Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Sąd Rejonowy w Bydgoszczy wyrokiem z dnia 20 listopada 2012 roku po rozpoznaniu sprawy z powództwa K. M. i D. M. przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w B. o zapłatę:

1. oddalił powództwo;

2. zasądził od powodów na rzecz pozwanego kwotę 3617 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

3. zasądził od powodów na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Bydgoszczy kwotę 755,37 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

D. M.i K. M.w pozwie z dnia 28 października 2010 r. domagali się zobowiązania pozwanego (...) spółki z o.o.w B.do usunięcia wad trzech kominów w salonie, kuchni i kotłowni pobudowanych w domu sprzedanym przez pozwanego powodom w dniu 30 kwietnia 2008 r. położonym w (...) oraz zasądzenie kosztów procesu. W uzasadnieniu wskazali, że zawarli z pozwanym umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym. W trakcie eksploatacji domu ujawniła się nieszczelność kominów, a dym przy paleniu przedostawał się do pomieszczeń, ponadto po opadach deszczu wewnątrz mieszkania pojawiły się zacieki wilgoci. Według powodów kominy zbudowane przez pozwanego są zbyt niskie w stosunku do panujących warunków atmosferycznych na tym terenie. Dym wdmuchiwany jest do kanałów wentylacyjnych. Powodowie zlecili wykonanie opinii technicznej w celu ustalenia stanu technicznego komina dymowego murowanego, z której wynika, że wybudowany komin nie spełnia szeregu warunków technicznych. Ponadto, jak wynika z zapisów w Dzienniku Budowy - na co wskazał rzeczoznawca - zapisów w sprawie prowadzenia robót przy budowie komina w ogóle nie prowadzono. Powodowie wielokrotnie wzywali pozwanego do niezwłocznego usunięcia wad poprzez wybudowanie nowych kominów. Ich zdaniem koszt zburzenia i wybudowania nowych kominów zgodnie ze sztuką budowlaną, według kosztorysu, wynosi kwotę 54.166,04 zł.

W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie kosztów procesu. W uzasadnieniu podnosił, że kominy w domu powodów zostały wzniesione zgodnie ze sztuką budowlaną i zgodnie z zatwierdzonymi projektami budowlanymi. Pozwany nadmienił, że zgodnie z projektem przewód spalinowy utworzony dla kotła grzewczego winien być wykonany z blachy kwasoodpornej i zlokalizowany w przewodzie murowanym i wyprowadzonym ponad dach. Pozwany wskazał, że zastosował się do projektu budowlanego i ten komin został w ten sposób wykonany. Drugi z kominów miał być przeznaczony pod kominek, zbudowany zgodnie z projektem - metodą tradycyjną z cegły spoinowej, na szczelnej zaprawie. Jednakże na wniosek powodów, na ich koszt i żądanie zmieniono projekt domu między innymi i w zakresie kominów. Nowy projekt zakładał dodatkowy komin dymowy (kominkowy) w innym pomieszczeniu, wbudowany w ścianę, o mniejszym przekroju. Zgodnie z tym projektem wykonano dodatkowy komin dymowy tj. w układzie komina przechodzącego przez wieniec. Zdaniem pozwanego ujawnione wady kominów wynikały z niewłaściwej eksploatacji przez powodów, za co pozwany nie odpowiada.

W piśmie procesowym z dnia 16 marca 2011 r. powodowie sprecyzowali żądanie pozwu wnosząc o zobowiązanie pozwanego do usunięcia wad fizycznych kominów, w ten sposób, że: wszystkie trzy kominy w domu powodów, tj. komin kominkowy w salonie, komin w kuchni i kotłowni pozwany winien rozebrać i wybudować od podstaw z zachowaniem norm budowlanych zgodnie z projektem tj. z pełnej cegły, pełnych spoin o szerokości do 10 mm, jako samodzielne budowle zdylatowane od stropu, kominy ponad dachem wybudować z pełnej cegły klinkierowej i podwyższyć do wysokości odpowiadającej warunkom terenowym zapewniającym odpowiedni ciąg kominowy, po zakończeniu prac przywrócić stan wykończeń sprzed przystąpienia do usuwania wad, ewentualne zniszczone elementy wykończenia domu i wokół domu wymienić na nowe, na czas trwania prac budowlanych udostępnić rodzinie powodów lokal zastępczy.

W odpowiedzi pozwany podtrzymał pierwotne stanowisko z odpowiedzi na pozew.

