Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 933/14
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 20 listopada 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Dariusz Zawistowski (przewodniczący)
SSN Iwona Koper
SSN Kazimierz Zawada (sprawozdawca)
Protokolant Justyna Kosińska
w sprawie z powództwa G. Spółki z o.o.
w W. i Stowarzyszenia […]przeciwko Miastu W.
o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 20 listopada 2015 r.,
skarg kasacyjnych powodów
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 15 stycznia 2014 r.,
1) oddala obie skargi kasacyjne,
2) zasądza od powodów na rzecz strony pozwanej kwotę 5400
(pięć tysięcy czterysta) zł tytułem zwrotu kosztów
postępowania kasacyjnego.
UZASADNIENIE
2
Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia 29 kwietnia 2013 r. uwzględnił powództwo
Stowarzyszenia […]i spółki z o.o. – G.(dalej: „spółka G.”) o zobowiązanie strony
pozwanej - miasta W. do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, koniecznego do
przedłużenia powodom użytkowania wieczystego nieruchomości, położonej w W.
przy ul. W. […], o powierzchni 204.029 m2
, składającej się z działek ewidencyjnych
o numerach 6/3/ i 5.
Umową z dnia 29 stycznia 1974 r. ustanowiono na nieruchomości
obejmującej wymienione działki użytkowanie wieczyste na lat czterdzieści, tj. do
29 stycznia 2014 r., na rzecz Stowarzyszenia (wówczas noszącego nazwę B. Klub
[…]). Spółka G. jest następcą prawnym E. sp. z o.o., której Stowarzyszenie
sprzedało w dniu 22 grudnia 2000 r. udział w przysługującym mu użytkowaniu
wieczystym. Spółka G. kupiła ten udział od E. 26 lipca 2006 r.
Sąd Okręgowy przedłużył powodom użytkowanie wieczyste o 99 lat, tj. do
29 stycznia 2113 r.
W ocenie Sądu Okręgowego, strona pozwana nie wykazała istnienia
ważnego interesu społecznego, który by mógł, zgodnie z art. 236 § 2 k.c.,
uzasadniać odmowę przedłużenia użytkowania wieczystego. Przykładem ważnego
interesu społecznego w rozumieniu art. 236 § 2 k.c. jest zmiana przeznaczenia
gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego. W sprawie taki przypadek nie
zachodzi. Nieruchomość w chwili ustanowienia użytkowania wieczystego miała
przeznaczenie rekreacyjno-sportowe i ma je również obecnie, zgodnie
z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Pola […] z dnia 18
czerwca 2009 r. Pewnej zmianie uległa obecnie jedynie możliwość
zagospodarowania nieruchomości w zakresie dotyczącym samych szczegółowych
celów związanych z działalnością rekreacyjno-sportową.
Strona pozwana nie wykazała także, aby nieruchomość była potrzebna na
cele publiczne lub społeczne, ani aby miały zostać przeznaczone na
zagospodarowanie nieruchomości jakieś środki finansowe. Z materiału
dowodowego wynika jedynie to, że strona pozwana zamierza ustanowić
użytkowanie wieczyste nieruchomości na rzecz innego podmiotu, z którym
podjęłaby współpracę, jakiej nie chce podjąć z powodami.
3
Również zły stan nieruchomości nie uzasadniał zdaniem Sądu Okręgowego
odmowy przedłużenia powodom użytkowania wieczystego. Stan ten jest wynikiem
nie tylko wieloletnich zaniedbań powodów, ale i przemian ustrojowo-politycznych,
zmian rynkowych, braku publicznego dofinansowania Stowarzyszenia oraz, być
może, wielu innych jeszcze czynników, niezawinionych przez żadną ze stron.
Korzystanie przez powodów z nieruchomości niezgodnie z umową o ustanowienie
użytkowania wieczystego mogłoby stanowić jedynie przesłankę rozwiązania tej
umowy na podstawie art. 240 k.c., a sprawa o jej rozwiązanie na podstawie tego
przepisu zawisła już przed Sądem Okręgowym na skutek powództwa miasta W.
Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 15 stycznia 2014 r. zmienił wyrok Sądu
Okręgowego i oddalił powództwo.
