UZASADNIENIE
Powódka – R. B., prowadząca działalność gospodarczą pod nazwą Usługi (...) R. B. w pozwie złożonym w Sądzie Rejonowym Lublin - Zachód w Lublinie w elektronicznym postępowaniu upominawczym domagała się zasądzenia od pozwanej, prowadzącej działalność gospodarczą pod nazwą (...) kwoty 3.095,92 zł z ustawowymi odsetkami oraz zasądzenia na swoją rzecz kosztów procesu.
W uzasadnieniu powódka wskazała, że pozwana wynajmowała od niej lokal użytkowy położony w B. przy ul. (...) na podstawie umowy zawartej w dniu 07.01.2014r. na czas określony. Powódka wskazała, że w umowie przewidziano odstępne w wysokości 2.000 zł, które miało być przeznaczone na pokrycie kosztów związanych z wykończeniem i przygotowaniem lokalu do prowadzenia działalności przez pozwaną. Powódka podała, że pozwana miała obowiązek uiszczać czynsz miesięczny wynoszący 800 zł netto, płatny z góry w terminie 7 dni od daty otrzymania faktury. Powódka wskazała, że dnia 07.11.2014r. pozwana wypowiedziała umowę najmu. W związku z wypowiedzeniem umowy, uległa ona rozwiązaniu z dniem 28.02.2015r. Powódka podała, że od grudnia 2014r. pozwana zaprzestała regulowania należności czynszowych. Po otrzymaniu wezwania do zapłaty pozwana udzieliła powódce informacji, że dokonała potrącenia obciążającego ją czynszu z wpłaconym przy zawarciu umowy odstępnym. Powódka podniosła, że odstępne było bezzwrotne i zostało przekazane na remont lokalu.
W dniu 24 marca 2015r. Sąd Rejonowy Lublin – Zachód w Lublinie stwierdził brak podstaw do wydania nakazu zapłaty i sprawę przekazał do Sądu Rejonowego w Bydgoszczy. W toku postępowania przed Sądem Rejonowym w Bydgoszczy powódka uzupełniła pozew przedkładając dokumenty stanowiące załącznik do pozwu.
W odpowiedzi na pozew pozwana zażądała oddalenia powództwa i zasądzenia na swoją rzecz zwrotu kosztów procesu. Przyznała, że zawarła z powódką w dniu 07.01.2014r. umowę najmu i że była zobowiązana do zapłaty czynszu wynoszącego 800 zł oraz opłat za dostawę wody, odprowadzenia ścieków oraz wywozu nieczystości stałych. Pozwana podniosła, że przy zawieraniu umowy zapłaciła na rzecz powódki kwotę 2.000 zł. Podkreśliła, że w umowie nie podano, że jest to kwota bezzwrotna. Pozwana podniosła, że w czasie trwania umowy regularnie opłacała czynsz a także uiściła kwotę 738 zł. za przyłączenie energii elektrycznej oraz 526,23 zł. tytułem należności za zużycie energii elektrycznej. Wskazała, że nie była zobowiązana do zapłaty tych kwot, gdyż opłaty te nie zostały przewidziane w umowie. Pozwana wskazała, że wypowiedziała umowę (...).11.2014r. i zdała lokal (...).02.2015r. Pozwana podniosła, że na poczet czynszu zaliczyła kwotę 2.000 zł wpłaconą uprzednio jako odstępne oraz sumy 738 i 526,23 zł tytułem należności za przyłączenie energii elektrycznej i za jej zużycie. Pozwana powołała się na treść art. 396 k.c. i wskazała, że zgodnie z jego brzmieniem odstępne uiszcza się przy odstąpieniu od umowy a nie przy jej zawarciu. Wskazała, że wobec faktu, że nie odstąpiła od umowy z powódką, wpłacona kwota 2.000 zł podlegała zwrotowi.
Zaskarżonym wyrokiem z dn.15.02.2016 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 2.428,20 zł. z ustawowymi odsetkami. W pozostałej części powództwo oddalił i orzekł o kosztach procesu.
Sąd Rejonowy ustalił, że w 2013 r. strony prowadziły negocjacje dotyczące wynajęcia przez pozwaną lokalu położonego w B. przy ul. (...). Po wstępnym uzgodnieniu warunków powódka zobowiązała się przygotować lokal do działalności prowadzonej przez pozwaną. Powódka położyła w lokalu płytki wybrane przez pozwaną. Koszt remontu wyniósł około 2.000 zł.