W piśmie procesowym z dnia 25 maja 2011 r. powodowie rozszerzyli powództwo wnosząc dodatkowo o upoważnienie powodów do wykonania świadczenia określonego w żądaniu pozwu i piśmie precyzującym żądanie pozwu na koszt pozwanego - na wypadek niewykonania tego świadczenia przez pozwanego w terminie miesiąca od uprawomocnienia się wyroku. Ponadto zgłosili żądanie ewentualne zasądzenia od pozwanego na rzecz powodów kwoty 54.166,04 zł wraz z odsetkami od dnia zgłoszenia żądania do dnia zapłaty. Jako podstawę prawną żądania upoważnienia powodów do wykonania świadczenia określonego w żądaniu pozwu wskazali art. 480 §1 k.c. Z kolei żądanie zasądzenia kwoty 54.166,04 zł od pozwanego zdaniem powodów ma oparcie w art. 560 §1 k.c., który zastrzega możliwość żądania przez kupującego obniżenia ceny. Powodowie wnieśli o obniżenie ceny sprzedaży nieruchomości o kwotę 54.166,04 zł stanowiącą koszt usunięcia występujących wad ustalony na podstawie kosztorysu załączonego do pozwu. Jako podstawę prawną żądania usunięcia wad powodowie powołali art. 561 §2 k.c.

W odpowiedzi pozwany wniósł o oddalenie zmodyfikowanego powództwa w całości. Ponadto podniósł zarzut przedawnienia roszczeń o zapłatę z uwagi na upływ trzy letniego terminu rękojmi za wady fizyczne budynku liczonego zgodnie z art. 568 k.c. od dnia wydania rzeczy. Ponadto zakwestionował wysokość obniżenia ceny.

W dalszych pismach procesowych strony podtrzymały dotychczasowe stanowiska.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny.

W dniu 28 listopada 2006 r. strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym typu (...) 150 DUAL segment A o powierzchni 1.309 m2. Dom powodów zgodnie z tą umową miał być wybudowany zgodnie ze szczegółowym opisem zawartym w załączniku nr 3, 4 i 5 do dnia 31 października 2007 r., z materiałów własnych sprzedającego posiadających stosowne atesty dopuszczające je do obrotu w budownictwie. Sprzedający (pozwany) zobowiązał się do realizacji zadania zgodnie z Prawem Budowlanym, sztuką budowlaną i obowiązującymi w tym zakresie przepisami (§ 4 umowy przedwstępnej).

Zgodnie z §11 umowy przedwstępnej sprzedający, zgodnie z treścią art. 568 k.c. oraz z zastrzeżeniem ust. 2 i ust. 3 niniejszego paragrafu, udzielił na okres trzech lat rękojmi za wady domu. Strony postanowiły, że termin do wykonania uprawnień z tytułu rękojmi za wady domu, rozpoczyna bieg od dnia wydania kupującemu budynku na zasadach opisanych w § 6 niniejszej umowy. Strony ustaliły, że rękojmia zostanie wyłączona za wady domu powstałe w wyniku wykonywania przez kupującego robót we własnym zakresie. Jeżeli w okresie rękojmi ujawnią się usterki, kupujący zawiadomi o powyższym sprzedającego na piśmie, zgodnie z postanowieniami art. 563 §1 k.c. Sprzedający jest zobowiązany do usunięcia usterek, o których został powiadomiony pisemnie zgodnie z ust. 3 niniejszego paragrafu, w terminie 30 dni roboczych od dnia, w którym uznaje się zawiadomienie za doręczone lub w innym terminie uzgodnionym przez strony niniejszej umowy. W razie odmowy usunięcia usterek lub - wad, albo w razie nie usunięcia ich w terminie 30 dni lub w innym wyznaczonym przez strony niniejszej umowy, kupujący nabywa prawo, bez dodatkowego wezwania, do zastępczego usunięcia zgłoszonych wcześniej wad lub usterek na ryzyko i koszt sprzedającego.

Na mocy aneksu do umowy z dnia 2 lutego 2007 r. strony postanowiły rozszerzyć zakres podstawowy umowy nr (...) z dnia 28 listopada 2006 r. o wykonanie prac dodatkowych, w tym o wykonanie dodatkowego komina murowanego.

Przekazanie domu w posiadanie nastąpiło w dniu 29 października 2007 r. na podstawie protokołu. Z przedmiotowego protokołu wynikało, że sprzedający oświadczył, iż przedmiot przekazania wykonany został zgodnie z umową przedwstępną dokumentacją techniczną, pozwoleniem na budowę, prawem budowlanym i obowiązującymi w tym zakresie przepisami.

Pozwany na mocy umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 30 kwietnia 2008 r. sprzedał powodom nieruchomość gruntową zabudowaną domem jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej.

W trakcie eksploatacji kominów zbudowanych przez pozwanego powodowie stwierdzili ulatnianie się dymu wewnątrz domu, zacieki na suficie w pobliżu kominów, wykwity na kominie, do którego podłączony był kominek, a w przewodzie kominowym pojawiła się sadza o płynnej konsystencji.

