Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 maja 2015 r.

Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy w W. Sąd Gospodarczy
XVI Wydział Gospodarczy

w składzie:

Przewodniczący: SSR Iwona Grzegorzewska

Protokolant : Emil Ruciński

po rozpoznaniu w dniu 11 maja 2015 roku w W. na rozprawie

sprawy

z powództwa Miasta S. W.

przeciwko J. R.

o zapłatę 3 124,89 zł

I.  zasądza od pozwanego J. R. na rzecz powoda Miasta S. W. kwotę 3 124,89 zł (trzy tysiące sto dwadzieścia cztery złote osiemdziesiąt dziewięć groszy) wraz z odsetkami w wysokości ustawowej od dnia 01 maja 2014 r. do dnia zapłaty;

II.  zasądza od J. R. na rzecz Miasta S. W. kwotę 717,00 zł (siedemset siedemnaście złotych zero groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 600,00 zł (sześćset złotych zero groszy) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt XVI GC 2551/14

UZASADNIENIE

Pozwem złożonym w dniu 4 sierpnia 2014 r. powód Miasto S. W. – Zakład (...) m. st. W. w W. wniósł o zasądzenie od pozwanego J. R. kwoty 3.124,89 złotych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 1 maja 2014 r. do dnia zapłaty oraz kosztami procesu, w tym kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, iż dochodzone przez niego roszczenie wynika z łączącej strony umowy najmu lokalu użytkowego położonego w W. przy ul. (...) ( pozew k. 2-4v).

W dniu 27 sierpnia 2014 r. Sąd wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, pod sygn. akt XVI GNc 4957/14 ( nakaz zapłaty k. 35).

W dniu 16 września 2014 r. strona pozwana złożyła sprzeciw od w/w nakazu zapłaty, wnosząc o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu. Uzasadniając swoje stanowisko pozwany podniósł, że w umowie najmu zastrzeżono jedynie możliwość zmiany stawek opłaty za centralne ogrzewanie przyjętych w tejże umowie, nie zaś możliwość w ogóle zmiany zasad rozliczania dostarczonego do lokalu ciepła. Zmiana zasad rozliczania ciepła wymagała zmiany umowy najmu. Do takiej zmiany umowy tymczasem nigdy nie doszło. W ocenie strony pozwanej jednostronnie ustanawiane przez powoda regulaminy nie stają się automatycznie częścią umowy i nie wiążą obu stron ( sprzeciw k. 44-47).

W dalszych pismach procesowych strony podtrzymały dotychczasowe stanowiska w sprawie ( pismo procesowe pełnomocnika powoda k. 73; pismo procesowe pełnomocnika powoda k. 77; pismo procesowe pozwanego k. 84-84a)).

Na rozprawie w dniu 11 maja 2015 r., poprzedzającej ogłoszenie wyroku, stawił się pełnomocnik strony powodowej oraz pozwany ( protokół k. 95).

Na podstawie materiału dowodowego w postaci dokumentów Sąd Rejonowy ustalił, co następuje:

W dniu 27 marca 1998 r. pomiędzy Miastem S. W. – Zakład (...) m. st. W. w W. (dalej: Miasto S. W.; Wynajmujący), a J. R. prowadzącym działalność gospodarczą pod nazwą J. R. (...) Zakład (...) (dalej: Najemca) została zawarta umowa najmu lokalu użytkowego usytuowanego w W., przy ul. (...), o powierzchni 58,05 m2, z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej. Początkowo umowa została zawarta na czas nieokreślony. W 2013 r. strony wprowadziły termin 3 lat obowiązywania, tj. do dnia 31 stycznia 2016 r. Strony ustaliły, że Najemca będzie płacił czynsz najmu do dnia 10 każdego miesiąca za dany miesiąc, bez dodatkowego wezwania do zapłaty. Niezależnie od czynszu Najemca zobowiązał się do zapłaty na rzecz strony Wynajmującej, płatnych jednocześnie z czynszem, opłat za następujące świadczenia dodatkowe: ogrzewanie lokalu za pośrednictwem sieci c.o., dostarczenie zimnej wody, dostarczenie ciepłej wody, odprowadzenie ścieków do kanalizacji publicznej oraz wywóz śmieci, według stawek odpowiadających obciążeniom z tego tytułu, a zimnej wody zgodnie z obowiązującymi normami lub wskazaniami licznika. Dodatkowo strony przewidziały, że zmiana stawek za świadczenia dodatkowe nie stanowi zmiany niniejszej umowy. Wynajmujący o każdej zmianie powiadomić miał Najemcę w formie pisemnej niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 14 dni od powzięcia o nich wiadomości ( dowód: zaświadczenie z ewidencji działalności gospodarczej pozwanego k. 8; umowa najmu z dnia 27 marca 1998 r. wraz z załącznikami i aneksami k. 12-21v; umowa najmu z dnia 12 lutego 2013 r. wraz z załącznikami k. 22-30).