W dniu 7 stycznia 2014r. powódka zawarła z pozwaną umowę najmu, której przedmiotem był lokal położony w B. przy ul. (...). W § 2 ust. 1 umowy ustalono, że pozwana zapłaci powódce kwotę 2.000 zł tytułem odstępnego. W dalszej części umowy nie zawarto uregulowań dotyczących zwrotu tej kwoty. W § 2 ust. 2 strony uzgodniły, że pozwana będzie płaciła powódce czynsz w wysokości 800 zł netto miesięcznie płatny z góry w ciągu siedmiu dni od daty doręczenia faktury (...) ustalono, że pozwana będzie „uiszczać refaktury” związane z dostawą wody, odprowadzeniem ścieków i wywozem nieczystości. W treści § 5 strony uzgodniły, że umowa zostaje zawarta na czas określony (...)z możliwością jej wypowiedzenia przez każdą ze stron z zachowaniem
3-miesięcznego okresu wypowiedzenia (...)
Dodatkowo przy zawieraniu umowy strony ustnie uzgodniły, że pozwana będzie regulowała należności za zużyty prąd na podstawie refaktury. Ustaliły również, że „odstępne” w wysokości 2.000 zł będzie stanowiło zwrot kosztów poniesionych przez powódkę na adaptację lokalu.
W dniu 8 stycznia 2014r. pozwana wpłaciła powódce kwotę 2.000 zł tytułem odstępnego.
W czasie trwania umowy pozwana zapłaciła na rzecz powódki kwotę 738 zł tytułem kosztów przyłączenia energii elektrycznej oraz łącznie (na podstawie dwóch faktur) 526,50 zł tytułem należności za zużycie energii elektrycznej.
W dniu 7 listopada 2014r. pozwana złożyła powódce na piśmie wypowiedzenie umowy. W jego treści wskazała, że umowa ulega rozwiązaniu z dniem 07.02.2015r.
W dniu 6 lutego 2015r. powódka skierowała do pozwanej pismo, w którym poinformowała ją, że wypowiedzenie osiąga skutek na koniec miesiąca, wobec czego za luty 2015r. pozwana zostanie obciążona czynszem w pełnej wysokości.
Dnia 09.02.2015r. pozwana zdała wynajmowany lokal powódce.
W dniu 13 lutego 2015r. powódka wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 3.095,92 zł tytułem należności czynszowych za grudzień 2014r., styczeń 2015r. i luty 2015r oraz należności za dostarczone media.
W ocenie Sądu Rejonowego bezspornym w niniejszej sprawie było, że strony łączyła umowa najmu. Bezspornym również było, że pozwana była zobowiązana do zapłaty miesięcznego czynszu w wysokości 984 zł brutto, płatnego z góry w terminie 7 dni od dostarczenia jej faktury.
W toku postępowania pozwana nie kwestionowała faktu, że powódka doręczyła jej faktury obejmujące należności czynszowe. Przyznała również, że nie zapłaciła czynszu za okres od grudnia 2014 r. do lutego 2015r.
Sąd Rejonowy stwierdził, że pozwana podniosła przeciwko żądaniu pozwu dwa zarzuty. Wskazała mianowicie, że należności czynszowe powinny być rozliczone z kwotą 2.000 zł, którą wpłaciła przy zawarciu umowy oraz podnosiła, że zgodnie z umową nie była zobowiązana do regulowania należności za zużytą energię elektryczną.
Sąd uznał oba zarzuty za bezzasadne.
W pierwszym rzędzie wskazał, że z zeznań Z. B., powódki oraz A. S. wynikało, że wpłacona przez pozwaną kwota 2.000 zł stanowi zwrot kosztów remontu i nie podlega zwrotowi. Sąd dał wiarę tym zeznaniom, uznając je za jasne, dokładne i rzetelne. Zważył, że pozwana przyznała, iż powódka przed wynajęciem lokalu wykonała remont, potwierdziła też, że nie uzgadniała z Z. B., iżby wpłacona suma miała zostać zwrócona po zakończeniu trwania umowy. W tej sytuacji sąd Rejonowy, opierając się na zeznaniach świadków i powódki przyjął, że suma 2000 zł stanowiła jednorazową odpłatność mającą na celu pokrycie kosztów adaptacji lokalu i powódka nie miała obowiązku jej zwrotu. W tej sytuacji w ocenie sądu brak było podstaw do pomniejszenia zobowiązań pozwanej o wpłacona przez nią przy zawieraniu umowy kwotę 2.000 zł.
