Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 758/14
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 13 sierpnia 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Antoni Górski (przewodniczący)
SSN Barbara Myszka (sprawozdawca)
SSN Katarzyna Tyczka-Rote
Protokolant Justyna Kosińska
w sprawie z powództwa W. R. i D. R.
przeciwko W. G.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 13 sierpnia 2015 r.,
skargi kasacyjnej powodów
od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]
z dnia 13 grudnia 2013 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu
Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.
UZASADNIENIE
2
Sąd Okręgowy w W., po rozpoznaniu sprawy z powództwa W. R. i D. R. o
zasądzenie od pozwanego W. G. kwoty 438 900 zł z odsetkami od dnia wniesienia
pozwu tytułem „odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość” będącą
przedmiotem umowy dzierżawy z dnia 15 lipca 1979 r., ewentualnie kwoty 310 343
zł z odsetkami od dnia wniesienia pozwu tytułem zwrotu nienależnego świadczenia,
wyrokiem z dnia 20 grudnia 2012 r. oddalił powództwo. Ustalił, że w dniu 15 lipca
1979 r. powodowie zawarli z K. E. umowę dzierżawy działki gruntu o obszarze
0,042 ha położonej w W. przy ul. R., na okres 99 lat, z wyłączeniem prawa
zabudowy obiektami trwałymi. Powodowie zobowiązali się nie zmieniać
przeznaczenia gruntu, wykonywać prawo do jego używania i pobierania pożytków
zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki, a na wezwanie wydzierżawiającego -
w terminie 14 dni - zwracać zapłacony podatek w kwocie proporcjonalnej do
wielkości dzierżawionej działki. Tytułem zryczałtowanej tenuty dzierżawnej zapłacili
K. E. kwotę 84 000 zł (przed denominacją). W pkt 4 umowy strony postanowiły, że
w razie przejęcia nieruchomości przez Skarb Państwa lub inną państwową
jednostkę organizacyjną na własność w następstwie wywłaszczenia lub wykupu
dzierżawca otrzyma od wydzierżawiającego taką kwotę odszkodowania, jaką za
wydzierżawioną działkę zapłaci nowy właściciel.
W dniu 5 października 1990 r. K. E. zawarła z pozwanym W. G. umowę
darowizny nieruchomości o obszarze 2,42 ha położonej w W. przy ul. R., w skład
której wchodziła m.in. działka stanowiąca przedmiot dzierżawy. Powodowie, którzy
dotąd przekazywali K. E. kwoty należne z tytułu podatku, zaczęli przekazywać
je pozwanemu, lecz pozwany odmówił ich przyjmowania.
Pozwany trzykrotnie kierował do powoda pisma wypowiadające umowę
dzierżawy. Po raz pierwszy ze skutkiem na dzień 30 czerwca 1993 r., na które
powód odpowiedział, że wypowiedzenie to uznaje za bezskuteczne. Po raz drugi
pismem z dnia 14 grudnia 1998 r. i po raz kolejny pismem z dnia 19 czerwca 2008 r.
W dniu 20 marca 2006 r. pozwany wystąpił przeciwko powodowi W. R. z
pozwem o wydanie spornej nieruchomości, lecz jego powództwo zostało przez Sąd
3
Rejonowy oddalone wyrokiem z dnia 24 października 2006 r. W dniu 17 kwietnia
2008 r. pozwany wystąpił z pozwem o wydanie nieruchomości przeciwko obojgu
powodom. Pozew skierowany przeciwko powodowi został odrzucony, a
postępowanie przeciwko powódce nadal się toczy. W dniu 10 kwietnia 2009 r.
pozwany wniósł kolejny pozew przeciwko powodowi o wydanie spornej
nieruchomości.
Decyzją Wojewody […] z dnia 18 kwietnia 2011 r. nieruchomość o obszarze
0,0963 ha, stanowiąca własność pozwanego, obejmująca działkę będącą
przedmiotem dzierżawy, została wywłaszczona na rzecz Skarbu Państwa za
odszkodowaniem w kwocie 915 206 zł.
