Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 31 sierpnia 2016 r.

Sąd Okręgowy w Rzeszowie VI Wydział Gospodarczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Anna Harmata

Protokolant: Małgorzata Florek

po rozpoznaniu w dniu 19 sierpnia 2016 r. w Rzeszowie

na rozprawie

sprawy z powództwa: (...) Spółki z o.o. w K.

przeciwko: Towarzystwu (...) w W.

o zapłatę

1.  umarza postępowanie co do kwoty 21.542,24 zł (słownie: dwadzieścia jeden tysięcy pięćset czterdzieści dwa złote 24/100) z ustawowymi odsetkami od dnia 14 sierpnia 2014r. do dnia zapłaty,

2.  oddala powództwo w pozostałej części,

3.  zasądza od powoda (...) Spółki z o.o. w K. na rzecz pozwanego

Towarzystwa (...) w W. kwotę 12.449,79 zł tytułem zwrotu kosztów procesu,

4.  zarządza zwrot pozwanemu Towarzystwu (...) w W. kwoty 2.750,21 zł tytułem niewykorzystanej zaliczki na koszty opinii biegłego.

sygn. akt VI GC 292/14

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 31 sierpnia 2016 r.

Pozwem wniesionym w dniu 14 sierpnia 2014 r. powód (...) sp. z o.o. w K. wniósł o zasądzenie od pozwanego Towarzystwa (...) kwoty 485 465,76 zł., sprecyzowanej pismem z daty 7 czerwca 2016 r. /k. 985/ oraz ostatecznie na rozprawie w dnia 13 czerwca 2016 r. /k. 996/ tytułem odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy oraz alternatywnie tytułem sumy czynszów najmu z umowy z dnia 4 lutego 2013 r. za okres od dnia 1 kwietnia 2014 r. do dnia 29 lutego 2016 r. z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu oraz kosztami postępowania.

Na kwotę roszczenia składały się suma czynszów najmu za okres po skutku wypowiedzenia t.j. od kwietnia 2014 r. do marca 2016 r., przy uwzględnieniu zatrzymanej kaucji.

W uzasadnieniu powód wskazał, iż pozwany bezpodstawnie rozwiązał umowę najmu lokalu użytkowego z dnia 4 lutego 2013 r. zawartą na czas określony do dnia 1 marca 2016 r., kwestionując istnienie przyczyn podnoszonych na uzasadnienie wypowiedzenia umowy z dnia 30 grudnia 2013 r. w postaci wad lokalu uniemożliwiających korzystanie z niego. Wskazał, iż zgłaszane wady nie były istotne, zostały nadto usunięte po wezwaniu pozwanego z daty 27 września 2013 r. w dniu 11 października 2013 r. O kolejnych wadach czy zalaniach lokalu w tym z dnia 9 listopada 2013 r. powód nie był informowany, nie stwierdzono ich także podczas dokonanych kolejnych oględzin, a to w styczniu 2014 r. i w marcu 2014 r. Powód informował pozwanego o planach co do całkowitego wymiany dachu możliwej dopiero na wiosnę 2014 r., pozwany nie zgadzał się na przeprowadzenie wcześniejszych napraw. Powód zakwestionował wypowiedzenie także z uwagi na wskazany termin, którego powołany przepis nie przewiduje.

W odpowiedzi na pozew /k. 300 /pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów postępowania.

Pozwany podniósł istnienie wad uniemożliwiających korzystanie z lokalu, które ujawniły się po zawarciu umowy najmu, nasilały się i które nie zostały usunięte w czasie odpowiednim pomimo wezwania. Lokal miał wady w postaci obecności gryzoni, licznych przecieków, zapachu stęchlizny, zagrzybienia. Pozwany zaprzeczył usunięciu wadliwości w dniu 11 października 2013 r. podnosząc fakt zalania lokalu w dacie 9 listopada 2013 r. oraz utrzymującego się zapachu stęchlizny i zagrzybienia, zarzucił wykonanym w październiku 2013 r. pracom doraźność i nieskuteczność. Pozwany wywiódł zasadność i skuteczność wypowiedzenia umowy oświadczeniem z daty 30 grudnia 2013 r. z uwagi na nieusunięcie zgłoszonych wad. Zaprzeczył deklaracjom powoda co do całkowitej wymiany dachu przed datą wypowiedzenia. Pozwany podniósł, iż pomimo że wady dotyczyły włącznie pomieszczeń na poddaszu, to poddasze to wraz z niższą kondygnacją stanowiło całość, stąd zasadnym było wypowiedzenia co do całości lokalu. Pozwany zaprzeczył, aby zalania były spowodowane niezamknięciem okien dachowych. Zaprzeczył zasadności roszczenia odszkodowawczego powoda z tytułu nienależytego wykonania umowy oraz z ostrożności procesowej podniósł brak wymagalności należności czynszowych.

W piśmie procesowym z daty 29 września 2014 r. /k. 423/ powód podtrzymał stanowisko w sprawie. Zaprzeczył twierdzeniom pozwanego, jakoby w protokole oględzin z dnia 1 października 2013 r. dokonanych po wezwaniu, potwierdził istotę stwierdzonych wad jako uniemożliwiających korzystanie z lokalu, podniósł też obowiązek pozwanego dokonywania bieżących napraw w lokalu. Powód zakwestionował wartość dowodową prywatnej ekspertyzy oraz podniósł, że pozwany korzystał z pomieszczeń do 31 marca 2014 r. co zaprzecza, aby wady uniemożliwiały korzystanie z niego. Powód podniósł, iż każdorazowo reagował na zgłoszenia pozwanego dokonując napraw dachu. Zaprzeczył, aby naprawa dokonana w październiku 2013 r. miała charakter prowizoryczny. Podniósł, że pozwany nie wyrażał zgody na całkowitą wymianę dachu.

Na rozprawie w dniu 13 czerwca 2016 r. podczas głosów stron – końcowych stanowisk powód podniósł zarzut braku umocowania L. R. t.j. osoby składającej oświadczanie w przedmiocie wypowiedzenia umowy najmu.

W ustosunkowaniu się do powyższego pozwany złożył wnioski dowodowe na okoliczność udzielenia ustnego umocowania do wypowiedzenia umowy.

W dalszych pismach strony podtrzymały dotychczasowe stanowiska w /w zakresie.

Powód cofnął pozew w zakresie co do kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy wskazaną w pozwie 507 008 zł., a kwotą 485 465,76 zł. wnosząc o umorzenie postępowania w tym zakresie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Strony postępowania powód D. sp. o.o. w K. i pozwany Towarzystwo (...) zawarły w dniu 4.02.2013 r. umowę najmu pomieszczeń części budynku o pow. ok. 600 m ² składającej się z piętra I i II /poddasza/ oraz klatki schodowej w budynku przy Pl. (...) w R. na czas oznaczony t.j. do dnia 29 lutego 2016 r. Była to kolejna umowa najmu pomiędzy stronami. Strony ustaliły miesięczny czynsz na kwotę 21 542,24 zł. Umowa została podpisana ze strony pozwanego przez L. R. dyrektor Biura (...), której zarząd (...) udzielił w formie pisemnej w dacie 3.12.2012 r. pełnomocnictwa do zawarcia z D. sp. o.o. umowy najmu lokalu na potrzeby Biura (...) w R. przy ul. (...). W § 8 pkt 3 umowy strony ustaliły, iż wszelkie zmiany dotyczące umowy lub jej uzupełnienia wymagają zgody obu stron wyrażonej na piśmie pod rygorem nieważności, z wyłączeniem zmian dotyczących waloryzacji czynszu.

dowody: umowa najmu k. 35-36, umowa najmu z dnia 23.04.1999 r. k. 37-41, aneksy do umowy najmu k. 42-47, pełnomocnictwo k. 1031,

W przedziale czasu od 2010 r. do 2012 r. podczas trwania wcześniejszej umowy najmu wcześniejszego wynajmu zdarzyły się nie więcej niż trzy zgłoszenia pozwanego związane z przeciekaniem dachu, na którym powód zlecił naprawy. Miały więc one charakter jednostkowych, sporadycznych nie powodując zagrzybienia, ani przykrego zapachu.

dowody: zeznania świadka słuchanego na rozprawie w dniu 27.10.2014 r. J. R. pom. k. 457-458, w dniu 18.12.2014 r. A. K. (1) pom. k. 555-556, M. R. pom. k. 556, w dniu 19.11.2014 r. A. S. (1) pom. k. 517-518, częściowo zeznania słuchanych na rozprawie w dniu 18.12.2014 w charakterze powodów G. F. i M. C. /k. 558/ .