Sąd Rejonowy dodał ponadto, że nawet przy przyjęciu argumentacji pozwanej, że kwota 2.000 zł podlegała zwrotowi, to aby pozwana mogła rozliczyć tę sumę z obciążającym ją czynszem, to musiałaby dokonać potrącenia wzajemnych wierzytelności i złożyć stosowne oświadczenie.
Pozwana nie złożyła zaś takiego oświadczenia. Nadto Sąd zauważył, że ewentualna wierzytelność o zwrot wpłaconej kwoty 2.000 zł , wobec nieuzgodnienia terminu jej zwrotu w treści umowy, byłaby tzw. wierzytelnością bezterminową. Do tego rodzaju wierzytelności znajduje zastosowanie art. 455 k.c. Zgodnie z jego brzmieniem, jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony, ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania. Pozwana nie wezwała powódki do zwrotu tej kwoty jej ewentualna wierzytelność nie jest zatem wymagalna. W tej sytuacji nawet przy przyjęciu, że pozwanej przysługuje roszczenie o zwrot kwoty 2.000 zł, to wobec braku oświadczenia o potrąceniu i braku wymagalności tego roszczenia, okoliczność ta nie mogła wpłynąć na rozstrzygniecie niniejszej sprawy.
W tej sytuacji Sąd Rejonowy uznał zarzut pozwanej dotyczący rozliczenia należności czynszowych z kwotą 2000 zł za bezzasadny.
Sąd uznał również za bezzasadny zarzut dotyczący braku po stronie pozwanej obowiązku regulowania należności za zużyty prąd. W oparciu o zeznania świadków Z. B., A. S. i powódki Sąd Rejonowy ustalił, że strony uzgodniły, iż pozwana będzie regulowała należności za zużyte media. Sąd uznał te zeznania za wiarygodne. Sąd uznał, że w realiach tej sprawy wydaje się mało prawdopodobne, aby strony uzgodniły, że opłaty za zużycie energii elektrycznej mieściły się w czynszu, skoro czynsz wynosił 800 zł netto a koszty energii wyniosły blisko 150 zł. Nadto, gdyby strony nie miały dokonywać odrębnego rozliczenia energii elektrycznej, to powódka nie podejmowałaby czynności celem założenia w wynajmowanym lokalu podliczników. Ponadto doświadczenie życiowe wskazuje, że zwykle najemcy płacą za media odrębnie, zgodnie z ich zużyciem. Przede wszystkim zaś pozwana w czasie trwania umowy regulowała należności za dostarczoną energię elektryczną, co potwierdza wiarygodność zeznań złożonych przez świadków i powódkę. Sąd w oparciu o art. 65 k.c ustalił, że w ramach zawartej umowy strony uzgodniły, że pozwana będzie płaciła za zużytą energię. W tej sytuacji sąd uznał za bezzasadny również zarzut pozwanej, że nie miała obowiązku regulować tych należności.
Zdaniem Sądu Rejonowego, analiza materiału dowodowego pozwoliła natomiast na ustalenie, że umowę wypowiedziano 07.11.2014r. Zgodnie z brzmieniem § 5 ust. 2 umowa mogła być rozwiązana przez strony w każdym czasie z zachowaniem 3- miesięcznego okresu wypowiedzenia. Z zapisu tego nie wynika, iżby rozwiązanie umowy następowało z końcem miesiąca. Takich uregulowań nie zawiera też w odniesieniu do umowy najmu kodeks cywilny. Pozwana wypowiedziała umowę 7 listopada 2014r. a w dniu 9 lutego 2015r. zdała powódce lokal. Wobec tego za luty winna była zapłacić tylko część czynszu, wynoszącą 316,28 zł (984zł/28=35, (...); 35,142857x9 dni= 316,28).