W 2003 r. nastąpiło doposażenia budynku przy ul. (...) w centralne ogrzewanie. Do zamontowania urządzeń pomiarowych w/w instalacji doszło w sierpniu 2011 r. J. R. został o fakcie tym powiadomiony i podpisał protokół potwierdzający powyższe ( dowód: potwierdzenie zamontowania urządzeń k. 78; karta montażowa k. 79).

Pismem z dnia 16 września 2013 r. J. R. został poinformowany o zmianie zasad rozliczenia c.o. według odczytów z podzielników ciepła, na podstawie regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie budynków w D. W.. Niedopłata w kwocie 3.037,51 złotych była wynikiem pomiędzy zaliczkami a kosztami rzeczywiście poniesionymi, zgodnie z umową najmu nr (...) ( dowód: pismo powoda k. 50; Regulamin k. 51-53v).

Następnie pismem z dnia 8 października 2013 r. J. R. został poinformowany, że w związku ze zwłoką w zapłacie za co najmniej dwa pełne okresy płatności, Miasto S. W. zamierza wypowiedzieć umowę najmu i wyznacza dodatkowy miesięczny termin do zapłaty należności w wysokości 2.899,19 złotych ( dowód: wezwanie do zapłaty wraz z potwierdzeniem odbioru k. 31-31v).

Pismo to pozostało bez odpowiedzi, w związku z czym Miasto S. W. ponownie pismem z dnia 20 stycznia 2014 r. wezwało do zapłaty należności w wysokości 3.009,46 złotych, z tytułu zwłoki w opłatach za najmowany lokal użytkowy, w terminie 14 dni od dnia otrzymania wezwania ( dowód: przedsądowe wezwanie do zapłaty wraz z potwierdzeniem odbioru k. 32-32v).

W odpowiedzi na powyższe J. R. wskazał, że instalując tzw. podzielniki na grzejnikach zmieniono całkowicie zasady, a nie tylko stawki rozliczania c.o. O nowych zasadach Najemca został powiadomiony post factum po upływie roku i po tym też czasie otrzymał tzw. regulamin rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie budynków w Zakładzie (...). Regulamin ten nie jest natomiast powołany w umowie najmu jako jej część składowa lub załącznik więc nie może mieć zastosowania ( dowód: pismo pozwanego z dnia 4 lutego 2014 r. k. 49; zeznania pozwanego k. 75-75v).

Miasto S. W. w piśmie z dnia 19 lutego 2014 r. wyjaśniło, iż Najemca zgodnie z treścią § 9 umowy najmu zobowiązał się do zapłaty opłat za świadczenia dodatkowe według rzeczywistych kosztów ponoszonych przez Wynajmującego. Co więcej opłata za świadczenia dodatkowe pobierana była w formie zaliczki i okresowo podlegała rozliczeniu do kosztów faktycznego zużycia poszczególnych mediów ( dowód: pismo powoda wraz z potwierdzeniem odbioru k. 33-33v).

