Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 stycznia 2016 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący:SSA Roman Dziczek

Sędziowie: SA Dorota Markiewicz

SO del. Beata Byszewska (spr.)

Protokolant:st. sekr. sąd. Aneta Zembrzuska

po rozpoznaniu w dniu 14 stycznia 2016 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...)

w Z. i Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w Z.

przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w W.

o zapłatę

na skutek apelacji powódek

od wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie

z dnia 20 sierpnia 2013 r., sygn. akt I C 154/07

I.  zmienia zaskarżony wyrok w punkcie drugim w części w ten sposób, że zasądza od (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w Z. odsetki ustawowe od kwoty 180 204 zł 39 gr (sto osiemdziesiąt tysięcy dwieście cztery złote 39/100) od dnia 20 sierpnia 2013 roku do dnia zapłaty oraz w punkcie czwartym w części w ten sposób, że zasądza od (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w Z. odsetki ustawowe od kwoty 150 497 zł 47 gr (sto pięćdziesiąt tysięcy czterysta dziewięćdziesiąt siedem złotych 47/100) od dnia 20 sierpnia 2013 roku do dnia zapłaty;

II.  oddala apelację powódek w pozostałej części;

III.  zasądza na rzecz (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. od Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w Z. kwotę 5 498 zł (pięć tysięcy czterysta dziewięćdziesiąt osiem złotych) i od Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w Z. kwotę 2 472 zł (dwa tysiące czterysta siedemdziesiąt dwa złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

IV.  nakazuje pobrać od (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego Warszawa - Praga w Warszawie kwotę 3 305,34 zł (trzy tysiące trzysta pięć złotych 34/100) tytułem części opłaty od apelacji, od uiszczenia której zwolnione były powódki.

Dorota Markiewicz Roman Dziczek Beata Byszewska

Sygn. akt I ACa 579/15

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 20 sierpnia 2013 r. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie:

1.  Zasądził od (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w Z. kwotę 252956 zł 27 gr, w tym z ustawowymi odsetkami:

a)  od kwoty 5063 zł od dnia 20 stycznia 2007 r. do dnia zapłaty,

b)  od kwoty 7077 zł od dnia 02 czerwca 2009 r. do dnia zapłaty;

c)  od kwoty 28199 zł 58 gr od dnia 29 stycznia 2011 r.do dnia zapłaty;

d)  od kwoty 32412 zł 30 gr. od dnia 13 lipca 2013 r. do dnia zapłaty;

2  oddalił w pozostałej części powództwo Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w Z.;

3  zasądził od (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w Z. kwotę 237938 zł 41 gr, w tym z ustawowymi odsetkami:

a.  od kwoty 5063 zł od dnia 20 stycznia 2007 r. do dnia zapłaty,

b.  od kwoty 60791 zł 87 gr. od dnia 02 czerwca 2009 r. do dnia zapłaty;

c.  od kwoty 15317 zł od dnia 29 stycznia 2011 r. do dnia zapłaty,

d.  od kwoty 6268 zł 80 gr od dnia 13 lipca 2013 r. do dnia zapłaty;

4  oddalił w pozostałej części powództwo Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w Z.;

5  zasądził od (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w Z. kwotę 28049 zł 07 gr tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 21617 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego i opłaty skarbowej;

6  zasądził od (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w Z. kwotę 31862 zł 08 gr tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 21617 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego i opłaty skarbowej;

7  nakazał pobrać od (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. na rzecz Skarbu Państwa kwotę 22384 zł 34 gr tytułem wynagrodzenia biegłych poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa oraz uzupełnienia opłaty sądowej, od uiszczenia której powodowie zostali częściowo zwolnieni.

Powyższy wyrok zapadł po dokonaniu przez Sąd Okręgowy następujących istotnych ustaleń faktycznych i rozważań prawnych:

Pozwany (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. (poprzednio działający pod nazwą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W.) będąc generalnym wykonawcą projektów wykonał 2 budynki mieszkalne wielorodzinne nr (...) przy ul. (...) w Z.. W dniu 11.12.2003 r. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w W. przyjął zgłoszone do użytku budynki , brak sprzeciwu wyraził również Zakład Usług (...). Poszczególni nabywcy lokali zawierali z (...) Sp. z o. o. umowy sprzedaży lokali i udziału w nieruchomości wspólnej oraz wyodrębnienia odrębnej własności lokali. W dniu 28.06.2004 r. na podstawie uchwały nr (...) właścicieli lokali powołany został Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej (...) (zmiana zarządu uchwałami nr (...), natomiast w dniu 31 maja 2006r. na podstawie uchwały właścicieli lokali powołany został Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej (...). Wykonywanie (...) zostało powierzone od 2004 roku firmie (...) - Licencjonowane (...) w W. .

Od 2005 roku zaczęły pojawiać się wady fizyczne budynku, usterki. Należały do nich odpadające fragmenty elewacji, rdzewiejące balustrady, nierówności występując na schodach, nierówne schody, odpadająca posadzka, przeciekający garaż, problemy z wentylacją w budynku, wadliwie wykonana obróbka blacharska na dachu. Wśród wad i usterek obu budynków Zarządy Wspólnot Mieszkaniowych wskazywały wady elewacji budynków, niesprawną izolację oraz wentylację budynków, nieprawidłowy montaż okien i parapetów, spękanie kominów wentylacyjnych i czap kominowych.

Strony kilkukrotnie podpisywały komisyjnie dokumenty, na podstawie których pozwana Spółka przyjęła na siebie obowiązek naprawienia stwierdzonych wadliwości.

Pozwana spółka przystąpiła do usuwania części usterek, jednakże w znacznej części usterki te nie zostały wyeliminowane.

Wspólnoty Mieszkaniowe przy ulicy (...) w (...) w celu ustalenia wad zleciły sporządzenie ekspertyz technicznych, które zostały opracowane w czerwcu 2006r. przez (...) Zrzeszenie (...) o tematyce : „Ekspertyza zagrzybienia ścian w wybranych lokalach budynku mieszkalnego zlokalizowanego w Z. przy ul. (...)” oraz budynku przy ul. (...).

Koszt każdej ekspertyzy (...) Zrzeszenia (...) dotycząca zagrzybienia ścian wyniósł 4758 zł dla każdej wspólnoty.

Wspólnoty Mieszkaniowe przy ulicy (...) Z. w celu ustalenia wad zleciły również sporządzenie ekspertyz technicznych dotyczących doprowadzenia wentylacji do pieców na klatkach schodowych. Koszt każdej z ekspertyz wyniósł po 366 zł - z tytułu kosztów sporządzenia kosztorysu oraz po 250 zł tytułu kosztów sporządzenia kosztorysu. Każda ze wspólnot z tytułu zlecanych ekspertyz poniosła łącznie koszty po 5063 zł.

