Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 558/15
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 20 maja 2016 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Marian Kocon (przewodniczący)
SSN Władysław Pawlak (sprawozdawca)
SSN Antoni Górski
w sprawie z powództwa Przedsiębiorstwa Produkcyjno - Usługowego
i Handlowego "A." Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w P.
przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta P.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 20 maja 2016 r.,
skarg kasacyjnych obu stron
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 23 kwietnia 2015 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu
sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.
UZASADNIENIE
2
Prezydent Miasta P. reprezentujący Skarb Państwa, pismem z dnia 17
grudnia 2009 r. wypowiedział stronie powodowej Przedsiębiorstwu Produkcyjno-
Usługowemu i Handlowemu A. sp. z o.o. wysokość dotychczasowej opłaty rocznej
(62 300,52 zł), za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej położonej w P.
przy ul. W., stanowiącej działkę nr 14/8, objętej księgą wieczystą […] i określił
wysokość tej opłaty, począwszy od dnia 1 stycznia 2010 r., po 361 853,67 zł
rocznie - jako iloczyn stawki 3% i wartości tej nieruchomości ustalonej na podstawie
wyceny rzeczoznawcy majątkowego na sumę 12 061 789 zł.
Strona powodowa wniosła odwołanie do Samorządowego Kolegium
Odwoławczego (dalej SKO), zarzucając, że dokonana przez właściciela
nieruchomości aktualizacja opłaty rocznej nie jest uzasadniona, bowiem zmianie
ulec powinna stawka procentowa (z 3% na 1%), a to z uwagi na okoliczność,
że nieruchomość jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe.
W uwzględnieniu tego odwołania, orzeczeniem z dnia 15 marca 2011 r.,
SKO ustaliło opłatę roczną za 2010 r. i kolejne lata, aż do ponownej aktualizacji na
dotychczasowym poziomie, czyli w kwocie 62 300,52 zł.
Powyższe rozstrzygnięcie zakwestionowała w sprzeciwie strona pozwana,
wskazując m.in., że brak jest podstaw do zmiany stawki procentowej, gdyż strona
powodowa nie wystąpiła ze stosownym wnioskiem. W związku z tym, zdaniem
powoda, pozew w tej części winien ulec odrzuceniu, ze względu na czasową
niedopuszczalność drogi sądowej.
W toku procesu sądowego strona powodowa zgłosiła też do rozliczenia
poczynione na przedmiotowej nieruchomości nakłady dokonane po wypowiedzeniu
wysokości opłaty rocznej pismem z dnia 17 grudnia 2009 r.
Prawomocnym postanowieniem z dnia 25 września 2014 r., Sąd Okręgowy
oddalił wniosek strony pozwanej o odrzucenie pozwu w części dotyczącej żądania
zmiany stawki procentowej.
W uzasadnieniu wyjaśnił, że skoro w decyzji o oddaniu gruntu w użytkowanie
wieczyste z dnia 18 stycznia 1995 r. nie został określony cel, na jaki został oddany
3
do użytkowania, przy aktualizacji opłaty rocznej ma zastosowanie przepis art.
221 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U.
z 2015 r., poz. 1774, ze zm. dalej „u.g.n”.). Wobec tego strona pozwana w ramach
aktualizacji wysokości opłaty rocznej powinna była także wypowiedzieć
dotychczasową stawkę i określić ją zgodnie z art. 72 ust. 3 u.g.n., a skoro tego
nie uczyniła, to strona powodowa wnosząc do SKO odwołanie od wypowiedzenia
z dnia 17 grudnia 2009 r. mogła kwestionować przyjętą stawkę procentową,
bez konieczności składania w tej materii odrębnego wniosku w trybie art. 78-81
u.g.n.
Wyrokiem z dnia 9 października 2014 r., Sąd Okręgowy ustalił, iż wysokość
opłaty rocznej, poczynając od 1 stycznia 2010 r. wynosi 278 480 zł, zaś w
pozostałej części powództwo oddalił.