W dniu 9 lutego 2010 r. powód powiadomił telefonicznie pozwanego o występujących wadach. W dniach 10 lutego 2010 r. i 14 marca 2010 r. oraz 8 września 2010 r. drogą elektroniczną (e-mail) zgłaszał problemy związane z nieprawidłowym działaniem kominów.

W dniu 23 czerwca 2010 r. powód przeprowadził rozmowę telefoniczną z prezesem zarządu pozwanej spółki (...). Pismem z dnia 7 lipca 2010 r. wezwał do wybudowania od podstaw trzech kominów z powodu ich wad. W odpowiedzi na to wezwanie pismem z dnia 21 lipca 2010 r. pozwany odmówił usunięcia wad. Pismem z dnia 11 sierpnia 2010 r. pełnomocnik powodów ponownie wezwał pozwanego do niezwłocznego usunięcia wad poprzez wybudowanie nowych kominów. Pozwany nie zmienił jednak swego stanowiska.

Sąd Rejonowy dokonał ustaleń faktycznych na podstawie okoliczności bezspornych między stronami, dokumentów prywatnych, dokumentacji fotograficznej, zeznań świadków oraz dowód z przesłuchania stron.

Strony nie kwestionowały prawdziwości dokumentów prywatnych, które Sąd uznał za wiarygodne. Z zeznań świadków i z przesłuchania stron wynikało, że wystąpiły wady, na które powoływali się powodowie. Była to okoliczność bezsporna. Spór dotyczył jednak tego co było przyczyną powstania usterek, w tym w szczególności czy odpowiada za nie pozwany.

Odnośnie dowodu z opinii biegłego sądowego M. Ś. Sąd wskazał, że z uwagi na niezasadność zgłoszonych przez powodów roszczeń ze względów ściśle prawnych, nie była ona przydatna do rozstrzygnięcia sprawy i Sąd nie uwzględnił jej przy ustalaniu stanu faktycznego sprawy. Z tych samych przyczyn w oparciu o 227 k.p.c. Sąd oddalił wnioski: o przesłuchanie A. B. na okoliczność rozmów z biegłym, co do ustalenia terminu oględzin, o powołanie innego biegłego z dziedziny budownictwa oraz o zobowiązanie strony powodowej do przedłożenia projektu podpisanego przez architekta.

Przystępując do rozstrzygnięcia sprawy Sąd Rejonowy zwrócił uwagę, że powodowie w pozwie domagali się zobowiązania pozwanego do usunięcia wad trzech kominów w salonie, kuchni i kotłowni pobudowanych w domu sprzedanym przez pozwanego w dniu 30 kwietnia 2008 r. Wnieśli o zobowiązanie pozwanego do usunięcia wad fizycznych kominów w określony w trakcie procesu sposób, poprzez wybudowanie nowych kominów i usunięcia wszystkich zniszczeń podczas tej nowej budowy, a ponadto na czas trwania prac budowlanych pozwany powinien udostępnić rodzinie powodów lokal zastępczy.

Uwzględniając tak sformułowane żądanie pozwu Sąd wskazał, że strony były związane umową sprzedaży zabudowanej nieruchomości gruntowej. Przedmiotem umowy była więc zabudowana nieruchomość gruntowa, a nie dom. Z uwagi na fakt, iż budynek stanowi część składową nieruchomości nie mógł być on przedmiotem takiej umowy (art. 47§1 k.c.). Strona pozwana nie podniosła żadnych przekonywujących argumentów, które nakazywałyby przyjąć wykładnię oświadczeń woli odbiegającą od ich literalnego brzmienia.

W ocenie Sądu nie budziło wątpliwości, że celem umowy z dnia 30 kwietnia 2008 r., jak i poprzedzającej jej umowy przedwstępnej z dnia 28 listopada 2006 r. było przeniesienie własności nieruchomości zabudowanej budynkiem. Powyższej oceny nie zmienia fakt, że w chwili zawierania umowy przedwstępnej budynku jeszcze nie było oraz, że pozwany zobowiązał się go wybudować. Wszystkie wykonywane przez pozwanego czynności zmierzały bowiem do realizacji finalnego celu, jakim była sprzedaż zabudowanej nieruchomości gruntowej.

Jednocześnie powodowie, jako podstawę prawną roszczenia wskazali art. 561 §2 k.c. , zgodnie z którym, jeżeli przedmiotem sprzedaży jest rzecz określona co do tożsamości, a sprzedawcą jest wytwórca tej rzeczy, kupujący może żądać usunięcia wady, wyznaczając w tym celu sprzedawcy odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu od umowy odstąpi. Sprzedawca może odmówić usunięcia wady, gdyby wymagało ono nadmiernych kosztów.

