Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 11/15
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 19 listopada 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Mirosława Wysocka (przewodniczący)
SSN Dariusz Dończyk
SSN Wojciech Katner (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa M. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S.
(poprzednio MK. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością )
przeciwko Gminie Miasta U.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 19 listopada 2015 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 31 lipca 2014 r.,
oddala skargę kasacyjną i zasądza od strony pozwanej
na rzecz strony powodowej kwotę 3600,- (trzy tysiące sześćset)
złotych z tytułu kosztów postępowania kasacyjnego.
UZASADNIENIE
2
Wyrokiem z dnia 31 października 2011 r. Sąd Okręgowy w S. oddalił
powództwo M. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością o zapłatę od pozwanej
Gminy Miasto U. kwoty 7 082 217 złotych ze względu na uchylenie się powoda od
oświadczenia woli na skutek błędu co do zakupu nieruchomości od pozwanej.
Oddalenie powództwa nastąpiło, ponieważ Sąd pierwszej instancji nie dopatrzył się
wystąpienia po stronie składającego wadliwe oświadczenie przesłanki istotności
błędu, a więc nie mógł zostać skutecznie zastosowany art. 84 § 2 k.c. W wyniku
rozpoznania apelacji powódki Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 18 kwietnia 2012 r.
oddalił tę apelację. Stwierdził w uzasadnieniu, że wprawdzie błąd powódki był
obiektywnie istotny, przez co istniały podstawy do uznania, iż umowa sprzedaży
nieruchomości była nieważna w wyniku uchylenia się przez powoda od skutków
oświadczenia woli, zgodnie z art. 84 i art. 88 k.c., jednak powództwo nie mogło być
uwzględnione z uwagi na jego przedwczesność, będącą wynikiem braku
jednoczesnego żądania przez powoda stwierdzenia nieważności umowy i zwrotu
ceny.
Po rozpoznaniu skargi kasacyjnej powódki, Sąd Najwyższy wyrokiem
z dnia 24 kwietnia 2013 r. uchylił wyrok Sądu Apelacyjnego i przekazał sprawę
do ponownego rozpoznania z uzasadnieniem, że błędny był pogląd tego Sądu
co do możliwości uwzględnienia powództwa jedynie w wypadku, gdyby powód
wystąpił z żądaniem o ustalenie nieważności umowy oraz o zapłatę.
Sąd Najwyższy uznał to za niepotrzebne, gdyż uchylenie się od skutków
oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu co do treści umowy sprzedaży
nieruchomości wywołuje skutki obligacyjne i rzeczowe w zakresie przeniesienia
własności.
Po ponownym rozpoznaniu apelacji powódki Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia
31 lipca 2014 r. zmienił zaskarżony wyrok Sądu pierwszej instancji i uwzględnił
powództwo w całości, rozstrzygając także o kosztach postępowania za instancje
sądowe i postępowanie kasacyjne. W uzasadnieniu potwierdził ustalenia faktyczne i
ocenił oświadczenie powódki w umowie sprzedaży nieruchomości przez pozwaną
Gminę jako złożone pod wpływem istotnego błędu, od skutków którego to
oświadczenia powódka się uchyliła w ustawowym terminie, niwecząc ex tunc skutki
3
obligacyjne i rzeczowe czynności prawnej dokonanej pod wpływem wady
oświadczenia woli. Efektem tego jest prawo do żądania zwrotu zapłaconej ceny
wraz z ustawowymi odsetkami, stąd uwzględnienie powództwa w rozpoznawanej
sprawie.
W skardze kasacyjnej strona pozwana zarzuciła Sądowi Apelacyjnemu
naruszenie w zaskarżonym w całości wyroku przepisów prawa materialnego,
tj. art. 84 § 2 w związku z art. 84 § 1 k.c. przez błędną wykładnię pojęcia „błędu
istotnego” i w konsekwencji zastosowanie tych przepisów na gruncie stanu
faktycznego ustalonego w sprawie, pomimo braku ku temu podstaw, w tym także
wskutek błędnej wykładni art. 3 ust. 1 w związku z art. 6 ust. 1, art. 6 ust. 2 pkt 1
i art. 15 ust. 2 pkt 1 i 9 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.)
oraz art. 28 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz.U. Nr 101,
poz. 444 ze zm.); art. 84 § 1 i 2 k.c. przez błędną ich wykładnię wskutek uznania,
że mimo nieznajomości cech nabywanej nieruchomości, pozostającej w związku
przyczynowym z niezapoznaniem się z miejscowym planem zagospodarowania
przestrzennego wskutek niedbalstwa powoda profesjonalnie zajmującego się
rynkiem nieruchomości zachodzi po jego stronie błąd prawnie doniosły,
umożliwiający bezpodstawnie zastosowanie art. 84 § 1 i 2 k.c. Skarżąca wniosła
o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego
rozpoznania oraz rozstrzygnięcia o kosztach postępowania.