Sąd Apelacyjny podkreślił zasadnicze znaczenie w sprawie przesłanki
ważnego interesu społecznego. Tylko ziszczenie się przesłanki ważnego interesu
społecznego może w myśl art. 236 § 2 k.c. uzasadniać odmowę przedłużenia
użytkowania wieczystego. Sąd Apelacyjny wyjaśnił, że art. 236 § 2 k.c. pozostawia
sądowi decyzję o udzieleniu w konkretnych okolicznościach ochrony społecznie
istotnym wartościom przez odmowę przedłużenia użytkowania wieczystego.
Pojęcie ważnego interesu społecznego jest w art. 236 § 2 k.c. szersze od pojęcia
celu publicznego, warunkującego wywłaszczenie. W okolicznościach sprawy ważny
interes społeczny, uzasadniający odmowę przedłużenia użytkowania wieczystego,
należało określić w kontekście obowiązku władzy publicznej zapewnienia
mieszkańcom aglomeracji […] warunków do aktywnego wypoczynku - w tym do
rekreacji i uprawiania sportu. W skład nieruchomości, której dotyczy spór, wchodzą
tereny usług sportowych, zieleni „urządzonej” oraz zieleni parkowej. Nieruchomość
sąsiaduje z urządzoną częścią Pola […], jest eksponowanym elementem w
krajobrazie W. Rekreacja i sport są jej przeznaczeniem od lat.
Sposób wykonywania przez powodów użytkowania wieczystego nie
odpowiada temu przeznaczeniu. Tym samym nie służy ważnemu interesowi
społecznemu związanemu z tym przeznaczeniem. Obecny stan całej
nieruchomości: terenów zielonych, budynków, budowli, jest zdecydowanie zły.
Globalne zużycie stadionu wynosi około 58%. Na stadionie nie mogą się odbywać
4
zawody z udziałem publiczności. Zdatne do sportowego i rekreacyjnego
wykorzystania są jedynie hala sportowa z zapleczem i siłownia. Stopień zużycia
obiektów dodatkowych, pomocniczych, treningowych, boiska do gier zespołowych
i rzutów - z obiektami towarzyszącymi, wynosi od 50% do 87%. Boisko do siatkówki
praktycznie nie istnieje. Baseny z przynależnymi budynkami i urządzeniami
są zużyte w 100%. Powierzchnia nieruchomości wykorzystywana na cele
niezwiązane ze sportem stanowi około 63 %. Celom sportowym - jako zaplecze
ośrodka rzutów długich i szatnia zawodników rugby - służy niewielka tylko część
budynków. Ruina obiektów sportowych i rekreacyjnych jest wynikiem
dotychczasowego sposobu wykonywania prawa użytkowania wieczystego; braku
koniecznych napraw, remontów, konserwacji.
Przedłużenie powodom użytkowania wieczystego na dotychczasowych
warunkach oznaczałoby kontynuację stanu, w którym wykonywanie prawa
użytkowania wieczystego nie służyłoby społecznie istotnym celom, związanym
z rekreacyjno-sportowym wykorzystywaniem nieruchomości i tym samym
pozostawało w sprzeczności z ważnym interesem społecznym, jakim jest realizacja
tych celów.
To uzasadniało zdaniem Sądu Apelacyjnego w świetle art. 236 § 2 k.c.
oddalenie powództwa.
Rozwiązanie na podstawie art. 240 k.c. umowy o ustanowienie użytkowania
wieczystego i odmowa na podstawie art. 236 § 2 k.c. przedłużenia użytkowania
wieczystego, choć są odrębnymi instytucjami, to jednak dotyczą sytuacji, w których
nie jest zasadne i celowe dalsze trwanie w istniejącym kształcie ustanowionego
użytkowania wieczystego. W związku z tym przepisy te zdaniem Sądu
Apelacyjnego nie wykluczają się, lecz uzupełniają. Gdy zatem sposób korzystania
z nieruchomości jest nie tylko niezgodny z przeznaczeniem nieruchomości, ale i -
jak w rozpoznawanej sprawie - z interesem społecznym związanym z korzystaniem
z nieruchomości, możliwa jest także odmowa na podstawie art. 236 § 2 k.c.
przedłużenia użytkowania wieczystego na nieruchomości.
