Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 8 września 2016 r.

Sąd Rejonowy w Nysie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: Sędzia Sądu Rejonowego Dobrawa Michałowska

Protokolant: st. protokolant sądowy Joanna Pilc-Syposz

po rozpoznaniu w dniu 8 września 2016 r. na rozprawie

sprawy z wniosku T. W. (1), D. M., J. Ż.

z udziałem J. B., L. D.

o ustanowienie drogi koniecznej

postanawia:

1.  ustanowić na nieruchomości położonej w K. przy ul. (...) dla której Sąd Rejonowy w Nysie prowadzi księgę wieczystą o nr (...), służebność drogi koniecznej polegającej na prawie przechodu przez klatkę schodową od strony ulicy (...) od wejścia do budynku poprzez korytarz i schody w kierunku pierwszego piętra do wejścia na strych, na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości położonej w K. przy ul. (...) dla której Sąd Rejonowy w Nysie prowadzi księgę wieczystą o nr (...), na czas urządzenia nowego wejścia do nieruchomości władnącej nie dłużej niż na okres 30 miesięcy od dnia prawomocności niniejszego postanowienia, obciążając jednocześnie każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej do ponoszenia połowy kosztów utrzymania czystości i bieżącej konserwacji ciągu komunikacyjnego,

2.  obciążyć wnioskodawczynie T. W. (1), D. M., J. Ż. solidarnie na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Nysie kwotą 1028,31 zł (jeden tysiąc dwadzieścia osiem złotych 31/100) tytułem kosztów poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa,

3.  obciążyć uczestników J. B., L. D. solidarnie na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Nysie kwotą 1029 zł (jeden tysiąc dwadzieścia dziewięć złotych) tytułem kosztów poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa,

4.  w pozostałym zakresie kosztami postępowania obciążyć strony w zakresie jakim je poniosły.

Sygn. akt I Ns 400/15

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 19 marca 2015 r. T. W. (1), D. M. oraz J. Ż. reprezentowane przez profesjonalnego pełnomocnika wniosły przeciwko J. B. i L. D. wniosek o ustanowienie na nieruchomości stanowiącej współwłasność Uczestników postępowania J. B. i L. D., położonej w K., przy ul. (...) (nieruchomość obciążona), służebność przechodu, której treść sprowadza się do prawa przechodu przez klatkę schodową od strony ul. (...), od wejścia do budynku, poprzez korytarz i schody idące na I piętro, do wejścia na strych, znajdujących się w części budynku mieszkalnego, które przynależą do nieruchomości obciążonej w K., przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Nysie V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), na ich rzecz oraz osób z nimi zamieszkujących, oraz każdoczesnego właściciela nieruchomości położonej w K., przy ul. (...) (nieruchomość władnąca), dla której Sąd Rejonowy w Nysie V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu Wnioskodawczynie wskazały, że nieruchomość będąca własnością Skarbu Państwa wraz z fizycznie wydzieloną połową budynku mieszkalnego nie mającego oddzielnego wejścia została w 1966 r. wynajęta przez S. i T. W. (1), a następnie 1989 r. wykazana do sprzedaży i jako jedyni kandydaci do jej nabycia zgłosili się małżeństwo S. i T. W. (1). Aktem notarialnym z dnia 07 grudnia 1989 r. Nr (...) sporządzonym w Państwowym Biurze Notarialnym w P. S. i T. W. (1) nabyli działkę nr (...) (obecnie dz. nr 43) oraz połowę domu. Od chwili wejścia w posiadanie ww. do dnia dzisiejszego Wnioskodawcy nieprzerwanie korzystają z klatki schodowej przynależnej do części Uczestników. Uwarunkowane to jest faktem braku innego wejścia, przez które Wnioskodawcy mogliby się dostać do własnej części nieruchomości. Powyższe jest zarzewiem licznych konfliktów pomiędzy stronami.

