Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 404/15
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 26 lutego 2016 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Anna Kozłowska (przewodniczący)
SSN Mirosław Bączyk (sprawozdawca)
SSN Władysław Pawlak
Protokolant Katarzyna Jóskowiak
w sprawie z powództwa T.M.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej […] o uchylenie uchwały,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej
w dniu 26 lutego 2016 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 25 lutego 2015 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu
Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.
UZASADNIENIE
2
Powód T. M. w powództwie skierowanym przeciwko Wspólnocie
Mieszkaniowej znajdującej się przy ul. J. domagał się uchylenia uchwały nr 6/2013
z dnia 20 stycznia 2014 r. z tego powodu, że jest ona niezgodna z przepisami
prawa (art. 13 art. ust. 1 i art. 22 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 26 czerwca 1994 r. o
własności lokali; (Dz. U. z 2000 r., nr 80, poz. 903, ze zm. dalej: „ustawa z 1994 r.”),
narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i narusza
interes powoda jako członka tej Wspólnoty Mieszkaniowej.
Sąd Okręgowy oddalił powództwo po dokonaniu następujących ustaleń
faktycznych.
Powód jest właścicielem kilku lokali usługowych mieszkalnych i garażowych;
jest członkiem pozwanej Wspólnoty. Wspólnota ma ustanowiony zarząd na
podstawie umowy z dnia 30 kwietnia 2012 r. Obowiązki zarządu zostały
sformułowane w tej umowie. Zarządca (administrator) dokonuje rozliczeń
centralnego ogrzewania, ciepłej i zimnej wody na podstawie liczników
umieszczonych w poszczególnych lokalach, w tym także stanowiących własność
powoda. Ciepła woda i centralne ogrzewanie dostarczane są do lokali wspólnoty
z kotłowni gazowej osiedla, w której podgrzewa się wodę i do której Wspólnota
kupuje gaz. Zimna woda dostarczana jest na podstawie umowy zawartej
z dostawcą przez Wspólnotę. Energię elektryczną dostarcza do poszczególnych
lokali (w tym do lokalu powoda) bezpośrednio dostawca energii i należność za nią
rozliczane jest z tym dostawcą.
W toku płatności z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz
mediów (centralnego ogrzewania ciepłej i zimnej wody) dostarczanych do
poszczególnych lokali po stronie właścicieli powstały zaległości w wysokości
kilkaset tysięcy zł. Z wnoszeniem tych opłat opóźnił się także powód. W związku
z opóźnieniem z zapłatą za dostarczone za gaz i wodę Wspólnota musiała zapłacić
odsetki. Kwestionowana przez powoda uchwała miała na celu poprawę
funkcjonowania Wspólnoty w tym zakresie i obejmowała naliczanie przez
Wspólnotę odsetek w związku z opóźnieniem właścicieli z pokryciem
wspomnianych kosztów. Uchwałę tę podjęto w trybie mieszanym i została ona
doręczona powodowi.
3
Sąd Okręgowy ustalił, że rozliczeń należności za centralne ogrzewanie,
ciepłą wodę i zimną wodę dokonywała Wspólnota na podstawie indywidualnych
liczników właścicieli. Natomiast energia elektryczna była bezpośrednio dostarczana
właścicielom i właściciele lokali rozliczali się tylko z jej dostawcą. Powód opóźnił się
z zapłatą należności za te media (zaległości wynosiły 92 557,31 zł).
W ocenie Sądu Okręgowego, powództwo okazało się nieuzasadnione
w świetle art. 25 ust. 1 ustawy z 1994 r. Sąd rozważał podstawę tego powództwa
i wyjaśnił m.in. to, że nie można mówić o naruszeniu interesu właściciela lokalu,
gdy po jego stronie powstanie zadłużenie, przy czym zapłata za media następuje
wówczas kosztem innych członków Wspólnoty, którzy regulują swoje zobowiązania
terminowo. Powód nie wykazał tego, że jego opóźnienie było uzasadnione,
a ponadto kwestionowana uchwała odnosi się do wszystkich właścicieli. Nie jest
ona – jak wywodził powód – sprzeczna z art. 13 ust. 1 i art. 22 ust. 2 i 3 ustawy
z 1994 r. Nie każdym członkom Wspólnoty ciążą wydatki stanowiące koszty
pokrycia zarządu nieruchomością wspólną oraz wydatki związane z utrzymaniem
jego lokalu (art. 13 ust. 1 ustawy).