Po wydaniu przez Sąd Apelacyjny zaskarżonego wyroku postępowanie
toczące się równolegle w sprawie z powództwa miasta W. przeciwko
5
Stowarzyszeniu i spółce G. o rozwiązanie na podstawie art. 240 k.c. umowy o
ustanowienie użytkowania wieczystego zostało umorzone (art. 355 k.p.c.).
Spółka G. zarzuciła wyrokowi Sądu Apelacyjnego w skardze kasacyjnej
naruszenie przepisów art. 236 § 2, art. 240 k.c. art. 2, 31 ust. 3 i art. 64 ust. 1
Konstytucji, art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji o ochronie praw człowieka
i podstawowych wolności oraz art. 227, 328 § 2 i art. 391 § 1 k.p.c. w różnych ich
układach i związkach.
Stowarzyszenie przytoczyło jako podstawy kasacyjne naruszenie art. 236 § 2
oraz art. 236 § 2 w związku z art. 240 k.c.
Rdzeniem obu skarg są zarzuty naruszenia art. 236 § 2 i art. 240 k.c.;
twierdzenia, że korzystanie przez użytkownika wieczystego z gruntu w sposób
sprzeczny z jego przeznaczeniem może być uwzględnione jedynie w sprawie
o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego na podstawie art. 240 k.c., nie
może być natomiast rozpatrywane w sprawie o przedłużenie użytkowania
wieczystego na podstawie art. 236 § k.c. i stanowić przyczyny odmowy
przedłużenia; w rezultacie Sąd Apelacyjny, odwołując się do sprzecznego
z przeznaczeniem korzystania z gruntu przez powodów i odmawiając powodom
przedłużenia użytkowania wieczystego, wydał to orzeczenie, mimo braku
uzasadniającej je przesłanki w postaci ważnego interesu społecznego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Użytkowanie wieczyste, pomimo treści zbliżonej do własności (art. 233 k.c.)
i nazwy eksponującej jego trwałość, jest prawem terminowym (innymi słowy –
czasowym). Ustanawiane było i jest co do zasady na lat 99. Wyjątkowo na krócej,
lecz nie mniej niż na lat 40 (art. 236 § 1 k.c., a wcześniej art. 13 ust. 1 ustawy
z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach
(Dz.U.1961.32.159 ze zm. – dalej: „u.g.t.”).
Tak ukształtowaną, liczoną na wiele dziesiątków lat, niemniej ograniczoną
w czasie, trwałość użytkowania wieczystego, z jednej strony, wzmacnia art. 236 § 2
k.c., a z drugiej, osłabia art. 240 k.c., powiązany z art. 33 ust. 3 ustawy z dnia 21
sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2015.1774 ze zm.- dalej:
„u.g.n.”).
6
Według art. 236 § 2 k.c., w ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem
zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego
przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat;
jednakże wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeżeli
okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie
dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu.
Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes
społeczny.
Jeżeli zatem nie zachodzi wyjątkowy wypadek uzasadniający odmowę
przedłużenia użytkowania wieczystego ze względu na ważny interes społeczny,
użytkownik wieczysty z chwilą złożenia właścicielowi w terminie określonym w art.
236 § 2 k.c. wniosku o przedłużenie użytkowania wieczystego nabywa wobec
właściciela na podstawie tego przepisu roszczenie o zawarcie umowy
o przedłużenie użytkowania wieczystego, a ściślej, roszczenie o złożenie przez
właściciela oświadczenia woli niezbędnego do zawarcia tej umowy (uchwała Sądu
Najwyższego z dnia 16 lutego 2012 r., III CZP 94/11).
Z kolei art. 240 k.c. umożliwia rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego,
a precyzyjniej, stosunku prawnego wynikającego z tej umowy, przed upływem
terminu, na który użytkowanie wieczyste zostało ustanowione, przez sąd, na
żądanie właściciela nieruchomości obciążonej użytkowaniem wieczystym (Skarbu
Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego albo związku jednostek samorządu
terytorialnego), tj. umożliwia rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego
w sposób przymusowy, w razie ziszczenia się określonych w tym przepisie
przesłanek, ze skutkiem w postaci wygaśnięcia użytkowania wieczystego z chwilą
uprawomocnienia się konstytutywnego wyroku sądu uwzględniającego żądanie
właściciela. Wynikający z niezharmonizowania art. 33 ust. 3 u.g.n. z art. 240 k.c.
