (...). Okoliczność ta w żaden sposób nie wynika z zebranego w sprawie materiału dowodowego. Strona pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o dopuszczenie dowodu
z zeznań S. Kelnera i J. M. jako przedstawicieli strony pozwanej na okoliczność przyczyn złożenia przez nich oświadczeń w akcie notarialnym o dostępie do drogi publicznej działki powoda oraz uzyskania od (...) Urzędu Wojewódzkiego w Ł. informacji, iż działka posiada dostęp do drogi publicznej, jednakże nie podała adresów wskazanych świadków. Na terminie rozprawy w dniu 30 września 2014 roku pełnomocnik pozwanej wniósł jednak o ograniczenie dowodu z przesłuchania stron do przesłuchania powoda (k. 115). W konsekwencji podnoszona przez pozwaną okoliczność wynika jedynie z odpowiedzi pozwanego na pozew i oświadczeń pełnomocnika pozwanego złożonych na rozprawie, które stanowią jedynie stanowisko strony w sprawie.
W żadnej mierze natomiast nie posiadają natomiast waloru dowodowego, co słusznie podniósł apelujący. Sam wypis z obowiązującego od roku 2003 r. planu zagospodarowania załączony do akt sprawy SP.VI.GN.III. (...)-22/00 nie stanowi natomiast dowodu na okoliczność, iż pozwany opierał się na przedmiotowym dokumencie składając oświadczenie w akcie notarialnym o dostępie działki (...) do drogi publicznej. Należy przy tym wskazać, iż przedmiotowy dokument stanowi odpowiedź Wójta Gminy R. na wniosek (...) Urzędu Wojewódzkiego w sprawie przeznaczenia działki (...). Z akt sprawy SP.VI.GN.III. (...)-22/00 nie wynika nawet, aby odpis przedmiotowego pisma był wydawany pozwanemu, który był stroną postępowania w sprawie SP.VI.GN.III. (...)-22/00. Przede wszystkim jednak w wypisie tym brak jest oświadczenia, że działka (...) (obecnie 222/9 i 222/10) stanowi drogę publiczną, a jedynie, że stanowi drogę dojazdową. Takie przeznaczenie działki nie powoduje automatycznie, że ma ona charakter drogi publicznej.

Sąd Rejonowy ustalił również, iż powód dowiedział się o braku dostępu działki numer (...) do drogi publicznej wiosną 2009 r., przy czym ustalenia tego w żaden sposób nie uzasadnił. Tymczasem z wyjaśnień informacyjnych powoda potwierdzonych w zeznaniach wynika, iż powód dowiedział się o wskazanej okoliczności wiosną 2010 r., kiedy otrzymał odpowiedź Starosty Powiatu (...) – Wschodniego na podanie o wycięcie drzew na działce (...). [przesłuchanie powoda – k. 115 w zw. z k. 61 wyjaśnień informacyjnych]. Ponadto świadek K. O. (1) zeznała, iż ona również dowiedziała się o wskazanej okoliczności w połowie 2010 r., co potwierdza, że w 2010 r. właściciele działek wystąpili o zgodę na wycięcie drzew z działki (...) i wówczas dowiedzieli się o jej przeznaczeniu [zeznania świadka K. O. (1) - k. 61v].

Sąd Rejonowy bezzasadnie również pominął w ustaleniach faktycznych okoliczność wynikającą z zeznań powoda oraz świadka K. O. (1), że pełnomocnik pozwanego zapewniał powoda oraz wskazanego świadka przed podpisaniem umowy,
iż dostęp do działki (...) będzie prowadził przez działkę (...), gdyż Gmina R. ma wybudować na tej działce drogę [przesłuchanie powoda – k. 115 w zw. z k. 61 wyjaśnień informacyjnych, k. 116, zeznania świadka K. O. (1) - k. 61v]. Powodowi oraz wskazanemu świadkowi została przedstawiona również mapka z k. 21, z której wynika, iż działka (...) faktycznie ma kształt i wymiary drogi. To utwierdziło nabywców w prawdziwości oświadczeń pełnomocnika pozwanego co do przeznaczenia działki (...) na drogę. Zeznaniom powoda i wskazanego świadka strona pozwana nie przeciwstawiła żadnego dowodu, a Sąd I instancji nie wskazał z jakich powodów odmówił im wiarygodności w tym zakresie, co czyni jego ocenę dowolną.

