Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 69/15
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 29 stycznia 2016 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Marta Romańska (przewodniczący)
SSN Iwona Koper (sprawozdawca)
SSN Hubert Wrzeszcz
Protokolant Maryla Czajkowska
w sprawie z powództwa K. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki
komandytowej w W.
przeciwko Skarbowi Państwa - Staroście K.
o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 29 stycznia 2016 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Okręgowego w K.
z dnia 27 maja 2014 r.,
uchyla zaskarżony wyrok w części oddalającej apelację
powoda w pozostałym zakresie (pkt 2) oraz rozstrzygającej
o kosztach postępowania (pkt 3) i sprawę przekazuje Sądowi
Okręgowemu do ponownego rozpoznania wraz z
orzeczeniem o kosztach postępowania kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
W sprawie z powództwa K. Spółka z o.o. Spółka komandytowa przeciwko
Skarbowi Państwa - Staroście K. Sąd Rejonowy w K. wyrokiem z dnia 29
października 2013 r. ustalił, że wysokość opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie
gruntów położnych w K. składających się z działek nr 325/2, 325/3, 325/4, 325/5,
325/6 obciążającej powoda od 1 stycznia 2011 r. wynosi 79.720,50 zł,
zaś wartość nakładów na budowę infrastruktury technicznej poniesionych przez
powoda na nieruchomość i podlegających zaliczeniu na poczet różnicy między
opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną wynosi 3.920 zł oraz oddalił dalsze
powództwo.
Wyrok został oparty na następujących ustaleniach faktycznych.
Powód jest użytkownikiem wieczystym przedmiotowych działek
stanowiących własność Skarbu Państwa. W dniu 8 grudnia 2010 r. Skarb Państwa
reprezentowany przez Starostę K. wypowiedział dotychczasową wysokość opłaty
rocznej za użytkowanie wieczyste działek i zaproponował nową opłatę w
wysokości 79.720,50 zł. Podstawą wyliczenia nowej opłaty była zmiana wartości
nieruchomości stwierdzona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie
sporządzonym w listopadzie 2010 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. na
skutek odwołania powoda orzeczeniem z dnia 27 czerwca 2011 r. stwierdziło
prawidłowe ustalenie nowej wysokości opłaty oraz oddaliło wniosek
o uwzględnienie poniesionych przez powoda nakładów na urządzenia infrastruktury
technicznej, wobec braku dokumentów potwierdzających ich poniesienie.
Powód zawarł w dniu 12 grudnia 2007 r. z A. Z. przedwstępną umowę
sprzedaży prawa użytkowania wieczystego przedmiotowych działek wraz z
uprawnieniami do wybudowania samoobsługowego domu towarowego K. i
przebudowy pasa drogi wojewódzkiej nr […], a w dniu 18 grudnia 2008 r. umowę
sprzedaży prawa użytkowania wieczystego. A. Z. zbudował na działkach objętych
umową obiekt handlowy z rampą rozładowczą, wiatą na wózki, pylonem
reklamowym, zespołem parkingów i infrastrukturą techniczną na podstawie decyzji
o pozwoleniu na budowę z dnia 5 października 2007 r, zmienionej decyzją z 21
3
grudnia 2007 r. oraz decyzji o warunkach zabudowy z 29 czerwca 2007 r. W trakcie
realizacji inwestycji były wykonywane między innymi prace rozbiórkowe
znajdujących się na nieruchomości budynków byłego zakładu przemysłowego, pale
fundamentowe nowego obiektu z uwagi na niestabilny grunt, wewnętrzne drogi,
chodniki, dwa place parkingowe wymiana gruntu pod ich wykonanie, odwodnienie
parkingu i dróg wraz z separatorem ropopochodnym, przyłącze wody wraz ze
zbiornikiem wody, przyłącze elektroenergetyczne wraz z trafostacją, przyłącze
kanalizacji sanitarnej i deszczowej. Wartość rynkowa całej nieruchomości na dzień
8 grudnia 2010 r. uwzględniając jej przeznaczenie usługowe wynosi 5.575.340 zł.
Wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę
urządzeń infrastruktury technicznej w postaci przyłącza gazowego oraz
energetycznego wynosi 3. 920 zł.
Sąd Rejonowy zaliczył na poczet różnicy miedzy dotychczasową opłatą
a opłatą zaktualizowaną nakłady użytkownika wieczystego na budowę urządzeń
infrastruktury w wyliczonej kwocie nie uwzględnił natomiast dalszych zgłoszonych
przez powoda do zaliczenia nakładów, w tym między innymi poniesionych na
wymianę warstwy gruntu i rozbiórkę budynków i budowli poprzemysłowych
stanowiących wcześniejszą zabudowę nieruchomości. Uznał, że nie stanowią one
nakładów koniecznych w rozumieniu art. 77 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst Dz.U. z 2015, poz. 1774 - dalej jako
u.g.n.) mających na celu utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego
korzystania zgodnego z przeznaczeniem, lecz nakłady zmierzające do ulepszenia
rzeczy przez poprawę warunków na gruncie w celu przygotowania nowej inwestycji.
Sąd Okręgowy w K. rozpoznając apelacje powoda od wyroku Sądu
Rejonowego uznał ją za uzasadnioną w zakresie zarzutu naruszenia art. 77 ust. 2a
i uwzględniając apelację w tej części wyrokiem z dnia 27 maja 2014 r. zmienił
zaskarżony wyrok przez ustalenie sposobu wnoszenia zaktualizowanej opłaty przez
użytkownika wieczystego zgodnie z tym przepisem. Oddalił apelacją w pozostałym
zakresie kwestionującym oddalenie żądania zaliczenia zgłoszonych przez powoda
nakładów koniecznych, które wpłynęły na cechy techniczno-użytkowe gruntu
i zwiększyły jego wartość, w tym nakładów z tytułu wartości wymiany gruntu
(533.934,02 zł) i wartości prac rozbiórkowych starych budynków i obiektów
4
(862.817,40 zł), podzielając kwalifikacje tych nakładów jako mających na celu
ulepszenie rzeczy, co wyklucza uznanie je za nakłady konieczne, o których jest
mowa w art. 77 ust. 6 u.g.n.
W skardze kasacyjnej powoda zaskarżającego wyrok Sądu Okręgowego,
w zakresie oddalającym jego dalszą apelację , skarżący określił wartość przedmiotu
zaskarżenia na kwotę 57.730,50 zł odpowiadającą różnicy między wysokością
dotychczasowej i zaktualizowanej opłaty rocznej w przypadku dopuszczenia
zaliczenia nakładów koniecznych w postaci wymiany gruntu i nakładów na
rozbiórkę i usunięcie pozostałości zdegradowanej zabudowy przemysłowej.
W oparciu o podstawę naruszenia prawa materialnego zarzucił naruszenie
art. 77 ust. 6 w zw. z ust. 4 u.g.n. przez błędną wykładnię.
Wnosił o uchylenie z wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy
Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W doktrynie i orzecznictwie (zob. wyroki SN z dnia 13 kwietnia 1983 r.,
IV CSK 67/83, OSNC 1983, nr 11, poz. 186, z dnia 30 stycznia 2014 r., III CSK
42/13, nie publ., z dnia 26 września 2014 r., IV CSK 736/13, nie publ.) rozróżnia
się nakłady konieczne, użyteczne i zbytkowe. Zasadnicze kryterium odróżnienia
różnych rodzajów nakładów jest realizowana przez nie funkcja. Zgodnie z tym,
nakładami koniecznymi są nakłady, których celem jest utrzymanie
rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania z niej zgodnie z jej
przeznaczeniem. Natomiast inne nakłady służą ulepszeniu rzeczy lub zwiększenia
jej funkcjonalności (nakłady użyteczne) albo celom luksusu (nakłady zbytkowne.).
