Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 23 stycznia 2015 roku

Pozwem z dnia 17 kwietnia 2014 roku powódka M. S. wniosła o zasądzenie od pozwanego H. J. prowadzącego działalność gospodarczą po firmą Przedsiębiorstwo Budownictwa (...) kwoty 23 937,93 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 8 kwietnia 2014 r. do dnia zapłaty, a także o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu pozwu wskazano, że powódka zawarła z pozwanym umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości nr (...), zgodnie z którą pozwany zobowiązał się do sprzedaży nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal mieszkalny nr (...), położony w W., przy ul. (...) wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i działki oraz udziału we własności lokalu garażowego w budynku odpowiadający stosunkowi liczby jeden do liczby wszystkich miejsc postojowych w lokalu garażowym wraz z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, zaś powódka zobowiązała się do zapłaty ceny całkowitej 370 000 zł brutto. W dniu 2 sierpnia 2010 r. powódka zawarła z pozwanym w formie aktu notarialnego umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży lokalu. Metraż sprzedanego powódce lokalu różnił się o 4,63 m od metrażu mieszkania do wybudowania jakiego zobowiązał się pozwany w umowie przedwstępnej. (pozew k. 1-6).

W dniu 5 czerwca 2014 r. Referendarz Sądowy w Sądzie Rejonowym dla m. st. Warszawy w W. nakazem zapłaty wydanym w postępowaniu upominawczym w sprawie I Nc 1980/14 zasądził od pozwanego H. J. na rzecz powódki M. S. kwotę 23 937,93 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 8 kwietnia 2014 r. do dnia zapłaty oraz kwotę 2 717 zł tytułem kosztów procesu .(nakaz zapłaty k.45)

Pozwany H. J. w dniu 31 lipca 2014 roku (data stempla pocztowego) wniósł sprzeciw, w którym zaskarżył nakaz zapłaty w całości. Pozwany podniósł, że powódka zakupiła mieszkanie za cenę ryczałtową, zaś w chwili podpisywania aktu notarialnego i protokolarnego odbioru mieszkania znała jego metraż, który wynosił 55,99 m2 i dwa balkony, a nie 69,63 m jak podnosi powódka. Pozwany podnosi, że w umowie przedwstępnej nigdzie nie ma zapisu, o sprzedaży mieszkania o powierzchni 69,63 m2. Ponadto pozwany z ostrożności procesowej podniósł zarzut przedawnienia roszczenia z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku z uwagi na upływ 4 lat od daty umowy notarialnej oraz 4,5 roku od daty protokolarnego wydania lokalu. (sprzeciw pozwanej - k. 52-57).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 17 listopada 2009 r. powódka M. S. zawarła z pozwanym H. U. Przedwstępną Sprzedaży (...) nr (...). Zgodnie z umową pozwany zobowiązał się do sprzedaży nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal mieszkalny nr (...) położony w W. przy ul. (...) wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i działki, udziału we własności lokalu garażowego w budynku odpowiadający stosunkowi liczby jeden do liczby wszystkich miejsc postojowych w lokalu garażowym wraz z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego. Powódka zobowiązała się do zapłaty ceny całkowitej 370 000 zł brutto. Cena za nieruchomość lokalową nr 5 wraz z balkonami została określona w § 5 pkt 1 umowy jako cena ryczałtowa na kwotę 360 000 zł brutto. Lokalizacje i standard mieszkania określały załączniki 1, 2, 3, i 4 do Umowy. Załącznik nr 2 do umowy - rzut mieszkania nr (...) na 1 piętrze, określał powierzchnię nieruchomości lokalowej mieszkania. Zgodnie z załącznikiem numer 2 nieruchomość lokalowa nr 5 miała mieć powierzchnię 59,93 m2, a w jej skład miały wchodzić: przedpokój -11,33 m2, sypialnia-10,13 m2, pokój dzienny - 20,24m2, kuchnia - 10,12 m2, garderoba - 2,05 m2, łazienka - 6,06 m2. Ponadto do lokalu miały przynależeć dwa balkony o powierzchni 3,4 m2 oraz 6,3 m2. Łączna powierzchnia mieszkania z przynależnościami miała wynosić 69,63 m2. W § 6 pkt. 11 tej umowy zastrzeżono, że jeżeli po dokonaniu pomiarów powierzchnia lokalu mieszkalnego ulegnie zmianie o więcej niż +/- 0,5% Developer powiadomi nabywcę o wysokości i terminie dokonania wpłaty lub wypłaty kwot wynikających z faktycznej powierzchni mieszkania (dowód umowa przedwstępna (...)).