problem wzajemnej relacji tych przepisów należy rozstrzygnąć na rzecz stanowiska,
które sprzeciwia się traktowaniu art. 33 ust. 3 u.g.n. za przepis szczególny
w stosunku do art. 240 k.c., a za źródło przesłanek przymusowego rozwiązania
umowy użytkowania wieczystego uznaje art. 240 k.c.; w zakresie dotyczącym tych
przesłanek art. 33 ust. 3 u.g.n. powinien w myśl tego stanowiska być
interpretowany zgodnie z art. 240 k.c. (co do wykładni art. 240 k.c. i jego stosunku
7
do art. 33 ust. 3 u.g.n. zob., oprócz literatury przedmiotu – w tym szczególności
monograficznych opracowań instytucji użytkowania wieczystego, wyroki Sądu
Najwyższego z dnia: 29 czerwca 2007 r., I CSK 133/07, 18 czerwca 2010 r., V CSK
414/09, 8 grudnia 2010 r., V CSK 168/10, 28 stycznia 2011 r., I CSK 132/10,
3 czerwca 2011 r., III CSK 281/10, 28 marca 2012 r., V CSK 163/11, 16 listopada
2012 r., III CSK 42/12, 18 lutego 2015 r., I CSK 129/14).
Artykuł 240 k.c. stanowi, że umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub
gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków
w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej
terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście
sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli
wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.
Przepis ten pozostaje w ścisłym związku z inną różniącą użytkowanie
wieczyste od własności cechą – celowym charakterem. Użytkowanie wieczyste
pomyślane zostało i ukształtowane jako prawo służące realizacji określonego celu,
związanego z przeznaczeniem obciążonej nim nieruchomości w ramach
zagospodarowania przestrzennego (planowania przestrzennego). Artykuł 239 k.c.,
podobnie jak jego poprzednik, art. 17 u.g.t. obowiązujący do 31 grudnia 1964 r.,
wymaga określenia sposobu korzystania z gruntu przez wieczystego użytkownika
w umowie ustanawiającej użytkowanie wieczyste i kształtującej, zgodnie z art. 233
k.c., jego treść. Chodzi tu o skonkretyzowany sposób korzystania z nieruchomości,
odpowiadający konkretnemu jej przeznaczeniu, w nawiązaniu do przeznaczenia
w ramach zagospodarowania przestrzennego terenu, na którym nieruchomość się
znajduje (co do związków skonkretyzowanego w umowie przeznaczenia
z przeznaczeniem w ramach zagospodarowania przestrzennego zob. art. 4 ust. 1
u.g.t. oraz art. 35 ust. 1 pkt 4 u.g.n. w pierwotnym brzmieniu - powtarzający
regulację obowiązującą bezpośrednio przed nim - i art. 35 ust. 1 pkt 4 u.g.n.
po zmianie obowiązującej od 22 września 2004 r.).
Przewidziana w art. 240 k.c. przesłanka rozwiązania umowy użytkowania
wieczystego ziści się zatem, jeżeli użytkownik korzysta z gruntu w sposób
oczywiście sprzeczny ze sposobem korzystania określonym w umowie, taki bowiem
8
sposób korzystania z gruntu jest zarazem korzystaniem w sposób oczywiście
sprzeczny z przeznaczeniem gruntu określonym w umowie.
Jeżeli korzystanie przez użytkownika z gruntu zgodnie z jego
przeznaczeniem określonym w umowie jest niemożliwe wskutek uchwalenia lub
zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, art. 240 k.c. nie
stosuje się. W takim razie może mieć zastosowanie art. 36 ustawy z dnia 27 marca
2003 r. o planowaniu i zagospodarowanie przestrzennym (Dz.U. 2015.199 ze zm.).
