Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 129/15
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 28 stycznia 2016 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Mirosław Bączyk (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Dariusz Dończyk
SSN Agnieszka Piotrowska
Protokolant Justyna Kosińska
w sprawie z powództwa Miasta W.
przeciwko M. R.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 28 stycznia 2016 r.,
skargi kasacyjnej pozwanego
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 29 lipca 2014 r.,
1. oddala skargę kasacyjną;
2. zasądza od pozwanego na rzecz strony powodowej kwotę
2700 (dwa tysiące siedemset) zł tytułem zwrotu kosztów
postępowania kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Powód - Miasto W. (następca prawny Gminy W. C.) dochodził ostatecznie od
pozwanego M. R. odszkodowania obejmującego utracone korzyści w kwocie
271.892,00 zł za okres od dnia 1 grudnia 1994 r. do dnia 24 listopada 2008 r. w
związku z niewydaniem powodowi lokalu nr 4 w W. przy ul. P. […] po wygaśnięciu
wiążącej strony umowy najmu. Pozwany kwestionował prawną możliwość
dysponowania spornym lokalem przez stronę powodową w sposób umożliwiający
osiąganie korzyści. Podtrzymywał też zarzut potrącenia należności stanowiących
wartość dokonanych nakładów.
Wyrokiem z dnia 27 stycznia 2010 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo,
jednakże w wyniku apelacji strony powodowej. Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia
16 listopada 2010 r. uchylił wyrok Sądu pierwszej instancji w przedmiocie
rozstrzygnięcia o odszkodowaniu i sprawę przekazał do ponownego rozpoznania.
Wyrokiem z dnia 29 lipca 2014 r. Sąd Okręgowy (orzekając po raz kolejny)
zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 175.971,67 z odsetkami tytułem
odszkodowania i oddalił powództwo w pozostałym zakresie po dokonaniu
następujących ustaleń faktycznych.
Nieruchomość zabudowana budynkiem, położona przy ul. P. […] w W.,
objęta była dekretem z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu
gruntów na obszarze m.st. Warszawy. Decyzją administracyjną z dnia 25 lipca
1951 r. odmówiono przedwojennym właścicielom nieruchomości ustanowienia
własności czasowej do tego gruntu. Decyzją nr 1378 z dnia 5 marca 1991 r.
Wojewoda […] stwierdził nabycie przez gminę ex lege z dniem 27 maja 1990 r.
nieodpłatnie własność nieruchomości przy ul. P. […] w części dotyczącej budynku,
a decyzją nr 1377 z dnia 5 marca 1991 r. tenże Wojewoda stwierdził nabycie przez
gminę nieodpłatnie własności nieruchomości z wyłączeniem dwóch lokali - w
części dotyczącej niesprzedanej części budynku. Obie te decyzje komunalizacyjne
zostały unieważnione na podstawie odpowiednio decyzji nr 456 i 457 z dnia 3 lipca
2009 r., wydanych przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA).
Decyzją z dnia 3 listopada 2008 r. SKO stwierdziło nieważność orzeczenia
administracyjnego z dnia 25 lipca 1951 r. o odmowie ustanowienia własności
3
czasowej gruntu jako wydanej z rażącym naruszeniem art. 7 ust. 2 dekretu z 1945
r.
Decyzją z dnia 30 listopada 2009 r. ustanowiono na rzecz trzech następców
prawnych przedwojennych właścicieli prawo użytkowania wieczystego do udziału
wynoszącego 0,8970 części gruntu o pow. 534 m2
, oznaczonego jako działka
ewidencyjna nr 31.
Pozwany jest właścicielem części lokalu nr 7, położonego w budynku przy
ul. P. […] w W. o pow. 37,29 m2
. Tę część pozwany używał jako lokal mieszkalny,
pozostałe izby początkowo były zajmowane przez innych najemców i następców, a
następnie sukcesywnie zajmował je pozwany na cele biurowe. W latach 1987/1988
zmieniono przeznaczenie kolejnych izb tego lokalu z mieszkalnego na użytkowe.
W dniu 17 kwietnia 1989 r. poprzednik prawny strony powodowej oraz M. R.
zawarli umowę najmu lokalu użytkowego nr 4 (stanowiącego część lokalu nr 7) o
pow. 89,61 m2
. Umowa najmu została wypowiedziana na dzień 30 września 1990 r.
