Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 259/15
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 16 marca 2016 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Mirosława Wysocka (przewodniczący)
SSN Władysław Pawlak (sprawozdawca)
SSN Agnieszka Piotrowska
w sprawie z powództwa H. Ł. i J. Ś.
przeciwko A. S., An. S. i Ag. S.
z udziałem interwenienta ubocznego po stronie powodów - Gminy Miasta G.
o wydanie
oraz z powództwa wzajemnego An. S.
przeciwko H. Ł. i J. Ś.
o nakazanie złożenia oświadczenia woli
ewentualnie o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 16 marca 2016 r.,
skargi kasacyjnej pozwanych An. S. i Ag. S.
oraz pozwanego i powoda wzajemnego A. S.
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 26 czerwca 2014 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania oraz orzeczenia o
kosztach postępowania kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem, Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanych An. S. i
Ag. S. oraz pozwanego i powoda wzajemnego A. S. od wyroku Sądu Okręgowego
w G. orzekającego eksmisję pozwanych i powoda wzajemnego z lokalu
mieszkalnego nr 6 położonego w budynku nr […] przy A. w G. i wydanie go
powodom - pozwanym wzajemnie H. Ł. i J. Ś., przy ustaleniu braku po ich stronie
prawa do lokalu socjalnego oraz oddalającego powództwo wzajemne A. S. o
zobowiązanie powodów - pozwanych wzajemnie do przeniesienia na jego rzecz - w
wykonaniu notarialnej umowy darowizny o skutku zobowiązującym z dnia 19
czerwca 2007 r. i w związku ze ziszczeniem się zastrzeżonego w niej warunku -
przysługujących im udziałów po połowie w prawie odrębnej własności lokalu
mieszkalnego nr 6 położonego w budynku nr […] przy A. w G., objętego księgą
wieczystą Nr …1/2 wraz z udziałem 8/100 części w nieruchomości wspólnej objętej
księgą wieczystą Nr …0/1.
Powyższe orzeczenie zapadło w oparciu o następujące okoliczności
faktyczne: W dniu 19 czerwca 2007 r. w Kancelarii Notarialnej przed notariuszem J.
P. została zawarta umowa, w oparciu o którą J. S. zobowiązała się darować
pozwanemu -powodowi wzajemnemu A. S. lokal mieszkalny nr 6,
położony w budynku nr […] przy A. w G. wraz z prawami związanymi z jego
własnością, z tym że strony uzależniły zawarcie umowy przenoszącej własność
tegoż lokalu od ustanowienia jego odrębnej własności i sprzedaży na rzecz J. S.
Do ustanowienia odrębnej własności przedmiotowego lokalu mieszkalnego oraz
jego sprzedaży na rzecz J. S. wraz z udziałem wynoszącym 8/100 części w
nieruchomości wspólnej doszło w dniu 19 kwietnia 2011 r. na podstawie notarialnej
umowy. Postanowieniem z dnia 22 grudnia 2011 r., Sąd Rejonowy w G. (sygn. akt
I Ns …/11) stwierdził, że spadek po J. S. zmarłej w dniu 18 sierpnia 2011 r. na
podstawie ustawy nabyli powodowie - pozwani wzajemnie H.Ł. i J. Ś.
Pozwane oraz pozwany i powód wzajemny mieszkają w spornym lokalu.
Nie posiadają statusu osób bezrobotnych lub poszukujących pracy i nie korzystają
ze świadczeń Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej. Pozwany-powód wzajemny
3
począwszy od dnia 3 września 2012 r. ma ustalony znaczny stopień
niepełnosprawności. Pozostaje na utrzymaniu żony - pozwanej An. S., która z tytułu
zatrudnienia otrzymuje wynagrodzenie zasadnicze w wysokości 3 500 zł brutto. W
dniu 10 kwietnia 2012 r. zbył przysługujący mu udział
w nieruchomości zabudowanej, położonej w P. za kwotę 50 000 zł. Pozwana Ag. S.
jest studentką, a ponadto pracuje dorywczo, zarabiając 400 - 700 zł. Jest
właścicielką lokalu mieszkalnego położonego w G., który nabyła na podstawie
darowizny z dnia 26 kwietnia 2012 r. od pozwanej An. S. i pozwanego - powoda
wzajemnego.