Wspólnoty Mieszkaniowe na własny koszt rozpoczęły naprawę części usterek w budynkach.

Najpoważniejszymi wadami w obu budynkach są wadliwie wykonane elewacje budynków, co powoduje zarysowania i odpadanie tynków ściany frontowej i szczytowej osiedla, odstawanie zaprawy elewacyjnej, wychodzenie na zewnątrz siatki konstrukcyjnej oraz brak (lub niedokładność) izolacji poziomej i pionowej, wady balustrad i konstrukcji kratowych, garażu. W obu budynkach występują również wady izolacji poziomej i pionowej, wady balustrad i konstrukcji kratowych, garażu. W zakresie izolacji poziomej brak jest izolacji w balkonach lub złe jej położenie (izolacja wykonana z worków foliowych bądź worków po cemencie zamiast papy lub worków plastikowych). W zakresie izolacji pionowej niezbędne jest docieplenie z częściową naprawą ścian budynku z płyt z wełny. Brak odpowiedniej izolacji termicznej na balkonach spowodował wysolenia na policzkach balkonowych i korozję balkonów. W budynku Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w Z. w znacznie większym stopniu występuje ta wada.

W budynku Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w Z. koszt konieczny do usunięcia wady elewacji wynosi obecnie 46524 zł 59 gr. W budynku Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w Z. koszt ten wynosi obecnie 116245 zł 75 gr.

W obu budynkach występują też wady posadzek (odparzające posadzki z gresu, klawiszowanie podłogi), co uzasadnia wymianę posadzki. Konieczne jest ponowne malowanie elementów metalowych balustrad i poręczy klatek schodowych. W budynku Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w Z. kwota konieczna do naprawy izolacji poziomej i pionowej, wady balustrad i konstrukcji kratowych, garażu wynosi 38807 zł 34 gr. W budynku Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w Z. kwota konieczna do naprawy izolacji poziomej i pionowej, wady balustrad i konstrukcji kratowych, garażu wynosi 28365 zł 58 gr.

W toku postępowania w związku z występującą wadą izolacji pionowej i poziomej w balkonach lub złe jej położenie każda ze wspólnot dokonała napraw kilku balkonów. Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy (...) w Z. dokonała napraw kilku balkonów na łączną kwotę 67688 zł 88 gr. Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy (...) w Z. dokonała napraw kilku balkonów na łączną kwotę 82376 zł 87 gr.

W zakresie instalacji w obu budynkach w inwestycji brakuje rur ochronnych na przejścia przewodów pionowych przez stropy i ściany konstrukcyjne. Przyczyną powstałej wady jest niedokładność prac montażowych i brak stosownego nadzoru ze strony kierownika budowy. Instalacja gazowa zasilana jest przez odbiorniki gazowe wspólnym przewodem dla lokalów mieszkalnych i kotłów gazowych, co stanowi wadę projektową i wykonawczą. Koszt usunięcia wady w każdym budynku to kwota 1500 zł netto. Wadą wykonawczą w instalacji zimnej wody jest braku zaworu antyskażeniowego. Koszt usunięcia wady wynosi 5000 zł netto w każdym budynku.

W instalacji kanalizacji występuje wada wykonawcza w postaci braku łapacza tłuszczu, oleju i błota, brak jest separatora. Koszt usunięcia wady w każdym budynku wynosi 18000 zł netto.

W garażu zastosowanie dwa systemów wentylacji garaży co jest błędem wyłącznie projektowym. Występuje za mała ilość wymiany powietrza. Jest to wada konstrukcyjna w projekcie polegająca na tym, że nie powinny być zamontowane piece dwufunkcyjne z komorą spalania i należy wykonać kratki wentylacyjne nawiewne. Koszt usunięcia wady w każdym budynku to kwota 3150 zł netto.

W budynku przy ulicy (...) istnieją również wady wentylacji związane z ingerencją mieszkańców w substancję dachu budynku. Wentylacja budynków jest zaburzona z uwagi na licznie pojawiające się kable od anten i klimatyzatorów w kanałach wentylacyjnych, zatykanie przez lokatorów kanałów wentylacyjnych podłączeniami okapów nadkuchennych, jak również niekorzystanie przez lokatorów z funkcji rozszczelniania okien.

Pozwany nie przekazał żadnej ze Wspólnot pełnej dokumentacji projektowo –wykonawczej i powykonawczej. W dniu 23.05.2005 r. przekazano projekt realizacyjny konstrukcji Z. Osiedle (...) Budynek (...) i projekt realizacyjny konstrukcji Z. Osiedle (...) (...) (po 3 tomy), projekt realizacyjny konstrukcji Z. Osiedle (...) Budynek(...) tom III Prefabrykaty oraz projekt wykonawczy Z. Budynków M. z usługami Osiedle przy L. Z. Budynek(...) sekcja (...) branża elektryczna – instalacje elektryczne wewnętrzne.

W toku postępowania pozwany przekazał jedynie część dokumentacji - 1) Projekt budowlany - Zespołu (...) z Usługami (...), ul. (...). I etap realizacji, budynki A, (...). Dokumentacja powykonawcza - pieczątka na materiałach ksero. Czerwiec 2001 r., 2) Projekt budowlany instalacji wod - kan, cwu i co. Zespołu (...) z Usługami (...) w Z. ul. (...). Dokumentacja powykonawcza - pieczątka na materiałach ksero. Sierpień 2002 r., 3) Projekt Wykonawczy - zespół (...) z Usługami os. (...) (...). Budynek(...) Sekcja (...). Branża Elektryczna- instalacje elektryczne wewnętrzne. Dokumentacja powykonawcza - pieczątka na materiałach ksero. Czerwiec 2002 r., 4). Aprobatę Techniczną (...) (...) na okna i drzwi balkonowe systemu (...) z kształtowników z nieplastyfikowanego (...) ksero, 5) Aprobatę Techniczną (...) (...)na kształtowniki z nieplastyfikowanego polichlorku winylu ( (...)) systemu (...) i (...) do produkcji okien i drzwi balkonowych – ksero, 6) Atest Higieniczny (...) na profile z polichlorku winylu na konstrukcje okien i drzwi: R. P. – ksero, 7) Deklaracja zgodności nr (...) z dnia 06.05.2003 r. – ksero, 8) Deklaracja zgodności producenta profili (...) z dnia 24.10.2002 r. – ksero, 9) Certyfikat Nr(...) na szyby zespolone jednokomorowe –ksero, 10) Dane techniczne kotła dwufunkcyjnego N. S.. – ksero, 11) Instrukcję obsługi kotła dwufunkcyjnego N. S.. – ksero, 120 potwierdzenia z dnia 11.12.2003 r. przyjęcia do użytkowania budynków mieszkalnych A i (...), wielorodzinnych z usługami w parterach i urządzeniami – ksero. Z przekazania dokumentacji został sporządzony protokół w dniu 22.05.2009 r.

