Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 509/14
POSTANOWIENIE
Dnia 21 maja 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Mirosława Wysocka (przewodniczący)
SSN Krzysztof Strzelczyk
SSN Kazimierz Zawada (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku E. S. i Z. S.
przy uczestnictwie […] Banku Spółdzielczego w J.
o wpis roszczenia o przeniesienie hipoteki,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 21 maja 2015 r.,
skargi kasacyjnej uczestnika postępowania
od postanowienia Sądu Okręgowego w B.
z dnia 27 marca 2014 r.,
uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi
Okręgowemu w B. do ponownego rozpoznania, pozostawiając
temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania
kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Małżonkowie E. i Z. S. złożyli w dniu 31 lipca 2013 r. wniosek o dokonanie
wpisu w księdze wieczystej […] roszczenia o przeniesienie hipoteki umownej
łącznej do kwoty 375.000 zł na opróżnione miejsce hipoteczne, które powstanie po
wykreśleniu hipoteki do kwoty 300.000 zł ustanowionej na rzecz Banku
Spółdzielczego, zabezpieczającej kredyt obrotowy udzielony wnioskodawcom w
dniu 24 sierpnia 2011 r.
Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 6 listopada 2013 r. oddalił wniosek.
Wyjaśnił, iż nie mógł on być uwzględniony, dlatego że kwota hipoteki przenoszonej
jest wyższa od sumy przyrzeczonego opróżnionego miejsca, co jest niezgodne z art.
1011
u.k.w.h.
Apelację od tego postanowienia wniesioną przez Bank Spółdzielczy Sąd
Okręgowy oddalił postanowieniem z dnia 27 marca 2014 r. W skardze kasacyjnej
Bank zarzucił postanowieniu Sądu Okręgowego naruszenie art. 1011
ust. 1 i art.
1017
u.k.w.h.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Instytucja rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym unormowana
w obowiązujących od 20 stycznia 2010 r. przepisach art. 1011
-10111
u.k.w.h.
umożliwia wyłączenie w razie wygaśnięcia hipoteki o wyższym pierwszeństwie
posuwania się hipotek o niższym pierwszeństwie zgodnie z art. z art. 12 u.k.w.h.
w związku z art. 249 § 2 k.c. (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia
16 stycznia 2014 r., IV CSK 207/13). Według art. 1011
u.k.w.h., właścicielowi
nieruchomości w razie wygaśnięcia hipoteki przysługuje w granicach wygasłej
hipoteki uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Może
on ustanowić na tym miejscu nową hipotekę albo przenieść na nie za zgodą
uprawnionego którąkolwiek z hipotek obciążających nieruchomość. Jeżeli hipoteka
wygasła tylko częściowo, może on rozporządzać opróżnionym miejscem
hipotecznym w tej części Zgodnie z art. 10110
u.k.w.h., hipotece ustanowionej na
opróżnionym miejscu hipotecznym lub przeniesionej na opróżnione miejsce
hipoteczne przysługuje pierwszeństwo takie samo jak wygasłej hipotece.
3
Choć głównym celem ustanowienia przepisów o rozporządzeniu
opróżnionym miejscem hipotecznym było umożliwienie stronom wyłączenia
posuwania się hipotek, powinno się dopuścić rozporządzenie na podstawie tych
przepisów opróżnionym miejscem hipotecznym nawet w przypadku wygaśnięcia
jedynej obciążającej nieruchomość hipoteki. Jako przemawiający za tym argument
wskazano w piśmiennictwie interes właściciela nieruchomości przejawiający się
w uelastycznieniu jego prawa. Będzie on mógł w rozpatrywanym przypadku
ustanowić hipotekę także na drugim miejscu, a opróżnione pierwsze miejsce
zachować na wypadek, w którym udzielenie zabezpieczenia hipotecznego byłoby
uzależnione od wpisania hipoteki na pierwszym miejscu (wymaganie takie
przewiduje np. art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia o listach zastawnych
i bankach hipotecznych, Dz. U. 2003.99.919 ze zm.).
