Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II Ca 699/15

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia

19 stycznia 2016r.

Sąd Okręgowy w Bydgoszczy II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący

SSO Janusz Kasnowski

Protokolant

sekr. sądowy Tomasz Rapacewicz

po rozpoznaniu w dniu 19 stycznia 2016r. w Bydgoszczy

na rozprawie

sprawy z powództwa A. H.

przeciwko J. K. (1)

o ustalenie

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Rejonowego w Inowrocławiu

z dnia 7 maja 2015r. sygn. akt. I C 3157/14

I/ oddala apelację,

II/ zasądza od powódki na rzecz pozwanego kwotę 300 (trzysta) zł tytułem

zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

II Ca 699/15

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 7 maja 2015r. Sąd Rejonowy w Inowrocławiu oddalił powództwo A. H. przeciwko J. K. (1) o ustalenie, że dokonana przez pozwanego podwyżka czynszu najmu lokalu mieszkalnego położonego w I. przy ul. (...) z kwoty 156,29 zł do kwoty 400zł miesięcznie była nieuzasadniona i zasądził od powódki na rzecz pozwanego kwotę 617zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.

W uzasadnieniu orzeczenia Sąd Rejonowy stwierdził, że podwyżka czynszu najmu w/w lokalu zajmowanego przez powódkę (najemcę) dokonana przez pozwanego (wynajmującego) była uzasadniona. Odwołując się do treści art.8a ust.4 ustawy z dnia 21.06.2000r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. w Dz.U. z 2014r. poz. 150 ze zm.) wyjaśnił, że podwyżka w wyniku której wysokość czynszu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust.4a albo ust.4e w/w ustawy. Jeżeli jednak taka sytuacja nie zachodzi, to właściciel nieruchomości może podwyższyć czynsz do wysokości nieprzekraczającej 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, bez konieczności wykazywania czy zaszły przesłanki przewidziane w art.8a ust. 4a lub ust.4e ustawy.

Mając zatem na uwadze przywołane zalecenia i kierując się treścią decyzji administracyjnej o przydziale powódce lokalu mieszkalnego Sąd Rejonowy wskazał, że lokal zajmowany przez powódkę posiada powierzchnię 49,78 m 2, co przy uwzględnieniu wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych równej 3 264 zł, pozwala ustalić wartość odtworzeniową lokalu na kwotę 162 481 zł. W tej sytuacji podwyżka czynszu najmu do wysokości 3 % wartości odtworzeniowej lokalu nie powinna przekraczać 406 zł miesięcznie. Skoro pozwany dokonał podwyższenia czynszu najmu do kwoty 400 zł miesięcznie, to nie przekroczył ograniczeń przewidzianych w art.8a ust.4 ustawy o ochronie praw lokatorów, a tym samym powództwo A. H. nie znajduje uzasadnienia. O kosztach postępowania w sprawie orzekł po myśli art.98 kpc.

W apelacji od wyroku pozwana A. H. domagała się jego zmiany poprzez uwzględnienie powództwa i ustalenie, że podwyżka czynszu dokonana przez pozwanego nie była uzasadniona oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania za obie instancje według norm przepisanych.

Apelująca podniosła kilka zarzutów, a mianowicie:

a/ naruszenia prawa materialnego, a dokładniej:

- art.8a ust.1 i ust.2 ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów…, wskutek uznania, że podwyżka czynszu przez pozwanego pismem z dnia 26.08.2014r., doręczonym powódce w dniu 28.08.2014r. była skuteczna, skoro miała obowiązywać od dnia 01.09.2014r., gdy tymczasem powinna nastąpić z zachowaniem 3 miesięcznego terminu i na koniec miesiąca kalendarzowego;

- art.8a ust.1 w/w ustawy poprzez uznanie, że podwyżka czynszu została dokonana przez właściciela lokalu mieszkalnego, w sytuacji, gdy pozwany nie wykazał, był jego właścicielem w chwili dokonywania podwyżki;

b/ naruszenia prawa procesowego, a dokładniej:

- art.328 ∫ 2 kpc poprzez pominięcie w uzasadnieniu wyroku: ustaleń w zakresie terminu złożenia przez pozwanego podwyżki czynszu lokalu oraz zawartego w nim terminu wypowiedzenia oraz jego wpływu na ocenę prawidłowości i zasadności podwyżki;

- art.328 ∫ 2 kpc poprzez brak wskazania w uzasadnieniu wyroku z czego miało wynikać, iż pozwany był właścicielem lokalu w momencie dokonywania podwyżki.

W dalszej części apelacji pozwana przedstawiła szersze uzasadnienie wyżej przywołanych zarzutów.

Pozwany wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie na jego rzecz od powódki zwrotu kosztów postepowania apelacyjnego według norm przepisanych (oświadczeniem pełnomocnika pozwanego złożone na rozprawie – k.104).

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powódki A. H. nie znajduje uzasadnienia. Nie był kwestionowany w sprawie fakt, że pozwany J. K. (1) skierował do powódki pismo z dnia 26 sierpnia 2014r. zawierające oświadczenie o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości czynszu i określające nową jego wysokość na kwotę 400 zł miesięcznie, za lokal mieszalny, który pozwana zajmuje w I. przy ul. (...). Wolą jego było, by ta nowa stawka czynszu obowiązywała już od miesiąca września 2014r. (pismo pozwanego – k.14).

Rzeczą Sądu Rejonowego było zatem przeprowadzenie oceny, czy podwyżka czynszu dokonana przez pozwanego znajdowała swoje uzasadnienie, a tym samym była skuteczna. Sąd Rejonowy prawidłowo stwierdził, że podwyższenie czynszu mieściło się w granicach dopuszczonych prawem.