W odpowiedzi na skargę kasacyjną strona powodowa wniosła o oddalenie
skargi i zasądzenie kosztów postępowania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Bezskuteczne jest zarzucanie Sądowi Apelacyjnemu, że w zaskarżonym
wyroku naruszony został art. 84 k.c. przez błędną wykładnię pojęcia błędu
istotnego na tle stanu faktycznego i zastosowanie tego przepisu,
ponieważ kwestia ta była rozważana w związku z treścią uzasadnienia wyroku
Sądu Apelacyjnego z dnia 18 kwietnia 2012 r., dotyczącego tej samej sprawy
i rozpoznaniem poprzedniej skargi kasacyjnej wyrokiem Sądu Najwyższego
z dnia 24 kwietnia 2013 r., IV CSK 600/12 (nie publ.). Zostało zatem ustalone
i ocenione prawnie, że złożenie oświadczenia woli przez powódkę nastąpiło
4
w warunkach błędu, który był istotny w rozumieniu art. 84 § 2 k.c. Ocena ta wiązała
Sąd drugiej instancji, ponownie rozpoznającym apelację (art. 39820
k.p.c.).
Wymaga natomiast rozważenia, czy na gruncie art. 84 k.c. skuteczne
było uchylenie się powódki od skutków błędu w sytuacji, w której nie zapoznała się
ona, chociaż mogła z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
z którego wynikało, że część nabywanej nieruchomości ma przeznaczenie
publiczne i nie może być wykorzystywana przez powódkę z wyłączeniem innych
osób. Wykazane tym samym zostało niedbalstwo powódki, która jako
podmiot profesjonalnie zajmujący się rynkiem nieruchomości musiała mieć
świadomość, że plan taki stanowi podstawowe źródło wiedzy o przeznaczeniu
nieruchomości wraz z jej otoczeniem i o możliwościach właściciela co do sposobów
zagospodarowania terenu. Powódka dowiedziałaby się z planu, jako aktu prawa
miejscowego, że część gruntu, który zamierza kupić ma stanowić powszechnie
dostępne tereny zielone i nie będzie możliwe urządzenie tam parku dla własnych
klientów. Wprawdzie z ustaleń faktycznych wynika, że w chwili nabywania
nieruchomości powódka nie miała jeszcze sprecyzowanych planów odnośnie
do wykorzystania terenu, jednak chcąc te plany zbudować winna poznać założenia,
których ważnym elementem jest plan zagospodarowania przestrzennego. Należy
zatem określić, jaki wpływ na skuteczność uchylenia się od skutków błędu przez
powódkę miało zaniechanie poznania planu.
Uznać należy, że wpływ ten nie mógł zdecydować o odmówieniu powódce
ochrony, jaką przewidują przepisy o wadach oświadczenia woli. Przede wszystkim
pracownicy pozwanej Gminy powinni byli zwrócić uwagę przedstawicielom powódki
przygotowującym ją do nabycia nieruchomości, że część sprzedawanego terenu
nie będzie służyć do swobodnego zagospodarowania przez nabywcę, gdyż
ma przeznaczenie publiczne. Udzielenie takiej informacji było niezależne
od planu zagospodarowania przestrzennego, a stanowiłoby istotne ostrzeżenie
potencjalnego nabywcy, który pod wpływem takiej informacji mógłby uznać
za wskazane zapoznanie się z planem po to, żeby szczegółowo poznać o jaką
część i jak usytuowaną chodzi, bo to musiało być ważne dla podjęcia w ogóle
decyzji o przystąpieniu do przetargu i starań o zakup nieruchomości. Oceniając
kwestię racjonalnie, można by zapytać, czy w normalnym toku czynności
5
związanych z nabywaniem jakiejś nieruchomości, jej ewentualny nabywca może
się spodziewać, że zbywca oznacza jako przedmiot przyszłej umowy sprzedaży
nieruchomość jako całość, podczas gdy jej istotnej części oferować do kupienia nie
powinien, skoro skutek nabycia własności w wyniku takiej transakcji nie będzie
odpowiadać treści art. 140 k.c., w którym istotne miejsce zajmuje swobodne
korzystanie przez właściciela z całego przedmiotu własności. Chodzi przy tym
o prawo własności, a więc najszersze w całym systemie prawnym, bezwzględne
prawo podmiotowe właściciela do rzeczy, chronione konstytucyjnie i mogące zostać
ograniczone tylko przez ustawy, społeczno-gospodarcze przeznaczenie tego prawa
i zasady współżycia społecznego, określane obecnie najczęściej zasadami
słuszności. Żadne z tych granic wyznaczających prawo własności w stanie
faktycznym i prawnym niniejszej sprawy nie wystąpiło. Przeciwnie, pozwana,
nie tylko jako właściciel sprzedający grunt, ale także jako osoba prawna samorządu
terytorialnego, darzona zaufaniem publicznym postąpiła wobec powoda nielojalnie,
będąc stroną krystalizującego się stosunku prawnego sprzedaży. Naruszyła tym
sposobem ogólne reguły prawne rządzące zobowiązaniami, w tym stosunkami
umownymi (zwłaszcza art. 56 i art. 354 k.c.).