Z dokonanej charakterystyki przepisu art. 236 § 2 k.c. w zakresie, w jakim
pozwala on odmówić przedłużenia użytkowania wieczystego ze względu na ważny
interes społeczny, i przepisu art. 240 k.c., dopuszczającego przymusowe
przedterminowe rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego, wynika, że przepisy
te statuują dwie, niezależne od siebie instytucje, o odrębnych przesłankach
zastosowania. Choć obie pozwalają przeciwdziałać kontynuowaniu użytkowania
wieczystego w istniejącym kształcie, to jednak każda w odniesieniu do innego
okresu i z innej przyczyny. Przepis art. 240 k.c. dlatego, że użytkowanie wieczyste
jest prawem ustanawianym w celu określonym w umowie, a w danym przypadku
cel ten nie jest przez użytkownika realizowany - i to w sposób oczywisty - natomiast
przepis art. 236 § 2 k.c., dlatego że sprzeciwia się temu w danym przypadku
okoliczność mieszcząca się w zakresie użytej w tym przepisie klauzuli generalnej
ważnego interesu społecznego. Jest jasne, że przed otwarciem się terminu,
w którym użytkownik może wystąpić o przedłużenie użytkowania wieczystego, czyli
przez zdecydowaną większość okresu, na jaki użytkowanie wieczyste zostało
ustanowione, spośród dwóch rozpatrywanych przepisów może być stosowany
tylko art. 240 k.c. Podobnie, nie budzi wątpliwości, że także po otwarciu się terminu
do żądania przedłużenia użytkowania wieczystego może dojść do rozwiązania
umowy użytkowania wieczystego na podstawie art. 240 k.c. Możliwość odmowy
ze względu na ważny interes społeczny przedłużenia użytkowania wieczystego
w razie wystąpienia przez użytkownika z takim wnioskiem nie wyklucza rozwiązania
umowy użytkowania wieczystego na podstawie art. 240 k.c., ponieważ – jak
wspomniano – rozwiązanie opiera się na innej podstawie i dotyczy innego okresu.
9
Również z tego samego powodu nie jest wykluczone wydanie przez sąd
wyroku odmawiającego użytkownikowi ze względu na ważny interes społeczny
przedłużenia użytkowania wieczystego, pomimo toczącego się równolegle procesu
z powództwa właściciela nieruchomości o rozwiązanie umowy na podstawie
art. 240 k.c.; tylko gdyby proces ten zakończył się wcześniej uwzględnieniem
pozwu, orzekanie w sprawie o przedłużenie użytkowania stałoby się
bezprzedmiotowe. To jednak, że korzystanie z gruntu w sposób oczywiście
sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie stanowi przesłankę
przymusowego rozwiązania umowy użytkowania wieczystego na podstawie art. 240
k.c., nie wyklucza – jak trafnie przyjął Sąd Apelacyjny – uwzględnienia
niezgodnego z umową korzystania z gruntu przez użytkownika także jako
elementu podstawy stwierdzenia w danych okolicznościach ważnego interesu
społecznego sprzeciwiającego przedłużeniu użytkowania wieczystego.
Dopuszczalność odmowy przedłużenia użytkowania wieczystego na ogół
w piśmiennictwie i orzecznictwie łączy się z niezbędnością nieruchomości
stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego do realizacji celu publicznego
(art. 6 u.g.n.) pozwalającego na wywłaszczenie nieruchomości (art. 112 ust. 3
u.g.n.) lub z niezbędnością nieruchomości do realizacji innej, wykonywanej
w ramach zadań ustawowych inwestycji państwowej lub samorządowej, służącej
zaspokojeniu potrzeb społecznych (zob. orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia
16 lutego 2012 r., III CZP 94/11 i 10 stycznia 2013 r., IV CSK 362/12).
Jednakże pojęcia ważnego interesu społecznego w art. 236 § 2 k.c. nie
można, jak trafnie uznał Sąd Apelacyjny, utożsamiać z pojęciem celu publicznego
warunkującego wywłaszczenie. Podobnie jak w przypadku innych klauzul
generalnych, nie da się wskazać w sposób wyczerpujący okoliczności
wchodzących w zakres klauzuli ważnego interesu społecznego w art. 236 § 2 k.c.
