Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 września 2016 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSA Robert Obrębski (spr.)

Sędziowie:SA Roman Dziczek

SA Marta Szerel

Protokolant: Katarzyna Szyszka

po rozpoznaniu w dniu 7 września 2016 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Ministra Spraw Wewnętrznych

przeciwko S. A.

o stwierdzenie nieważności nabycia nieruchomości przez cudzoziemca

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 20 kwietnia 2015 r., sygn. akt I C 209/14

I.  uchyla punkt pierwszy zaskarżonego wyroku w części dotyczącej udziałów w 1/20 (jednej dwudziestej) własności obu nieruchomości opisanych w podpunktach a oraz b i w tym zakresie postępowanie w sprawie umarza;

II.  zmienia zaskarżony wyrok:

a.  w punkcie drugim w ten sposób, że zasądza od S. A. na rzecz Ministra Spraw Wewnętrznych kwotę 3257,30 zł (trzy tysiące dwieście pięćdziesiąt siedem złotych trzydzieści groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu;

b.  w punkcie trzecim w ten sposób, że nakazuje pobrać od S. A. na rzecz Skarbu Państwa – Prezesa Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 4500 zł (cztery tysiące pięćset złotych) tytułem nieuiszczonej opłaty od pozwu;

II.  oddala apelację w pozostałym zakresie;

III.  zasądza od Ministra Spraw Wewnętrznych na rzecz S. A. kwotę 150 zł (sto pięćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Marta Szerel Robert Obrębski Roman Dziczek

Sygn. akt IA Ca 1528/15

UZASADNIENIE

Pozwem złożonym 3 marca 2014 r. przez Ministra Spraw Wewnętrznych przeciwko S. M. A. na podstawie art. 6 ust. 2 ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, powód wniósł o ustalenie nieważności nabycia przez pozwanego, w drodze przejęcia części majątku po zlikwidowanej spółce (...) spółka z o.o. z siedzibą w W., udziałów w wysokości 4/20 części własności działek nr (...) o powierzchni 628 m ² oraz nr (...) o powierzchni 629 m ², położonych w W. przy ul. (...) z powodu nieuzyskania przez nabywcę zgody Ministra Spraw Wewnętrznych na nabycie tych praw, wymaganej art. 1 powołanej ustawy, której brak stanowił przyczynę nieważności tej czynności i bezpodstawnego wpisania pozwanego w księgach wieczystych prowadzonych dla obu podanych nieruchomości jako współwłaściciela w części obejmującej wskazane udziały. Pismem z 19 marca 2015 r., przyznając, że udział w 1/20 obu wskazanych nieruchomości nie został nabyty przez pozwanego, powód cofnął pozew w części obejmującej wskazane udziały.

Pozwany wnosił o oddalenie powództwa. Nie zaprzeczając okoliczności nabycia udziałów do obu wskazanych nieruchomości na podstawie zdarzenia opisanego w pozwie, zaprzeczał, aby nieważna była czynność przejęcia przez pozwanego tych praw w ramach likwidacji spółki, na której rzecz ustanowione zostały wyodrębnione prawa do lokali położonych pod wskazanym adresem z udziałami w części wspólnej nieruchomości położonej w sąsiedztwie spornych nieruchomości opisanych w pozwie, wykorzystywanych przez właścicieli lokali wyodrębnionych jako droga wewnętrzna, umożliwiająca im dostęp do drogi publicznej. Powołując się na przepisy ustawy o własności lokali i gospodarce nieruchomościami, pozwany utrzymywał, że obie nieruchomości wskazane w pozwie w funkcjonalnym znaczeniu powinny być traktowane tak jak grunt, na którym budynki zostały wzniesione, czyli tak jak część wspólna nieruchomości, do której pozwanemu przysługują udziały nierozerwalnie związane z własnością wyodrębnionych lokali. Według pozwanego, do obu nieruchomości opisanych w pozwie zastosowanie znajdował art. 8 ust. 1 powołanej ustawy, z którego wprost wynika, że nie wymaga uzyskania zezwolenia Ministra nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu przyjętym w ustawie o własności lokali, zwłaszcza że tego rodzaju ograniczenie w zakresie obrotu nieruchomościami nie stanowi reguły, lecz wyjątek, który nie może być interpretowany przez szeroką wykładnię przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, którzy nie mogą być w ten sposób ograniczani w swoich prawach ponad miarę obejmującą również wąską wykładnie przepisów tej ustawy. Ponadto pozwany podnosił, że udział w 1/20 własności obu nieruchomości wskazanych w pozwie, związany w funkcjonalny sposób z własnością jednego z lokali nabytych przez likwidowaną spółkę, został zbyty przed przejęciem jej majątku przez pozwanego jako jej jedynego wspólnika. Nie doszło więc do nabycia przez pozwanego tego udziału. Czynność jego przejęcia przez wspólnika nie mogła być więc nieważna z przyczyny podanej w pozwie.

