Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 928/14
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 4 grudnia 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Krzysztof Pietrzykowski (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Wojciech Katner
SSN Karol Weitz
w sprawie z powództwa K. K. i Z. K.
przeciwko Miastu W.
o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 4 grudnia 2015 r.,
skargi kasacyjnej powodów od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 4 marca 2014 r.
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania
i orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
K. i Z. K. wnieśli powództwo o zobowiązanie miasta W. do złożenia
oświadczenia woli o ustanowienie odrębnej własności i przeniesienie na nich lokalu
mieszkalnego nr 17 znajdującego się w budynku […] przy ul. M. w W. wraz z
pomieszczeniem przynależnym (piwnicą) oraz udziałem w nieruchomości wspólnej.
Sąd Okręgowy w W. wyrokiem z dnia 31 lipca 2013 r. oddalił powództwo i
zasądził od powodów na rzecz pozwanego kwoty po 1 800 zł tytułem zwrotu
kosztów postępowania.
Sąd Okręgowy ustalił, że w dniu 22 czerwca 1998 r. miasto W. zawarło z Z.
K. i K. K. umowę najmu lokalu mieszkalnego nr 17 położonego przy ul. M. […] w W.
Pismem z dnia 13 stycznia 2007 r. najemcy zostali zawiadomieni o przeznaczeniu
do sprzedaży lokali w budynku przy ul. M. […] przy średniej cenie za 1 m2
powierzchni użytkowej nieruchomości lokalowej, określonej na podstawie wyceny
sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego, wynoszącej 6 424 zł, cena 1 m2
gruntu została określona na kwotę 4 065 zł. Powodowie dnia 19 września 2007 r.
złożyli oświadczenie o zamiarze wykupu lokalu za cenę ustaloną w sposób
określony w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(jedn. tekst: Dz.U. z 2015 r., poz. 782; dalej: „u.g.n.”). Pozwany pismem z dnia 4
grudnia 2007 r. zwrócił się do powodów z pytaniem, czy wykupią lokal z
zastosowaniem bonifikaty w wysokości 80% związanej z okresem najmu, czy też
będą oczekiwać do czasu nabycia uprawnień do 90% bonifikaty. Powodowie
oświadczyli, że będą czekać do czasu nabycia uprawnień do 90% bonifikaty, czyli
do dnia 22 czerwca 2008 r. Pozwany pismem z dnia 23 lipca 2009 r. poinformował
powodów o wstrzymaniu sprzedaży lokali z uwagi na zły stan stropów aż do
zakończenia ich wymiany, w pismach z dnia 30 czerwca 2010 r. i z dnia
5 października 2010 r. wskazał powodom na potrzebę uzyskania dokumentów
dotyczących stanu prawnego lokali i dokumentacji technicznej. Powodowie
występowali do pozwanego pismami z dnia 28 września 2010 r. i z dnia 22 kwietnia
2011 o podjęcie działań w celu sprzedaży lokalu.
Sąd Okręgowy wskazał, że zgodnie z art. 207 § 6 k.p.c. oddalił wnioski
dowodowe zgłoszone przez powodów w piśmie procesowym z dnia 10 maja 2013 r.,
powodowie bowiem nie wykazali, aby zgłoszenie tych wniosków nie było możliwe
3
w pozwie. Ponadto część z tych wniosków była zbędna do wyjaśnienia sprawy, nie
zmierzały one do wykazania ustalenia pomiędzy stronami ceny zbycia lokalu oraz
terminu. Wskazywały one na okoliczności towarzyszące sprzedaży innych lokali
w budynku oraz prowadzone negocjacje, podczas gdy z korespondencji stron
wynika niekwestionowany stan rozmów co do sprzedaży lokalu.
Zdaniem Sądu Okręgowego, nie ulega wątpliwości, że strony, prowadząc
wymianę korespondencji, nie ustaliły istotnych warunków umowy sprzedaży lokalu
mieszkalnego, w szczególności strony nie osiągnęły porozumienia co do ceny
sprzedaży, określając wstępnie jej średnią wartość. Zawiadomienie
o przeznaczeniu lokalu do sprzedaży doręczone powodom stanowiło jedynie
wypełnienie obowiązku informacyjnego wynikającego z art. 34 pkt 4 u.g.n. i nie
może być uznane za ofertę. Nawet zaś gdyby wyjątkowo uznać, iż to
zawiadomienie mogło być poczytane za ofertę, to przestało wiązać po upływie
zakreślonego tam terminu 30 dni na wyrażenie zamiaru nabycia lokalu. Zdaniem
Sądu Okręgowego, nie może być źródłem obowiązku zawarcia umowy również
uchwała Rady Dzielnicy […] z dnia 19 października 2006 r., która zawiera
pozytywną opinię co do projektu wykazu lokali mieszkalnych przeznaczonych do
sprzedaży w trybie bezprzetargowym. Sąd Okręgowy podkreślił także, że art. 34 i
37 u.g.n. nie przyznają powodom roszczenia o zawarcie umowy, stanowią jedynie o
prawie pierwszeństwa w nabyciu lokalu, a nie o obowiązku sprzedaży lokali
dotychczasowym najemcom i nie mogą być źródłem roszczenia wywodzonego
przez powodów.
