Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 322/15
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 31 marca 2016 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Maria Szulc (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Monika Koba
SSN Władysław Pawlak
w sprawie z powództwa J. M.
przeciwko Miastu S.
o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 31 marca 2016 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 9 grudnia 2014 r.,
1) uchyla zaskarżony wyrok oraz wyrok Sądu Okręgowego
w S. z dnia 22 maja 2014 r. sygn. […] i oddala powództwo;
2) nie obciąża powódki obowiązkiem zwrotu kosztów procesu
na rzecz pozwanego w postępowaniu przed Sądem pierwszej
instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym i kasacyjnym.
UZASADNIENIE
2
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanego Miasta
S. od wyroku Sądu Okręgowego w S. nakazującemu pozwanemu złożenie
oświadczenia woli, którym oddaje za wynagrodzeniem w użytkowanie wieczyste
powódce opisaną działkę gruntu i nieodpłatnie przenosi prawo własności budynku
mieszkalnego oraz zobowiązującemu powódkę do poniesienia pierwszej i kolejnych
opłat rocznych.
Poprzedni wyrok Sądu pierwszej instancji został uchylony wyrokiem Sądu
Apelacyjnego z dnia 25 stycznia 2013 r., w którego motywach wyjaśnił,
że roszczenie powódki znajduje oparcie w art. 34 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia
21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DZ. U. z 2015 r., poz. 1322;
dalej u.g.n.) w zw. z art. 231 k.c., bo w rozumieniu tego przepisu była ona
samoistnym posiadaczem w dobrej wierze. Uznał natomiast za konieczne zbadanie
czy znaczne nakłady poniesione na rozbudowę budynku mieszkalnego i budowę
garażu są nakładami, o których mowa w art. 231 § 1 k.c. i czy doprowadziły one do
powstania obiektu nieporównywalnie droższego.
W toku ponownego rozpoznania sprawy Sąd drugiej instancji ustalił,
że pozwane Miasto jest właścicielem przedmiotowej działki gruntu a poprzednicy
prawni powódki od 1968 r. i powódka od 1999 r. do dnia 28 maja 2008 r. byli jej
użytkownikami wieczystymi oraz właścicielami budynku mieszkalnego wraz
z zabudowaniami gospodarczymi. Powódka w latach 1981 – 2003 rozbudowała
i zmodernizowała budynek mieszkalny w szerokim zakresie wykonując roboty
o charakterze inwestycyjnym i remontowym wartości 328.649,99 zł przewyższającej
wartość gruntu. Zarządzeniem Prezydenta Miasta z dnia 26 lipca 2011 r.
nieruchomość została przeznaczona do oddania w użytkowanie wieczyste wraz
z prawem własności budynków w trybie przetargu nieograniczonego. W odpowiedzi
na wniosek o nabycie nieruchomości w drodze pierwszeństwa pozwany
poinformował powódkę o treści art. 34 ust. 1 i 2 u.g.n. i braku możliwości jego
uwzględnienia.
Sąd Apelacyjny wskazał, że warunkiem nabycia nieruchomości na podstawie
art. 34 ust. 1 pkt 1 u.g.n. jest posiadanie roszczenia o nabycie nieruchomości
z mocy tej ustawy lub na podstawie przepisów odrębnych. W jego ocenie pojęcie
3
„zbycie lub nabycie nieruchomości” jest pojęciem szerszym niż przeniesienie prawa
własności i pozwala na interpretację obejmującą zbycie lub nabycie prawa
wieczystego użytkowania. Mając na uwadze status użytkowania wieczystego jako
specyficznej formy prawnej władania nieruchomością stwierdził, że użytkownik
wieczysty posiada atrybut posiadacza samoistnego nieruchomości w dobrej wierze
w rozumieniu art. 336 i 339 k.c. Stosowania art. 231 k.c. nie wyklucza także
wzniesienie budowli przez posiadacza samoistnego w złej wierze, jeżeli za
traktowaniem go na równi z posiadaczem w dobrej wierze przemawiają, ze względu
na szczególne okoliczności sprawy, zasady współżycia społecznego. Takie
szczególne okoliczności związane z długim okresem użytkowania nieruchomości
stanowiącej centrum życiowe powódki i dokonaniem znacznych nakładów czynią
stosowanie art. 33 ust. 2 u.g.n. sprzecznym z zasadami współżycia społecznego.