O tym, czy ważny interes społeczny sprzeciwia się przedłużeniu użytkowania
wieczystego należy za każdym razem rozstrzygać na tle stanu faktycznego sprawy,
badając czy w sprawie ujawniają się nie tylko interesy stron, ale i interesy
o szerszym wymiarze, publicznym, społecznym, a jeśli takie się ujawniają, to jaką
one mają doniosłość. Znaczenie mogą tu mieć tylko interesy o istotnej doniosłości
ogółu społeczeństwa lub większych grup społecznych, tylko takie bowiem dają się
10
kwalifikować jako ważne interesy społeczne. Odpowiada to rozpowszechnionemu
przekonaniu o zupełnej wyjątkowości przypadków uzasadniających odmowę
przedłużenia użytkowania wieczystego na podstawie art. 236 § 2 k.c.
W sprawie istotne znaczenie dla stwierdzenia ważnego interesu społecznego
odpowiadającego wskazanym cechom miał – jak trafnie przyjął Sąd Apelacyjny –
pozostający w ścisłym związku ze stanem faktycznym sprawy obowiązek strony
pozwanej zapewnienia mieszkańcom aglomeracji […] warunków do aktywnego
wypoczynku. Przedmiotem użytkowania wieczystego, którego dotyczy sprawa, jest
rozległa, stanowiąca eksponowany element w krajobrazie W. nieruchomość o
przeznaczeniu rekreacyjno-sportowym zarówno w planach zagospodarowania
przestrzennego, obecnym i z chwili ustanowienia użytkowania wieczystego, jak i w
umowie o ustanowienie użytkowania wieczystego nawiązującej do planu
zagospodarowania przestrzennego z chwili ustanowienia użytkowania wieczystego.
Ze względu na ścisłe powiązanie przeznaczenia tej specyficznej nieruchomości
określonego w umowie o ustanowienie użytkowania wieczystego
z przeznaczeniem określonym w planie zagospodarowania przestrzennego, a także
charakter tego przeznaczenia warunkujący realizację obowiązku strony pozwanej
zapewnienia mieszkańcom aglomeracji […] warunków do aktywnego wypoczynku,
eksploatacja nieruchomości nieodpowiadająca temu przeznaczeniu przez
Stowarzyszenie i spółkę G. naruszała nie tylko umowę, ale i interesy ogółu
mieszkańców aglomeracji, jak też godziła w takie wartości, jak ład przestrzenny w
mieście. Stwierdzenie utrzymywania się takiego stanu przez wiele lat uzasadniało w
pełni obawę, że nie dojdzie do jego zmiany po wnioskowanym przedłużeniu
użytkowania wieczystego. Interes mieszkańców aglomeracji w dostępie do
aktywnego wypoczynku i rekreacji oraz dbałość o takie wartości jak ład
przestrzenny w mieście przemawiały za tym, aby do tego nie dopuścić i widzieć we
wspomnianym interesie mieszkańców i potrzebie dbałości o ład przestrzenny
ważny w znaczeniu art. 236 § 2 k.c. interes społeczny, uzasadniający odmowę
przedłużenia użytkowania wieczystego.
Sąd Apelacyjny zasadnie więc uznał, że jeżeli sposób korzystania
z nieruchomości jest nie tylko niezgodny z jej przeznaczeniem, ale i – jak
w rozpoznawanej sprawie – z interesem społecznym związanym z korzystaniem
11
z nieruchomości, to możliwa jest także odmowa przedłużenia użytkowania
wieczystego na nieruchomości na podstawie art. 236 § 2 k.c. Według tego
podzielanego przez Sąd Najwyższy stanowiska, samo zatem korzystanie
z nieruchomości w sposób niezgodny z jej przeznaczeniem określonym w umowie,
stanowiące przesłankę rozwiązania umowy na podstawie art. 240 k.c.,
nie uzasadnia odmowy przedłużenia użytkowania wieczystego na podstawie art.
236 § 2 k.c., ale może taką odmowę uzasadniać w kontekście innych okoliczności,
ujawniających interesy sprzeciwiające się przedłużeniu użytkowania wieczystego,
mieszczące się – tak jak w niniejszej sprawie – ze względu na swój charakter
i doniosłość w zakresie pojęcia ważnych interesów społecznych w rozumieniu tego
przepisu.
Tym samym bezzasadne są podniesione w obu skargach kasacyjnych
zarzuty naruszenia art. 236 § 2 i art. 240 k.c., wychodzące z założenia, że
korzystanie przez użytkownika wieczystego z gruntu w sposób sprzeczny z jego
przeznaczeniem może być uwzględnione jedynie w sprawie o rozwiązanie umowy
użytkowania wieczystego na podstawie art. 240 k.c., nie może być natomiast
rozpatrywane w sprawie o przedłużenie użytkowania wieczystego na podstawie art.