Powyższe rozstrzygnięcie oparł na następujących ustaleniach faktycznych:
Decyzją z dnia 18 stycznia 1995 r. Wojewoda […] orzekł, że nieruchomość
składająca się z działki ewidencyjnej nr 14/8 o powierzchni 11 348 m2
, położona
w P., należąca do Skarbu Państwa stała się z dniem 5 grudnia 1990 r. przedmiotem
użytkowania wieczystego Zakładów Metalurgicznych „P.” oraz zobowiązał ten
podmiot do uiszczania opłat rocznych w kwocie 62 112,02 zł. W uzasadnieniu
wskazał, że kwotę należnych opłat rocznych ustalono na podstawie art. 40 ust. 3
ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu
nieruchomości.
W piśmie z dnia 20 września 2000 r. Prezydent Miasta P. wypowiedział
spółkom A. S.A. i E. sp. o.o. opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego
przedmiotowej nieruchomości i zaoferował przyjęcie nowej opłaty w wysokości
62 300,52 zł jako wynik przemnożenia 3% stawki przez wartość nieruchomości
(2 076 768 zł).
Następna aktualizacja opłaty rocznej została dokonana spornym
wypowiedzeniem z dnia 17 grudnia 2009 r.
Nieruchomość ta jest położona we wschodniej części miasta, blisko
centrum, w strefie pośredniej między centrum miasta, a terenami peryferyjnymi.
Jest zlokalizowana w rejonie wzajemnego przenikania się funkcji mieszkaniowej,
4
rekreacyjnej, usługowej i przemysłowej, przy czym główną formą
zagospodarowania terenów mieszkaniowych jest zabudowa jednorodzinna.
W najbliższym sąsiedztwie występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna
wysoka. Dalej zaś położone są nieruchomości o funkcji produkcyjno-magazynowej
i usługowej.
W czasie dokonywania kwestionowanej przez stronę powodową aktualizacji,
dla obszaru, na którym znajduje się ta nieruchomość, nie obowiązywał miejscowy
plan zagospodarowania przestrzennego. Z kolei według studium uwarunkowań
i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta P., zatwierdzonego uchwałą
Rady Miasta z dnia 23 listopada 1999 r., zmienionym kolejnymi uchwałami z dnia
10 lipca 2003 r. i z dnia 18 stycznia 2003 r., większa część działki nr 14/8 znajduje
się na terenie zabudowy średnio-wysokiej, mieszkaniowej, wielorodzinnej, blokowej
i kwartałowej, z dopuszczeniem zabudowy niskiej, mieszkaniowej i jednorodzinnej.
Mniejsza jej część była zlokalizowana w terenie ulic K. i W.
W dniu 16 maja 2007 r. Prezydent Miasta wydał decyzję, w której określił
warunki zabudowy tej nieruchomości dla inwestycji polegającej na
budowie zespołu mieszkalno-usługowego wraz z wielokondygnacyjnym parkingiem
podziemnym, drogami dojazdowymi, wjazdami, wyjazdami, dojściami i małą
architekturą. Na jej podstawie w dniu 4 lipca 2008 r. została wydana dla strony
powodowej decyzja o pozwoleniu na budowę wyżej opisanej inwestycji budowlanej.
Na dzień spornej aktualizacji, przedmiotowa nieruchomość znajdowała się
w zasięgu podstawowych mediów. Nie była zabudowana i zagospodarowana.
Jej teren porastała trawa i krzaki.
Do dnia 17 lipca 2012 r. strona powodowa na jej części postawiła ogrodzenie
z blachy trapezowej w celu zabezpieczenia terenu budowy oraz wykonała przyłącza
wodociągowe oraz kanalizacji sanitarnej i deszczowej.
Rynkowa wartość prawa własności tej nieruchomości gruntowej według
stanu i cen z chwili aktualizacji opłaty rocznej wyniosła 9 282 664 zł.
W rozważaniach prawnych, Sąd pierwszej instancji wskazał, iż w dacie
aktualizacji opłaty rocznej, przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana
na cele mieszkaniowe. W związku z tym nie mogło dojść do skutecznej zmiany
5
stawki procentowej, tj. z 3% do 1%. Natomiast żądanie strony powodowej
zaliczenia wartości nakładów poniesionych na budowę urządzeń infrastruktury na
poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną nie zostało
uwzględnione, ponieważ w dacie wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty,
nakłady te jeszcze nie istniały.