W skardze kasacyjnej pozwane Miasto S. wniosło o uchylenie zaskarżonego
wyroku i orzeczenie co do istoty przez zmianę wyroku Sądu pierwszej instancji i
oddalenie powództwa, ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy do
ponownego rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu. W ramach pierwszej podstawy
kasacyjnej skarżący zarzucił naruszenie art. 231 § 1 k.c. przez wadliwe przyjęcie,
że przepis ten znajduje zastosowanie dla oceny roszczeń użytkownika wieczystego
wobec właściciela gruntu po wygaśnięciu użytkowania wieczystego na skutek
upływu terminu i uznanie użytkownika wieczystego w okresie przysługującego mu
prawa za posiadacza samoistnego w dobrej wierze oraz naruszenie art. 34 ust. 1
pkt 1 u.g.n. przez wadliwe przyjęcie, że stanowi on podstawę samoistnego
roszczenia o bezprzetargowe nabycie prawa wieczystego użytkowania, jak również
stanowi podstawę wykładni art. 231 § 1 k.c. w odniesieniu do posiadaczy, którym
przysługuje roszczenie wynikające z tego artykułu.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 1 u.g.n. w razie zbywania nieruchomości osobom
fizycznym i prawnym z pierwszeństwa w ich nabyciu może skorzystać osoba, której
4
przysługuje roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy tej ustawy lub odrębnych
przepisów.
Pojęcie „zbywanie nieruchomości” oznacza, zgodnie z art. 4 ust. 3 b u.g.n.,
dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie
własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego albo
oddanie jej w użytkowanie wieczyste. W przypadku przeznaczenia zatem
nieruchomości przez jednostkę samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa do
oddania w użytkowanie wieczyste osoba, której przysługuje roszczenie, o którym
mowa w art. 34 ust. 1 pkt 1 u.g.n., może skorzystać z prawa pierwszeństwa, a więc
żądać by podmioty te oddały jej nieruchomość w użytkowanie wieczyste nawet
jeżeli są osoby uprawnione wymienione w ust. 1 pkt 2 lub 3 tego przepisu.
Do roszczeń przysługujących z mocy odrębnych przepisów zaliczyć należy
roszczenie na podstawie art. 231 § k.c. zarówno w odniesieniu do żądania
przeniesienia prawa własności nieruchomości, na której samoistny posiadacz
w dobrej wierze wzniósł budynek lub inne urządzenie o wartości znacznie
przekraczającej wartość gruntu, jak i w drodze analogii, żądanie samoistnego
posiadacza w zakresie użytkowania wieczystego ustanowienia prawa wieczystego
użytkowania działki gruntu, na której wzniósł budynek. Pogląd ten jest dominujący
zarówno w piśmiennictwie, jak i judykaturze a opiera się na podobieństwie
użytkowania wieczystego do prawa własności gruntu z uwagi na szeroki zakres
uprawnień wieczystego użytkownika, co uzasadnia analogiczne stosowanie
przepisów o własności, w tym art. 231 § 1 k.c., do luk w regulacji użytkowania
wieczystego (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11 lipca 1983 r., III CZP 27/83,
OSNC z 1984 r., nr 2 – 3 , poz. 24, wyroki z dnia 24 lutego 1971 r., I CR 540/70,
OSPiKA z 1972 r. z 1972 r., nr 5, poz. 79, z dnia 28 czerwca 1973 r., III CRN
154/73, OSPiKA z 1976 r., nr 4, poz. 87, z dnia 17 kwietnia 1997 r., I CKU 32/97,
Prok. i PR. – wkl. Z 1997 r., z. 10, s. 35, z dnia 28 września 2000 r., IV CKN 103/00,
nie publ.). Analogia ta dotyczy relacji pomiędzy posiadaczem a użytkownikiem
wieczystym oraz relacji pomiędzy posiadaczem w zakresie użytkowania
i właścicielem gruntu, aczkolwiek co do tej drugiej odnotować trzeba poglądy
przeciwne. Zagadnienie to nie wymaga jednak głębszej analizy prawnej z uwagi na
związanie Sądu Najwyższego ustaleniami faktycznymi, które determinują kierunek
5
rozważań. Sąd drugiej instancji ustalił bowiem, że powódka dokonała rozbudowy
budynku mieszkalnego i wybudowała garaż w okresie, w którym przysługiwało jej
prawo wieczystego użytkowania.