Wyrokiem z 20 kwietnia 2015 r., uwzględniając powództwo w całości, Sąd Okręgowy orzekł, że nabycie przez pozwanego udziału w 4/20 części obu nieruchomości objętych żądaniem było nieważne. Sąd Okręgowy zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 4343,10 zł tytułem zwrotu kosztów procesu i nakazał pobrać od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 6000 zł tytułem nieuiszczonej opłaty od pozwu. Na podstawie dowodów z dokumentów złożonych przez stron, Sąd Okręgowy ustalił, że na podstawie umowy z 14 lipca 2009 r., zawartej ze (...) spółką z o.o. w Ł., (...) spółka z o.o. w W., której pozwany był jedynym wspólnikiem, nabyła prawa do wyodrębnionych lokali wraz z udziałami w częściach wspólnych nieruchomości oraz udziałami w obu nieruchomościach opisanych w pozwie ze względu na ich bezpośrednie położenie w sąsiedztwie gruntu, na którym został wzniesiony budynek z lokalami, oraz z powodu ich wykorzystywania w charakterze drogi wewnętrznej umożliwiającej dostęp do drogi publicznej. Sąd Okręgowy ustalił jednak, że obie wskazane działki, mimo ich wykorzystywania w podany sposób, stanowiły przedmiot osobnego prawa własności. Dla każdej z nich, jak ustalił Sąd Okręgowy, założone również były osobne księgi wieczyste, w których podana spółka została wpisana jako ich współwłaściciel. Ustalone także zostało, że w dniu 24 listopada 2010 r. została rozpoczęta likwidacja spółki. Wszystkie udziały w jej kapitale zakładowym należały do pozwanego. Uchwałą jedynego wspólnika z dnia 6 maja 2011 r., jak ustalił Sąd Okręgowy, dzień następny został określony jako data podziału jej majątku, czyli jego przejęcia przez jedynego wspólnika. Według ustaleń Sądu Okręgowego, postanowieniem z 18 maja 2011 r. sąd rejestrowy wykreślił tę spółkę z rejestru. Wnioskiem z dnia 13 lipca 2011 r. pozwany wystąpił więc do sądu prowadzącego księgi wieczyste obu nieruchomości opisanych w pozwie o ujawnienie w nich swoich praw do udziału w 3/20 własności nieruchomości. Ustalone bowiem zostało przez Sąd Okręgowy, że w wyniku przejęcia majątku zlikwidowanej spółki, wskazane udziały w obu spornych nieruchomościach drogowych zostały nabyte przez pozwanego, który następnie sprzedał 2/3 z tych udziałów na rzecz osób trzecich, które nabyły dwa odrębne lokale wzniesione na nieruchomości sąsiedniej wraz z udziałami wynoszącymi 1/20 własności obu spornych nieruchomości. Sąd Okręgowy ustalił, że pozwany jest obywatelem Arabskiej Republiki Egiptu. Nie uzyskał jednak wymaganej zgody Ministra Spraw Wewnętrznych na nabycie wskazanych udziałów we własności działek, które przejął na własność w ramach likwidacji (...) spółki z o.o. z siedzibą w W..