W tak ustalonym stanie faktycznym, Sądy obu instancji uznały powództwo
o eksmisję dochodzone na podstawie art. 222 § 1 k.c. za uzasadnione, bowiem
powodowie są właścicielami przedmiotowego lokalu mieszkalnego, zaś pozwani
zajmują go bez tytułu prawnego. Jednocześnie, oceniając obronę pozwanych
opartą na podstawie art. 5 k.c., Sądy podkreślały, że nie zostały wykazane przez
nich okoliczności, w świetle których realizacja roszczenia przez powodów
stanowiłaby nadużycie prawa. Twierdzenia pozwanych o sprawowaniu przez nich
opieki nad J. S. i o braku zainteresowania powodów jej sytuacją zdrowotną, oraz o
poniesieniu nakładów na ten lokal, równoważy okoliczność, że przez długi czas
pozwani nieodpłatnie korzystali z lokalu. Nadto, pozwany - powód wzajemny wraz z
pozwaną An. S. po wykupieniu innego lokalu darowali go pozwanej Ag. S., a także
sprzedał udział w nieruchomości w P.
Sąd Okręgowy, a za nim Sąd Apelacyjny wskazał, że sytuacja osobista
pozwanych nie uprawnia ich do przyznania im lokalu socjalnego.
Powództwo wzajemne zostało w całości oddalone - w wersji głównej
(o zobowiązanie do przeniesienia własności spornego lokalu) - z tego względu,
iż umowa zobowiązująca, z której powód wzajemny wywodził swe roszczenie jest
nieważna, gdyż nie określała wielkości udziału w nieruchomości wspólnej.
Sądy obu instancji powołały się na pogląd Sądu Najwyższego zawarty w wyroku
z dnia 3 września 2009 r., I CSK 6/09. Natomiast powództwo wzajemne ewentualne
(o odszkodowanie) nie mogło zostać uwzględnione z braku podstawy prawnej,
4
ponieważ wobec nieważności umowy z dnia 19 czerwca 2007 r. pozwany - powód
wzajemny nie poniósł szkody na skutek jej niewykonania.
W skardze kasacyjnej, pozwane An. S. i Ag. S. oraz pozwany - powód
wzajemny A. S. zaskarżając wyrok w zakresie w jakim Sąd drugiej instancji oddalił
ich apelację, wnieśli o jego zmianę poprzez oddalenie powództwa głównego oraz
uwzględnienie powództwa wzajemnego, ewentualnie jego uchylenie z
przekazaniem sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.
Zarzucili naruszenie prawa materialnego: 1) art. 47 § 1 k.c. i art. 50 k.c. w zw.
z art. 3 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy o własności lokali, polegające na wadliwym
przyjęciu, że ostatnio powołany przepis stosuje się także w przypadku umowy
zbycia lokalu dokonanej oddzielną, inną czynnością niż ustanowienie jego odrębnej
własności; 2) art. 222 § 1 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie oraz art. 5 k.c. przez
jego błędne niezastosowanie, wskutek niedostrzeżenia nadużycia prawa
podmiotowego przez powodów i przyjęcia, że pozwani nie mają prawa do władania
przedmiotowym lokalem; 3) art. 14 ust. 4 pkt. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, przez jego błędne
zastosowanie, wskutek niedostrzeżenia, że wobec pozwanego - powoda
wzajemnego orzeczono na stałe znaczny stopień niepełnosprawności, jak również
konieczność stałej lub długotrwałej opieki lub pomocy innej osoby w związku
ze znacznie ograniczoną możliwością samodzielnej egzystencji, a w konsekwencji
błędnym zastosowaniu przepisu art. 14 ust. 3 tej ustawy, przez uznanie braku
uprawnienia pozwanych do lokalu socjalnego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Podstawowe znaczenie dla rozstrzygnięcia powództwa wzajemnego
(głównego) ma ocena ważności umowy darowizny zobowiązującej z dnia
19 czerwca 2007 r., uzależniającej przeniesienie własności przedmiotowego lokalu
mieszkalnego od warunku zawieszającego w postaci ustanowienia odrębnej
własności i jego sprzedaży na rzecz J. S. Zgodnie z art. 157 § 2 k.c., jeżeli umowa
zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod
warunkiem, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie
stron, obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.