Roszczenie, którego podstawą jest art. 231 § 1 k.c., przysługuje
samoistnemu posiadaczowi w dobrej wierze i tylko taki posiadacz jest uprawniony
do żądania przeniesienia prawa własności gruntu zajętego pod budynkiem.
W odniesieniu do nabycia prawa wieczystego użytkowania posiadanie nie nosi
cech posiadania samoistnego w rozumieniu art. 336 k.c. lecz posiadania
w zakresie użytkowania wieczystego polegającego na wykonywaniu władztwa nad
nieruchomością odpowiadającego uprawnieniom, o których mowa w art. 233 k.c.
Nie jest posiadaczem samoistnym osoba, która włada gruntem na podstawie
umowy z właścicielem (najemca, dzierżawca, biorący w użyczenie, użytkownik).
Osoba taka włada gruntem w zakresie innego prawa, niż prawo własności, a więc
jako posiadacz zależny. Nie jest również, w rozumieniu art. 231 § 1 k.c.,
posiadaczem w zakresie użytkowania wieczystego osoba, która włada gruntem na
podstawie umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste. Roszczenie,
o którym mowa, przysługuje jedynie takiemu posiadaczowi, którego władztwo
faktyczne nie ma podstawy prawnej. Posiadacz prawny samoistny jest już
właścicielem a posiadacz prawny w zakresie wieczystego użytkowania jest
użytkownikiem wieczystym, a więc nie mogą z tego roszczenia korzystać.
Następczy upadek tytułu prawnego ze skutkiem ex nunc pozostaje bez znaczenia
dla powstania roszczenia, bo charakter posiadania i dobra wiara posiadacza
badane są na chwilę wzniesienia budynku lub innego urządzenia. Konkludując,
roszczenie określone w art. 231 § 1 k.c. powstaje wtedy, gdy bezprawny posiadacz
samoistny lub posiadacz w zakresie prawa wieczystego użytkowania będąc
w dobrej wierze wznosi budynek na cudzym gruncie i jego wartość znacznie
przenosi wartość zajętej pod budowę działki. Roszczenie to nie przysługuje
natomiast osobie, która w czasie dochodzenia roszczenia jest posiadaczem gruntu
ale w czasie budowy była jego właścicielem lub użytkownikiem wieczystym.
W czasie rozbudowy budynku i budowy garażu powódka była uprawniona do
władania gruntem jako użytkownik wieczysty i była właścicielem budynku, a więc
dokonanie nakładów na ten budynek było legalne. Wykonywała uprawnienia
6
przyznane użytkownikowi wieczystemu w art. 233 k.c. oraz określone umową
o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i wyznaczające granice korzystania
z nieruchomości. Art. 231 § 1 k.c. obejmuje swoją dyspozycją tylko posiadanie
niezwiązane z określonym prawem i będące tylko określonym stanem faktycznym.
Tytuł prawny do korzystania z gruntu i legalność jego posiadania wykluczają
w ogóle powstanie problemu badania zakresu bezprawnego posiadania zarówno
co do jego charakteru, jak i dobrej wiary. Roszczenie z art. 231 § 1 k.c. nie
przysługuje osobie, która w czasie trwania umowy użytkowania wieczystego
rozbudowała budynek i dochodzi roszczenia po wygaśnięciu prawa wieczystego
użytkowania. Skoro powódka wskazuje na to roszczenie jako wynikające
z odrębnych przepisów, a jej ono nie przysługuje, nie jest osobą uprawnioną do
pierwszeństwa w zawarciu umowy wieczystego użytkowania na podstawie art. 34
ust. 1 pkt 1 u.g.n.
Zasadność zarzutów naruszenia prawa materialnego w braku zarzutów
naruszenia przepisów postępowania uzasadnia orzeczenia co do istoty sprawy
w oparciu o art. 39816
k.p.c. oraz art. 102 k.p.c. z uwagi na charakter okoliczności
faktycznych stanowiących podstawę żądania uzasadniający zakwalifikowanie ich
jako przypadek szczególnie uzasadniony w rozumieniu tego przepisu.
aj
eb