Sąd Okręgowy przyjął, że, zgodnie z art. 695 § 1 k.c. w brzmieniu sprzed
zmiany dokonanej ustawą z dnia 28 lipca 1990 r. (Dz.U. Nr 55, poz. 321), umowa
dzierżawy uległa przedłużeniu na trzy lata, czyli na czas oznaczony.
Wypowiedzenie złożone przez pozwanego w dniu 23 czerwca 1992 r. nie wywarło
skutków prawnych, ponieważ nastąpiło po przekształceniu umowy na czas
oznaczony, a rozwiązanie takiej umowy w drodze wypowiedzenia było wyłączone.
Ze względu na to, że umowa dzierżawy była nadal wykonywana, doszło do jej
przekształcenia w umowę na czas nieoznaczony, którą można było rozwiązać
w drodze wypowiedzenia. Pozwany skorzystał z tej możliwości w dniu 14 grudnia
1998 r., wobec czego stosunek dzierżawy ustał przed przyznaniem pozwanemu
odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości obejmującej dzierżawioną działkę
(art. 688 w związku z art. 694 k.c.). Skoro w chwili wywłaszczenia powód nie miał
statusu dzierżawcy, żądanie zapłaty odszkodowania wywłaszczeniowego jest
nieuzasadnione. Powódka natomiast nie była nigdy stroną umowy dzierżawy i nie
ma w niniejszej sprawie legitymacji procesowej.
Za nieuzasadnione Sąd Okręgowy uznał również żądanie ewentualne,
dochodzone na podstawie art. 410 § 2 k.c. w związku z nieosiągnięciem
zamierzonego celu świadczenia, pozwany bowiem nie otrzymał
od powodów świadczenia w postaci zryczałtowanego czynszu dzierżawy i nie
wykazano też, by z tego świadczenia skorzystał. Korzyść otrzymana przez niego
w związku z wywłaszczeniem była korzyścią uzyskaną na ważnej podstawie
4
prawnej, a ewentualnych osób bezpodstawnie wzbogaconych można poszukiwać
wśród spadkobierców pierwotnego wydzierżawiającego.
Apelację powodów od tego wyroku Sąd Apelacyjny oddalił wyrokiem z dnia
13 grudnia 2013 r., przyjmując, że - wbrew odmiennej ocenie Sądu pierwszej
instancji - umowa dzierżawy została zawarta przez obojga powodów, o czym
świadczy fakt, że powódka również podpisała egzemplarz umowy. Powodowie
zamierzali nabyć przedmiot dzierżawy do majątku wspólnego, lecz stały temu na
przeszkodzie przepisy zapobiegające rozdrabnianiu nieruchomości rolnych.
Sporządzono w związku z tym umowę długoletniej dzierżawy, w której
zamieszczono postanowienie o zobowiązaniu się wydzierżawiającej do zapłaty
ewentualnego odszkodowania w celu zabezpieczenia uiszczonej jednorazowo
kwoty 84 000 zł, odpowiadającej wartości działki oddanej w dzierżawę.
Zgodnie z art. 695 § 1 k.c. w pierwotnym brzmieniu, umowa dzierżawy po upływie
dziesięciu lat uległa przedłużeniu o trzy lata, a po upływie tego okresu - o kolejne
trzy lata, czyli do dnia 15 lipca 1995 r. Wypowiedzenie dokonane przez pozwanego
w dniu 23 czerwca 1992 r. było bezskuteczne z braku możliwości rozwiązania w ten
sposób umowy na czas oznaczony. Ze względu na to, że powodowie do dnia
14 grudnia 1998 r. korzystali z gruntu na dotychczasowych zasadach, czemu
pozwany się nie sprzeciwiał, doszło do przekształcenia stosunku dzierżawy
w umowę na czas nieoznaczony. Pozwany nie wykazał, by w dniach 14 grudnia
1998 r. lub 19 czerwca 2008 r. dokonał skutecznego wypowiedzenia umowy
dzierżawy, w związku z czym do czasu wywłaszczenia objętej nią nieruchomości
powodów łączyła z pozwanym umowa dzierżawy zawarta na czas nieoznaczony.