Pełnomocnik powoda zarzucił również naruszenie przez Sąd Rejonowy przepisu
art. 233 § 2 k.p.c. poprzez brak oceny deklaracji pełnomocnika pozwanego na rozprawie
w dniu 30 września 2014 r., iż drogowy charakter działki (...) wynika również z decyzji
o zatwierdzeniu podziału nieruchomości, w wyniku którego wyodrębniono sporne działki,
a następnie braku złożenia tej decyzji w terminie publikacyjnym. Na terminie rozprawy
30 września 2014 r. pełnomocnik pozwanego oświadczył, że podział geodezyjny nieruchomości, z której wyodrębniono sporne działki, mógł być dokonany przy założeniu,
że działka (...) ma stanowić drogę. Wniósł o dopuszczenie dowodu z przesłuchania powoda po złożeniu decyzji zatwierdzającej projekt podziału. Sąd I instancji dopuścił dowód z przesłuchania powoda na tym samym terminie rozprawy, a zatem nie uwzględnił wniosku pełnomocnika pozwanego o dopuszczenie dowodu z przesłuchania powoda po złożeniu przez pozwanego decyzji zatwierdzającej projekt podziału oraz odroczył wydanie orzeczenia
do 14 października 2014 r.. Pełnomocnik pozwanego nie złożył przedmiotowej decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości w terminie publikacyjnym. Fakt, że nie złożył przedmiotowego dokumentu może wskazywać, iż projekt podziału nie przewidywał przeznaczenia działki (...) na drogę.

Wobec powyższego, Sąd Okręgowy ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego przyjmuje za własne z dwoma wyjątkami. Sąd Okręgowy uznał za nieudowodnioną okoliczność, że pozwany poświadczając w treści aktu notarialnego dostęp działki (...) do drogi publicznej, opierał się na treści pochodzącego z dnia 9 lutego 2005 r. wypisu z obowiązującego od roku 2003 r. planu zagospodarowania, wedle którego działka (...) oznaczona wtedy numerem 222/2 stanowić miała drogę dojazdową między innymi do działki (...). Sąd Okręgowy ustalił również wbrew ustaleniom Sądu Rejonowego, iż powód dowiedział się o przeznaczeniu działki (...) wiosną 2010 r., a zatem po nabyciu nieruchomości oznaczonej jako działka (...).

Ustalenie, iż działka (...) została sprzedana w roku 2012 r. przez Skarb Państwa osobom fizycznym będącym właścicielami działek (...) Sąd Okręgowy podziela bowiem jest to okoliczność bezsporna. Błędem Sądu Rejonowego było natomiast powołanie jako dowodu na tę okoliczność stanowisk pełnomocników stron.

Poza tym Sąd Okręgowy dokonując oceny materiału dowodowego zgromadzonego w I instancji uznał za udowodnioną okoliczność, iż powód przed zawarciem umowy był zapewniany przez pełnomocnika pozwanej Gminy W. K. N., że oferowana nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej [przesłuchanie powoda – k. 115 - 116 w zw. z k. 61 wyjaśnień informacyjnych, zeznania świadka K. O. (1) - k. 61v]. Nadto ustalił, że zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego gminy R. zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy R. nr (...) z dnia 22 lipca 2003 r. opublikowanej w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) nr 255 poz. 2270
z 15 września 2003 r. działki (...) leżą na terenie z przeznaczeniem podstawowym pod zabudowę zagrodową i mieszkaniową jednorodzinną z przeznaczeniem dopuszczalnym pod zabudowę usługową i produkcyjną o uciążliwości niewykraczającej poza granice działki. Działka (...) nie posiada styczności z drogą publiczną [zaświadczenie z 2014 roku – k. 58]. Działka (...) stanowi obecnie własność powiatu (...) Wschodniego i stanowi część drogi o numerze (...) [informacja o działce – k. 211].