Na początku 2013 r. już po zawarciu umowy najmu z lutego 2013 r. ujawniły się wady uniemożliwiające korzystanie z lokalu. Wczesną wiosną t.j. w marcu – kwietniu 2013 r. w pomieszczeniach na poddaszu doszło do pierwszego zalania. Przyczyną przecieków i zalań była nieszczelność dachu. Po zgłoszeniu w/w wad powód przeprowadził doraźne i nieskuteczne naprawy dachu. W efekcie zalań stanowiących efekt nieszczelności dachu w pomieszczeniach na poddaszu widoczne były zacieki: - w kuchni przy oknie , w narożniku, - pomieszczeniu radców prawnych na suficie, przy słupie, przy wentylatorze nad szafką, na suficie bezpośrednio przy lampie , przy oknie , - sali konferencyjnej na wykładzinie, przy słupach , suficie, - w magazynie dyrektora na suficie. W pokoju radców prawnych i w kuchni intensywność przecieków wymagała podstawiania w razie potrzeby misek na wodę. W kuchni miejscowo zalewana była drewniana podłoga co prowadziło do jej zniszczenia. Po zalaniu na wiosnę 2013 r. w lokalu na poddaszu pojawił się też zapach stęchlizny. Pracownicy przychodząc do pracy, zwłaszcza w poniedziałek, rozpoczynali dzień od otwarcia okien i wietrzenia pomieszczeń. Z upływem miesięcy zapach nasilał się i utrzymywał do czasu opuszczenia lokalu przez pozwanego.

W pomieszczeniach istniały sprzyjające warunki do rozwoju pleśni. Na zaciekach, które ulegały zawilgoceniu podczas opadów, pojawił się także nalot. Zawilgoceniu uległa wełna izolacyjna, co mogło mieć przełożenie na zawilgocenie powietrza. Warunki higieniczne w lokalu były niedostateczne. Lokal nie nadawał się jednak do używania go w sposób zgodny z przeznaczeniem tj. prowadzeniem w nim biura i pracy pracowników . Wymagał usunięcia wad , choć nie zagrażał w sposób bezpośredni zdrowiu znajdujących się w nim ludzi. Potencjalne niebezpieczeństwo groziło ze strony sieci elektrycznej w razie jej kontaktu z wodą.

dowody: pismo powoda z dnia 27.09.2013 r. k. 48, notatka służbowa z dnia 23.09.2013 r. k. 323, prywatna ekspertyza rzeczoznawcy budowlanego wraz ze zdjęciami z daty 9.10.2013 r. k. 353-375,książka obiektu budowlanego k. 82-265, zeznania świadków słuchanych na rozprawie w dniu 27.10.2014 r. J. R. pom. k. 457-458, A. K. (2) pom. k. 458-459, G. N. pom. k. 459-460, w dniu 29.10.2014 r. i 21.09.2015 r. świadka B. S. (1) pom. k. 489-491, k. 847-848, w dniu 29.10.2014 r. K. M. (1) pom. k. 485-486, A. S. (2), pom. k. .486-487, M. B. k. 487-488, I. S. pom. k. 488-489, w dniu 19.11. (...). M. K. (1) pom. k.517, M. R. , pom. k. 517, pom. transkrypcja k. 531i n. , R. K. pom. k. 515-516, K. M. (2) pom. k. 516-517, w dniu 18.12.2014 r. L. R. k. pom. k. 553- 555, częściowo zeznania słuchanych na rozprawie w dniu 18.12.2014 w charakterze powodów G. F. i M. C. /k. 558/, opinia pisemna biegłego z zakresu budownictwa inż. (...). Z. K. k. 694-735, opinia ustna uzupełniającą biegłego Z. K. rozprawa z dnia 10.08.2015 r. pom. k. 799 – 890 i transkr. k. 819-832, rozpr. z dnia 21.09.2015 r. pom. 848, opinia sądowo-lekarska biegłej z zakresu medycyny sadowej lek. (...)., K. S. k. 888-896, uzupełniająca k. 925-926, uzupełniająca k. 925-926, k. 949, ustna na rozprawie dniu 13.06.2016 r. k. pom. k. 992 -996, opinia pisemna biegłego z zakresu BHP dr inż. R. G. k. 958-961, ustna na rozprawie dniu 13.06.2016 r. k. pom. k. 992 -996,

W dacie 20.09.2013 r. pozwany pisemnie poinformował powoda o wadach lokalu. Pismem z daty 25.09.2013 r. pozwany wezwał powoda w terminie 14 dni do usunięcia wad lokalu polegających na nieszczelności dachu, zapachu stęchlizny, obecności gryzoni pod rygorem wypowiedzenia umowy na podstawie art. 664 § 2 kc. Pismo doręczono powodowi w dniu 26.09.2013 r.

dowody: pismo z daty 20.09.2013 r. k. 321-322, pismo z daty 25.09.2013 r. k. 324-325, z dowodem nadania i doręczenia k. 325-327,

Pismem z daty 27.09.2013 r. powód poinformował że w dniu 1.10.2013r. przeprowadzi oględziny. Oględziny przeprowadzono na ich okoliczność sporządzono protokół. W protokole tym poza treścią zgłoszenia w formie komputerowej dopisano przecieki w kuchni, ze szczegółowym wskazaniem miejsca, pokoju kierownika, księgowości, sali szkoleniowej, magazynie dyrektora. W sali konferencyjnej zalanie wykładziny, w kuchni obecność gryzoni. W dalszej części protokołu w rubryce stwierdzone uszkodzenia oraz braki które stanowią wadę uniemożliwiającą korzystanie z lokalu i wymagające usunięcia w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli wpisano: niezwłocznie, po udostępnieniu mu pomieszczeń .

dowody: pismo powoda z dnia 27.09.2013 r. k. 48, protokół kontroli z dnia 1.10.202013 r. k. 49 -51,329-333, notatka służbowa z dnia 1.10.2013 r. k. 334, notatka służbowa k. 328, częściowo zeznania słuchanego na rozprawie w dniu 27.10.2014 r. świadka B. S. (2) pom. k. 455-456, częściowo zeznania słuchanego na rozprawie w dniu 27.10.2014 r. świadka J. N. pom. k. 455-456, w dniu 19.11.2014 r. A. S. (1) pom. k. 517-518, częściowo zeznania słuchanych na rozprawie w dniu 18.12.2014 w charakterze powodów G. F. i M. C. /k. 558/