Sąd Okręgowy zbadał sposób dostarczenia mediów do poszczególnych
lokali i ustalił, że ciepła woda i energia cieplna (ogrzewanie) są dostarczane do
właścicieli w taki sposób, że Wspólnota ta jest ich dostawcą i nie może w związku
z tym ustalać odsetek za opóźnienie zgodnie z art. 481 § 1 k.c. W odniesieniu do
wody zimnej Sąd Okręgowy uznał, że w drodze analogii należy zastosować art. 26
ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym
odprowadzeniu ścieków (Dz.U. z 2006 r., nr 122 poz. 858 ze zm., dalej: „ustawa
7 czerwca 2001 r.”). Z przepisu tego wynika, że właściciele lub zarządcy budynków
wielomieszkaniowych z mocy prawa zostali zobowiązani do pośredniczenia
pomiędzy przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym a poszczególnymi
właścicielami lokali w zakresie ponoszenia kosztów dostawcy wody do lokali.
Aczkolwiek wspólnota mieszkaniowa nie mieści się w hipotezie art. 26 ustawy
z 7 czerwca 2001 r., to analogicznie można jednak przyjąć, że wspólnota taka jest
również podmiotem upoważnionym do dokonywania takich rozliczeń. To bowiem
wspólnota jest stroną umowy z dostawcą mediów, a jedyną formą określenia zasad
rozliczeń jest własna uchwała. Uchwała z dnia 20 stycznia 2014 r. nie naruszyła
4
zatem przepisów prawa, ma ona swoje oparcie w odniesieniu do kosztów dostawcy
wody i odprowadzania ścieków w art. 26 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r.
Wspólnota musi w każdym czasie dysponować środkami na uregulowanie
zobowiązań, aby nie dopuszczać do opóźnienia w regulowaniu należności,
a odpowiednim środkiem mobilizującym w tym zakresie ma być właśnie
kwestionowana uchwała nr 6/2013.
W wyniku apelacji powoda Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok i uchylił
zaskarżoną uchwałę nr 6/2013 pozwanej wspólnoty. Sąd ten podzielił ustalenia
faktyczne Sądu pierwszej instancji.
Sąd Apelacyjny wyjaśnił, że strona pozwana co do zasady nie może od
właścicieli pobierać wyższych kosztów centralnego ogrzewania, ciepłej wody i gazu
niż należności płacone dostawcom mediów. Zasadę tę dostrzegł Sąd Okręgowy
i wskazał, że do wspólnoty mieszkaniowej można stosować art. 26 ust. 2 ustawy
z 7 czerwca 2001 r. Podobne uregulowania zawiera także art. 45a ust. 4 prawa
energetycznego (Dz.U. z 1997 r., nr 54, poz. 348), zgodnie z którym wysokość
opłaty na pokrycie dostawcy ciepła powinna być ustalana w taki sposób,
aby zapewniała ona wyłącznie ponoszenie przez odbiorcę kosztów zakupu energii
cieplnej. Uchwały członków wspólnoty mieszkaniowej nie mogą prowadzić do tego,
że suma obciążeń członków Wspólnoty kosztami za wodę lub ciepło byłaby wyższa
niż kwota, jaką Wspólnota jako odbiorca usługi została obciążona przez
przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne lub energetyczne. Działoby się tak
wówczas, gdyby przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne nie obciążyło
wspólnoty odsetkami ustawowymi, a wspólnota obciążyła tymi odsetkami właścicieli
poszczególnych lokali. Wspólnota nie jest podmiotem dostarczającym energię
cieplną, wodę i gaz dla właścicieli, jest jedynym pośrednikiem między dostawcami
a odbiorcami. Wpłacone zaliczki nie mogą być zatem traktowane jako partycypacje
w kosztach zarządu nieruchomości wspólnej. Nie jest to też kwestia dotycząca
poszczególnych lokali. To wspólnota musi określić, w jaki sposób dostarczone
media będą rozliczane na poszczególne lokale, w jaki sposób ustali się część
przypadająca na części wspólne nieruchomości. Podjęta uchwała nr 6/2013 jest
zatem sprzeczna nie tylko z interesem powoda, lecz także z regulacją zawartą
w art. 26 ust. 2 z 7 czerwca 2001 r. i art. 45a ust. 4 prawa energetycznego.
5
Wierzyciel zawsze może żądać od dłużnika odsetek za opóźnienie
(art. 481 § 1 k.c.). Jeżeli w treści uchwały przewidziano, że niewywiązywanie się
z terminowego opłacania zaliczek w podanym w niej czasie „nie stanowi zwłoki”,
to takie sformułowanie nasuwa wątpliwości, czy chodzi o opóźnienie zwykłe czy
zwłokę. Ponadto może się okazać, że należne odsetki, pobrane przez Wspólnotę,
są niższe niż zobowiązania związane z dostawą mediów. Kwestie
dotychczasowych opóźnień właścicieli lokali z terminową regulacją należności nie
jest istotna dla rozstrzygnięcia sprawy.