5
Zobowiązanie ze strony darczyńcy do zawarcia umowy rozporządzającej istnieje, o
ile umowa zobowiązująca do przeniesienia własności jest ważna (art. 156 k.c.). W
rozpoznawanej sprawie komplikacje wynikają z faktu, iż w chwili zawarcia tej
umowy nie istniał jeszcze przedmiot darowizny (nie została ustanowiona jego
odrębna własność przez właściciela budynku, w którym się znajduje wraz
z określeniem związanego z nim udziału w nieruchomości wspólnej), a tym samym
darczyńca z umowy zobowiązującej nie była jego właścicielką, co stanowiło
uzasadnienie dla zastrzeżenia wspomnianego warunku zawieszającego.
Według art. 8 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U.
z 2015 r., poz. 1892, zwana dalej u.w.l. ), umowa o ustanowieniu odrębnej
własności lokalu powinna określać w szczególności rodzaj, położenie
i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, a także wielkość
udziałów przysługujących właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości
wspólnej.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego wypowiedziano pogląd, iż zobowiązanie
do przeniesienia odrębnej własności lokalu istnieje tylko wtedy, gdy zawiera
oświadczenia woli określające rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz
pomieszczeń do niego przynależnych, a także wielkość udziałów przypadających
właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej, względnie zawiera
dane, które umożliwiają oznaczenie tych wielkości (zob. wyroki Sądu Najwyższego:
z dnia 3 września 2009 r., I CSK 6/09, OSNC - ZD 2010/1/23; z dnia 12 lutego
2010 r., I CSK 357/09, nie publ., z dnia 20 listopada 2015 r., I CSK 22/15, nie publ.).
Wprawdzie, orzeczenia te zapadły w relacjach prawnych pomiędzy właścicielami
nieruchomości zabudowanych budynkami (bądź ich następcami prawnymi),
w których miała powstać odrębna własność lokali, a podmiotami dochodzącymi
roszczeń w oparciu o umowy zobowiązujące do ustanowienia odrębnej własności
lokali i przeniesienia ich własności, jednakże wskazane tam stanowisko co do
wymagań prawnych umów zobowiązujących do przeniesienia prawa odrębnej
własności lokali, należy odnieść także do sytuacji jak w niniejszej sprawie, w której
podmiotem zobowiązanym nie jest właściciel nieruchomości zabudowanej
budynkiem mieszkalnym przed prawnym wyodrębnieniem lokali.
6
Sądy obu instancji przyjęły, powołując się na pierwsze z tych orzeczeń Sądu
Najwyższego, nieważność umowy zobowiązującej z dnia 19 czerwca 2007 r., skoro
nie określono w niej wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Zwrócić jednak
uwagę należy, że w sprawach, w których zapadły wymienione orzeczenia Sądu
Najwyższego, stan faktyczny był odmienny od występującego w niniejszej sprawie.
Po pierwsze, budynek, w którym znajdował się lokal był położony na nieruchomości
gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste. Ma to istotne konsekwencje,
gdyż grunt stanowi element nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 2 u.w.l.), zaś
stosownie do art. 235 § 2 k.c., przysługująca użytkownikowi wieczystemu własność
budynków na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem
wieczystym. Oznacza to, że w razie ustanowienia odrębnej własności lokalu,
w skład nieruchomości wspólnej wchodzi udział w częściach wspólnych budynku
(który jest prawem związanym z własnością lokalu, co wynika z art. 3 ust. 1 zd. 1
u.w.l.) oraz udział w użytkowaniu wieczystym gruntu, z którego prawem jest
związana własność lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w postaci
udziału we własności tych części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku
właścicieli lokali (zob. uzasadnienie powołanego wyżej wyroku Sądu Najwyższego
z dnia 3 września 2009 r.). W niniejszej sprawie grunt, na którym znajduje się
budynek nie jest przedmiotem użytkowania wieczystego. Dlatego też jeśli chodzi
o udział w nieruchomości gruntowej jako elemencie nieruchomości wspólnej, nie
ma tutaj zastosowania art. 235 § 2 k.c., lecz wyłącznie art. 3 ust. 1 zd. 1 u.w.l.
