Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Gmina Miasto B. wniosła pozew przeciwko A. S., J. S. i małoletniemu M. S. o eksmisję z lokalu mieszkalnego położonego w B. przy ul. (...). Powódka wskazała, że jest właścicielem spornego lokalu, który pozwani zajmują bez tytułu prawnego. Zarządzająca zasobami nieruchomości Administracja (...) Sp. z o.o. wezwała pozwanych do opróżniania i wydania przedmiotowego lokalu.

Wyrokiem z dnia 1 czerwca 2015r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy:

- nakazał pozwanym A. S., J. S. i małoletniemu M. S. aby opróżnili i wydali powódce lokal mieszkalny nr (...) położony w B. przy ul. (...) (w punkcie 1);

- ustalił, że pozwanym nie przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego (w punkcie 2);

- zasądził od pozwanych A. S. i J. S. solidarnie na rzecz powódki kwotę 320 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (w punkcie 3);

- nie obciążył małoletniego M. S. kosztami procesu (w punkcie 4 wyroku).

Sąd Rejonowy ustalił, że Gmina M. B. jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w B. przy ul. (...). Zarządzająca zasobami nieruchomości tej (...) Spółka z o.o. pismem z dnia 6sierpnia 2014r. wezwała pozwanych do wydania spornego lokalu, który – jak Sąd ustalił – zajmowali bez tytułu prawnego. Przed pozwanymi lokal ten zajmowany był przez ojca i wujka pozwanego, także bez tytułu prawnego. Pozwani nie są zameldowani w spornym lokalu. Nie mają też uprawnienia do innego lokalu.

W ramach oceny prawnej tych ustaleń Sąd Rejonowy stwierdził, że skoro pozwani zajmują sporny lokal mieszkalny bez tytułu prawnego, to powódka ma prawo domagać się jego opuszczenia przez pozwanych i wydania na podstawie art.222 ∫ 1 kc. Odwołując się do art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie prawa lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 poz. 150) uznał, że z uwagi na użytkowanie lokalu bez tytułu prawnego pozwani nie mają statusu lokatorów (w ujęciu art. 2 ust. 1 pkt 1 powyższej ustawy). Wobec powyższego nie przysługuje im prawo do lokalu socjalnego, nawet wówczas, gdyby spełniali przesłanki określone w art. 14 ust. 4 tej ustawy. Sąd Rejonowy podzielił zapatrywania Sądu Najwyższego, iż w sprawie nie znajduje zastosowania art. 24 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie prawa lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, gdyż nie stanowi on samodzielnej podstawy do orzekania przez sądy prawa do lokalu socjalnego (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 maja 2005r. sygn. III CZP 6/05).

Mając na uwadze powyższe okoliczności Sąd orzekł jak w sentencji zaskarżonego wyroku. O kosztach postępowania rozstrzygnął po myśli art. 98 k.p.c., a więc zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, ale odstąpił od obciążania kosztami M. S., bowiem jest on małoletni, nie posiada majątku i nie powinien ponosić kosztów finansowych działania swoich rodziców (tu odwołał się do art. 102 k.p.c.)

Apelację od powyższego wyroku wywiedli pozwani A. S. i J. S., zaskarżając go w zakresie nakazania im eksmisji z lokalu mieszkalnego, ustalenia braku uprawnienia do lokalu socjalnego i obciążenia ich kosztami postępowania tj. w punktach 1, 2 i 3. Wnieśli o jego zmianę poprzez oddalenie powództwa, a ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji. Ponadto pozwani domagali się zasądzenie od powódki na ich rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego za obie instancje.

