Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Powód (...) sp. z o.o. w B. w pozwie skierowanym przeciwko M. P. domagał się zasądzenia od pozwanego kwoty 44 350,53 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 8 lutego 2014 r. do dnia zapłaty oraz kosztów procesu.

W uzasadnieniu tego żądania powód wyjaśnił, że dochodzi kosztów dostawy mediów oraz kosztów eksploatacyjnych, ponosić które – od momentu wydania mu lokali celem przeprowadzenia prac adaptacyjnych – pozwany zobowiązał się w zawartej z powodem umowie przedwstępnej ich sprzedaży.

W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu podniósł, że członkiem wspólnoty mieszkaniowej stał się dopiero z chwilą nabycia własności lokali, a na podstawie umowy przedwstępnej zobowiązał się jedynie do ponoszenia rzeczywistych kosztów, które sam wygenerował. Pozwany zarzucił ponadto, że powód nie przedkładając dokumentów źródłowych dostawców mediów, nie wykazał wysokości naliczonych z tego tytułu kosztów. Jednocześnie po przekazaniu kluczy do lokali powód wykonywać miał w lokalach prace, zużywając m.in. wodę i energię elektryczną. Pozwany podniósł również zarzut przedawnienia.

Wyrokiem z dnia 18 marca 2016 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 36 851,83 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 8 lutego 2014 r. do dnia zapłaty, oddalił powództwo w pozostałej części, a także orzekł o kosztach procesu, zasadzając od pozwanego na rzecz powoda z tego tytułu kwotę 4 955,62 zł, jak również o nieuiszczonych kosztach sądowych w kwocie 5 817,48 zł, nakazując pobrać je od pozwanego.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że w dniu 16 września 2011 r. strony zawarły umowę przedwstępną ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży. Na mocy § 2 ust. 1 tej umowy powód zobowiązał się do przeniesienia na pozwanego własności lokali oznaczonych numerami (...) w budynku przy ulicy (...) w B.. Powód zobowiązał się udostępnić powyższe lokale pozwanemu z dniem zawarcia umowy przedwstępnej, celem prowadzenia prac adaptacyjnych. Integralną częścią ww. umowy stał się m.in. załącznik nr 4 w postaci protokołu odbioru lokali w stanie deweloperskim (§ 10 ust. 5d umowy). W treści tego załącznika – w pkt 5 – pozwany zobowiązał się m.in. do ponoszenia kosztów związanych z dostawą mediów oraz eksploatacją budynków, w tym lokali usługowych. Ustalone zostało ponadto, że po przekazaniu lokali pozwanemu prowadzone były w nich jeszcze - na polecenie powoda, prace budowlane.

W dniu 23 grudnia 2013 r. strony zawarły przyrzeczoną umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży, zaś w dniu 27 grudnia 2013 r. powód wystawił pozwanemu fakturę VAT na kwotę 45 250,30 zł, którą objął należności z tytułu „eksploatacji lokali usługowych przy ulicy (...) w B.”. Termin płatności powyższej należności określony został w tej fakturze na dzień 7 lutego 2014 r., a fakturą korygującą z dnia 20 marca 2014 r. została ona zweryfikowana do kwoty 44 350,53 zł.

Sąd Rejonowy ustalił także, że należność objęta ww. fakturą VAT została obliczona na podstawie pobieranych przez powoda zaliczek na poczet kosztów eksploatacyjnych w okresie objętym umowa przedwstępną stron - w oparciu o faktury wystawiane przez powoda Wspólnocie Mieszkaniowej (...). Ustalono jednocześnie, że pozwany stał się członkiem ww. Wspólnoty Mieszkaniowej po zawarciu umowy sprzedaży lokalu.

Powód kilkakrotnie wzywał pozwanego do zapłaty należności objętej powołanymi powyżej dokumentami księgowymi, jednak bezskutecznie.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że powierzchnia całkowita budynku położonego w B. przy ulicy (...) wynosi 3 090,04 m ². Z uwagi zaś na powierzchnię lokali pozwanego (300,62 m ²) udział powierzchni lokali w powierzchni łącznej budynku wynosi 9,72 %. Koszty energii cieplnej dostarczanej do ww. budynku wyniosły w latach od 2011 (od września) do 2013 kwotę 120 163,73 zł, przy czym w latach 2011 i 2012 koszt z tego tytułu dla pozwanego – obliczony szacunkowo bez wydruków stanu liczników wyniósł kwotę 1 279,34 zł , zaś w roku 2013 – 14 945,17 zł. W latach 2011 i 2012 nie było obciążeń kosztami dostarczenia zimnej wody i odprowadzenia ścieków, zaś w roku 2013 koszty z tego tytułu wyniosły łącznie 36 331,83 zł. Natomiast koszty energii elektrycznej zużytej na potrzeby części wspólnej wyniosły za lata 2011 – 2013 łącznie 32 325,05 zł. Koszty eksploatacyjne (z wyłączeniem energii elektrycznej) związane z koniecznością utrzymania części wspólnej wyniosły w tych latach łącznie 198 890,18 zł. Ustalone zostało w konsekwencji, że łącznie bilans zobowiązań brutto pozwanego za lata 2011 (od września), 2012 i 2013 z tytułu dostarczonych do budynku : energii cieplnej, zimnej wody i odprowadzenia ścieków, a także kosztów eksploatacyjnych (w tym dostarczonej energii elektrycznej), liczony według stanu liczników i udziału lokalu pozwanego w powierzchni budynku wyniósł (bez kosztów na pokrycie funduszu remontowego) ogółem kwotę 38 131,17 zł.