Zdaniem Sądu wskazany przepis art. 561 §2 k.c. wyraźnie i wprost odwołuje się do kategorii rzeczy, która jest przedmiotem sprzedaży, przeciwnie niż np. art. 568 §1 k.c. wskazujący na wady budynku w oderwaniu od samego przedmiotu sprzedaży. Regulacja w art. 561 k.c. jest regulacją szczególną w stosunku do art. 560 k.c., co wynika jednoznacznie z brzmienia §3 tego przepisu. W ocenie Sądu przepis art. 561§2 k.c., jako regulację szczególną należy zatem interpretować zawężająco. Niedopuszczalne jest rozszerzanie obowiązków na sprzedawcę, które nie znajduje umocowania w ustawie. Sąd nie jest też władny do dokonywania interpretacji, która w istocie tworzy nowe regulacje prawne. Ponadto Sąd podkreślił, że strony w zawartych przez siebie umowach nie wprowadziły w tym zakresie żadnych zmian w stosunku do regulacji ustawowej.

Biorąc pod uwagę powyższe rozważania Sąd Rejonowy uznał, że nie zostały spełnione przesłanki do skutecznego wystąpienia na drogę sądową w oparciu o art. 561 §2 k.c. mimo, że sprzedawca (pozwany) odmówił usunięcia wady. Wynika to z faktu, że ustawodawca nie nałożył na sprzedawcę rzeczy oznaczonej co do tożsamości nie będącego jej wytwórcą obowiązku usunięcia wady na żądanie kupującego, dlatego Sąd oddalił żądanie powodów w tym zakresie.

W ocenie Sąd z kwestią obowiązku usunięcia wady wiąże się ściśle także zagadnienie upoważnienia powodów do wykonania świadczenia określonego w żądaniu pozwu i piśmie precyzującym żądanie pozwu na koszt pozwanego - na wypadek niewykonania tego świadczenia przez pozwanego w terminie miesiąca od uprawomocnienia się wyroku, zgodnie z art. 480 §1 k.c. Zgodnie z tym przepisem - w razie zwłoki dłużnika w wykonaniu zobowiązania czynienia, wierzyciel może, zachowując roszczenie o naprawienie szkody, żądać upoważnienia przez sąd do wykonania czynności na koszt dłużnika. W świetle rozważań poczynionych odnośnie możliwości żądania usunięcia wad tak sformułowane to roszczenie również nie mogło zostać uwzględnione, skoro pozwany nie ma obowiązku usunięcia wad kominów.

Niezależnie od powyższego Sąd wskazał na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2002 r. (sygn. akt III CZP 86/01), że przepis art. 480 §1 k.c. nie znajduje zastosowania w sytuacji, gdy mamy do czynienia z nienależytym wykonaniem zobowiązania, ale ma zastosowanie do przypadków nie wykonania zobowiązania. Tymczasem powodowie powoływali okoliczności-dotyczące wadliwego wykonania kominów. Nie twierdzili oni, że zobowiązanie nie zostało wykonane. Nie mogą zatem skutecznie zgłosić żądania w oparciu o ten przepis.

Odnośnie żądania obniżenia ceny sprzedaży nieruchomości o kwotę 54.166,04 zł stanowiącą koszt usunięcia występujących wad ustalony na podstawie kosztorysu załączonego do pozwu, powodowie ,jako podstawę prawną żądania usunięcia wad powołali art. 560 § 1 k.c., które co do zasady przysługiwało powodom, ale pozwany podniósł zarzut przedawnienia.

Mimo, że w ocenie Sądu zarzut ten nie jest zasadny, to nie zmienia to faktu, że powodowie utracili prawo do skutecznego wytoczenia powództwa o obniżenie ceny. Zgodnie z art. 568§ 1 k.c. - uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.

Zgodnie z art. 568 §1 k.c. uprawnienia z tytułu rękojmi wygasają po upływie roku, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Jest to termin zawity, po upływie którego wygasają objęte nim roszczenia. Termin ten ma zastosowanie do wynikających z rękojmi zarówno roszczeń majątkowych, jak i realizacji praw kształtujących. Należy podkreślić, że terminy do wykonania prawa z rękojmi są terminami zawitymi (prekluzyjnymi), a ich upływ powoduje wygaśnięcie tego prawa. Innymi słowy zgłoszenie żądania obniżenia ceny po upływie tych terminów jest bezskuteczne. Nie podlegają one jednak przedawnieniu i dlatego zarzut pozwanego był niesłuszny.

Bezsporne w sprawie było to, że budynek został wydany powodom 29 października 2007 r. a umowa sprzedaży została zawarta 30 kwietna 2008 r. Tymczasem powodowie zgłosili swe żądanie 25 maja 2011 r. Niewątpliwie upłynął zatem 3 letni okres, o którym mowa w art. 568§1 k.c. W konsekwencji uprawnienie powodów do żądania obniżenia ceny wygasło.