Kolejnym pismem z dnia 19 sierpnia 2014 r. J. R. został wezwany do zapłaty kwoty 2.436,97 złotych, tytułem uregulowania zadłużenia występującego na koncie finansowym z tytułu rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania dostarczonego do lokalu przy ul. (...), za rok 2013 r. ( dowód: kartoteka konta k. 9-10v; faktura VAT k. 11wezwanie do zapłaty k. 48; kwit odczytu k. 55).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wyżej wskazanych dokumentów złożonych do akt jak również w oparciu o niesporne, bowiem wyraźnie, bądź milcząco przyznane twierdzenia stron, które nie budziły wątpliwości, co do ich zgodności z rzeczywistym stanem rzeczy. Autentyczność złożonych do akt sprawy dokumentów nie była kwestionowana a jednocześnie żadna ze stron procesu nie żądała złożenia ich oryginałów. Aczkolwiek dokumenty te w większości stanowiły dokumenty prywatne w rozumieniu art. 245 k.p.c., to stosowanie do treści art. 233 k.p.c. Sąd, dokonując ich oceny w ramach swobodnej oceny dowodów uznał je za wiarygodne i przydatne dla ustalenia faktycznego a w konsekwencji, poczynił na ich podstawie ustalenia faktyczne. Materialna moc dowodowa dokumentu prywatnego zależy bowiem od jego treści merytorycznej. O materialnej mocy dowodowej dokumentów prywatnych rozstrzyga sąd zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów ( por. art. 233 k.p.c.; K. Knoppek: Glosa do wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25 września 1985 roku, sygn. akt IV PR 200/85, PiP 1988, nr 5). Sąd, dokonując ich oceny w ramach swobodnej oceny dowodów uznał je za wiarygodne i przydatne dla ustalenia faktycznego.

Przy ustalaniu stanu faktycznego Sąd wziął pod uwagę również dowód z przesłuchania stron postępowania przeprowadzonego na podstawie art. 299 k.p.c., z ograniczeniem do przesłuchania strony pozwanej. Jest on dowodem posiłkowym, przeprowadzanym przez Sąd tylko wtedy, gdy po przeprowadzeniu innych dowodów lub w ich braku pozostały nadal do wyjaśnienia fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Z powodu subiektywnego stosunku stron do sprawy dowód z przesłuchania stron miał w ocenie Sądu znaczenie uzupełniające.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.

Przede wszystkim zwrócić uwagę należy na to, że pomiędzy stronami nie było sporu co do tego, że została zawarta pomiędzy nimi umowa najmu. Spór dotyczył należności za dostarczone do lokalu pozwanego ciepło w sezonie grzewczym 2012/2013. Zdaniem strony powodowej pozwany posiada z tego tytułu zaległość w kwocie 3.124,89 złotych. Z kolei argumentacja pozwanego oparta została o twierdzenie, że doszło do nieskutecznej zmiany umowy poprzez zmianę sposobu rozliczeń z zaliczkowego na licznikowy.

Sąd nie podzielił argumentacji strony pozwanej z przyczyn podanych poniżej.

Zgodnie z art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Zatem z przepisów wynika jedynie dla najemcy obowiązek zapłaty czynszu. Natomiast co do innych opłat takich jak opłata za wodę światło gaz itp. ustawodawca pozostawił stronom swobodę co do ułożenia stosunku umownego. Najemca może płacić te świadczenia np. bezpośrednio podmiotom je dostarczającym lub wynajmującemu nie wykluczone jest także że strony ustalą czynsz w takiej wysokości że pokrywać on będzie wszelkie świadczenia i będzie to jedyna opłata najemcy. Także przy przepisach o najmie lokali nie ma szczególnych przepisów dotyczących innych opłat jedynie w art. 6881 § 1 k.c. wspomina się iż za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące osoby pełnoletnie, użycie słowa „zamieszkujące” wskazuje iż dotyczy to lokalu mieszkalnego.