Po drugie, inaczej niż w tamtej sprawie, w niniejszej jakkolwiek nie określono
ułamkowo udziału, co nie było możliwe, gdyż lokal ten formalnie nie został
wyodrębniony, zaś stroną umowy z dnia 19 czerwca 2007 r. nie był właściciel
nieruchomości zabudowanej budynkiem, to jednak oświadczenie darczyńcy
zawiera także zobowiązanie do przeniesienia praw związanych z własnością tego
lokalu. Takim prawem jest właśnie, zgodnie z art. 3 ust. 1 zd. 1 u.w.l., udział
w nieruchomości wspólnej. W wyroku z dnia 7 października 2015 r., I CSK 722/14
(nie publ.), Sąd Najwyższy wyjaśnił, że umowa zobowiązująca do ustanowienia
i przeniesienia własności lokalu nie jest nieważna z tej przyczyny, że wielkość
udziału nabywcy w nieruchomości wspólnej została w niej określona jedynie przez
odwołanie się do zasady wyrażonej w art. 3 u.w.l.
7
Art. 3 ust. 1 zd. 1 u.w.l. kwalifikuje udział w nieruchomości wspólnej jako
część składową w rozumieniu art. 50 k.c. w zw. z art. 46 § 1 k.c. nieruchomości
lokalowej, a to oznacza - zgodnie z art. 47 § 1 k.c. - iż jako część składowa nie
może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Zasady
wyznaczania udziału w nieruchomości wspólnej zostały określone w art. 3 ust. 3
u.w.l. jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią
pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali
wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Strony nie mogą określić tego
udziału według innych kryteriów. Skutkuje to tym, że przy sukcesywnym
wyodrębnianiu i sprzedaży lokali, na miejsce udziału określonego w umowie
z naruszeniem art. 3 ust. 3 u.w.l. wchodzi udział obliczony zgodnie z wyrażoną
w tym przepisie zasadą (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia
26 września 2013 r., II CSK 43/13, OSNC 2014/6/64). Z powodu bezwzględnej
mocy obowiązującej zasady z art. 3 ust. 3 u.w.l. i charakteru udziału
w nieruchomości wspólnej jako prawa związanego z własnością lokalu, zgodnie
z art. 56 k.c. czynność prawa wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz
również te, które wynikają z ustawy tj. z art. 3 ust. 3 u.w.l. Dlatego też, wbrew
stanowisku Sądów obu instancji, określenie w umowie zobowiązującej darowizny
(zawartej pod warunkiem, że zostanie ustanowiona odrębna własność lokalu i jego
sprzedaż na rzecz darczyńcy) jako przedmiotu lokalu z opisem rodzaju, położenia
i powierzchni oraz praw z nim związanych, bez skonkretyzowania wielkości
wyrażonej ułamkiem udziału w nieruchomości wspólnej, nie powoduje jej
nieważności. Z zawartego w umowie stwierdzenia „wraz z prawami związanymi
z jego własnością” wynika, że wolą stron było przeniesienie także udziału
w nieruchomości wspólnej. Skonkretyzowanie tej wielkości nie było wówczas
technicznie możliwe, gdyż wymagało sporządzenia stosownej inwentaryzacji
budowlanej, a darczyńca, jako nie będąca właścicielką ani współwłaścicielką
nieruchomości, nie miała, podobnie jak i pozwany - powód wzajemny, wpływu na
ustalenie tego udziału. Nie budzi wątpliwości okoliczność, że błędne określenie w
umowie zobowiązującej wielkości udziału w nieruchomości wspólnej nie powoduje
jej nieważności, ponieważ sam przepis art. 3 ust. 3 u.w.l. jest wystarczającą
podstawą korekty w księdze wieczystej wadliwie wpisanego udziału (por.
8
uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2013 r., II CSK
43/13, OSNC 2014/6/64). W związku z tym, uzależnienie ważności tego rodzaju
umowy (o skutku zobowiązującym), od wskazania jakiegokolwiek udziału w
nieruchomości wspólnej, nawet gdyby strony umowy nie miały przesłanek do jego
określenia, byłoby pozbawione racjonalnego uzasadnienia. Bezcelowe byłoby
podanie takiej wielkości, przy świadomości , że i tak konieczna będzie w przyszłości
korekta.
W związku z prawnym wyodrębnieniem przedmiotowego lokalu
mieszkalnego i przeniesienia jego własności na rzecz J. S., ziścił się zastrzeżony w
umowie z dnia 19 czerwca 2007 r. warunek. Wpis do księgi wieczystej
konstytuujący to prawo (art. 7 ust. 2 u.w.l.) oraz wpis własności na rzecz J. S.
nastąpił za jej życia (k. 5-6).