W tym zakresie Sąd nie podzielił zarzutu powodów, iż sprzedawca (pozwany) wadę podstępnie zataił. Aby uznać, że pozwany działał podstępnie powodowie musieliby wykazać umyślne ukrycie wady, które ma na celu utrudnienie wykrycia wady przez kupującego, a więc np. ukrycie lub zamaskowanie wadliwości. Tymczasem jak słusznie wskazywał pozwany w aktach sprawy są zdjęcia pochodzące z okresu budowy komina, tym samym stan komina był od początku powodom znany. Powodowie sami załączyli fotografie dokumentujące proces budowy kominów. Mieli oni zatem bezpośredni dostęp do kominów, w tym mogli na bieżąco kontrolować wykonywane prace. Nie sposób zatem uznać, aby pozwany chciał ukryć przed -powodami wady kominów, w tym, aby ukrywał materiały, z których były one wykonywane czy aby w inny sposób uniemożliwiał powodom nadzór nad stanem kominów. Nic nie stało na przeszkodzie, aby w razie jakichkolwiek wątpliwości czy zastrzeżeń skorzystać z wiedzy i doświadczenia rzeczoznawców celem zweryfikowania poprawności budowy kominów.

W tym stanie rzeczy Sąd oddalił także żądanie zasądzenia kwoty 54.166,04 zł od pozwanego tytułem obniżenia ceny.

Sąd zwrócił uwagę, że powodowie swe żądanie konstruowali w oparciu o przepisy ustawy pomijając treść łączącej ich umowy, w tym w szczególności treść §11 umowy przedwstępnej z dnia 28 listopada 2006 r. Skoro jednak umowa ta stanowiła element podstawy faktycznej zakreślonej przez powodów winna być także przedmiotem rozważań Sądu.

W §11 umowy przedwstępnej z dnia 28 listopada 2006 r. strony postanowiły, że jeżeli w okresie rękojmi ujawnią się usterki, kupujący zawiadomi o powyższym sprzedającego na piśmie, zgodnie z postanowieniami art. 563 §1 k.c. Sprzedający jest zobowiązany do usunięcia usterek, o których został powiadomiony pisemnie zgodnie z ust. 3 niniejszego paragrafu, w terminie 30;dni roboczych od dnia, w którym uznaje się zawiadomienie za doręczone lub w innym terminie uzgodnionym przez strony niniejszej umowy. W razie odmowy usunięcia usterek lub wad, albo w razie nie usunięcia ich w terminie 30 dni lub w innym wyznaczonym przez strony niniejszej umowy, kupujący nabywa prawo, bez dodatkowego wezwania, do zastępczego usunięcia zgłoszonych wcześniej wad lub usterek na ryzyko i koszt sprzedającego.

Językowa wykładnia wskazanego postanowienia prowadzi do wniosku, że nie dawał on podstaw do skutecznego żądania przez powodów usunięcia wad, skoro wyraźnie przewidziano możliwość złożenia przez pozwanego oświadczenia o odmowie usunięcia usterek i to bez spełnienia żadnych dodatkowych warunków. W razie złożenia przez pozwanego oświadczenia o odmowie usunięcia usterek lub w skutek ich nie usunięcia w terminie 30 dni lub w innym wyznaczonym przez strony niniejszej umowy powodowie nabywali roszczenie do zastępczego usunięcia zgłoszonych wcześniej wad lub usterek na ryzyko i koszt sprzedającego. Tym samym mogliby zlecić osobie trzeciej naprawę kominów i żądać zwrotu wydatkowanych na ten cel kwot. Powodowie jednak nie ponieśli z tego tytułu żadnych kosztów.

Z tego względu niezasadne było domaganie się przez powodów upoważnienia do wykonania określonych prac na koszt pozwanego skoro uprawnienie to wynikało wprost z umowy przedwstępnej i powodom przysługiwało dalej idące roszczenie zwrotu poniesionych kosztów., z czego nie skorzystali, a ponadto upłynął już 3 letni okres od wydania zabudowanej nieruchomości.

Mając na uwadze, że z omówionych względów powództwo nie miało oparcia ani w przepisach prawa, ani w postanowieniach umów wiążących strony, Sąd nie analizował szczegółowych kwestii technicznych związanych z budową kominów, w tym nie badał zagadnienia wad, ich rodzaju, przyczyn powstania oraz kosztów związanych z ich usunięciem. Sąd uznał, że analiza tych zagadnień jak i prowadzenie postępowania dowodowego w tym zakresie było zbędne.