Z przepisów prawa nie wynika, aby powodowa spółka miała obowiązek
zapoznawać się przed przystąpieniem do przetargu na zakup nieruchomości
z planem zagospodarowania przestrzennego, jeśli poznała wszystkie dokumenty
znajdujące się w pozwanej Gminie, okazywane potencjalnym nabywcom
i potrzebne do udziału w przetargu oraz następnie do zawarcia aktu notarialnego
kupna nieruchomości. W dokumentach tych nie znajdowało się nic, co mogłoby
wskazywać na tak istotne ograniczenie własności skierowanej do sprzedania
nieruchomości, że było oczywiste, iż stanowi jedną z informacji o zasadniczym
znaczeniu dla każdego nabywcy. Można zatem uznać, że w okolicznościach
sprawy zarzuty co do zaniechania określonych powinności powinno się stawiać nie
powódce, a pozwanej, która nie udzieliła rzetelnej informacji, a swym zachowaniem
bliskim umyślnemu wywołaniu błędu u powódki przez niepoinformowanie jej
o ograniczeniach wykorzystania części nieruchomości, w tym także niezwrócenie
uwagi na zapoznanie się przez nią także z planem zagospodarowania
przestrzennego spowodowała złożenie oświadczenia woli pod wpływem błędu.
6
Należy dać wiarę twierdzeniom powódki, że znając nabywany teren uważała go za
wystarczający do każdego z możliwych sposobów jego zagospodarowania
i zapoznawanie się z planem zagospodarowania przestrzennego uznała
za niekonieczne, znając teren z innych dokumentów i nie spodziewając się,
bo działając w zaufaniu do Gminy, a także znając charakter planów
zagospodarowania przestrzennego, że w tym planie może okazać się coś,
co podważałoby w ogóle sens gospodarczy przystępowania do procedury nabycia
nieruchomości. Uchylenie się w rzeczywistości przez powódkę od skutków
oświadczenia woli pod wpływem błędu wskazało na znaczenie, jakie dla dokonanej
transakcji kupna nieruchomości miało ujawnienie się rzeczywistych możliwości
zagospodarowania nieruchomości.
Tym sposobem opowiedzieć się należy za stanowiskiem, że decydujące
znaczenie dla powstania błędu prawnie doniosłego w czynności dwustronnej jaką
stanowi umowa ma zachowanie podmiotu wprowadzającego w błąd i nawet jeśli
po stronie działającego pod wpływem błędu są pewne okoliczności ten błąd
wspierające, to błądzący nie jest pozbawiony prawa do skutecznego uchylenia
się od skutków oświadczenia woli pod wpływem błędu. Jak wskazuje
się w orzecznictwie i w znacznej części doktryny, nawet wina po stronie osoby
działającej pod wpływem błędu nie niweczy skutków uchylenia się od błędnego
oświadczenia woli (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2014 r.,
I CSK 401/13, OSNC-ZD 2015, nr 3, poz. 49). Wywołanie błędu w rozumieniu
art. 84 k.c. ma miejsce przez każde zachowanie adresata oświadczenia,
które dla składającego oświadczenie skutkowało fałszywym wyobrażeniem
co do czynności prawnej, a nie ma wymagania, żeby zachowanie drugiej strony
stosunku prawnego było wyłączną przyczyną błędu; wystarczająca
jest współprzyczyna (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2000 r.,
IV CKN 144/00, OSNC 2001, nr 4, poz. 60 oraz z dnia 13 grudnia 2012 r.,
V CSK 25/12, nie publ.). Wskazywane w skardze kasacyjnej orzecznictwo
o odmiennym punkcie widzenia ma za podstawę inne niż w rozpoznawanej sprawie
okoliczności faktyczne i prawne, których nie można wprost przyrównywać
do tej sprawy (zwłaszcza wyroki Sądu Najwyższego z dnia 30 grudnia 2012 r.,
IV CSK 204/12 i z dnia 6 czerwca 2003 r., IV CK 274/02, nie publ.).
7
Wbrew twierdzeniom skarżącej, dla wystąpienia błędu jest obojętny czas,
miejsce i inne okoliczności, w których składający oświadczenie nabiera przekonania
o błędzie, a w art. 84 k.c. żadna z przesłanek błędu nie wiąże się z jego
przyczynami, zaś jeżeli błąd został wywołany przez kontrahenta, czego przepis
wymaga, to niedbalstwo działającego pod wpływem błędu w postaci
niedostatecznego zbadania rzeczywistego stanu rzeczy taką przesłanką nie jest.
Z tych względów należało na podstawie art. 39814
k.p.c. oddalić skargę
kasacyjną, rozstrzygając o kosztach postępowania na podstawie art. 98 w związku
z art. 391 § 1 i art. 39821
k.p.c.
kc