Powodowie nie mogą domagać się zapłaty kwoty odpowiadającej
odszkodowaniu za wywłaszczoną nieruchomość, gdyż odnośne postanowienie
umowy jest sprzeczne z naturą stosunku dzierżawy, w ramach którego obowiązki
stron sprowadzają się do świadczeń określonych w art. 693 § 1 k.c., a ponadto
stanowi obejście przepisów art. 160 - 167 k.c. oraz art. 7 ust. 1 i art. 24 ustawy
z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości
(jedn. tekst: Dz.U. z 1974 r. Nr 10, poz. 64 ze zm. - dalej: „u.z.t.w.n.”).
W konsekwencji, postanowienie to jest nieważne, na gruncie art. 58 § 1 k.c.
bowiem czynnością sprzeczną z ustawą jest nie tylko czynność sprzeczna
5
z określonym nakazem lub zakazem wynikającym z ustawy, lecz również czynność,
która nie jest zakazana przez ustawę, lecz ma na celu jej obejście dla osiągnięcia
skutku zakazanego przez ustawę. Nieważność dotyczy postanowienia zawartego
w pkt 4 umowy dzierżawy (art. 58 § 3 k.c.). Żądanie kwoty 438 900 zł z tytułu
odszkodowania jest tym samym nieuzasadnione.
Za bezzasadne Sąd Apelacyjny uznał również żądanie ewentualne,
przyjmując, że w sprawie o zwrot nienależnego świadczenia biernie legitymowany
jest ten, na czyją rzecz nastąpiło spełnienie tego świadczenia i kto bezpodstawnie
wzbogacił się kosztem nienależnie świadczącego. Sam fakt wstąpienia przez
pozwanego w stosunek dzierżawy nie spowodował po jego stronie wzbogacenia
odpowiadającego należności uiszczonej przez powodów na rzecz K. E., wobec
czego pozwany nie ma w tym zakresie legitymacji biernej.
W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego powodowie, powołując
się na podstawę określoną w art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c., wnieśli o jego uchylenie
i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, ewentualnie orzeczenie co do
istoty sprawy przez uwzględnienie apelacji. Wskazali na naruszenie art. 3531
w związku z art. 58 § 1 i 3 k.c. przez przyjęcie, że postanowienie pkt 4 umowy
dzierżawy jest nieważne, jako sprzeczne z naturą stosunku dzierżawy i zmierzające
do obejścia art. 160 - 167 k.c. oraz art. 7 ust. 1 i art. 24 u.z.t.w.n., art. 65 § 1 i 2
w związku z art. 3531
k.c. przez nieuwzględnienie powszechnie znanego faktu, że
nieruchomość oddana w dzierżawę miała być w przyszłości wywłaszczona pod
budowę autostrady, a w związku z tym dokonanie błędnej interpretacji celu umowy
dzierżawy i woli zawierających ją stron, i wreszcie art. 551
w związku z art. 554
k.c.
przez przyjęcie, że w zakresie żądania ewentualnego pozwany nie jest
legitymowany biernie.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Spośród zarzutów podniesionych przez skarżących rozważenia w pierwszej
kolejności wymaga zarzut naruszenia art. 65 k.c. przez dokonanie błędnej wykładni
postanowienia pkt 4 umowy dzierżawy, zawartej z K. E. w dniu 15 lipca 1979 r.
Z ustaleń stanowiących podstawę zaskarżonego wyroku wynika,
że zamiarem skarżących było nabycie od K. E. działki gruntu o obszarze 0,042 ha
6
położonej w W. przy ul. R., stały temu jednak na przeszkodzie przepisy art. 160 -
167 k.c., zapobiegające rozdrabnianiu nieruchomości rolnych. Wobec braku
możliwości nabycia nieruchomości, skarżący zawarli z K. E. umowę dzierżawy, na
podstawie której przedmiotowa działka została oddana w dzierżawę na okres 99 lat
w zamian za jednorazową zapłatę zryczałtowanej tenuty dzierżawnej w kwocie
84 000 zł. Kwota ta miała odpowiadać wartości gruntu oddanego w dzierżawę.
