Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 238/15
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 26 lutego 2016 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Anna Kozłowska (przewodniczący)
SSN Mirosław Bączyk
SSN Władysław Pawlak (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa K. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki
Komandytowej z siedzibą w W.
przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta B.
o ustalenie,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 26 lutego 2016 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]
z dnia 24 października 2014 r.,
uchyla zaskarżony wyrok w punktach II i III i przekazuje
sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania oraz
orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.
UZASADNIENIE
2
Zaskarżonym wyrokiem, Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanego Skarbu
Państwa - Prezydenta Miasta B. od wyroku Sądu Okręgowego w B., ustalającego
opłatę aktualizacyjną za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych o
łącznej powierzchni 17758 m², stanowiących: a) działki ewidencyjne nr
107/19,107/20, 107/21, położone w B. przy ul. S., objętych księgą wieczystą nr …/9;
b) działki ewidencyjne nr 107/15 i 107/16, położone w B. przy ul. K., objętej księgą
wieczystą nr …/7; c) działkę ewidencyjną nr 107/3 położoną w B. przy ul. K., objętej
księgą wieczystą nr …/2 – w kwocie 51 279,84 zł za okres od 1 stycznia 2009 r. do
31 grudnia 2009 r.; w kwocie 149 016,99 zł za okres od dnia 1 stycznia 2010 r. do
31 grudnia 2010 r., a począwszy od 2011 r. w kwocie 246 754,14 zł rocznie, przy
czym na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną
zaliczył wartość nakładów poniesionych przez stronę powodową – użytkownika
wieczystego w kwocie 4 012 652 zł; odrzucił pozew w zakresie żądania zaliczenia
wartości pozostałych nakładów.
Sąd pierwszej instancji ustalił, że dotychczasowa opłata roczna z tytułu
użytkowania wieczystego przedmiotowych nieruchomości wyniosła łącznie
25 969,92 zł. Strona pozwana wypowiedziała wysokość tej opłaty z dniem
1 stycznia 2009 r. do kwoty 342 535,84 zł rocznie, co zostało przez stronę
powodową zakwestionowane odwołaniem wniesionym do Samorządowego
Kolegium Odwoławczego w B. (SKO), które orzeczeniem z dnia 29 grudnia 2009 r.
stwierdziło, że dokonana przez stronę pozwaną aktualizacja tej opłaty jest
niezasadna, bowiem operat, w oparciu o który dokonano wypowiedzenia nie mógł
stanowić podstawy dla aktualizacji opłaty. W związku ze sprzeciwem strony
pozwanej od tego orzeczenia SKO, straciło ono moc i sprawa została przekazana
na drogę postępowania sądowego.
Na podstawie dowodu z opinii biegłego sądowego, Sąd Okręgowy ustalił
rynkową wartość prawa własności nieruchomości gruntowej objętej księgą
wieczystą nr …/9 według jej stanu oraz cen obowiązujących na dzień 1 stycznia
2009 r. na kwotę 8 090 260 zł, prawa własności nieruchomości gruntowej objętej
księgą wieczystą nr …/7 na kwotę 88 118 zł, zaś prawa własności nieruchomości
gruntowej objętej księgą wieczystą nr …/2 na kwotę 1 402,80 zł. Zatem łączna
3
wysokość opłaty aktualizacyjnej za użytkowanie wieczyste przedmiotowych
nieruchomości wyniosła 246 754,14 zł i przekroczyła co najmniej dwukrotnie
wysokość dotychczasowej opłaty rocznej.
Ponadto, na podstawie dowodu z opinii biegłego sądowego sąd ustalił
wartość nakładów strony powodowej na: 1) nieruchomość objętą księgą wieczystą
nr …/9 w kwocie 3 963 318 zł, z czego na budowę parkingu 1 518 063 zł, na
odwodnienie parkingu 370 870 zł, na wybudowanie chodników 199 664 zł, na
wybudowanie placu manewrowego 331 721 zł, na wybudowanie sieci ciepłowniczej
93 000 zł i na budowę (rozbudowę) układu komunikacyjnego - 1 450 000 zł; 2)
nieruchomość objętą księgą wieczystą nr …/7 w kwocie 49 334 zł (wybudowanie
placu manewrowego).
W tak ustalonym stanie faktycznym, Sąd pierwszej instancji po przytoczeniu
treści przepisów art. 77 ust. 1 – 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (j. t. Dz. U z 2015 r, poz. 1774, ze zm., zwana dalej u.g.n.) uznał,
iż co do zasady zaistniały wszystkie wymagane prawem przesłanki uzasadniające
aktualizację opłaty rocznej, przy czym z uwagi na okoliczność, że opłata ta
(246 754,14 zł) dwukrotnie przekroczyła wysokość dotychczasowej opłaty rocznej
(25 639,92 zł), zastosował konsekwencje wynikające z art. 77 ust. 2a u.g.n.
W odniesieniu zaś do żądania strony powodowej zaliczenia nakładów na
poczet różnicy dotychczasowej i nowej opłaty, Sąd Okręgowy przywołując przepisy
art. 77 ust. 4 i 6 oraz art. 143 ust. 2, art. 150 ust. 3 u.g.n., § 35 ust. 3
rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz.2109, ze
zm., zwane dalej rozp. RM), a także stosowne przepisy ustawy z dnia 21 marca
1985 r. o drogach publicznych, zakwalifikował te nakłady jako konieczne na
budowę urządzeń infrastruktury technicznej, których wartość odpowiada kosztom
wydatkowanym na ich zrealizowanie. Przyjęcie takiej metody oszacowania wartości
nakładów było wynikiem trudności w zastosowaniu metody rynkowej.