W wykonaniu powyższego zobowiązania powód w październiku 2013 r. przystąpił do naprawy dachu. Wymieniono uszczelnienia poszycia, uzupełnienia nowych wkrętów, położono silikon wokół obróbki kominowej, wymieniono papę przy klimatyzatorach. Koszt naprawy to kwota 9 409,50 zł. Naprawa miała charakter prowizoryczny i nie usunęła przyczyn nieszczelności.

dowody: notatka służbowa k. 11.10.2013 r. k. 335, faktura VAT nr (...) k. 476, zeznania słuchanego na rozprawie w dniu 27.10.2014 r. J. N. pom. k. 456-457, zdjęcia k. 383-386, M. K. (2) pom. k. 454-455, słuchanego na rozprawie w dniu 18.12.2014 r. świadka J. S. pomocniczo k. 557, na rozprawie z dnia 21.09.2015 r. świadka B. S. (1) pomocniczo k. 847-848, prywatna ekspertyza z daty 9.11.2013 r. wraz ze zdjęciami k.376 – 386, częściowo zeznania słuchanych na rozprawie w dniu 18.12.2014 w charakterze powodów G. F. i M. C. /k. 558/, opinia pisemna biegłego z zakresu budownictwa inż. (...). Z. K. k. 694-735, opinia ustna uzupełniającą biegłego Z. K. pom. k. 848,

Usunięcie wad lokalu wymagało wymiany pokrycia dachowego, co było możliwe z zewnątrz, bez ingerencji w pracę biura, przy odpowiedniej organizacji pracy i przygotowaniu zabezpieczenia odkrytych w trakcie części dachu przed nagłymi zmianami pogodowymi /k.724-728/.

W piśmie z daty 15.10.2013 r. powód poinformował pozwaną, że w dniu 11.10.2013 r. firma budowlana dokonała usunięcia zgłaszanych usterek, pomimo, że usterki te nie zostały usunięte, a przeprowadzone naprawy miały charakter prowizoryczny.

dowody: opinia pisemna biegłego z zakresu budownictwa inż. (...). Z. K. k. 694-735, opinia ustna uzupełniającą biegłego Z. K. rozprawa z dnia 10.08.2015 r. pom. k. 799 – 890 i transkr. k. 819-832, rozpr. z dnia 21.09.2015 r. pom. 848, zeznania słuchanego na rozprawie w dniu 18.12.2014 r. świadka J. S. , pomocniczo k. 557, pismo z daty 15.10.2013 r . k. 52

Powód zresztą w razie nieskuteczności wykonanych robót rozważał wymianę całego poszycia dachowego na wiosnę 2014 r. Przed datą wypowiedzenia z dnia 30.12.2013 r. powód nie oświadczył jednak pozwanemu, iż dokona wymiany dachu na wiosnę 2014r.

dowody: notatka służbowa k. 328, częściowo zeznania słuchanych na rozprawie w dniu 18.12.2014 w charakterze powodów G. F. i M. C. /k. 558/ pomocniczo transkrypcja k. 567-573, k. 574-578, częściowo słuchanego na rozprawie w dniu 27.10.2014 r. świadka M. K. (2) pom. k. 454-455, świadka J. N. pomocniczo k. 455-456, A. K. (1) pomocniczo k. 555-556, w dniu 19.11. (...). M. R. , pomocniczo k. 517, pom. transkrypcja k. 531i n. , w dniu 18.12.2014 r. L. R. pomocniczo k. 553-555,

W dniu 9 listopada 2013 r. w wyniku nieszczelności dachu doszło w wynajmowanym lokalu na poddaszu do kolejnego zalania pomieszczeń, w tym zajmowanego przez radców prawnych. Zalaniu uległy dokumenty, krzesło i podłoga. Z pomieszczenia tego nie można było korzystać z uwagi na kapanie z sufitu na biurko i konieczność posprzątania, w tym wysuszenia dokumentacji. Pozwany nie zgłaszał już bezpośrednio po zdarzeniu zalania z tej daty, aktualnemu administratorowi budynku ze strony powoda M. K. (2), ani powodowi z uwagi na nieskuteczność pierwszego zgłoszenia.

dowody: zdjęcia k.. 341-342, mail z dnia 13.01.2014 r. k. 32, protokół z dnia 8.0. (...). k. 267, pismo z dnia 15.10.2013 r. k. 53, zeznania świadków słuchanych na rozprawie w dniu 27.10.2014 r. A. K. (2) pom. k. 458-459, G. N. pom. k. 459-460, częściowo M. K. (2) k. 454-455,w dniu 29.10.2014 r. K. M. (1) pom. k. 485-486, A. S. (2), pom. k. .486-487, M. B. k. 487-488, w dniu 19.11. (...). M. K. (1) pom. k.517, świadka M. R. , pomocniczo k. 517, pom. transkrypcja k. 531 i n. , R. K. pom. k. 515-516, K. M. (2) pom. k. 516-517, w dniu 18.12.2014 r. L. R. k. pom. k. 553- 555, zeznania słuchanych na rozprawie w dniu 18.12.2014 r. w charakterze powodów G. F. i M. C., pomocniczo transkrypcja k. 567-573, k. 574-578, opinia pisemna biegłego z zakresu budownictwa inż. (...). Z. K. k. 694-735, opinia ustna uzupełniającą biegłego Z. K. rozprawa z dnia 10.08.2015 r. pom. k. 799 – 890 i transkr. k. 819-832, rozpr. z dnia 21.09.2015 r. pom. 848,

Po zalaniu w listopadzie 2013 r. i bezskuteczności naprawy, mimo treści pisma z daty 15.10.2013 r. wskazującego na usunięcie wady, pozwany reprezentowany przez Dyrektora Biura (...) L. R. podjął bowiem ostatecznie decyzję o zmianie lokalu. Pozwany za pośrednictwem pracownika M. R. już w czerwcu 2013 r. zasięgał informacji odnośne ewentualnego lokalu do wynajęcia. Umowę najmu nowego lokalu na ul. (...) w R. podpisano w 27.12.2013 r. Pozwany reprezentowany był przez Dyrektor Biura (...) L. R..

dowody: umowa najmu lokalu z dnia 27.12.2013 r. k. 582 -590, zeznania świadków słuchanych na rozprawie dniu 19.11.2014 r. i w dniu 21.09.2015 r. M. R. pomocniczo k. 516, transkrypcja k. 531, k. 849, w dniu 30.03.2015 r. S. G. pom. k. 653-654, w dniu 18.12.2014 r. i w dniu 21.09.2015 r. L. R. k. pom. k. 553- 555, k. 849,

Pismem z dnia 30.12.2013 r. podpisanym przez L. R. powołującą się na pełnomocnictwo z daty 25.09.2013 r. pozwany złożył powodowi oświadczenie w przedmiocie wypowiedzenia umowy najmu powołując się na przepis art. 664 § 2 kc ze skutkiem na dzień 31.03.2014 r. W wypowiedzeniu powołano się na wezwanie z daty 25.09.2013 r. do usunięcia wad i nieusunięcie wad uniemożliwiających korzystanie z lokalu oraz zalanie lokalu w dacie 9.11.2013 r. L. R. dysponowała pełnomocnictwem ustnym udzielonym przez zarząd pozwanego do wypowiedzenia umowy najmu.

dowody: pismo z dnia 30.12.2013 r. z dowodem nadania k. 54-55,k.343-346 pismo z dnia 22.06.2016 r. k. 1013, pismo dnia 18.08.2016 r. k. 1066, umowa najmu lokalu z dnia 27.12.2013 r. k. 582 -590,