Zaliczenie nakładów do innych niż konieczne, na gruncie art. 226 § 1 k.c. powoduje,
że podlegają one zwrotowi ze względu na kryterium zwiększenia wartości rzeczy
w chwili wydania rzeczy właścicielowi.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie precyzuje pojęcia „nakładów
koniecznych”. Kierując się kryterium funkcji realizowanej przez te nakłady, przyjąć
należy, że nakładami koniecznymi w rozumieniu art. 77 ust. 6 u.g.n. są nakłady na
grunt poniesione przez użytkownika wieczystego w celu korzystania z niego
zgodnie z jego przeznaczeniem.
5
Określona w art. 77 ust. 6 u.g.n. zasada zaliczenia nakładów koniecznych
na poczet różnicy między opłatą dotychczasowa a opłatą zaktualizowaną
ma jednak zastosowanie jedynie do pewnej ich kategorii, a mianowicie
wpływających na cechy techniczno - użytkowe gruntu nakładów koniecznych
użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrasta wartość nieruchomości
gruntowej.
W tym ujęciu kryterium wartościowe nie stanowi podstawy kategoryzacji
nakładów jako koniecznych lecz przesłankę zaliczenia tych nakładów na poczet
różnicy między opłatami za użytkowanie wieczyste na podstawie art. 77 ust. 6 w zw.
z ust. 4 u.g.n.
Zasadnie w tym stanie rzeczy podnosi skarżący zarzut naruszenia przez
Sąd Okręgowy art. 77 ust. 6 u.g.n. przez jego błędną wykładnię, która w istocie
prowadzi do niemożności jego zastosowania i przekreśla cel jego ustanowienia.
Wbrew stanowisku Sądu Okręgowego, nakładem koniecznym w rozumieniu
art. 76 ust. 6 u.g.n. jest nakład poniesiony przez użytkownika wieczystego
na dokonanie rozbiórki budynków i budowli znajdujących się na oddanym
mu w użytkowanie wieczystym gruncie, którego wykorzystanie zgodnie
z przeznaczeniem (w okolicznościach sprawy przez zabudowę obiektem
handlowym) bez ich rozebrania nie byłoby możliwe (zob. wyroki SN z dnia
30 stycznia 2014 r., III CSK 42/13 i z dnia 26 września 2014 r. IV CSK 736/13 -
oba nie publik.). Nakład taki co do zasady wpływa na cechy techniczno-użytkowe
gruntu przeznaczonego pod nową zabudowę, usuwa bowiem przeszkody
i ograniczenia do jej rozpoczęcia.
Błędne jest utożsamianie przez Sąd Okręgowy wydatków na rozbiórkę
istniejącej zabudowy z dokonaniem nakładów na jej obiekty, jako części składowe
gruntu, skoro służyły one ich likwidacji.
W stanie faktycznym sprawy nakładami koniecznymi do normalnego
korzystania z gruntu, mającymi wpływ na jego cechy techniczno - użytkowe są
także niezbędne ze względu na warunki geologiczne nakładały na zmianę
właściwości geologicznych gruntu poprzez jego wymianę.
6
Opisane wyżej nakłady będą podlegały zaliczeniu na poczet różnicy między
opłatą dotychczasowa a zaktualizowaną opłatą za użytkowanie wieczyste, o ile
w ich następstwie wzrosła wartość przedmiotowej nieruchomości gruntowej.
Kwestia ta jednak, nie będąca przedmiotem odniesienia się Sądu Okręgowego,
pozostaje także poza zakresem zarzutów wniesionej skargi kasacyjnej.
Kierując się powyższym Sad Najwyższy na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c.
i art. 108 § 2 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę
Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania wraz z orzeczeniem o kosztach
postępowania kasacyjnego. Wskazać przy tym należy, iż prawidłowo określona
wartość zaskarżonego roszczenia o zaliczenie nakładów z uprzednio wskazanych
tytułów stanowi wartość tych nakładów.
kc