Powyższy stan faktyczny Sąd pierwszej instancji ustalił w oparciu o dokumenty prywatne, a także na podstawie opinii biegłego sądowego z dziedziny energetyki i ciepłownictwa, które to dowody uznał za wiarygodne. W ocenie Sądu Rejonowego biegły zasadnie oparł wyliczenia - w części w jakiej wiązały się one z dostarczeniem mediów, przede wszystkim na wykazach stanów istniejących punktów w pomiarowych, zaś przy konieczności rozłożenia wysokości udziału w kosztach pozwanego, zasadnie uwzględnił udział powierzchni lokali pozwanego w całości powierzchni budynku. Sąd ten nie znalazł także podstaw do zakwestionowania zeznań świadków : P. G. i M. K. oraz stron w zakresie w jakim dotyczyły one ustaleń faktycznych. Ocena natomiast interpretacji umowy, jako że nie dotyczyła okoliczności faktycznych, nie podlegała ocenie wiarygodności, pozwalając jedynie na ocenę intencji stron przy zawieraniu umowy.

Sąd Rejonowy uznał za chybiony zarzut pozwanego przedawnienia roszczeń objętych pozwem. W ocenie tego Sądu brak było podstaw, aby do stosunku łączącego strony – w związku z przekazaniem lokalu pozwanemu – stosować przepisy o dwuletnim terminie przedawnienia roszczeń z tytułu umowy sprzedaży, za właściwe uznano natomiast trzyletni termin przedawnienia roszczeń powoda (art. 118 k.c.), który - biorąc pod uwagę moment wniesienia pozwu w niniejszej sprawie (6 maja 2014 r.), jeszcze w tej dacie nie upłynął.

Sąd Rejonowy podkreślił, że nie było kwestionowane, iż integralną częścią umowy stał się m.in. załącznik nr 4, gdzie – w punkcie 5 – pozwany zobowiązał się m.in. do ponoszenia kosztów związanych z dostawą mediów oraz eksploatacją budynków, w tym lokali usługowych. Powyższe postanowienie, zawarte przez strony będące przedsiębiorcami, a zatem w pełni świadomymi uczestnikami obrotu prawne, Sąd ten uznał za dopuszczalne w świetle zasady swobody umów (art. 353 ¹ k.c.). Odnosząc się natomiast do spornej pomiędzy stronami interpretacji zakresu obowiązku, jaki na pozwanego nałożyła regulacja zawarta w pkt 5 załącznika nr 4 umowy przedwstępnej, Sąd pierwszej instancji podkreślił, że pojęcie „dostawa mediów”, przy uwzględnieniu kontekstu (infrastruktury budowlanej) potocznie rozumiane jest jako zasilanie w gaz, wodę, energię elektryczną. Pojęcie zaś „kosztu eksploatacji budynków, w tym lokali usługowych” wiąże się z możliwością korzystania z budynku i tym samym z koniecznością jego utrzymania w stanie zdatnym do korzystania.