W efekcie Sąd Okręgowy ustalił wysokość opłaty rocznej przez odniesienie
3% stawki do wartość nieruchomości, co dało kwotę 278 480 zł.
W wyniku apelacji strony powodowej, Sąd Apelacyjny, zaskarżonym
wyrokiem zmienił wyrok Sądu Okręgowego, w ten sposób, że ustalił opłatę roczną z
tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości za 2010 r. na kwotę
124 601,04 zł, za 2011 r. i 2012 r. po 201 540,52 zł, a począwszy od 1 stycznia
2013 r. po 278 480 zł rocznie. Odrzucił pozew w części dotyczącej zmiany stawki
procentowej, a w pozostałej części powództwo oddalił.
Powyższe rozstrzygnięcie oparł na ustaleniach faktycznych Sądu pierwszej
instancji, modyfikując je jedynie w zakresie określenia celu na jaki przedmiotowa
nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste oraz określenia stawki
procentowej dla potrzeb opłaty rocznej, wynikających z decyzji Wojewody […] z
dnia 18 stycznia 1995 r. Dokonał też odmiennej oceny prawnej w kwestii
dopuszczalności drogi sądowej co do żądania zmiany stawki procentowej oraz w
odniesieniu do ustalenia wysokości opłaty rocznej za lata 2010-2012. Natomiast
podzielił stanowisko Sądu Okręgowego w przedmiocie skuteczności oddania tego
gruntu w użytkowanie wieczyste wraz z ustaleniem z tego tytułu opłaty rocznej oraz
w kwestii braku podstaw do uwzględnienia żądania zaliczenia nakładów na poczet
nowej opłaty aktualizacyjnej.
Badając przesłankę dopuszczalności drogi sądowej w sprawie żądania
strony powodowej zmiany stawki procentowej, Sąd drugiej instancji przyjął,
że w decyzji z dnia 18 stycznia 1995 r. został określony cel, w związku z którym
nastąpiło oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również
wskazano stawkę procentową (3%), która była stosowana przy kolejnych
aktualizacjach. Zatem, do zmiany stawki procentowej mają zastosowanie zasady
określone w art. 78-81 u.g.n. w zw. z art. 73 ust. 2 u.g.n., a nie w art. 221 ust. 2 i 3
6
u.g.n. Tymczasem strona powodowa nie wystąpiła do strony pozwanej ze
stosownym wnioskiem o zmianę stawki procentowej i nie wyczerpała
poprzedzającej proces sądowy drogi administracyjnej.
Sąd drugiej instancji w ramach swej kognicji wynikającej z art. 378 § 1 k.p.c.,
zastosował pominięty przez Sąd pierwszej instancji przepis art. 77 ust. 2a u.g.n.
i ustalił wysokość opłaty rocznej za 2010 r. na kwotę 124 601,04 zł, jako
dwukrotność dotychczasowej opłaty (62 300,52 zł), za 2011 i 2012 r. po 201 540,52
zł, jako suma opłaty za 2010 r., powiększonej o połowę kwoty ponad dwukrotność
dotychczasowej opłaty. Zaś, począwszy od 2013 r. opłatę roczną ustalił w pełnej
wysokości wynikającej z przeprowadzonej aktualizacji, czyli na kwotę 278 480 zł.
Skargi kasacyjne wywiodły obie strony.
Powodowa spółka zaskarżyła powyższy wyrok w całości i oprała skargę na
obu podstawach kasacyjnych. Zarzuciła naruszenie prawa procesowego, a to: art.
386 § 3 k.p.c., przez odrzucenie pozwu w części dotyczącej żądania zmiany stawki
procentowej opłaty, mimo nie uchylenia wcześniej w tym zakresie wyroku Sądu
Okręgowego; art. 382 k.p.c. w zw. z art. 328 § 2 k.p.c. i art. 391 § 1 k.p.c., przez
dokonanie odmiennych niż Sąd Okręgowy ustaleń faktycznych co do braku
określenia celu na jaki przedmiotowa nieruchomość została oddania w użytkowanie
wieczyste, a także poprzez brak podania dowodów, na podstawie których ustalił,
że decyzja z dnia 18 stycznia 1995 r., nakładająca obowiązek uiszczania opłat
z tytułu użytkowania wieczystego była adresowana do podmiotu będącego w dacie
jej wydania użytkownikiem wieczystym, co zdaniem skarżącej miało wpływ na
ocenę niezastosowania przepisów art. 221 ust. 2 i 3 u.g.n. Nadto zarzuciła
naruszenie art. 77 ust. 4 i ust. 6 u.g.n., przez odmowę zaliczenia przy aktualizacji
opłaty poczynionych nakładów.