W odpowiedzi na pozew Uczestnicy postępowania J. B. i L. D. reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika domagali się oddalenia wniosku o ustanowienie służebności gruntowej przechodu w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego. W uzasadnieniu Uczestnicy postępowania wskazali, że Wnioskodawczynie od samego początku korzystania z nieruchomości, aktualnie do nich należącej, wiedziały, że nie posiadają prawa do klatki schodowej, bowiem fizyczny podział budynku nastąpił w ten sposób, że klatka schodowa została przyznana na wyłączną własność W. B.. T. W. (1) najmując lokal mieszkalny wraz ze swoim mężem S. W. (1), miała świadomość ograniczeń dostępu do mieszkania ulokowanego na pierwszym piętrze budynku przy ul. (...) w K.. Przed zakupem nieruchomości T. W. (1) i jej mężowi okazane został granice nabywanej nieruchomości, a w szczególności przebieg w budynku, z czego został sporządzony protokół graniczny, który T. W. (1) wraz z mężem podpisali bez żadnych uwag. Uczestnicy postepowania podkreślili, że zarówno oni jak i ich poprzednicy prawni nigdy nie wyrażali zgody na korzystanie przez wnioskodawczynie z klatki schodowej. Rozumiejąc jednak sytuację faktyczną tolerowali fakt korzystania z klatki schodowej. Ponadto uczestnicy postepowania wskazali, że Wnioskodawczynie pomimo braku prawa do klatki schodowej, przy jednoczesnym ciągłym jej użytkowaniu nie przyczyniały się do kosztów jej utrzymania oraz nie partycypowały w kosztach jej remontu. Pełnomocnik Uczestników postępowania na rozprawie wskazał również, ze nieruchomość Wnioskodawczyń posiada dostęp do drogi publicznej i jest możliwa rozbudowa budynku skoro Wnioskodawczynie rozbudowały budynek na potrzeby apteki. Skoro można wybudować odrębne wejście do budynku brak jest podstaw do ustanowienia służebności.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Aktem nadania z dnia 17 marca 1961 r. Powiatowa Komisja Ziemska w N. przyznała na rzecz W. B. gospodarstwo rolne obejmujące działki nr (...) (według pierwotnej numeracji) o łącznej pow. 5,43 ha oraz pół domu mieszkalnego, stodołę i szopę.

W czasie akcji uwłaszczeniowej nastąpił fizyczny podział budynku mieszkalnego nadanego W. B. w wyniku czego utworzono działkę nr (...), na której znajduje się połowa budynku mieszkalnego wraz z klatką schodową nadanego W. B. oraz pozostałe zabudowania gospodarcze i działka ogrodowa. Obecnie po przenumerowaniu parceli jest to działka nr (...) o pow. 0,65 ha.

Druga część budynku mieszkalnego, bez klatki schodowej, została włączona do działki nr (...) (obecnie działka nr (...)) o pow. 0,0500 ha, która stanowiła własność Państwowego Funduszu Ziemi – Skarbu Państwa. W tej części budynku mieściła się i nadal się mieści apteka, a także lokal mieszkalny.

Nieruchomość będąca własnością Skarbu Państwa działka nr (...) (obecnie działka nr (...)) o pow. 0,0500 ha wraz z fizycznie wydzieloną połową budynku nie mającego oddzielnego wejścia została w 1983 r. wykazana do sprzedaży i jako jedyni kandydaci do jej nabycia zgłosili się małżonkowie T. i S. W. (2), którzy wcześniej w niej zamieszkiwali na podstawie umowy najmu zawartej przez T. W. (1) z Zakładem (...) w K. w dniu 1 października 1983 r.

W dniu 07 grudnia 1989 r. T. W. (1) wraz z mężem S. na podstawie umowy zawartej ze Skarbem Państwa reprezentowanym przez Kierownika Geodezji i (...) Gruntami w K. w formie aktu notarialnego nabyli na własność nieruchomość położoną w K., składającą się z działki nr (...) o pow. 0,0500 ha stanowiącą teren zabudowany, obejmujący połowę budynku położonego przy ul. (...) w K.. Kupujący oświadczyli, że na działce nr (...) znajduje się jednopiętrowy częściowo podpiwniczony budynek mieszkalny o pow. 11,9 m ² oraz budynek gospodarczy o pow. 27,63 m ². W czasie okazania granic kupujący nie zgłosili jakichkolwiek zastrzeżeń podpisując protokół, że granice są im znane i okazane.