Biorąc to pod uwagę Sąd pierwszej instancji uznał, że pozwany zasadnie wskazywał, że zobowiązał się do ponoszenia jedynie kosztów rzeczywistych, faktycznie poniesionych. Zakładając jednak, że koszty eksploatacyjne to koszty związane z koniecznością utrzymania budynku w stanie zdatnym do korzystania z niego, to – w ocenie tego Sądu – brak było podstaw do uznania, że koszty jakie zobowiązany był ponieść pozwany mogły dotyczyć jedynie zapotrzebowania, które jest generowane w wyniku jego działań. Wiele zjawisk wymagających nakładów finansowych jest bowiem obiektywnie niezależna od sposobu korzystania z budynku poza własnym lokalem, np.: zapewnienie sprawnego oświetlenia, utrzymanie w należytym stanie części wspólnych budynku. Sąd Rejonowy uznał również, że warunkiem obowiązku pokrycia kosztów eksploatacyjnych nie była konieczność wykazania, że pozwany korzystał z udogodnień generujących koszt, jak np.: powoływane przez pozwanego: domofon, czy wywóz śmieci. Z treści kontraktu stron z dnia 16 września 2011 r. jasno wynikało bowiem, że pozwany poniesie bezwarunkowo koszty eksploatacyjne dotyczące całego budynku, nie zaś wyłącznie przedmiotowego lokalu. W ocenie Sądu biegły sądowy słusznie zaliczył zatem do kosztów eksploatacyjnych koszty: zarządzania nieruchomością, utrzymania czystości, energii elektrycznej (zużytej w części wspólnej), naprawy urządzeń dźwigowych, upiększania budynku, a także napraw i konserwacji instalacji co. Za prawidłowy uznał Sąd także wniosek biegłego, że koszty dostawy mediów obciążające pozwanego powinny być obliczane w oparciu o wykaz stanów punktów pomiarowych. Brak takich danych przesądził o tym, że powództwo nie zostało uwzględnione w zakresie kosztów energii cieplnej dostarczonej do lokalu pozwanego, a także oraz rozliczeń zimnej wody i ścieków w latach 2011 i 2012. Sąd Rejonowy podkreślił, że ciężar dowodu obciążał w tym zakresie powoda, który ponieść musi konsekwencje nieudowodnienia roszczenia w tej części (art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c.).

W zakresie kosztów eksploatacyjnych budynku, z uwzględnieniem udziału powierzchni lokalu pozwanego w jego powierzchni, za niezasadne Sąd pierwszej instancji uznał szacowanie zobowiązania pozwanego w oparciu o ustalane przez Wspólnotę Mieszkaniową zaliczki dla jej członków, skoro pozwany stał się takim członkiem dopiero z chwilą zawarcia umowy sprzedaży lokalu. W konsekwencji pozwanego nie obowiązywały postanowienia regulaminu Wspólnoty, nie mógł być on zatem – w ocenie tego Sądu – obciążony obowiązkiem zapłaty zależności z tytułu funduszu remontowego, który (zgodnie z postanowieniami ww. regulaminu), służyć miał gromadzeniu środków na pokrycie kosztów remontów nieruchomości.

W ostatecznym zatem rezultacie Sąd Rejonowy – w oparciu o pkt 5 załącznika nr 4 do umowy przedwstępnej stron w zw. z art. 353 ¹ k.c. zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 36 851,83 zł, obejmującą : wyliczone przez biegłego koszty dostarczonej do lokalu pozwanego energii cieplnej w kwocie 14 945,17 zł (bez obliczonych szacunkowo kosztów za lata 2011 i 2012), koszty dostarczonej pozwanemu zimnej wody i odprowadzenia ścieków w 2013 r. w kwocie 360,69 zł, a także koszty eksploatacyjne wraz z energią cieplną doprowadzoną do części wspólnej budynku w kwocie 21 545,97 zł. Jako podstawę rozstrzygnięcia w zakresie odsetek za czas opóźnienia – liczony od dnia następnego po wyznaczonym przez powoda w fakturze VAT terminie zapłaty – Sąd wskazał przepis art. 481 § 1 k.c., o kosztach orzekł natomiast na podstawie art. 98 § 1, 99 i art. 100 k.p.c., a także art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, rozdzielając je stosunkowo, przy założeniu, że żądanie powoda zostało uwzględnione w 81 % (koszty należne powodowi wyniosły kwotę 6 685 zł, należne zaś pozwanemu – kwotę 2 417 zł).

Apelację od powyższego wyroku wniósł pozwany zaskarżając wyrok w całości i zarzucając mu naruszenie przepisów prawa procesowego, mających istotny wpływ na wynik postępowania :

1.  art. 233 § 1 k.p.c. przez błędną, sprzeczną z zasadami logiki i doświadczeniem życiowym ocenę materiału dowodowego w postaci opinii biegłego, polegającą na przyjęciu, że jego wyliczenia w zakresie kosztów energii cieplnej, kosztów zużycia wody i odprowadzania ścieków oraz kosztów eksploatacyjnych przedmiotowego budynku w sposób kompletny i prawidłowy określają faktycznie wygenerowane przez pozwanego koszty,

2.  art. 232 k.p.c. poprzez naruszenie reguł rozkładu ciężaru dowodu, przejawiające się w nieuzasadnionym dopuszczaniu przez sąd dowodów z urzędu – m.in. poprzez zwrócenie się przez do zarządcy przedmiotowego budynku o przedstawienie dokumentów potrzebnych do wydania przez biegłego opinii oraz poinformowanie biegłego o konieczności sporządzenia opinii po uzyskaniu ww. dokumentów,