W dniu 8.01.2014 r. powód dokonał z własnej inicjatywy ponownych oględzin lokalu, stwierdzając i wpisując w rubryce protokołu - uszkodzenia i braki uniemożliwiające korzystanie z lokalu: we wszystkich pomieszczeniach ślady po przeciekach , na łączeniach płyt oraz przy oknach, zacieki na posadce w kuchni. Celem usunięcia nieprawidłowości stwierdził konieczność szczegółowego przeglądu pokrycia dachu, obróbek blacharskich, ocieplenia.

dowody: protokół z dnia 8.01.2014 r. k. 266 -270, k. 336-340, zdjęcia k. 271-279, częściowo zeznania słuchanego na rozprawie w dniu 27.10.2014 r. świadka B. S. (2) pom. k. 455-456, częściowo M. K. (2) pom. k. 454-455, J. N. pom. k. 455-456,

Powód w pismach z daty 31.12.2013 r. , 27.03.2014 r. , 14.12.2014 r. z uznał wypowiedzenie za bezskuteczne z uwagi na brak wad najmu uniemożliwiających korzystanie z lokalu, skuteczne usunięcie wad, powoływał się na propozycje wymiany dachu, która była odrzucana, a której złożeniu pozwany w swoich pismach zaprzeczał i podnosił nieskuteczność dotychczasowych napraw. Powód zwrócił się też o udostępnienie pomieszczeń celem usunięcia zacieków. Pozwany odmówił wskazując na już termin zakończenia umowy najmu, jako właściwy do prac malarskich.

dowody: pismo z daty 31.12.2013 r. k. 56, pismo z dnia 3.02.2014 r. k. 347-348 z dowodem nadania , pismo z dnia 3.02.2014 r. k. 349 -350, pismo z daty 14.12.2014 r. k. 57-58, pismo z daty 16.01.2014 r. k. 61, pismo z dnia 27.03.2014 r. k. 64-65, k. 66, zeznania słuchanego na rozprawie w dniu 27.10.2014 r. M. K. (2) pom. k. 454-455,

W marcu 2014 r. powód dwukrotnie dokonał oględzin spornych pomieszczeń biurowych, nie stwierdził nowych zacieków i zalań oraz zakłóceń w pracy biura.

dowody: mail k. 34, częściowo notatka z dnia 17.18 .03.2014 r. k. 280-281, zdjęcia k. 282-290, zeznania słuchanego na rozprawie w dniu 27.10.2014 r. świadka B. S. (2) pom. 455-456, częściowo zeznania W. K. pom. k. 454,częściowo zeznania słuchanych na rozprawie w dniu 18.12.2014 w charakterze powodów G. F. i M. C. /k. 558/.

W dacie 31.03.2014 r. lokal został wydany przez pozwanego powodowi.

dowody: protokół z dnia 31.03.2013 r. k. 68-76, zapis cyfrowy wizji z dnia 31.03.2014 r. k. 291,

Na wiosnę 2014 r. powód wymienił poszycie dachowe, prace trwały około jednego miesiąca. Wykonywane były na zewnątrz, w razie funkcjonowania biura, nie umożliwiłyby pracy wewnątrz lokalu. Lokal został wystawiony do wynajęcia.

dowody: umowa na wykonanie pokrycia dachu nr (...)k. 477-479, faktura VAT nr (...) k. 480, faktura VAT nr (...) k. 481, zeznania słuchanego na rozprawie w dniu 27.10.2014 r. J. N. pom. k. 456-457, zdjęcia k. 383-386, w dniu 18.12.2014 r. świadka J. S. pom. k. 557, zdjęcia k. 351-352, częściowo zeznania słuchanych na rozprawie w dniu 18.12.2014 w charakterze powodów G. F. i M. C. /k. 558/

Powód bezskutecznie wzywał pewnego do zapłaty odszkodowania za bezzasadne rozwiązanie umowy.

dowody: pismo z daty 17.07.2014 r. k. 28, pismo z dnia 18.04.2014 r. k. 77,-79, pismo z dnia 26.05.2014 r. k. 80, pismo z dnia 1.04.2014 r. k. 81 ,

Powyższy stan faktyczny Sąd oparł na powołanych dowodach z dokumentów prywatnych w tym częściowo, co do faktu i umiejscowienia i wyglądu przecieków i zalań na prywatnych ekspertyzach z daty towarzyszącej wezwaniu jak i po zgłoszeniu wykonania naprawy przez powoda, przedstawionych przez pozwanego w zestawieniu z zeznaniami osoby sporządzającej te ekspertyzy, a zeznającej w charakterze świadka i w interpretacji biegłego z zakresu budownictwa. Sąd nie ustalił w sposób jednoznaczny, iż na ścianach w zaciekach była pleśń z uwagi na niepotwierdzenie niniejszego przez biegłego sądowego z zakresu mykologii, który wskazał, że do stwierdzenia jej występowania konieczne były badania na jej obecność, których w spornym okresie nie przeprowadzono. Jednocześnie biegły nie wykluczył jej istnienia, potwierdzając środowisko sprzyjające jej powstaniu. Dokonując oceny zeznań świadków Sąd dał wiarę pracownikom pozwanego, którzy z racji stałego przebywania w pomieszczeniach, posiadali bezpośrednią wiedzę i mogli zrelacjonować fakt zalań, przecieków, zapachu oraz tego skutki, które to zeznania w tym zakresie były zgodne i wzajemnie się potwierdzały i uzupełniały. Oceniając natomiast zeznania świadków uczestniczących przy czynnościach związanych z lokalem ze strony powoda, a zaprzeczających wskazanym wadom lokalu, Sąd odmówił im wiary, w części w której pozostawały sprzeczne z zeznaniami pracowników pozwanego. Sąd miał na uwadze, iż jako relacje osób, które sporadycznie pojawiały się w spornym lokalu nie wytrzymywały porównania z zeznaniami świadków w tym lokalu przebywającymi stale i na co dzień. Sąd swych ustaleń nie poczynił na podstawie zeznań świadka H. M., który dokonywał przeglądów okresowych budynku. Podczas przeglądu w maju 2013 r. nie zostały mu zgłoszone wady dachu, on sam podczas przeglądu nie wchodził na dach, który oglądnął z ulicy, jak też do wszystkich lokali w budynku. Tym samym świadek ten nie posiada informacji istotnych w sprawie. Sąd ustaleń co do braku opadów nie uczynił na podstawie wydruku danych meteorologicznych przy mailu z dnia 2 stycznia 2014r. oraz wydruku ze strony www imgw /k. 855/ . Drugi z tych wydruków dotyczył w ogóle J., nie R., a drugi na karcie 31 wskazywał opad w wymiarze 2 mm. Kwestia opadów podczas przedmiotowego weekendu listopadowego wynikała ze zgodnych i wzajemnie się potwierdzających zeznań świadków, zdjęć /k. 341/ jak i maila pozwanej strony /k. 32/. Doświadczenie życiowe zresztą potwierdza, iż zdarza się , iż w jednej części R. są obfite opady , a w drugiej ich brak; stąd do wydruków meteorologicznych należy podchodzić z znaczącą ostrożnością. Sąd oparł się na opinii biegłego sądowego lek. med. K. S. z zakresu medycyny pracy tak pisemnej jak i ustnej, wskazującej na brak zagrożenia dla zdrowia i życia, dowodzie z opinii biegłego z zakresu bezpieczeństwa i higieny pracy dr inż. R. G. pisemnej i doprecyzowanej ustnie, których kompetencje i wiedza nie były kwestionowane przez strony postępowania jak też nie budziły wątpliwości sądu. W obu opiniach biegli wskazali podstawy opinii i wyjaśnili przekonywująco wnioski. Biegli szczegółowo i rzeczowo odpowiadali na zadanie pytania. Sąd dał wiarę dowodowi z opinii biegłego z zakresu budownictwa i mykologii inż. (...). Z. K. tak pisemnej i ustnej. Kompetencje biegłego także nie były kwestionowana w sprawie, nie budziły także wątpliwości Sądu, biegły wyczerpująco i logicznie odpowiadał na zadawane pytania i uzasadniał wnioski. Opinia wydana tak w oparciu o materiał zgromadzony w sprawie jak i oględziny i badania lokalu, przesądziła pochodzenie usterek, konieczność wymiany dachu, prowizoryczność napraw z jesieni 2013 r.