Powodowie wnieśli apelację od wyroku Sądu Okręgowego, zarzucając
naruszenie art. 207 § 6 w związku z art. 217 k.p.c., art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n.
w związku z art. 66 k.c. oraz art. 72 w związku z art. 64 k.c.
Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 4 marca 2014 r. oddalił apelację oraz
zasądził od powodów na rzecz pozwanego kwotę 2 700 zł tytułem zwrotu kosztów
postępowania apelacyjnego. Podzielił ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego i
przyjętą przez ten Sąd ocenę prawną. Podkreślił w szczególności, że zgodnie z art.
207 § 6 k.p.c. Sąd Okręgowy trafnie pominął spóźnione wnioski dowodowe
powodów, które mogły zostać zgłoszone już w pozwie. Uznał, że w stanie
faktycznym sprawy większość wnioskowanych dowodów była zbędna do
4
wyjaśnienia sprawy, bowiem nie zmierzały one do wykazania istotnych elementów
umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, w tym ceny
i terminu, dotyczyły natomiast przebiegu negocjacji, ich stanu i przyczyn
niezakończenia. Przyjął, że strony nie uzgodniły istotnych warunków umowy
sprzedaży lokalu, ponadto powodowie nie dochowali terminu do złożenia
oświadczenia o zamiarze wykupu lokalu. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, art. 34 u.g.n.
nie kreuje prawa najemcy do wykupu lokalu w sytuacji, lecz przewiduje jedynie
prawo pierwszeństwa, które nie jest prawem podmiotowym. Oświadczenie
powodów byłoby źródłem roszczenia o nabycie nieruchomości tylko wtedy, gdyby
zostało złożone we wskazanym przez pozwanego terminie i określało istotne
warunki umowy, w tym cenę sprzedaży. Sąd Apelacyjny podzielił też pogląd Sądu
Okręgowego, że ani uchwała podjęta przez właściwy organ pozwanego, ani
zawiadomienie nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 k.c.
Powodowie wnieśli skargę kasacyjną od wyroku Sądu Apelacyjnego,
zaskarżając go w całości i zarzucając naruszenie przepisów postępowania,
mianowicie art. 382 w związku z art. 207 § 6 w związku z art. 217 i art. 227 k.p.c.,
oraz prawa materialnego, mianowicie art. 34 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 28 ust. 3
u.g.n. w związku z art. 64 k.c.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 207 § 6 k.p.c., sąd pomija spóźnione twierdzenia i dowody,
chyba że strona uprawdopodobni, że nie zgłosiła ich w pozwie, odpowiedzi na
pozew lub dalszym piśmie przygotowawczym bez swojej winy lub że uwzględnienie
spóźnionych twierdzeń i dowodów nie spowoduje zwłoki w rozpoznaniu sprawy
albo że występują inne wyjątkowe okoliczności. Przepis ten, dodany przez art. 1 pkt
27 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania
cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 233, poz. 1381) oraz
interpretowany w związku z pozostałymi paragrafami tego artykułu oraz art. 6 i 217
k.p.c., zmierza do zapewnienia sprawnego i szybkiego przebiegu postępowania,
a w konsekwencji uzależnia oceny sądu to, czy strona mogła i powinna była
powołać twierdzenia i dowody w pozwie, odpowiedzi na pozew lub dalszym piśmie
przygotowawczym. Powodowie wskazali w skardze kasacyjnej, że wnioski dowodowe
zgłoszone w piśmie ich pełnomocnika z dnia 10 maja 2013 r. stanowiły jedynie replikę
5
na odpowiedź na pozew, w której pozwany zaprzeczył możliwości przymusowego
dochodzenia roszczenia o wykup przez powodów w okolicznościach sprawy z uwagi na
brak uzgodnienia wszystkich istotnych postanowień umowy i w ogóle zaprzeczył woli
sprzedaży lokalu. Sąd Apelacyjny, tak samo jak wcześniej Sąd Okręgowy, przyjął, że w
stanie faktycznym sprawy większość wnioskowanych dowodów była zbędna do
wyjaśnienia sprawy, bowiem dotyczyły one przebiegu negocjacji, ich stanu i przyczyn
niezakończenia. Po pierwsze, uznał zatem, że zbędna była większość wskazanych
dowodów, a więc nie wszystkie. Po drugie, Sąd Apelacyjny pominął tu istotną
okoliczność, że w toku negocjacji między stronami mogło dość do osiągnięcia
porozumienia co do wszystkich postanowień umowy (zob. art. 72 k.c.) bądź
przynajmniej do skutecznego zobowiązania się pozwanej do zawarcia umowy.