Oceniając znaczenie prawne ustalonych okoliczności, Sąd Okręgowy uznał powództwo za uzasadnione w całości. Poza sporem było bowiem, jak podał, że powód nie uzyskał zgody na nabycie udziałów w nieruchomościach, które wymagały takiej zgody. Nie chodziło bowiem o nabycie przez pozwanego będącego cudzoziemcem praw współwłaścicielskich do samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali. Obie działki drogowe opisane w pozwie, jak uznał Sąd Okręgowy na podstawie danych z ich ksiąg wieczystych, nie stanowią bowiem części wspólnej nieruchomości zabudowanej budynkiem, w skład którego wchodzą samodzielne lokale w rozumieniu ustawy o własności lokali, lecz położone w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości, które są wykorzystywane jako droga wewnętrza umożliwiająca dostęp do drogi publicznej. Stanowią też przedmiot osobnego prawa własności gruntowej. Nie zostały więc objęte zwolnieniem od konieczności uzyskania przez cudzoziemca zgody na ich nabycie, przewidzianym art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy z 24 marca 1920 r. Jako osobne nieruchomości, nie stanowią części nieruchomości wspólnej. Nie mogą też być uznawane za przedmiot prawa związanego z tymi lokalami, które zostały wyodrębnione, a następnie przejęte przez pozwanego w ramach podziału majątku zlikwidowanej spółki.

Argumentów, które przemawiałyby przeciwko zasadności powództwa, Sąd Okręgowy nie dostrzegł także w powoływanej przez pozwanego regulacji zawartej w art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wynika z tego przepisu, jak przyznał Sąd Okręgowy, że nie jest dopuszczalne wyodrębnienie osobnej nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej. Z drugiej jednak strony, Sąd Okręgowy argumentował, że zapewnienie dostępu do drogi publicznej jest również możliwe nie tylko przez wydzielenie drogi wewnętrznej i ustanowienie na niej odpowiednich służebności, lecz również przez ustanowienie służebności drogowych na innych działkach. Nie dostrzegając powodów do rozszerzającej wykładni art. 8 ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy, a z drugiej strony do węższego rozumienia obowiązku uzyskania zgody wymaganej art. 1 tej ustawy na nabycie przez cudzoziemca nieruchomości położonej w granicach RP, Sąd Okręgowy uznał powództwo za uzasadnione. Nie dopatrzył się bowiem powodów do tego, by uznać, że jego uwzględnienie w stosunku do pozwanego naruszałoby zasady równego traktowania uczestników obrotu prawnego, a tym bardziej stawiania dodatkowych barier dla cudzoziemca w tym zakresie. W końcowej argumentacji Sąd Okręgowy przyznał, że z dowodów przedłożonych przez strony wynika, że wskutek przejęcia majątku zlikwidowanej spółki (...) spółka z o.o. z siedzibą w W., pozwany nabył udziały w 3/20 własności działek, które zostały objęte zasadnym żądaniem pozwu, a tym samym że ,,odmienne określenie wysokości udziału w wyroku miało walor omyłki”. Za uznaniem, że wskazane czynności były nieważne, wprost przemawiała natomiast treść art. 6 ust. 1 powołanej ustawy. O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy z art. 98 § 1 i 3 w zw. z art. 99 k.p.c. i przy zastosowaniu § 6 ust. 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych i ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielone przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.