Sąd Okręgowy oddalając apelację wyjaśnił, że granice wygasłej hipoteki,
w których zgodnie z art. 1011
ust. 1 u.k.w.h. właściciel nieruchomości jest
uprawniony do rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym, wyznaczają:
miejsce (pierwszeństwo), wysokość i waluta. W sprawie na opróżnione miejsce,
które powstałoby po hipotece do kwoty 300.000 zł, miała być, stosownie do art.
1019
w związku z art. 1011
ust. 1 i art. 1017
u.k.w.h., przeniesiona, w wyniku
realizacji roszczenia objętego wnioskiem o wpis, hipoteka do kwoty 375.000 zł,
a więc niemieszcząca się we wskazanych granicach. Wpisanie na opróżnione
miejsce takiej hipoteki prowadziłoby do pokrzywdzenia innych wierzycieli
hipotecznych, których hipoteki są na dalszych miejscach. Jednocześnie nie ma
podstaw do podziału hipoteki, której dotyczy wniosek i do przeniesienia na
opróżnione miejsce jedynie jej części w wysokości 300.000 zł.
Istotą skargi kasacyjnej Banku jest twierdzenie, że przepisy art. 1011
ust. 1
i art. 1017
u.k.w.h. nie sprzeciwiają się rozporządzeniu przez właściciela
nieruchomości opróżnionym miejscem hipotecznym na kwotę wyższą od sumy tego
miejsca, jeżeli - tak jak w niniejszej sprawie - nie ma osób trzecich, które mogłyby
zostać przez to rozporządzenie naruszone w swych obciążających nieruchomość
prawach. W takim przypadku rozporządzenie na kwotę wyższą niż suma
opróżnionego miejsca jest dopuszczalne bez konieczności spełnienia jakichkolwiek
dodatkowych wymagań.
4
Niewątpliwie wysokość sumy jest elementem wyznaczającym – tak jak
przyjął Sąd Okręgowy - granice wygasłej hipoteki. Trafnie również Sąd Okręgowy
określił funkcję wymagania, aby rozporządzenie mieściło się w granicach wygasłej
hipoteki. Przyznanie w art. 1011
ust. 1 u.k.w.h. właścicielowi nieruchomości
uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym
z zastrzeżeniem wymagania, aby rozporządzenie to mieściło się w granicach
wygasłej hipoteki, ma na celu ochronę osób, którym przysługują obciążające
nieruchomość prawa z pierwszeństwem równym lub niższym od wygasłej hipoteki,
przed naruszeniem tych praw. Artykuł 1011
u.k.w.h. nie wymaga zgody
wymienionych osób. Rozporządzenie zaś wykraczające poza granice wygasłej
hipoteki mogłoby naruszać te osoby w tych ich prawach przez uszczuplenie
możliwości zaspokojenia się z sumy uzyskanej ze sprzedaży egzekucyjnej
nieruchomości (por. uzasadnienie projektu ustawy ustanawiającej art. 1011
-10111
u.k.w.h.: druk sejmowy Sejmu VI kadencji nr 1562).
W związku z przyznaniem w art. 1011
ust. 1 u.k.w.h. właścicielowi
nieruchomości uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym
w granicach wygasłej hipoteki wyłania się jednak istotna kwestia: charakteru
prawnego wymagania, aby rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym
mieściło się w granicach wygasłej hipoteki; czy wymaganie to ma charakter
bezwzględny, czy też takiego charakteru nie ma i dopuszczalne są od niego
odstępstwa.
Według jednego reprezentowanego w piśmiennictwie stanowiska, które
znalazło wyraz w zaskarżonym postanowieniu Sądu Okręgowego, wymóg
rozporządzenia w granicach wygasłej hipoteki ma charakter bezwzględny.
Rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym na kwotę wyższą od sumy
tego miejsca jest zawsze nieważne. W konsekwencji wniosek o wpisanie na
opróżnionym miejscu hipoteki w kwocie wyższej od sumy hipoteki wygasłej podlega
oddaleniu zarówno w przypadku ustanowienia na tym miejscu nowej hipoteki, jak
i w przypadku przeniesienia na to miejsce hipoteki już obciążającej nieruchomość.