O kosztach procesu Sąd orzekł zgodnie z art. 98 k.p.c., według zasady odpowiedzialności za wynik procesu. Z uwagi na fakt, iż pozwany wygrał sprawę w całości Sąd zasądził od powodów na jego rzecz kwotę 3.617 zł. Na koszty poniesione przez pozwanego składają się: koszty zastępstwa procesowego w kwocie 3.600 zł ustalone w oparciu o §2 pkt 1 i 2 w związku z §6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28, września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2002r., nr 163, poz. 1349) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa procesowego w wysokości 17 zł.

Z uwagi na fakt, iż pozostały nie rozliczone koszty związane z wynagrodzeniem biegłego, które tymczasowo poniósł Skarb Państwa Sąd na podstawie art. 108 k.p.c. w związku z art. 130 ⁴ § 1 k.p.c. i z art. 98 k.p.c. obciążył tymi kosztami powodów nakazując pobrać od nich na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Bydgoszczy kwotę 755,37 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Wyrok Sądu Rejonowego zaskarżyli apelacją powodowie w całości zarzucając naruszenie:

I. prawa materialnego tj.

a) art. 561 §2 k.c. poprzez jego błędną wykładnię i uznanie, iż przez wytwórcę rzeczy należy rozumieć podmiot, który wytworzył całą rzecz, co nie ma miejsca w przypadku wybudowania domu na działce stanowiącej własność budującego, podczas gdy przepis ten winien być rozumiany w ten sposób, iż sprzedawca nieruchomości gruntowej na której został posadowiony wybudowany przez niego dom jest wytwórcą rzeczy;

b) art. 568 §2 k.c. poprzez jego niezastosowanie w przedmiotowej sprawie i uznanie, iż wygasły uprawnienia powodów wynikające z rękojmi, mimo iż okoliczności sprawy wskazują, iż pozwany wadę podstępnie zataił;

II. przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy tj.

a) art. 217 §2 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. w zw. z art. 278 §1 k.p.c. w zw. z art. 224 §1 k.p.c. poprzez oddalenie wniosku powodów o powołanie innego biegłego z dziedziny budownictwa, co miało wpływ na wynik sprawy poprzez niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności sprawy;

b) art. 217 §2 k.p.c., art. 235 §1 i art. 236 k.p.c. w zw. z art. 278 §1 k.p.c., poprzez brak wydania postanowienia o przeprowadzeniu dowodu lub postanowienia o pominięciu wniosku dowodowego powodów dotyczącego (zobowiązania biegłego do sporządzenia opinii uzupełniającej na okoliczności wskazywane przez powodów w piśmie procesowym z dnia 31.05.2012 r., co śmiało wpływ na wynik sprawy poprzez niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności sprawy,

c) art. 233 §1 k.p.c. poprzez dokonanie wybiórczej oceny materiału dowodowego przejawiającej się w zaniechaniu oceny przeprowadzonych dowodów z opinii biegłego, przesłuchania stron, zeznań świadków oraz dowodów z dokumentów świadczących o podstępnym zatajeniu wady kominów przez pozwanego, w szczególności dowodu z opinii kominiarskiej nr 113/07, dziennika budowy nr (...), protokołu technicznego odbioru robót z 17.10.2007 r. wraz z załącznikiem w postaci zestawienia atestów, aprobat technicznych i certyfikatów, a w konsekwencji poczynienie ustaleń sprzecznych z materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie poprzez uznanie, iż pozwany nie zataił podstępnie przed powodami wad kominów.

Wskazując na powyższe zarzuty powodowie wnosili o :

- zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa po przeprowadzeniu dalszego postępowania dowodowego, w tym, dopuszczenie dowodu z uzupełniającej opinii biegłego z dziedziny budownictwa;

ewentualnie

- uchylenie zaskarżonego wyroku w całości przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania z pozostawieniem Sądowi Rejonowemu rozstrzygnięcia o kosztach procesu.

Pozwana w odpowiedzi na apelację wnosiła o jej oddalenie i zasądzenie kosztów procesu.

S ą d O k r ę g o w y z w a ż y ł, c o n a s t ę p u j e :

Apelacja jest zasadna. Sąd Rejonowy poczynił ustalenia faktyczne w zakresie zawarcia przez strony umowy przedwstępnej z dnia 28.11.2006 roku oraz umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 30.4.2008 roku, a także protokołu przekazania domu w posiadanie z dnia 29.10.2007 roku, a także innych dokumentów i przesłuchania świadków na okoliczność łączącej strony umowy, a także ujawnienia się wad kominów i zgłoszenia tego faktu pozwanej, co nie było przez strony kwestionowane z rozważeniem części materiału dowodowego i pominięciem, jak zostało to podkreślone w uzasadnieniu wyroku, czy ujawnione wady kominów wynikały z nienależytego wykonania budynku mieszkalnego przez pozwanego, gdyż Sąd stwierdził, że charakter roszczeń zgłoszonych w pozwie przez powodów zastępowanych przez fachowego pełnomocnika procesowego nie znajduje uzasadnienia prawnego w treści art. 561 §2 k.c. oraz art. 568 §2 k.c.

