Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 czerwca 2016 roku

Sąd Rejonowy w Człuchowie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący Sędzia Sądu Rejonowego Sylwia Piasecka

Protokolant sekretarz sądowy Grażyna Pałubicka

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 czerwca 2016 roku w Człuchowie

sprawy

z powództwa (...) w C.

przeciwko P. J., H. J., G. J.

o wydanie nieruchomości

oddala powództwo.

Sygn. akt I 464/15

UZASADNIENIE

Powód – (...) w C., reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika w osobie adwokata, złożyła pozew przeciwko P. J., H. J. i małoletniemu G. J. o nakazanie pozwanym aby wydali powodowi lokal numer (...) położony w miejscowości B. w budynku numer (...), dla której Sąd Rejonowy w Człuchowie Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...) oraz o zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kosztów procesu.

W uzasadnieniu wskazał, że jest właścicielem powyższego lokalu, który pozwani użytkowali na podstawie umowy przedwstępnej zawartej w dniu 29 lipca 2003 roku, która wygasła z dniem 31 marca 2006 roku. Od tego też dnia pozwani zajmują przedmiotowy lokal bez tytułu prawnego. W związku z wygaśnięciem umowy powód wielokrotnie wzywał pozwanych do opróżnienia i opuszczenia lokalu, wyznaczając im termin do wydania nieruchomości. Jednakże bezskutecznie.

Pozwani przyznali, że zajmują przedmiotowy lokal i mają zaległości w spółdzielni z tytułu opłat za lokal.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód – (...) od 21 stycznia 1997 roku jest właścicielem lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość nr (...), położonego w B.. W lokalu tym prowadzona była przez pewien czas działalność handlowa, a następnie lokal stał pusty.

bezsporne, nadto dowód: akt notarialny z dnia 21 stycznia 1997 roku k. 18 – 22.

Do powoda zgłosiła się pozwana H. J. i prośbą o możliwość zajęcia lokalu. Powód udostępnił lokal na cele mieszkaniowe za opłaty związane z korzystaniem z tego lokalu. Jednocześnie strony uzgodniły, że pozwana wykupi lokal od powódki. W tym celu w dniu 29 lipca 2003 roku małżonek pozwanej - P. J. zawarł z powodem umowę przedwstępną, której przedmiotem była sprzedaż powyższego lokalu za cenę 12.000,00 złotych. Kwota ta została rozłożona na raty, a jej spłata miała nastąpić do dnia 31 marca 2006 roku.

bezsporne, wyjaśnienia pełnomocnika powoda 00:06:23 k. 117v, nadto dowód: umowa przedwstępna z dnia 29 lipca 2003 roku k. 23.

Pozwania zobowiązani byli do regulowania opłat za korzystanie lokalu, które początkowo uiszczali do pani R.. Były to opłaty za prąd, wodę, ścieki, fundusz remontowy. Uiszczali oni czynszu do Spółdzielni Mieszkaniowej (...).

bezsporne, nadto wyjaśniania pozwanej 00:04:15 k. 117v, pozwanego 00:16:35 k. 87v, pełnomocnika powoda 00:06:23 k. 117v.

Pozwani nie regulowali systematycznie opłat za lokal, jak również nie uiścili ceny ustalonej w umowie przedwstępnej. Pozwany częściowo odpracowywał zadłużenie wykonując prace adaptacyjne na rzecz spółdzielni w postaci malowania klatek schodowych, jak również przy pracach budowlanych.

bezsporne, nadto wyjaśnienia pozwanego 00:16:35 k. 87v, dowód: rachunki k. 95.

Pozwani w zajmowanym lokalu wymienili okna, drzwi, elektrykę, naprawili elewację oraz wykonali ogrzewanie.

bezsporne, nadto wyjaśnienia pozwanego 00:07:22 k. 87v.

Pozwani byli wzywani do opuszczenia zajmowanego lokalu.

bezsporne, nadto dowód: pisma powoda k. 24 – 28.

