Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 535/14
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 25 czerwca 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Teresa Bielska-Sobkowicz (przewodniczący,
sprawozdawca)
SSN Jan Górowski
SSN Katarzyna Tyczka-Rote
w sprawie z powództwa L. Spółki Akcyjnej w Ł.
przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi W.
o ustalenie,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 25 czerwca 2015 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 29 maja 2014 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę
do ponownego rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu
, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie
o kosztach postępowania kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Sąd Okręgowy w W. wyrokiem z dnia 20 grudnia 2013 r. uwzględniając
powództwo L. S.A. w Ł. przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi W. ustalił, że
odmowa zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania
wieczystego nieruchomości położonej w W. przy al. J. […] z 3% na 1% jest
nieuzasadniona oraz ustalił wysokość tej stawki na 1 % począwszy od dnia 1
stycznia 2012 r.
Apelacja pozwanego od tego wyroku została oddalona wyrokiem Sądu
Apelacyjnego z dnia 29 maja 2014 r.
Z dokonanych w sprawie ustaleń wynika, że powód w dniu 31 grudnia 2011 r.
złożył wniosek o obniżenie stawki procentowej opłaty rocznej, powołując się na
zmianę sposobu korzystania z nieruchomości, uzyskał bowiem pozwolenie
na rozbiórkę posadowionych na nieruchomości trzech budynków przemysłowo-
magazynowych oraz pozwolenie na budowę zespołu mieszkaniowo-usługowego
z garażem podziemnym i na przebudowę kanalizacji. W dniu 11 października
2011 r. powód przekazał wykonawcy plac budowy. Aktualnie trwają prace
budowlane i niemal został ukończony kompleks budynków, w których przewidziano
lokale mieszkalne i usługowe, a powód sprzedał już większość lokali mieszkalnych.
W ocenie Sądów, do zmiany sposobu korzystania z nieruchomości w rozumieniu
art. 73 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(tekst jedn. Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.; dalej: u.g.n.) dochodzi już z chwilą
rozpoczęcia prac związanych ze wznoszeniem budynku, o ile budynek został bez
zbędnej zwłoki wzniesiony zgodnie z decyzjami w sprawie warunków zabudowy
i pozwolenia na budowę. Taka sytuacja miała miejsce, skoro inwestycja została
prawie ukończona. Sąd Apelacyjny zwrócił ponadto uwagę, że w budowanym
kompleksie przewidziano lokale mieszkalne i usługowe. Z przedstawionej przez
powoda dokumentacji nie wynika co prawda w sposób niebudzący wątpliwości,
że lokale mieszkalne mają stanowić większość, to jednak okoliczność tę uznał Sąd
za przyznaną na podstawie art. 230 k.p.c., bowiem pozwany nie zaprzeczył
twierdzeniom powoda. Uznając zatem, że lokale mieszkalne stanowią większość,
3
Sąd Apelacyjny uznał, że powód wykazał okoliczność trwałej zmiany sposobu
korzystania z nieruchomości, co uzasadnia jego roszczenie.
Wyrok Sądu Apelacyjnego zaskarżył pozwany, reprezentowany przez
Prokuratorię Generalną Skarbu Państwa, skargą kasacyjną opartą na obu
podstawach określonych w art. 3983
k.p.c. W ramach pierwszej podstawy zarzucił
naruszenie art. 73 ust. 2 zdanie pierwsze w związku z art. 72 ust. 3 pkt 4 i art. 73
ust. 2a u.g.n. oraz w związku z art. 189 k.p.c. poprzez niewłaściwe zastosowanie
prowadzące do uznania, że nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania
z nieruchomości. Zarzucił ponadto naruszenie art. 81 ust. 1, 4 i 5 w zawiązku z art.
73 ust. 2 zdanie drugie u.g.n. poprzez niewłaściwe zastosowanie, polegające na
uwzględnieniu okoliczności zaistniałych po dniu złożenia wniosku o zmianę stawki
opłaty rocznej.
W ramach drugiej podstawy kasacyjnej skarżący zarzucił naruszenie art. 316
§ 1 k.p.c. w związku z art. 81 ust. 1, 4 i 5 oraz art. 73 ust. 2 zdanie drugie u.g.n.
poprzez niewłaściwe zastosowanie, polegające na uwzględnieniu okoliczności
zaistniałych po dniu złożenia wniosku o zmianę stawki opłaty rocznej, a także
naruszenie art. 230 k.p.c. w związku z art. 81 ust. 2 oraz art. 73 ust. 2 zdanie drugie
u.g.n. poprzez niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że pozwany nie zaprzeczył
okoliczności związanej z częściowym wykorzystaniem nieruchomości pod lokale
użytkowe, a także uznanie, że ciężar zaprzeczenia tej okoliczności obciążał
pozwanego.