W skardze kasacyjnej pozwanej Wspólnoty podnoszono zarzuty naruszenia
prawa procesowego: art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art. 391 k.p.c., art. 386 § 1 k.p.c.
i art. 385 k.p.c. Sformułowano także zarzut naruszenia prawa materialnego art. 6
i art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r., art. 26 ust. 2 ustawy z dnia
7 czerwca 2001 r., art. 45a ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – prawo
energetyczne (Dz.U. 1997 r., nr 54 poz. 348), art. 481 § 1 k.c. w zw. z art. 359 § 1
k.c., art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym
od osób prawnych (Dz.U. z 2014 r., poz. 851).
Skarżąca Wspólnota wnosiła o uchylenie zaskarżonego wyroku
i przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego rozpoznania, ewentualnie –
o uchylenie zaskarżonego wyroku i rozstrzygnięcie co do istoty sprawy.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
1. Nie można podzielić stanowiska pozwanej Wspólnoty, że nie doszło
do rozpoznania istoty sprawy w rozumieniu art. 386 § 4 k.p.c. w zakresie
dotyczącym odsetek za opóźnienie w uiszczaniu należności za media (centralne
ogrzewanie, ciepła woda i zimna woda). Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku
wynika, że Sąd Apelacyjny badał szczegółowo prawną zasadność kwestionowanej
uchwały nr 6/2013 w tej mierze w świetle art. 25 ust. 1 ustawy z 1994 r. W tym
zakresie uzasadnienie zaskarżonego wyroku zawiera odpowiednie wymagania
formalne przewidziane w art. 328 § 2 k.p.c.
Należy jednak zwrócić uwagę na treść zaskarżonej przez powoda uchwały.
Obejmuje ona zarówno odsetki za opóźnienie z zapłatą opłat związanych
z pokrywaniem kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 14 ustawy z 1994 r.),
6
jak i odsetki za opóźnienie z zapłatą należności za dostarczenie właścicielom
odpowiednich mediów (w rozpoznawanej sprawie – za energię cieplną, ciepłą
i zimną wodę z odprowadzeniem ścieków). Wprawdzie zaskarżono całą uchwałę
nr 6/2013 r., ale w pozwie wyjaśniono, w jakiej części jest ona niezgodna
z przepisami art. 13 ust. 1 i art. 22 ust. 2, 3 ustawy z 1994 r. i narusza zasady
prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (s. 5 pozwu). Przy ocenie
prawidłowości kwestionowanej uchwały Sąd Apelacyjny wypowiedział się wprost
jedynie odnośnie do drugiej kategorii opłat, tj. analizował sposób dostarczania
mediów (ich dystrybucji) i sposób zapłaty należności za nie przy uwzględnieniu
skutków opóźnień niektórych członków Wspólnoty z regulowaniem takich
należności. Tylko pośrednio wspomniał, że opłaty za media nie stanowią opłat
za zarządzanie nieruchomością wspólną (s. 7 uzasadnienia zaskarżonego wyroku).
Jeżeli jednak treść rozstrzygnięcia Sądu Apelacyjnego obejmuje całą uchwałę (całą
jej treść), to z pewnością u podstaw takiego rozstrzygnięcia leżało założenie
o integralności treściowej kontrolowanej uchwały. Takie założenie powinno być
jednak odpowiednio umotywowane, ponieważ można bronić także stanowiska,
że objęcie jedną uchwałą odsetek za opóźnienie dotyczącym opłat z zapłatą
należności za media i należności związanych z zarządem nieruchomością wspólną
było zabiegiem czysto technicznym i w tym zakresie mogłoby pojawić się także
dwie osobne uchwały Wspólnoty.
Brak odpowiedniej motywacji w tym zakresie w uzasadnieniu zaskarżonego
wyroku może świadczyć jednak o naruszeniu art. 328 § 2 k.p.c.
2. Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z 1994 r., każdy właściciel lokalu może
zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej do sądu z powodu jej niezgodności
z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady
prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza
jego interesy. Z treści pozwu i stanowiska powoda reprezentowanego w toku
postępowania rozpoznawczego wynika, że zaskarżona uchwała pozwanej
Wspólnoty (w części odnoszącej się do naliczania odsetek ustawowych z zapłatą
należności za dostarczania mediów dla poszczególnych właścicieli) jest niezgodna
z prawem (z art. 13 ust. 1 i art. 22 ust. 2 i 3 ustawy z 1994 r.), w sposób istotny
narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a także
7
narusza interesy powoda. Z ustaleń faktycznych wynika, że powództwo
o uchylenie uchwały nr 6/2013 r. zostało wniesione w terminie (art. 25 ust. 1a
ustawy z1994 r.).