Należy w tym miejscu podkreślić, iż Kodeks cywilny wśród elementów przedmiotowo istotnych umowy najmu wyróżnia jedynie obowiązek płacenia czynszu ze strony najemcy. Nie zajmuje się szerzej problematyką opłat dodatkowych ponoszonych przez najemcę, pozostawiając tę kwestię praktyce obrotu. Pojęcie czynszu nie zostało zdefiniowane przez ustawodawcę, przyjmuje się jednak, że jest to wynagrodzenie za udostępnienie rzeczy i korzystanie z niej. W związku z powyższym zakres czynszu wyznaczony jest dość wąsko i co do zasady nie powinien on obejmować kosztów związanych z korzystaniem z przedmiotu najmu. Przyjmuje się jednak, że w braku regulacji umownej najemca jest również zobowiązany do ponoszenia kosztów i wydatków bezpośrednio związanych z korzystaniem z przedmiotu najmu, tj. opłat za energię elektryczną, wodę, kanalizację, ogrzewanie itp. Nie można jednak domniemywać, że w skład czynszu wchodzić będą inne opłaty dodatkowe, związane np. z utrzymaniem powierzchni wspólnych w budynku lub samego budynku. Z powyższych względów jest to niewątpliwie kwestia wymagająca odpowiednich postanowień w umowie najmu. Opłaty eksploatacyjne podzielić można na dwie grupy – opłat związanych bezpośrednio z korzystaniem z przedmiotu najmu oraz opłat związanych z budynkiem, w którym jest on położony. Pierwszą grupę stanowi szeroko rozumiana kategoria mediów dostarczanych do przedmiotu najmu (np. energia elektryczna, woda, ogrzewanie, telefony stacjonarne, internet itp.). W przypadku tej grupy kosztów najbardziej miarodajną i postulowaną metodą ich obliczania jest zainstalowanie w przedmiocie najmu liczników mierzących faktyczne zużycie mediów oraz ich bezpośrednie rozliczanie przez najemcę z dostawcą mediów. Możliwe jest również obliczanie tych kosztów na podstawie refaktur wystawionych przez wynajmującego na podstawie faktur dostawców mediów bez dodatkowej marży czy kosztów. Należy odradzać „dodawanie” do refaktur dodatkowej marży czy kosztów, gdyż może to spowodować przekwalifikowanie umowy na gruncie ustaw szczególnych, np. prawa energetycznego, co może drastycznie zmienić sytuację zarówno wynajmującego, jak i najemcy.

Zgodnie z treścią umowy najmu strona pozwana była zobowiązana do zapłaty nie tylko czynszu za wynajem lokalu ale również należności z tytułu kosztów eksploatacyjnych oraz kosztów zużycia energii. Na należności J. R. składały się: opłata czynszowa, opłata za centralne ogrzewanie, opłata za ciepłą wodę, opłata za zimną wodę oraz opłata za wywóz nieczystości. Załącznik nr 2 do umowy określał szczegółowo wysokość miesięcznych opłat za świadczenia dodatkowe dostarczane do lokalu. W związku z zamontowaniem urządzeń pomiarowych powstała niedopłata po stronie pozwanego w wysokości dochodzonej niniejszym pozew. W ocenie pozwanego zmiana sposobu rozliczeń nastąpiła w sposób nieuprawniony albowiem nie został sporządzony stosowny aneks.

W tym miejscu należy przywołać się na treść § 9 ust. 3 zgodnie, z którym strony ustaliły, że zmiana stawek za świadczenia dodatkowe nie stanowi zmiany niniejszej umowy. Co więcej Najemca zobowiązany był do zapłaty opłat za świadczenia dodatkowe dostarczane do lokalu, według rzeczywistych kosztów ponoszonych przez Wynajmującego. Opłaty były pobierane w formie zaliczkowej i okresowo podlegały rozliczeniu do kosztów faktycznego zużycia poszczególnych mediów. Tak też zostały rozliczone koszty centralnego ogrzewania lokalu za 2012 r. z fakturą korygującą o nr (...). Zresztą nie mogło ujść uwadze Sądu, że pozwany nie kwestionował samego pomiaru centralnego ogrzewania. Nie podnosił również zarzutu ewentualnej wadliwości samego licznika.