Sąd zważył co następuje:

Strony łączyła umowa najmu lokalu uregulowana w art. 659 i nast. kc. w zw. z art. 680 kc. W sprawie należało rozstrzygnąć, czy pozwany skutecznie wypowiedział umowę najmu z dniem 31.03.2014 r. powołując się na art. 664 § 2 kc, a zatem czy po tej dacie powód mógł w dalszym ciągu naliczać czynsz najmu t.j. do końca umowy w dniu 29.02.2016 r.

Stosownie do art. 662 § 1 kc wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Stosownie do art. 664 § 2 kc jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Stosownie natomiast do art. 664 § 3 kc uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Wynajmujący ponosi zatem odpowiedzialność za wady przedmiotu najmu w ramach instytucji rękojmi - dotyczy to wad, które uniemożliwiały korzystanie rzeczy. Skutki prawne określone w art. 664 § 2 i 3 kc powstaną, w razie wystąpienia przesłanek w nim zawartych jeśli najemca złoży wynajmującemu odpowiednie oświadczenie, z którego wynika skorzystanie z uprawnień przyznanych tymi przepisami. Wypowiedzenie najmu to jednostronna czynność prawna najemcy o charakterze prawnokształtującym, skierowana do wynajmującego. Oświadczenie woli można złożyć przy tym za pośrednictwem pełnomocnika /art. 95 kc/. Oświadczenie w przedmiocie wypowiedzenia jest czynnością jednostronną, jakkolwiek składaną drugiej osobie w myśl art. 104 kc w razie jej dokonania bez umocowania jest nieważną. Jednakże gdy ten, komu zostało złożone oświadczenie woli w cudzym imieniu, zgodził się na działanie bez umocowania, stosuje się odpowiednio przepisy o zawarciu umowy bez umocowania.

Powód zarzut co do braku umocowania osoby działającej w imieniu pozwanego przy składaniu oświadczenia woli – L. R. podniósł na etapie końcowych stanowisk stron. Wywołało to konieczność zobowiązania pozwanego do ustosunkowania się do niniejszego zarzutu, w tym otwarcia terminu dla zgłoszenia twierdzeń i dowodów. Pozwany pismem z dnia 24.06.2016r. powołał się na pełnomocnictwo ustne, a pełnomocnictwo do wypowiedzenia umowy najmu, co do zasady jak i w okolicznościach przedmiotowej sprawy nie wymagało formy pisemnej pod rygorem nieważności. W art. 99 kc ustawodawca zastrzegł bowiem, że pełnomocnictwo powinno być udzielone w formie szczególnej, jeśli forma taka zastrzeżona jest dla ważności czynności prawnej, której dokonać ma pełnomocnik. W przedmiotowej sprawie ani ustawa ani umowa stron nie przewidziały dla rozwiązania umowy, jej wypowiedzenia jak też zawarcia formy pisemnej pod rygorem nieważności. Przepis art. 660 kc przewiduje formę pisemną do umów najmu zawartych na ponad rok dla wywołania określonych w niej skutków prawnych. Same też strony w umowie nie zastrzegły formy pisemnej pod rygorem nieważności dla wypowiedzenia umowy. Nie jest bowiem taką forma pisemna pod rygorem nieważności zastrzeżona dla wskazanych w umowie czynności o charakterze następczym w postaci zmian umowy lub jej uzupełnienia. Przypomnieć przy tym należy, iż czynności następcze dzielą się na czynności modyfikujące pierwotną umowę i na czynności zmierzające do zakończenia stosunku umownego. Ów podstawowy podział znalazł odzwierciedlenie w strukturze art. 77 kc. Zagadnienie formy czynności modyfikujących, które zmierzają do uzupełnienia lub zmiany pierwotnej umowy, zostało uregulowane w § 1. Problematyce czynności powodujących unicestwienie stosunku umownego, w tym wypowiedzenia umowy poświęca ustawodawca § 2 i 3. Jest to jednocześnie przepis semiimperatywny, co oznacza że strony mogą dokonywać modyfikacji, co też uczyniły , ale tylko w zakresie co do czynności modyfikujących. W ocenie Sądu brak podstaw do przyjęcia, iż strony przewidziały formę pisemną p/r nieważności dla innych czynności następczych niż wyraźnie w umowie wskazano t.j. zmiany , uzupełnienia. Brak w szczególności jest podstaw do przenoszenia tego skutku na inne czynności, w szczególności o charakterze kształtującym, zmierzające do zakończenia stosunku prawnego. Powyższe znajduje oparcie w orzecznictwie, w którym opowiedziano się przeciwko obejmowaniu pactum de forma innych czynności, iż wyraźnie wskazane /por.: V ACa 337/08 wyrok Sądu apelacyjnego z dnia 29.10.2008 r., V CK 338/02 wyrok SN z dnia 23.10.2003 r./. Jednocześnie przepis art. 77 § 2 kc przewiduje dla wypowiedzenia umowy w formie pisemnej, wymóg stwierdzenia go pismem. Nie ma zatem formy pisemnej pod rygorem nieważności. Ponadto przepis art. 77 § 2 kc nie znajduje zastosowania w obrocie dwustronnie profesjonalnym, wyeliminowany jednoznacznym postanowieniem art. 74 § 3 kc. Przy czym eliminacja formy ad probationem pomiędzy przedsiębiorcami, jak w niniejszej sprawie, oznacza jedynie wyłączenie ograniczeń dotyczących udowodnienia faktu dokonania czynności /I CSK 246/11 wyrok SN z dnia 20.01.2012 r./.

