Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 55/15
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 25 listopada 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Krzysztof Strzelczyk (przewodniczący)
SSN Irena Gromska-Szuster
SSN Bogumiła Ustjanicz (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa B. S.
przeciwko "M." Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w S.
o nakazanie i zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 25 listopada 2015 r.,
skargi kasacyjnej powoda
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 30 czerwca 2014 r.,
1) uchyla zaskarżony wyrok w części oddalającej powództwo
o zasądzenie kwoty 50 000 (pięćdziesiąt tysięcy) złotych
z ustawowymi odsetkami od dnia 5.05.2003 r. wraz z waloryzacją
tej kwoty, w odniesieniu do lokalu nr 66 i w tym zakresie
przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego
rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania
kasacyjnego,
2) oddala skargę kasacyjną w pozostałym zakresie.
2
UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił apelację powoda od wyroku
Sądu Okręgowego w S. z dnia 28 lutego 2014 r., którym oddalone zostało jego
powództwo, po ostatecznym sprecyzowaniu roszczenia na rozprawie w dniu 4
października 2013 r., o zapłatę: kwoty 293 336 zł z ustawowymi odsetkami od dnia
6 grudnia 2009 r. tytułem odszkodowania za nieprzeniesienie przez pozwaną na
jego rzecz własności lokalu użytkowego nr 260, kwoty 13 946,72 zł z ustawowymi
odsetkami od dnia 8 lutego 2012 r. tytułem zwrotu korzyści uzyskanej przez
pozwaną z użytkowania 33 boksów wybudowanych w hali ze środków wpłaconych
przez osoby, które zawarły z nią umowy o realizację inwestycji w grudniu 1999 r.,
co do lokalu 260 oraz proporcjonalnego zwrotu nakładów poniesionych przez niego,
wynikających z umowy o realizację inwestycji na pomieszczenia biurowe i
pomocnicze, które pozostają w dyspozycji pozwanej, 20 547,70 zł i 2 232,56 zł z
ustawowymi odsetkami od dnia 8 lutego 2012 r. tytułem zwrotu tych korzyści i
nakładów, w odniesieniu do lokalu nr 66, kwoty 50 000 zł z ustawowymi odsetkami
od dnia 5 maja 2003 r. wraz z waloryzacją sądową, wpłaconej na wybudowanie
lokalu nr 66, kwoty 50 000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 5 maja 2013 r.
zwrotu utraconych korzyści związanych z nieprzeniesieniem na niego własności
lokalu nr 66.
Podstawa faktyczna rozstrzygnięcia przedstawiała się następująco:
Pozwana miała wybudować na nieruchomości wydzierżawionej od Gminy
Miasta S., położonej w S. przy ulicy W. Centrum Handlowe „M.” wraz z
wydzielonymi lokalami użytkowymi oraz wspólnymi obiektami infrastruktury
towarzyszącej. Środki na zrealizowanie tego zadania miały pochodzić z wpłat
dokonywanych przez inwestorów.
W dniu 7 grudnia 1999 r. strony zawarły dwie umowy oznaczone numerami
80/99 i 81/99, którymi pozwana zobowiązała się do wybudowania dla powoda
dwóch lokali użytkowych: boksu nr 260 o powierzchni 14,63 m2
położonego na
parterze budynku „C.” przy ul. W. w S. i boksu nr 66 o powierzchni 20 m2
położonego na piętrze tego budynku. Zasady finansowania tych inwestycji
3
określone zostały w § 4 umów. Wynikało z nich, że całkowity koszt budowy
każdego lokalu w stanie surowym (do wykończenia) wraz z infrastrukturą nie może
przekroczyć 2 500 zł/m2
brutto powierzchni przekazanego lokalu (§ 4).
Do przekazania obu lokali powodowi miało dojść w terminie do dnia 31 grudnia
2001 r. (§ 5 pkt 2). Zapis § 5 ust. 4 przewidywał, że po wydaniu lokali powodowi
oraz nabyciu przez pozwaną własności nieruchomości, na której zostanie
wybudowane Centrum, pozwana ustanowi na rzecz powoda prawo ich własności.
Na poczet należności za to prawo miały być zaliczone kwoty wpłacone przez
powoda na budowę lokali (§ ust. 5). Do czasu przeniesienia własności lokali powód
mógł użytkować je, ponosząc koszty z tym związane i koszty ponoszone przez
pozwaną, proporcjonalnie do ich powierzchni. Pismem z dnia 7 lutego 2002 r.
pozwana przedstawiła powodowi rozliczenie nakładów inwestycyjnych na każdy
z lokali, z określeniem wysokości kwot pozostałych do wpłacenia tytułem
całkowitego ich rozliczenia. Zgromadzenie wspólników pozwanej w 2002 r. podjęło
uchwałę o wyrażeniu zgody na ustanowienie odrębnej własności lokali
usytuowanych w Centrum M. i ich sprzedaży wraz z niewydzieloną częścią wspólną
i udziałem w nieruchomości na rzecz osób fizycznych, które poniosły koszty
budowy związane z Centrum oraz osób fizycznych i prawnych, wyłonionych w
przetargu, co do lokali, którymi pozwana dysponuje.