Oddalić należy według tego stanowiska również wniosek o ujawnienie
w księdze wieczystej na podstawie art. 1019
zdanie pierwsze u.k.w.h. roszczenia
5
wierzyciela hipotecznego o przeniesienie jego hipoteki na miejsce opróżnione przez
inną hipotekę, gdy kwota hipoteki, która ma być przeniesiona, jest wyższa od sumy
hipoteki wygasłej. Wynika to ze znaczenia, jakie art. 1019
zdanie drugie u.k.w.h.
przyznaje wpisowi do księgi wieczystej roszczenia wierzyciela hipotecznego
o przeniesienie jego hipoteki na miejsce opróżnione przez inną hipotekę.
Omawiane roszczenie wynika z umowy między wierzycielem hipotecznym
a właścicielem nieruchomości, zobowiązującej właściciela nieruchomości do
przeniesienia oznaczonej hipoteki wierzyciela na oznaczone miejsce – w praktyce z
reguły wyższe - już wolne lub które zwolni się dopiero w przyszłości. Jako podstawa
ujawnienia tego roszczenia w księdze wieczystej wymagany jest dokument z
podpisem notarialnie poświadczonym, obejmujący co najmniej oświadczenie woli
właściciela (art. 32 ust. 2 u.k.w.h.). Wpis – o którego dokonanie może wnosić
zarówno właściciel nieruchomości, jak i wierzyciel hipoteczny (art. 6262
§ 5 k.p.c.) -
wywiera doniosły skutek w sferze realizacji ujawnionego roszczenia. Do
przeniesienia na przyrzeczone miejsce hipoteki będącej przedmiotem roszczenia
ujawnionego w księdze wieczystej zbędne są jakiekolwiek dalsze działania ze
strony kontrahentów. Przeniesienie nastąpi z mocy art. 1019
zdanie drugie u.k.w.h.
z chwilą, gdy przyrzeczone miejsce stanie się wolne. W rezultacie w takim
przypadku późniejszy wpis przeniesienia hipoteki do księgi wieczystej ma
znaczenie jedynie deklaratoryjne.
Skoro więc w razie ujawnienia w księdze wieczystej omawianego roszczenia,
przeniesienie hipoteki, której ono dotyczy, nastąpi później automatycznie - z chwilą
opróżnienia się przyrzeczonego miejsca, już wniosek o wpis roszczenia i dołączone
do niego dokumenty powinny potwierdzać istnienie przesłanek warunkujących
przeniesienie hipoteki. Wniosek o wpis roszczenia, gdy kwota hipoteki, która ma
być przeniesiona, jest wyższa od sumy hipoteki wygasłej, nie spełnia tego
wymagania, i dlatego powinien być oddalony.
Według drugiego bronionego w piśmiennictwie stanowiska, wymaganie, aby
rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym mieściło się w granicach
wygasłej hipoteki, nie ma charakteru bezwzględnego. Nie stoi bowiem na
przeszkodzie rozporządzeniu opróżnionym miejscem hipotecznym na kwotę
6
wyższą od sumy tego miejsca za zgodą osób, którym przysługują prawa
obciążające nieruchomość z pierwszeństwem równym lub niższym od wygasłej
hipoteki, a w pewnych przypadkach, nawet bez zgody tych osób i żadnych innych
dodatkowych przesłanek. Za stanowiskiem tym, podzielanym przez Sąd Najwyższy
w składzie orzekającym, przemawia funkcja rozpatrywanego wymagania. Jeżeli
wymaganie to ma na celu ochronę osób, którym przysługują prawa obciążające
nieruchomość z pierwszeństwem równym lub niższym od wygasłej hipoteki, przed
naruszeniem tych praw, to rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym na
kwotę wyższą od sumy tego miejsca, mogące naruszać te osoby w tych ich
prawach - przez uszczuplenie możliwości zaspokojenia się z sumy uzyskanej ze
sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości - należy dopuścić za zgodą tych osób.