Zarzut naruszenia art. 227 w zw. z art. 236 k.p.c. poprzez niepodjęcie rozstrzygnięcia procesowego w zakresie zawartego w pozwie wniosku powoda o dopuszczenie dowodu
z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego do sprawy wyceny nieruchomości był chybiony. Sąd nie musi bowiem wydawać postanowienia o odmowie przeprowadzenia dowodu wskazanego przez stronę, gdyż w świetle art. 236 k.p.c., postanowienie dowodowe powinno mieć określoną treść pozytywną (wyrok Sądu Najwyższego z 9 lipca 2015 r. I UK 375/15, Lex nr 1771082). Inną kwestią jest natomiast przydatność przeprowadzenia takiego dowodu dla rozstrzygnięcia sprawy przy prawidłowym zastosowaniu prawa materialnego prowadzącego do uznania powództwa za uzasadnione co do zasady.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia przepisów prawa materialnego Sąd okręgowy uznał za zasadny zarzut naruszenia przepisu art. 471 k.c..

W pierwszej kolejności należy wskazać, iż w niniejszej sprawie zachodzi kumulacja podstaw odpowiedzialności kontraktowej i deliktowej pozwanego.

Wierzyciel stosunku obligacyjnego wynikającego z umowy jest jednocześnie poszkodowanym z tytułu czynu niedozwolonego tylko wówczas, gdy określone zdarzenie powodujące szkodę stanowi nie tylko niewykonanie lub nienależyte wykonanie przez dłużnika jego powinności, określonych w stosunku zobowiązaniowym, ale jednocześnie narusza ogólne, obowiązujące powszechnie, wszystkich i zawsze, nakazy i zakazy wynikające z norm prawa, zasad współżycia społecznego lub dobrych obyczajów i to bez względu
na istniejący między stronami stosunek zobowiązaniowy oraz jego zakres (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 września 2013 r., I CSK 687/12, Lex nr 1388222, wyrok Sądu Najwyższego z 10 kwietnia 1974 r., I PR 415/73, OSN 1975/4/95; wyrok Sądu Najwyższego 3 czerwca 1981 r., IV CR 18/81, LEX nr 8331; wyrok Sądu Najwyższego z 10 października 1997 r., III CKN 202/97, OSN 1998/3/42).

Jeśli w sytuacji zbiegu roszczeń brak będzie podstaw do przyjęcia prymatu odpowiedzialności deliktowej lub odpowiedzialności kontraktowej, wówczas zgodnie
z brzmieniem przepisu art. 443 k.c. nastąpi konkurencja roszczeń odszkodowawczych, opartych na podstawie deliktowej i kontraktowej, a poszkodowany ma wybór jednego z tych roszczeń. Po dokonaniu wyboru roszczenia przez poszkodowanego – drugie roszczenie pozostaje bez biegu. Nie dochodzi jednak do jego wygaśnięcia, lecz stanie się ono bezprzedmiotowe z chwilą rozstrzygnięcia losów pierwszego. Wybór jednego z roszczeń zgodnie z art. 443 k.c. ma dla poszkodowanego doniosłe konsekwencje ze względu na istotne różnice zachodzące pomiędzy reżimem prawnym odpowiedzialności kontraktowej i reżimem prawnym odpowiedzialności deliktowej. Dotyczy to choćby odmiennych terminów przedawnienia, czy niedopuszczalności dochodzenia zadośćuczynienia pieniężnego za doznaną krzywdę na podstawie przepisów o odpowiedzialności kontraktowej. W reżimie odpowiedzialności deliktowej zazwyczaj trudniejsza jest też sytuacja dowodowa, różny jest rozkład ciężaru dowodów, inne są terminy przedawnienia Wybór jednego z roszczeń, o których mowa w art. 443 k.c. może być dokonany przez samo wskazanie faktów uzasadniających żądanie pozwu. Nie mniej jednak, wybór ten musi być wyraźny. Dopiero w razie wątpliwości co do dokonanego wyboru sąd powinien przyjąć taką podstawę prawną, która jest bardziej korzystna dla poszkodowanego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 26 kwietnia 2014 r., I ACa 1157/13).

Pismem procesowym z dnia 29 stycznia 2014 r. pełnomocnik powoda wskazał,
że podstawę prawną roszczeń strony powodowej stanowi przede wszystkim art. 471 k.c., zaś subsydiarną podstawą odpowiedzialności pozwanego jest art. 415 k.c. w zw. z art. 416 k.c..