Pismami z dnia 28 marca 2002 r. i 2 kwietnia 2003 r. pozwana wzywała
powoda do odbioru lokalu nr 66, usytuowanego na piętrze Centrum. Powód nie
odebrał lokalu i nie prowadził w nim działalności. Pozwana obciążyła go opłatą
eksploatacyjną za okres do dnia 28 lutego 2008 r., a od marca wykorzystywała go
jako schowek, nie naliczała już opłat. Urząd Miejski w S. wydał pozwanej w dniu 8
sierpnia 2005 r. zaświadczenie, stwierdzające, iż lokale położone na parterze od
numeru 1 do 294 i na piętrze od numeru 4 do 133 w obiekcie hali targowej M.
stanowią samodzielne lokale użytkowe w rozumieniu art. 2 ustawy z dnia 24
czerwca 1994 r. o własności lokali. Pismami z dnia 1 i 13 stycznia 2005 r. pozwana
poinformowała powoda o stanie zaawansowania procedury uzgodnień dotyczących
nabycia dzierżawionego gruntu od Miasta S. oraz przedstawiła rozliczenie
nakładów inwestycyjnych na obydwa lokale. Lokal nr 260 został wydany S. S.,
żonie powoda, w dniu 2 kwietnia 2005 r. i jest w dyspozycji powoda. Od 2007 r. za
4
zgodą powoda jego była żona prowadzi w tym lokalu działalność i reguluje
wszystkie koszty na rzecz pozwanej.
W okresie od 2006 do 2009 r. powód wystosował do pozwanej kilkadziesiąt
pism dotyczących realizacji inwestycji objętej zawartymi przez strony umowami,
w których zmieniał wysuwane wnioski i żądania. Deklaracja nabycia lokali po
przedstawieniu mu wysokości kwoty, którą powinien zapłacić, wyprzedzała żądanie
usunięcia wad prawnych zawartych umów, z uwagi na ich nieważność, następnie
złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy i domagał się odszkodowania,
a później wzywał pozwaną do bezwarunkowego przeniesienia na jego rzecz
własności lokali użytkowych wraz z udziałem w gruncie, z odwołaniem do
zawartych umów. Pozwana zapewniała, że dojdzie do sprzedaży lokali po
uprzednim uregulowaniu należności za grunt i opłat związanych z przygotowaniem
lokali do sprzedaży. Składała propozycje negocjacji powodowi lub ewentualnym
nabywcom jego udziałów w spółce, ale on nie skorzystał z nich. Powód wysuwał
także żądania zapłaty odszkodowania wynikającego z zawarcia umów o niemożliwe
świadczenia. Odnośnie umowy 80/99 kwoty 51 650 zł, a umowy 81/99 250 000 zł.
W piśmie z dnia 11 stycznia 2005 r. złożył oświadczenie o odstąpieniu do umowy nr
81/99, która była nieważna oraz zażądał zwrotu kwoty 50 000 zł wpłaconej w jej
wykonaniu. W piśmie z dnia 9 maja 2006 r. oświadczył, że odstępuje od umowy nr
81/99, rozwiązuje ją, wobec odmowy przeniesienia na jego rzecz prawa własności
do lokalu nr 66 usytuowanego na piętrze budynku Centrum i żądanie to podtrzymał
w piśmie z dnia 24 lipca 2012 r. Pozwana oświadczenia te uznała za bezskuteczne,
podniosła, że w umowie nr 81/99 przyrzeczenie przeniesienia własności było
jedynie ogólnikowe, nie precyzowało szczegółowych warunków dopełnienia tej
czynności prawnej.
Sąd Apelacyjny w odniesieniu do umowy nr 80/99, dotyczącej wybudowania
lokalu nr 260, wskazał, że niewielki wzrost kosztów budowy, z 2 500 zł na
2669,30 zł na m2
, oceniony w rozliczeniu inwestycji przez firmę zewnętrzną
w stosunku do pozwanej, jako niezależny od niej, nie może być traktowany jako
niewywiązanie się z umowy. Powód utrzymywał, że przeniesienie własności lokalu
wraz z udziałem w gruncie i częściach wspólnych powinno być dokonane za cenę
określoną w umowie. Nie godził się na zmianę umowy i ponoszenie dodatkowych
5
kosztów związanych z zawarciem umowy przenoszącej własność lokalu. Pomimo
tego, powód odebrał lokal, zagospodarował go i następnie udostępnił byłej żonie.
