Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CSK 469/14
POSTANOWIENIE
Dnia 20 listopada 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Marian Kocon (przewodniczący)
SSN Krzysztof Pietrzykowski
SSN Marta Romańska (sprawozdawca)
Protokolant Bożena Kowalska
w sprawie z wniosku M. O.-K.
przy uczestnictwie W. A. i J. A.
o wpis do księgi wieczystej,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej
w dniu 20 listopada 2015 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawczyni
od postanowienia Sądu Okręgowego w K.
z dnia 10 czerwca 2014 r.,
1) oddala skargę kasacyjną;
2) zasądza od wnioskodawczyni na rzecz uczestnika J. A.
kwotę 270 (dwieście siedemdziesiąt) zł tytułem zwrotu kosztów
postępowania.
2
UZASADNIENIE
M. O.-K. wniosła o wpisanie w dziale II księgi wieczystej nr […], prowadzonej
dla lokalu mieszkalnego nr 1 w budynku przy ul. B. […] w K., prawa własności tej
nieruchomości na jej rzecz w miejsce R. A. i W. A., a to na podstawie umowy
darowizny z 14 listopada 2011 r., zawartej przed notariuszem J. D., Rep. A nr […].
Sąd Rejonowy w K. 28 lutego 2014 r. uwzględnił ten wniosek w całości.
Apelację od wpisu wniósł uczestnik J. A. Postanowieniem z 10 czerwca 2014
r. Sąd Okręgowy w K. uchylił zaskarżony wpis i oddalił wniosek o jego dokonanie
oraz orzekł o kosztach.
Sąd Okręgowy stwierdził, że odrębna własność lokalu powstaje z chwilą jej
wpisu do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności
lokali, tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej: „u.w.l.”), ale jeśli taki
wpis nastąpi, to ma skutek wsteczny (art. 29 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach
wieczystych i hipotece, tekst jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.; dalej:
„u.k.w.h.”). W okresie przed jego dokonaniem dopuszczalne jest zbycie
ekspektatywy odrębnej własności lokalu po zawarciu umowy mającej prowadzić do
jej ustanowienia, a przed wpisaniem prawa do księgi wieczystej.
Lokal numer 1, którego dotyczył rozpoznany wniosek o wpis miał być
położony na pierwszym piętrze budynku i składać się z hallu, trzech pokoi,
garderoby, kuchni z aneksem jadalnym, wc, łazienki, o łącznej powierzchni
użytkowej 87,07 m2
, a przynależeć do niego miał garaż o powierzchni 17,70 m2
i kotłownia o pow. 5,60 m2
, położone na parterze oraz ½ część wolnostojącego
budynku garażowo - składowego; z własnością tego lokalu miał być związany
udział w częściach wspólnych budynku oraz udział we współwłasności działki nr
184/5, wynoszący 11.037/32.923 części. Podstawą do wyodrębnienia tej
nieruchomości lokalowej była umowa zniesienia współwłasności i ustanowienia
odrębnej własności lokali zawarta 27 października 2011 r.
Wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej odrębnej własności lokalu
odpowiadającego powyższemu opisowi został prawomocnie oddalony
3
postanowieniem z 2 lutego 2012 r. Zgodnie z umową o zniesieniu współwłasności
do lokali numer 1 i 2 miał bowiem przynależeć w udziałach po ½ wolnostojący
budynek garażowo - składowy, a w świetle przepisów ustawy o własności lokali
w skład odrębnej własności lokalu nie może wchodzić udział we własności
pomieszczenia przynależnego.
Skoro nie doszło do wpisania do księgi wieczystej lokalu nr 1, w kształcie
w jakim został on pierwotnie wyodrębniony, to brak jest podstaw do przyjęcia, by
darowizna z 14 listopada 2011 r. dokonana przez R. A. i W. A. po zawarciu umowy
o zniesienie współwłasności i ustanowieniu odrębnej własności lokali, a przed
rozpoznaniem wniosku o wpis, spowodowała skuteczne przejście na
wnioskodawczynię własności lokalu, który był jej przedmiotem. Wniosek o wpisanie
wnioskodawczyni jako właścicielki tak określonego lokalu został prawomocnie
oddalony postanowieniem z 29 marca 2012 r.