3.  art. 217 § 2 k.p.c. poprzez jego niezastosowanie i dopuszczenie przez Sąd spóźnionego dowodu z dokumentów przedstawionych przez zarządcę budynku co doprowadziło do znacznego przedłużenia się postępowania i pomimo wcześniejszego zastrzeżenia przez Sąd rygoru oddalenia dowodu i pominięcia spóźnionych twierdzeń,

4.  art. 49 k.p.c. poprzez jego niezastosowanie i wydanie orzeczenia przez sędziego, który powinien zostać wyłączony ze względu na podejmowanie działań z urzędu, będących wyrazem jego stronniczości,

a także naruszenie prawa materialnego, tj. art. 65 § 1 k.c. poprzez jego błędne zastosowanie, polegające na nieuwzględnieniu przez Sąd pierwszej instancji okoliczności, w których zostało złożone oświadczenie pozwanego o zobowiązaniu się do ponoszenie kosztów związanych z dostawą mediów i eksploatacją budynku oraz jego woli zobowiązania się do ponoszenia rzeczywistych kosztów, osobiście wygenerowanych.

Wskazując na powyższe pozwany wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości, ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania. Ponadto pozwany wniósł o zasądzenie od powoda kosztów procesu za obie instancje.

W uzasadnieniu apelacji pozwany zauważył, że wskazane wyżej naruszenia przepisów postępowania miały charakter rażący. Przede wszystkim błędnie została uznana przez Sąd pierwszej instancji za kompletną opinia biegłego, w sytuacji gdy sam biegły przyznał, że przy jej sporządzaniu nie dysponował odczytami liczników energii cieplnej za lata 2011-2013, a jednie wydrukami komputerowymi zużyć energii cieplej dostarczonymi przez zarządcę budynku. Biegły obliczył przy tym wysokość zobowiązań pozwanego przy założeniu, że korzystał on w pełni z dobrodziejstw wynikających z czynności eksploatacyjnych, gdy w rzeczywistości pozwany nie korzystał z nich wcale. W konsekwencji opinia biegłego opiera się na obliczeniach hipotetycznych i teoretycznych, dlatego nie może ona stanowić podstawy rozstrzygnięcia o faktycznie wygenerowanych przez pozwanego kosztach. Wysokości zaś takich kosztów powód – na którym spoczywał w tym zakresie ciężar dowodu – nie udowodnił. Dalej skarżący podniósł, że w niniejszej sprawie Sąd wielokrotnie dopuszczał dowody z urzędu, chociaż nie istniały ku temu przesłanki (skoro powód reprezentowany był przez profesjonalnego pełnomocnika) oraz przedłużał terminy na przedstawienie dokumentów mających stanowić dowód w sprawie. W rezultacie – pomimo wielokrotnego zwracania uwagi na powyższe uchybienia – naruszona została podstawowa zasada procesu, jaką jest równowaga stron, a także doszło do bezpodstawnego przedłużenia całego postępowania. W sytuacji natomiast gdy powód poinformował, że zarządca budynku odmówił udostępnienia mu jako osobie trzeciej, żądanych dokumentów dotyczących rozliczenia kosztów związanych z korzystaniem z przedmiotowych lokali, Sąd z urzędu – bez stosownego wniosku strony powodowej – zarządził zwrócenie się do zarządcy o udostępnienie ww. dokumentacji. Takie postępowanie Sądu, w ocenie pozwanego, wywołuje uzasadnioną wątpliwość co do jego bezstronności, działanie zaś przez sąd z urzędu, zastępujące jedną ze stron procesu, jest przyczyną wyłączenia sędziego na podstawie art. 49 k.p.c. W orzecznictwie podkreśla się zaś, że dopuszczanie przez sąd dowodów z urzędu może znaleźć uzasadnienie tylko w sytuacjach wyjątkowych, w których ma to przeciwdziałać naruszeniu porządku prawnego, jak również gdy obok interesu prywatnego występuje w sprawie interes publiczny, gdy zachodzi podejrzenie prowadzenia przez strony procesu fikcyjnego, gdy podmioty postępowania zachowują się sprzecznie z prawem oraz w sytuacji występowania w procesie strony wyjątkowo nieporadnej, a więc kiedy przemawia za tym zapobieżenie uchybieniu zasadzie równości (równouprawnienia) stron. W niniejszej zaś sprawie powód, działający poprzez adwokata nie wywiązał się z obowiązku powołania okoliczności faktycznych i zgłoszenia wniosków dowodowych najszybciej, jak było to możliwe w postępowaniu (zwłaszcza w pismach procesowych mających na celu przygotowanie rozprawy).