Zgodnie z art. 922 § 1 k.c., prawa i obowiązki majątkowe zmarłego
przechodzą z chwilą śmierci na jego spadkobierców.
Podstawą umowy darowizny w czystej postaci (causa donandi) jest jej
dokonanie wyłącznie po to, aby nastąpiło przysporzenie na rzecz innej osoby,
bez żadnego ekwiwalentu. Art. 888 § 1 k.c. stanowi, iż przez umowę darowizny,
darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia kosztem swego majątku.
Niekiedy w cel takiej umowy jest wkomponowana częściowa
odpłatność (negotium mixtum cum donatione). Z twierdzeń powoda wzajemnego
wynika, że wykup przedmiotowego lokalu z zasobów gminnych na własność J.S.
nastąpił za jego fundusze, a ponadto opiekował się nią. W konsekwencji ze
względu na kauzalny charakter umowy darowizny konieczne było zbadanie, czy do
chwili śmierci J. S. leżący u podstaw umowy z dnia 19 czerwca 2007 r. cel został
zrealizowany, a w konsekwencji czy jej zobowiązanie istniało w momencie otwarcia
spadku i w związku z tym przeszło na powodów jako jej następców prawnych; ma
to istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia powództwa wzajemnego (w wersji głównej).
Te zagadnienia zostały pominięte przed Sąd drugiej instancji. Stwierdzenie braku
podstaw do uwzględnienia roszczenia niepieniężnego (zobowiązania do złożenia
oświadczenia woli) w kontekście celu umowy zobowiązującej z 19 czerwca 2007 r.,
wymagałoby zbadania zasadności zgłoszonego jako ewentualne roszczenia
9
odszkodowawczego, z pominięciem przyjętego przez Sądy obu instancji - jako
podstawa jego oddalenia - argumentu o jej nieważności.
Ze względu na to, iż od rozstrzygnięcia powództwa wzajemnego (głównego)
zależy przymiot legitymacji procesowej czynnej powodów - pozwanych wzajemnie
w sprawie o eksmisję pozwanych, zaskarżony wyrok uległ uchyleniu w całości.
W związku z tym, że pierwszy z zarzutów kasacyjnych doprowadził do
zamierzonego przez pozwanego - powoda wzajemnego skutku prawnego,
pozostałe zarzuty mają uboczne znaczenie.
Tym niemniej, odnosząc się do zakwestionowania przepisów ustawy z dnia
21 czerwca 2001 r. o ochronie prawa lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy
i zmianie k.c. (j.t. Dz. U. z 2014 r. , poz. 150 ze zm., zwana dalej u.o.p.l.), wskazać
trzeba, że jakkolwiek pozwani byli lokatorami w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt. 1
u.o.p.l., bowiem z racji łączących ich ze zmarłą J. S. stosunków (pozwany-powód
wzajemny był jej pasierbem), zajmowali ten lokal na zasadzie użyczenia (zob.
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 lutego 2008 r., II CSK 484/07, nie publ.), to
jednak orzekając o braku ich uprawnień do otrzymania lokalu socjalnego, Sąd
drugiej instancji nie naruszył przepisu art. 14 ust. 4 pkt. 2 u.o.p.l. Wprawdzie
pozwany - powód wzajemny został uznany za niepełnosprawnego w stopniu
znacznym w rozumieniu ustawy z 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej (j.t. Dz.
U. 2015 r. poz. 163 ze zm., poprzednio ustawa z dnia 29 listopada 1990 r. o
pomocy społecznej), jednak nie można tracić z pola widzenia faktu, że
dysponował on wraz z pozwaną An. S. prawem do lokalu mieszkalnego, którego
własność w 2012 r. przenieśli na córkę - pozwaną Ag. S. Zatem, potrzeby
mieszkaniowe może zaspokoić w tym mieszkaniu, gdyż obdarowana
jest obowiązana do okazania
wdzięczności w stosunku do darczyńców; nie zostało wykazane, aby pozwani nie
mogli wspólnie mieszkać.
Zważywszy na fakt, że pozwani mają możliwość zamieszkania w innym
lokalu, za nietrafny należy uznać zarzut naruszenia art. 222 § 1 k.c. w zw.
z art. 5 k.c.
10
Z tych względów, Sąd Najwyższy orzekł na podstawie art. art. 39815
§ 1
k.p.c. oraz art. 108 § 1 i 2 k.p.c. w zw. z art. 39821
k.p.c.
kc