236 § k.c. i mieć znaczenia dla ustalenia przewidzianej w tym przepisie przesłanki
odmowy przedłużenia użytkowania wieczystego w postaci ważnego interesu
społecznego.
Taka wykładnia art. 236 § 2 k.c. i jego zastosowanie w sprawie pozostają też
w zgodzie z powołanymi w skardze kasacyjnej spółki G. przepisami art. 2, 31 ust. 3
i art. 64 ust. 1 Konstytucji oraz art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji o ochronie praw
człowieka i podstawowych wolności; w szczególności nie naruszają znajdującej
wyraz w art. 31 ust. 3 Konstytucji zasady proporcjonalności (por. co do tej zasady
np. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 23 kwietnia 2008 r., SK 16/07) przez
zarzucane w skardze – z powołaniem się na wszystkie wymienione przepisy -
pominięcie tej zasady przez Sąd Apelacyjny przy zastosowaniu art.236 § 2 k.c. W
okolicznościach sprawy brak podstaw do stwierdzenia braku przydatności
zastosowania art. 236 § 2 k.c. do osiągnięcia celu przyświecającego temu
przepisowi, jakim jest niedopuszczenie do kontynuowania użytkowania wieczystego,
gdy sprzeciwiają się temu ważne społecznie interesy. Nie ma też podstaw do
12
stwierdzenia, że w okolicznościach sprawy zastosowanie tego przepisu było
zbędne do ochrony interesu publicznego. Wreszcie zachowana jest w
okolicznościach sprawy odpowiednia proporcja między osiągniętymi efektami
zastosowania tego przepisu w odniesieniu do dobra chronionego a ciężarami
nałożonymi na podmioty ponoszące skutki tej ochrony. Skutki wygaśnięcia
użytkowania wieczystego po upływie okresu, na który zostało ono ustanowione, gdy
ważny interes społeczny stoi na przeszkodzie jego przedłużeniu, nie mogą być
uznane za nadmierne pod względem ich uciążliwości w stosunku do efektu
osiągniętego względem dobra chronionego.
W świetle powyższych wyjaśnień bezzasadny jest także podniesiony
w skardze kasacyjnej spółki G. zarzut naruszenia art. 227 k.p.c. wskutek
uwzględnienia materiału dowodowego dotyczącego sposobu korzystania
z nieruchomości przez użytkowników wieczystych – w ocenie skarżącego
nieistotnego w sprawie, ponieważ materiał ten mógłby mieć znaczenie tylko przy
stosowaniu art. 240 k.c., a podstawą prawną żądania pozwu nie jest ten przepis,
lecz art. 236 § 2 k.c. Sąd Apelacyjny jak wiadomo jednak badał sposób korzystania
z nieruchomości przez użytkowników wieczystych trafnie jako okoliczność mogącą
mieć znaczenie przy stosowaniu art. 236 § 2 k.c.
Tym bardziej bezzasadny jest podniesiony także w związku z zarzutem
naruszenia art. 227 k.p.c. zarzut uchybienia art. 328 § 2 k.p.c. Niewyjaśnienie
w uzasadnieniu wyroku określonej kwestii zgodnie ze stanowiskiem strony
skarżącej nie może być uznane za naruszenie tego przepisu. Poza tym naruszenie
art. 328 § 2 k.p.c. przez sąd drugiej instancji może stanowić podstawę kasacyjną
tylko wtedy, gdy uzasadnienie wyroku sądu drugiej instancji jest dotknięte takimi
wadami, które uniemożliwiają kontrolę kasacyjną, a taki stan w sprawie niewątpliwie
nie występuje.
Ze względu na bezzasadność podstaw kasacyjnych przytoczonych przez
skarżących Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814
k.p.c. oddalił obie skargi
kasacyjne, a o kosztach postępowania kasacyjnego rozstrzygnął zgodnie z art. 98
w związku z art. 108 § 1 i art. 39821
k.p.c. oraz § 6 pkt 7 i § 12 ust. 4 rozrządzenia
Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz
13
ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę
prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. 2013.490).
kc