W szczególności stwierdzić należy, że nie znajdują uzasadnienia zarzuty naruszenia prawa procesowego, a konkretnie art.328 ∫ 2 kpc. Co prawda uzasadnienie zaskarżonego orzeczenia nie jest obszerne, ale pozwala zorientować się w argumentach Sądu Rejonowego jakie legły u podstaw wydania orzeczenia, a w konsekwencji daje możliwość przeprowadzenia oceny zasadności zarzutów apelacyjnych. Utrwalonym poglądem jest, a tym samym nie wymagającym czynienia szerszego wywodu, że dopiero wówczas, gdy motywy przywołane w uzasadnieniu orzeczenia Sądu I instancji nie pozwalają prześledzić jego rozumowania, a w konsekwencji zorientować się dlaczego zapadło takie a nie inne rozstrzygnięcie, zachodzi podstawa do uchylenia zaskarżonego orzeczenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. W tej sprawie taka sytuacja nie zaistniała, mimo to okoliczności podniesione w uzasadnieniu tych zarzutów, a wiążące się z zarzutem drugim apelacji, wymagają dokonania łącznej ich oceny.

Nie znajduje uzasadnienia zarzut drugi apelacji, którym powódka zmierzała w istocie do wykazania, że pozwany nie udowodnił prawa własności do lokalu mieszkalnego zajmowanego przez powódkę, a tym samym nie mógł skutecznie dokonać wypowiedzenia dotychczasowego czynszu najmu i jego podwyższenia.

Pozwany wyjaśnił, że jest współwłaścicielem budynku, w którym znajduje się między innymi lokal mieszkalny zajmowany przez powódkę (k. 78). Na dowód tego przedłożył postanowienia Sądu Rejonowego w Inowrocławiu potwierdzające, że nabył udział w spadku po zmarłym właścicielu budynku mieszalnego – ojcu S. K. i po zmarłym współwłaścicielu - bracie B. K. (postanowienia z dnia 03.06.2014r. i z dnia 03.04.2012r. – k.21 i 20). Co do pozostałego udziału we współwłasności nieruchomości zabudowanej (w wysokości 1/3 części) należącego do J. K. (2) toczy się postępowanie spadkowe (zeznania pozwanego – k.78). W tych okolicznościach, jako współwłaściciel budynku, mógł dokonać wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu najmu lokalu mieszkalnego i jego podwyższenia, bo mieści się to w granicach zwykłego zarządu rzeczą wspólną (art.201 kc) i co ważniejsze, takie działanie należy do czynności zachowawczych przewidzianych w art.209 kc. Zatem z tej zasadniczej przyczyny nie znajduje uzasadnienia zarzut drugi apelacji powódki.

Za chybiony uznać należało także zarzut pierwszy apelacji. Powódka nie kwestionowała wysokości podwyżki czynszu. W szczególności nie twierdziła, że przekraczała ona 3% wartości odtworzeniowej lokalu, a jedynie, że wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu i jego podwyższenie było dotknięte wadą formalną, a tym samym nie mogło odnieść skutku.

Zgodzić się należy z apelującą, że wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu najmu mogło nastąpić ze skutkiem: na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia, który w tym przypadku wynosił 3 miesiące, jak stanowi art.8a ust.1 i 2 ustawy z dnia 21.06.2000r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. w Dz.U. z 2014r. poz. 150 ze zm.). Zatem dokonując wypowiedzenia powódce dotychczasowej wysokości czynszu pismem z dnia 26.08.2014r. (k. 14) pozwany nie mógł oczekiwać jego skutku od dnia 01.09.2014r., jak wskazał w piśmie, ale dopiero na koniec 30.11.2014r. Natomiast kolejny skutek tego samego pisma w postaci podwyższenia czynszu mógł nastąpić najwcześniej od dnia 01.12.2014r.

Podsumowując ocenę pierwszego zarzutu apelacji powódki stwierdzić należy, że zarówno wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu jak i jego podwyższenie odniosły skutek, ale w terminie późniejszym niż pozwany oczekiwał. Wadliwe wskazanie tego terminu przez pozwanego, nie czyniło natomiast wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu najmu i jego podwyższenia nieważnym czy nieskutecznym, jak wywodziła apelująca.

Dla porządku jedynie wskazać należy, bo nie było to kwestionowane w apelacji, że przy uwzględnieniu powierzchni lokalu mieszkalnego zajmowanego przez powódkę (49,78 m ( 2)) i wysokości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m ( 2) powierzchni użytkowej określonego w obwieszczeniu Wojewody (...) z dnia 27.03.2014r. na kwotę 3 264 zł (k.31), Sąd Rejonowy prawidłowo wyliczył, że dokonana przez pozwanego podwyżka czynszu nie przekraczała 3% wartości odtworzeniowej lokalu, a tym samym była uzasadniona w treści art.8a ust.4 w/w ustawy o ochronie praw lokatorów…(j.t. w Dz.U. jw.).

Z tych zasadniczych przyczyn Sąd odwoławczy oddalił apelację powódki, jako nieuzasadnioną (na podstawie art.385 kpc w związku z art.13 ∫ 2 kpc). O kosztach postępowania apelacyjnego należnych pozwanemu od powódki orzekł po myśli art.98 ∫ 1 i 3 kpc oraz art.108 ∫ 1 kpc. Stanowiły one w istocie wynagrodzenie pełnomocnika ustalone zgodnie z ∫ 12 ust.1 pkt 1 i ∫ 6 pkt 3 rozporządzenia Min. Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych…(j.t. w Dz.U. z 2013r. poz. 490).