Sąd drugiej instancji przyjął za swoje ustalenia faktyczne Sądu pierwszej
instancji. Podniósł, iż dążenie do oszacowania wartości nakładów metodą rynkową
okazało się również bezskuteczne w postępowaniu apelacyjnym. Uznał zasadność
rozliczenia wydatków na rozbudowę układu komunikacyjnego także w zakresie
4
w jakim jest zlokalizowany na nieruchomości będącej własnością jednostki
samorządu terytorialnego. Inwestycję tę oraz sieć ciepłowniczą zaliczył do
nakładów na budowę urządzeń infrastruktury technicznej w rozumieniu art. 77 ust.
4 w zw. z art. 143 ust. 2 u.g.n. Pozostałe natomiast, nakłady dokonane na
nieruchomości stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego w postaci:
wybudowania parkingu wraz z jego odwodnieniem, chodników i placów
manewrowych uznał za nakłady konieczne wpływające na cechy techniczno -
użytkowe gruntu, w znaczeniu o jakim mowa w art.77 ust. 6 u.g.n.
W skardze kasacyjnej, pozwany Skarb Państwa, zaskarżając powyższy
wyrok w zakresie, w jakim została oddalona jego apelacja oraz odnośnie do
rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego, wniósł o jego uchylenie
i orzeczenie zgodnie z wnioskami apelacji tj. ustalenie opłaty rocznej za
użytkowanie wieczyste przedmiotowych nieruchomości na poziomie kwoty
252 490,92 zł, począwszy od 1 stycznia 2009 r. oraz oddalenie żądania zaliczenia
na poczet różnicy pomiędzy opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową
wartości nakładów na urządzenia infrastruktury technicznej i nakładów koniecznych
w kwocie 4 012 652 zł, ewentualnie jego uchylenia w zaskarżonej części
z przekazaniem sprawy Sądowi drugiej instancji do ponownego rozpoznania.
Zarzucił: 1) naruszenie prawa procesowego, a to: art. 328 § 1 k.p.c. w zw.
z art. 391 § 1 k.p.c. i art. 382 k.p.c.; art. 217 § 2 k.p.c., art. 227 k.p.c., art. 278 k.p.c.,
art. 279 k.p.c. i art. 245 k.p.c.; art. 278 k.p.c., art. 279 k.p.c. w zw. z art. 154 i 159
u.g.n. oraz § 28 ust. 6-7 i § 35 ust. 3 rozp. RM; art. 100 zd. 1 k.p.c. w zw. z art. 113
ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych;
2) naruszenie prawa materialnego, a to: art. 77 ust. 4 i 6 w zw. z art. 143 u.g.n.,
art. 6 k.c. i art. 77 ust. 2a u.g.n.
W odpowiedzi na skargę kasacyjną, strona powodowa wniosła o jej
oddalenie z zasądzeniem od strony pozwanej kosztów postępowania kasacyjnego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
I.1. Przepis art. 382 k.p.c. określa podstawę merytorycznego orzekania
przez Sąd drugiej instancji, która obejmuje materiał dowodowy zebrany przez sąd
pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym. Zebrany materiał
5
w rozumieniu tego przepisu, to dowody przeprowadzone w sprawie oraz fakty
powszechnie znane, znane sądowi urzędowo, fakty przyznane, a także objęte
twierdzeniami jednej strony, co do których druga strona nie wypowiedziała się.
Uregulowanie to nakłada na sąd drugiej instancji obowiązek dokonania ponownie
własnych ustaleń, które mogą obejmować ustalenia sądu pierwszej instancji
przyjęte za własne albo różnić się od tych już poczynionych, a następnie poddania
ich ocenie pod kątem prawa materialnego (zob. uchwała składu 7 sędziów Sądu
Najwyższego z dnia 23 marca 1999 r., III CZP 59/98, OSNC 1999/7-8/124).
Biegły sądowy J. M., przyjął przebudowę układu komunikacyjnego ul. S. - ul.
K. w B. (k. 404), opierając się na dołączonej przez stronę powodową dokumentacji
(k. 278, 285-294,423). Nie weryfikował wysokości tych nakładów określonej w
protokole zdawczo-odbiorczym nieodpłatnego przekazania przez stronę powodową
środków trwałych Miastu B. W opinii wśród dowodów, które brał pod uwagę,
wymienia dokumentację dotyczącą przebudowy układu komunikacyjnego (PT) - k.
333. W ustosunkowaniu się do zarzutów strony pozwanej biegły sądowy wskazał,
że strona powodowa nie dostarczyła mu dokumentów obrazujących stan
nieruchomości z okresu poniesionych nakładów (k. 460/461). Według
zapisu protokołu z rozprawy z dnia 24 października 2012 r.(k. 467/2), biegły
wyjaśnił, że nie badał, czy faktycznie zrealizowano prace polegające na wykonaniu
sieci ciepłowniczej oraz przebudowy układu komunikacyjnego. Materiał w postaci
5 segregatorów dokumentacji budowlanej oraz 3 segregatorów dokumentacji
powykonawczej został złożony przez stronę powodową dopiero po wydaniu przez
biegłego sądowego opinii i po ustosunkowaniu się przez niego do zarzutów stron
procesu (k. 572).