Przesłankami odpowiedzialności kontraktowej są niewykonanie bądź nienależyte wykonanie zobowiązania, szkoda oraz związek przyczynowy między niewykonaniem bądź nienależytym wykonaniem zobowiązania a szkodą. Z przypadkiem nienależytego wykonania zobowiązania będziemy mieli do czynienia wtedy, gdy wprawdzie świadczenie zostanie spełnione, lecz interes wierzyciela nie zostanie zaspokojony w sposób wynikający z treści zobowiązania, na przykład przedmiot świadczenia nie będzie odpowiadał treści zobowiązania. Odpowiedzialność dłużnika z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania została ukształtowana na zasadzie winy. W art. 471 k.c. zawarte jest jednak domniemanie, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania nastąpiło wskutek okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. Oznacza to przerzucenie ciężaru udowodnienia, że nienależyte wykonanie zobowiązania jest skutkiem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi właśnie na dłużnika.

W niniejszej sprawie w treści aktu notarialnego warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 4 maja 2009 r. S. K. i Jankiel M. będący członkami zarządu sprzedającego - (...) w Ł., oświadczyli,
iż nieruchomość oznaczona jako działka o numerze ewidencyjnym (...) posiada dostęp
do drogi publicznej. Jak dodatkowo ustalił Sąd Okręgowy zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego gminy R. zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy R. nr (...) z dnia 22 lipca 2003 r. opublikowanej w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) nr 255 poz. 2270 z 15 września 2003 r. działki (...) leżą na terenie z przeznaczeniem podstawowym pod zabudowę zagrodową i mieszkaniową jednorodzinną z przeznaczeniem dopuszczalnym pod zabudowę usługową i produkcyjną o uciążliwości niewykraczającej poza granice działki. Działka (...) nie posiada zaś styczności z drogą publiczną. Oświadczenie zawarte w akcie notarialnym jest zatem niezgodne ze stanem prawnym nieruchomości. Tym samym przedmiot świadczenia nie odpowiada treści zobowiązania. Zachodzi przy tym domniemanie winy pozwanego. Pozwany nie obalił przedmiotowego domniemania. Nie udowodnił bowiem, że składając przedmiotowe oświadczenie działał w zaufaniu do organów administracji, o czym była mowa wyżej. Nawet gdyby tak było to opieranie się na ustnych zapewnieniach nie znajdujących pokrycia w jakichkolwiek dokumentach pochodzących od tych organów lub błędnej interpretacji treści wypisu z planu zagospodarowania przestrzennego jest wyrazem co najmniej nienależytej staranności. Skoro działka (...) (podzielona następnie na 222/9 i 222/10) nie została przekazana stronie pozwanej jako część nieruchomości zamiennej to jej powinnością było ustalenie, czy działka ta uzyskała status drogi publicznej. Strona pozwana bezpośrednio przed zawarciem umowy nie zbadała ani aktualnego przeznaczenia działki (...) w planie zagospodarowania przestrzennego ani jej statusu prawnego. Tym samym nie dołożyła należytej staranności wymaganej od sprzedającego niezależnie od tego czy jest on podmiotem profesjonalnym. Jeśli nawet przyjąć, iż pozwana, składając oświadczenie o dostępie działki (...) do drogi publicznej, opierała się na treści pochodzącego z dnia 9 lutego 2005 r. wypisu z obowiązującego od roku 2003 r. planu zagospodarowania, wedle którego działka (...) oznaczona wtedy numerem 222/2 stanowić miała drogę dojazdową między innymi do działki (...), to zauważyć należy, że plan taki nie powoduje ani przejścia własności działki na gminę, ani nadania jej statusu drogi publicznej. Nadto od wydania przedmiotowego wypisu do zawarcia umowy sprzedaży działki (...) powodowi minęły ponad 4 lata. Przez ten okres stan prawny nieruchomości mógł ulec zmianie, a obowiązkiem sprzedającego było dochowanie należytej staranności i ustalenie stanu prawnego nieruchomości przed jej zbyciem. Skoro przez kilka lat nie doszło do ustanowienia na działkach (...) drogi publicznej jakiejkolwiek kategorii to przekonanie pozwanej Gminy Ż., że tak się stanie nie znajdowało pokrycia w rzeczywistości i nie powinno prowadzić do wprowadzenia nabywcy w błąd. Nie ma przy tym znaczenia podnoszona przez Sąd Rejonowy okoliczność, że pozwany oglądał działkę przed jej nabyciem, wobec czego widział, iż na nieruchomości nie został wytyczony szlak przejazdu. W dacie nabycia nieruchomości pozwany był bowiem zapewniany przez pełnomocnika pozwanego, iż działka (...) jest przeznaczona pod drogę, tzn. że w przyszłości zostanie w tym celu przystosowana przez gminę. Oczywistym jest, że zdrowy rozsądek powinien skłonić powoda do poczynienia w tym zakresie własnych ustaleń, ale nie oznacza to ekskulpacji zbywcy zapewniającego go o posiadaniu przez działkę cechy istotnej, acz faktycznie nie istniejącej. Sąd Rejonowy bezpodstawnie przy tym przyjął, iż szkoda nastąpiła dopiero na skutek sprzedaży działki (...) osobom fizycznym. Odpowiedzialność pozwanego wynika bowiem nie z faktycznych problemów związanych z uzyskaniem dostępu do drogi przez prywatny grunt sąsiadów, ale ze szkody powstałej po stronie powoda wyrażającej się w różnicy pomiędzy wartością działki posiadającej - zgodnie z treścią zawartej przez strony umowy sprzedaży - dostęp do drogi publicznej, a wartością działki bez tego dostępu jaka faktycznie została powodowi sprzedana.