Brak jest dokumentacji budowy typu zezwolenie na budowę, projekt zagospodarowania działki, dokumentacji instalacji przeciwpożarowej, projektu technicznego przyłączy wodociągowych, kanalizacyjnych, energetycznych, gazowych, instalacji gazowej, domofonowej, multimedialnej, brak oświadczenia zarządcy drogi o możliwości połączenia z drogą publiczną, brak protokołów odbiorów częściowych i końcowych, dzienniki budowy. Brak jest dokumentacji powykonawczej typu oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonani obiektu z projektem, inwentaryzacji geodezyjnej powykonawczej, odbioru przyłączeń, dokumentacji powykonawczej instalacji wod – kan, gazowej, brak jest oryginałów pozwoleń na użytkowanie budynków.

Konieczne jest odtworzenie dokumentacji budowlanej i powykonawczej. W przypadku Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w Z. koszt jej odtworzenia wynosi 41141 zł 40 gr., dodatkowo istnieje konieczność odtworzenia projektów instalacji sanitarnych oraz uzyskania dodatkowych koniecznych dokumentów i decyzji, do czego konieczna jest kwota 19886 zł netto. W przypadku Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w Z. koszt odtworzenia dokumentacji projektowo – wykonawczej i powykonawczej wynosi 41403 zł 83 gr., zaś w zakresie odtworzenia projektów instalacji sanitarnych oraz uzyskania dodatkowych koniecznych dokumentów i decyzji koszt ten wynosi 19886 zł netto.

W ocenie Sądu Okręgowego powództwo było zasadne.

Analizując alternatywnie wskazane przez powódki podstawy prawne roszczeń, Sąd Okręgowy podniósł, że Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy (...) w Z. żądała od pozwanego kwoty 237938 zł 41 gr., zaś Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy (...) w Z. domagała się kwoty 252956 zł 27 gr. wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia powództwa z tytułu kosztów naprawy wad i usterek ujawnionych w budynkach, w tym również kosztów odtworzenia dokumentacji techniczno - budowlanej. Biorąc pod uwagę fakt, że powodowie w istocie domagają się w części zwrotu kosztów poniesionych na usunięcie wad oraz wyłożenie kwoty koniecznej do usunięcia wad , tj. naprawienia szkody w majątku Wspólnot Mieszkaniowych, która na własny koszt usunęła wykazane usterki lub będzie musiała pokryć te koszty, przyjąć należało, że w istocie roszczenie powodów oparte jest na art. 471 k.c.

W ocenie Sądu Okręgowego, brak jest podstaw do rozpoznawania sprawy wedle przepisów o rękojmi. Strona powodowa nawet nie próbowała wykazać, iż zachowała akty staranności wymagane przy rękojmi. Jednakże istotniejszym jest to, iż powodowe wspólnoty nie mogą dochodzić zapłaty z tytułu obniżenia ceny. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 23.09.2004 r. wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia. W niniejszej sprawie powodowe wspólnoty nie wykazały, aby właściciele lokali przelali na nie roszczenia z tytułu rękojmi, w tym możliwość domagania się obniżenia ceny. Właściciele lokali przelali na wspólnoty roszczenia odszkodowawcze i tylko w tym zakresie wspólnoty uprawnione są do dochodzenia przed sądem. Bez znaczenia jest, iż jedynie część właścicieli przelała na wspólnoty, albowiem nie może być wątpliwości, iż roszczenia odszkodowawcze przysługujące poszczególnym właścicielom lokali wynikają z tytułu wad fizycznych budynku, a nie konkretnych lokali. Oczywiste jest zatem, iż w tym przypadku działania te są działaniami zachowawczymi i wystarczy współdziałanie części współwłaścicieli. Nie ulega bowiem wątpliwości, iż dochodzone w niniejszym postępowaniu roszczenia zmierzają do zachowania wspólnego prawa. W ocenie Sądu nie jest wymagana zgoda 100% lokatorów do przeniesienia prawa na Wspólnotę w przedmiocie dochodzenia roszczeń odszkodowawczych z tego chociażby względu, iż roszczenie to w przypadku jego uwzględnienia odniesie skutek w stosunku do ogółu mieszkańców budynku, tj. nawet tych którzy cesji nie udzielili. Nie jest do zaakceptowania sytuacja, w której brak umowy cesji ze strony niektórych właścicieli pozbawiłoby prawa do wykonywania czynności zachowawczych zmierzających do zachowania wspólnego prawa przez pozostałych właścicieli za pośrednictwem Wspólnoty.

Sąd Okręgowy ocenił, że Wspólnoty Mieszkaniowe (reprezentowane przez zarząd) natomiast same mają legitymację do żądania zapłaty w związku z brakująca dokumentacją projektowo- wykonawczą, gdyż w świetle art. 60 ustawy prawo budowlane pozwany winien był przekazać powodowym wspólnotom pełną dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą oraz wszelkie inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem, jako że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego ma obowiązek przechowywać dokumenty , o których mowa w powołanym przepisie. Pozwany przekazał w toku postępowania jedynie część dokumentów, natomiast brak jest nadal pełnych dokumentów budowy – w tym projektowych i powykonawczych (nawet biegli nie mogli zapoznać się z tą dokumentacją). Stanowisko strony pozwanej, iż strona pozwana od 2006 r. wykazywała gotowość i nadal jest gotowa do przekazania dokumentacji, jest bez znaczenia, skoro nie przekazała tej dokumentacji.

Sąd Okręgowy wskazał, Zgodnie z treścią art. 29 ust. 1 b i 1c ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j.Dz.U.2000 r., nr 80 poz.903 ze zm.) zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego) w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, przechowywać dokumentację techniczną budynku oraz prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany do podjęcia czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją tej dokumentacji. Nie ulega wątpliwości, iż są to czynności zachowawcze, a co za tym idzie, są czynnościami zwykłego zarządu, które zarząd podejmuje samodzielnie. Wobec powyższego, nie może być wątpliwości, iż w zakresie żądania odszkodowania z tytułu braku dokumentacji budowlanej, wykonawczej i powykonawczej sama wspólnota reprezentowana przez zarząd ma legitymację procesową.