Wobec faktu, że pozwana nie podniosła żadnych dalszych zarzutów sąd na podstawie art. 659 § 1 k.c. zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 984 zł tytułem czynszu za miesiąc grudzień, 984 zł tytułem czynszu za miesiąc styczeń 2015 r. i 316,28 zł tytułem czynszu za luty 2015 oraz 143,92 zł jako należność za zużytą energię. Sąd w punkcie I. wyroku zasądził od tej kwoty odsetki zgodnie z żądaniem pozwu. Sąd oparł się w tym względzie na treść umowy, z której wynikało, że czynsz miał być płatny w terminie 7 dni od daty dostarczenia faktur VAT. Pozwana nie kwestionowała faktu i terminów dostarczenia jej przez powódkę faktur. W tej sytuacji sąd zasądził odsetki zgodnie z żądaniem. Podstawą rozstrzygnięcia o odsetkach był art. 481 § 1 k.c.
Sąd oddalił powództwo w pozostałym zakresie tj. co do kwoty 667,72 zł, której powódka żądała dodatkowo jako resztę czynszu za luty 2015r.
O kosztach procesu w punkcie III. orzeczono w oparciu o art. 100 kpc
Apelację od wyroku Sądu Rejonowego złożyła pozwana.
Zaskarżyła wyrok w części dotyczącej kwoty 2.428,20 zł zarzucając:
1.
naruszenie art. 231 i 233 kpc poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów polegające na błędnym przyjęciu, że zapis w umowie zapłaty odstępnego w kwocie 2.000,00 zł miał charakter zapłaty na pokrycie rzekomych wydatków na remont lokalu przez powoda i stwierdzenie, że pozwana nie dokonała potrącenia tej kwoty na podstawie art. 498 kc.
2.
niewyjaśnienie wszystkich okoliczności istotnych dla wyjaśnienia sprawy przez pominięcie zagadnienia instalacji podlicznika energii elektrycznej i zapłaty za jego podłączenie.
3.
naruszenie art. 65 kc poprzez tłumaczenie oświadczeń woli stron zawartych w umowie najmu wyłącznie na korzyść powoda
Wskazując na powyższe zarzuty pozwana wniosła o:
1. zmianę zaskarżonego wyroku w części dotyczącej kwoty 2.428,20 zł i oddalenie powództwa w tym zakresie.
lub
2. uchylenie zaskarżonego wyroku w części dotyczącej zaskarżenia i przekazanie sprawy sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia.
3. zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów postępowania procesowego z uwzględnieniem kosztów postępowania odwoławczego.
W odpowiedzi na apelacje powódka wniosła o:
- oddalenie apelacji w całości, jako bezzasadnej,
- orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego, w tym kosztach zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.
Sąd Okręgowy zważył co następuje.
Apelacja pozwanej nie zasługiwała na uwzględnienie.
W ocenie Sądu Okręgowego, w realiach niniejszej sprawy nie było żadnych racji, które przemawiałyby za koniecznością zmiany zaskarżonego orzeczenia lub jego uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.
Na wstępie przypomnieć należy ugruntowaną w judykaturze regułę, a mianowicie, że w wypadku wyroku oddalającego apelację, wydanego na podstawie materiału dowodowego zgromadzonego w postępowaniu w pierwszej instancji, sąd odwoławczy nie musi powtarzać dokonanych prawidłowo ustaleń; wystarczy stwierdzenie, że ustalenie sądu pierwszej instancji podziela i przyjmuje za własne, co niniejszym Sad Okręgowy czyni.
Ponadto, Sąd Okręgowy pragnie zaznaczyć, że skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przez sąd przepisu art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem może być jedynie przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest natomiast wystarczające przekonanie o innej - niż przyjął sąd - wadze poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie przez skarżącego (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2003 r., II CK 293/02, LEX nr 151622). W judykaturze powszechnie przyjmuje się, że zarzucenie naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów nie może polegać na przedstawieniu przez stronę alternatywnego stanu faktycznego, a tylko na podważeniu podstaw tej oceny z wykazaniem, że jest ona rażąco wadliwa lub oczywiście błędna (zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 2001 r., II CKN 588/99, LEX nr 52347; z dnia 2 kwietnia 2003 r., I CKN 160/01, LEX nr 78813; z dnia 15 kwietnia 2004 r., IV CK 274/03, LEX nr 164852; z dnia 29 czerwca 2004 r., II CK 393/03, LEX nr 585758). Jeżeli bowiem z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne.
Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo - skutkowych, to przeprowadzona ocena dowodów może być skutecznie podważona (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2002 r., II CKN 817/00, OSNC 2000/7-8/139). Konieczne jest zatem wskazanie przyczyn dyskwalifikujących postępowanie sądu w tym zakresie. W szczególności skarżący powinien wskazać, jakie kryteria oceny naruszył sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłusznie im je przyznając. Nie jest natomiast wystarczające subiektywne przekonanie skarżącego o innej niż przyjął sąd doniosłości poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu. Jeżeli bowiem określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sadu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne.
Zdaniem Sądu Okręgowego, apelacja pozwanej nie zawiera zarzutów, które mogłyby stanowić skuteczne podważenie oceny materiału dowodowego dokonanej przez Sąd Rejonowy. W szczególności nie można uznać za skuteczne podniesienie zarzutu naruszenia art. 233 k.p.c jedynie poprzez wskazanie w apelacji, że pozwana ustaleniom sądu „kategorycznie zaprzecza”.
Sąd Rejonowy w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku szczegółowo omówił dowody zebrane w sprawie, wyjaśnił którym z nich dał wiarę i dlaczego, a którym nie. I tak, Sąd pierwszej instancji wskazał, że z zeznań przesłuchanych świadków Z. B., A. S. jak i powódki zgodnie wynikało, że wpłacona przez pozwaną kwotą 2.000 zł. miała stanowić zwrot kosztów remontu i nie podlegała zwrotowi. Pozwana, jak ustalił sąd przyznała zaś, że powódka przed wynajęciem lokalu wykonała remont.
Sąd Rejonowy, jak wynika ze sformułowanej tezy dowodowej dowód z zeznań świadków i stron przeprowadził m.in. na okoliczność ustalenia jak strony rozumiały zapis umowy dotyczący kwoty 2.000 zł. tytułem odstępnego.
Stwierdzić bowiem należy, że kluczowym przy dokonywaniu interpretacji postanowień umowy jest odkodowanie zgodnego zamiaru i celu umowy. Cel taki winno się rozumieć jako intencję stron co do skutków prawnych, jakie miałyby nastąpić w związku z zawarciem umowy. Cel taki wpływa zatem na kształt praw i obowiązków stron, przy czym cel nie musi być wyartykułowany w treści umowy, lecz może być ustalony na podstawie okoliczności towarzyszących dokonaniu czynności prawnej (zob. Sąd Najwyższy wyrok z dn. 17.06.2009 r., IV CSK 90/09).
Przenosząc powyższe wywody na grunt niniejszej sprawy, stwierdzić należy, że Sąd Rejonowy jak już wcześniej wskazano, w sposób właściwy dokonał oceny zebranego materiału dowodowego, a tym samym zgodnie z art. 65 § 1 i 2 k.c nadał właściwe znaczenie oświadczeniom woli złożonym przez strony.
Pozwana w apelacji w żaden sposób do tak poczynionych ustaleń sądu się nie odniosła, a w szczególności nie dokonała skutecznego podważenia oceny zeznań w/w świadków i powódki dokonanej przez Sąd Rejonowy.
Zasadnie też Sąd Rejonowy ocenił, iż w przedmiotowej sprawie nie doszło do skutecznego potrącenia wzajemnych wierzytelności stron i Sąd Okręgowy w pełni podziela ocenę Sądu Rejonowego w tym zakresie. Trzeba też dodać, że w aktach sprawy brak pisma pozwanej z 20.02.2015 r. , na które powołuje się pozwana w apelacji.
Wbrew też twierdzeniom pozwanej, Sąd Rejonowy nie pominął zagadnienia instalacji podlicznika energii elektrycznej, a wręcz przeciwnie, kwestie założenia podliczników i regulowania przez pozwaną należności za prąd, omówił w uzasadnieniu wyroku i również w tym zakresie Sąd Okręgowy podziela stanowisko Sądu Rejonowego.
Mając zatem na uwadze wszystkie powyższe okoliczności, Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 kpc oddalił apelację pozwanej i orzekł o kosztach postępowania odwoławczego na podstawie art. 98 k.p.c w zw. z § 2 pkt 3 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dn. 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U 2015.1804).