Sąd zważył co następuje:

W przedmiotowej sprawie bezspornym jest, że pomiędzy stronami w sposób dorozumiany doszło do zawarcia odpłatnej umowy najmu lokalu stanowiącego własność powoda, albowiem pozwani byli zobowiązani do regulowania opłat związanych z tym lokalem, a w szczególności opłat czynszowych. Bezspornym jest również, że lokal został udostępniony pozwanym na zaspokojenie ich potrzeb mieszkaniowych. Niewątpliwym jest nadto, że pozwani zalegali z opłatami i dlatego też byli wielokrotnie wzywani przez powoda do opuszczenia lokalu, nie otrzymali oni natomiast żadnego pisma zawierającego oświadczenie o wypowiedzeniu umowy.

Wobec powyższego zastosowanie w niniejszej sprawie znajdują postanowienia ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednol. Dz.U. z 2014r., poz. 150), zwaną dalej ustawą o ochronie praw lokatorów.

Zgodnie z treścią art. 11 ust. 1 cytowanej ustawy wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego, na podstawie którego lokator jest uprawniony do używania lokalu, może nastąpić tylko z przyczyn wskazanych w tym przepisie i pod rygorem nieważności powinno być dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Podkreślić przy tym należy, że ustawa o ochronie praw lokatorów stanowi odrębną regulację w zakresie praw lokatorów, których pojęcie zdefiniowano w art. 2 ust. 2 pkt 2. Lokatorem jest m. in. najemca lokalu lub osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż własność. Ustawa formułuje zasady ochrony praw lokatorów, których nie przewidują przepisy innych ustaw. Jej postanowienia w istotny sposób ograniczają m.in. możliwości rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator używa lokalu.

Zatem, skoro pozwani jako najemcy spornego lokalu uprawnieni byli do odpłatnego korzystania z niego na podstawie innego niż prawo własności tytułu prawnego, to należy ich traktować jako lokatorów, w myśl art. 2 ust. 1 pkt. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów.

W tej sytuacji wypowiedzenie im prawa najmu, zgodnie z treścią art. 11 ust.1 zd. 2 cyt. ustawy winno nastąpić pod rygorem nieważności na piśmie i wskazywać przyczynę wypowiedzenia. Przy czym wypowiedzenie to może nastąpić wyłącznie z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 2 ust. 4 i 5 tej ustawy (art. 11 ust. 1 zd. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego), albowiem zawiera ona zamknięty katalog przyczyn wypowiedzenia.

Obowiązek wskazania przyczyny wypowiedzenia umowy najmu wynikający z art. 11 ust. 1 zd. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów ma nie tylko formalny charakter, ale związany jest z oceną zasadności dokonanego wypowiedzenia. Przyczyna wypowiedzenia umowy najmu ma bowiem dwojakie znaczenie, a mianowicie z jednej strony występuje w aspekcie zgodności z prawem czynności wynajmującego a z drugiej - jej zasadności. Dlatego też obowiązek wynajmującego sprowadza się do podania przyczyny wypowiedzenia w piśmie zawierającym jego oświadczenie w taki sposób, aby jego adresat poznał motywy leżące u podstaw takiej decyzji. Sprostanie wymaganiom określonym w art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów polega zatem na wskazaniu przyczyny w sposób jasny, zrozumiały i dostatecznie konkretne. W drugiej płaszczyźnie chodzi natomiast o to, by wskazana przyczyna mogła być uznana za uzasadniającą wypowiedzenie umowy najmu (art. 11 ust. 2, 3, 4, 5 ustawy o ochronie praw lokatorów). Skoro bowiem ustawodawca wymaga dla skuteczności złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu wskazania przyczyny wypowiedzenia, nie sposób uznać, by mogła to być przyczyna fikcyjna. Przeciwnie, wskazanie przez wynajmującego jakiejkolwiek, choćby nieprawdziwej, przyczyny wypowiedzenia nie czyni oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu prawnie uzasadnionym i skutecznym, a nadto jest równoznaczne z brakiem wskazania przyczyny uzasadniającej wypowiedzenie, a to oznacza, że wypowiedzenie jest nieuzasadnione w rozumieniu art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego . W efekcie skuteczność wypowiedzenia zależy nie tylko od spełnienia formalnego wymogu wskazania przyczyny uzasadniającej wypowiedzenie, lecz również od tego, czy przyczyna ta jest prawdziwa, rzeczywista i uzasadniona w rozumieniu art. 11 ust. 2, 3, 4 lub 5 ustawy o ochronie praw lokatorów . W konsekwencji, jeżeli wskazana w wypowiedzeniu przyczyna jest pozorna, to równocześnie jest ono bezzasadne. To zaś czyni nieskutecznym roszczenie wynajmującego o wydanie mu spornego lokalu.