W przepisach ustawy z 1994 r. wyraźnie odróżniono dwie kategorie
należności pieniężnych obciążających właścicieli – członków wspólnoty
mieszkaniowej. Są to koszty zarządu nieruchomością wspólną (art. 14-15 ustawy)
i wydatki związane z utrzymaniem lokalu poszczególnych właścicieli (art. 13
ustawy). Te pierwsze są należnościami wspólnoty mieszkaniowej. Powstają one
ex lege, w ustawie przewidziano także terminy ich uiszczania (art. 15 ust. 1 ustawy),
a wspólnota jest uprawniona do ich dochodzenia nawet w sądowym postępowaniu
upominawczym (art. 15 ust. 2 ustawy). Chodzi tu zatem o wierzytelności wspólnoty
mieszkaniowej w rozumieniu art. 353 k.c. wobec każdego z właścicieli, przy czym
należności te służą pokrywaniu jedynie koszów przewidzianych w art. 14 pkt 1-5
ustawy. Oznacza to, że nie ma przeszkód ku temu, aby w odpowiedniej uchwale
wspólnoty mieszkaniowej, podjętej na podstawie art. 23 w zw. z art. 14 ustawy
z 1994 r., doszło do uregulowania kwestii skutków prawnych opóźnienia się
właścicieli - uczestników wspólnoty z uiszczaniem tej kategorii opłat w postaci
powstania roszczenia o odsetki za opóźnienie w określonej wysokości. Odsetki
takie jako należności akcesoryjne dzielą los prawny należności głównych
przewidzianych w art. 14-15 ustawy z 1994 r.
Rozbieżność stanowisk zarysowała się w odniesieniu do wydatków
związanych z utrzymaniem lokali poszczególnych właścicieli (nr 13 ustawy).
Chodzi tu niewątpliwie o wydatki służące uregulowaniu należności za dostarczane
do poszczególnych lokali świadczenia w postaci energii ciepłej, cieplnej i zimnej
wody w powiązaniu z odprowadzaniem ścieków, jeżeli dystrybucja takich
świadczeń wiąże się z odpowiednim systemem pośrednictwa wspólnoty
mieszkaniowej, a poszczególnych właścicieli nie łączy z przedsiębiorstwem
energetycznym lub wodociągowo-kanalizacyjnymi odpowiednia umowa
o dostarczania bezpośrednio tych świadczeń. Z ustaleń faktycznych dokonanych
w danej sprawie wynika, że w ramach pozwanej Wspólnoty tylko energia
elektryczna była dostarczana bezpośrednio do lokali właścicieli (w tym - lokali
8
powoda) na podstawie indywidualnych umów przedsiębiorstwa energetycznego z
właścicielami odbiorcami energii.
Poszukując prawnych podstaw dopuszczalności podejmowania zaskarżonej
uchwały, Sąd Okręgowy przywiązywał podstawie znaczenie do samego statusu
pozwanej Wspólnoty jako „dostawcy wskazanych mediów do poszczególnych
lokali” i stwierdził, że status taki uprawnia Wspólnotę do ustalania „sposobu
obciążania osób zalegających z opłatą zaliczek określonymi obowiązkami i do
żądania odsetek za opóźnienie” (s. 5 uzasadniania zaskarżonego wyroku).
Wskazał też, że uprawnienie do podjęcia kwestionowanej uchwały można jeszcze
wywodzić z treści stosowanego per analogiam art. 26 ustawy z dnia 7 czerwca
2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę, przyjmującego centralny system
rozliczania z dostawcą dystrybuowanych świadczeń medialnych do poszczególnych
odbiorców (właścicieli s. 6 uzasadnienia zaskarżonego wyroku). W ocenie Sądu
Apelacyjnego, pozwanej Wspólnoty nie można jednak traktować jako podmiotu
dostarczającego energię cieplną i wodę dla właścicieli lokali, ponieważ „jest ona
jedynie pośrednikiem między dostawcami i odbiorcami” (s. 7 uzasadnienia
zaskarżonego wyroku). Jej rola polega jedynie na rozliczeniu finansowym
dostarczonych świadczeń i nie uprawnia obciążania właścicieli odsetkami
za opóźnienie.