Zasadny był również zarzut naruszenia przez Sąd Rejonowy art. 2 pkt 14 ustawy
z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.) w zw. z art. 471 k.c. i ewentualnie 415 k.c. poprzez nieuwzględnienie definicji legalnej terminu „dostęp do drogi publicznej” przy ocenie znaczenia zapewnień udzielanych przez pozwanego powodowi co do dostępu działki (...) do drogi publicznej oraz oświadczenia pozwanego w tym przedmiocie zawartego w akcie notarialnym z dnia
4 maja 2009 r.. Zgodnie z powołanym przepisem, przez "dostęp do drogi publicznej" należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną
lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Sąd Rejonowy bezpodstawnie zatem utożsamia wskazane pojęcie ze stwierdzeniem, że działka nie jest całkowicie izolowana.

Wobec zasadności roszczenia powoda, Sąd Okręgowy dopuścił wnioskowany w pozwie dowód z opinii biegłego z zakresu szacunku nieruchomości na okoliczność różnicy wartości przedmiotowej działki z dostępem do drogi publicznej i bez takiego dostępu i dodatkowo ustalił na jej podstawie, że wartość rynkowa działki gruntu numer (...) z dostępem do drogi publicznej wynosi 96.130 zł, zaś bez dostępu do drogi publicznej – 78.236 zł. Wysokość szkody powoda wynosi zatem 17.894 zł [pisemna opinia biegłego z zakresu szacunku nieruchomości – k. 164-185, ustna opinia uzupełniająca – k. 201-202, pisemna opinia uzupełniająca – k. 207-208].

Wbrew zarzutom powoda Sąd Okręgowy uznał wskazaną opinię za pełną, rzetelną, profesjonalną i w związku z tym miarodajną dla oceny wysokości szkody wynikającej z różnicy wartości przedmiotowej działki z dostępem i bez dostępu do drogi publicznej. Jak wyjaśniła biegła analiza lokalnego rynku doprowadziła do wniosku, że niemożliwe jest określenie wartości rynkowej działki numer (...) w stanie pozbawionym dostępu do drogi publicznej w sposób bezpośredni, tzn. na podstawie danych rynkowych, gdyż takie działki zasadniczo nie są przedmiotem obrotu. Przy wycenie należało ponadto uwzględnić przeznaczenie działki w planie miejscowym, wobec czego nieprawidłowa byłaby wycena działki budowlanej pozbawionej dostępu do drogi publicznej jako działki rolnej. Należało w konsekwencji wyliczyć wartość działki bez dostępu do drogi publicznej jako wartość rynkową działki z zakładanym dostępem do drogi publicznej pomniejszonej o wartość prawa służebności drogi koniecznej. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75 poz. 690), zasadnym było przy tym założenie, że niezbędna szerokość pasa gruntu obciążonego służebnością drogi koniecznej umożliwiająca dojście i dojazd do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, jak i postój pojazdów wynosi 5 m.