Sąd Apelacyjny, dokonując wykładni pkt 4 umowy – według którego
„…w przypadku przejęcia nieruchomości przez Skarb Państwa lub inną państwową
jednostkę organizacyjną na własność w następstwie wywłaszczenia lub wykupu,
dzierżawca otrzyma od wydzierżawiającego taką kwotę odszkodowania jaką za
wydzierżawioną działkę zapłaci dzierżawcy nowy właściciel…” - ograniczył się do
werbalnej analizy odnośnego postanowienia, z pominięciem kontekstu. Istotne
znaczenie dla ustalenia sensu spornej regulacji ma natomiast postanowienie pkt 1
umowy, w którym jest mowa o tym, że K. E. „…przekazuje dzierżawcy (…) w
użytkowanie wieczyste na 99 lat (…) działkę nr 8 o powierzchni 420 m2
,
do używania i pobierania pożytków z wyłączeniem prawa zabudowy obiektami
trwałymi za jednorazową zapłatą z góry zryczałtowanej tenuty dzierżawnej
w kwocie 84 000 zł…”. W sytuacji, w której z powodu przeszkód natury prawnej
zamierzone nabycie nieruchomości przez skarżących nie mogło dojść do skutku
i strony – mając świadomość tego stanu rzeczy – zawarły inną umowę, wykładni jej
spornych postanowień trzeba dokonywać w kontekście pozostałych postanowień
zawartej umowy. Tylko w ten sposób można bowiem odnaleźć rzeczywisty sens
złożonych oświadczeń woli, niezależnie od sposobu ich sformułowania
(zob. uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca
1995 r., III CZP 66/95, OSNC 1995, nr 12, poz. 168 oraz wyroki Sądu Najwyższego
z dnia 20 lutego 1997 r., I CKN 90/96, Prok. i Pr. 1998, nr 1, s. 47, z dnia
3 września 1998 r., I CKN 815/97, OSNC 1999, nr 2, poz. 38, z dnia 8 czerwca
1999 r., II CKN 379/98, OSNC 2000, nr 1, poz. 10, z dnia 8 maja 2001 r., IV CKN
356/00, nie publ., z dnia 28 listopada 2003 r., IV CK 206/02, nie publ., z dnia
17 czerwca 2009 r., IV CSK 90/09, nie publ. i z dnia 8 stycznia 2010 r., IV CSK
269/09, nie publ.).
7
Jeżeli się uwzględni fakt jednorazowego wręczenia K. E. kwoty 84 000 zł,
która miała stanowić zryczałtowany czynsz za cały okres obowiązywania umowy,
trzeba zgodzić się z wywodem skarżących, że celem regulacji zawartej w pkt 4 było
zabezpieczenie roszczenia o zwrot czynszu lub jego części na wypadek utraty
możliwości korzystania z nieruchomości oddanej w dzierżawę. Ekwiwalentem
uiszczonej kwoty bowiem miało być uprawnienie skarżących do używania działki o
powierzchni 0,042 ha i pobierania z niej pożytków, które - jak uzgodniły strony -
miało trwać przez okres 99 lat. Okoliczność, że w chwili zawierania umowy
dzierżawy wywłaszczenie objętej nią nieruchomości było nieuchronne nie należy
wprawdzie - jak przyjmują skarżący - do faktów powszechnie znanych w rozumieniu
art. 228 § 1 k.p.c., jednak konstatacja ta nie eliminuje celowości zabezpieczenia
roszczeń z tytułu jednorazowego przekazania z góry kwoty uznanej za
równoważnik czynszu za cały okres obowiązywania umowy. Innymi słowy,
wykładnia złożonych oświadczeń woli prowadzi do wniosku, że intencją stron
zawierających umowę było zabezpieczenie rozliczeń z tytułu uiszczonego czynszu
na wypadek przedwczesnego zakończenia dzierżawy.
Sąd Apelacyjny trafnie zauważył, że w świetle przepisów art. 7 i art. 24
u.z.t.w.n., obowiązujących w chwili zawierania umowy dzierżawy, osobą
uprawnioną do otrzymania odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość był jej
właściciel. Nie inaczej kwestia ta była uregulowana w art. 128 ustawy z dnia
21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r.