W dniu 2 sierpnia 2010 r. pozwany i powódka zawarli w formie aktu notarialnego umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży lokalu w formie aktu notarialnego za repertorium A Nr 8318/2010. W wyniku zawarcia umowy z dnia 2 sierpnia 2010 r. pozwany H. J. dokonał sprzedaży na rzecz powódki M. S. lokalu nr (...) wraz z przynależnymi dwoma balkonami, znajdującego się w budynku przy ul. (...). Zgodnie z treścią umowy sprzedaży z dnia 2 sierpnia 2010 r. powierzchnia lokalu wynosiła 55,99 m2, zaś powierzchnia dwóch balkonów przynależnych do lokalu wynosiła odpowiednio 2,93 m2 oraz 6,08 m2. Łączna powierzchnia sprzedanego lokalu wraz z przynależnościami wynosiła 65 m2. Sprzedaż lokalu nr (...) wraz z przynależnościami nastąpiła za kwotę 360 000 zł. Cena 1 m2 lokalu nr (...) wynosiła 5 170,18 zł.

W § 9 umowy sprzedaży strony oświadczyły, że w związku z zawarciem niniejszej umowy znoszą pomiędzy sobą wszelkie roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej nr (...) z dnia 17 listopada 2009 r., w części dotyczącej lokalu mieszkalnego, co nie uchybia odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady fizyczne przedmiotów tej umowy. (umowa sprzedaży k.20-24).

Powyższy stan faktyczny został ustalony przede wszystkim w oparciu o złożone w toku postępowania poświadczone odpisy dokumentów, których moc dowodowa nie była kwestionowana przez strony. Ich treść ani autentyczność nie budziła wątpliwości Sądu, stąd też były przydatne dla poczynienia na ich podstawie powyższych ustaleń.

Sąd oddalił wnioski o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania stron oraz z zeznań świadka K. K., albowiem przeprowadzenie wyżej wymienionych dowodów było zbędne dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Dokumenty złożone przez stronę postepowania były wystarczającym materiałem dowodowym do poczynienia ustaleń faktycznych i rozstrzygnięcia istoty sprawy.

Sąd zważył, co następuje:

Roszczenie powoda zasługuje na uwzględnienie.

Strony postępowania łączyły dwie umowy: umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nr (...) zawarta w W. w dniu 17 listopada 2009 r. w zwykłej formie pisemnej oraz umowa sprzedaży nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego za repertorium A Nr 8318/2010 w dniu 2 sierpnia 2010 r. Analiza umowy przedwstępnej łączącej powoda i pozwaną prowadzi do wniosku, że strony łączyła tzw. umowa deweloperska. W tym miejscu zaznaczyć należy, że w stanie prawnym obowiązującym w chwili zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości umowa deweloperska nie była uregulowana kodeksowo, stanowiła więc tzw. umowę nienazwaną określaną jako umowa deweloperska. Do umowy deweloperskiej ma zastosowanie art. 9 ustawy o własności lokali. Analiza świadczeń stron umowy deweloperskiej, a w szczególności dewelopera, skłania do podzielenia poglądu wyrażonego w wyroku SN z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, że umowa deweloperska jest umową nienazwaną, o charakterze mieszanym, powstałą w wyniku specjalnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przekazania inwestycji (budynku, lokalu) drugiej stronie umowy.

Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej pozwany zobowiązany był do wybudowania budynku na gruncie stanowiącym jego własność oraz do zawarcia po zakończeniu inwestycji umowy, na podstawie której powódka miała uzyskać prawo do lokalu o powierzchni 69,63 m2 wraz udziałem we współwłasności nieruchomości gruntowej, znajdującego się w budowanym budynku w W. przy ul. (...), po zapłaceniu uzgodnionej ceny tj. kwoty 360 000 zł.