Należy w związku z tym podkreślić, że Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 7 lipca
2015 r., I ACa 1912/14 (niepubl.) trafnie wskazał, iż przy wykładni art. 207 § 6 k.p.c.
trzeba mieć na względzie treść art. 217 § 1 k.p.c. dającego prawo stronie do
przytaczania okoliczności faktycznych i dowodów na uzasadnienie swoich wniosków lub
dla odparcia wniosków i twierdzeń strony przeciwnej aż do zamknięcia rozprawy. W tym
świetle art. 207 § 6 k.p.c. stanowi wyjątek od ogólnej zasady, co powoduje, że należy go
stosować wyłącznie w ściśle określonych wypadkach, których dotyczy. Przepisy
procesowe nie nakładają na powoda obowiązku, na etapie wniesienia pozwu,
przewidywania hipotetycznych sposobów obrony strony przeciwnej i zgłaszania
dowodów „na wszelki wypadek”. Sąd Najwyższy zaś w wyroku z dnia 14 marca 2013 r.,
I CSK 377/12 (niepubl.), wydanym na podstawie dawnych przepisów o postępowaniu
odrębnym w sprawach gospodarczych, uznał, że twierdzenia zgłaszane dopiero w toku
postępowania, ale stanowiące rozwinięcie i sprecyzowanie twierdzeń przedstawionych
w pozwie i będące adekwatną reakcją na sposób obrony pozwanego, w zasadzie nie
mogły być uznane za spóźnione w rozumieniu dawnego art. 47912
§ 1 k.p.c. Sąd
Najwyższy w niniejszym składzie, podzielając przestawione poglądy, doszedł
do wniosku, że dowody zgłaszane dopiero w toku postępowania, ale stanowiące
6
rozwinięcie i sprecyzowanie twierdzeń powodów przedstawionych w pozwie
i będące adekwatną reakcją na sposób obrony pozwanego, w zasadzie nie mogą
być uznane za spóźnione w rozumieniu art. 207 § 6 k.p.c.
Jest oczywiste, że z art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n. nie wynika roszczenie najemcy
o wykup lokalu mieszkalnego ani obowiązek Skarbu Państwa albo jednostki
samorządu terytorialnego zawarcia stosownej umowy (zob. np. uchwała składu
siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 1992 r., III CZP 62/92, OSNCP
1992, nr 12, poz. 214; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 grudnia 2000 r., V CKN
180/00, niepubl.; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 marca 2003 r., III CKN 857/00,
niepubl.; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 listopada 2005 r., II CK 248/2005,
niepubl.). Jednakże obowiązek zawarcia umowy może mieć charakter nie tylko
heteronomiczny, ale również autonomiczny. W szczególności Skarb Państwa albo
jednostka samorządu terytorialnego mogą skutecznie zobowiązać się do zawarcia
umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego w czasie trwania negocjacji z najemcą,
któremu przysługuje pierwszeństwo nabycia takiego lokalu (art. 34 ust. 1 pkt
3 u.g.n.). Nie ma tu zasadniczego znaczenia kwestia uzgodnienia ceny sprzedaży,
bo zasady jest ustalania zostały określone w ustawie (zob. art. 34 ust. 5 w związku
z art. 67 i 68 u.g.n.). Istotne jest natomiast ustalenie, czy w niniejszej sprawie
miasto W. w czasie negocjacji wyraziło wolę zawarcia umowy, mimo że później, w
odpowiedzi na pozew, z nieznanych przyczyn rozmyśliło się i nie miało już woli
zawarcia umowy.
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815
§ 1
k.p.c. orzekł, jak w sentencji.
kc