Na terminie rozprawy apelacyjnej z dnia 13 października 2015 r. Sąd Okręgowy oddalił wniosek pełnomocnika powoda o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy z tezą dowodową jak w postanowieniu z dnia 12 maja 2015 r. ewentualnie o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa lądowego celem ustalenia, jaki byłby koszt utwardzenia drogi przy przyjęciu, że droga ta miałaby szerokość 10 m i długość 70 m oraz parametry drogi dojazdowej. Pełnomocnik zgłosił zastrzeżenie do protokołu w trybie art. 162 k.p.c. w zw. z art. 217 k.p.c. w zw. z art. 227 i 391 k.p.c. [protokół – k. 203]. Sąd Okręgowy oddalił wniosek pełnomocnika, gdyż z zebranego w sprawie materiału dowodowego w żaden sposób nie wynika, aby wedle zapewnień strony pozwanej działka (...) miała być drogą dojazdową o szerokości 10 m i długości 70 m. W akcie notarialnym stwierdzono jedynie, że działka (...) posiada dostęp do drogi publicznej. Również z zeznań powoda jak i świadka K. O. (1) nie wynika, aby podjął decyzję o kupnie działki zakładając, że planowana droga miała posiadać przedmiotowe parametry. Stwierdzenie powoda, że wydaje mu się, że był zapewniany o powstaniu w przyszłości drogi z chodnikami i latarniami nie sjest wystarczające do oparcia na nim ustaleń faktycznych, a tym samym nie wpływa na ocenę wysokości poniesionej przez niego szkody. Nadto niezależnie od zapewnień pełnomocnika pozwanej K. N. trudno uznać, aby to sprzedająca zobowiązana była do doprowadzenia działki (...) do standardu drogi dojazdowej. Nawet gdyby formalnie była to droga gminna powód wobec pozwanej nie mógłby wywodzić jakichkolwiek roszczeń wynikających z braku realizacji zamierzenia inwestycyjnego Gminy R. polegającego na wykonaniu na działce (...) drogi dojazdowej, tak samo jak nie mógłby zmusić Gminy R. do budowy planowanej drogi. Oczywistym jest, że dostęp do drogi publicznej zapewnia między innymi służebność drogi koniecznej, co nie oznacza, że uprawniony nie musi ponieść we własnym zakresie kosztów dostosowania wytyczonego pasa gruntu do wykorzystania jako drogi. Z doświadczenia życiowego wynika, że nabywając działki wytyczone w wyniku podziału pól nabywcy mają do wykorzystania jedynie nieutwardzone drogi gruntowe, które sami muszą uczynić zdatnymi do dojazdu.

Niezrozumiały dla Sądu Okręgowego był zarzut powoda naruszenia przepisu art. 415 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie jako subsydiarnej podstawy odpowiedzialności pozwanego. Powód sam wskazał, że podstawą prawną roszczeń strony powodowej jest przepis art. 417 k.c., zaś przepis art. 415 k.c. w zw. z art. 416 k.c. jedynie subsydiarną podstawą odpowiedzialności pozwanego [pismo procesowe pełnomocnika powoda – k. 63-66].

Należało również odnieść się do zgłoszonego przez pozwanego zarzutu przedawnienia. Przyjmując odpowiedzialność pozwanego na podstawie art. 471 k.c., termin przedawnienia roszczenia wynosi 10 lat, zgodnie z art. 118 k.c.. Okres ten do dnia wytoczenia powództwa nie upłynął. Nawet gdyby przyjąć odpowiedzialność pozwanego w reżimie deliktowym, należy wskazać, iż termin przedawnienia również nie upłynąłby do dnia wniesienia pozwu. Termin przedawnienia rozpoczął swój bieg w 2010 r., kiedy pozwany dowiedział się o fakcie, iż jego działka nie ma dostępu do drogi publicznej. Powód zeznał, iż dowiedział się o braku dostępu działki (...) do drogi publicznej na wiosnę 2010 r.. Pismem z dnia 7 kwietnia 2010 r. Starosta (...) Wschodni wskazał, iż w związku z wystąpieniem powoda z dnia 21 stycznia 2010 r., został wyznaczony termin oględzin działki [k. 67]. Z treści pisma wynika, że powód wystąpił o wycinkę drzew 21 stycznia 2010 r.. Wówczas jeszcze nie wiedział zatem o tym, że działka (...) nie stanowi drogi. W dniu 14 stycznia 2013 r., a zatem przed upływem 3 lat, powód wystąpił natomiast przeciwko pozwanej z wnioskiem o zawezwanie do próby ugodowej w sprawie o odszkodowanie za szkodę wyrządzoną nienależytym wykonaniem umowy sprzedaży nieruchomości oraz złożeniem nieprawdziwego oświadczenia w akcie notarialnym, co przerwało bieg terminu przedawnienia zgodnie z art. 123 k.c. [załączone akta sprawy I Co 23/13].