W przedmiotowej sprawie pozwany na którym spoczywał ciężar dowodzenia w tym zakresie /art. 6 kc/ wykazał ustne umocowanie L. R. do wypowiedzenia umowy. Pozwany przedłożył pisma podpisane przez członków zarządu pozwanego z daty 22.06.2016 r. oraz z dnia z daty 18.08.2016 r. z których wynikało, iż w dacie wypowiedzenia L. R. legitymowała się pełnomocnictwem ustnym do wypowiedzenia umowy, a których oceny Sąd dokonał jako dowodu będącego dokumentem prywatnym. Sąd dokonał oceny w/w dowodów w ramach przysługującej mu swobodnej oceny dowodów, mając na uwadze całokształt okoliczności sprawy i brak zgłoszenia dowodów przeciwstawnych przez stronę powodową. Sąd miał na uwadze , że L. R. już w piśmie wypowiadającym powołała się na działanie w oparciu o pełnomocnictwo z daty 27.09.2013 r., którego udzielenie w dacie złożenia oświadczenia nie budziło jakichkolwiek wątpliwości strony powodowej. Wbrew bowiem argumentom strony powodowej treść pism powoda z dnia 27.12.2013 r.,31.12.2013 r., 14.01.2014 r. i 27.03.2014 r. nie wskazuje na powyższe. Powód w pismach tych kierowanych do pozwanego wdawał się w polemikę co do meritum sporu, nie podnosząc w żadnym przypadku nieskuteczności wypowiedzenia z uwagi na brak umocowania. Nie ma także w ocenie Sądu decydującego znaczenia różnica w datach t.j. powołanie się na pełnomocnictwo z daty 27.09.2013 r. podczas gdy z dokumentu z dnia 22.06.2016 r. wynikało potwierdzenie pełnomocnictwa dnia 27.12.2013 r. Nie mogło ujść uwadze, iż w tej właśnie dacie 27.12.2013 r. t.j. jeszcze przed dniem wypowiedzenia, pozwany także reprezentowany przez L. R., której umocowania do działania w tym zakresie w procesie ani poza nim nie podważano, zawarł umowę najmu innego lokalu. Trudno sobie wyobrazić sytuację w której L. R. miałaby pełnomocnictwo do zawarcia nowej umowy najmu i nie otrzymała upoważnienia do wypowiedzenia dotychczasowej. Powyższe czyni w ocenie Sądu wysoce wiarygodną tezę, iż L. R. w zakresie czynności zmierzających do zmiany lokalu, w tym wypowiedzenia dotychczasowej umowy najmu działała z upoważnienia pozwanego udzielonego najpóźniej właśnie w dniu 27.12.2013 r.

Nie ma też przesadzającego znaczenia użycie w piśmie z dnia 30.12.2013r. terminu rozwiązanie umowy. Rozwiązanie umowy nie jest terminem zdefiniowanym ustawowo. Analiza przepisów kodeksu cywilnego wskazuje, że nie ma ona jednolitego, ustalonego znaczenia. Na gruncie prawa cywilnego pojęciem tym ustawodawca przykładowo obejmuje zarówno rozwiązanie określonego stosunku zgodną wolą stron (art. 77 k.c.) czy też jednej z nich w drodze wypowiedzenia (art. 730 kc), traktując wypowiedzenie umowy jako jedną z przyczyn rozwiązania umowy, jak i skutek przewidziany w samej ustawie (art. 668 § 2 kc). Tym samym dokonując wykładni oświadczeń woli zawierających ten termin nie można ograniczać się do samego tekstu, ale mieć na uwadze okoliczności jego złożenia, nie można więc z samego sformułowania upoważnienia do rozwiązania umowy wywodzić skutków, iż nie obejmowało także wypowiedzenia. Wskazać też należy na kolejną kwestię, a to, iż L. R. legitymowała się pełnomocnictwem udzielonym na piśmie do zawarcia spornej umowy najmu z daty 4.02.013 r. i kwestia ta nie była sporną w sprawie i nadto wynikała z przedłożonego dowodu z dokumentu pełnomocnictwa. Sąd Okręgowy zgadza się z tezą, iż uprawnienie ogólne do zawarcia umowy ze swej istoty obejmuje wszystkie czynności związane z jej wykonaniem jak i rozwiązaniem. Nie ma więc potrzeby przedkładania kolejnego, szczególnego pełnomocnictwa do rozwiazywania wcześniej zawartego kontraktu /wyrok SA we Wrocławiu I Wydział Cywilny z dnia 27.09.2012 r. I ACa 960/12/. Wobec braku danych pozwalających na ustalenie odwołania tego pełnomocnictwa w późniejszym okresie zasadnym było więc przyjęcie, iż L. R. w dacie wypowiedzenia legitymowała się stosownym pełnomocnictwem.

Sąd oddalił wniosek dowodowy pozwanego z przesłuchania strony pozwanej na okoliczność udzielenia pełnomocnictwa strony pozwanej, jako zgłoszony dopiero w piśmie z daty 12.08.2016 r. , podczas gdy sąd wyznaczył pozwanemu na rozprawie w dniu 13.06.2016 r. 14 dniowy termin do ustosunkowania się w zakresie nowopodniesionego zarzutu powoda dotyczącego pełnomocnictwa L. R.. Jednocześnie pozwany nie wykazał, aby zgłoszenie nowego dowodu na tym etapie postępowania nie prowadziło zwłoki w rozpoznaniu sprawy.

Pozwany wykazał także przesłanki skuteczności wypowiedzenia umowy wskazane w art. 644 § 2 i 3 kc.

W ocenie Sądu pozwany wykazał, że lokal miał usuwalne wady uniemożliwiające korzystanie z niego, o których nie wiedział w dacie zawarcia umowy najmu i których powód nie usunął w odpowiednim terminie pomimo wezwania /art. 664 § 2 i 3 kc/.

Podstawową kwestią było ustalenie, czy rzecz miała wadę uniemożliwiającą korzystanie z przedmiotu najmu. Powyższe należało ustalić przy uwzględnieniu funkcji jaki lokal miał pełnić, t.j pomieszczeń biurowych służących bieżącej działalności, w których stale przebywali zatrudniani pracownicy, jak też służył do obsługi klientów i współpracowników pozwanego.

W ocenie Sądu niewątpliwe do takich wad należało powtarzające się zalania, przecieki, zacieki widoczne na ścianach oraz dokuczliwy zapach. Powyższe wady potwierdzał dowód z protokołów z października 2013 r. i stycznia 2014 r. sporządzonych z udziałem reprezentantów powoda i przez nich podpisanych, opinia biegłego z zakresu budownictwa jak też zeznania świadków będących pracownikami pozwanego oraz B. S. (1). Podkreślić należy też zgodność zeznań co do zacieków, zalań, przykrego zapachu. Zacieki i zalania zostały ponadto potwierdzone dowodami ze zdjęć, których żadna strona nie kwestionowała, a które okazywane świadkom, ci opisywali i potwierdzali. Odnośne braku przykrego zapachu Sąd odmówił natomiast wiary zeznaniom świadków ze strony powoda, którzy czy to uczestniczyli w przeglądach, czy też sporadycznie przychodzili do lokalu w związku z wykonywanymi czynnościami. Zeznania te nie wytrzymały porównania ze zgodnymi zeznaniami osób stale przebywającymi w spornych pomieszczeniach, a które także wskazywały nasilony zapach w poniedziałki rano i na konieczność wietrzenia lokalu z rana, zaraz po przyjściu do pracy co mogło czynić go mniej wyczuwalnym dla osób postronnych przychodzących w trakcie dnia. Zapach potwierdził także świadek B. S. (1), który na zlecenie pozwanego wykonał w październiku i listopadzie 2013 r. ekspertyzę prywatną i z tej racji zwracał szczególną uwagę na stan pomieszczeń. Co do treści protokołu z daty 1.10.2013 r. to zauważyć należy, iż powód nie zakwestionował w jego treści wad zgłoszonych przez pozwanego, w tym właśnie zapachu stęchlizny, ograniczając się do wskazania koniecznych czynności do ich usunięcia. Przyczyny zalań potwierdził w opinii sądowej biegły z zakresu budownictwa, opierając się o materiał w aktach sprawy jak też dokonane oględziny i badania, wskazując, iż przyczyną zalań i zacieków była nieszczelność dachu. Biegły wskazując na fragment zniszczonej w kuchni podłogi podkreślił, iż nie mogło to się stać w wyniku jednorazowego zalania. Wskazał też, iż zalania musiały powodować zawilgocenie wełny izolacyjnej, przez którą woda przenikała, co wiązało się ze zwiększeniem wilgotności powietrza. Powyższe wady w ocenie Sądu miały natężenie uzasadniające tezę, iż korzystanie z lokalu w razie ich nieusunięcia, nie było możliwym. Niewątpliwe podstawową funkcją dachu jest ochrona przed warunkami atmosferycznymi. Skoro istniały zacieki i zalania to dach tej podstawowej funkcji nie spełniał. Jednocześnie natężenie przecieków w kuchni i pokoju radców prawnych wymagały podstawiania miski na wodę. Powyższe zgodnie potwierdzają zeznania pracowników pozwanego, a to m.in. A. K. (2), G. N., A. S. (2). Wada która skutkowała zalaniem pod nieobecność pracowników dokumentów znajdujących się w biurze także uzasadnia tezę o braku możliwości, korzystania z lokalu znajdującego się w stanie, który cały czas potencjalnie stanowił tego typu zagrożenie dla funkcjonowania biura. Biegły z zakresu BHP wyjaśnił, iż nieprawidłowości BHP mogą wynikać tak z czynników biologicznych jak i technicznych lokalu. Odnosząc się do stanu lokalu wg protokołu z dnia 1.10.2013 r. wskazał, iż nie uzasadniały natychmiastowego usunięcia pracowników . Jednak praca nie może być wykonywana w razie istnienia mokrych zacieków na ścianach, zalewania wykładzin, pracodawca nie może tolerować takiego stanu rzeczy. Także biegła z zakresu medycyny pracy K. S. wskazała, iż co prawda dowody w sprawie, zwłaszcza wobec braku badań mykologicznych i braku zgłoszeń samych pracowników, nie są wystarczające aby można było stwierdzić bądź wykluczyć negatywny wpływa czynników w postaci pleśni, grzybów na zdrowie osób, stąd teza, że lokal nadawał się do wykonywania w nim pracy biurowej, jednocześnie jednak warunki higieniczne nie były odpowiednie i wymagały interwencji pracodawcy.