We wnioskach kasacji, strona powodowa domagała się uchylenia
zaskarżonego wyroku w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.
Strona pozwana zakresem zaskarżenia objęła wyrok Sądu drugiej instancji
w części, w jakiej ustalił opłatę za 2012 r. w kwocie 201 540,52 zł, domagając się
jego zmiany przez ustalenie tej opłaty w kwocie 278 480 zł. Zarzuciła naruszenie
7
art. 77 ust. 2a zd. 2 i 3 u.g.n., polegające na ustaleniu opłaty rocznej za trzeci rok
od aktualizacji, tj. 2012 r., w takiej samej kwocie jak za drugi rok od aktualizacji.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Dopuszczalność drogi sądowej jako bezwzględna przesłanka procesowa
podlega badaniu z urzędu w każdym stanie sprawy także przez sąd drugiej instancji.
(art. 202 zd. 2 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c., art. 378 § 1 k.p.c. i art. 379 k.p.c.).
Wprawdzie postanowienie Sądu Okręgowego z dnia 25 września 2014 r.
o oddaleniu wniosku strony pozwanej o odrzucenie pozwu w części dotyczącej
żądania aktualizacji stawki procentowej opłaty rocznej z formalnego punktu
widzenia jest prawomocne, ale z uwagi na charakter tej bezwzględnej przesłanki
procesowej nie było ono dla sądu drugiej instancji wiążące, gdyż uprawomocniło się
w wyniku upływu terminu do jego zaskarżenia, a zatem nie było badane w trybie
kontroli instancyjnej.
W decyzji z dnia 18 stycznia 1995 r. stwierdzającej powstanie
prawa użytkowanie wieczystego przedmiotowej nieruchomości gruntowej
na rzecz poprzednika prawnego poprzedników prawnych strony powodowej,
Wojewoda określając wysokość opłaty rocznej powołał się na przepis art. 40 ust.
3 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu
nieruchomości (j. t. Dz. U. z 1991 r., Nr 30, poz. 127 ze zm.),
który stanowił, że wysokość opłaty rocznej za użytkowanie
wieczyste gruntu niezabudowanego lub zabudowanego nie wymienionego
w ustępie 1, wynosi 3%. W powołanym ust. 1 art. 40 przewidziano stawkę
1% w odniesieniu do użytkowania wieczystego gruntu przeznaczonego pod
budownictwo mieszkaniowe, oświatowo-wychowawcze, lecznicze i profilaktyki
zdrowotnej oraz opieki społecznej i organizacji charytatywnych, a także gruntu
zabudowanego domami mieszkalnymi. Nadto zwrócić uwagę należy, że w ramach
aktualizacji opłaty rocznej dokonanej wypowiedzeniem z dnia 20 września 2000 r.
już w oparciu o przepisy u.g.n., także przyjęto stawkę 3%, która odpowiada stawce
określonej w art. 72 ust. 3 pkt 5 u.g.n.
W tej sytuacji, skoro została określona wysokość stawki procentowej, to przy
kolejnej aktualizacji, która miała miejsce na skutek spornego wypowiedzenia z dnia
8
17 grudnia 2009 r., nie było konieczne ponowne ustalanie tej stawki, co oznacza,
że nie miały zastosowania przepisy art. 221 u.g.n. Wbrew stanowisku wyrażonemu
w skardze kasacyjnej powodowej spółki, ustalenie celu w związku z którym
nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, jak i określenie stawki
procentowej dla opłaty aktualizacyjnej są wiążące dla nabywcy prawa użytkowania
wieczystego. Z powołanego przepisu art. 221 u.g.n. w żaden sposób nie można
wywieść, aby przy następstwie prawnym zachodziła konieczność ponownego
określenia w stosunku do nowonabywcy stawki procentowej i celu korzystania
z nieruchomości w ramach użytkowania wieczystego. Aspekt podmiotowy z punktu
widzenia tego przepisu jest pozbawiony doniosłości prawnej.