W konkluzji wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy
do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zarzuty podniesione w ramach drugiej podstawy kasacyjnej podlegają
ocenie w pierwszej kolejności, bowiem kontrola zarzutów dotyczących naruszenia
prawa materialnego możliwa jest tylko w wypadku prawidłowo ustalonego stanu
faktycznego sprawy. Przystępując zatem do oceny zasadności tych zarzutów
należy uznać, wbrew twierdzeniom skarżącego, że nie doszło w sprawie
do naruszenia art. 316 § 1 k.p.c. w związku z powołanymi w podstawie kasacyjnej
przepisami. Zgodnie z art. 316 § 1 k.p.c., który ma zastosowanie również
4
w postępowaniu odwoławczym poprzez odesłanie z art. 381 i 382 k.p.c., sąd
wydaje wyrok po zamknięciu rozprawy, biorąc za podstawę stan rzeczy istniejący
w chwili zamknięcia rozprawy. Pojęcie „stan rzeczy” oznacza zaś okoliczności
faktyczne ustalone przed zamknięciem rozprawy oraz stan prawny, to jest
obowiązujące przepisy, które mogą stanowić podstawę rozstrzygnięcia. Sąd był
zatem zobowiązany do uwzględnienia takich okoliczności, jak stopień
zaawansowania budowy, brak przerw w realizacji inwestycji, wydane w związku
z budową decyzje administracyjne, bowiem te okoliczności pozwalają następczo
ustalić, czy i w jakim czasie nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania
z nieruchomości. Ten zatem zarzut okazał się nietrafny.
Nie można natomiast odmówić skarżącemu racji, gdy zarzuca naruszenie art.
230 k.p.c. Sąd Apelacyjny uznał za ustalony w sprawie fakt, że większość
wprowadzonej przez powoda inwestycji stanowić będą lokale mieszkalne,
a nie użytkowe, na tej podstawie, że pozwany wyraźnie tej okoliczności nie
zaprzeczył. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że, jak kilkakrotnie wyjaśnił już Sąd
Najwyższy, art. 230 k.p.c. może mieć zastosowanie tylko wówczas, gdy wynik
całego postępowania prowadzi do jednoznacznego wniosku, że strona przeciwna
nie zamierzała zaprzeczyć faktom (m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 lutego
2010 r., I CSK 348/09, niepubl.). W rozpoznawanej sprawie natomiast pozwany
konsekwentnie zaprzeczał okoliczności trwałej zmiany sposobu korzystania
z nieruchomości, prowadzącej do obniżenia stawki opłaty rocznej. Niezależnie od
tego, trafnie wskazał skarżący, że zgodnie z art. 81 ust. 2 u.g.n., ciężar dowodu,
że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na użytkowniku wieczystym.
Pozwany zatem winien był udowodnić wszelkie okoliczności świadczące o zmianie
sposobu korzystania z nieruchomości z przemysłowo-usługowego na mieszkalny.
Kwestia ta nie została jednoznacznie wyjaśniona.
Nie pozwala to na uznanie, że stan faktyczny sprawy został ustalony
w sposób pozwalający na ocenę zasadności zarzutów materialnoprawnych. Należy
jednak podkreślić, że przepis art. 73 ust. 2 zdanie pierwsze u.g.n. dotyczy sytuacji,
w której nastąpiła trwała zmiana korzystania z nieruchomości oddanej
w użytkowanie wieczyste, a nie tylko przeznaczenia gruntu. Sąd Najwyższy
rozważał już tę kwestię w odniesieniu do nieruchomości, na której wzniesiono
5
budynek, w którym mają być zarówno lokale mieszkalne, jak i użytkowe. W wyroku
z dnia 22 marca 2012 r., IV CSK 333/11 (OSNC 2012 r., nr 11, poz. 132) wyjaśnił,
że samo uzyskanie pozwolenia na budowę nie wystarcza do stwierdzenia,
że doszło do trwałej zmiany korzystania z nieruchomości, bowiem fakt ten może
być stwierdzony w sposób niepodważalny dopiero po zakończeniu budowy
i wydaniu decyzji na użytkowanie budynku. Dopiero wówczas można ocenić, czy
lokale rzeczywiście mają charakter mieszkalny i czy ich powierzchnia jest większa
od powierzchni lokali użytkowych. W niniejszej sprawie ustalono, że w budynku
poza lokalami mieszkalnymi mają być także lokale użytkowe oraz garaż podziemny,
nie ustalono natomiast, czy garaż ten ma stanowić odrębną nieruchomość lokalową,
czy też tylko pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego. W pierwszym
wypadku nie można go uznać za lokal o charakterze mieszkalnym, chodzi bowiem
o odrębną nieruchomość, mogącą być przedmiotem odrębnego od budynku obrotu.
Znaczenie tej kwestii dla ustalenia wysokości opłaty rocznej wyjaśnił Sąd
Najwyższy uchwale z dnia 16 listopada 2012 r., III CZP 62/12 (OSNC z 2013 r., nr 5,
poz. 56). Charakter podziemnego garażu ma znaczenie dla porównania planowanej
powierzchni lokali mieszkalnych i użytkowych. Trafnie skarżący powołał art. 73 ust.
2a u.g.n., zgodnie z którym przepisy ust. 1 i 2 tego przepisu stosuje się
odpowiednio do udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości
gruntowej, w przypadku m.in. ustanowienia odrębnej własności lokalu, którego
przeznaczenie jest inne niż cel, na który nieruchomość została oddana. Proporcja
udziałów lokali mieszkalnych i użytkowych może kolidować z możliwością uznania
całej nieruchomości jako wykorzystywanej na cele mieszkaniowe.
Z tych względów orzeczono, jak w sentencji, na podstawie art. 39815
k.p.c.