Apelujący zarzucili Sądowi Rejonowemu:

- naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 222 § 1 k.c. w zw. z art. 5 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i orzeczenie eksmisji pozwanych z lokalu mieszkalnego;

- naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 659 § 1 k.c. w zw. z art. 60 k.c. wskutek ich niezastosowania w niniejszej sprawie w sytuacji, gdy między stronami doszło do zawarcia umowy najmu w sposób dorozumiany;

- naruszenie przepisów prawa procesowego tj. art. 233 § 1 k.p.c. mające wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, wskutek wadliwe oceny zeznań pozwanego i w konsekwencji błędne przyjęcie, że roszczenie powódki o eksmisję jest uzasadnione, pomimo, że pozwany cały czas uiszczał czynsz za lokal mieszkalny, o który dbał, dokonując remontów i nakładów na lokal zwiększających jego wartość.

W odpowiedzi na apelację powódka domagała się jej oddalenia i zasądzenia od pozwanych na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanych A. S. i J. S. podlegała uwzględnieniu, a tym samym skutkowała zmianą zaskarżonego wyroku.

Sąd Okręgowy podziela zarzut poczynienia przez Sąd pierwszej instancji błędnych ustaleń faktycznych prowadzących do przyjęcia, że pozwani zajmują lokal mieszkalny położony w B. przy ul. (...) bez tytułu prawnego, mimo że trwa to już od bardzo wielu lat. Tymczasem okoliczności wskazane przez powódkę oraz zeznania pozwanego A. S. dają uzasadnione podstawy do uznania, że zajmują oni sporny lokal w ramach umowy najmu zawartej w sposób dorozumiany. Nie zmienia tej oceny ani samo zapewnienie powódki, że pozwani nie posiadają tytułu prawnego do zamieszkiwania w lokalu, ani załączone przez nią do odpowiedzi na apelację pisemne zawiadomienia kierowane do pozwanych o zmianie opłat za korzystanie z lokalu w okresie od sierpnia 2010r. do marca 2015r., w których każdorazowo zaznaczono, że obejmują one między innymi odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu (k.62 – 72 oraz 74 – 76).

Oceny prawa pozwanych do zajmowania i korzystania ze spornego lokalu należy dokonać z uwzględnieniem szerszego kontekstu, a mianowicie, że mieszkańcy gminy tworzą wspólnotę samorządową i to do zadań własnych gminy należy tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, jak stanowi art.4 ust.1 ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (j.t. w Dz.U

z 2014r. poz. 150 ze zm.). Mieści się w tym dbałość o posiadane zasoby mieszkaniowe, tworzenie nowych i wynajmowanie lokali – co do zasady – tylko na czas nieoznaczony (jak stanowi art.20 ust.1 i 2 w/w ustawy). W świetle tego nie jest i nie może być normą utrzymywanie przez lata sytuacji, w której lokal mieszkalny jest zajmowany przez osoby nieposiadające – w ocenie gminy - tytułu prawnego, o czym gmina wie, a mimo to nie stara się uregulować prawnie sytuacji czy to poprzez zaproponowanie tym osobom zawarcia umowy najmu lokalu, czy też doprowadzenie do jego opróżnienia, by móc wykorzystać lokal do zaspokojenia potrzeb innych osób oczekujących dachu nad głową. Innymi słowy przyzwolenie przez gminę na zajmowanie i korzystanie z lokalu mieszkalnego i to przez wiele lat osobie, która dba o lokal, remontuje we własnym zakresie, uiszcza regularnie należne opłaty i nie wykracza przeciwko porządkowi domowemu, bez podjęcia działań w celu zalegalizowania prawnie tego stanu rzeczy (poprzez zawarcie umowy najmu), nie mieści się – zdaniem Sądu odwoławczego - w pojęciu właściwej dbałości o zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej i należnej dbałości o posiadane zasoby mieszkaniowe. Natomiast dochodzenie w takiej sytuacji, po bardzo wielu latach spokojnego zamieszkiwania, eksmisji takiej osoby z lokalu musi zostać ocenione jako sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (art.5 kc).