Dalej Sąd Okręgowy podniósł, że zgodnie z art. 471 k.c., dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Do powstania odpowiedzialności kontraktowej nie wystarczy niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania z przyczyn, za które dłużnik odpowiada, konieczna jest ponadto szkoda będąca normalnym następstwem niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 w związku z art. 361 k.c. – wyrok Sądu Najwyższego z dnia 07.02.2006 r., IV CK 400/05). Należy pamiętać, że jeżeli ze szczególnego przepisu ustawy albo z czynności prawnej nie wynika nic innego, dłużnik odpowiedzialny jest za niezachowanie należytej staranności (art. 472 k.c.). Dla przyjęcia zasadności roszczenia opartego na powołanym przepisie zaistnieć muszą zatem łącznie trzy przesłanki odpowiedzialności kontraktowej - niewykonanie bądź nienależyte wykonanie zobowiązania (naruszenie zobowiązania), fakt poniesienia szkody oraz związek przyczynowy pomiędzy niewykonaniem bądź nienależytym wykonaniem zobowiązania a szkodą.

W ocenie Sądu Okręgowego powodowe wspólnoty wykazały spełnienie powyższych przesłanek. W niniejszej sprawie jasne jest, iż oba budynki zostały wykonane wadliwie i oprócz mniej dotkliwych wad jakimi są niedoróbki blacharskie, czy wadliwie wykonane posadzki lub schody, poważna wada jest wada elewacji, brak izolacji pionowej i poziomej, jak również wady instalacji. Powódka wykazała również fakt poniesienia szkody na nieruchomości, za którą Sąd uznaje poczynione już wydatki na usunięcie wad, jak również koszty niezbędne do usunięcia wad.

Z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że budynki położone przy ulicy (...) w Z. maja liczne wady. Wskazane przez stronę powodową wady są głównie wadami wykonawstwa, są również jednak wady projektowo – wykonawcze i projektowe. Z protokołów komisji usterkowych oraz zeznań świadków wynika, że istniała grupa usterek, które charakteryzowały zarówno nieruchomość położoną przy ul. (...), jak i blok sąsiedni – (...). Do takich wad fizycznych należały wadliwie wykonana instalacja gazowa w kotłowni, wadliwie wykonana obróbka blacharska na dachu, uszkodzenia elewacji zewnętrznej, wadliwie przeprowadzony remont balkonów. Twierdzenie pozwanej, iż istniejące wady to usterki eksploatacyjne nie zostało w żaden sposób wykazane.

Pozwany nie może bronić się, tym że nie odpowiada za wady projektu. W okolicznościach niniejszej sprawy Sąd nie podziela poglądu wyrażonego w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27.03.2000 r. (III CKN 629/98, OSNC 2000/9/173), iż pozwany, jako wykonawca nie miał obowiązku szczegółowego sprawdzenia, dostarczonego mu przez profesjonalistę, projektu w celu wykrycia jego wad. Należy bowiem zauważyć, iż zgodnie z treścią art. 651 k.c. na wykonawcę robót budowlanych nałożony został obowiązek niezwłocznego zawiadomienia inwestora o tym, że dostarczona dokumentacja, teren budowy, maszyny lub urządzenia nie nadają się do prawidłowego wykonania robót, a także o tym, że wystąpiły inne okoliczności mogące przeszkodzić prawidłowemu wykonaniu robót. Obowiązek nałożony na wykonawcę przez art. 651 k.c. należy rozumieć w ten sposób, że musi on niezwłocznie zawiadomić inwestora o niemożliwości realizacji inwestycji na podstawie otrzymanego projektu lub też o tym, że realizacja dostarczonego projektu spowoduje powstanie obiektu wadliwego. Pozwany jest profesjonalistą w zakresie budownictwa i zlecając sporządzenie projektu innemu podmiotowi odpowiada za jego działania i nie może bronić się, iż nie wiedział o wadach projektu, bowiem wady te stanowią o braku zgody z zasadami sztuki budowlanej.

Nie może być wątpliwości, iż wobec istnienia wad budynków, pozwany nie wykonał należycie zobowiązania. Należyte wykonanie zobowiązania odejmowało bowiem wydanie budynków bez wad. W związku z istniejącymi wadami oczywiste jest, iż powodowe wspólnoty poniosły szkodę majątkową, polegającą na zmniejszeniu aktywów. Częściowo szkoda powodowych wspólnot polega na już poniesionych kosztach usuwania wad, w tym sporządzenia niezbędnej dokumentacji w celu dochodzenia roszczenia, zaś w części polega na konieczności poniesienia kosztów w celu usunięcia wady. Zmniejszenie aktywów obu wspólnot poprzez konieczność wyłożenia określonych kwot na odtworzenie dokumentacji budowlanej jest również szkodą wspólnot. Normalny (adekwatny) związek przyczynowy pomiędzy istnieniem wady a szkodą jest oczywisty i potwierdziły to opinie biegłych, zaś sam brak przekazania wspólnotom dokumentacji budowlanej stanowi oczywiste naruszenie przepisów ustawy prawo budowlane i nakłada na zarządy wspólnot ustawowy obowiązek działania, w tym podjęcia wszelkich czynności zmierzających do odtworzenia dokumentacji. Zmniejszenie aktywów obu wspólnot poprzez konieczność wyłożenia określonych kwot na odtworzenie dokumentacji budowlanej jest również szkodą wspólnot.

Sąd Okręgowy wskazał, że szkoda Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w Z. wynosi kwotę 252956 zł 27 gr., na którą składają się kwota 5063 zł za sporządzenie ekspertyz przed wytoczeniem powództwa, kwota 67689 zł 16 gr. (wydatkowana przez Wspólnotę w toku postępowania na naprawy balkonów i związane z tym nadzory inspektorskie oraz uszczelnianie rur spustowych) oraz kwota 180204 zł 39 gr., która konieczna jest do usunięcia istniejących wad i usterek, będących nienależytym wykonaniem zobowiązania oraz konieczna do odtworzenia dokumentacji projektowo – wykonawczej i powykonawczej.

W zakresie kwoty 5063 zł Sąd uwzględnił koszt sporządzenia opinii technicznej - 4758 zł, koszt sporządzenia kosztorysu - 366 zł i koszt sporządzenia kosztorysu - 250 zł, zaś nie uznał rachunków za sporządzenie bliżej nieokreślonego kosztorysu w kwocie 800 zł oraz kosztu udziału mgr W. K. w komisji - 305 zł, albowiem powód nie wykazał, aby koszty te były bezpośrednio związane z dochodzeniem roszenia w niniejszej sprawie. W. K. sporządzał prywatne opinie na zlecenie powodowych wspólnot, jak również obowiązkowe przeglądy budynków (które obciążają wspólnoty) i nie zostało wykazane, aby udział w komisji był związany z dochodzeniem roszczeń w niniejszej sprawie. W tym zakresie koszty te nie podlegały uwzględnieniu.