Na rzecz powoda należało zatem zasądzić kwotę 17.894 zł odszkodowania. W pozostałym zakresie powództwo należało oddalić jako wygórowane.

O obowiązku zapłaty odsetek orzec należało na podstawie art. 481 § 1 i § 2 k.c.. W sprawie o zawezwanie do próby ugodowej powód sformułował bowiem roszczenie zapłaty odszkodowania. Na terminie rozprawy z dnia 8 marca 2013 r. [k. 29 załączonych akt I Co 23/13] powód nie przyjął żadnego wariantu ugody, wobec czego opóźnia się ze spełnieniem świadczenia od 9 marca 2013 r..

Podstawą rozliczenia kosztów postępowania pierwszoinstancyjnego jest art. 100 zd. pierwsze k.p.c.. Powód wygrał proces w 89,5 %. Poniósł koszty procesu w wysokości 1.000 zł opłaty sądowej od pozwu oraz 2.417 zł kosztów zastępstwa procesowego. Na rzecz powoda należało zatem zasądzić 89,5 % z 3.417 zł, tj. 3.058 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Wobec powyższego Sąd Okręgowy na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zmienił zaskarżony wyrok w zakresie wskazanym w punkcie I sentencji. W pozostałym zakresie apelacja podlegała oddaleniu.

Sąd Okręgowy przyznał biegłemu sądowemu wynagrodzenie za sporządzenie ustnej opinii uzupełniającej w kwocie 109,29 zł oraz pisemnej opinii uzupełniającej w kwocie 143,88 zł na podstawie art. 288 k.p.c. w zw. z art. 89, 90 oraz art. 92 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych sprawach cywilnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1025 ze zm.)
oraz w oparciu o treść art. 93 ust. 1 wskazanej ustawy. O wysokości wynagrodzenia orzeczono na podstawie przedstawionego rachunku, według rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 24 kwietnia 2013 roku w sprawie określenia stawek wynagrodzenia biegłych, taryf zryczałtowanych oraz sposobu dokumentowania wydatków niezbędnych
dla wydania opinii w postępowaniu cywilnym (Dz. U. nr 2013, poz. 518).

Na podstawie art. 100 zd. pierwsze k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. Sąd Okręgowy zasądził na rzecz powoda kwotę 2.399,44 zł zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego Apelacja powoda została uwzględniona w 89 % i w takim zakresie stronę pozwaną obciążają koszty postępowania apelacyjnego. W postępowaniu przed Sądem Okręgowym powód poniósł 1.000 zł opłaty sądowej od apelacji, 1. 200 zł wynagrodzenia pełnomocnika i 1.500 zł tytułem zaliczek na wynagrodzenie biegłego. Na rzecz powoda należałoby zatem zasądzić 2.416,50 zł. Jednocześnie na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w zw. z art. 100 zd. pierwsze k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. stosunkowemu rozliczeniu podlegać powinna kwota 162,48 zł wynagrodzenia biegłego uiszczonego tymczasowo przez Skarb Państwa – Sąd Okręgowy w Łodzi, co daje 17,06 zł od powoda i 145,42 zł od pozwanej. Sąd okręgowy uznał za celowe pomniejszenie kwoty należnej powodowi od pozwanej o 17,06 zł (stąd zasądzenie kwoty 2.399,44 zł kosztów postępowania apelacyjnego) i w konsekwencji pobranie całej kwoty 162,48 zł na rzecz Skarbu Państwa od strony pozwanej.