Nie dążył już do przeniesienia własności, ale prezentował zmienne stanowiska;
uznawał roszczenie pozwanej do kwoty 5 302,50 zł dotyczące kosztów sprzedaży
lokalu i jednocześnie zażądał odszkodowania w wysokości 250 000 zł tytułem
wyrównania szkody wywołanej niemożnością sprzedaży lokalu osobie trzeciej.
Sąd Apelacyjny uznał, że do zawarcia umowy przenoszącej własność tego
lokalu na powoda nie doszło z przyczyn leżących głównie po jego stronie. Pozwana
w dalszym ciągu chce sprzedać lokal powodowi, który nie podważył prawidłowości
rozliczenia kosztów inwestycji, w tym koniecznego wzrostu ceny, nie zgodził się też
na inne rozwiązanie tej kwestii. Nie wykazał, że przyczyny niedojścia do zawarcia
umowy przeniesienia własności lokalu obciążają pozwaną, ani iż poniósł szkodę
w postaci lucrum cessans.
Lokal nr 66 został wybudowany przez pozwaną zgodnie z umową nr 81/99,
ale powód nie odebrał go, mimo wezwań z jej strony, jak też nie wykończył.
Kierował natomiast do pozwanej żądanie usunięcia wad prawnych - nieważności
umowy oraz wad fizycznych, które obniżają jego wartość handlową, a nawet
dyskwalifikują go jako obiekt handlowy. Następnie złożył oświadczenie
o odstąpieniu do umowy, po czym ponownie zażądał bezwarunkowego
przeniesienia własności lokalu. Pozwana wyrażała gotowość sprzedaży lokalu,
z tym, że obciążały powoda zaległości z tytułu opłat eksploatacyjnych. Sąd
Apelacyjny podzielił stanowisko Sądu Okręgowego, przyjmujące, że powód nie
mógł skutecznie odstąpić od umowy, ponieważ nie wykazał, że lokal jest dotknięty
wadami. Umowa nr 81/99 nadal wiąże strony, powód w dalszym ciągu jest
zobowiązany do odbioru lokalu. Skoro do wykonania umowy nie doszło z przyczyn
leżących po jego stronie, to żądanie zwrotu nakładów w kwocie 50 000 zł,
podlegającej waloryzacji, nie jest uzasadnione. Nie zasługiwało na uwzględnienie
żądanie odszkodowania z tytułu utraconych korzyści, nie było podstaw do uznania,
że powód poniósł szkodę.
Żądanie zapłaty kwoty 13 946,72 zł z tytułu zawłaszczenia przez pozwaną
33 lokali oraz nakładów poniesionych na pomieszczenia biurowe i pomocnicze,
6
w odniesieniu do umowy 80/99 i 20 547,70 zł oraz 2 232,56 zł, co do umowy 81/99
było nieuzasadnione, z uwagi na niewykazanie przesłanek określonych w art. 405
k.c.
Powód zaskarżył wyrok Sądu Apelacyjnego w całości, opierając skargę
kasacyjną na obu podstawach przewidzianych w art. 3983
§ 1 k.p.c. W ramach
podstawy naruszenia prawa materialnego zarzucił naruszenie art. 65 § 2 k.c., art.
471 k.c., art. 6 w związku z art. 471 k.c. i art. 405 k.c. Naruszenie przepisów
postępowania skarżący odniósł do art. 382, art. 378 § 1, 386 § 1, 386 § 6, 328 § 2
w związku z art. 391 § 1 zd. 1 k.p.c. Domagał się uchylenia zaskarżonego wyroku
oraz wyroku Sądu Okręgowego i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Nieuzasadnione były zarzuty naruszenia przepisów postępowania.