Na kwotę 67689 zł 16 gr. składają się koszty: za remont balkonów na kwotę 7077 zł, za uszczelnienie rur spustowych na sumę 642 zł , za izolację 2 balkonów na sumę 6000 zł, za izolację 2 balkonów na sumę 10593 zł 58 gr, na sumę 732 zł i sumę 732 zł – dotyczące wynagrodzenia za pełnienie funkcji inspektora nadzoru inwestorskiego przy remoncie balkonów, za remont 2 balkonów na sumę 9500 zł, za remont balkonów na sumę 19448 zł 10 gr. i za remont balkonów na sumę 12964 zł 20 gr. Sąd nie uznał za zasadne pozostałych rachunków przedstawionych przez powodową wspólnotę na kartach 1543-1548

Pozostała część szkody powodowej wspólnoty stanowi kwotę 180204 zł 39 gr., która konieczna jest do usunięcia istniejących wad i niedoróbek będących nienależytym wykonaniem zobowiązania, jak również odtworzenia brakującej dokumentacji. Koszty z tego tytułu ustalone w toku procesu wynoszą łącznie 184942 zł 61 gr. , jednakże będąc związany żądaniem pozwu (zapłaty określonej kwoty) i uznając uzasadnione poniesione koszty w wysokości 72751 zł 88 gr., Sąd w zakresie koniecznych kosztów uwzględnił kwotę 180204 zł 39 gr.

Sąd Okręgowy wskazał, że biegły R. w swojej opinii wszystkie kwoty wskazał bez uwzględnienia podatku VAT, wskazując koszt napraw netto. Brak jest podstaw do uwzględnienia powyższych kwot bez podatku VAT, albowiem Wspólnota będzie musiała ponieść te koszty wraz z podatkiem Wobec powyższego, Sąd kwoty wskazane przez biegłego i uznane przez Sąd powiększył o należny podatek.

Dalej Sąd Okręgowy wskazał, że szkoda Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w Z. wynosi kwotę 237938 zł 41 gr. , na którą składają się kwota 5063 zł za sporządzenie ekspertyz przed wytoczeniem powództwa, kwota 82377 zł 67 gr. (wydatkowana przez Wspólnotę na naprawę balkonów w toku postępowania) oraz kwota 150497 zł 47 gr. która konieczna jest do usunięcia istniejących wad i usterek, będących nienależytym wykonaniem i odtworzenia dokumentacji projektowo – wykonawczej i powykonawczej.

Identycznie jak w przypadku Wspólnoty (...) zakresie kwoty 5063 zł Sąd Okręgowy uwzględnił koszt sporządzenia opinii technicznej - 4758 zł, koszt sporządzenia kosztorysu - 366 zł i koszt sporządzenia kosztorysu - 250 zł . Sąd nie uznał rachunków za sporządzenie kosztorysu w kwocie 800 zł oraz kosztu udziału mgr W. K. w komisji - 305 zł, albowiem powód nie wykazał, aby koszty te były bezpośrednio związane z dochodzeniem roszenia w niniejszej sprawie i nie zostało wykazane, aby udział w komisji był związany z dochodzeniem roszczeń w niniejszej sprawie. W. K. sporządzał prywatne opinie na zlecenie powodach wspólnot i nie jest jednoznaczne w jakiej komisji brał udział. W tym zakresie koszty te nie podlegały uwzględnieniu.

Na kwotę 82377 zł 67 gr. składają się koszty: naprawa balkonów na sumę 60791 zł 87 gr, naprawa 4 balkonów na sumę 15317 zł i za remont balkonów na sumę 6268 zł 80 gr. Sąd nie uznał za zasadne rachunków przedstawionych przez powodową wspólnotę na kartach 1515-1519, k.1521, 1522, 1523.

Pozostała część szkody powodowej wspólnoty stanowi kwotę 150497 zł 47 gr., która konieczna jest do usunięcia istniejących wad i niedoróbek będących nienależytym wykonaniem zobowiązania, jak również odtworzenia brakującej dokumentacji. Koszty te ustalone w toku procesu wynoszą kwotę 244471 zł 44 gr. jednakże Sąd Okręgowy będąc związany żądaniem pozwu (zapłaty określonej kwoty) i uznając poniesione przez Wspólnotę koszty w wysokości 87440 zł 67 gr. w zakresie koniecznych kosztów uwzględnił kwotę 150497 zł 47 gr. Identycznie jak w przypadku Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w Z., kwoty wskazane przez biegłego R. i uznane przez Sąd powiększył o należny podatek.

Sąd nie uwzględnił kosztów docieplenia stropów w garażach w obu budynkach, albowiem jak wynika z opinii biegłych brak ocieplenia nie był wadą. Nie zawierał tego projekt (co nie było wadą projektową), ani tym bardziej nie było wadą wykonawczą, więc pozwany nie ponosi za powyższe odpowiedzialności.

Podobnie brak drogi dojazdowej i urządzeń mechanicznych, zapewniającym dostęp osobom niepełnosprawnym oraz szybów bezpieczeństwa na klatkach schodowych nie są wadami. W związku z brakiem takich rozwiązań w dokumentacji projektowo-wykonawczej oraz uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie nieruchomości, urządzenia takie nie są wadami fizycznymi budynku ani usterkami i ich uzupełnienie leży w gestii administracji/zarządcy osiedla.

Odnosząc się do żądania zasądzenia odsetek Sąd Okręgowy wskazał, że powodowe wspólnoty domagały się odsetek od dnia wniesienia pozwu. W świetle art. 481 § 1 k.c. odsetki za opóźnienie należą się od świadczenia pieniężnego, nawet przy braku szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Jest niewątpliwe bowiem, że roszczenie o zapłatę odsetek za opóźnienie ma względem roszczenia zasadniczego charakter akcesoryjny. Jako accesorium roszczenia zasadniczego nie może powstać samoistnie, bez obowiązku zapłaty należności głównej. Konsekwencją ubocznego charakteru odsetek jest zaś m.in. ich ścisłe powiązanie ze świadczeniem zasadniczym. Związanie obowiązku płacenia odsetek z obowiązkiem zapłaty długu głównego decyduje, że na ogół odsetki dzielą los długu głównego.