Zatem strona powodowa, aby doprowadzić do wszczęcia procedury zmiany
tak ustalonej stawki procentowej powinna była wystąpić ze stosownym wnioskiem
do strony pozwanej w trybie art. 81 u.g.n. w zw. z art. 73 ust. 2 u.g.n.,
a w razie jego nieuwzględnienia skierować sprawę do SKO, a po negatywnym
rozstrzygnięciu w ramach postępowania administracyjnego, złożyć od orzeczenia
SKO sprzeciw, który zastępuje pozew.
W niniejszej sprawie wysokość stosowanej przez stronę pozwaną stawki
procentowej, strona powodowa zakwestionowała w odwołaniu od wypowiedzenia
dotychczasowej wysokości opłaty rocznej. W orzeczeniu z dnia 15 marca 2011 r.,
SKO zakresem rozstrzygnięcia objęło także i tą kwestię, odnosząc się do niej
merytorycznie (k. 9-10). W sprzeciwie od tego orzeczenia, strona pozwana,
kontestując objęcie postępowaniem administracyjnym sprawy zmiany stawki
procentowej, wnosiła o odrzucenie w tej części pozwu. Jednak Sąd Okręgowy
kontynuował w tym przedmiocie postępowania i ostatecznie po ponad 3 latach
procesu, oddalił wniosek strony pozwanej o odrzucenie pozwu w tej części,
zaś wyrokiem z dnia 9 października 2014 r. rozstrzygnął powództwo w tym
zakresie merytorycznie.
Zważywszy na powyższe okoliczności, odrzucenie pozwu w tym zakresie
przez Sąd drugiej instancji po upływie prawie 4 lat od skierowania sprawy na drogę
procesu sądowego uznać należy za nietrafne. Zaistniała sytuacja procesowa,
spowodowana działaniami najpierw SKO, a potem Sądu Okręgowego doprowadziła
9
do niekorzystnych skutków prawnych dla strony powodowej, bowiem gdyby
odrzucenie pozwu nastąpiło na początku procesu, to dałoby jej możliwość
zgłoszenia wniosku w tej materii w trybie art. 81 u.g.n., ze skutkami określonymi
w ust. 4. Natomiast odrzucenie pozwu w 2015 r., otwarło jej drogę do żądania
zmiany stawki dopiero począwszy od 1 stycznia 2016 r. Zwrócić też uwagę należy,
że strona pozwana nie zaskarżyła postanowienia Sądu Okręgowego w przedmiocie
oddalenia jej wniosku o odrzucenie pozwu.
W konsekwencji, zasadny okazał się zarzut kwestionujący prawidłowość
odrzucenia pozwu w zakresie żądania zmiany stawki procentowej, skoro tryb
postępowania administracyjnego został jednak zachowany, a jest to decydująca
okoliczność dla dopuszczalności drogi sądowej w tej materii. Przyjęcie przez
SKO do rozpoznania zawartego w odwołaniu od wypowiedzenia wysokości opłaty
rocznej wniosku o zmianę stawki stanowiło niewątpliwie naruszenie przepisu art.
81 u.g.n., wskutek pominięcia etapu badania tego wniosku, przez organ
reprezentujący właściciela, poprzedzający skierowanie tego wniosku do SKO,
ale nie doprowadziło do nieważności postępowania przed Sądem Okręgowym,
gdyż merytoryczne postępowanie administracyjne w tym przedmiocie poprzedziło
postępowanie sądowe.
Przepis art. 382 k.p.c. określa podstawę merytorycznego orzekania przez
Sąd drugiej instancji, która obejmuje materiał dowodowy zebrany przez sąd
pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym. Zebrany materiał
w rozumieniu tego przepisu, to dowody przeprowadzone w sprawie oraz fakty
powszechnie znane, znane sądowi urzędowo, fakty przyznane, a także objęte
twierdzeniami jednej strony, co do których druga strona nie wypowiedziała się.