Apelację od wyroku Sądu Okręgowego wniósł powód. Zaskarżając ten wyrok w całości, zarzucił Sądowi Okręgowemu naruszenie art. 8 ust. 1 ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców w zw. z art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali poprzez przyjęcie, że z powołanych przepisów nie wynika zwolnienie cudzoziemca od obowiązku uzyskania zgody Ministra Spraw Wewnętrznych na nabycie wraz z lokalem udziału w nieruchomości stanowiącej drogę wewnętrzną zapewniającą lokalowi dostęp do drogi publicznej. Następny zarzut dotyczył naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 321 § 1 k.p.c. poprzez orzeczenie ponad żądanie pozwu, które wynikało z przeoczenia, że pismem z 19 marca 2015 r. powód cofnął pozew w zakresie dotyczącym udziały w 1/20 obu nieruchomości objętych zawartym w nim żądaniem, jak też sprzeczne z art. 355 k.p.c. zaniechanie umorzenia sprawy w tym zakresie. Ostatni zarzut dotyczył naruszenia art. 100 k.p.c. wynikającego z rozstrzygnięcia o kosztach procesu w całości na korzyść powoda, podczas gdy cofnięcie części żądania pozwu uzasadniałoby stosunkowe ich rozdzielenie. Na podanych zarzutach opierając apelację, pozwany domagał się w jej wnioskach zmiany zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości oraz obciążenie strony powodowej kosztami procesu poniesionymi przez pozwanego. Wniosek ewentualny dotyczył natomiast zmiany zaskarżonego wyroku poprzez stwierdzenie nieważności nabycia przez pozwanego tylko udziału w 3/20 części własności spornych nieruchomości, obciążenie pozwanego kosztami procesu w kwocie 2357,32 zł i nieuiszczoną opłatą od pozwu w wysokości 4500 zł .

W odpowiedzi na apelację strona powodowa wniosła o jej oddalenie w całości i obciążenie pozwanego kosztach postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja zasługiwała na uwzględnienie w zakresie dotyczącym udziałów odpowiadających 1/20 części własności obu nieruchomości opisanych przez Sąd Okręgowy w punkcie pierwszym zaskarżonego wyroku. W tym zakresie został on bowiem wydany z oczywistym naruszeniem art. 321 § 1 k.p.c., wynikającym z pominięcia przez Sąd Okręgowy okoliczności cofnięcia przez powoda pozwu w podanej części, pismem procesowym z 19 marca 2015 r. Już tylko z powodu formalnego, związanego z niepopieraniem przez powoda żądania w zakresie dotyczącym udziałów po 1/20 w obu spornych nieruchomościach, powództwo nie mogło zostać uwzględnione w sytuacji, gdy przy braku oświadczenia co do zrzeczenia się przez powoda wskazanej części roszczenia procesowego, strona pozwana przychylała się do oświadczenia powoda o cofnięciu pozwu. Nawet bowiem w apelacji podniosła zarzut dotyczący sprzecznego z art. 355 k.p.c. zaniechania umorzenia postępowania w sprawie we wskazanym zakresie. Bez względu więc na prawidłowe ustalenie przez Sąd Okręgowy, na podstawie tych dokumentów, na które powoływały się w istocie obie strony, że pozwany od spółki (...) spółka z o.o. z siedzibą w W. przejął jej majątek, w skład którego wchodziły wyłącznie udziały w 3/20 części własności obu spornych nieruchomości, cofniecie pozwu w tym zakresie nie pozwalało na negatywne rozstrzygnięcie dotyczące zasadności powództwa w podanej części, lecz obligowało Sąd Okręgowy do umorzenia w tym zakresie postępowania w sprawie. Nie można było z drugiej strony uznać, aby doszło tylko do omyłki w zapisie zawartym w początkowej części punktu pierwszego wyroku objętego apelacją. Takie uchybienie zostałoby bowiem z urzędu sprostowane zgodnie z art. 350 § 1 k.p.c., przez Sąd Okręgowy, który w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku nie nazwał zresztą swojego błędu omyłką ,,pisarską”. Doszło więc do oczywistej omyłki w zakresie orzekania, która wymagała korekty wyłącznie w sposób związany z uchyleniem rozstrzygnięcia zawartego w punkcie pierwszym wyroku Sądu Okręgowego w części dotyczącej udziałów po 1/20 we własności obu nieruchomości opisanych w podpunktach a i b oraz umorzeniem w podanej części postępowania w sprawie, stosownie do art. 386 § 3 k.p.c., o czym Sąd Apelacyjny orzekł w pierwszym punkcie zaskarżonego wyroku.