Tymczasem Sądy obu instancji w ramach podstawy faktycznej
rozstrzygnięcia, przyjęły, że nastąpiła budowa (rozbudowa) układu
komunikacyjnego. Ustalenie to ma doniosłe konsekwencje, bowiem ustawa z dnia
21 marca 1985 r. o drogach publicznych (j. t. Dz. U. z 2015 r., poz. 460 ze zm.,
zwana dalej u.d.p.), odbudowę i rozbudowę drogi utożsamia z jej budową, a tą
z kolei definiuje jako wykonywanie połączenia drogowego między określonymi
miejscami lub miejscowościami (art. 4 pkt. 17), zaś przebudowę drogi określa jako
wykonywanie robót, w wyniku których następuje podwyższenie parametrów
6
technicznych i eksploatacyjnych istniejącej drogi, niewymagających zmiany granic
pasa drogowego (pkt. 18 art. 4, z tym koresponduje definicja przebudowy drogi
zawarta w art. 3 pkt 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, j.t. Dz. U.
z 2013 r., poz. 1409 ze zm., zwana dalej u.p.b.). Na gruncie u.d.p., pas drogowy
oznacza wydzielony liniami granicznymi grunt wraz z przestrzenią nad i pod jego
powierzchnią, w którym są zlokalizowane droga oraz obiekty budowlane
i urządzenia techniczne związane z prowadzeniem, zabezpieczeniem i obsługą
ruchu, a także urządzenia związane z potrzebami zarządzania drogą (art. 4 pkt. 1
in fine).
W związku z tym, za uzasadniony należy uznać zarzut kasacyjny naruszenia
art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c., polegający na niewskazaniu i nie
omówieniu dowodów, na podstawie których Sąd ustalił, że nastąpiła budowa
(rozbudowa) układu komunikacyjnego wraz z poszerzeniem dotychczasowego
pasa drogowego. Po drugie, strona pozwana trafnie zarzuca pominięcie materiału
dowodowego w postaci dokumentów, których treść wskazuje na dokonanie przez
stronę powodową przebudowy (a nie rozbudowy) układu komunikacyjnego (art. 382
k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. i art. 217 § 2 k.p.c.).
Powyższe naruszenia prawa procesowego miały istoty wpływ na wynik
zastosowania prawa materialnego co do kwalifikacji nakładów na budowę urządzeń
infrastruktury technicznej (art. 77 ust. 4 w zw. z art. 143 ust. 2 u.g.n.).
2. W sytuacji, w której sąd pierwszej instancji bezpodstawnie oddala wniosek
dowodowy albo nie wypowiada się względem niego, a strona kwestionuje to
uchybienie w apelacji, co nie przekłada się na adekwatne zachowanie sądu
odwoławczego, należy uznać, że okoliczność ta może stanowić naruszenie
przepisów postępowania, o ile uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik
sprawy. Wprawdzie przepis art. 382 k.p.c. nie nakłada na sąd drugiej instancji
obowiązku przeprowadzenia postępowania dowodowego, to jednak potrzeba taka
zachodzi, gdy sąd pierwszej instancji zaniechał przeprowadzenia dowodów
zgłoszonych przez stronę, uznając je za zbędne (art. 217 § 2 k.p.c.), a w wyniku
stanowiska sądu drugiej instancji dowodzone za ich pomocą okoliczności okazały
się istotne dla rozstrzygnięcia sprawy.
7
W niniejszej sprawie na etapie postępowania przed Sądem
pierwszej instancji, strona pozwana zgłosiła wniosek o przeprowadzenie dowodu
z uzupełniającej opinii biegłego sądowego dla ustalenia wartości nakładów
dokonanych przez stronę powodową, zgodnie ze szczegółowo podanymi
przepisami u.g.n. i rozp. RM, jednak Sąd wniosek ten oddalił, co zostało
zakwestionowane w apelacji. Sąd drugiej instancji postanowieniem z dnia 29
stycznia 2014 r., dopuścił dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego
celem ustalenia rynkowej wartości szczegółowo opisanych nakładów poczynionych
przez stronę powodową, przy zastosowaniu zasad wynikających z § 35 ust. 1 pkt. 3
rozp. RM, a w razie stwierdzenia braku obrotu podobnymi nieruchomościami
na rynku lokalnym, polecił biegłemu przyjąć odpowiednie ceny transakcyjne za
podobne nieruchomości na rynku regionalnym lub krajowym (k. 714). Ostatecznie
jednak, Sąd Apelacyjny postanowieniem z dnia 16 października 2014 r. uchylił
powyższe postanowienie dowodowe oraz oddalił zmodyfikowany (po uzyskaniu
informacji zawartych w pismach biegłych sądowych J. L. i P. Z.) wniosek dowodowy
strony pozwanej zawarty w piśmie procesowym z dnia 13 sierpnia 2014 r. o
dopuszczenie dowodu z uzupełniającej opinii biegłego sądowego na okoliczność:
ustalenia wartości odtworzeniowej nakładów na budowę sieci ciepłowniczej;
określenia wartości rynkowej nakładów dotyczących rozbudowy układu
komunikacyjnego przy uwzględnieniu zasad przewidzianych w § 35 rozp. RM;
określenie wartości rynkowej pozostałych nakładów przy uwzględnieniu zasad
przewidzianych w tym przepisie. Strona pozwana zgłosiła stosowne zastrzeżenie
w trybie art. 162 k.p.c., (k. 768,795).
W skardze kasacyjnej strona powodowa zasadnie również zarzuciła
naruszenie art. 382 k.p.c. w zw. z art. 217 § 2 k.p.c., art. 227 k.p.c., art. 278 § 1
k.p.c., bowiem Sądy obu instancji określiły wartość spornych nakładów
na podstawie opinii biegłego sądowego J. M., który przyjął tą wartość w oparciu
o wysokość poniesionych na te inwestycje kosztów (a w przypadku sieci
ciepłowniczej i układu komunikacyjnego na podstawie kosztów wykazywanych
przez powodową Spółkę w oparciu o dokumenty przekazania tych inwestycji na
rzecz Przedsiębiorstwa Ciepłowniczego oraz Miasta B.), natomiast wartość
nieruchomości gruntowej dla celów aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie
8
wieczyste ustalił według cen rynkowych. Takie rozszczepienie metod wyceny
nieruchomości dla celów aktualizacji opłaty oraz wyceny nakładów w celu
zaliczenia ich wartości na poczet różnicy pomiędzy aktualną a dotychczasową
opłatą było niezgodne z przepisami normującymi zasady ustalania wartości
nakładów.