T. W. (1), D. M. oraz J. Ż. są właścicielkami nieruchomości obejmującej działkę oznaczoną nr (...) stanowiącą teren zabudowany o pow. 0,0500 ha położonej w K. .

J. B. i L. B. są właścicielami nieruchomości obejmującej działkę oznaczoną nr (...) położoną w K.

Dowód:

1.  pismo Urzędu Wojewódzkiego w O. z dnia 16.03.1993 r. k. 27-30,

2.  umowa najmu z dnia 01.10.1989 r. k. 20,

3.  akt notarialny nr (...)z dnia 07.12.1989 r. k. 21-22,

4.  wydruk księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Nysie KW nr (...) k. 8-14,

5.  wydruk księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Nysie KW nr (...) k. 15-19,

6.  wyrys z mapy ewidencyjnej wraz z dokumentacją zdjęciową k. 23-26.

W trakcie użytkowania klatki schodowej Wnioskodawczynie partycypowały w kosztach utrzymania klatki schodowej, a w szczególności zainstalowały oświetlenia na klatce schodowej, zainstalowały oddzielny licznik na prąd oraz regulowały z tego tytułu należności. Wnioskodawczynie dbały o czystość na klatce schodowej, bowiem ją sprzątały i myły. Ponadto Wnioskodawczynie malowały klatkę schodową. Dodatkowo Wnioskodawczynie na własny koszt wykonały schody z klatki schodowej na podwórko. Z kolei Uczestnicy postępowania zaklejali dziury na klatce schodowej, wyremontowali drzwi z dwóch stron oraz dokonywali bieżących napraw.

Dowód:

1.  polecenie przelewu z dnia 04.01.2011 wraz z zestawieniem płatności za energię elektryczną za okres od sierpnia do października 2010 r. k. 75,

2.  książeczka faktur VAT za energię elektryczną za okres od grudnia 2004 do czerwca 2005 k.75-84,

3.  książeczka faktur VAT za energię elektryczną za okres od grudnia 2007 do czerwca 2008 k.85-93,

4.  faktura VAT nr (...) dnia 06.07.2010 r. k. 94,

5.  zeznanie świadka A. Ż. k. 116 -117,

6.  przesłuchanie T. W. (1) k. 98-100,

7.  przesłuchanie J. B. 100-101, k.248,

8.  zeznanie świadka M. B. k. 117-119.

T. W. (1) korzystała z klatki schodowej od momentu, kiedy kupiła mieszkanie na górze przy ul. (...) w K.. Początkowo relacje z właścicielami sąsiedniej nieruchomości – Państwem B. były poprawne. Konflikt pojawił się w 1989 r., kiedy T. W. (2) wraz z mężem kupili nieruchomość położną w K. przy ul. wyzwolenia 16, w której skład wchodzi mieszkanie na górze i apteka na parterze.

Do nasilenia konfliktu doszło kiedy w nieruchomości sąsiedniej tj. przy ul. (...) w K. zamieszkał J. B. wraz z rodziną. Pomiędzy stronami nie było żadnych ustaleń co do sposobu korzystania z klatki schodowej, za wyjątkiem jej mycia. T. W. (1) wraz z mężem korzystali z klatki schodowej, chociaż wiedzieli, że nie stanowi ona ich własności. W latach 90-tych Uczestnik postepowania J. B. namawiał T. W. (1) i jej męża, aby wybudowali osobne wejście, jednak bezskutecznie. Uczestnik postępowania J. B. ponownie zwrócił się do Wnioskodawczyń o wybudowane osobnego wejścia po swoim ślubie w 2005 r., jedna również bez rezultatu.

Apteka należąca do T. W. (1) zostało rozbudowana w latach 90-tych ubiegłego wieku, jednak wówczas osobne wejście nie zostało wybudowane..

W 2014 roku Uczestnicy postepowania postawili płot oddzielający nieruchomości oraz z uwagi na silny konflikt z Wnioskodawczyniami zamontowali kamerę.