Uregulowanie to nakłada na sąd drugiej instancji obowiązek dokonania ponownie
własnych ustaleń, które mogą obejmować ustalenia sądu pierwszej instancji
przyjęte za własne albo różnić się od tych już poczynionych, a następnie poddania
ich ocenie pod kątem prawa materialnego (zob. uchwała składu 7 sędziów Sądu
Najwyższego z dnia 23 marca 1999 r., III CZP 59/98, OSNC 1999/7-8/124).
Przepis art. 154 ust. 1-3 u.g.n. przy wycenie nieruchomości wprowadza
gradacje. W pierwszej kolejności o przeznaczeniu nieruchomości decyduje plan
10
zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, studium
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, względnie
decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowana terenu, a dopiero w ich braku
bierze się pod uwagę przy wycenie faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.
Sądy obu instancji przyjęły jako podstawę do ustalenia wysokości opłaty
rocznej wartość przedmiotowej nieruchomości jako przeznaczonej pod zabudowę
mieszkaniową wielorodzinną i jednocześnie zastosowały stawkę 3%. Zgodnie
z art. 72 ust. 3 pkt 4 i 5 u.g.n. w przypadku nieruchomości oddanych na cele
mieszkaniowe stawka procentowa wynosi 1%, a w odniesieniu do nieruchomości
nie wymienionych w pkt. 1-4a, stawka ta wynosi 3%. W decyzji stwierdzającej
powstanie prawa użytkowania wieczystego, przyjęcie stawki 3% wiązało się
z przeznaczeniem kompleksu nieruchomości, w skład których wchodziła działki nr
14/8 do działalności produkcyjnej i administracyjnej przedsiębiorstwa (k. 198-200).
Dlatego przyjęta stawka na poziome 3% powinna być odnoszona do wartości tej
nieruchomości o takim przeznaczeniu, jak w powołanej decyzji. Z kolei przyjęcie
wartości nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową wyklucza
zastosowanie stawki 3%, gdyż pozostaje to w sprzeczności z treścią zarówno
decyzji z dnia 18 stycznia 1995 r., jak i przepisów art. 72 ust. 3 pkt. 4 i 5 u.g.n.
Powyższe sprzeczności, na które zwracało już uwagę SKO (k. 10),
nie zostały wyjaśnione przez Sąd drugiej instancji w uzasadnieniu zaskarżonego
wyroku i dlatego za zasadny należy uznać zarzut naruszenia art. 382 k.p.c. w zw.
z art. 328 § 2 k.p.c. i art. 391 § 1 k.p.c.
Nie zasługuje natomiast na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 77 ust. 4 i 6
u.g.n. Strona powodowa dokonała nakładów na przedmiotową nieruchomość
dopiero po spornym wypowiedzeniu z dnia 17 grudnia 2009 r. Zgodnie z art. 77
ust. 4 u.g.n., przy aktualizacji opłaty rocznej, na poczet różnicy między opłatą
dotychczasową a opłata zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych
przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury
technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji, ewentualnie przed ostatnią
aktualizacją, o ile nie zostały uwzględnione przy poprzednich aktualizacjach (ust. 5).
Czyli chodzi o te nakłady, które zostały dokonane przed wszczęciem procedury
11
związanej z określeniem nowej wysokości opłaty rocznej. Strona powodowa błędnie
interpretuje stanowisko Sądu Najwyższego zawarte w wyroku z dnia 12 kwietnia
2013 r., IV CSK 613/12, OSNC-ZD 2013/4/84). Wieczysty użytkownik ma prawo
zgłosić także na etapie postępowania sądowego dotyczącego ustalenia aktualnej
opłaty rocznej do rozliczenia nakłady, ale nie dotyczy to nakładów poniesionych
dopiero po wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości tej opłaty. Stosownie
bowiem do art. 77 ust. 1 u.g.n., w wyniku aktualizacji opłatę roczną ustala się
od wartości nieruchomości określonej na dzień jej aktualizacji, na którą rzecz jasna
ma wpływ jej stan na ten moment. Powtórzeniem tej zasady jest § 28 ust. 5
rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109,
ze zm.).
W niniejszej sprawie wartość nieruchomości została ustalona według stanu
i cen z daty wypowiedzenia.