W pozostałym zakresie apelacja nie była uzasadniona i nie zasługiwała na aprobatę. Bezzasadne były bowiem główne zarzuty apelacji, które dotyczyły zastosowania przez Sąd Okręgowy art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców w zw. z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Nie sposób przede wszystkim podzielić twierdzenia skarżącego, jakoby poprzez uwzględnienie powództwa w części dotyczącej ustalenia nieważności nabycia przez powoda udziałów w 3/20 obu spornych nieruchomości, Sąd Okręgowy dokonał nazbyt szerokiej wykładni art. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. oraz by na potrzeby tej sprawy, zbyt wąsko wyłożył art. 8 ust. 1 pkt 1 tej ustawy.

Nie sposób uznać, aby regulacja zawarta w powołanej ustawie mogła być określona jako lex specialis w stosunku do ogólnych zasad obrotu prawnego na rynku nieruchomości położonych w granicach RP. Ogólna regulacja obrotu, w tym nieruchomościami, oparta jest za zasadzie swobody działania polegającego na rozporządzeniu nieruchomościami. Kryterium wyodrębnienia i stosowania tej zasady ma więc charakter przedmiotowy, w przeciwieństwie do mieszanych kryteriów wprowadzenia i konieczności egzekwowania ograniczeń w obrocie nieruchomościami krajowymi, które wynikają z przepisów powołanej ustawy. Z jej treści wynika więc przede wszystkim pierwszoplanowe znaczenie kryterium podmiotowego, dotyczącego nabywania takich nieruchomości przez obywateli państw obcych, czyli cudzoziemców. Na gruncie powołanej ustawy zasadę więc stanowi norma nakazująca cudzoziemcom uzyskanie zezwolenia wydawanego przez Ministra Spraw Wewnętrznych na nabycie nieruchomości położonej w Polsce. Reguła tej treści wynika expressis verbis z art. 1 powołanej ustawy. Nie może być więc traktowana jako wyjątek od zasady swobody dokonywania tego rodzaju czynności, która obowiązuje obywateli polskich. Nie dotyczy natomiast cudzoziemców. Wyjątki od tej zasady zostały natomiast przewidziane wśród kolejnych przepisów, w tym w art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy, który nawet z tego powodu, nie może być interpretowany rozszerzająco (tak też NSA w Warszawie w wyroku z dnia 24 stycznia 2006 r., ISK 1942/04, i Trybunał Konstytucyjny w uchwale z dnia 18 czerwca 1996 r., W 19/95, OTK 1996/3/25). Przepisu art. 1 powołanej ustawy, z racji zawartej w nim zasady, która dotyczy cudzoziemców, nie można więc traktować jako wyjątku podlegającego zawężającej wykładni. Przeciwnie, ścisłej interpretacji wymaga norma art. 8 ust. 1 pkt 1 tej ustawy już z tego powodu, że w przepisie tym unormowany został jeden z wyjątków od zasady obowiązującej w prawie polski wobec cudzoziemców, których ochrona nie jest w tym zakresie taka sama jak obywateli polskich. Przemawiają z tym istotne racje ogólne związane z koniecznością zabezpieczenia i ochrony przede wszystkim interesów Polski i jej obywateli.