(k. 67 akt), ale po wypowiedzeniu pozwany nadal zajmował przedmiot umowy i
uiszczał opłaty w wysokości dotychczasowego czynszu. Pozwany zajmował
przedmiot umowy najmu od chwili zawarcia umowy do dnia 24 listopada 2008 r. W
2010 r. powód wydał lokal następcom prawnym przedwojennych właścicieli (po
ustanowieniu na ich rzecz użytkowania wieczystego gruntu).
Sąd Okręgowy ustalił wysokość realnego czynszu, jaki powód uzyskać
z najmu lokalu nr 4, objętego umową najmu z dnia 17 kwietnia 1989 r. (jest to kwota
271.892,09 zł). Uwzględnił przy tym dokonane już wpłaty i stan techniczny lokalu
oraz fakt, że przedmiot najmu był elementem większej całości, z którego
korzystanie możliwe jest we współdziałaniu z pozwanym jako właścicielem
wyodrębnionej już części lokalu. Wartość nakładów dokonanych przez pozwanego
na lokal do dnia 3 września 1990 r. wynosiła 157.772,85 zł (według ich stanu
z września 1990 r., a cen aktualnych). Z uwagi na korzystanie przez pozwanego
z lokalu do dnia 24 listopada 2008 r. nakłady te uległy amortyzacji do kwoty
91.658,32 zł, tj. o kwotę 66.114,52 zł. Pozwany za korzystanie z lokalu po
zakończeniu umowy najmu zapłacił stronie powodowej 4.262,10 zł.
Sąd Okręgowy zasądził ostatecznie na rzecz strony powodowej tytułem
odszkodowania kwotę 175.971,67 zł. Powołał się na prawne związanie
4
stanowiskiem wyrażonym w wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 16 listopada 2010 r.
w kwestii dotyczącej czynnej legitymacji strony powodowej w zakresie
dochodzonego odszkodowania. Powód miał bowiem prawną możliwość
dysponowania spornym lokalem nr 4 (poza częścią, której pozwany jest
właścicielem), także poprzez jego wynajmowanie w okresie do dnia 24 listopada
2008 r., tj. w okresie objętym żądaniem. Decyzja stwierdzająca nieważność obu
decyzji komunalizacyjnych z lipca 2009 r. nie eliminowała uprawnienia powoda do
domagania się odszkodowania od byłego najemcy.
Podstawą roszczenia odszkodowawczego powodowej Gminy jest art. 471
k.c. w związku z niewykonaniem przez pozwanego obowiązku zwrotu lokalu po
wygaśnięciu stosunku najmu (art. 675 k.c.). Sąd oceniał możliwy do uzyskania
przez powoda czynsz za lokal o pow. 89,61 m2
i stwierdził, że mógł on wynosić
271.892,09 zł, ponieważ powód miał prawną i faktyczną możliwość wynajęcia
lokalu do listopada 2008 r. Do tego czasu nie zapadły bowiem jeszcze
odpowiednie decyzje unieważniające ostatecznie decyzję z 1951 r. i obie decyzje
komunalizacyjne z 1991 r. Po uwzględnieniu zarzutu potrącenia kwoty obejmującej
wartość nakładów i uaktualnione co do wartości wpłaty dokonywane przez
pozwanego w czasie bezumownego korzystania z przedmiotu najmu, ustalona
kwota odszkodowania wynosiła 175.971,67 zł.
Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanego, który zaskarżył wyrok Sądu
Okręgowego w części uwzględniającej powództwo (pkt I). Podzielił stanowisko
Sądu pierwszej instancji, że strona powodowa jest upoważniona do dochodzenia
odszkodowania od byłego najemcy na podstawie art. 471 k.c. Unieważnienie
decyzji komunalizacyjnych wywierało wprawdzie skutki ex tunc, ale nie wyłączało
tytułu prawnego do dysponowania spornym lokalem. Tym samym nie doszło do
naruszenia art. 156 § 1 k.p.a. i art. 158 § 2 k.p.a. Wydanie decyzji nadzorczej,
stwierdzającej nieważność decyzji pierwotnej, powoduje wprawdzie upadek
domniemania legalności i prawidłowości decyzji pierwotnej. Nie prowadzi jednak
do automatycznego upadku legalności i prawidłowości czynności cywilnoprawnych,
podejmowanych do czasu wydania decyzji nadzorczej. W sferze stosunków
z osobami trzecimi decyzja nadzorcza nie powoduje ich prawnego
unicestwienia. Nie było zatem podstaw do twierdzenia, że umowa najmu
5
z dnia 17 kwietnia 1989 r. stała się nieważna, a powodowa Gmina nigdy nie
miała uprawnienia do dysponowania lokalem objętym przedmiotem najmu.