Dowód:

1.  przesłuchanie T. W. (1) k. 98-100,

2.  przesłuchanie J. B. 100-101, k.248,

3.  przesłuchanie L. D. k. 101,

4.  przesłuchanie D. M. k. 101,

5.  zeznanie świadka M. B. k. 117-119

Na klatkę schodową prowadzą drzwi od drogi. Na klatce schodowej znajdują się schody prowadzące na I piętro. Po lewej stronie znajdują się drzwi do mieszkania. W drugiej części przy korytarza na lewo, stojąc plecami od drogi znajdują się kolejne drzwi do mieszkania uczestników postępowania. Po prawej stronie, stojąc plecami do drogi znajdują się drzwi do apteki. Obok wejścia do apteki znajdują się rozdzielniki energii elektrycznej zasilające aptekę. Z tyłu domu znajdują się pojedyncze drzwi prowadzące do ogródka użytkowanego wyłącznie przez Uczestników. Obie działki są połączone betonowym murem. Na prawo od wejścia znajdują się tablice rozdzielające energię elektryczną do obu części budynku. Na korytarzu naprzeciw schodów znajduje się ściana. Na prawo znajduje się wejście do mieszkania Wnioskodawców Na lewo znajduje się mieszkania Uczestnika J. B.. Za ścianką po lewej stronie znajduje się łazienka. Nad łazienką znajduje się pawlacz. Taras częściowo wychodzi na działkę Uczestników, a częściowo na działkę Wnioskodawców. Taras znajduje się na części dobudowanej. Ostatnie drzwi na I piętrze prowadzą do mieszkania Wnioskodawców. Jest to niewielki korytarz stanowiący drugie wejście do mieszkania. Jest bardzo wąskie wejście na strych z ostrym zakrętem. Na strychu po stronie Wnioskodawców jest wykonany otwór, do którego były przystawione schody, które są obecnie zdemontowane. Część strychu Uczestników jest zabudowana ścianką. Po wejściu do piwnicy Wnioskodawców z klatki schodowej po prawej stronie znajduje się piec C.O. W drugiej części piwnicy znajdują się drzwi prowadzące do piwnicy aptecznej, a w trzeciej części piwnicy jest okienko, przez które jest wrzucany węgiel. Stojąc plecami do drogi po prawej stronie od drzwi wejściowych do budynku znajduje się wejście do apteki z dużą witryną oraz jeszcze jedno okno. Nad wejściem do budynku jest okna przynależące do pomieszczenia zajmowanego przez Wnioskodawców, a stanowiącego odrębną cześć przedpokoju zamienionego przez Wnioskodawców. Za salą sprzedaży w aptece znajduje się pokój, a od niego prowadzą drzwi na lewo do pomieszczenia graniczącego z korytarzem, w którym znajdują się drzwi na klatkę schodową. W pomieszczeniu jest wybudowana mała łazienka, a w pomieszczeniu są póki do przechowywania leków. W pomieszczeniach znajdujących się przy ścianie od strony ściany budynku znajduje się pokój socjalny, magazyn leków oraz wejście do piwnicy. W piwnicy pod częścią apteki znajduje się archiwum. Są również drzwi prowadzące do pozostałej części piwnicy. W nowo wybudowanej części apteki znajduje się punk sporządzania leków, zmywalnia a także biuro. W biurze znajduje się okno, które było w dawnej części budynku. Do części Wnioskodawców prowadzi brama o ok. 3 m długości, znajduje się tam również furtka. Z tyłu nieruchomości Wnioskodawców są dwa garaże. Z tyłu budynku są drzwi do nowej części piwnicy pod apteką. Ta część piwnicy nie jest wykorzystywana do celów aptecznych.

Dowód: protokół oględzin nieruchomości z dnia 28.07.2015 r. k. 110-114

Istnieją możliwości techniczne wybudowania osobnego wejścia dla nieruchomości będącej własnością Wnioskodawczyń. Istnieją możliwości techniczne wybudowania osobnego wejścia na strych w budynku Wnioskodawczyń, w tym istnieje możliwość wybudowania schodów zewnętrznych na strych przy wykorzystaniu istniejącej dobudowanej części budynku. Wykonanie dodatkowej konstrukcji wspartej na istniejących elementach budynku w zależności od zastosowanych rozwiązań wymagać może ich miejscowego wzmocnienia. Niezbędna będzie również przebudowa dachu w miejscu włączenia zaprojektowanych w ten sposób schodów do kondygnacji poddasza.