Uregulowanie art. 382 k.p.c. wyznacza podstawę orzeczenia sądu drugiej instancji,
jaką jest materiał zebrany w postępowaniu pierwszoinstancyjnym i w postępowaniu
apelacyjnym. Ma on charakter ogólnej dyrektywy, określającej postępowanie
apelacyjne jako kontynuację merytorycznego rozpoznania sprawy w postępowaniu
odwoławczym. Powołanie się na naruszenie art. 382 k.p.c. może wypełniać
podstawę kasacyjną przewidzianą w art. 3983
§ 1 pkt 2 k.p.c. tylko w wypadku
bezpodstawnego nieuzupełnienia postępowania dowodowego lub pominięcia przez
sąd drugiej instancji części zebranego materiału dowodowego. Oznacza to, że
skarżący powinien wskazać materiał dowodowy, który został pominięty przez sąd
drugiej instancji przy wydaniu wyroku i wykazać, iż popełnione uchybienie mogło
mieć wpływ na wynik sprawy. Konieczne jest przy tym określenie także innych
przepisów postępowania rozpoznawczego, do których obrazy sąd ten doprowadził
(por. postanowienia Sądu Najwyższego: z dnia 6 stycznia 1999 r., II CKN 100/98,
OSNC 199, nr 9, poz. 146; z dnia 7 lipca 1999 r., I CKN 504/99, OSNC 2000, nr 1,
poz. 7, wyroki: z dnia 10 października 2012 r., II PK 65/12; z dnia 24 czerwca
2014 r., I CSK 392/13, niepublikowane). W rozpoznawanej sprawie żadna z tych
okoliczności nie miała miejsca. Nie wskazywały na nie twierdzenia, że Sąd
Apelacyjny wydał orzeczenie bez należytego rozważenia całego materiału
dowodowego, znajdującego się w aktach sprawy, a w pewnym zakresie
7
w oderwaniu od tego materiału, co było przyczyną powielenia błędów Sądu
pierwszej instancji. Skarżący nie określił jakie dowody nie zostały przeprowadzone
w postępowaniu apelacyjnym, jak też, czy doszło do zgłoszenia ich z dochowaniem
wymagań wymienionych w art. 381 k.p.c. Niewystarczające było powołanie się na
prawodopodobieństwo naruszenia art. 381 k.p.c. Nie należy do zakresu
omawianego uregulowania kwestionowanie oceny dowodów dokonanej przez Sąd
drugiej instancji oraz ustaleń faktycznych będących podstawą zaskarżonego
orzeczenia, które są wiążące w postępowaniu kasacyjnym (art. 39813
§ 2 k.p.c.),
a twierdzenie o pominięciu wskazanego postanowienia umów stron nie dotyczy
naruszenia przepisów postępowania.
Przewidziane w art. 378 § 1 k.p.c. granice rozpoznania sprawy przez sąd
drugiej instancji, wyczerpująco przedstawione w uchwale składu siedmiu sędziów
Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/07 (OSNC 2008, nr 6
poz. 56), obejmują obowiązek tego sądu merytorycznego rozpoznania sprawy po
raz drugi, dokonania własnych ustaleń faktycznych, ustalenia podstawy prawnej
rozstrzygnięcia niezależnie od zarzutów apelacji oraz skontrolowania prawidłowości
postępowania przed sądem pierwszej instancji, przy uwzględnieniu związania
zarzutami przedstawionymi w apelacji, jeżeli są dopuszczalne. Wiąże się to
z koniecznością rozpoznania zgłoszonych przez skarżącego wniosków i zarzutów.
Nie wynika jednak z tak ustanowionego obowiązku konieczność osobnego
omówienia przez sąd drugiej instancji w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku
każdego argumentu podniesionego w apelacji. Za wystarczające należy uznać
odniesienie się do wniosków i zarzutów w sposób wskazujący na to, że zostały one
przez sąd w całości rozważone przed wydaniem orzeczenia (por. wyroki Sądu
Najwyższego z dnia 24 lipca 2009 r., I PK 38/09; z dnia 26 kwietnia 2012 r., III CSK
300/11; z dnia 4 września 2014 r., II CSK 478/13, niepublikowane). Nie zasługiwało
na podzielenie twierdzenie skarżącego, że Sąd Apelacyjny nie odniósł się do
stanowiska wyrażonego w poprzednim wyroku z dnia 22 lutego 2013 r.,
dotyczącego kwestii przekazania mu przez pozwaną warunków sfinalizowania
umów o realizację inwestycji. Z dokonanych ustaleń faktycznych Sądu pierwszej
instancji, przyjętych za własne przez Sąd Apelacyjny, wynikają okoliczności
związane z przedstawieniem powodowi przez pozwaną rozliczeń wykonanych
8
inwestycji, jak też warunków ustanowienia odrębnej własności lokali i przekazania
ich powodowi. Ocena zarzutu niewykonania postanowień umownych, tak
w powołanych pismach pozwanej, jak i w pismach powoda została dokonana
w motywach Sądu Apelacyjnego. Wskazane zostały także przyczyny
nieuwzględnienia żądań zasądzenia kwot 13 946,72 zł i 20 547,70 zł, braku
podstaw do prowadzenia przez sąd z urzędu postępowania dowodowego, omówił
także materialną podstawę orzeczenia. Kwestia prawidłowości zastosowania
prawa materialnego oraz oceny roszczeń nie jest objęta zarzutem naruszenia
przepisów postępowania. Wbrew zastrzeżeniom skarżącego Sąd Apelacyjny
odniósł się do zarzutów podniesionych w apelacji.
Wskazania zawarte w poprzednim wyroku Sądu Apelacyjnego były
przedmiotem postępowania dowodowego Sądu pierwszej instancji i następnie
uwzględnionego w rozważaniach Sądów obu instancji. Zarzut naruszenia przepisu
art. 386 § 6 k.p.c. był pozbawiony uzasadnionych podstaw. Treść zaskarżonego
wyroku wskazywała na bezpodstawność zastosowania art. 386 § 1 k.p.c.