Przystępując do rozpoznania apelacji Sąd Okręgowy zwraca uwagę, że strony łączyła umowa, której przedmiotem i celem było wybudowanie na działce gruntu budynku mieszkalnego według wskazanego projektu budowalnego a następnie przeniesienie za zapłatą ceny własności tej działki wraz ze wzniesionym na niej budynkiem, jako istotną częścią składową nieruchomości.

W istocie była to zatem umowa deweloperska, będąca odmianą umowy sprzedaży, o jakiej mowa w art. 535 k.c., której celem jest wzniesienie przez zbywcę budynku mieszkalnego na gruncie, który następnie umową sprzedaży przechodzi na własność nabywcy, za zapłatą ceny, co wynika wprost z treści umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z dnia 28.11.2006 roku.

W takim wypadku celem umowy jest nie tylko przeniesienie własności nieruchomości gruntowej, ale także wcześniejsze wzniesienie budynku mieszkalnego, co jest wytworzeniem nowej rzeczy oznaczonej co do tożsamości poprzez nową część składową nieruchomości, jaką jest wzniesiony budynek mieszkalny.

W konsekwencji zbywca zabudowanej takim budynkiem nieruchomości, wzniesionym przez zbywcę powinien być traktowany, jako wytwórca rzeczy w rozumieniu art. 561 §2 k.c., wobec którego nabywca rzeczy (zabudowanej nieruchomości) posiada roszczenie o usunięcie wad wzniesionego budynku na nabywanej nieruchomości gruntowej.

Za taką wykładnią wskazanego przepisu prawa przemawia przede wszystkim cel umowy, jakim jest uprzednie wzniesienie budynku przez zbywcę nieruchomości, a następnie sprzedaż zabudowanej nieruchomości na rzecz nabywcy za zapłatą ceny. Celem umowy jest tu bowiem wytworzenie zabudowanej nieruchomości o określonych cechach uzgodnionych przez strony umowy sprzedaży nieruchomości, a sprzedawana nieruchomość będąc wprawdzie rzeczą oznaczoną, co do tożsamości, uzyskuje nie tylko konkretne cechy w zakresie samej działki gruntu, ale charakteru jej części składowej w postaci szczegółowo uzgodnionej zabudowy przez stronny umowy sprzedaży. (art. 535 k.c.)

Z powyższych względów nabywca takiej zabudowanej nieruchomości w razie ujawnienia się wad rzeczy sprzedanej w postaci wad wzniesionego przez zbywcę nieruchomości budynku, może skorzystać z roszczeń wskazanych w art. 561 §2 k.c., poprzez domaganie się usunięcia wad budynku.

Oddalenie powództwa przez Sąd Rejonowy w zakresie zgłoszonego roszczenia o usunięcie wad kominów, z tego tylko względu, że powodom, jako nabywcom nieruchomości gruntowej nie przysługuje roszczenie o usunięcie wad budynku zgodnie z art. 561 §2 k.c. było zatem niezasadne i doprowadziło do zaniechania rozpoznania sprawy poprzez dokonanie oceny tego roszczenia na podstawie prawidłowo zebranego materiału dowodowego, w tym opinii biegłego z dziedziny budownictwa, która wskazywała na błędy projektowe i wykonawcze kominów.

Jednocześnie Sąd Rejonowy niezasadnie oddalił powództwo w zakresie roszczenia o obniżenie ceny za wykonanie rzeczy z wadami, dokonując oceny, że powodowie zgłosili to roszczenie po upływie terminu 3 lat od dnia wydania im działki wraz z domem przez zbywcę, czyli po wygaśnięciu roszczenia na podstawie art. 568 §2 k.c. wskutek jego niezastosowania w przedmiotowej sprawie i uznanie, iż wygasły uprawnienia powodów wynikające z rękojmi, mimo iż okoliczności sprawy wskazują, iż pozwany wadę podstępnie zataił.

W tym zakresie Sąd Okręgowy zwraca uwagę, że powszechnie przyjmuje się, że podstępne zatajenie wady, to takie umyślne działanie sprzedawcy, które ma na celu utrudnienie jej wykrycia przez kupującego. Będzie to np. ukrycie lub zamaskowanie wadliwości, a co najmniej sytuacja, w której sprzedawca, wiedząc o istnieniu wady, nie poinformował o niej kupującego.