Obowiązek wykazania (udowodnienia) wskazanej przyczyny wypowiedzenia umowy najmu obciąża wynajmującego (art. 6 k.c.).

W toku procesu o wydanie lokalu badanie rzeczywistości przyczyn wypowiedzenia powinno się odbyć w odniesieniu do okoliczności, które zostały przedstawione w piśmie wynajmującego zawierającym oświadczenie o wypowiedzeniu ( art. 11 ust. 1 zd. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ). W procesie o wydanie lokalu Sąd bada bowiem czy złożone lokatorowi wypowiedzenie umowy najmu było skuteczne a więc czy mogło spowodować ustanie stosunku najmu a nie to, czy mogły istnieć jakiekolwiek inne jeszcze powody do rozwiązania tegoż stosunku. Skoro z owych innych, chociażby istniejących rzeczywiście przyczyn, wypowiedzenie to nie zostało złożone, przyczyny te nie mogły spowodować ustania stosunku najmu, jako nie wskazane w oświadczeniu o wypowiedzeniu. Wynajmujący może w wypowiedzeniu umowy najmu wskazać kilka (więcej niż jedną) przyczyn wypowiedzenia. Jeżeli spośród kilku podanych przyczyn wypowiedzenia uzasadniona okaże się tylko jedna, może ona stanowić wystarczającą podstawę do uznania przez sąd za zasadne roszczenia o wydanie i opróżnienie lokalu mieszkalnego.

Konkludując wynajmujący nie może wykazać zasadności wypowiedzenia umowy najmu w oparciu o inną przyczynę, niż wskazaną w wypowiedzeniu. Okoliczności podane na uzasadnienie oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu, a następnie ujawnione w postępowaniu sądowym, muszą być takie same, zaś wynajmujący pozbawiony jest możliwości powoływania się przed organem rozstrzygającym spór na inne przyczyny mogące przemawiać za słusznością wypowiedzenia umowy.

Wypowiedzenie stosunku prawnego stanowiącego podstawę korzystania przez lokatora z lokalu mieszkalnego niezależnie od daty jego rzeczywistego dokonania zawsze odnosi skutek na koniec miesiąca kalendarzowego. Rozstrzygająca jest przy tym data skutecznego złożenia lokatorowi oświadczenia woli o wypowiedzeniu, tzn. dzień, w którym lokator mógł zapoznać się z treścią tego oświadczenia (art. 61 § 1 k.c.).

Wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego następuje także przez doręczenie najemcy odpisu pozwu o opróżnienie tego lokalu, powołującego się na okoliczności wymienione w komentowanej ustawie, również wówczas, gdy pozew został wniesiony przez pełnomocnika procesowego właściciela lokalu (por. uchwała SN z 11 września 1997 r., III CZP 39/97, LexisNexis nr 325129, OSNC 1997, nr 12, poz. 191, z glosą aprobującą A. Szpunara, PS 1998, nr 6, poz. 100).