Prawo energetyczne stanowi, że właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadza, w formie wewnętrznego regulaminu, wybraną metodę rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie budynków i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację. Regulamin rozliczeń jest podstawowym dokumentem ustalającym zasady, według jakich dzielona jest na poszczególne lokale opłata za ciepło, którą zarządca budynku ponosi na rzecz przedsiębiorstwa ciepłowniczego. Regulamin określa prawa i obowiązki stron w zakresie związanym z rozliczaniem kosztów ciepła: użytkownika lokalu, zarządcy budynku i ewentualnie wyspecjalizowanej firmy, która obsługuje system rozliczeń. Gwoli wyjaśnienia – Sąd sięgnął do zapisów Regulaminu rozliczania kosztów zużycia energii cieplnej, zgodnie z którym w budynkach, w których zainstalowane są urządzenia pomiarowe umożliwiające ustalenie ilości ciepła zużywanego na cele centralnego ogrzewania oraz ilości ciepła zużywanego na cele podgrzewania wody, a w poszczególnych lokalach są zainstalowane przyrządy pomiarowe lub podzielniki umożliwiające określenie ilości ciepła przypadającego na dany lokal - rozliczenie za ciepło z użytkownikami poszczególnych lokali ma charakter zindywidualizowany. O zmianie sposobu rolnicze według w/w wskazań pozwany został powiadomiony i co więcej wyraził na to zgodę, podpisując potwierdzenie zamontowania urządzeń pomiarowych.

Zgodnie z art. 6 k.c.: „Ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.” Również z art. 232 k.p.c. wynika, iż obowiązek dowodzenia obciąża strony. Stosownie do art. 232 k.p.c. strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Zachowana nadal w art. 232 zd. 2 k.p.c. możliwość dopuszczenia dowodu z urzędu stanowi jedynie wspierające uprawnienie Sądu. Może być ono wykorzystywane tylko w szczególnie wyjątkowych sytuacjach zaś Sąd nie może zastępować stron w wypełnianiu ich procesowych obowiązków. Takie działanie Sądu z urzędu może być odbierane jako naruszenie prawa do bezstronnego Sądu i odpowiadającego mu obowiązku przestrzegania zasady równego traktowania stron ( por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2000 roku, sygn. akt V CKN 175/2000, OSP 2001, zesz. 7-8, poz. 116). Oznacza to, iż to na stronie pozwanej spoczywał ciężar dowodu co do wykazania, że powództwo winno ulec oddaleniu. Obowiązkowi temu pozwany nie podał. Natomiast oczywistym jest, że przy zamontowaniu podzielników odzwierciedlających faktyczne zużycie ciepła opłaty wzrastają.

Mając powyższe na względzie Sąd uznał, że roszczenie strony powodowej oparte zarówno na podstawie faktycznej jak i prawnej zasługuje na uwzględnienie w całości.

O roszczeniu odsetkowym orzeczono na podstawie art. 481 § 1 k.c., w myśl którego jeżeli dłużnik spóźnia się ze spełnieniem świadczenia wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. „Odsetki od sumy pieniężnej należą się tylko wtedy, gdy to wynika z czynności prawnej albo z ustawy, z orzeczenia sądu lub z decyzji innego właściwego organu” - art. 359 § 1 k.c . „Jeżeli wysokość odsetek nie jest w inny sposób określona, należą się odsetki ustawowe” (§ 2 art. 359 k.c.).

O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie drugim wyroku na podstawie art. 98 k.p.c. Przepis ten formułuje zasadę odpowiedzialności za wynik procesu oraz zasadę kosztów niezbędnych i celowych. Zgodnie z treścią tego przepisu strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi koszty procesu. Na koszty celowego dochodzenia praw składały się w przedmiotowym postępowaniu należna opłata od pozwu (100 złotych), opłata skarbowa należna od dokumentu pełnomocnictwa (17 złotych), wynagrodzenie pełnomocnika procesowego powoda będącego radcą prawnym (600 złotych). Łącznie powód poniósł niezbędne koszty procesu (w rozumieniu art. 98 k.p.c.) w wysokości 717 złotych. Koszt wynagrodzenia pełnomocnika procesowego powoda będącego radcą prawnym ustalono na podstawie § 6 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, zgodnie z którym stawka minimalna przy wartości przedmiotu sprawy w przedziale od 1.500 złotych do 5.000 złotych – wynosi 600 złotych. Do kosztów celowego dochodzenia praw i celowej obrony zalicza się również opłatę skarbową w kwocie 17 złotych uiszczoną od dokumentu pełnomocnictwa, co zostało potwierdzone przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 12 marca 2003 r., sygn. akt III CZP 2/03, OSNC 2003/12/161.

Mając powyższe na uwadze, orzeczono jak w sentencji wyroku