Według Sądu Apelacyjnego, przepis art. 34 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 195, poz. 11 ze zm. dalej -
„u.g.n.”) jest szczególnym unormowaniem, odbiegającym od cywilistycznych
zasad rządzących prawem własności i skutkami nabycia nieruchomości i ma
na celu - przez statuowany zakaz zbywania nieruchomości - zapobieżenie
nieodwracalnym skutkom sprzedaży gruntów nabytych z naruszeniem prawa.
Przepis ten nie tworzy jednak zakazu dysponowania mieniem w inny sposób,
tj. w ramach nawiązywanych stosunków obligacyjnych z osobami trzecimi.
Wszczęcie postępowania administracyjnego w przedmiocie stwierdzenia
nieważności decyzji komunalizacyjnych nie pozbawiło powoda możliwości
czerpania zysków z nieruchomości do czasu wydania decyzji nadzorczych z 2009 r.
Stwierdzenie nieważności decyzji komunalizacyjnych nastąpiło po okresie, za jaki
powód dochodzi odszkodowania i pozostaje bez wpływu na możliwość domagania
się powoda odszkodowania w związku ze szkodą spowodowaną niewydaniem
przez pozwanego lokalu po ustaniu stosunku najmu z 1990 r.
W skardze kasacyjnej pozwanego podniesiono zarzuty naruszenia
przepisów prawa procesowego (art. 193 § 2 i § 3 w zw. z art. 203 § 1 k.p.c.)
i przepisów prawa materialnego (art. 471 k.c., art. 675 § 1 k.c. w zw. z art. 156 § 1
k.p.a. i art. 156 § 2 k.p.a., art. 34 ust. 3 ustawy z dnia 12 marca 1958 r., art. 361 § 1
i 2 k.c. w zw. z art. 471 k.c. i art. 6 k.c.).
Skarżący domagał się uchylenia zaskarżonego wyroku w całości
i przekazanie sprawy Sądowi drugiej instancji do ponownego rozpoznania,
ewentualnie - uchylenia i zmiany zaskarżonego wyroku i uwzględnienie apelacji
pozwanego poprzez zmianę wyroku Sądu Apelacyjnego w pkt I i III i oddalenie
powództwa.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
1. W skardze kasacyjnej skarżący bronił się w dwóch płaszczyznach.
Po pierwsze, negował uprawnienie powodowej Gminy do dochodzenia objętego
pozwem odszkodowania. Po drugie, podważał istnienie przesłanek istnienia
własnej odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 k.c.).
6
W skardze podnoszono kwestię prawnej kwalifikacji roszczenia zgłoszonego
przez powodową Gminę. Należy stwierdzić, że przebieg postępowania może
świadczyć o tym, iż strona powodowa wskazywała na okoliczność niewydania
przez pozwanego (najemcę) przedmiotu najmu po zakończeniu stosunku najmu
i z tego faktu wywodziła powstanie szkody w postaci lucrum cessans (art. 361 § 2
k.c.). Eksponowane było jej żądanie obejmujące odszkodowanie a nie
„wynagrodzenie” związane z bezumownym korzystaniem z lokalu po zakończeniu
umowy najmu z dnia 17 kwietnia 1989 r. Świadczy o tym m.in. treść pozwu,
w którym wspomina się o uniemożliwieniu przez pozwanego ponownego wynajęcia
lokalu innej osobie, co powodowało utratę korzyści materialnych dla
wynajmującego (s. 2 pozwu), treść pisma strony powodowej z dnia 7 maja 2013 r.
i jego oświadczenie na rozprawie z dnia 7 czerwca 2013 r. (k. 871 akt sprawy).