Odnosząc się natomiast do naruszeń przepisów prawa materialnego pozwany podkreślił, że celem udostępnienia mu przez powoda ww. lokali było przeprowadzenie prac adaptacyjnych dla przystosowania ich do wykorzystania jako lokalu użytkowego przeznaczonego na klinikę stomatologiczną. W tym dniu, odbierając lokale pozwany, zobowiązał się do ponoszenia rzeczywistych kosztów wygenerowanych przez własne działania, nie zaś do ponoszenia kosztów eksploatacji budynku. W tym celu zresztą dokonano odczytu liczników poboru energii elektrycznej oraz energii cieplnej. Interpretując treść złożonego przez pozwanego oświadczenia woli, nie należy ograniczać się do spornego fragmentu umowy przedwstępnej, lecz do wszystkich jej postanowień. Do przeniesienia własności lokali doszło zaś dopiero po podpisaniu aktu notarialnego w dniu 23 grudnia 2013 r. i dopiero od tej chwili pozwany stał się członkiem wspólnoty mieszkaniowej zobowiązanym do ponoszenia kosztów eksploatacji całego budynku. W świetle powyższego Sąd błędnie uznał pozwanego za przegrywającego sprawę i nie orzekł na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego radcy prawnego, czym naruszył art. 98 i 99 k.p.c.

W odpowiedzi na apelację powód wniósł o jej oddalenie oraz o zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym w kwocie 1200 zł.

W uzasadnieniu wskazał, iż rozstrzygnięcie Sądu pierwszej instancji jest prawidłowe, a zarzuty apelacji - bezzasadne. W ocenie strony powodowej opinia biegłego, określająca poziom kosztów obciążających pozwanego po przejęciu lokali, bardzo precyzyjnie wskazała, że koszty te zostały ustalone prawidłowo i mają oparcie w stosownych dokumentach. Odnosząc się do zarzutu pozwanego, że do pozwu nie dołączono dokumentów źródłowych (faktur za usługi, świadczone przez firmy zewnętrzne na rzecz administratora - wspólnoty mieszkaniowej budynku) powód podniósł, że nie posiadał tych dokumentów, znajdują się one w posiadaniu zarządcy budynku, z którym obecnie nie łączy powoda żaden stosunek prawny – nie jest on już bowiem członkiem ww. wspólnoty. Powód refakturował natomiast na pozwanego faktury, którymi sam był obciążany z tytułu kosztów eksploatacji budynku i właśnie te faktury dołączył do pozwu. Pozwany zaś nie wskazał, w toku procesu, konkretnej pozycji kosztów, które kwestionuje.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanego skierowana przeciwko wyrokowi w punkcie II była niedopuszczalna, co skutkowało jej odrzuceniem w tym zakresie, a co do pozostałej części podlegała oddaleniu - jako bezzasadna.

Pozwany zaskarżył wyrok Sądu Rejonowego w całości, podczas gdy powództwo zostało w nim również częściowo oddalone, zatem w tej części (w punkcie II ww. wyroku) rozstrzygnięcie powyższe było dla skarżącego korzystne, jako zgodne z jego stanowiskiem w sprawie. Pozwany nie wykazał, aby był w tym zakresie pokrzywdzony orzeczeniem ( gravamen) nie można zatem uznać jego interesu prawnego w kwestionowaniu w tej części zaskarżonego wyroku w celu uzyskania jego uchylenia albo zmiany (por. uzasadnienie uchwały składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2014 r., III CZP 88/13, OSNC 2014, Nr 11, poz. 108, a także postanowienia tego Sądu z dnia 28 stycznia 2015 r., I CZ 122/14, LEX nr 1663124).

Z tej przyczyny w części zaskarżającej wyrok co do oddalenia powództwa, apelacja podlegała odrzuceniu na podstawie art. 373 k.p.c.

W pozostałym zakresie apelacja pozwanego okazała się bezzasadna. Wprawdzie uzupełnieniu podlegać musiały w postępowaniu odwoławczym istotne dla rozstrzygnięcia okoliczności faktyczne, a także argumentacja prawna przyjęta przez Sąd Rejonowy, w ostatecznym jednak rezultacie zaskarżone orzeczenie odpowiada prawu (zob. uzasadnienie uchwały składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/07, OSNC 2008, Nr 6, poz. 55).