Zarzucane przez stronę pozwaną naruszenie prawa procesowego
co najmniej mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy i zastosowanie art. 77 ust.
4 i 6 u.g.n. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz
metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy,
uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości,
przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane
o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wartość rynkową
określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150
ust. 2 u.g.n., z tym że, co wynika z § 26 ust. 1 rozp. RM, przy określaniu wartości
nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są
przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować
odpowiednio ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na
regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości). Wartość odtworzeniową określa
się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub
przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego (art. 150
ust. 3 u.g.n.). Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej
odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia (art. 151 ust. 2 u.g.n.).
Paragraf 28 rozp. RM uszczegóławia zasady wyceny nieruchomości oddanej
w użytkowanie wieczyste na potrzeby aktualizacji opłat. Nowelą z dnia 14 lipca
2011 r. (Dz. U. Nr 165, poz. 985) dodano ust. 6 i 7, stosownie do których przy
określaniu wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego,
o których mowa w art. 77 ust. 4 i 5 u.g.n., ich wartość stanowi iloczyn wartości
określonych na podstawie § 35 ust. 3 pkt. 1 i procentowego udziału użytkownika
wieczystego w kosztach budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury
technicznej. Taki sposób określenia wartości nakładów stosuje się odpowiednio
przy określaniu wartości nakładów koniecznych, o których mowa w art. 77 ust. 6
u.g.n. Wprawdzie przepisy ust. 6 i 7 § 28 rozp. RM weszły w życie już w toku
9
postępowania zainicjowanego wypowiedzeniem strony pozwanej wysokości
dotychczasowej opłaty rocznej i nie mogą mieć tutaj zastosowania, ale na gruncie
stanu faktycznego tej sprawy nie mają znaczenia prawnego, gdyż regulują
(skądinąd oczywistą zasadę zaliczania nakładów proporcjonalnie do wydatków
odniesionych do całości), przypadek, gdy użytkownik wieczysty jedynie częściowo
partycypował w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej czy
nakładach koniecznych na grunt oddany w użytkowanie wieczyste. W tej sprawie
sporne nakłady były ponoszone w całości przez stronę powodową.
Stosownie do § 35 ust. 3 rozp. RM, wartość nakładów odpowiada różnicy
wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości
nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów, przy
czym: przy określeniu wartości nakładów według zasad rynkowych, dla ustalenia
różnicy wartości nieruchomości określa się jej wartość rynkową, natomiast przy
określeniu wartości nakładów według zasad kosztowych, dla ustalenia różnicy
wartości nieruchomości określa się jej wartość odtworzeniową. Z tym koresponduje
też § 40 ust. 1 i 2 tegoż rozporządzenia, który w związku z wybudowaniem
urządzeń infrastruktury technicznej i wymiarem opłaty adiacenckiej nakazuje
określenie wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury
technicznej i po ich wybudowaniu.
Sąd drugiej instancji, akceptując opinię biegłego J. M., niezgodnie
z powyższymi przepisami zastosował odmienne zasady wyceny nieruchomości
i nakładów dla celów aktualizacji opłaty rocznej oraz zaliczenia wartości nakładów.
Nie dokonał porównania wartości nieruchomości przed i po dokonaniu spornych
nakładów. Wreszcie biegły sądowy popadł w sprzeczność, bowiem z jednej
strony dokonał wyceny przedmiotowej nieruchomości według zasad rynkowych,
a z drugiej stwierdził, że nieruchomość ta ze wskazywanymi przez stronę
powodową nakładami nie stanowi przedmiotu obrotu handlowego, nie stosując się
przy tym do wymogów z § 26 ust. 1 rozp. RM.
3. Stanowiska biegłych sądowych L. i Z. zawarte w ich pismach z dnia 10
marca 2014 r. i 2 lipca 2014 r. nie mogą być uznane za opinie biegłych sądowych,
a zatem nie są dowodami w sprawie, gdyż nie spełniają konstytutywnych
elementów właściwych dla tego rodzaju dowodu, a w szczególności nie udzielały
10
odpowiedzi na zadane im do opracowania przez Sąd zagadnienia wymagające
wiadomości specjalnych (art. 278 § 1 k.p.c. w zw. z art. 285 § 1 k.p.c.). Dlatego też
podniesiony przez stronę pozwaną w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia art. 278,
279 k.p.c. i art. 245 k.p.c. nie jest zasadny.
Z kolei zarzut naruszenia art. 6 k.c. w sformułowanej przez pozwaną postaci
należy uznać za przedwczesny, z tego względu, że Sąd drugiej instancji nie
uwzględnił w całości materiału dowodowego przedstawionego przez stronę
powodową.
II. 1. Przepisy u.g.n. dają użytkownikowi wieczystemu uprawnienie do
zaliczenia na poczet wzrostu opłaty rocznej, poniesionych przez niego dwóch
rodzajów nakładów, dokonanych po dniu ostatniej aktualizacji. O pierwszym z nich
stanowi art. 77 ust. 4 u.g.n., zgodnie z którym zaliczeniu podlegają nakłady na
budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Ustawodawca,
regulując kwestię zaliczenia na poczet opłaty rocznej nakładów poczynionych przez
użytkownika wieczystego, nie wyjaśnił znaczenia pojęcia urządzeń infrastruktury
technicznej. Dlatego użyte w tym przepisie pojęcie budowy urządzeń infrastruktury
technicznej należy interpretować zgodnie z definicją zawartą w art. 143 ust. 2 u.g.n.
(umieszczonego w rozdziale normującym udział w kosztach budowy urządzeń
infrastruktury technicznej w formie opłat adiacenckich), który zalicza do nich
budowę drogi, wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub
urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych,
gazowych i telekomunikacyjnych.