Powracając na grunt sprawy zwrócić należy uwagę, że w spornym lokalu położonym w B. przy ul. (...), o powierzchni zaledwie ok. 20 m ², pozwany A. S. wraz z żoną J. S. zamieszkują nieprzerwanie od 10 lat. Aktualnie mają na utrzymaniu dwoje małoletnich dzieci. Już wcześniej pozwany A. S. sam zamieszkiwał w tym lokalu (od urodzenia w 1982r.), a przed nim lokal zajmował jego ojciec, który przejął lokal w posiadanie po swojej matce (babce pozwanego) zamieszkującej w min od 1971r. Te okoliczności faktyczne nie były kwestionowane przez powódkę. Nie można zaakceptować stanowiska powódki, że wszyscy lokatorzy przez tych wiele lat (w sumie (...)) zajmowali lokal mieszkalny bez tytułu prawnego. To pokazuje, że powódka miała bardzo dużo czasu by doprowadzić do uregulowania prawnie tej sytuacji faktycznej, w której pozwani od wielu lat zajmują lokal mieszkalny, ponoszą regularnie związane z tym opłaty czynszowe i eksploatacyjne, utrzymują lokal w należytym stanie czyniąc wymagane remonty, a wcześniej czynił to pozwany samodzielnie, przed nim jego ojciec i babka. Pozwanym wydano też książeczkę opłat za mieszkanie, które – jak już wskazano – regularnie realizowali (k.41 – 51).

W tych okolicznościach uznać należało, że między powódką i pozwanymi doszło do zawarcia umowy najmu spornego lokalu mieszkalnego na czas nieokreślony (art. 659 § 1 k.c.) w drodze faktów dokonanych (tj. zgodnie z art.60 kc). Pozwani bowiem zajmowali sporny lokal mieszkalny i opłacali regularnie należne opłaty z tym związane, a powódka je przyjmowała i nie podejmowała działań zmierzających do wyeksmitowania pozwanych. Nie zmienia tej oceny ani to, że pozwani niemający odpowiedniego rozeznania w prawie mogli postrzegać siebie jako niemających zawartej umowy najmu, bo nie posiadali stosownego dokumentu (w znaczeniu umowy na piśmie), ani to, że powódka przez lata pobierając opłaty za mieszkanie sama określała je jako odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu, bo było to dla niej korzystne ekonomicznie . Skoro przez tak wiele lat nie zadbała o uregulowanie stanu prawnego lokalu poprzez zawarcie z poprzednikami prawnymi pozwanych lub z pozwanymi umowy najmu lokalu na piśmie, ani nie doprowadziła przez tyle lat do ich wyeksmitowania, to można postawić jej zarzut, że utrzymywanie takiego stanu rzeczy miało na celu jedynie pozyskanie odpowiednio wyższych opłat za mieszkanie od tych, jakie ponoszą osoby posiadające tytuł prawny do lokalu (najemcy).

W tych okolicznościach, skoro między pozwanymi i powódką doszło do zawarcia umowy najmu spornego lokalu w sposób dorozumiany, która nie została pozwanym wypowiedziana z zachowaniem obowiązujących przepisow prawa, to powódka nie może domagać eksmisji pozwanych z tego mieszkania.

Z tych zasadniczych przyczyn Sąd odwoławczy dokonał zmiany zaskarżonego wyroku w całości i oddalił powództwo (na podstawie art. 386 § 1 k.p.c.). O kosztach postępowania apelacyjnego należnych pozwanym od powódki orzekł po myśli art. 98 § 1 i 3 k.p.c. oraz art.108 §1 k.p.c. Na ich wysokość złożyła się opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł oraz wynagrodzenie radcy prawnego w wysokości 90zł ustalone zgodnie z § 6 pkt 2 i art.12 ust.1 pkt 1 rozporządzenia Min. Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. 490 z 2013r.). Konsekwentnie Sąd zasądził od strony powodowej na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Bydgoszczy kwotę 200 zł tytułem zwrotu opłaty sądowej od apelacji, od której uiszczenia pozwani byli zwolnieni (zgodnie z art.27 pkt 11 i art.113 ust.1 ustawy z dnia 28.07.2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych j.t. w Dz.U. z 2014r. poz.1398).