W ocenie Sądu Okręgowego, żądanie zasądzenia odsetek od dnia wniesienia pozwu nie znajduje uzasadnienia, albowiem wówczas pozwany nie był zobowiązany do świadczenia. W dacie wniesienia pozwu istniały wady, lecz samo to w sobie nie uzasadnia żądania odsetek od tej daty. Już w toku postępowania powodowa wspólnota poniosła koszty usuwania wad i z oczywistych powodów nie może domagać się odsetek od daty wcześniejszej niż powstanie tych kosztów. Prowadziłoby to do bezpodstawnego wzbogacenia strony i stoi w oczywistej sprzeczności z treścią art. 481 k.c. Powodowa wspólnota nie może domagać się odsetek za opóźnienie w spełnieniu świadczenia, o którym strona zobowiązania nie wiedziała, ani zanim sama strona powodowa poniosła koszty. Skoro zatem w dacie wniesienia pozwu nie istniało jeszcze zobowiązanie pozwanego, to nie jest on zobowiązany do zapłaty odsetek od daty wniesienia pozwu. Zgodnie z treścią art. 455 k.c. jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania. Powodowe wspólnoty nie wykazały, aby przed wytoczeniem powództw żądały zwrotu kwot dochodzonych pozwami. Należy zatem uznać, iż dopiero doręczenie odpisu pozwu (zaś w toku postępowania pism procesowych) stanowiło wezwanie do zapłaty. W tych okolicznościach świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu pozwanego do zapłaty. Należało zatem uznać, iż żądanie odsetek od dnia wytoczenia powództwa nie było zasadne i w tej części Sąd oddalił powództwa obu wspólnot.

Przepisy, ani orzecznictwo nie określają co oznacza niezwłoczność spełnienie świadczenia po wezwaniu. Zwyczajowo przyjmuje się 14 dni (jeśli w wezwaniu nie został określony termin).

Sąd Okręgowy wskazał, że w przypadku Wspólnoty Mieszkaniowej 128 żądania zapłaty za kosztorysy na łączną kwotę 5063 zł (w tym koszt sporządzenia opinii technicznej w kwocie 4758 zł, koszt sporządzenia kosztorysu w kwocie 366 zł i koszt sporządzenia kosztorysu - 250) to należy zauważyć, iż odpis pozwu zawierający to żądanie został doręczony pozwanemu w dniu 05.01.2007 r. Dodając 14 dni, należy uznać, iż termin spełnienia świadczenia upływał 19.01.20107 r., a zatem odsetki należą się od dnia 20.01.2007 r. W przypadku faktury nr (...) z dnia 18.12.2008 r za remont balkonów na sumę 7077 zł to pismo to zostało doręczone pozwanemu w dniu 18.05.2009 r. Dodając 14 dni, termin do spełnienia świadczenia upływał w dniu 01.06.2009 r., a zatem odsetki należą się od dnia 02.06.2009 r. W przypadku kwoty 28199 zł 58 gr., na którą składają się zweryfikowane koszty napraw balkonów, uszczelnienia rur spustowych i nadzoru inwestorskiego, brak jest dowodu doręczenia odpisu pisma pozwanemu (z uwagi na bezpośrednie doręczenie odpisu przez stronę), jednakże z pisma pozwanego wynika, iż najdalej wiedział o tych rachunkach w dniu 14.01.2011 r. (data pisma pozwanego – k.1673). Dodając 14 dni, termin do spełnienia świadczenia upływał w dniu 28.01.2011 r., a zatem odsetki należą się od dnia 29.01.2011 r. Odnośnie kwoty 32412 zł 30 gr. dotyczącej rachunków za naprawę balkonów (rachunki złożone przy piśmie z 12.06.2013 r.), również brak jest dowodu doręczenia odpisu pisma pozwanemu (z uwagi na bezpośrednie doręczenie odpis przez stronę), jednakże z pisma pozwanego z dnia 28.06.2013 r. (k.2461) r. wynika, iż najdalej wiedział o tych rachunkach w dniu 28.06.2013 r., a zatem dodając 14 dni, termin do spełnienia świadczenia upływał w dniu 12.07.2013 r., a zatem odsetki należą się od 13.07.2013 r.

Pozostała 180204 zł 39 gr. jest to kwota konieczna do usunięcia wad – wskazana przez biegłych jako koszt usunięcia wady elewacji, izolacji pionowej i poziomej, posadzek, balustrad, instalacji sanitarnej oraz odtworzenia dokumentacji budowlanej i powykonawczej. Nie są to koszty poniesione przez wspólnotę, są to koszty, które dopiero będą poniesione i brak jest podstaw do zasądzenia odsetek, albowiem nie można uznać, aby pozwany pozostawał w opóźnieniu. W ocenie Sądu Okręgowego, zasądzenie odsetek od tej kwoty prowadziłoby do bezpodstawnego wzbogacenia powodowej wspólnoty i to żądanie jako zbyt daleko idące podlegało oddaleniu.

Sąd Okręgowy wskazał, że podobnie jest w przypadku Wspólnoty Mieszkaniowej 130. Żądania zapłaty za kosztorysy na łączną kwotę 5063 zł, w tym koszt sporządzenia opinii technicznej w kwocie 4758 zł, koszt sporządzenia kosztorysu w kwocie 366 zł i koszt sporządzenia kosztorysu - 250) to należy zauważyć, iż odpis pozwu zawierający to żądanie został doręczony pozwanemu w dniu 05.01.2007 r. Dodając 14 dni, należy uznać, iż termin spełnienia świadczenia upływał 19.01.20107 r., a zatem odsetki należą się od dnia 20.01.2007 r.

W przypadku kwoty 60791 zł 87 gr. dotyczącej napraw balkonów, odpis pisma został doręczony pozwanemu w dniu 18.05.2009 r. Dodając 14 dni, termin do spełnienia świadczenia upływał w dniu 01.06.2009 r., a zatem odsetki należą się od dnia 02.06.2009 r. W przypadku kwoty 15317 zł to brak jest dowodu doręczenia odpisu pisma (z uwagi na bezpośrednie doręczenie), jednakże z pisma pozwanego wynika, iż najdalej wiedział o tych rachunkach w dniu 14.01.2011 r. (data pisma pozwanego – k.1673). Dodając 14 dni, termin do spełnienia świadczenia upływał w dniu 28.01.2011 r., a zatem odsetki należą się od dnia 29.01.2011 r. Odnośnie kwoty 6268 zł 80 gr. (rachunki złożone przy piśmie z 12.06.2013 r.), również brak jest dowodu doręczenia odpisu pisma pozwanemu (z uwagi na bezpośrednie doręczenie odpis przez stronę), jednakże z pisma pozwanego z dnia 28.06.2013 r. (k.2461) wynika, iż najdalej wiedział o tych rachunkach w dniu 28.06.2013 r., a zatem dodając 14 dni, termin do spełnienia świadczenia upływał w dniu 12.07.2013 r., a zatem odsetki należą się od dnia 13.07.2013 r.