W niniejszym postępowaniu powódka domaga się zasądzenia od pozwanego zapłaty kwoty 23 937,93 zł. Swoje roszczenie uzasadnia tym, że powierzchnia lokalu sprzedanego powódce w dniu 2 sierpnia 2010 r. umową sporządzoną w formie aktu notarialnego różni się od powierzchni lokalu do jakiego wybudowania i sprzedaży zobowiązał się pozwany w umowie przedwstępnej nr (...).

Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego niewątpliwie wynika, że powierzchnia mieszkania, które zakupiła powódka od pozwanego różniła się od powierzchni mieszkania, do wybudowania jakiego zobowiązał się pozwany w umowie deweloperskiej. Różnica ta wynosiła 4,63 m2. Zgodnie z § 5 pkt 2. Ust 5) umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nr (...) cena sprzedaży nieruchomości może ulec zmianie, jeśli po zakończeniu budowy okaże się, że powierzchnia lokalu mieszkalnego uległa zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o więcej niż 0,5 % in minus albo in plus. W takiej sytuacji deweloper miał powiadomić nabywcę o wielkości wpłat lub wypłaty kwoty wynikającej z faktycznej powierzchni mieszkania. Z umowy przedwstępnej wynika, że pozwany zobowiązał się do wybudowania mieszkania o powierzchni 69,63 m2, zaś powierzchnia mieszkania sprzedanego powódce umową z dnia 2 sierpnia 2010 r. wynosiła 65 m2. Różnica ta wynosiła 4,63 m2, a więc więcej niż 0,5%. W związku z powyższym stwierdzić należy, że pozwany nienależycie wykonał umowę zawartą z powódką, a zatem winien jest zgodnie z postanowieniami § 6 umowy przedwstępnej dokonać na rzecz powódki zwrotu nadpłaconej kwoty za część powierzchni lokalu, niewybudowanej przez pozwanego.

W tym miejscu Sąd zauważa, że pozwany wnosząc o oddaleniu powództwa podnosi, że powódka swoje roszczenia wywodzi z przepisów dotyczących rękojmi, dlatego też podniósł zarzut przedawnienia roszczenia powódki.

Zarzut pozwanego dotyczący przedawnienia roszczenia w oparciu o przepisy dotyczące rękojmi jest chybiony, bowiem osoby nabywające lokale w celu niezwiązanym z działalnością gospodarczą, a więc przede wszystkim nabywcy mieszkań, mają możliwość dochodzić od dewelopera roszczeń o naprawienie szkody z tytułu nienależytego wykonania umowy deweloperskiej. Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi za wady nie wyłącza bowiem jego odpowiedzialności kontraktowej na ogólnych zasadach z art. 471 i nast. kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Na ogół dłużnik odpowiedzialny jest za niezachowanie należytej staranności. Przedawnienie tego typu roszczeń, jeżeli nie są związane z działalnością gospodarczą lub zawodową, wynosi 10 lat (art. 118 k.c.). Podnieść należy, że pozwany nie podniósł zarzutu przedawnienia roszczenia opartego na nienależytym wykonaniu zobowiązań.

Kluczowym zatem w realiach niniejszej sprawy było ustalenie zaistnienia przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego na zasadzie art. 471 k.c. a nie wynikającej z przepisów o rękojmi. Zgodnie z art. 471 k.c. podstawą odpowiedzialności odszkodowawczej jest zaistnienie łącznie 3 przesłanek: niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, powstanie szkody w wyniku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, związku przyczynowego między szkodą a niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania. Przesłanką negatywną zastosowania tego przepisu jest zaś brak odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania po stronie dłużnika.

