Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 269/10
POSTANOWIENIE
Dnia 24 listopada 2010 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Antoni Górski (przewodniczący)
SSN Dariusz Zawistowski (sprawozdawca)
SSA Anna Kozłowska
w sprawie z wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej „N.(...)” w K.
przy uczestnictwie J. D., B. D., B. G., R. G. i R. J.
o wpisy zmiany powierzchni lokalu i udziału w nieruchomości wspólnej,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 24 listopada 2010 r.,
skargi kasacyjnej uczestniczki postępowania R. J.
oraz skargi kasacyjnej uczestników postępowania B. G. i R. G.
od postanowienia Sądu Okręgowego w K. z dnia 27 grudnia 2007 r., sygn. akt VII Ca
(…),
uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w K.
do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania
kasacyjnego.
Uzasadnienie
Referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym w K. uwzględnił wniosek Wspólnoty
Mieszkaniowej „N.(...)” w K. i dokonał w dniu 10 kwietnia 2007 r. wpisu w księgach
wieczystych:
- nr (…)2 prowadzonej dla lokalu mieszkalnego B. D. i J. D.
- nr (…)4 prowadzonej dla lokalu mieszkalnego B. G. i R. G.
2
- nr (…)8 prowadzonej dla lokalu użytkowego należącego do R. J.
- nr (…)6 prowadzonej dla lokalu użytkowego R. J.
Na mocy tych wpisów zmieniono dotychczasową powierzchnię lokali oraz udziały
ich właścicieli w nieruchomości wspólnej. Po wniesieniu przez uczestników
postępowania R. J., małżonków B. i J. D. oraz B. i R. G. skargi na wpis, Sąd Rejonowy
w K. postanowieniem z dnia 3 października 2007 r. utrzymał go w mocy. Podstawę do
dokonania wpisu w księdze wieczystej stanowiły ustalenia wskazujące, że właściciele
lokali należący do Wspólnoty Mieszkaniowej „N.(...)” w K., utworzonej dla budynku
wielorodzinnego położonego w K. przy ul. M., w uchwale nr (…)/2006 z dnia 25 marca
2006 r. wyrazili zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, według
wykazu sporządzonego przez rzeczoznawcę i udzielili zarządowi wspólnoty
pełnomocnictwa do dokonania czynności w sprawie zmiany wielkości udziałów
właścicieli w nieruchomości wspólnej. Działania te były wynikiem stwierdzenia
wadliwości wcześniejszego pomiaru powierzchni lokali, który uwzględniono przy ich
wyodrębnianiu. Zarząd wspólnoty w dniu 23 marca 2007 r. złożył oświadczenie w formie
aktu notarialnego, w którym określono nową powierzchnię lokali i udziały w
nieruchomości wspólnej, zgodnie z wynikami inwentaryzacji budynku. W ocenie Sądu
Rejonowego uzasadniało to uwzględnienie wniosku o wpis.
Sąd Okręgowy w K. postanowieniem z dnia 27 grudnia 2007 r. oddalił apelację
uczestników postępowania, podzielając ustalenia faktyczne i ocenę prawną Sądu
pierwszej instancji. Sąd Okręgowy podkreślił, że ograniczony zakres kognicji sądu w
postępowaniu wieczystoksięgowym nie zezwalał na rozstrzygniecie sporu dotyczącego
właściwego trybu udzielania zgody na dokonanie zmiany wysokości udziałów w
nieruchomości wspólnej. Przyjął również, że zmiana wielkości udziałów w nieruchomości
wspólnej skutkowała również zmianę powierzchni poszczególnych lokali. Za niezasadny
uznał zarzut apelacji, który wskazywał na brak legitymacji po stronie Wspólnoty
Mieszkaniowej „N.(...)” do wystąpienia z wnioskiem w wpis w księdze wieczystej,
zmienionej powierzchni lokalu oraz wielkości udziału w nieruchomości wspólnej.
Skargi kasacyjne uczestników postępowania R. J. oraz B. i R. G. zostały oparte o
obie podstawy określone w art. 3983
§ 1 k.p.c. Zarzucono w nich naruszenie art. 3 ust. 3
oraz art. 3 ust. 7 w zw. z art. 22 ust. 2 i 3 oraz art. 21 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca
1994 r. o własności lokali, t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: u.w.l.), art.
22 ust. 2 i 3 pkt 5a u.w.l. w zw. z art. 21 ust. 3 u.w.l. Art. 6261
§ 2 k.p.c. w zw. z art. 6262
§ 5 k.p.c. oraz art. 6268
§ 1 i 2 k.p.c. W oparciu o te zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie
3
zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi
Okręgowemu, ewentualnie Sądowi pierwszej instancji.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Sąd Okręgowy uznał za nieuzasadniony zarzut apelacji dotyczący braku w
rozpoznawanej sprawie legitymacji czynnej Wspólnoty Mieszkaniowej „N.(...)”
ograniczając się do stwierdzenia, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i
zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana, co stwarza uproszczenie dla obrotu
prawnego, gdyż eliminuje konieczność np. pozywania wszystkich jej członków.
Stanowisko to nie jest uzasadnione. Zagadnienia dotyczące legitymacji w postępowaniu
wieczystoksiegowym reguluje – na zasadzie przepisu szczególnego – art. 6261
§ 2
k.p.c. Jest on także przepisem o charakterze bezwzględnie obowiązującym, co rodzi ten
skutek, że na jego gruncie legitymację do złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej
posiadają wyłącznie te podmioty, które przepis ten wymienia. W skardze kasacyjnej
podniesiono zasadnie, że wnioskodawca (Wspólnota Mieszkaniowa „N.(...)” w K.) nie
należy do kręgu tych podmiotów w zakresie wniosku o wpis powierzchni
wyodrębnionego lokalu. Usprawiedliwiony był zatem zarzut naruszenia art. 6261
§ 2
k.p.c. w zw. z art. 6262
§ 5 k.p.c., co przesądzało już o zasadności skargi kasacyjnej.
Zbędne stało się równocześnie rozważanie, czy istniały podstawy do dokonania wpisu,
skoro wniosek o wpis złożyła osoba nieuprawniona. Wymaga jednak w tym kontekście
podkreślenia, że Sąd Okręgowy wyraził również błędny pogląd jakoby konsekwencją
zmiany wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej była zarazem zmiana powierzchni
poszczególnych lokali. Z brzmienia art. 3 ust. 3 u.w.l., który stanowi, że udziałowi
właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunek
powierzchni użytkowej lokalu do łącznej powierzchni wszystkich lokali, wynika zasada
odwrotna, w myśl której to powierzchnia wyodrębnionego lokalu decyduje o wysokości
udziału jego właściciela w nieruchomości wspólnej. Nie można zatem przyjąć, jak
uczynił to Sąd Okręgowy, że uchwała właścicieli lokali, którzy wyrazili zgodę na zmianę
wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej mogła stanowić podstawę do dokonania
wpisu zmieniającego powierzchnię poszczególnych lokali. Uwzględnienie wniosku o
wpis w tym zakresie, cd poza oceną legitymacji, wymagałoby rozważenia, czy inne
dokumenty załączone do wniosku o wpis mogłyby uzasadniać jego dokonanie.
Z tych względów Sąd Najwyższy uchylił zaskarżone postanowienie i przekazał
sprawę do ponownego rozpoznania, na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c.