Podnosi się także, że taki rezultat, jak wynikający z rozporządzenia opróżnionym
miejscem hipotecznym na kwotę wyższą od sumy tego miejsca, właściciel
nieruchomości mógłby osiągnąć niewątpliwie również przez, najpierw, ustanowienie
nowej hipoteki na opróżnionym miejscu lub przeniesienie na nie istniejącej hipoteki,
w granicach hipoteki wygasłej, a następnie, podwyższenie sumy ustanowionej lub
przeniesionej hipoteki za zgodą osób, którym przysługują prawa z pierwszeństwem
równym lub niższym (art. 248 § 2 k.c.). Nie ma dostatecznych racji, aby za zgodą
tych samych osób nie dopuścić rozwiązania mniej skomplikowanego, a dającego
taki sam rezultat.
Konsekwentnie, uwzględniając cel analizowanego wymagania,
rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym w kwocie wyższej od sumy
tego miejsca powinno być dopuszczone nawet bez zgody osób, mających prawa
obciążające nieruchomość z pierwszeństwem równym lub niższym od wygasłej
hipoteki, w przypadkach, w których rozporządzenie opróżnionym miejscem
hipotecznym pozostaje bez wpływu na prawa tych osób, jak np. w przypadkach
objętych zastosowaniem art. 1000 § 2 i 3 k.p.c.).
Zgoda osób, którym przysługują obciążające nieruchomość prawa
z pierwszeństwem równym lub niższym od wygasłej hipoteki, na rozporządzenie
opróżnionym miejscem hipotecznym przez przeniesienie na nie hipoteki na kwotę
wyższą od sumy opróżnionego miejsca, gdy rozporządzenie to mogłoby naruszać
te osoby w tych ich prawach przez uszczuplenie możliwości zaspokojenia się
7
z sumy uzyskanej ze sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości, stanowi przesłanką
skuteczności tego rozporządzenia. Mimo to zgoda osób, którym przysługują
obciążające nieruchomość prawa z pierwszeństwem równym lub niższym od
wygasłej hipoteki, jest konieczna także do ujawnienia w księdze wieczystej
roszczenia o przeniesienie na podstawie art. 1019
zdanie pierwsze u.k.w.h.
roszczenia wierzyciela hipotecznego o przeniesienie jego hipoteki na miejsce
opróżnione przez inną hipotekę, gdy kwota przenoszonej hipoteki jest wyższa od
sumy hipoteki wygasłej i wskutek tego mogłoby dojść do naruszenia osób, którym
przysługują obciążające nieruchomość prawa z pierwszeństwem równym lub
niższym od wygasłej hipoteki, w tych ich prawach. Jest to konsekwencją przyjętego
w art. 1019
zdanie drugie u.k.w.h. rozwiązania, zgodnie z którym przeniesienie
hipoteki stanowiącej przedmiot roszczenia wpisanego do księgi wieczystej
następuje z chwilą zwolnienia się przyrzeczonego miejsca, bez potrzeby
jakichkolwiek dalszych działań ze strony kontrahentów. Jeżeli hipoteka przechodzi
na przyrzeczone miejsce w określonej późniejszej chwili bez potrzeby jakichkolwiek
dalszych działań ze strony kontrahentów, to już wniosek o wpis do księgi wieczystej
roszczenia o przeniesienie hipoteki i dołączone do wniosku dokumenty powinny
potwierdzać istnienie przesłanek warunkujących przeniesienie hipoteki z tą chwilą.
W poruszanym przypadku zgoda osoby trzeciej powinna być wyrażona
w dokumencie z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ust. 1 w związku
z art. 32 ust. 2 u.k.w.h.).
Ograniczony zakres kognicji w postępowaniu wieczystoksięgowym (art. 6268
§ 2 k.p.c.) niewątpliwie zmniejsza możliwości sądu dokonywania wykładni
czynności prawnych powołanych we wniosku o wpis (por. postanowienia Sądu
Najwyższego z dnia 12 kwietnia 2013 r., IV CSK 515/12, i 10 października 2014 r.,
III CSK 264/13). Dotyczy to m.in. ustalenia okoliczności decydujących w myśl art.