Dokonując ponownej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego (art. 378 § 1 k.p.c. i art. 382 k.p.c.) Sąd Okręgowy przyjął za własne ustalenia faktyczne poczynione w sprawie przez Sąd pierwszej instancji, którego uwadze uszło jedynie to, że poza postanowieniem umownym wynikającym z punktu 5 załącznika nr 4 do umowy przedwstępnej z dnia 16 września 2011 r. ( k. 25 akt sprawy) strony – w § 7 aktu notarialnego z dnia 23 grudnia 2013 r. obejmującego umowę o ustanowieniu odrębnej własności lokalu niemieszkalnego i umowy sprzedaży – wskazując na fakt wydania pozwanemu przedmiotu umowy w dniu 16 września 2011 r., potwierdziły jednocześnie, że z tym dniem przeszły na nabywcę (pozwanego) wszelkie korzyści i ciężary związane z przedmiotem umowy (zob. k. 32; akt notarialny – k. 27-34 akt sprawy).

Biorąc pod uwagę powyższe postanowienia umowne i aprobując podgląd Sądu Rejonowego co do dopuszczalności takiego zobowiązania w świetle zasady swobody umów (art. 353 ¹ k.c.), stwierdzić należało, w ocenie Sądu drugiej instancji, że przedmiotowy stosunek prawny łączący strony nosi cechy umowy o której mowa w art. 392 k.c. Przepis ten stanowi, że jeżeli osoba trzecia zobowiązała się przez umowę z dłużnikiem zwolnić go od obowiązku świadczenia, jest ona odpowiedzialna względem dłużnika za to, że wierzyciel nie będzie od niego żądał spełnienia świadczenia.

Zobowiązanie jakie rodzi tego rodzaju umowa – określona w doktrynie jako „umowa o zwolnienie dłużnika przez osobę trzecią z obowiązku świadczenia” – polega na przyjęciu przez jedną ze stron (gwaranta) odpowiedzialności odszkodowawczej wobec drugiej strony (będącego dłużnikiem w innym stosunku obligacyjnym), za to, że jego wierzyciel uzyska należne mu świadczenie od przyjmującego na siebie taką odpowiedzialność, a w konsekwencji nie będzie żądał go od dłużnika. Przyjmuje się, że celem takiego zobowiązania jest zabezpieczenie interesu dłużnika w drodze kreowania nowego zobowiązania, o charakterze gwarancyjnym, dotyczącego obowiązku spełnienia świadczenia, obciążającego dłużnika wobec jego wierzyciela. Trzeba podkreślić, że taka umowa nie zmienia sytuacji prawnej wierzyciela, który zachowuje swoją wierzytelność wobec dłużnika i nie uzyskuje nowego roszczenia wobec innego podmiotu (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 2004 r., II CK 129/04, OSP 2006, z. 2, poz. 19). Zobowiązanie osoby trzeciej może dotyczyć także świadczenia przyszłego i będzie mieć wówczas charakter warunkowy: jego skuteczność uzależniona będzie od powstania długu w ramach oznaczonego w umowie stosunku cywilnoprawnego (zob. A. Olejniczak [w] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania - część ogólna. LEX 2014 pod red. A. Kidyby, teza 1 do art. 392).

W nauce prawa podkreśla się również, wbrew wyrażanym niekiedy poglądom (i przyjętemu tradycyjnie nazewnictwu tego rodzaju umowy), że przedmiotem zobowiązania osoby trzeciej (gwaranta) nie będzie zwolnienie drugiej strony (dłużnika) z obowiązku świadczenia. Istotą tego stosunku jest natomiast odpowiedzialność o charakterze odszkodowawczym względem dłużnika za to, że wierzyciel będzie od niego żądał spełnienia świadczenia. Mówiąc inaczej, poprzez zawarcie umowy z art. 392 k.c. osoba trzecia zobowiązuje się naprawić szkodę, jaką jej kontrahent (dłużnik) poniesie przez to, że wierzyciel zażąda od niego spełnienia określonego świadczenia (tak Z. Radwański [w] System Prawa Cywilnego, Wrocław 1981, t. 3, cz. 1, s. 457, a także P. Machnikowski [w] Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 7, Warszawa 2016, pod red. E. Gniewka , nb 1-5).

Jeżeli więc strony nie postanowią inaczej – wskazany przepis ma bowiem charakter dyspozytywny – gwarant zobowiązany będzie wynagrodzić dłużnikowi wszelką szkodę (stratę i utracone korzyści), jaka powstanie w majątku tego ostatniego wskutek niezapobieżenia żądaniu świadczenia przez wierzyciela. W ocenie Sądu Okręgowego wypowiadany w doktrynie warunek powstania szkody wskutek „spełnienia świadczenia” – w następstwie żądania wierzyciela – winien być uznany za spełniony także w przypadku wykazania przez dłużnika, że obciążono go wymagalnym zobowiązaniem, którego dotyczyła umowa z art. 392 k.c. W orzecznictwie dominuje bowiem trafny pogląd, że pojęcie straty – w rozumieniu art. 361 § 2 k.c. – obejmować może także wymagalne zobowiązanie, gdyż zaciągnięcie zobowiązania i powstanie długu oznacza „zarezerwowanie” w majątku dłużnika określonych aktywów na poczet świadczenia, którego spełnienie staje się bezwzględnie konieczne w terminie wymagalności (zob. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 2008 r. III CZP 62/08, OSNC 2009, Nr 7-8, poz. 106).