W postanowieniu z dnia 13 czerwca 2012 r. (k. 777 akt sprawy) o dopuszczeniu
dowodu z opinii biegłego wskazywano na okoliczność ustalenia wysokości
realnego czynszu, jaki powód mógłby osiągnąć z części najmu lokalu do listopada
od 1998 r. do listopada 2008 r. Należy także wskazać na uzasadnienie wyroku
Sądu Okręgowego (k. 927 akt sprawy), w którym przyjęto, że „powód dochodzi od
pozwanego odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy polegającej
na niezwróceniu przedmiotu najmu” i zaznaczono tam wyraźnie, że przedmiotem
procesu nie jest jednak wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu wbrew
sugestii pozwanego. Oznacza to, że istniały podstawy do przyjęcia przez Sądy
meriti, iż strona powodowa dochodziła w toku postępowania rozpoznawczego
roszczenia odszkodowawczego obejmującego lucrum cessans w związku
z niezwróceniem przez pozwanego lokalu po wygaśnięciu stosunku najmu.
Bezpodstawny okazał się zatem zarzut o niedopuszczalnej zmianie
powództwa (art. 193 § 1 i § 3 w zw. z art. 203 § 1 k.p.c.).
2. Zgodnie z art. 34 ust. 3 u.g.n., zbycie nieruchomości nie może
nastąpić, jeżeli toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości
nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu
terytorialnego. Sąd Apelacyjny nie wyjaśnił jednak, dlaczego w rozpoznawanej
sprawie przepis ten mógł znaleźć jednak zastosowanie, gdy weźmie się pod uwagę
czas wejścia w życie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
7
nieruchomościami. Niezależnie od tego należy stwierdzić, że przepis ten nie mógł
w ogóle przesądzać o uprawnieniu powodowej Gminy do dysponowania sporną
nieruchomością (lokalem) w zakresie skutecznego nawiązywania stosunków
obligacyjnych, (w tym także stosunków najmu) w okresie, w którym toczy się
odpowiednie postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia
nieruchomości przez Skarb Państwa. Cel tego przepisu jest bowiem inny. Ma on
zapobiegnąć pojawieniu się nieodwracalnych skutków prawnych zbycia
nieruchomości nabytych z naruszeniem prawa. Chodzi tu zatem o prewencyjny
sposób ochrony m.in. prawa własności, a nie o tytuł prawny dysponowania
nieruchomościami spornymi. Należy zatem podzielić sformułowany w skardze
kasacyjnej zarzut naruszenia tego przepisu.
Powstaje pytanie o skutki prawne decyzji nadzorczej z dnia 3 listopada
2008 r., stwierdzającej nieważność orzeczenia administracyjnego Prezydium Rady
Narodowej m.st. Warszawy z dnia 25 lipca 1951 r. w sferze uprawnienia do
dochodzenia przez powodową Gminę objętego pozwem roszczenia
odszkodowawczego. Nadzorcza decyzja administracyjna z dnia 3 listopada 2008 r.
spowodowała, oczywiście, skutki prawne z mocą wsteczną w relacji Skarb Państwa
(Gmina - następca prawny Skarbu Państwa) a właściciel nieruchomości lokalowej.
Oznacza to pełną restytucję stosunków własnościowych ze skutkiem wstecznym
i pojawienie się dalszej konsekwencji takiej restytucji w postaci obowiązku zwrotu
nieruchomości właścicielowi, ustanowienia na rzecz uprawnionego określonego
prawa rzeczowego (użytkowania wieczystego), możliwości wpisu do księgi
wieczystej restytuowanego prawa rzeczowego, uzyskania odszkodowania w razie
niemożności restytucji. Sąd Apelacyjny trafnie wskazuje, że odmiennie należy
traktować sferę obligacyjnych stosunków prawnych, które ukształtowały się między
Skarbem Państwa (gminą jako jego następcą prawnym) a osobami trzecimi
w okresie, w którym unieważniona następnie decyzja administracyjna istniała
w obrocie prawnym i przesądzała możliwość angażowania określonej
nieruchomości w stosunki obligacyjne trwające przed wydaniem decyzji nadzorczej.