Dla ustalenia zakresu przedmiotowego tych nakładów, które podlegają
rozliczeniu w relacji właściciel - użytkownik wieczysty, a przede wszystkim ich
zlokalizowania w stosunku do gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, istotne
jest, że chodzi o infrastrukturę publiczną, co wynika z brzmienia art. 143 ust. 1
u.g.n., który nakazuje stosować postanowienia o opłacie adiacenckiej w wypadku,
gdy wspomniane urządzenia zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu
Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu
Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi.
Obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej przez właścicieli i niektórych
użytkowników wieczystych łączy się z uzyskaną przez nich korzyścią, polegającą
11
na zwiększeniu wartości ich nieruchomości wskutek stworzenia warunków do jej
podłączenia do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunków do korzystania
z wybudowanej drogi, przy uwzględnieniu odległości urządzeń infrastruktury
technicznej od nieruchomości, dostępności urządzenia do podłączenia do
nieruchomości oraz dostępności korzystania z drogi (art. 146 ust. 1 w zw. z art.
148a u.g.n.).
Na podstawie art. 77 ust. 4 u.g.n. rozliczeniu podlegają zatem te nakłady na
budowę urządzeń infrastruktury technicznej, dokonane przez użytkownika
wieczystego, które znajdują się na nieruchomościach sąsiadujących bezpośrednio
z nieruchomością gruntową oddaną w użytkowanie wieczyste. Natomiast tego typu
inwestycje ulokowane na nieruchomości wieczystego użytkownika nie stanowią
nakładów, o których stanowi ten przepis (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia
31 stycznia 2013 r., II CSK 223/12 nie publ.; z dnia 12 kwietnia 2013 r., IV CSK
613/12 nie publ.).
Z ustaleń faktycznych Sądu drugiej instancji wynika, że poza nieruchomością
oddaną stronie powodowej w użytkowanie wieczyste znajdują się nakłady w postaci
wybudowania sieci ciepłowniczej oraz inwestycji w układ komunikacyjny, przy czym
nie zostało ustalone konkretnie w jakiej części układ ten jest położony na sąsiedniej
nieruchomości.
Zważywszy na treść art. 143 ust. 1 i 3 u.g.n., w kontekście art. 49 § 1 k.c.,
nie ma znaczenia zagadnienie podmiotu prawa własności nieruchomości
sąsiednich (w stosunku do oddanej w użytkowanie wieczyste), przez które
przebiegają urządzenia infrastruktury technicznej, co do których użytkownik
wieczysty poczynił nakłady. Istota nakładów na budowę infrastruktury technicznej
w rozumieniu art. 143 ust. 2 u.g.n., sprowadza się do tego, że tego rodzaju nakłady
wskutek zapewnienia nieruchomości stanowiącej przedmiot użytkowania
wieczystego dostępu do wybudowanej drogi i mediów technicznych, prowadzą do
wzrostu jej wartość. Konstrukcja prawna opłat adiacenckich uzasadnia tezę, iż co
do zasady, to właściciel nieruchomości jest obowiązany do ich poniesienia, jeśli nie
uczestniczył w kosztach budowy tych urządzeń.
Dlatego też nie jest trafna prezentowana przez stronę pozwaną wykładnia
art. 77 ust. 4 w zw. z art. 143 ust. 2 u.g.n., zmierzająca do wykluczenia
12
co do zasady rozliczeń dokonanych przez użytkownika wieczystego nakładów na
budowę urządzeń infrastruktury technicznej, a zlokalizowanych na sąsiednich
nieruchomościach, stanowiących własności innego podmiotu, aniżeli właściciel
nieruchomości, której użytkownik wieczysty poniósł te nakłady.
Z tym zagadnieniem ściśle łączy się sprawa sposobu określenia wartości
nakładów na budowę urządzeń infrastruktury technicznej (poza granicą
nieruchomości oddanej użytkowanie wieczyste) w stosunku prawnym pomiędzy
właścicielem a użytkownikiem wieczystym. Otóż wartość ta nie może być
identyfikowana z wyłożonymi przez użytkownika wieczystego kosztami na budowę
urządzeń infrastruktury technicznej, bowiem przepis art. 146 ust. 1 u.g.n. stanowi
o zwiększeniu się wartości nieruchomości, co również współgra z przepisami art. 77
ust. 4 u.g.n. w zw. z omówionym w pkt I. ust. 2, § 35 ust. 3 rozp. RM. Natomiast
w zakresie różnicy pomiędzy wartością kosztów wyłożonych przez wieczystego
użytkownika na budowę urządzeń infrastruktury technicznej na nieruchomościach
sąsiednich i stanowiących własność innego podmiotu niż właściciel nieruchomości
oddanej w użytkowanie wieczyste, względnie urządzeń technicznych, o których
mowa w art. 49 § 1 k.c., stronie pozwanej nie przysługuje legitymacja procesowa
bierna (pośrednio wynika to m.in. z art. 49 § 2 k.c.). Ubocznie należy zwrócić
uwagę, że strona pozwana z uwagi na sygnalizowane przez biegłych trudności
w ustaleniu rynkowej wartości nakładu w postaci wybudowania sieci ciepłowniczej,
wnosiła w oddalonym przez Sąd Apelacyjnym wniosku dowodowym o ustalenie jej
wartości odtworzeniowej.