Umową z 10 grudnia 2012 r. współwłaściciele R. A. i W. A. zmienili umowę
zniesienia współwłasności i ustanowienia odrębnej własności lokali i przyjęli, że do
lokalu nr 1 przynależy pomieszczenie o powierzchni 20 m2
w wolnostojącym
budynku garażowo - składowym i takie samo pomieszczenie przynależy do lokalu
nr 2. Wówczas do księgi wieczystej wpisany został lokal nr 1, jako nieruchomość
lokalowa, w kształcie nadanym jej umową z 10 grudnia 2012 r. Po zmianie umowy
o zniesienie współwłasności i ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz
zawartego w nim wniosku o ujawnienie lokalu nr 1 w księdze wieczystej, właściciele
tego lokalu nie zawarli nowej umowy darowizny, bądź zmieniającego jej treść
aneksu.
Umową darowizny z 14 listopada 2011 r., która zgodnie z wnioskiem ma być
podstawą wpisu, na wnioskodawczynię nie została przeniesiona własność lokalu nr
1 w tym kształcie, w jakim on ostatecznie powstał, a zatem prawo wnioskodawczyni
nie może być ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla tego lokalu,
dla którego ostatecznie założona jest księga wieczysta. Powstały lokal nie jest
tożsamy z tym, który był objęty umową darowizny, skoro w inny sposób niż umowa
darowizny określa pomieszczenie przynależne w wolnostojącym budynku garażowo
- składowym.
4
W skardze kasacyjnej od postanowienia Sądu Okręgowego w K.
z 10 czerwca 2014 r. wnioskodawczyni zarzuciła, że zostało ono wydane
z naruszeniem prawa materialnego (art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c.), tj. - art. 65 § 1 i 2 k.c.
poprzez ich niezastosowanie i dokonanie wyłącznie literalnej wykładni oświadczeń
woli zawartych w umowie darowizny z 14 listopada 2011 r., co prowadziło do
uznania, że lokal w niej opisany i lokal, dla którego ostatecznie urządzona została
księga wieczysta nr […], nie są tożsame; - art. 155 § 1 i 2 k.c. poprzez ich błędną
wykładnię, polegającą na przyjęciu, iż oddalenie pierwotnego wniosku o ujawnienie
odrębnej własności lokalu wyklucza możliwość ziszczenia się skutku rzeczowego
umowy darowizny i ujawnienie prawa własności na rzecz wnioskodawczyni w
oparciu o tę umowę, chociaż kolejny wniosek o ujawnienie odrębnej własności
lokalu (tożsamego z tym, który opisany został w umowie darowizny) został złożony
skutecznie, a dla lokalu utworzono księgę wieczystą o numerze […]; - art. 7 ust. 2
u.w.l. poprzez jego błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, że ziszczenie się
warunku prawnego (conditio iuris) umowy darowizny w postaci ujawnienia odrębnej
własności lokalu w księdze wieczystej jest uzależnione od skuteczności
pierwotnego wniosku o wpis, a wnioskodawczyni nie może zostać wpisana jako
właściciel, jeżeli ujawnienie odrębnej własności lokalu nastąpiło w wyniku złożenia
kolejnego wniosku, który dotyczył lokalu tożsamego z opisanym w umowie
darowizny; - art. 29 u.k.w.h. poprzez jego błędną wykładnię, polegającą na
uzależnieniu zbywalności niewyodrębnionego lokalu od złożenia oraz pozytywnego
rozpatrzenia pierwotnego wniosku o wpisanie odrębnej własności lokalu do księgi
wieczystej.