Przesłanką podstępnego zatajenia wady w rozumieniu art. 568 §2 k.c., musi być zawsze wiedza sprzedawcy o tej wadzie. (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27.11.2003 roku, sygn. I CK 267/02, publ. Lex nr 479348)

Skoro, jak wynika z bezspornych okoliczności sprawy, zbywca rzeczy uprzednio wzniósł na nieruchomości budynek mieszkalny, w tym wybudował kominy, a z opinii biegłego wynika, że kominy wzniesiono z niewłaściwych materiałów i w sposób sprzeczny ze sztuką budowlaną, tym samym Sąd powinien ocenić, podnoszą przez powodów okoliczność zatajenia wad kominów z tego względu, że w książce budowy brak było wpisów co do kominów, a ponadto zostały one wbudowane w budynek i dopiero w toku ich eksploatacji możliwe było ujawnienie się tych wad.

Sąd Okręgowy nie podziela w tym zakresie stanowiska wyrażonego przez Sąd pierwszej instancji, że powodowie posiadali wiedzę o stanie kominów w trakcie budowy, co miały potwierdzać wykonywane zdjęcia kominów z okresu budowy, a ponadto powodowie mieli dostęp do kominów w okresie budowy i mogli na bieżąco kontrolować wykonywane prace. Brak jest także podstaw do przyjęcia, że na powodach spoczywał ciężar ewentualnej kontroli sposobu wykonywania kominów poprzez korzystanie z pomocy rzeczoznawców.

W tym miejscu Sąd Okręgowy zwraca uwagę, że z §4 umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z dnia 28.11.2006 roku wynika jednoznacznie, że pozwany zobowiązał się wznieść na będącej przedmiotem umowy działce określony budynek mieszkalny i uzyskać wszelkie wymagane prawem zezwolenia i to pozwany był inwestorem. Wprawdzie z zapisów tego paragrafu wynika, że kupujący mieli swobodę w zakresie dowolnego kształtowania wnętrz domu i zastosowania różnorodnych dopuszczalnych prawem budowlanym rozwiązań w zakresie ogrzewania obiektu, czy rodzaju użytych materiałów wykończeniowych, to pozwany zobowiązany był do wykonania umowy zgodnie z obowiązującym prawem budowlanym i sztuką budowlaną, dlatego ponosi w tym zakresie odpowiedzialność za wady wykonawcze, które ujawniły się dopiero w trakcie eksploatacji budynku mieszkalnego i to niezależnie od skorzystania przez nabywców rzeczy uprawnień z tytułu rękojmii. (art. 471 k.c.)

W tym zakresie zasadne byłoby przeprowadzenie postępowania dowodowego na okoliczność zatajenia wad kominów, na co zwracali uwagę powodowie w apelacji, skoro z przedkładanych dokumentów odbioru kominiarskiego wynikało, że kominy były wykonane prawidłowo, tym samym brak było podstaw do przyjęcia, że powodowie o wadach kominów wiedzieli wcześniej.

W konsekwencji w ocenie Sądu Okręgowego Sąd Rejonowy nie rozpoznał istoty sprawy, jaką było dokonanie oceny roszczeń pod kątem celu umowy sprzedaży rzeczy, jaką byłą nieruchomość gruntowa wraz ze wzniesionym na niej przez pozwanego budynkiem mieszkalnym według określonego projektu budowlanego, a także uznanie, że roszczenie o obniżenie ceny było spóźnione z powodu wygaśnięcia roszczenia, co skutkowało uchyleniem wyroku w całości i przekazaniem sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania. (art. 386 §4 k.p.c.)

W toku ponownego rozpoznania sprawy Sąd Rejonowy mając na względzie, że powodom przysługuje co do zasady roszczenie o usunięcie wad wzniesionego budynku na podstawie art. 561 §2 k.c., oceni na podstawie prawidłowo zgromadzonego materiału dowodowego, w tym opinii biegłego z dziedziny budownictwa przyczyny wadliwego działania kominów oraz kosztów usunięcia tych wad, o ile powstały one wskutek wadliwego ich wykonania przez pozwanego, a także oceni zasadność roszczenia o obniżenie ceny, mając na względzie konieczność ustalenia, kiedy powodowie dowiedzieli się o wadach kominów, co nie może być utożsamiane z chwilą wydania im działki wraz ze wzniesionym budynkiem. Powodowie nie mieli bowiem obowiązku dokładnego zbadania, w tym nadzorowania wznoszenia kominów, a wady ujawniły się dopiero w czasie ich eksploatacji. W takim wypadku przyjmując fakt zatajenia wady kominów przez pozwanego (wykonawcę) Sąd Rejonowy oceni zgłoszenie roszczenia o obniżenie ceny zgodnie z art. 568 §2 k.c.

Rozstrzygając o roszczeniach powodów Sąd Rejonowy zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, mając na względzie stosowne przepisy, orzeknie także o kosztach postępowania, w tym postępowania apelacyjnego.