Mając na uwadze poczynione wyżej uwagi trzeba uznać, że sformułowania zawarte w punkcie 5 załącznika nr 4 do umowy przedwstępnej („ zobowiązuje się do […] ponoszenia kosztów związanych z dostawą mediów oraz eksploatacją budynków” - k. 25), a także w § 7 aktu notarialnego z dnia 23 grudnia 2013 r. („ z tym dniem przeszły na niego wszelkie korzyści i ciężary związane z przedmiotem umowy”) świadczyć muszą o tym, że wolą stron było zapewnienie, aby od momentu wydania lokali pozwanemu stał się on odpowiedzialny – względem powoda – za jego zobowiązania związane z tymi lokalami. Nie oznaczało to w żadnym razie – wbrew stanowisku pozwanego – że stanowisko takie oznaczałoby bezpodstawne „związanie” go postanowieniami regulaminu wspólnoty mieszkaniowej (w sytuacji gdy nie był on jeszcze jej członkiem), lecz jedynie, że przyjął on na siebie odpowiedzialność gdy chodzi o zobowiązania powoda dotyczące ww. lokali.

Wskazać trzeba, że z art. 65 § 2 k.c. wynika nakaz kierowania się przy wykładni umowy jej celem. Chociaż taki cel nie może być rozumiany jako cel jednej tylko ze stron (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2003 r., I CKN 1431/00, LEX nr 77079), to jednak dopuszczalne jest, aby był to cel zamierzony przez jedną tylko ze stron, który jest wiadomy i akceptowany przez drugą stronę kontraktu (wyrok Sądu Najwyższego z 5 marca 2008 r., V CSK 418/07, LEX nr 577236). W świetle powyższego nie można uznać, aby Sąd Rejonowy dopuścił się w niniejszej sprawie naruszenia art. 65 § 1 k.c. Przepis ten stanowi, że oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje, skoro był on obowiązany uwzględnić także dyrektywy interpretacyjne o których mowa w art. 65 § 2 k.c., odnoszące się do umów. Konsekwencją tego była bowiem konieczność dokonania wykładni umów na trzech poziomach, tj. ustalenia literalnego brzmienia umowy, ustalenia treści oświadczeń woli przy zastosowaniu reguł określonych w art. 65 § 1 k.c. oraz ustalenie sensu złożonych oświadczeń woli poprzez odwołanie się do zgodnego zamiaru stron i celu umowy (zob. uzasadnienia wyroków Sądu Najwyższego z 19 stycznia 2011 r., V CSK 204/10, LEX nr 784977 oraz z dnia 5 lipca 2013 r., IV CSK 1/13, LEX nr 1375459).

W żadnym zatem razie, wbrew stanowisku apelującego, nie można dokonywać „wyodrębnienia” wydatków, spośród kosztów dotyczących ww. lokali – mających wyłącznie obciążać pozwanego – które miałyby być związane z jego działalnością, jako osobiście przez niego wygenerowane. Nie wynika to z literalnego brzmienia postanowień umownych (z dnia 16 września 2011 r., a także z dnia 23 grudnia 2013 r.), pozwany zaś nie udowodnił w żaden sposób, że taka była rzeczywista intencja stron i cel umowy (art. 6 k.c.). Nie dowodzą tego w szczególności zeznania pozwanego, który podał jedynie swoją interpretację zapisu umownego zawartego w umowie przedwstępnej ( zob. k. 156 – 156 v. akt sprawy).

Odnosząc się w tym miejscu do zagadnienia ciężaru dowodu w niniejszej sprawie stwierdzić trzeba, że konsekwencją uznania, iż podstawą prawną stosunku prawnego łączącego strony był przepis art. 392 k.c. musi być bezzasadność podniesionych w apelacji zarzutów naruszenia prawa procesowego.