W ocenie Sądu Najwyższego, uprawnienie wspólnoty mieszkaniowej do
podejmowania na podstawie art. 23 ustawy z 1994 r. uchwały odpowiadającej
treści kwestionowanej uchwały nr 6/2013 r. w zakresie należności określonych
w art. 13 ustawy z 2004 r. mogłoby powstać wówczas, gdyby wspólnotę łączył
z poszczególnymi właścicielami - członkami wspólnoty określony stosunek
obligacyjny uzasadniający roszczenie o zapłatę takich należności. Roszczenie
dodatkowe w postaci zapłaty odsetek za opóźnienie mogłoby bowiem powstać
tylko wówczas, gdy między określonymi podmiotami istnieje obowiązek
świadczenia pieniężnego i podmiot zobowiązany do świadczenia opóźnia się z jego
spełnieniem (art. 481 § 1 k.c.). Sama, nawet prawidłowo podjęta w świetle
postanowień art. 23 ustawy z 1994 r. uchwała wspólnoty mieszkaniowej,
nie mogłaby doprowadzić do wykreowania omawianego roszczenia dodatkowego.
9
Jak już wspomniano, świadczenia pieniężne określone w art. 14 ustawy
z 1994 r. wynikają ex lege i w odniesieniu do nich nie ma przeszkód w podjęciu
uchwały odpowiadającej treści uchwały nr 6/2013 r. Uchwała taka precyzowałaby
skutki prawne opóźnienia się właściciela (dłużnika) wobec wspólnoty
mieszkaniowej (wierzyciela) w zakresie świadczenia wynikającego ze stosunku
obligacyjnego kreowanego na podstawie art. 14-15 ustawy z 1994 r.
W odniesieniu do należności obejmujących wydatki związane z utrzymaniem
lokali poszczególnych właścicieli (art. 13 ustawy z 1994 r.) możliwe byłoby
poszukiwanie natomiast umownego źródła wspomnianego stosunku obligacyjnego.
Należy zatem stwierdzić, że Sądy meriti nie podjęły takiego kierunku poszukiwania
prawnych podstaw dopuszczalności przyjęcia zaskarżonej uchwały. Nie rozważano
bliżej m.in. treści umów o dostawę energii cieplnej, ciepłej i zimniej wody, zawartych
przez Wspólnotę z odpowiednimi przedsiębiorcami, a także ich prawnego
znaczenia dla właścicieli lokali. W aktach sprawy brak nawet pełnej treści tych
umów, o ich zawarciu, niektórych elementach ich treści można tylko dowiedzieć się
z zeznań świadków oraz z treści umowy o administrowaniu nieruchomością z dnia
30 kwietnia 2012 r. (k. 57 in. akt sprawy). Nie podjęto też próby ustalenia, czy
nie istniały inne jeszcze źródła kreowania stosunku obligacyjnego pomiędzy
pozwaną Wspólnotą a właścicielami lokali. Ze stosunków takich mógłby wynikać
obowiązek Wspólnoty ponoszenia przez tych właścicieli wydatków związanych
z utrzymaniem ich lokali w odpowiedni sposób i w odpowiednim czasie,
obejmujących m.in. opłacenie dostarczonej energii cieplnej i wody z rozliczanych
za pośrednictwem wspólnoty. W grę mogłaby tu wchodzić także np. dłuższa
ukształtowana w ramach Wspólnoty praktyka wnoszenia i rozdziału takich
wydatków (art. 60, 65 k.c.).
W tej sytuacji należało przyjąć, że Sąd Apelacyjny jednak przedwcześnie
stwierdził, że istniały właściwe podstawy do uchylenia uchwały pozwanej Wspólnoty
nr 13/2013 r. z dnia 20 stycznia 2014 r. przewidziane w art. 25 ust. 1 ustawy
z 1994 r. Naruszenie tego przepisu, a także naruszenie, jak wspomniano wcześniej,
art. 328 § 2 k.p.c. we wskazanym zakresie spowodowało konieczność uchylenia
zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego
rozpoznania (art. 39815
k.p.c.). Bezprzedmiotowe okazały się natomiast zarzuty
10
naruszenia art. 6 ustawy z 1994 r., art. 26 ust. 2 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r.,
art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym,
art. 45a ust. 4 prawa energetycznego. W związku z tym, że przedmiotem
postępowania było istnienie podstaw do uchylenia uchwały wspólnoty w świetle
art. 25 ust. 1 ustawy z 1994 r., nie sposób twierdzić, że doszło także do naruszenia
art. 359 § 1 k.c. i art. 481 § 1a k.c. przez ich niezastosowanie w danej sprawie.
kc
aj. jw.