W orzecznictwie utrwalony został pogląd, że obraza art. 328 § 2 k.p.c. w zw.
z art. 391 § 1 k.p.c. może stanowić usprawiedliwioną podstawę skargi kasacyjnej
wtedy, gdy uzasadnienie zaskarżonego wyroku nie obejmuje wszystkich
koniecznych elementów, bądź dotknięte zostało tak znaczącymi brakami, że
uniemożliwiają kontrolę kasacyjną zaskarżonego orzeczenia (por. orzeczenia Sądu
Najwyższego z dnia 8 października 1997 r., I CKN 312/97, z 19 lutego 2002 r.,
IV CKN 718/00, z dnia 18 marca 2003 r., IV CKN 11862/00, z dnia 20 lutego
2003 r., I CKN 65/01, z dnia 22 maja 2003 r., II CKN 121/01, niepubl. i z dnia
10 listopada 1998 r., III CKN 792/98,OSNC 1999, Nr 4, poz. 83). W niniejszej
sprawie Sąd Apelacyjny podzielił jako prawidłowe i uznał za własne ustalenia
faktyczne Sądu pierwszej instancji, co było wystarczające dla wypełnienia
obowiązku dokonania własnych ustaleń faktycznych. Pomimo pewnych
niedostatków uzasadnienia, sfera motywacyjna zaskarżonego wyroku została
przedstawiona w stopniu pozwalającym na poddanie go kontroli kasacyjnej, dlatego
zarzut obrazy art. 328 § 2 w związku z art. 391 § 1 k.p.c. nie może być uznany za
uchybienie, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy.
9
Nie zasługiwał na podzielenie zarzut naruszenia art. 65 § 2 k.c. przez błędną
wykładnię oświadczeń woli stron i nieuwzględnienie ich zgodnego zamiaru oraz
celu umowy. Zawarte przez strony w dniu 7 grudnia 1999 r. dwie umowy nazwane
zostały umowami o realizację inwestycji. W postanowieniach ogólnych zostały
zamieszczone informacje dotyczące tytułu prawnego pozwanej do nieruchomości,
z których wynika, że trzy wymienione działki Gmina S. oddała pozwanej
w dzierżawę (§ 1 ust. 1 i 2) na okres 10 lat (§ 1 ust. 3 pkt 4), a po wybudowaniu
Centrum Handlowego pozwana uzyska prawo do nabycia nieruchomości na
własność w trybie bezprzetargowym, co zostało zagwarantowane w § 10 umowy
dzierżawy (§ 1 ust. 4). Przedmiot umowy strony określiły w § 3, postanawiając, iż
jest nim realizacja przedsięwzięcia inwestycyjnego, polegającego na wybudowaniu
przez pozwaną na działce otrzymanej w drodze dzierżawy Kupieckiego Centrum
Handlowego „M.” wraz z wydzielonymi lokalami użytkowymi, wspólnymi obiektami
infrastruktury towarzyszącej, w celu przekazania tych lokali inwestorom do
użytkowania na zasadach określonych w umowie. Powód wylosował lokale
oznaczone numerami: 260 o powierzchni 14,63 m2
na parterze i nr 66
o powierzchni 20 m2
na piętrze. Wykonanie inwestycji miało być sfinansowane
z wpłat poszczególnych inwestorów według zasad określonych w § 4 ust. 1.
Całkowity koszt budowy lokali wraz z infrastrukturą oraz obiektami wymienionymi
w § 3 ust. 2 - instalacja wodno – kanalizacyjna wewnętrzna i zewnętrzna,
kanalizacja deszczowa, instalacja elektryczna wraz z trafostacją, instalacja
centralnego ogrzewania wraz z wentylacją i nawiewem, lokale handlowe (usługowe)
w systemie powtarzalnych segmentów, obiekty towarzyszące, stanowiące zaplecze
administracyjne, sanitarne i gospodarcze Centrum Handlowego, aranżacja
wewnętrznych ciągów komunikacyjnych hali handlowej - nie może przekroczyć
2 500 zł brutto za 1 m2
i rozmiaru powierzchni. Koszt budowy 1 m2
lokalu wraz
z infrastrukturą oznaczony został w § 4 ust. 3 jako stosunek kosztu całkowitego
inwestycji do ilości m2
powierzchni wszystkich lokali handlowych (usługowych)
wybudowanych i wchodzących w zakres inwestycji. Pozwana była zobowiązana do
przedstawienia kalkulacji kosztu budowy 1 m2
po całkowitym zakończeniu inwestycji,
która obejmować miała rzeczywiste koszty budowy lokalu, o którym mowa w § 4 ust.