Nr 102, poz. 651 ze zm.; obecnie: Dz.U. z 2015 r., poz. 782 ze zm.),
która obowiązywała w czasie wydania przez Wojewodę decyzji o wywłaszczeniu
nieruchomości obejmującej działkę gruntu oddaną skarżącym w dzierżawę. Trzeba
zgodzić się również z poglądem, że zobowiązanie się wydzierżawiającego do
zapłaty dzierżawcy kwoty równej otrzymanemu odszkodowaniu za wywłaszczenie
gruntu oddanego w dzierżawę tytułem rekompensaty za utratę możliwości jej
kontynuowania, nie odpowiada naturze stosunku dzierżawy. Przez dzierżawę
rozumie się bowiem umowę wzajemną, na podstawie której wydzierżawiający
zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez
czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić
wydzierżawiającemu umówiony czynsz (art. 693 k.c.). Wygaśnięcie dzierżawy rodzi
8
natomiast obowiązek zwrotu jej przedmiotu i dokonania rozliczeń z tytułu czynszu
(art. 705 i art. 707 k.c.).
Oceniając ważność postanowienia pkt 4 umowy dzierżawy, Sąd Apelacyjny
nie dokonał jednak prawidłowej wykładni zawartej w nim regulacji i nie uwzględnił,
że w istocie stronom chodziło o zabezpieczenie roszczenia o zwrot zapłaconego
jednorazowo świadczenia z tytułu czynszu lub jego części na wypadek
przedwczesnej utraty możliwości korzystania z przedmiotu dzierżawy.
Tak ustalony sens regulacji zawartej w pkt 4 umowy pozwala uznać za
niepozostające w sprzeczności z art. 693 k.c. ani niezmierzające do obejścia
przepisów art. 7 i art. 24 u.z.t.w.n. oraz art. 160 - 167 k.c., zobowiązanie się
wydzierżawiającego do spełnienia na rzecz dzierżawcy świadczenia w granicach,
w jakich nie przekracza ono kwoty odpowiadającej części otrzymanego
świadczenia z tytułu czynszu, która nie znalazła pokrycia w pożytkach w związku
z przedwczesnym zakończeniem dzierżawy.
Sąd Apelacyjny zauważył wprawdzie, że wcześniejsze zakończenie
dzierżawy, w ramach której czynsz za cały przewidziany w niej okres trwania
umowy zapłacono jednorazowo z góry, z braku odrębnych postanowień umownych,
uzasadnia dokonanie wzajemnych rozliczeń, jednak ze względu na werbalną
wykładnię pkt 4 umowy sprawy pod tym kątem nie rozważył.
Rację mają skarżący podnosząc, że w sprawie o rozliczenie otrzymanego
jednorazowo przez K. E. świadczenia z tytułu czynszu za cały umówiony okres
obowiązywania dzierżawy pozwany ma legitymację bierną. Wbrew odmiennemu
stanowisku skarżących, nie ma jednak potrzeby poszukiwania jego uzasadnienia w
przepisach art. 553
i 554
k.c., zgodnie bowiem z art. 694 k.c. do dzierżawy stosuje
się odpowiednio art. 678 § 1 k.c., z którego wynika, że w razie zbycia rzeczy najętej
w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu. Pozwany na
podstawie umowy darowizny, zawartej w dniu 5 października 1990 r. z K. E., nabył
nieruchomość obejmującą działkę gruntu oddaną w dzierżawę, wobec czego
wstąpił w stosunek dzierżawy łączący skarżących z K. E.
Skoro Sąd Apelacyjny, na skutek błędnej wykładni postanowienia pkt 4
umowy dzierżawy, nie rozważył sprawy pod kątem rozliczenia świadczenia
9
spełnionego przez skarżących tytułem czynszu za cały uzgodniony okres
obowiązywania umowy dzierżawy, konieczne stało się uchylenie zaskarżonego
wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815
§ 1 oraz art. 108
§ 2 w związku z art. 39821
k.p.c. orzekł, jak w sentencji.
kc