58 § 3 k.c. o pozostaniu w mocy części czynności prawnej w razie częściowej
jedynie jej sprzeczności z ustawą. Na tym tle wyłania się doniosły problem sposobu
rozstrzygnięcia przez sąd wniosku o wpis w księdze wieczystej na opróżnionym
miejscu hipoteki w kwocie wyższej od sumy hipoteki wygasłej, gdy brak koniecznej
w danym przypadku zgody osób, którym przysługują obciążające nieruchomość
prawa z pierwszeństwem równym lub niższym od wygasłej hipoteki.
8
Przekonuje pogląd, że w takich przypadkach, jak wyżej wskazane, wniosek
o wpis ustanowienia lub przeniesienia hipoteki powinien być uwzględniony
w części odpowiadającej wygasłej hipotece. W postępowaniu wieczystoksięgowym
nie da się stwierdzić, że w rozpatrywanych przypadkach wniosek o wpis w części
odpowiadającej wygasłej hipotece jest niezgodny z prawem. Ewentualne
wątpliwości w tej mierze mogą zostać wyjaśnione w postępowaniu o usunięcie
niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze
wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 u.k.w.h.).
Częściowe uwzględnienie w takich przypadkach, jak wyżej wskazane,
wniosku o wpis przeniesienia hipoteki będzie się łączyło z podziałem hipoteki, której
wniosek dotyczy; na przeniesioną na opróżnione miejsce i pozostałą na
dotychczasowym miejscu. Przeniesienie części hipoteki na opróżnione miejsce jest
dopuszczalne (por. w związku z tym art. 681
ust. 3 u.k.w.h.).
Analogiczny problem do omawianego wyżej wyłania się także co do sposobu
załatwienia wniosku o wpis w księdze wieczystej roszczenia wierzyciela
hipotecznego o przeniesienie jego hipoteki na miejsce opróżnione przez inną
hipotekę, gdy kwota przenoszonej hipoteki jest wyższa od sumy hipoteki wygasłej
i brak koniecznej w danym przypadku zgody osób, którym przysługują obciążające
nieruchomość prawa z pierwszeństwem równym lub niższym od wygasłej hipoteki.
Problem ten jest różnie rozwiązywany w piśmiennictwie. Na aprobatę zasługuje
pogląd, że również złożony we wskazanych okolicznościach wniosek o wpis
w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie hipoteki powinien być, podobnie
jak omawiany wcześniej wniosek o wpis przeniesienia hipoteki na opróżnione
miejsce, uwzględniony w części, w jakiej roszczenie to odpowiada sumie hipoteki
wygasłej, a w pozostałej części oddalony. Podnoszone w toku dotychczasowego
postępowania w sprawie niedostosowanie technicznych regulacji ujawniania
w strukturze elektronicznej księgi wieczystej roszczenia wierzyciela o przeniesienie
jego hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne nie mogą przesądzać o wyniku
wykładni przepisów ustawy. Z uwagi na przyjętą w Konstytucji hierarchię źródeł
prawa wykładnia przepisów wykonawczych powinna być dostosowania do ustawy,
a nie na odwrót.
9
W stanie faktycznym sprawy chodzi o przeniesienie hipoteki łącznej na
opróżnione miejsce hipoteczne, a powołany w ramach podstaw kasacyjnych,
oprócz art. 1011
ust. 1 u.k.w.h., także art. 1017
u.k.w.h. dotyczy czego innego.
Odnosi się do rozporządzenia opróżnionym miejscem wskutek zwolnienia spod
obciążenia nieruchomości stanowiącej przedmiot hipoteki łącznej; potwierdza
stosowanie się w takim przypadku, w celu usunięcia ewentualnych wątpliwości
w tym względzie, ogólnej, wynikającej z art. 1011
u.k.w.h. normy dopuszczającej
rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym do wysokości sumy hipoteki.
Ze względu na zasadność podniesionego w skardze kasacyjnej zarzutu
naruszenia art. 1011
ust. 1 u.k.w.h., z którym w ścisłym związku pozostaje art. 1019
u.k.w.h., dotyczący wpisu do księgi wieczystej roszczenia, o jakie chodzi we
wniosku wszczynającym postępowanie w sprawie, Sąd Najwyższy na podstawie art.
39813
§ 1 k.p.c. orzekł jak w sentencji.