Obowiązek uzyskania wskazanej zgody nie dotyczy w szczególności nabycia przez cudzoziemca samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. Wynikające z tego przepisu zwolnienie nie jest ograniczone tylko do wyodrębnionego lokalu, którego legalna definicja jest zawarta w art. 2 ust. 2 tej ustawy. Obejmuje bowiem również udział w części wspólnej nieruchomości, który jest nierozerwalnie przypisany do własności lokalu, jak wynika z art. 3 ust. 1 tej ustawy. Z ust. 2 tego przepisu wprost też wynika, że część wspólna nieruchomości obejmuje grunt, na którym budynek z lokalami został wzniesionym, jak też wszystkie takie części samego budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, ale stanową część zabudowanej w tej sposób nieruchomości, nie zaś część albo całość innej nieruchomości gruntowej, w tym zabudowanej albo wykorzystywanej pod drogę wewnętrzną lub jako dostęp do drogi publicznej. Kryterium określenia zakresu części wspólnej nieruchomości zostało określone w sposób jasno powiązany z odrębnością określonej nieruchomości. Nie może mieć tym samym charakteru wyłącznie funkcjonalnego. Części wspólnej nieruchomości, z którą związane jest nierozerwalnie prawo własności do lokalu, nie mogą więc stanowić inne, a więc osobne nieruchomości, stanowiące oddzielny przedmiot prawa własności, bez względu na ich przeznaczenie i faktyczne wykorzystanie (Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 20 listopada 2009 r., III CZP 95/09). Pojęciu części wspólnej nieruchomości można przypisać charakter funkcjonalny. Na takie kryterium wskazał bowiem ustawodawca w ust. 2 art. 3 powołanej ustawy. Ocena tego rodzaju nie może jednak wykraczać poza jej zasadniczy i jedyny przedmiot, zakres nieruchomości zabudowanej, w ramach której wyodrębnione zostały lokale określone w art. 2 ust. 2 ustawy. Odmienne stanowisko skarżącego nie zasługiwało na uwzględnienie. Naruszało bowiem normę zawartą nie tylko w powołanym w apelacji art. 2 ust. 2 ustawy. Przede wszystkim było sprzeczne z art. 3 ust. 2 tej ustawy. Sprowadzało się bowiem do tezy, zgodnie z którą częścią wspólną nieruchomości zabudowanej, w której została wyodrębniona własność lokali określonych w pierwszym w podanych przepisów, jest również sąsiednia nieruchomość, tylko dlatego, że stanowi ona drogę wewnętrzną. Zapewnia tym samym dostęp do drogi publicznej dla osób korzystających z lokali, w tym przede wszystkim dla ich właścicieli. Przyjęcie tego rodzaju stanowiska nie jest uzasadnione. Wprowadzałoby nie tylko nieznane ustawodawcy rozszerzone pojęcie części wspólnej nieruchomości. W dalszej konsekwencji skutkowałoby istotnym ograniczeniem w dopuszczalności rozporządzania nieruchomościami położonymi w sąsiedztwie w stosunku do nieruchomości zabudowanej lokalami, z których własnością jest nierozerwalnie związany udział w części wspólnej nieruchomości. Stanowisko skarżącego jest więc niekonsekwentne. Powołując się bezzasadnie na zasady swobody obrotu nieruchomościami położonymi na obszarze RP, z pominięciem ograniczeń obowiązujących cudzoziemców, od niemal wieku, skarżący wyraził bowiem stanowisko w istocie wprowadzające bezwzględne ograniczenie co do rozporządzania nieruchomościami sąsiednimi, czyli takimi, które nie stanowią, w znaczeniu przyjętym w prawie rzeczowym, części składowej gruntu zajętego pod budynkiem albo budynkami składającymi się z wyodrębnionych lokali w rozumieniu przyjętym w art. 2 ust. 2 powołanej ustawy. Nie sposób jednak przyjąć, aby z powołanych przepisów ustawy o własności lokali mogły wynikać istotne ograniczenia w zakresie rozporządzania nieruchomościami położonymi w samym sąsiedztwie gruntów zabudowanych wyodrębnionymi lokalami. Chodziłoby bowiem o ograniczeń, które dotyczyłyby wszystkich uczestników obrotu. Ich zakres by nie był ograniczony wyłącznie do cudzoziemców. Akceptacja stanowiska zaproponowanego przez skarżącego musiałaby się więc wiązać zaprzyjęciem podmiotowo szerszego ograniczenia w obrocie wskazanymi nieruchomościami.