Niewątpliwie w rozpatrywanej sprawie doszło do nienależytego wykonania zobowiązania przez pozwanego poprzez wybudowanie mieszkania o powierzchni mniejszej, niż to wynikało z umowy deweloperskiej, o czym była mowa wyżej, zaś powódka poniosła szkodę w postaci uszczerbku majątkowego w wysokości 23 937,93 zł, ponieważ za swoje świadczenie pieniężne nie otrzymała świadczenia ekwiwalentnego od pozwanego. Ponadto pomiędzy szkodą, a działaniem pozwanego istniał związek przyczynowy, bowiem pozwany w umowie przedwstępnej zobowiązał się do wybudowania mieszkania o powierzchni 69,63 m2, zgodnie z załącznikami do umowy przedwstępnej, a nie mieszkania o powierzchni 65 m2. Sąd nie znalazł również okoliczności wyłączających odpowiedzialność pozwanego za nienależyte wykonacie zobowiązania, o których mowa w § 14 umowy przedwstępnej oraz w przepisach ogólnych k.c., tj. wystąpienia okoliczności, za które deweloper nie odpowiada. Wymaga podkreślenia, że zgodnie z art. 355 par. 2 k.c., należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności określa się przy uwzględnieniu jej zawodowego charakteru. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 23 października 2003 r. (sygn. V CK 311/02) - o tym, czy na tle konkretnych okoliczności można osobie zobowiązanej postawić zarzut braku należytej staranności w dopełnieniu obowiązków, decyduje nie tylko niezgodność jego postępowania z modelem, lecz także uwarunkowana doświadczeniem życiowym możliwość i powinność przewidywania odpowiednich następstw zachowania.

Podnieść przy tym należy, iż strony mogą oczywiście inaczej zdefiniować granice odpowiedzialności. Jeśli taka jest ich wola, mogą przyjąć na siebie surowszą odpowiedzialność także za okoliczności, za które z mocy ustawy nie ponoszą odpowiedzialności. Jednakże nie wolno im wyłączyć odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną wierzycielowi umyślnie (art. 473 § 2 KC). Takie postanowienie należy ocenić jako naruszające interesy konsumentów oraz uznać za niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art. 3853 pkt 2 k.c.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt okoliczności niniejszego postępowania uznać należy za niedozwoloną klauzulę treść § 9 umowy sprzedaży nieruchomości, w którym to strony znoszą pomiędzy sobą wszelkie roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej nr (...) z dnia 17 listopada 2009 r. Deweloper nie może pozbawić nabywcy nieruchomości, który jako konsument jest słabszą stroną umowy prawa do obrony i dochodzenia swoich roszczeń wynikających z niewywiązywania się z postanowień umowy. Jak stanowi bowiem art . 3853 ust. 2 k.c. w razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.