Zasady te stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających
na cechy techniczno - użytkowe gruntu, poniesionych przez wieczystego
użytkownika, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej
(art. 77 ust. 6 u.g.n.).
Celem regulacji związanej z rozliczeniem nakładów użytkownika wieczystego
na budowę urządzeń infrastruktury technicznej jest zracjonalizowanie obciążeń
użytkowników wieczystych nieruchomości tak, aby nie ponosili oni negatywnych
skutków udziału finansowego w inwestycjach w publiczną infrastrukturę,
poprzez zdublowanie kosztów raz poniesionych w formie nakładu na powstanie tej
infrastruktury, a drugi raz w postaci konieczności uiszczania zwiększonych
obciążeń finansowych wynikających ze wzrostu wartości nieruchomości gruntowej
na skutek lepszego uzbrojenia technicznego terenu. (por. wyrok Sądu Najwyższego
z dnia 31 stycznia 2013 r., II CSK 223/12, nie publ.).
Strona pozwana zasadnie zarzuciła naruszenie przez Sąd drugiej instancji
art. 77 ust. 2a zd. 2 i 3 u.g.n., zgodnie z którym, w przypadku gdy zaktualizowana
wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość
dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę w wysokości
12
odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej, zaś pozostałą kwotę
ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe
części, które powiększają opłatę w następnych dwóch latach. Opłata roczna
w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.
Literalne brzmienie tego przepisu ze względu na przyjęty przez ustawodawcę
niejednoznaczny sposób jego redakcji, rodziło uzasadnione wątpliwości
interpretacyjne. Wykładni postanowień zwartych w tym przepisie dokonał Sąd
Najwyższy w uchwale z dnia 28 lutego 2013 r., III CZP 110/12 (OSNC 2013/10/114),
wyjaśniając, że reguluje on wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste
w trzech kolejnych latach od aktualizacji. Jeśli zatem w pierwszym roku użytkownik
wieczysty wnosi opłatę odpowiadającą dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej,
a w trzecim roku opłata ta jest równa kwocie wynikającej z aktualizacji, to na
wysokość opłaty w drugim i trzecim roku składa się połowa z nadwyżki ponad
dwukrotność dotychczasowej opłaty. Pozostała do zapłaty kwota nowej opłaty
rocznej (nadwyżka) jest rozkładana na dwie równe części, które powiększają
w kolejnych dwóch latach kwotę opłaty wniesionej w poprzednim roku. Wobec tego,
w drugim roku od aktualizacji, opłata roczna stanowi sumę kwoty wniesionej
w pierwszym roku i kwoty odpowiadającej połowie nadwyżki, natomiast w trzecim
roku opłata roczna stanowi sumę kwoty wniesionej w drugim roku oraz drugiej
połowy nadwyżki. Stanowisko to Sąd Najwyższy podtrzymał w kolejnych judykatach
(zob. wyrok z dnia 5 grudnia 2013 r., V CSK 5/13, nie publ., wyrok z dnia 21 maja
2014 r., II CSK 451/13, nie publ.).
Odnotować trzeba, że co prawda nowelizacja u.g.n., wprowadzająca ten
przepis miała miejsce już pod dokonaniu wypowiedzenia dotychczasowej stawki
opłaty rocznej przez stronę pozwaną (ustawa z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie
ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. Nr
187, poz. 1110), ale zgodnie z jej art. 4, w sprawach wszczętych i niezakończonych
przed dniem jej wejścia w życie, dotyczących aktualizacji opłat z tytułu użytkowania
wieczystego stosuje się przepisy u.g.n. w brzmieniu nadanym tą nowelą.
W związku z tym Sąd drugiej instancji błędnie określił wysokość opłaty
rocznej za 2012 r. Uwzględnienie skargi kasacyjnej strony pozwanej nie mogło
doprowadzić do wydania orzeczenia reformatoryjnego, bowiem zasadna okazała
13
się skarga kasacyjna strony powodowej w zakresie, w jakim zakwestionowała
zasady określenia wysokości opłaty rocznej.
Z tych względów, Sąd Najwyższy orzekł na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c.
oraz art. 108 § 1 i 2 k.p.c. w zw. z art. 39821
k.p.c.
kc
jw