Ponadto istnieje możliwość dobudowania schodów zewnętrznych zapewniających Wnioskodawczyniom dostęp do pomieszczeń położonych na piętrze i poddaszu budynku będącego ich własnością bez ograniczenia dostępu do garaży samochodowych położonych w głąb posesji.

Dodatkowo jest możliwość wybudowania dodatkowego wejścia do apteki. Rozbudowa taka jest również możliwa od strony dobudowanej do części budynku. Najprostszym rozwiązaniem będzie wykonanie zewnętrznych otwartych schodów z poziomu terenu na parter. Aby zachować przejazd do budynku garażowego oraz zewnętrzne wejście do piwnic, to schody do apteki zlokalizowane musiałby być ma ścianie od strony ogrodu. Takie usytuowanie musiałoby się wiązać z likwidacją okna i zastąpienia go drzwiami wejściowymi w związku z brakiem miejsca do ich wykonania

Istnieją możliwości techniczne wykonania dostępu do pomieszczeń piwnicznych należących do Wnioskodawczyń, do których obecnie mają dostęp z klatki schodowej.

Dowód: opinia biegłego sądowego k. 163-211 wraz z opinią uzupełniająca biegłego sądowego k. 228- 232

Budynek przy ul. (...) stanowi zasadniczo integralną, związaną funkcjonalno – przestrzennie część budynku przy ul. (...) w K. ujętego w wojewódzkiej ewidencji zabytków. Obiekt ten figuruje w wykazie obiektów z Wojewódzkiej Ewidencji (...), wskazanych do ujęcia we właściwej Gminnej Ewidencji (...).

Dowód: pismo Starostwa Powiatowego w N. z dnia 14.06.2016 r. k. 226

Sąd zważył, co następuje:

Wniosek zasługuje na uwzględnienie jedynie w okresie czasu jaki jest niezbędny do wykonania nowego wejścia do budynku Wnioskodawczyń.

Stan faktyczny w niniejszej sprawie został ustalony na podstawie materiału dowodowego szczegółowo opisanego pod poszczególnymi elementami stanu faktycznego. W szczególności na podstawie dowodów z dokumentów przedłożonych przez obie strony, które Sąd uznał za wiarygodne i nadające się do poczynienia na ich podstawie ustaleń faktycznych. Co więcej, ich treść nie była kwestionowana przez żadną ze stron,.

Ponadto stan faktyczny sprawy został ustalony na podstawie dowodu z zeznań świadków A. Ż. i M. B.. Zeznania te Sąd uznał za wiarygodne, albowiem nie było żadnych obiektywnych podstaw do przyjęcia, że świadkowie mogą konfabulować. Nadto zeznania te wzajemnie się uzupełniały i korespondowały z dowodem z przesłuchania stron postępowania.

Sąd przeprowadził również dowód z przesłuchania stron, które Sąd uznał co do za zasady za wiarygodne w całości. Relacje stron różniły się co do częstotliwości malowania klatki schodowej przez Wnioskodawczynie, ale powyższe nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Na podstawie dowodu z przesłuchania stron Sąd ustalił, że pomiędzy stronami istnieje silny konflikt sąsiedzki. Zarówno Wnioskodawczynie jak i Uczestnicy postepowania opisali relacje jakie ich łączą ze sobą. Zeznania te są spójne i wzajemnie się uzupełniają, a także znajdują potwierdzenie z pozostałym materiałem zgromadzonym w sprawie.