Nie może także ujść uwadze istotna okoliczność na którą zwrócił uwagę biegły z zakres BHP, a to że realne niebezpieczeństwo stanowiły zalania w połączeniu z elektryką. Powyższe ma to znaczenie, że zeznań świadka K. M. (2) oraz ze wskazanej przez nią fotografii /k. 375/ jeden z przecieków pokoju radcy prawnego miał miejsce w bezpośrednim sąsiedztwie lampy.

Rozważając istotę wadliwości spornego lokalu jako uniemożliwiającą korzystanie z rzeczy w zestawieniu z wadą, która jedynie ogranicza użyteczność rzeczy, trudno sobie wyobrazić w świetle powyższych faktów oraz opinii biegłych, a także zasad doświadczenia życiowego, iż pozwany będąc uprawnionym wyłącznie do obniżenia czynszu /art. 664 § 1 kc /, jako że wada tylko ogranicza korzystanie z rzeczy, zmuszony jest do pozostania w spornym lokalu, wobec nie usunięcia tej wady, aż do zakończenia umowy najmu. Przeciwnie w ocenie Sądu nie można oczekiwać, iż praca biura będzie kontynuowana pomimo potencjalnego zagrożenia ze strony sieci elektrycznej, uciążliwego dla stale przebywających w pomieszczeniach pracowników zapachu czy też potencjalnej opcji nie tylko sączących się przecieków ale wręcz zalań. Już sama konieczność podstawiania misek pod przeciekający dach jest sytuacją, której ze względów oczywistych tolerować nie można w żadnym pomieszczeniu, nie tylko zajmowanym stale przez ludzi. Ograniczenie użyteczności można by ewentualnie rozważać, w razie gdyby wada dotyczyła jednego z pomieszczeń, możliwego do wyłączenia z używania. Tymczasem wadliwość dotyczyła pomieszczeń o różnych funkcjach t.j. kuchni, sali konferencyjnej, biura, bez możliwości zastąpienia ich innymi w ramach tego lokalu. Nadmienić należy, iż powyższej oceny nie zmienia fakt, iż w trakcie przeprowadzanych z inicjatywy powoda kontroli w marcu 2014 r. biuro funkcjonowało, gdyż jak to wynikało zebranego materiału dowodowego, w okresie poprzedzającym wypowiedzenie, po naprawach niewątpliwe miało miejsce ponowne zalanie. Stan dachu wobec jego nienaprawienia uzasadniał cały czas potencjalne zagrożenie.

Wady te ujawniły się już po podpisaniu umowy najmu w lutym 2013 r. Chodzi przy tym o pozytywną wiedzę t.j. o to, aby wada była znana najemcy, a nie jedynie możliwa do zauważenia w dacie umowy. W zakresie daty ujawnienia się wady o natężeniu uniemożliwiającym korzystanie rzeczy, to zeznania świadków jak i strony powodowej są zgodne, co do tego, że pierwsze zgłoszenie nastąpiło już po podpisaniu umowy t.j. na wiosnę 2013 r. Sąd miał przy tym na uwadze, iż nie była to pierwsza umowa najmu pomiędzy stronami. W latach 2010 – 2013 zdarzyły się sporadycznie zgłoszenia dotyczące dachu, co do których powód podjął działania i zlecił naprawę. Jednakże brak dowodów na okoliczność, iż wady te już wtedy miały charakter uniemożliwiający korzystanie z rzeczy, a pozwany o tym wiedział. Ciężar dowodu na okoliczność, że pozwany w dacie umowy wiedział o wadzie uzasadniającej wypowiedzenie umowy spoczywał na wynajmującym - powodzie /VI ACa 485/14 wyrok SA w Warszawie z 14.01.2015 r./ I niniejszemu powód nie sprostał.

Odnośnie przyczyny wypowiedzenia Sąd mając na uwadze ustalony stan faktyczny nie podziela nieznajdującego oparcia w okolicznościach sprawy zarzutu, że jedyną przyczyną wypowiedzenia umowy było poszukiwanie innego lokalu o większej powierzchni. Nie przesądza tej kwestii w zestawieniu z ustaloną wadliwością lokalu spornego sam fakt, iż pozwany już wcześniej poszukiwał innego lokalu. Innymi słowy wobec wykazania przesłanek z art. 664 § 2 kc, prawa pozwanego do wypowiedzenia umowy nie niweczy w żaden sposób także inna ewentualnie współtowarzysząca wypowiedzeniu motywacja, nawet w razie jej wykazania.