Za niedozwoloną klauzulę uznać należy również zapis § 5 umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nr (...) zawartej w dniu 17 listopada 2009 r., w której ustalono ryczałtową cenę sprzedaży nieruchomości. Cena ryczałtowa dotyczy sytuacji, w których nie da się na początku zawierania umowy jasno i precyzyjnie określić jaka będzie cena końcowa. Cena ryczałtowa ma zastosowanie przy obrocie dużą ilością towarów w celu przyspieszenia i uroszczenia obrotu gospodarczego. W umowie nie zostało jasno określone, jakie dobra są ryczałtowane i według jakich zasad. Przy sprzedaży jednego mieszkania ustalenie kosztów jego zakupu nie stwarza żadnych trudności, zwłaszcza jeśli wykonawcą jest profesjonalny przedsiębiorca. Zawarcie w umowie deweloperskiej sprzedaży nieruchomości postanowienia o ryczałtowym charakterze ceny pozbawia nabywcę, będącego konsumentem, możliwości podnoszenia roszczeń z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania. W ocenie Sądu wprowadzenie tej regulacji do treści umowy deweloperskiej miało na celu ustalenie ceny sprzedaży przedmiotowego lokalu w sposób niezależny od jego powierzchni. Wybudowanie przez dewelopera lokalu o powierzchni ustalonej w umowie stanowi podstawę do oceny wykonania zobowiązania zgodnie z jego treścią w świetle art. 354 § 1 k.p.c. W okolicznościach niniejszej sprawy „ryczałtowość” ceny lokalu może być rozumiana jedynie w ten sposób, że tak ustalona cena stanowi ekwiwalent świadczenia pozwanego w postaci lokalu o takiej powierzchni użytkowej, jaka ostatecznie zostanie uzyskana w wyniku procesu budowlanego. Należy w tym miejscu podkreślić, że wprawdzie omawiana regulacja dotyczy ceny sprzedaży, czyli głównego świadczenia strony powodowej, ale w ocenie Sądu winna zostać poddana ocenie w świetle przepisów art. 3851 i nast. k.c., gdyż sformułowanie „cena ryczałtowa” jest z punktu widzenia konsumenta niezrozumiałe w sytuacji, gdy przedmiot sprzedaży jest niepodzielny. W ocenie Sądu takie sformułowanie dotyczące ceny sprzedaży pozbawia konsumenta ochrony przed skutkami nienależytego wykonania umowy przez pozwanego przedsiębiorcę. Oczywiste jest, że nie zostało ono uzgodnione indywidulanie, bynajmniej pozwany nie zaoferował na tę okoliczność żadnego dowodu. Dopuszczalna jest zatem ocena tego postanowienia umowy w świetle przepisów o niedozwolonych postanowieniach umownych. Należy także podkreślić, że pozwany w umowie deweloperskiej zawarł w § 6 pkt. 11 regulację dotyczącą rozliczenia w przypadku, gdyby powierzchnia lokalu wybudowanego różniła się od powierzchni ustalonej w umowie. Wykonanie umowy deweloperskiej w zakresie wybudowania lokalu i wydanie go nabywcy nie doprowadziło do wygaśnięcia umowy deweloperskiej jako całości. Omawiane postanowienie ze względu na swoją treść może być skuteczne dopiero po wykonaniu przez dewelopera zobowiązania w zakresie wybudowania lokalu. Dopiero wówczas bowiem możliwa jest ocena prawidłowości spełnienia tego świadczenia. Pozbawienie tego postanowienia mocy w chwili oddania lokalu powódce stanowiłoby o jego iluzoryczności i całkowitym braku znaczenia z puntu widzenia ochrony powódki przez skutkami nienależytego wykonania zobowiązania przez pozwanego. Charakter i struktura umowy deweloperskiej jako umowy mieszanej przesądza o samodzielnym bycie obowiązku rozliczenia finansowego między deweloperem a nabywcą w przypadku, gdy powierzchnia lokalu wybudowanego odbiega od powierzchni ustalonej w umowie. Innymi słowy pozwany pozostał zobowiązany do dokonania takiego rozliczenia już z tego tylko powodu, że okazało się, że zachodzi wskazywana przez powódkę różnica powierzchni lokalu wybudowanego przez pozwanego w stosunku do powierzchni tego lokalu ustalonej w umowie.

Sąd w pełni zgadza się z wyliczoną przez stronę powodową wysokością szkody, która to stanowi równowartość różnicy w powierzchni lokalu wybudowanego w stosunku do powierzchni ustalonej w umowie. Przy cenie za 1 m2 mieszkania wynoszącej 5 170,18 zł wartość tej różnicy powierzchni tj. 4,63 m2 wynosiła 23 937,93 zł.

O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c. Zgodnie z tym przepisem jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była z góry oznaczona, należą się odsetki ustawowe. Zgodnie zaś z art. 455 k.c. jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania. Pismem z dnia 10 marca 2014 r. strona powodowa wezwała pozwanego do zapłaty kwoty 23 937,93 zł wyznaczając pozwanemu termin 5 dniowy na spełnienie świadczenia. Pozwany wezwanie odebrał 2 kwietnia 2014 r., a więc termin spełnienia świadczenia upływał w dniu 7 kwietnia 2014 r. Dlatego też Sąd zasądził odsetki od dnia 8 kwietnia 2014 r.

O kosztach postępowania postanowiono na zasadzie art. 98 § 1 i 3 k.p.c., zasądzając ich zwrot od przegrywającego pozwanego na rzecz powoda, który sprawę wygrał. Na koszty postępowania złożyło się wynagrodzenie radcy prawnego ustalone stosownie do wartości przedmiotu sporu na podstawie przepisu § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (…) (Dz. U. nr 163, poz. 1349 ze zm.) w wysokości 2417,- zł wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa procesowych (17- zł) oraz opłata od pozwu 1197 zł.

Mając na uwadze powyższe, orzeczono jak w sentencji.

SSR Paweł Szymański

SSR Paweł Szymański