2 i 3 (§ 4 ust. 4). Lokal w stanie surowym, posiadający wszystkie instalacje i witryny
10
(bez białego montażu), zostanie przekazany protokolarnie na rzecz inwestora (§ 3
ust. 3), który był zobowiązany wykończyć go w terminie 45 dni, stosownie do funkcji
i przeznaczenia (§ 3 ust. 4). Spółka została zobowiązana do przekazywania
informacji dotyczących czynności podejmowanych w ramach inwestycji Radzie
Inwestorów (§ 3 ust. 5). Po przekazaniu lokalu na rzecz inwestora oraz nabyciu
przez pozwaną nieruchomości od Gminy S., ustanowione być miało na rzecz
poszczególnych inwestorów prawo własności lokalu użytkowego (§ 5 ust. 4), a na
poczet należności zaliczona będzie wpłacona przez inwestora kwota na jego
budowę (§ 5 ust. 5). Do czasu przeniesienia własności lokalu inwestor będzie go
użytkował, ponosząc jedynie koszty użytkowania oraz koszty ponoszone przez
pozwaną proporcjonalnie do powierzchni lokalu (§ 5 ust. 3). Wszelkie zmiany
umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (§ 5 ust. 8).
Wykładnia zawartych umów, uwzględniająca wymagania objęte art. 65 § 2
k.c. prowadzi do wniosku, że zamiarem stron było wybudowanie przez pozwaną na
rzecz powoda, jak i pozostałych inwestorów, lokali użytkowych w stanie surowym
wraz z infrastrukturą i pomieszczeniami pomocniczymi, wchodzących w skład
Centrum Handlowego „M.”, na nieruchomości dzierżawionej od Gminy S., ze
środków wpłacanych przez inwestorów na poczet ustalonych kosztów budowy lokali,
infrastruktury i pomieszczeń pomocniczych. Po przekazaniu wybudowanych lokali
inwestor miał obowiązek wykończenia ich w zakreślonym terminie i korzystania z
nich do czasu przeniesienia własności przez pozwaną, która uzyskała zapewnienie,
zawarte w umowie dzierżawy, nabycia własności nieruchomości od Gminy S. w
trybie bezprzetargowym. Na poczet odpłatności zaliczone miały być wpłaty
wniesione na pokrycie kosztów budowy lokali. Założonym celem umowy było
uzyskanie przez inwestorów odrębnej własności lokali wraz z udziałem w częściach
wspólnych Centrum i w nieruchomości. Tego rodzaju umowa w stanie prawnym
obowiązującym przed wejściem w życie, z dniem 29 kwietnia 2011 r., ustawy z dnia
16 września 2011 r. o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu
jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377), nie należała do umów nazwanych,
także na gruncie art. 9 u.w.l., chociaż miała zbliżoną do niej treść i stypizowanych
w Kodeksie cywilnym, nazywana była powszechnie umową deweloperską. W
orzecznictwie przyjęte zostało, że mieści ona w sobie elementy treści różnych
11
czynności prawnych podejmowanych w ramach budowlanego procesu
inwestycyjnego, a przyczynę i podstawę działania podmiotu prowadzącego ten
proces stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji użytkownikowi
(inwestorowi). Podłoże tej umowy stanowią elementy treści różnych umów
nazwanych, które tworzą jednolitą i nierozłączną całość, określoną przez wskazany
cel gospodarczy. Do oceny stosunku prawnego z niej wynikającego, powinny być
stosowane przepisy o umowach w ogólności oraz przepisy części ogólnej
zobowiązań, a w zakresie zagadnień szczególnych, wykraczających poza
wymienione regulacje, właściwych dla umowy deweloperskiej, przez analogię
przepisy umów nazwanych, których elementy zawiera ta umowa (por. uchwałę
Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2010 r., III CZP 104/10, OSNC 2011, nr 7-8,
poz. 79) oraz wyroki: z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, OSNC 2004, nr 7-8,
poz. 130; z dnia 30 czerwca 2004 r., IV CK 521/ 03, niepubl.; z dnia 18 lutego
2011 r., I CSK 275/10, niepubl.; z dnia 20 czerwca 2013 r., IV CSK 705/12,
niepubl.). Przyjęte przez podmiot realizujący inwestycję zobowiązanie do
przeniesienia na inwestora odrębnej własności lokali, chociaż nie zostało podjęte
w wymaganej (art. 158 k.c.) formie aktu notarialnego i nie może doprowadzić do
wyegzekwowania go drogą orzeczenia sądu, jest wiążące, a niewykonanie go
przez ten podmiot rodzi odpowiedzialność odszkodowawczą, przewidzianą w art.
471 k.c. Wypracowane w orzecznictwie zapatrywanie podziela Sąd Najwyższy
w składzie rozpoznającym niniejszą skargę kasacyjną.