Wada nie została usunięta w odpowiednim terminie. Ustalanie terminu odpowiedniego wymaga uwzględnienia okoliczności konkretnego przypadku, przy czym z powołanego przepisu nie wynika obowiązek najemcy do wskazania terminu. Często odpowiedni czas do usunięcia wady będą wskazywały okoliczności danej sytuacji, przy uwzględnieniu ogólnych standardów wykonania zobowiązania /354 kc/. Pozwany wezwał do usunięcia wad w terminie 14 dni pismem z daty 25.09.2013 r. Wymiana dachu na wiosnę 2014 r. trwała około miesiąca tym samym to był odpowiedni czas do jej usunięcia. Pozwany wypowiedział umowę pismem z daty 27.12.2013 r. t.j. trzy miesiące po wezwaniu. Powód nie usunął wad ani we wskazanym przez pozwanego terminie 14 dni ani w żadnym poprzedzającym oświadczenie w przedmiocie wypowiedzenia umowy. Nie oświadczył także pozwanemu jaki termin do usunięcia wady byłby dla niego odpowiedni. Ustalając to ostanie Sąd wziął pod uwagę dowód z częściowo zeznań osób słuchanych w charakterze strony powodowej oraz świadków M. K. (2), L. R. i M. R., jak też dowód z pisma z dnia 15.10.2013 r. Sąd miał na uwadze, iż zeznania G. F. i M. C. są sprzeczne z jednoznacznymi zeznaniami L. R., która jednoznacznie zaprzeczyła informowaniu jej przed wypowiedzeniem umowy o wymianie dachu na wiosnę 2014 r. Sąd miał też na uwadze, iż samo rozważanie przez powoda w październiku 2013 r. wymiany dachu na wiosnę rzeczywiście potwierdziły zeznania świadków J. N., który ostatecznie wykonał te prace, jak też M. K. (2) – administratora budynku. Nie może jednak ujść uwadze, że z zeznań świadka M. K. (2) wynikała jednocześnie motywacja powoda. Ten w październiku 2013 r. nadal nie podjął ostatecznej decyzji, zlecając tylko doraźne roboty nie z uwagi na niesprzyjającą porę roku, ale celem sprawdzenia, czy będą skuteczne. Już samo to podważa tezę o poinformowaniu w październiku 2013 r. o decyzji wymiany dachu, skoro takiej ostatecznej i jednoznacznej decyzji w tej dacie jeszcze nie podjęto. Powyższe potwierdza treść pisma z daty 15.10.2013 r. w której powód informuje, że wada została usunięta pomimo, że wykonane były tylko roboty doraźne. W piśmie tym, ani w jakimkolwiek innym poprzedzającym wypowiedzenie nie pada żadna deklaracja co do wymiany dachu. Powyższe tym bardziej pozwala na przyjęcie za wiarygodne zeznań L. R. o braku jednoznacznej propozycji, niezrealizowanej wyłącznie z uwagi na porę roku.

W październiku 2013 r. wady nie zostały usunięte. Biegły sądowy z zakresu budownictwa jednoznacznie potwierdził prowizoryczność prac wykonanych w październiku 2013 r. wskazując, iż wyłącznie wymiana dachu mogła usunąć nieszczelność. Wskazał także, iż o nieusunięciu wady świadczy nadto najdobitniej fakt ponownego zalania w pokoju radców prawnych, który miał już miejsce po naprawie. Prowizoryczność napraw jesiennych potwierdził także świadek J. S., który wymieniał poszycie dachowe na wiosnę 2014 r., stąd miał bezpośrednie informacje w tym przedmiocie. Brak podstaw dla jednoznacznego stwierdzenia, iż pora wrześniowa nie pozwalała na wymianę dachu, zwłaszcza, iż o problemie powód wiedział wcześniej, liczył tylko bezpodstawnie, że powierzchowny zakres naprawy odniesie skutek. Problem ten zresztą nie pojawił się zresztą we wrześniu, nie był nagłym , był czas dla odpowiedniego zorganizowania wymiany dachu.

Przy ustalaniu faktu zalania, który przesądził podjęcie decyzji o wypowiedzeniu umowy, wyjaśnić należy rozbieżności w datach z maila /k. 32 / oraz daty na zdjęciach – 12.11.2013 r. z datą 9.11.2013 r. Dzień 9.11.2013 r. wypadał w sobotę, pierwszym dniem roboczym z uwagi na święto państwowe w dacie 11.11.2013 r. był właśnie 12.11.2013 r. – wtorek. Fakt zalania i dostrzeżenie jego skutków po przyjściu do pracy po weekendzie, ponadto zgodnie potwierdzają zeznania świadków – pracowników powoda, w tym osób które pracowały w pokoju radców prawnych/m.in. zeznania K. M. (2)/. Sąd nie dał wiary na okoliczność braku opadów w tej dacie w R. dowodom z wydruków dotyczących danych meteorologicznych z przyczyn wskazanych w poprzedniej części uzasadnienia. Fakt zalania potwierdziły dowody ze zdjęć oraz zgodne zeznania świadków A. K. (2), G. N., A. S. (2), K. M. (2), M. R.. Wskazać należy też na opinię sądową biegłego z zakresu budownictwa, który po przeprowadzonym w lokalu badaniu jednoznacznie potwierdził, że przyczyną zalań z okna w pokoju radców prawnych była nieszczelność dachu, wykluczając jednoznacznie inne przyczyny, w tym otwarcie okna, a co możliwym było do ustalenia także w dacie opiniowania przez biegłego /pomocniczo transkr. k. 821/. Sam słuchany w charakterze powoda G. F. nie zaprzeczył, aby mogło dojść do zalania, podnosząc jedynie o fakcie niepoinformowania go o tym bezpośrednio po zdarzeniu.

Podsumowując, wady które ujawniły się po dacie zawarcia umowy uniemożliwiały korzystanie z lokalu, powód pomimo wezwania nie usunął wad w terminie odpowiednim. Brak możliwości wymiany dachu z uwagi na porę roku nie został też wykazany, przy czym ciężar dowodu w tym zakresie spoczywał na powodzie. Pozwany wobec braku wiążącej deklaracji w tym przedmiocie nie miał podstaw, aby liczyć na to, że wada będzie w końcu usunięta. Pomimo zapewnienia o usunięciu wad, doszło do ponownego zalania oraz utrzymywania się przykrego zapachu, stąd pozwany uprawniony był do rozwiązania umowy. Skuteczności wypowiedzenia nie niweczy zaś fakt, iż powód nie skorzystał z prawa do zakończenia umowy ze skutkiem natychmiastowym, ale wyznaczył trzymiesięczny termin.

Mając na uwadze powyższe należało uznać oświadczenie w przedmiocie wypowiedzenia umowy najmu za skuteczne w świetle art. 664 § 2 kc ze skutkiem na dzień 31.03.2014 r..

W efekcie powództwo o zapłatę czynszu za okres po tej dacie wywodzone tak z art. 471 kc jak i art. 659 kc w zw. z art. 680 kc było niezasadne.

Sąd umorzył postępowanie orzekając jak w pkt I wyroku w zakresie w jakim powód skutecznie cofnął pozew na podstawie art. 355 § 1 kpc.

W pozostałym zakresie mając na uwadze powyższe Sąd oddalił powództwo na podstawie art. 659 kc w zw. z art. 680 kc orzekając jak w pkt II wyroku.

Na koszty postępowania po stronie pozwanego złożyły się : pokryty koszt opinii biegłych 5 249,79 zł. oraz 7 200 zł tytułem zastępstwa procesowego na podstawie § 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie ponoszenia opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielanej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu oraz mając na uwadze § 21 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, zgodnie z którym do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie rozporządzenia stosuje się przepisy dotychczasowe do zakończenia sprawy w danej instancji. Sąd orzekł na podstawie art. 98 kpc statuującego zasadę odpowiedzialności za wynik postępowania, mając na uwadze przegraną powoda. W przedmiocie zwrotu niewykorzystanych zaliczek na opinie biegłego Sąd orzekł na podstawie art. 84 i art. 80 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Łącznie w toku postepowania strony wpłaciły na rzecz wydatków ( koszty stawiennictwa świadków i opinie biegłych) kwotę 12 153 zł. Powód wpłacił : 4 153 zł , pozwany: 8 000 zł. Wydatkowo w toku postępowania kwotę 9 402, 79 zł , do zwrotu na rzecz pozwanego jako wygrywającego proces pozostała do zwrotu kwota: 2 750, 21 zł .