Jedną z przyczyn, zgodnie z treścią art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, dla których może nastąpić wypowiedzenie umowy najmu jest zwłoka z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Oznacza to, że przyczynę wypowiedzenia stanowi zarówno zaleganie przez lokatora z zapłatą czynszu bądź innych opłat za używanie lokalu zależnych od właściciela, jak również zaleganie z uiszczeniem opłat niezależnych od właściciela. Przyjęcie przeciwnej wykładni - opartej na rozróżnieniu opłat zależnych i niezależnych od właściciela na potrzeby regulacji ustawowej w przedmiocie ich podwyższania - prowadziłoby do niemożności wypowiedzenia stosunku prawnego lokatorowi zalegającemu z uiszczeniem opłat niezależnych od właściciela nawet na kwotę znacznie przewyższającą wartość trzymiesięcznego czynszu, a przy tym opłacającemu czynsz, co nie znajduje racjonalnego ani aksjologicznego uzasadnienia. Do wypowiedzenia stosunku prawnego wystarczające jest, aby lokator zalegał z zapłatą jednego z wymienionych świadczeń (por. J. Chaciński, Ochrona praw lokatorów..., s. 117). Zaznaczyć należy jednak, że wypowiedzenie z tej przyczyny jest skuteczne tylko wówczas, gdy zostało poprzedzone pisemnym uprzedzeniem o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego z jednoczesnym wyznaczeniem dodatkowego miesięcznego terminu do uregulowania zaległych i bieżących należności. Termin ten biegnie od chwili, w której pismo doszło do lokatora w sposób umożliwiający mu zapoznanie się z jego treścią. Zapłata wszystkich zaległości w wyznaczonym do tego dodatkowym terminie powoduje, że właściciel nie może wypowiedzieć stosunku prawnego z tej przyczyny. Uprawnienie właściciela do wypowiedzenia zachowuje również aktualność w razie zapłaty jedynie części należności lub zapłaty całości, lecz po upływie dodatkowego terminu. Zarówno upomnienie, jak i wypowiedzenie wymagają formy pisemnej pod rygorem ich nieważności.

W przedmiotowej sprawie pozwani przyznali, że posiadają zaległości z tytułu opłat czynszowych. Jednakże strona powodowa nie wykazała, w toku niniejszego procesu, aby wypowiedziała pozwanym z tej przyczyny umowę najmu, a co więcej aby wypowiedzenie to zostało poprzedzone pisemnym uprzedzeniem o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego z jednoczesnym wyznaczeniem dodatkowego miesięcznego terminu do uregulowania zaległych i bieżących należności. Również doręczenie pozwu, który może stanowić formę wypowiedzenia umowy najmu, nie spowodowałby skutecznego wypowiedzenie przedmiotowej umowy albowiem jego uzasadnienie nie zawierało żadnej z przyczyn enumeratywnie wymienionych w art. 11 cyt. ustawy.

W konsekwencji, biorąc pod uwagę powyższe ustalenia, brak było podstaw do uznania, że pozwani zajmują lokal bez tytułu prawnego, skoro nie doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu, zawartej w sposób dorozumiany.

Odnosząc się natomiast do kwestii umowy przedwstępnej, która została zawarta pomiędzy stronami w 2003 roku, to podkreślić należy, że tworzyła ona wyłącznie zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, która realizować miała zamierzony przez strony cel gospodarczy, natomiast nie stanowiła źródła obowiązku świadczenia, które bezpośrednio realizuje. Nie można zatem z umowy przedwstępnej wywodzić żądania wydania oznaczonej rzeczy lub zapłaty jakichkolwiek kwot pieniężnych przez stronę przed zawarciem umowy definitywnej, jako wykonania obowiązku świadczenia. Z umowy przedwstępnej taki obowiązek nie może wynikać, bowiem świadczenie – jak powszechnie się przyjmuje – polega w tym wypadku na złożeniu stosownego oświadczenia woli w ramach mechanizmu zawierania umowy przyrzeczonej (por. wyrok Sąd Najwyższy z dnia 22 grudnia 2000 roku, II CKN 353/00, OSN 2001, nr 9, poz. 128). Określone natomiast w umowie przedwstępnej świadczenie ma charakter świadczenia definitywnego, w rzeczywistości objętego umową przyrzekaną, chociaż umowa przedwstępna ma cel przygotowawczy. Niemniej jednak korzystając ze swobody kontraktowania, strony umowy przedwstępnej mogą uzależnić (warunek zawieszający) zawarcie umowy w przyszłości, np. do zapłaty określonej kwoty, a w spornym przypadku – do zapłaty części ceny. Jeżeli jednak umowa definitywna nie zostaje zawarta, to wręczone rzeczy lub pieniądze podlegają zwrotowi ( por. A. Olejniczak, Glosa do wyroku SN z dnia 14 grudnia 1999 r., II CKN 624/98, Rejent 2000, nr 7–8, s. 118 i n.).

Wobec powyższego zasadnym było oddalić roszczenie powoda w całości.