Pozostała kwota 150497 zł 47 gr. jest to kwota konieczna do usunięcia wad – wskazana przez biegłych jako koszt usunięcia wady elewacji oraz wykonania dokumentacji budowlanej i powykonawczej. Identycznie jak w przypadku Wspólnoty Mieszkaniowej 128 nie są to koszty już poniesione przez wspólnotę, są to koszty, które dopiero będą poniesione i brak jest podstaw do zasądzenia odsetek, albowiem nie można uznać, aby pozwany pozostawał w opóźnieniu. Zasądzenie odsetek od tej kwoty prowadziłoby do bezpodstawnego wzbogacenia powodowej wspólnoty i to żądanie jako zbyt daleko idące podlegało oddaleniu.

Sąd orzekł o kosztach procesu na podstawie art. 98 § 1 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu), przy czym w ocenie Sądu Okręgowego nakład pracy pełnomocnika powodów, rodzaj sprawy i jej długotrwałość uzasadniają przyznanie wynagrodzenia w trzykrotnej stawce minimalnej z przyczyn wskazanych wyżej. W tych okolicznościach w ocenie Sądu powodowi należało przyznać zwrot kosztów zastępstwa procesowego w wysokości 21600 zł, zgodnie z § 6 pkt 7 i § 2 ust 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1348, z późn. zm.). Do tej kwoty doliczono kwotę 17 zł z tytułu opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Nadto Sąd Okręgowy obciążył pozwaną kosztami, od uiszczenia których zwolniona została strona powodowa oraz kosztami poniesionymi tymczasowo przez Skarb Państwa.

Apelację od tego wyroku złożyły obie Wspólnoty Mieszkaniowe, zaskarżając wyrok w części oddalającej powództwo w zakresie odsetek od zasądzonych na rzecz Wspólnot należności.

Powódki zarzuciły:

- naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 481 § 1 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie oraz art. 455 k.c. poprzez jego niezastosowanie, polegające na braku zasądzenia odsetek ustawowych od pełnej zasądzonej na rzecz każdej z powodowych Wspólnot kwoty od daty wymagalności roszczenia, za który to dzień uznać należy datę 19 stycznia 2007 roku (zgodnie z przyjętym przez Sąd założeniem, iż do daty doręczenia pozwów pozwanej w dniu 5 stycznia 2007 roku dodać należy 14 dni, co powoduje, iż terminem spełnienia świadczenia był dzień 19 stycznia 2007 roku, a odsetki należą się od dnia 20 stycznia 2007 roku). Sąd, pomimo uznania, iż dopiero doręczenie odpisu pozwów pozwanej spółce stanowi wezwanie do zapłaty, albowiem nie wykazały one by wcześniej zgłosiły spółce (...) Sp. z o.o. swoje żądania, zaniechał zasądzenia odsetek na rzecz powódek od pełnych dochodzonych pozwami kwot od daty kiedy roszczenie stało się wymagalne - tj., w dniu 19 stycznia 2007 roku. W konsekwencji powyższego Sąd w ogóle zaniechał zasądzenia odsetek na rzecz:

Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...):

-od kwoty 180.204,39 zł od daty jej wymagalności (tj . od dnia doręczenia pozwu pozwanej) do dnia zapłaty, od kwoty 7.077 zł od dnia 20 stycznia 2007 roku do dnia 2 czerwca 2009 roku, od kwoty 28.199,58 zł od dnia 20 stycznia 2007 roku do dnia 29 stycznia 2011 roku oraz w wysokości 32.412,30 zł od dnia 20 stycznia 2007 roku do dnia 13 lipca 2013 roku.

Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...):

-od kwoty 150.497,74 zł od daty jej wymagalności (tj. od dnia doręczenia pozwu pozwanej) do dnia zapłaty, od kwoty 60.791,87 zl od dnia 20 stycznia 2007 roku do dnia 2 czerwca 2009 roku od kwoty 15.317 zł od dnia 20 stycznia 2007 roku do dnia 29 stycznia 2011 roku, od kwoty 6.268,80 zł od dnia 20 stycznia 2007 roku do dnia 13 lipca 2013 roku.

Powódki wniosły o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez zasądzenie na rzecz powódki:

-Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w Z. odsetek od sumy 180.204,39 zł od daty jej wymagalności do dnia zapłaty oraz od kwoty 7.077 zł od dnia 20 stycznia 2007 roku do dnia 2 czerwca 2009 roku, od kwoty 28.199,58 zł od dnia 20 stycznia 2007 roku do dnia 29 stycznia 2011 roku oraz, w wysokości 32.412,30 zł od dnia 20 stycznia 2007 roku do dnia 13_łipca 2013 roku,

-Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w Z. odsetek od sumy 150.497,74 zł od daty jej wymagalności (tj. od dnia doręczenia pozwu pozwanej) do dnia zapłaty oraz od kwoty 60.791,87 zł od dnia 20 stycznia 2007 roku do dnia 2 czerwca 2009 roku, od kwoty 15.317 zł od dnia 20 stycznia 2007 roku do dnia 29 stycznia 2011 roku, od kwoty 6.268,80 zł od dnia 20 stycznia 2007 roku do dnia 13 lipca 2013 roku,

Skarżące wniosły także o orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego, w tym kosztach zastępstwa adwokackiego, według norm przepisanych za obie instancje.

Pozwana wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powódek była uzasadniona w części, co skutkowało zmianą wyroku.

Przede wszystkim podnieść należy, że wyrok co do należności głównej zasądzonej na rzecz każdej z powódek uprawomocnił się, wobec odrzucenia apelacji strony pozwanej.

Sąd odwoławczy związany jest granicami środka odwoławczego, w tym związanie sądu drugiej instancji w aspekcie przedmiotowym oznacza niedopuszczalność rozpoznania apelacji w zakresie części niezaskarżonej, a w konsekwencji powoduje, że Sąd Apelacyjny jest związany wyrokiem zapadłym w tej sprawie. Jak z niego wynika, Sąd Okręgowy zasądził na rzecz każdej z powódek w dochodzone przez nie kwoty w części, tytułem odszkodowania.

W tym kontekście rozpoznając apelację powódek, Sąd Apelacyjny nie będąc związany zarzutami naruszenia prawa materialnego, wskazuje, że w świetle art. art. 363 § 2 k.c. jeżeli naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania, chyba, że szczególne okoliczności wymagają przyjęcia za podstawę cen istniejących w innej dacie.