Celem regulacji związanej z rozliczeniem nakładów użytkownika wieczystego
na budowę urządzeń infrastruktury technicznej jest zracjonalizowanie obciążeń
użytkowników wieczystych nieruchomości tak, aby nie ponosili oni negatywnych
skutków udziału finansowego w inwestycjach w publiczną infrastrukturę poprzez
zdublowanie kosztów raz poniesionych w formie nakładu na powstanie tej
infrastruktury, a drugi raz w postaci konieczności uiszczania zwiększonych
obciążeń finansowych wynikających ze wzrostu wartości nieruchomości gruntowej
na skutek lepszego uzbrojenia technicznego terenu. (por. wyrok Sądu Najwyższego
z dnia 31 stycznia 2013 r., II CSK 223/12, nie publ.).
13
Rzecz jasna, przy zaliczeniu wartości tych nakładów chodzi o odniesienie
zakresu, w jakim w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej
partycypował użytkownik wieczysty. W stanie faktycznym niniejszej sprawy problem
ten nie występuje, gdyż jak wspomniano, nakłady polegające na wybudowaniu sieci
ciepłowniczej i na inwestycji w układ komunikacyjny znajdujący się poza
nieruchomością oddaną w użytkowanie wieczyste, zostały w całości poniesione
przez stronę powodową.
Kolejny problem w związku z zastosowaniem art. 77 ust. 4 u.g.n. i art. 143
ust. 2 u.g.n. wiąże się z oceną nakładu na inwestycję w postaci układu
komunikacyjnego. Sądy obu instancji przyjęły, iż miała miejsce budowa (rozbudowa)
układu komunikacyjnego z poszerzeniem pasa drogowego, gdy tymczasem
z dołączonych przez stronę powodową dokumentów, a także opinii biegłego
sądowego, która stanowiła podstawę przyjętych ustaleń faktycznych, wynika,
że powodowa Spółka dokonała przebudowy układu komunikacyjnego. Rozróżnienie
tych pojęć ma istotne znaczenie, gdyż według u.d.p. odbudowę i rozbudowę drogi
utożsamia z jej budową, a tą z kolei jest wykonywanie połączenia drogowego
między określonymi miejscami lub miejscowościami (art. 4 pkt. 17), zaś
przebudowę drogi określa się jako wykonywanie robót, w wyniku których następuje
podwyższenie parametrów technicznych i eksploatacyjnych istniejącej drogi,
niewymagających zmiany granic pasa drogowego (pkt. 18 art. 4, z tym
koresponduje definicja przebudowy drogi zawarta w art. 3 pkt 7 u.p.b.). W przepisie
art. 143 ust. 2 u.g.n. jest mowa o budowie drogi, która obejmuje także jej odbudowę
i rozbudowę, ale już nie jej przebudowę.
Wobec tego przebudowa drogi w rozumieniu powołanych przepisów nie jest
nakładem, rozliczanym na podstawie art. 77 ust. 4 u.g.n.
2. Regulacja dotycząca drugiego rodzaju nakładów podlegających zaliczeniu
na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną została
zawarta w art. 77 ust. 6 u.g.n. i obejmuje nakłady konieczne wpływające na cechy
techniczno - użytkowe gruntu, poniesione przez użytkownika wieczystego, o ile
w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej. W wyroku z dnia
30 stycznia 2014 r., III CSK 42/13, nie publ., Sąd Najwyższy wyjaśnił, że przez
nakłady konieczne, o jakich mowa w tym przepisie, rozumie się nakłady na grunt
14
potrzebne do normalnego korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem.
Od tego rodzaju nakładów należy oddzielić nakłady użyteczne, które są
dokonywane w celu ulepszenia rzeczy, a ich poniesienie nie jest konieczne do
korzystania z nieruchomości gruntowej. Z kolei do nakładów zbytkowych zalicza się
te, które służą nadaniu cech odpowiadających upodobaniom posiadacza i mają na
celu zaspokojenie jego potrzeb estetycznych.
Nakłady konieczne w powyższym rozumieniu, mogą dotyczyć także
istniejących części składowych gruntu, jeśli wpływają one na jego cechy
techniczno-użytkowe (np. wydatki użytkownika wieczystego na rozbiórkę starych
budynków i budowli, por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2014 r.,
III CSK 42/13, nie publ., czy wydatki na usunięcie i przesadzenie porastającej
w sposób nieuporządkowany grunt roślinności – por. wyrok Sądu Najwyższego
z dnia 26 września 2014 r., IV CSK 736/13, nie publ.). Mówiąc o nakładach
koniecznych, pamiętać trzeba, że z kategorii tej należy wykluczyć takie, które po ich
dokonaniu staną się własnością użytkownika wieczystego. Zgodnie bowiem z art.
235 § 1 i 2 k.c., budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa
lub gruncie należącym do jednostki samorządu terytorialnego bądź ich związków
przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy
budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie
z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie
wieczyste. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków
i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem
wieczystym.
Nie budzi wątpliwości, że wybudowany przez użytkownika wieczystego
obiekt budowlany w postaci budynku trwale z gruntem związanego stanowi jego
własność. Natomiast do komplikacji dochodzi przy ocenie i kwalifikacji
wzniesionych przez użytkownika wieczystego urządzeń, którego to pojęcia nie
definiuje k.c. W art. 46 § 1 in fine k.c. jest mowa tylko o budynkach, które na
mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Pojęciem urządzenia posługuje się ustawodawca także w innych przepisach k.c.
(np. art. 231 § 1., art. 151). Przepis art. 48 k.c., określając normatywnie część
składową gruntu, wymienia oprócz budynku, także inne urządzenia trwale
15
z gruntem związane. W istocie więc chodzi o tego rodzaju urządzenia, które
ze względu na sposób wzniesienia i połączenia z gruntem oraz użyte w tym celu
materiały budowlane są trwale z gruntem związane.