Dodatkowo Sąd posiłkował się opinią i opinią uzupełniającą biegłego sądowego z zakresu budownictwa A. J., której wnioski w zakresie możliwości wybudowania osobnego wejścia do ciągu komunikacyjnego nieruchomości będącej własnością Wnioskodawczyń Sąd uznał za swoje. W tej części opinia jest sporządzona w sposób rzetelny i Sad nie dopatrzył się w niej nieścisłości. Jednocześnie Sąd nie zgadza się z opinią biegłego w części, w której stwierdził, iż istnieją przeszkody prawne dla możliwości dobudowania zewnętrznej klatki schodowej oraz zmiany wewnętrznego układu komunikacyjnego bez zgody instytucji odpowiedzialnych za ochronę zabytków. Treść opinii była kwestionowana przez pełnomocnika Wnioskodawczyń, jednak w opinii uzupełniającej biegły sądowy odniósł się do zastrzeżeń w sposób szczegółowy i wyczerpujący.

Nadto podkreślenia wymaga fakt, że tak jak wskazał biegły rozważania konstrukcyjno – materiałowe dotyczące wykonania dodatkowych wejść do opiniowanego budynku mają charakter czysto teoretyczny i prezentują najczęściej stosowane w tradycyjnym budownictwie technologie. Także wycena ich realizacji jest znacznie uproszczona. Szczegółową kalkulację będzie można wykonać po sporządzeniu projektu odzwierciedlającego oczekiwania właściciela użytkującego nieruchomość i zatwierdzeniu go przez właściwy organ administracji architektoniczno – budowlanej.

W przedmiotowej sprawie bezsporne było, że Wnioskodawczynie korzystają z klatki schodowej wchodzącej w skład nieruchomości stanowiącej własność Uczestników postępowania oraz, że nieruchomości stron kiedyś tworzyły jedną całość w znaczeniu prawnym, a ustanowienie służebności stało się następstwem prawnym akcji uwłaszczeniowej, w wyniku której nastąpił fizyczny podział budynku mieszkalnego nadanego W. B. (aktualnie będącego własnością Uczestników postępowania) w wyniku czego utworzono działkę nr (...) (obecnie 44), na której znajduje się połowa budynku wraz z klatką schodową, co skutkuje brakiem dla nieruchomości Wnioskodawczyń odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Druga część budynku mieszkalnego, bez klatki schodowej, została włączona do działki nr (...) (obecnie działka nr (...)) o pow. 0,0500 ha, która stanowiła własność Państwowego Funduszu Ziemi – Skarbu Państwa, a 07 grudnia 1989 r. została kupiona przez T. i S. W. (1).

Przez klatkę schodową od momentu zamieszkania w nieruchomości przechodziła Wnioskodawczyni T. W. (1) wraz z mężem, a następnie również pozostali właściciele i osoby z nimi zamieszkujące. Taki stan trwał przez kilkadziesiąt lat z powodu braku innego wejścia, przez które Wnioskodawcy mogłyby się dostać do własnej części nieruchomości. Od kilkunastu lat z tego powodu trwa pomiędzy stronami poważny konflikt, co zostało potwierdzone w toku niniejszego postępowania.

Podstawą rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie jest art. 145 k.c.

Zgodnie z treścią art. 145 k.c., jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Wreszcie, przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Przy tej ocenie trzeba pamiętać, że art. 145 k.c. stanowi ograniczenie prawa własności i dlatego ustanowienie służebności drogowej na cudzym gruncie powinno mieć wyjątkowy charakter. W pierwszej kolejności odpowiednie zorganizowanie dostępu do drogi obciąża właściciela nieruchomości, ustanawianie służebności drogi koniecznej przez cudzą nieruchomość jest środkiem ostatecznym, gdy zorganizowanie dostępu do drogi przekracza granice racjonalnej gospodarki, (zob. postanowienie SN z dnia 26 kwietnia 2006 r. w sprawie I CK 552/03). Art. 145 k.c. nie może bowiem stanowić podstawy ustanowienia służebności drogowej, zapewniającej łatwiejsze korzystanie z nieruchomości (zob. postanowienie SN z dnia 7 marca 2007 r., II CSK 482/06; postanowienie SN z dnia 21 czerwca 2011 r., I CSK 646/10, Lex nr 898248).

W ocenie Sądu nieruchomość będąca własnością Wnioskodawczyń – nieruchomość władnąca, w chwili obecnej nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, celem zapewnienia komunikacji.