Stosunki takie mogły ukształtować się skutecznie na podstawie odpowiednich
umów obligacyjnych i tworzyć odpowiednie roszczenia dla stron tych umów,
zwłaszcza gdy pomiędzy decyzją pierwotną, następnie unieważnioną,
8
a decyzją nadzorczą upływa dłuższy okres, w którym można przyjmować
stabilność obrotu prawnego i tym samym honorować jego bezpieczeństwo.
Chodzi tu o ukształtowanie się takich stosunków obligacyjnych, które nie
godzą bezpośrednio w prawo własności (inne prawo rzeczowe) i polegają
przede wszystkim na odpowiednim korzystaniu z nieruchomości przez osoby
trzecie (np. najemcę, dzierżawcę, biorącego w używanie). Jeżeli zasada
wstecznych skutków nadzorczej decyzji administracyjnej unieważniającej decyzję
pierwotną stanowi wyraz ogólnej reguły ex iniuria ius non oritur, to z pewnością
istotne, wskazane względy obrotu prawnego, funkcjonującego w okresie między
wydaniem obu decyzji, nie pozwalają na przyjmowanie uniwersalnego zasięgu tej
reguły, a więc także w odniesieniu do ukształtowanych stosunków obligacyjnych
z osobami trzecimi.
Należy zatem przyjąć, że w wyniku zawarcia umowy najmu z dnia
17 kwietnia 1989 r. doszło do powstania stosunku najmu lokalu użytkowego
stanowiącego część lokalu nr 7 (położonego przy ul. P. nr […]). Stosunek ten uległ
rozwiązaniu w wyniku wypowiedzenia przez wynajmującego, a następie pozwany
zwlekał ze zwrotem przedmiotu najmu aż do dnia 24 listopada 2008 r. To
zachowanie się pozwanego (b. najemcy) mogło prowadzić do powstania roszczenia
odszkodowawczego powoda objętego pozwem (art. 361 § 2 k.c.).
Skarżący kwestionuje przesłanki własnej, kontraktowej odpowiedzialności
odszkodowawczej wobec powodowej Gminy, tj. brak szkody w postaci
odpowiedniego lucrum cessans oraz istnienie związku przyczynowego pomiędzy
tak ujętą szkodą a opóźnieniem w wydaniu przedmiotu najmu po rozwiązaniu
umowy. Mimo dość lapidarnego wywodu Sądu Apelacyjnego w tym zakresie,
należy stwierdzić, że dokonane przez Sądy meriti ustalenia faktyczne nie
uzasadniają jednak stanowiska pozwanego. Sądy ustaliły wystąpienie szkody
właśnie w postaci utraconego zysku, a nie tylko w postaci tzw. szkody ewentualnej.
Powodowa Gmina w okresie opóźniania się pozwanego ze zwrotem lokalu miała
możliwość dysponowania tym lokalem do czasu wydania decyzji nadzorczej,
w dodatku chodziło o lokal o przeznaczeniu użytkowym. Zarzut braku
odpowiednich przygotowań ze strony Gminy, mających na celu ponowne
angażowanie spornego lokalu w kolejne stosunki najmu, jest o tyle nietrafny,
9
że pozwany przez dłuższy okres nie zwracał lokalu po oczywistym zakończeniu
stosunku najmu w wyniku jego wypowiedzenia.
Z przedstawionych względów należy uznać za nietrafne zarzuty naruszenia
art. 471 k.c., art. 675 § 1 k.c. w zw. z art. 156 § 1 k.p.a. i art. 158 § 2 k.p.a., art. 361
§ 1 k.c. w zw. z art. 471 k.c. i art. 6 k.c. Nie było też podstaw do stwierdzenia
naruszenia art. 316 § 1 k.p.c. Sąd Apelacyjny trafnie brał bowiem pod uwagę
konsekwencje prawne opóźnienia pozwanego (b. najemcy) ze zwrotem lokalu
użytkowego w związku z zakończeniem ukształtowanego między stronami
stosunku najmu przed wydaniem decyzji nadzorczej z dnia 3 listopada 2008 r.
W tej sytuacji Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną powoda (art. 39814
k.p.c. i orzekł o kosztach postępowania kasacyjnego (art. 98 k.p.c., art. 108 § 1
k.p.c.).
eb