Rozkład ciężaru dowodu w świetle art. 232 k.p.c. nie może być rozumiany w ten sposób, że ciężar dowodu zawsze spoczywa na powodzie. W razie sprostania przez powoda ciążącym na nim obowiązkom dowodowym, na stronie pozwanej spoczywać musi ciężar udowodnienia faktów uzasadniających oddalenie powództwa (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 2013 r., II PK 304/12, LEX nr 1341274). W ocenie zaś Sądu Okręgowego nie powinno być żadnych wątpliwości, że obowiązkiem powoda w niniejszej sprawie było wykazanie, że jego wierzyciel, tj. Wspólnota Mieszkaniowa (...) w B., obciążył go kosztami związanymi z ww. lokalami użytkowymi, a także że jego zobowiązania z tego tytułu są wymagalne. Powód sprostał powyższemu obowiązkowi przedkładając już w momencie wniesienia pozwu wystawione przez tego wierzyciela rachunki i zawiadomienia dotyczące kosztów jakimi obciążony został z tego tytułu w okresie od września 2011 r. do grudnia 2013 r. określające wartość zadłużenia – przy uwzględnieniu powierzchni przedmiotowych lokali – a także termin zapłaty ( zob. k. 40-66 i 68 akt sprawy).

W konsekwencji nie powinno budzić wątpliwości, iż stosownie do 6 k.c. ciężar dowodu, że zobowiązania jakimi z tego tytułu obciążony został powód – co do zaspokojenia którego odpowiedzialność przyjął na siebie pozwany na podstawie art. 392 k.c. – w rzeczywistości nie istnieją, lub też, że istnieją ale w mniejszym rozmiarze, spoczywał na pozwanym. Wskazać tutaj trzeba także i na tą okoliczność, że to pozwany – będący już obecnie członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w B. – miał, jako uprawniony podmiot, możliwość pozyskania od zarządcy ww. nieruchomości niezbędnych w tym zakresie dokumentów. Pozwanemu bowiem – jako obecnemu właścicielowi ww. lokali – przysługuje w myśl art. 29 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. z 2015 r., poz. 1892) prawo kontroli działalności zarządu wspólnoty, obejmujące także prawo domagania się dostępu do związanych z tym dokumentów (zob. np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 26 czerwca 2008 r., I ACa 1382/07, Apel.-W-wa 2009, Nr 1, poz. 1).

Z oczywistych zatem względów chybiona jest argumentacja dotycząca podejmowania przez Sąd czynności procesowych wyłącznie w interesie strony powodowej, w tym dopuszczenia z urzędu spóźnionych dowodów (art. 217 § 2 k.p.c.). Niezależnie jednak od powyższego wskazać trzeba, że – na co zwrócił już w niniejszej sprawie uwagę Sąd Okręgowy w Bydgoszczy w uzasadnieniu postanowienia z dnia 10 grudnia 2015 r. (VIII Gz 137/15; zob. k. 380-384 akt sprawy) oddalającego zażalenie co do odmowy wyłączenia sędziego na wniosek pozwanego (art. 49 k.p.c.) – dopuszczenie przez sąd dowodu z urzędu co do zasady nie może być uznane za działanie naruszające zasady bezstronności sądu i równości stron (zob. m.in. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 2004 r., IV CK 24/03, OSNC 2004, Nr 3, poz. 45; z dnia 11 grudnia 2014 r., IV CA 1/14, OSNC 2015, Nr 12, poz. 149, a także z dnia 11 grudnia 2015 r., III CSK 23/15, LEX nr 1936702).

Nie można uznać również, aby w niniejszej sprawie doszło do naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Kwestionowanie dokonanej przez Sąd oceny dowodów nie może polegać jedynie na zaprezentowaniu własnych, zadowalających dla skarżącego, ustaleń stanu faktycznego, dokonanych na podstawie własnej, korzystnej oceny materiału dowodowego (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 stycznia 2002 r., II CKN 572/99, LEX nr 53136). Jeśli tylko z materiału dowodowego Sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena taka nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby nawet w równym stopniu, na podstawie tego materiału dawały się wysnuć wnioski odmienne. Tylko wówczas, gdy brak jest logiki w wysnuwaniu wniosków ze zgromadzonego materiału dowodowego lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza reguły logiki formalnej albo wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo-skutkowych, to przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona (zob. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2002 r., II CKN 817/00, LEX nr 56906). Zdaniem Sądu Okręgowego nie można uznać, aby ocena dowodów dokonana w niniejszej sprawie przez Sąd pierwszej instancji – w szczególności gdy chodzi o dowód z opinii biegłego, który potwierdził prawidłowość obciążenia pozwanego ww. kosztami w zakresie objętym zaskarżeniem – wykraczała poza powyższe ramy.

Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy w punkcie 2 wyroku oddalił w pozostałej części apelację pozwanego - na podstawie art. 385 k.p.c. O kosztach postępowania odwoławczego rozstrzygnięto stosując zasadę odpowiedzialności za wynik procesu – zgodnie z art. 98 § 1 i 3 k.p.c., a także w zw. z § 2 pkt 5 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1800), przy uwzględnieniu jednak wysokości kwoty żądanej z tego tytułu przez powoda (zob. k. 454 akt sprawy).

Wiesław Łukaszewski Marek Tauer Artur Fornal