Sąd Apelacyjny nie zakwestionował stanowiska Sądu Okręgowego także
w odniesieniu do oceny umów stron i chociaż nie wypowiedział się wprost, że
uznaje je za prawidłowe, to przeprowadzona analiza roszczeń oparta została na
założeniu, że pozwana była zobowiązana do przeniesienia na powoda własności
wybudowanych przez nią lokali. Zobowiązaniem inwestora było sfinansowanie
kosztów budowy lokali i wydatków wynikających z wyodrębnienia lokali
i przeniesienia ich własności. Przedmiotem rozważań było stwierdzenie przyczyn,
które przeszkodziły w zrealizowaniu ostatniego etapu umowy i która ze stron
ponosi za to odpowiedzialność. Podkreślenia wymaga również i to, że kwalifikacja
takiej samej umowy, dotycząca innych inwestorów, dokonana została w wyroku
Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 2013 r., IV CSK 705/12. Nie stanowiło
12
przeszkody, w ocenie Sądu Najwyższego, dla określenia umowy jako
deweloperskiej zrealizowanie procesu inwestycyjnego na nieruchomości, która nie
stanowiła w tym czasie własności tego podmiotu. Strony umów zakładały bowiem,
że wykonanie ostatniego ich etapu nastąpi po nabyciu własności nieruchomości
przez realizującego proces inwestycyjny i przyjęły, że do tego czasu inwestorzy
będą korzystać z lokali, ponosząc koszty z tym związane (§ 5 ust. 6 umów). Wobec
nabycia własności nieruchomości przez pozwaną, nie było przeszkód z jej strony do
wypełnienia zobowiązania przeniesienia własności lokali na rzecz inwestorów,
a ocena Sądu Najwyższego została przeprowadzona w czasie, kiedy warunek
nabycia własności nieruchomości ziścił się. Sąd Apelacyjny nie powtórzył
zastrzeżeń Sądu Okręgowego dotyczących niespełnienia przez umowę wymagań
co do realizowania inwestycji na nieruchomości, do której realizujący ją nie miał
wówczas tytułu własności, objętych art. 9 u.w.l. Z uwagi na to, że ocena roszczeń
została dokonana przez Sądy obu instancji na podstawie przepisów regulujących
skutki niewykonania wzajemnych zobowiązań umownych, obecnie wyjaśnione
wątpliwości nie miały wpływu na wynik sprawy.
Zasady określenia wysokości kosztów budowy lokali wraz z infrastrukturą
oraz obiektami wymienionymi w § 3 ust. 2 umów zostały wiążąco ustalone w § 4 ust.
2 i 3 umów. Zgodnie z postanowieniem § 5 ust. 8, zmiany umów mogły być
dokonane na piśmie pod rygorem nieważności. Pomimo wzrostu kosztów budowy
obu lokali oraz wybudowania lokalu nr 260 o powierzchni większej niż umówiona,
nie doszło do zmiany umowy, ponieważ powód nie wyrażał zgody, nie godził się
także na ponoszenie kosztów związanych z wyodrębnieniem lokalu
i przeniesieniem jego własności wraz z udziałem w nieruchomości i częściach
wspólnych Centrum Handlowego. Zarzut pominięcia przez Sąd Apelacyjny
postanowienia § 5 ust. 8 umów był nieuzasadniony. Trafnie przyjął Sąd Apelacyjny,
że zmiana wysokości umówionego wynagrodzenia za wykonanie robót związanych
z budową lokali była usprawiedliwiona, skoro pozwana wykazała, że do
podwyższenia kosztów doszło na skutek zaistnienia okoliczności od niej
niezależnych, których nie mogła przewidzieć, a zrealizowanie robót za
dotychczasowe wynagrodzenie doprowadziłoby do jej znacznej straty.
Zastosowanie analogii do art. 632 § 2 k.c. nie budziło zastrzeżeń
13
Nie było podstaw do kwestionowania stanowiska Sądu Apelacyjnego, że
wzrost kosztów budowy powinien obciążać także powoda. Analiza postanowień
umowy prowadziła do wniosku, że koszty ustanowienia odrębnej własności lokali
oraz przeniesienia jej na inwestora wraz z ceną udziału w nieruchomości obciążała
inwestora, co wynika z treści § 5 ust. 5. Twierdzenie powoda, że do nabycia
własności lokali miało dojść w ramach objętych umowami kosztów ich budowy wraz
z infrastrukturą było bezzasadne.
Do powstania odpowiedzialności przewidzianej w art. 471 k.c. dochodzi,
jeżeli zostaną spełnione przesłanki: zaistnienia szkody wierzyciela w postaci
uszczerbku majątkowego, która musi być spowodowana niewykonaniem lub
nienależycie wykonanym zobowiązaniem przez dłużnika oraz występowanie
związku przyczynowego między nienależytym wykonaniem lub niewykonaniem
zobowiązania a poniesioną szkodą. Ciężar udowodnienia zaistnienia tych
przesłanek (art. 6 k.c.) spoczywa na wierzycielu. Dłużnik może uwolnić się od tej
odpowiedzialności przez wykazanie, iż niewykonanie lub nienależyte wykonanie
zobowiązania jest następstwem takich okoliczności faktycznych, zaistniałych
w sprawie, które dają podstawę do oceny, że nie ponosi on za nie
odpowiedzialności, ponieważ przyczyny takiego stanu rzeczy leżą poza jego osobą.