Rozważenia Sadu wymagało zatem czy ustanowienie drogi koniecznej w wersji zaproponowanej przez Wnioskodawczynie jest optymalnym rozwiązaniem zapewniającym odpowiedni dostęp do drogi publicznej, w jakim stopniu jej ustanowienie będzie obciążać nieruchomość Uczestników postępowania – nieruchomość obciążoną. Zadaniem Sądu było obciążenie nieruchomości Uczestników postepowania służebnością, której treść ograniczałaby ich prawo własności w jak najmniejszym stopniu.

Kluczowe znaczenie miało ustalenie w trakcie postepowania sądowego, że istnieje techniczna możliwość wybudowania osobnego wejścia dla nieruchomości będącej własnością Wnioskodawczyń.

Nie uszło uwadze Sądu, że nieruchomość przy ul. (...) stanowi zasadniczo integralną, związaną funkcjonalno – przestrzennie część budynku przy ul. (...) w K. ujętego w wojewódzkiej ewidencji zabytków. Obiekt ten figuruje w wykazie obiektów z Wojewódzkiej Ewidencji (...), wskazanych do ujęcia we właściwej Gminnej Ewidencji (...).

Przedmiotowa nieruchomość jest wpisana wyłącznie do Gminnej Ewidencji (...) i nie figuruje w rejestrze zabytków prowadzonym przez (...) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.

Kwestia uzyskania pozwolenia na prowadzenie robót dotyczących zabytków została uregulowana ponadto ustawą z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. W art. 36 ust. 1 pkt 1 i 2 u.o.z.o.z. określono, że pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków wymaga prowadzenie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru. Pozwolenia takiego wymaga również wykonywanie robót budowlanych w otoczeniu zabytku (bez wskazania na wymóg wpisu do rejestru). A contario pozwolenia wymaga zatem jedynie remont obiektu wpisanego do rejestru zabytków prowadzony przez wojewódzkiego konserwatora zabytków.

W myśl art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Wyjątki od powyższej zasady zostały uregulowane w art. 29-31 Prawa budowlanego. Jednym z nich jest wyjątek wskazany w art. 29 ust. 2 pkt 1 Prawa budowlanego, z którego wynika, że pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na remoncie istniejących obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych, z wyjątkiem obiektów wpisanych do rejestru zabytków. Pozwolenia wymaga zatem jedynie remont obiektu wpisanego do rejestru zabytków. Zatem, jeżeli obiekt stanowiący zabytek nieruchomy jest wpisany wyłącznie do gminnej ewidencji zabytków, a tym samym nie figuruje w rejestrze zabytków, to inwestor nie ma obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę w związku z remontem takiego obiektu. Nie ma również obowiązku uzyskiwania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych przy zabytku, który dotyczy wyłącznie zabytków wpisanych do rejestru. Stanowisko takie potwierdził m. in. Wojewódzki Sąd Administracyjny z siedzibą w W.
w wyroku z dnia 30 maja 2006 roku sygn. akt
VII SA/Wa 66/06, w którym stwierdził, że z treści przepisu art. 29 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2003 r., Nr 207, poz. 2016 ze zm.) wynika jednoznacznie, że aby organy architektoniczno-budowlane mogły wymagać od inwestora uzyskania pozwolenia na remont budynku, budynek ten musi zgodnie z powołanym przepisem być indywidualnie wpisany do rejestru zabytków decyzją wojewódzkiego konserwatora zabytków. Natomiast remont obiektów budowlanych niewpisanych do rejestru zabytków, w tym także znajdujących się na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, wymaga tylko dokonania zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

W świetle powyższego, w związku z tym, że nieruchomość będąca własnością Wnioskodawczyń wpisana jest wyłącznie do Gminnej Ewidencji (...) i nie figuruje w rejestrze zabytków prowadzonym przez (...) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków podjęcie prac zmierzających do wybudowania urządzenia nowego wejścia do nieruchomości będącej własnością Wnioskodawczyń nie będzie wymagało zgody (...) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.