Wnioskodawczyni zarzuciła też, że zaskarżone postanowienie zostało
wydane z naruszeniem przepisów postępowania (art. 3983
§ 1 pkt 2 k.p.c.),
tj. art. 6268
§ 2 k.p.c. poprzez jego błędną wykładnię polegającą na uwzględnieniu
wyłącznie literalnego brzmienia umowy darowizny, z pominięciem dyrektyw
wynikających z art. 65 k.c.
Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości
i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania,
a ewentualnie, o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i jego zmianę,
poprzez oddalenie apelacji uczestnika od wpisu.
5
Uczestnik J. A. wniósł o oddalenie skargi.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
We wniosku o dokonanie żądanego wpisu wnioskodawczyni wskazała,
że miała nim być umowa darowizny zawarta 14 listopada 2011 r. Jej przedmiotem
był lokal numer 1, położony na pierwszym piętrze budynku przy ul. B. nr […] w K.,
wyodrębniony umową o zniesienie współwłasności i ustanowienie odrębnej
własności lokali zawartą 27 października 2011 r., do którego miał przynależeć m.in.
udział w wysokości ½ w wolnostojącym budynku garażowo - składowym na działce
nr 184/5. Z własnością tego lokalu miał być też związany udział w częściach
wspólnych budynku oraz udział we współwłasności działki nr 184/5, wynoszący
11.037/32.923 części.
Umowa darowizny jest umową zobowiązującą, na podstawie której
darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia kosztem swego majątku na
rzecz obdarowanego (art. 888 § 1 k.c.). Umowa ta wywołuje skutek
rozporządzający w sytuacji uregulowanej w art. 155 § 1 k.c., a zatem wtedy,
gdy zobowiązanie darczyńcy polega na przeniesieniu własności rzeczy oznaczonej
co do tożsamości. Umowa darowizny dotycząca rzeczy przyszłej wywołuje jedynie
skutki obligacyjne, gdyż rzeczy nieistniejącej nie można nabyć na własność. Z art.
155 § 2 k.c. wynika, że dla wywołania skutku rozporządzającego w związku
z zobowiązaniem się do przeniesienia własności rzeczy przyszłej niezbędne jest
jeszcze przeniesienie jej posiadania. Może do niego dojść w jeden ze sposobów
określonych w art. 348-351 k.c. Na posiadanie musi składać się element
faktycznego władania rzeczą (art. 336 k.c.). Rzeczy nieistniejącej nie można objąć
w posiadanie.
Nieruchomość lokalowa jako rzecz w obrocie powstaje z chwilą dokonania
wpisu w księdze wieczystej (art. 7 ust. 2 u.w.l.). Skoro zatem przedmiotem umowy
darowizny z 14 listopada 2011 r. był lokal nr 1 w budynku na nieruchomości przy
ul. B. […] w K. niewpisany jeszcze do księgi wieczystej, to umowa darowizny
dotyczyła rzeczy przyszłej. Tak też Sąd Najwyższy w wyroku z 22 maja 2002 r., I
CKN 237/00 (nie publ.), ocenił sytuację analogiczną do rozważanej w niniejszej
sprawie, i wyjaśnił, że lokal staje się nieruchomością dopiero z chwilą wpisu jego
6
wyodrębnienia do księgi wieczystej. „Wymóg wpisania tego rodzaju nieruchomości
do księgi wieczystej czyni umowę o ustanowieniu odrębnej własności lokalu
dotkniętą warunkiem prawnym (conditio inris); brak wpisu nie niweczy bowiem
samej umowy w przedmiocie ustanowienia odrębnej własności lokalu, ale
wprowadza jedynie stan zawieszenia jej skuteczności. Tak rozumiany warunek, w
przeciwieństwie do reguły płynącej z brzmienia art. 90 k.c., w razie ziszczenia się
go, wywiera skutek z mocą wsteczną (ex tunc), a to na podstawie art. 29 u.k.w.h.
Skutek taki następuje jednak dopiero w razie dokonania wpisu. Dokonanie wpisu
sprawia zatem, że powstaje nowy stan faktyczny i prawny warunkujący ocenę
czynności prawnych zdziałanych przez właściciela wyodrębnionego lokalu po
złożeniu wniosku o wpis”.
Wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej lokalu nr 1 wyodrębnionego
umową z 27 października 2011 r. został prawomocnie oddalony i tak samo wniosek
o ujawnienie wnioskodawczyni, jako właścicielki tego lokalu, mający mieć podstawę
w umowie jego darowizny z 14 listopada 2011 r. Lokal nr 1, jako nieruchomość
powstał dopiero z chwilą wpisania w księdze wieczystej umowy zniesienia
współwłasności i ustanowienia odrębnej własności lokali, zmienionej 10 grudnia
2012 r.
W postanowieniu z 5 grudnia 2014 r., III CSK 45/14 (nie publ.),
Sąd Najwyższy wyjaśnił, że zakres rozpoznania sprawy przez sąd
wieczystoksięgowy, „nie wyłączając sądu drugiej instancji orzekającego w tym
postępowaniu nieprocesowym, jest zacieśniony do wniosku o wpis i dołączonych
do tego wniosku dokumentów oraz treści księgi wieczystej. Zmniejsza to możliwość
tego sądu czynienia ustaleń dotyczących zgodnego zamiaru stron, celu umowy
i innych czynników, wpływających na wynik wykładni oświadczeń woli,
w porównaniu z możliwościami, jakimi dysponuje sąd w postępowaniu, w którym
brak jest ograniczeń określonych w art. 6268
§ 2 k.p.c. i wyznaczającym wąski
zakres kognicji. W postępowaniu wieczystoksięgowym odpada więc możliwość
dokonywania wykładni oświadczeń woli za pomocą dowodów z przesłuchania
stron, z zeznań świadków, czy z niedołączonych do wniosku o wpis dokumentów
(postanowienia Sądu Najwyższego z 2 lipca 2004 r., II CK 265/04, nie publ.,
z 12 kwietnia 2013 r., IV CSK 515/12, nie publ.). Zakres kognicji sądu
7
nie sprzeciwia się co prawda dokonywaniu wykładni zgodnej z dyrektywami
art. 65 k.c., ale tylko tych oświadczeń, które znalazły się w załączonych do wniosku
dokumentach powoływanych, jako podstawa wpisu (postanowienie Sądu
Najwyższego z 30 października 2013 r., II CSK 67/13, nie publ.).”
Stanowisko to nawiązuje do zasady prawnej, według której sąd
wieczystoksięgowy związany jest stanem rzeczy istniejącym w chwili złożenia
wniosku o wpis i kolejnością jego wpływu (uchwała składu siedmiu sędziów Sądu
Najwyższego z 16 grudnia 2009 r., III CZP 80/09, OSNC 2010, nr 6, poz. 84)
oraz do poglądu, że postępowanie wieczystoksięgowe nie może służyć do
rozstrzygania jakichkolwiek sporów o prawo ani w charakterze przesłanki
rozstrzygnięcia, ani samego rozstrzygnięcia (postanowienie Sądu Najwyższego
z 18 lutego 2010 r., II CSK 406/09, nie publ.).
Oświadczenia zawarte w dokumencie mającym być podstawą żądanego
przez wnioskodawczynię wpisu, to jest w umowie darowizny z 14 listopada 2011 r.,
nawet po ich wyłożeniu według dyrektyw ustalonych w art. 65 k.c., lecz
z uwzględnieniem stanu księgi wieczystej istniejącego w chwili złożenia wniosku
o wpis, nie były wystarczające do stwierdzenia, że po zawarciu tej umowy
zrealizowały się wszystkie przewidziane prawem przesłanki, od których zależało
nabycie przez wnioskodawczynię własności tej nieruchomości lokalowej, dla której
założono księgę wieczystą […].
Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 39814
k.p.c. oraz art. 520 § 3
k.p.c. w zw. z art. 39821
i art. 391 § 2 k.p.c., orzeczono jak w sentencji.
eb