Jak wynika z ustaleń faktycznych Sądu drugiej instancji, strona powodowa
dokonała na nieruchomości stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego
następujących nakładów: budowa parkingu, budowa odwodnienia parkingu,
wybudowanie chodników, wybudowanie placów manewrowych. Nakłady te z racji
ich charakteru i lokalizacji podpadają pod przepis art. 77 ust. 6 u.g.n., a nie ust. 4,
z tym zastrzeżeniem, że jeśli chodzi o inwestycje związaną z układem
komunikacyjnym, nakłady te w zakresie, w jakim znajdują się w granicach tej
nieruchomości mogą być rozliczone w trybie art. 77 ust. 6 u.g.n., o ile zostaną
zakwalifikowane jako nakłady konieczne wpływające na cechy techniczno-użytkowe
gruntu oraz o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.
Prawo budowlane przez obiekt budowlany rozumie budynek, budowlę bądź
obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość
użytkowania obiektu zgodnie z przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów
budowlanych (art. 3 pkt. 1).
Z ustaleń faktycznych wynika, że dochodzone przez stronę powodową
nakłady, które są zlokalizowane na przedmiotowej nieruchomości, nie mogą być
uznane za obiekty budowlane, a w konsekwencji za urządzenia trwale z gruntem
związane w rozumieniu art. 235 § 1 k.c. Wobec tego stanowią części składowe
gruntu (art. 47 § 2 k.c.). Taka kwalifikacja tych nakładów implikuje konieczność
dalszej analizy prawnej pod kątem oceny ich charakteru. Podział nakładów na
konieczne, użytkowe i zbytkowe wskazuje, że połączenie określonych przedmiotów
materialnych z nieruchomością gruntową w taki sposób, że stają się jej częścią
składową nie oznacza automatycznie uznania ich za nakłady konieczne na grunt
w rozumieniu art. 77 ust. 6 u.g.n. Zważywszy na rodzaj obiektu budowlanego
wzniesionego przez użytkownika wieczystego, którego staje się właścicielem
(art. 235 § 1 k.c.), celowa jest ocena znaczenia tych nakładów dla korzystania
z obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem. Prawo budowlane w art. 3
pkt 9 stanowi o urządzeniach budowlanych, przez które rozumie się urządzenia
techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość
16
użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia
instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także
przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.
Strona powodowa dokonała nakładów polegających na wybudowaniu
parkingu, jego odwodnienia, chodników i placów manewrowych w ścisłym związku
z postawionym obiektem budowlanym, w którym jest prowadzona działalność
handlowa (sklep wielkopowierzchniowy) i przede wszystkim zapewniają one
możliwość jego użytkowania (a nie gruntu jako takiego), zgodnie z przeznaczeniem.
Nie zmienia tej konstatacji lokalizacja tych nakładów na gruncie, bowiem z uwagi na
ich rodzaj nie są konieczne do korzystania z niego, jakkolwiek ulepszają go. Są to
więc nakłady użytkowe na grunt. Istnieje zasadnicza różnica jakościowa nakładów
w postaci usunięcia starych obiektów w celu postawienia nowych, usunięcia drzew
i krzewów dziko rosnących w celu wybudowania budynku, niwelacja względnie
zagęszczenie gruntu w celu poprawy jego parametrów, od nakładów w postaci
urządzeń budowlanych, zapewniających możliwość użytkowania określonego
obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, bowiem posadowienie innego budynku
(zgodnie z miejscowym planem zagospodarowaniem przestrzennego)
wymuszałoby wykonanie innych urządzeń budowlanych. W przypadku pierwszych
wymienionych wyżej nakładów, identyfikowanych jako nakłady konieczne na grunt,
mają one istotne znaczenie niezależnie od tego, jaki obiekt zostanie postawiony.
Takiej natomiast zależności nie ma, jeśli chodzi o urządzenia budowlane związane
z konkretnym rodzajem budynku, tak jak ma to miejsce w tej sprawie. Innymi słowy,
bez istnienia przedmiotowych nakładów, nie byłoby możliwe korzystanie
z budynków stanowiących własność strony powodowej, natomiast nakłady te
w sytuacji braku budynku, nie mają znaczenia dla samego gruntu i korzystania
z niego zgodnie z przeznaczeniem.
Sądy obu instancji, błędnie stosując przepis art. 77 ust. 6 u.g.n. z uwagi na
przyjętą kwalifikacje nakładów, naruszyły go także i z tego powodu, iż ustaliły
wartość tych nakładów poprzez odniesienie jej do wysokości poniesionych przez
stronę powodową kosztów z tym związanych. Przepis art. 77 ust. 6 u.g.n. stanowi
o wzroście wartości nieruchomości gruntowej, a to następuje przez porównanie
wartości nieruchomości przed dokonaniem nakładów i jej wartości po ich dokonaniu,
17
mając przy tym na uwadze zasady wskazane w § 35 ust. 3 rozp. RM. Nadto Sądy
obu instancji nie zastosowały jednolitego kryterium wyceny nieruchomości
gruntowej dla aktualizacji opłaty rocznej i wyceny nakładów w celu zaliczenia ich
wartości na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną,
o czym szczegółowo była mowa przy ocenie zarzutów kasacyjnych dotyczących
wyceny nakładów na budowę urządzeń infrastruktury technicznej.
3. Sąd drugiej instancji dokonał prawidłowej interpretacji przepisu art. 77
ust. 2a u.g.n., zgodnie z którym, w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty
rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty
rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę w wysokości odpowiadającej
dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej, zaś pozostałą kwotę ponad
dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części,
które powiększają opłatę w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku
od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Literalne brzmienie
tego przepisu ze względu na przyjęty przez ustawodawcę niejednoznaczny sposób
jego redakcji, rodziło uzasadnione wątpliwości interpretacyjne. Wykładni zapisów
zwartych w tym przepisie dokonał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 lutego
2013 r., III CZP 110/12 (OSNC 2013/10/14), wyjaśniając, że reguluje on wysokość
opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w trzech kolejnych latach od aktualizacji.