Jednocześnie Sąd miał na uwadze, że wybudowanie odrębnego wejścia będzie wymagało czasu na zgromadzenie środków finansowych, wykonanie projektów, wykonanie planów oraz doręczenia odpowiednich decyzji organów administracji. W świetle powyższego Sąd ustanowił służebność na czas urządzenia nowego miejsca do nieruchomości władnącej nie dłużej niż na okres 30 miesięcy. Zdaniem Sądu jest to termin wystarczający do urządzenia osobnego wejścia nieruchomości przez Wnioskodawczynie.

Sąd nie stracił również z pola widzenia faktu, że Wnioskodawczynie mogły wybudować osobne wejście do nieruchomości przy ul. (...) w K. podczas dobudowywania apteki. Tym bardziej, że miały wiedzę, że korytarz, z którego korzystają, aby się dostać do swojej części nieruchomości stanowi własność Uczestników postępowania, a korzystanie z niego spotyka się z ich sprzeciwem.

Zdaniem Sądu ustanowienie służebności drogi koniecznej na nieruchomości położonej w K. przy ul. (...) dla której Sąd Rejonowy w Nysie prowadzi księgę wieczystą o nr (...) polegającej na prawie przechodu przez klatkę schodową od strony ulicy (...) od wejścia do budynku poprzez korytarz i schody w kierunku pierwszego piętra do wejścia na strych, na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości położonej w K. przy ul. (...) dla której Sąd Rejonowy w Nysie prowadzi księgę wieczystą o nr (...), na czas urządzenia nowego wejścia do nieruchomości władnącej nie dłużej niż na okres 30 miesięcy od dnia prawomocności niniejszego postanowienia uwzględnia interesy stron oraz jest wyborem najmniej antagonizującym strony. Wybór ten wynika również z wyważenia interesu społeczno – gospodarczego zgodnie z art. 145 § 3 k.c. Kryterium interesu społeczno - gospodarczego wskazuje potrzebę uwzględnienia charakteru obu nieruchomości oraz ich funkcji i znaczenia.

Sąd zgodnie z art. 145 § 1 k.c. obciążył jednocześnie każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej do ponoszenia połowy kosztów utrzymania czystości i bieżącej konserwacji ciągu komunikacyjnego.

Ustanowienie drogi koniecznej następuje w interesie właścicieli nieruchomości pozbawionych dostępu do drogi publicznej. Dlatego powinni oni ponosić w/w koszty.

Ponieważ niniejsza sprawa toczyła się w trybie nieprocesowym, orzeczenie o kosztach w przedmiotowej sprawie uzasadniał art. 520 § 2 k.p.c. Zgodnie z art. 520 § 1 k.p.c. zasadą w postępowaniu nieprocesowym jest, że każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie. Jednakże po myśli art. 520 § 2 k.p.c. jeżeli jednak uczestnicy są w różnym stopniu zainteresowani w wyniku postępowania lub interesy ich są sprzeczne, sąd może stosunkowo rozdzielić obowiązek zwrotu kosztów lub włożyć go na jednego z uczestników w całości.

W niniejszej sprawie niewątpliwie interesy stron postępowania były całkowicie sprzeczne ze sobą, jednak zdaniem Sądu żadna ze stron nie jest wygrana ani przegrana. Z tych względów Sąd kosztami postępowania sądowego tj. kosztami wynagrodzenia biegłego sądowego z zakresu budownictwa w kwocie 1.988,42 zł i kosztami wynagrodzenia biegłego tłumacza z zakresu języka migowego w kwocie 68,89 zł obciążył strony praktycznie po połowie, bowiem obciążył wnioskodawczynie T. W. (1), D. M., J. Ż. solidarnie na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Nysie kwotą 1028,31 zł (jeden tysiąc dwadzieścia osiem złotych 31/100) tytułem kosztów poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa, a uczestników J. B., L. D. obciążył solidarnie na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Nysie kwotą 1029 zł (jeden tysiąc dwadzieścia dziewięć złotych) tytułem kosztów poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa. W pozostałym zakresie kosztami postępowania Sąd obciążył strony w zakresie jakim je poniosły.