Nie ulega wątpliwości, że Sąd Okręgowy ustalił wysokość odszkodowania w zakresie poszczególnych zasądzonych kwot z uwzględnieniem cen z różnych dat, przy czym w zakresie kwot poniesionych przez obie Wspólnoty z tytułem ekspertyz oraz kosztów napraw usterek i wad (punkty 1 a-d oraz 3 a-d wyroku), Sąd ten przyjął ceny z dat ich poniesienia i uwzględnił żądanie zasądzenia odsetek od dat wezwań do zapłaty dodając 14 dni z powołaniem się na treść art. 455 k.c. Było to racjonalne i zdaniem Sądu Apelacyjnego uzasadnione, gdyż przy ustaleniu wysokości tych elementów odszkodowania z dat ich poniesienia, nie ma podstaw do zasądzenia odsetek od dat wcześniejszych, szczególnie od daty doręczenia pozwu (za wyjątkiem kosztów ekspertyz faktycznie poniesionych w zasądzonej wysokości przed złożeniem pozwu). Było również zgodne z przywołanym wyżej art. 363 § 2 k.c.

Stąd apelacja powódek zmierzająca do uwzględnienia roszczenia odsetkowego za okresy wcześniejsze niż zasądził Sąd Okręgowy od poszczególnych elementów odszkodowania, tj. od daty doręczenia odpisu pozwu, traktowanego jako wezwanie do zapłaty, z dodaniem 14-dniowego terminu na spełnienie świadczenia, nie była uzasadniona.

Gdy chodzi o pozostałe części odszkodowania zasądzone każdej z powódek, to w pierwszej kolejności wskazać trzeba, że nie sposób podzielić argumentacji Sądu Okręgowego, sprowadzającej się do tego, że skoro nie zostały dotychczas poniesione koszty napraw pozostałych wad oraz odtworzenia dokumentacji technicznej, nie ma podstaw do zasądzenia tych kwot z odsetkami ustawowymi.

Nie ulega wątpliwości, że koncepcja ta kłoci się z istotą odszkodowania, które ma kompensować stratę lub utracone korzyści. Sąd Okręgowy ustalił, jakie wady i usterki występują w budynku każdej ze Wspólnot i jaki jest koszt ich usunięcia. Jest to więc zmniejszenie majątku każdej ze Wspólnot o kwotę niezbędną do naprawy wad i usterek. Podobnie należy ocenić koszt odtworzenia dokumentacji, jako że jej stanowi uszczerbek w majątku każdej ze Wspólnot o wysokości równiej kosztom odtworzenia dokumentacji.

W tym kontekście aktualizują się powyższe wywody i także wskazać trzeba, że w toku procesu był ustalany zakres niezbędnych napraw oraz ich koszt, jak również koszty odtworzenia dokumentacji. Ostatecznie, biorąc pod uwagę aktualizacje opinii, szczególnie biegłego (...), który składał ustne wyjaśnienia na rozprawie poprzedzającej wydanie wyroku oraz stanowisko stron, nie żądających aktualizacji kwot przyjętych w opiniach biegłych na datę wyrokowania, uznać należy, że zasadność poszczególnych kwot oraz przede wszystkim ceny, z których wynikają koszty niezbędnych napraw i odtworzenia dokumentacji została przez Sąd Okręgowy ustalona na datę wyrokowania, czyli wysokość odszkodowania została ustalona według cen z tej daty. Powyższe uzasadnia zasądzenie odsetek od pozostałych należnych powódkom kwot od daty wyroku Sądu Okręgowego, nie zaś od dat wcześniejszych.

Doszło zatem w ocenie Sądu Apelacyjnego we wskazanym wyżej zakresie, do naruszenia przez Sąd Okręgowy przywołanych w apelacji przepisów prawa materialnego, a także art. art. 363 § 2 k.c. poprzez jego niezastosowanie do pozostałych kwot odszkodowania, tj. kwoty 180204,39 zł należnej Wspólnocie Mieszkaniowej ul. (...) w Z. oraz kwoty 150497,47 zł należnej Wspólnocie Mieszkaniowej ul. (...) w Z., co skutkowało uwzględnieniem apelacji w części na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. , a w konsekwencji zmianą wyroku poprzez zasądzenie na rzecz każdej z powodowych Wspólnot Mieszkaniowych odsetek ustawowych od daty wyroku Sądu okręgowego, także od tych kwot, które wprawdzie nie zostały jeszcze wydatkowane, lecz stanowią uszczerbek w majątku obu Wspólnot, zaś wysokość tego uszczerbku została ustalona na datę wyrokowania przez Sąd pierwszej instancji.

W pozostałym zakresie apelacja podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c. z przyczyn podanych wyżej.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Apelacyjny orzekł na podstawie art. 100 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c., biorąc pod uwagę podawaną przez każdą ze Wspólnot Mieszkaniowych wartość przedmiotu zaskarżenia(wysokość skapitalizowanych odsetek)oraz zakres, w jakim roszczenia te zostały uwzględnione w niniejszym wyroku (po skapitalizowaniu odsetek za uwzględniony w apelacji okres). I tak apelacja Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w Z. została uwzględniona w 23 %, zaś apelacja Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w Z. została uwzględniona w 24% , zatem w takiej części pozwany uległ każdej z powódek. Wskazać trzeba, że Wspólnota Mieszkaniowa ul. (...) w Z. zaskarżyła wyrok Sądu Okręgowego do kwoty 201162 zł, zaś roszczenie to zostało uwzględnione do kwoty 46478 zł , natomiast Wspólnota Mieszkaniowej ul. (...) w Z. zaskarżyła wyrok Sądu Okręgowego do kwoty 160991 zł, zaś roszczenie to zostało uwzględnione do kwoty 38816 zł. Poniesione przez powódki koszty to -w przypadku Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w Z.- kwota części opłaty od pozwu (2000 zł) oraz koszty zastępstwa procesowego (5400 zł), a w przypadku Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w Z.- kwota części opłaty od pozwu (2000 zł) oraz koszty zastępstwa procesowego (2700 zł). Stąd należne powódkom od pozwanego kwoty to odpowiednio- 1702 zł i 1128 zł. Natomiast koszty pozwanego to koszty pełnomocnika, który nie reprezentował pozwanego w postępowaniu przed Sądem pierwszej instancji- zatem kwoty 7200 zł i 3600 zł. Różnica powyższych kwot została zasądzona od powódek na rzecz pozwanego tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego

W takim samym stopniu pozwany został obciążony częścią opłaty od apelacji, od uiszczenia której zostały zwolnione powódki, bowiem powódki poniosły tylko w części (po 2000 zł koszty opłaty od apelacji). Opłaty te wynosiły: w przypadku apelacji Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w Z. – 10058 zł , zaś w przypadku Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w Z.- 8050 zł.

Dorota Markiewicz Roman Dziczek Beata Byszewska

.