Nie sposób odmówić racji twierdzeniu, że w sytuacji, gdy nieruchomość zabudowana wyodrębnionymi lokalami nie ma bez pośredniego dostępu do drogi publicznej, nie powinno dochodzić do jej wyodrębnienia bez zapewnienia stosownego dostępu do takiej drogi. Konieczność jego zapewnienia wynika też z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, które były analizowane w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, w tym z art. 93 ust. 3 tej ustawy. Argument ten nie może mieć dla tej sprawy istotnego znaczenia, i to z kilku powodów, na które częściowo zwrócił trafnie uwagę Sąd Okręgowy. Po pierwsze, okoliczność wcześniejszego wyodrębnienia nieruchomości zabudowanej lokalami, które na postawie umowy z dnia 14 lipca 2009 r. zostały nabyte przez (...) spółkę z o.o. z siedzibą w W., a następnie miały przypaść na rzecz pozwanego w ramach likwidacji tej spółki, miała miejsce wcześniej, czyli stanowi element stanu faktycznego tej sprawy, a nie argument prawny związany z wykładnią art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r.

Po drugie, trafnie Sąd Okręgowy wskazywał, że zapewnienie dostępu do drogi publicznej jest możliwe nie tylko poprzez pozostawienie we własności wszystkich właścicieli wyodrębnionych lokali nieruchomości sąsiedniej, która zapewnia im taki dostęp, lecz również przez ustanowienie stosownej służebności na nieruchomości, która nie musi stanowić własności wszystkich właścicieli lokali, w szczególności jeżeli należy do większość z nich.

Trzeci argument, który nie pozwala na podzielenie zarzutów apelacji w części dotyczącej naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy z 24 marca 1920 r. w zw. z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, sprowadzić można do tezy, że poprzez wykorzystanie posiadanych uprawnień, właściciele lokali wyodrębnionych w budynku położonym na nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej, będący zarazem współwłaścicielami sąsiedniego gruntu, który zapewniał im taki dostęp, mogli zabezpieczyć swoje interesy, które by mogły zostać zagrożone działaniami niektórych z nich, w tym rozporządzeniem własnymi udziałami w takiej nieruchomości sąsiedniej, poprzez jej przyłączenie do nieruchomości zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębnione zostały należące do nich lokale, czyli poprzez doprowadzenie do sytuacji, w której taka nieruchomość zostałaby poddana reżymowi określonemu w art. 3 ustawy o własności lokali jako część wspólna jednej nieruchomości, objętej tylko jedną księgą wieczystą i stanowiącej w całości jeden przedmiot prawa własności (tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 9 grudnia 2010 r., III CZP 100/10). Przepisy powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak też ustawy o księgach wieczystych i hipotece, pozwalają na połącznie różnych działek we wspólny przedmiot jednego prawa własności, a zarazem księgi wieczystej, która nie musi być prowadzona dla jednej działki. Może obejmować większą ich liczbę, nawet bez występującego w tym zakresie związku związanego ze znaczeniem jednej z nieruchomości dla sposobu wykorzystania drugiej. Tym bardziej powiększenie nieruchomości zabudowanej wyodrębnionymi lokalami byłoby uzasadnione w sytuacji wykorzystywania sąsiedniej nieruchomości stanowiącej współwłasność wszystkich właścicieli lokali w sposób zapewniający tym osobom dostęp do drogi publicznej. Przy odpowiedniej inicjatywie i zgodzie właścicieli lokali jest więc możliwe doprowadzenie do sytuacji, w której sąsiednia nieruchomość by została połączona z działką zabudowaną wyodrębnionymi lokalami. W takim tylko wypadku stałaby się częścią wspólną nieruchomości w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Stanowiąc przedmiot prawa nierozerwalnie związanego z własnością wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, mogłaby zostać nabyta również przez cudzoziemca bez konieczności uzyskania zgody z art. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. Skarżący miał więc możliwość podjęcia takich działań, które by mogły doprowadzić do skutecznego nabycia udziałów w 3/20 własności nieruchomości opisanych w zaskarżonym wyroku. Nie został więc zupełnie pozbawiony w tym zakresie ochrony na gruncie prawa polskiego. Nie podejmując wskazanych działań, musiał się natomiast liczyć z koniecznością uzyskania zgody udzielanej przez Ministra Spraw Wewnętrznych, stosownie do postanowień zawartych w powołanej ustawie, i niezależnie do stanowiska, jakie Minister zajął w tym zakresie w odpowiedzi na pisemne zapytanie skierowane do strony powodowej (k: 227). Nie wynikało bowiem z tej odpowiedzi, aby strona pozwana mogła nabyć wskazane udziały bez wymaganej w tym zakresie zgody Ministra Spraw Wewnętrznych. Jej brak spowodował natomiast, że nieważna była czynność podziału majątku likwidowanej spółki (...) spółka z o.o. przez przejęcie wskazanych udziałów w spornych działkach przez powoda. Sankcja nieważności tej czynności wynika bowiem wprost z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r.