Jeśli zatem w pierwszym roku użytkownik wieczysty wnosi opłatę odpowiadającą
dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej, a w trzecim roku opłata ta jest równa
kwocie wynikającej z aktualizacji, to na wysokość opłaty w drugim i trzecim roku
składa się połowa z nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty.
Pozostała do zapłaty kwota nowej opłaty rocznej nadwyżka jest rozkładana na dwie
równe części, które powiększają w kolejnych latach kwotę opłaty wniesionej
w poprzednim roku. Wobec tego w drugim roku od aktualizacji, opłata roczna
stanowi sumę kwoty wniesionej w pierwszym roku i kwoty odpowiadającej połowie
nadwyżki, natomiast w trzecim roku opłata roczna stanowi sumę kwoty wniesionej
w drugim roku oraz drugiej połowy nadwyżki. Stanowisko to Sąd Najwyższy
podtrzymał w kolejnych judykatach (zob. wyrok z dnia 5 grudnia 2013 r., V CSK
5/13, nie publ., wyrok z dnia 21 maja 2014 r., II CSK 451/13, nie publ.).
18
Skład orzekający Sądu Najwyższego w niniejszej sprawie podziela
stanowisko wyrażone w powołanych wyżej uchwale i wyrokach Sądu Najwyższego.
Podkreślić należy, że gdyby sens tego przepisu był taki, jak eksponuje strona
pozwana (rozłożenie na raty nadwyżki z pierwszego roku po aktualizacji ponad
dwukrotność opłaty dotychczasowej), to doprowadziłoby do zasadniczej
sprzeczności jurydycznej, nie miałoby bowiem znaczenia prawnego zdanie 3 art. 77
ust. 2a u.g.n., które wyraźnie stanowi, że w trzecim roku od aktualizacji, opłata jest
równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji, czyli w pełnej wysokości.
Ustawodawca nie wyłączył spod działania tego przepisu sytuacji (jak w tej
sprawie), kiedy wieczysty użytkownik domaga się zaliczenia na poczet różnicy
między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną wartości nakładów
poniesionych na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej oraz
nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno -użytkowe oddanego mu
w wieczyste użytkowanie gruntu. Dlatego odjęcie strony powodowej praw
przewidzianych w art. 77 ust. 2a u.g.n. w takim stanie faktycznym, jak w tej sprawie,
czego domaga się strona pozwana, jest pozbawione normatywnych podstaw
(lege non distinquente nec nostrum est distinquere).
Odnotować trzeba, że co prawda nowelizacja u.g.n., wprowadzająca ten
przepis miała miejsce już pod dokonaniu wypowiedzenia dotychczasowej stawki
opłaty rocznej przez stronę pozwaną (ustawa z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie
ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, Dz. U. Nr
187, poz. 1110), ale zgodnie z jej art. 4, w sprawach wszczętych i niezakończonych
przed dniem jej wejścia w życie, dotyczących aktualizacji opłat z tytułu użytkowania
wieczystego stosuje się przepisy u.g.n. w brzmieniu nadanym tą nowelą.
Prawidłowość rozstrzygnięcia Sądu drugiej instancji odnośnie do wysokości
opłaty aktualizacyjnej i interpretacji przepisu art. 77 ust. 2a u.g.n. nie mogła
doprowadzić do oddalenia w tej części skargi kasacyjnej, gdyż z tym powiązane
jest rozstrzygnięcie w kwestii wysokości poczynionych przez wieczystego
użytkownika nakładów, które podlegają zaliczeniu wyłącznie w ramach tej samej
procedury co aktualizacja opłaty rocznej (zob. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia
21 kwietnia 2010 r., V CSK 356/09 nie publ; z dnia 31 stycznia 2013 r., II CSK
223/12 nie publ., z dnia 8 lutego 2013 r., IV CSK 306/12 nie publ., z dnia 21 lutego
19
2013 r., IV CSK 430/12 nie publ., czy z dnia 12 września 2013 r., IV CSK 10/13 nie
publ.). Bez ustalenia wartości nakładów nie wiadomo bowiem, w jakim zakresie
mogą pomniejszyć różnicę pomiędzy opłatą dotychczasową a opłatą
zaktualizowana za poszczególne lata. Utrzymanie w mocy na tym etapie
postępowania wyroku, co do wysokości zaktualizowanych opłat za poszczególne
lata, oznaczałoby prawomocność rozstrzygnięcia, a tym samym obowiązek jej
pokrycia przez wieczystego użytkownika, zgodnie z art. 71 ust. 4 u.g.n.
4. Sąd drugiej instancji ustalił łącznie wysokość zaktualizowanej opłaty
rocznej, w sytuacji gdy nieruchomości, których dotyczy postępowanie
są objęte trzema księgami wieczystymi, a zatem dla każdej nieruchomości, dla
której prowadzona jest księga wieczysta należy ustalić odrębnie wysokość opłaty
rocznej oraz określić w jakiej kwocie na poczet różnicy między opłatą
dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zaliczeniu podlegają nakłady z tą
nieruchomością związane. Według art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r.
o księgach wieczystych i hipotece (j.t. Dz. U. z 2013 r., poz.707, ze zm.), dla każdej
nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą. Nie nastąpiło ich połączenie
w jedną nieruchomość w oparciu o przepis art. 21 tej ustawy. Poza tym ustawa
o gospodarce nieruchomościami nie wprowadza odmiennego w stosunku do
powyższego przepisu oraz art. 46 § 1 k.c. rozumienia nieruchomości dla potrzeb
ustalenia opłaty aktualizacyjnej.
Z tych względów, Sąd Najwyższy orzekł na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c.
oraz art. 108 § 1 i 2 k.p.c. w zw. z art. 39821
k.p.c.
kc