Zarzut naruszenia art. 6 w związku z art. 471 k.c. był nieuzasadniony. Skoro zatem
wzrost kosztów budowy lokalu nr 260 był niezależny od pozwanej, a powód
odmawia zapłaty tak różnicy pomiędzy rzeczywistymi kosztami a wniesionymi
przez niego wpłatami, jak i kosztów związanych z wyodrębnieniem oraz nabyciem
własności lokalu wraz z udziałem w nieruchomości i w częściach wspólnych
Centrum Handlowego, to zasadne było stanowisko Sądu Apelacyjnego, że do
przeniesienia własności lokalu nr 260, w dalszym ciągu wykorzystywanego,
zgodnie z wolą powoda, w ramach prowadzonej przez jego żonę działalności
gospodarczej, nie doszło z przyczyn niezależnych od pozwanej, na które złożył się
wzrost kosztów budowy oraz odmowa zapłaty przez powoda wskazanych
należności. Podkreślenia wymaga także brak zdecydowanego stanowiska powoda
w odniesieniu do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu. Powód nie
wykazał także faktu poniesienia szkody oraz jej wysokości.
14
W odniesieniu do lokalu nr 66 także nie zostały wykazane przesłanki
odpowiedzialności pozwanej, przewidziane w art. 471 k.c., co do żądania
odszkodowania w wysokości 50 000 zł wobec nieprzeniesienia przez pozwaną na
jego rzecz własności tego lokalu. Niezależnie od tego, że także w tym przypadku
powód nie sprecyzował jednoznacznego żądania dotyczącego woli nabycia jego
własności. Odmowa odbioru lokalu i niewykończenia go połączona była
z twierdzeniem, że został wadliwie wykonany, ale nie zgłosił żądań prowadzących
do usunięcia wad. Następnie składał oświadczenia o odstąpieniu od umowy,
a później zgłosił żądanie zwrotu wpłaconych kwot i zapłaty odszkodowania.
Nie było podstaw do uznania, że doszło do powstania szkody wynikającej
z nieprzeniesienia na jego rzecz własności tego lokalu. Powoływanie się na
naruszenie art. 471 k.c. było niezasadne.
Nie zasługiwał na podzielenie zarzut niezastosowania przez Sąd Apelacyjny
art. 405 k.c. do ceny roszczeń związanych z uzyskaniem korzyści przez pozwaną
jego kosztem, polegających na wybudowaniu dodatkowych 33 lokali,
współfinansowanych także przez niego oraz osiąganiu dochodów z ich używania.
Powód nie wykazał zaistnienia przesłanek przewidzianych tym uregulowaniem tak
w odniesieniu do bezpodstawności wzbogacenia pozwanej kosztem powoda, jak
i zubożenia powoda.
Oświadczenie o odstąpieniu od umowy nr 81/99 zasadnie Sąd Apelacyjny
uznał za nieuzasadnione, skoro nie było przewidziane w umowie, jak też nie doszło
do spełnienia przesłanek wskazanych w art. 491 § 1 k.c. Sąd ten nie ocenił jednak
prawidłowo żądania zwrotu wpłaconej kwoty w łącznej wysokości 50 000 zł ze
wskazanymi odsetkami i waloryzacją. Stanowiło ono następstwo rezygnacji
powoda z uzyskania lokalu i prowadzenia w nim działalności. Nie można było
traktować jako szkody środków wniesionych na pokrycie kosztów wybudowania
lokalu nr 66. Należało rozpoznać to żądanie z uwzględnieniem skutków
wywołanych rezygnacją powoda z dochodzenia przekazania własności lokalu, który
pozostaje w dyspozycji pozwanej i stanowi jej własność, chociaż część kosztów
jego budowy została przez niego poniesiona, zaś obowiązek tego świadczenia
odpadł. Powinność ustalenia podstawy prawnej roszczenia, objęty zakresem
15
rozpoznania sprawy przez sąd drugiej instancji, dotyczy także podstawy prawnej
roszczenia lub jego części, odmiennej od wskazanej przez apelującego.
Z powyższych względów Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok
w omówionym zakresie i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania na
podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c., a w pozostałej części skargę kasacyjną oddalił
z mocy art. 39814
k.p.c. Orzeczenie o kosztach postępowania kasacyjnego wynika
z zasady objętej art. 108 § 2 w związku z art. 391 § 1 i art. 39821
k.p.c.
eb