Z ust. 2 tego przepisu wynika ponadto czynna legitymacja procesowa, a pośrednio również zdolność sądowa Ministra w sprawie o ustalenie nieważności tego rodzaju czynności. Legitymacji takiej nie ma w tej sprawie Skarb Państwa jako osoba prawna prawa prywatnego, do kompetencji której nie należy wykonywanie czynności administracyjnoprawnych, które powołaną ustawą zostały wprost powierzone Ministrowi Spraw Wewnętrznych jako organowi stosunków, które zostały w tej ustawie uregulowane.

Przeciwko zasadności powództwa i nietrafności apelacji nie przemawiała ani okoliczność późniejszego zawierania przez pozwanego umów mających na celu zbycie lokali wraz z udziałami w obu spornych działkach, ani nawet fakt wcześniejszego wykreślenia z rejestru (...) spółki z o.o. z siedzibą w W. w wyniku zakończenia likwidacji, która nie objęła tych lokali i wskazanych udziałów z spornych nieruchomościach. Utrata osobowości prawnej przez spółkę kapitałową nie wyklucza bowiem konieczności dokonania czynności uzupełniającej likwidacji niepodzielonego wcześniej majątku spółki, nawet po jej wykreśleniu z rejestru (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 24 stycznia 2007 r, III CZP 14306). Z podanych powodów apelacja pozwanego nie zasługiwała na uwzględnienie w części dotyczącej nabycia przez pozwanego udziałów po 3/20 części własności nieruchomości opisanych w wyroku Sądu Okręgowego.

W sytuacji, gdy w czwartej części udziału w spornych nieruchomościach powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie, przy zachowaniu takiej samej proporcji należało orzec o kosztach procesu według zasady stosunkowego ich rozliczenia. Powód w jednej czwartej przegrał bowiem rozpoznaną sprawę. Przy częściowym uwzględnieniu apelacji, w drugim punkcie wydanego wyroku, Sąd Apelacyjny zmienił więc punkt drugi zaskarżonego wyroku przez zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda trzech czwartych kwoty zasądzonej przez Sąd Okręgowy, czyli jej obniżenie do 3257,30 zł, oraz przez nakazanie pozwanemu uiszczenia na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie kwoty 4500 zł tytułem opłaty od pozwu, stanowiącej trzy czwarte kwoty określnej w punkcie trzecim zaskarżonego wyroku.

W podanym stosunku rozliczone również zostały koszty postępowania apelacyjnego w łącznej kwocie 11400 zł, na którą złożyły się wynagrodzenia pełnomocników po 2700 zł oraz uiszczona przez pozwanego opłata od apelacji w wysokości 6000 zł. Na pozwanego przypadło trzy czwarte łącznych kosztów postępowania apelacyjnego, czyli 8550 zł. W sytuacji, gdy pozwany łączenie z tytułu kosztów postępowania apelacyjnego wydał 8700 zł, w ramach rozliczenia tych kosztów, stosownie do treści art. 100 k.p.c., zasądzeniu od powoda na rzecz pozwanego podlegała kwota 150 zł, o czym Sąd Apelacyjny orzekł na podstawie podanego przepisu w ostatnim punkcie wydanego wyroku.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie powołanych przepisów i art. 386 §3 k.p.c., w zakresie natomiast, w którym apelacja została oddalona – zgodnie z art. 385 k.p.c., Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji.

Marta Szerel Robert Obrębski Roman Dziczek