Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 listopada 2016 r.

Sąd Rejonowy w Ostrowi Mazowieckiej Wydział I Cywilny

w następującym składzie:

Przewodniczący: SSR Monika Brzozowska

Protokolant: starszy sekretarz sądowy Monika Kajas

po rozpoznaniu w dniu 21 listopada 2016 r. w Ostrowi Mazowieckiej

na rozprawie

sprawy z powództwa G. K.

przeciwko A. K. (1) i K. K. (1)

o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym

orzeka:

1.  Oddala powództwo,

2.  zasądza od powódki G. K. na rzecz pozwanej A. K. (1) kwotę 1 851 zł (jeden tysiąc osiemset pięćdziesiąt jeden złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego i opłat skarbowych od udzielonych pełnomocnictw, a na rzecz K. K. (1) kwotę 1 872 zł (jeden tysiąc osiemset siedemdziesiąt dwa złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania, w tym kwotę 1817 zł (jeden tysiąc osiemset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego i opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa,

3.  obciąża Skarb Państwa kosztami postępowania, od uiszczenia których powódka była zwolniona.

Sygn. akt I C 122/15

UZASADNIENIE

Powódka G. K. wystąpiła przeciwko A. K. (1) i K. K. (1) z pozwem, w którym wniosła o wpisanie hipoteki przymusowej w kwocie 169 169,88 zł na rzecz G. K. w dziale IV księgi wieczystej nr (...) prowadzonej w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Ostrowi Mazowieckiej, dla nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu nr (...) o powierzchni 0,1780 ha, położonej w O. przy ul. (...) oraz o zasądzenie od pozwanych na rzecz powódki kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powódka podała, że Sąd Okręgowy w Ostrołęce zasądził na rzecz G. K. od M. W. kwotę z odsetkami i kosztami postępowania. Uprawniona uzyskała wpis hipoteki w sumie 169 169,88 zł w dziale IV księgi wieczystej nr (...). Nieruchomość objęta tą księgą stanowiła własność M. W.. Na nieruchomość w chwili wpisu hipoteki składały się działki gruntu położone w O. przy ul. (...) w tym działka nr (...) zabudowana domem mieszkalnym, budynkiem garażu i budynkiem gospodarczym. Wartość tej działki wynosiła 139 000 zł.

W listopadzie 2014 roku M. W. przed Notariuszem J. O. w Kancelarii przy Placu (...) złożył oświadczenie zawierające zgodę na wykreślenie hipoteki podając, że roszczenie wygasło na skutek porozumienia stron. Takie oświadczenie podpisał. Poświadczenie podpisów przez Notariusza zostało zapisane w repertorium A pod numerami (...) oraz (...). Notariusz w piśmie z dnia 29 stycznia 2015 r. potwierdził, że podpisy pod oświadczeniem złożył M. W., zaś G. W. żadnych oświadczeń i podpisów nie składała.

M. W. sfałszował te dokumenty poprzez usunięcie swego podpisu i wpisanie słów (...) a także poprzez usunięcie swoich danych, to jest adresu i peselu na pieczęci i wpisanie adresu i peselu G. K.. Na pieczęci tej pozostał numer dowodu osobistego M. W.. W oparciu o tak sfałszowane oświadczenie złożył wniosek o wykreślenie hipoteki.

Roszczenie zasądzone wyrokiem Sądu Okręgowego w Ostrołęce nie zostało zaspokojone, nie wygasło. Wykreślenie hipoteki nastąpiło w następstwie złożenia przez M. W. sfałszowanego oświadczenia zawierającego zgodę na wykreślenie hipoteki.

Sąd Rejonowy w Ostrowi Mazowieckiej Wydział Ksiąg Wieczystych odnotował wpływ wniosku o wykreślenie hipoteki w dniu 1 grudnia 2014 r., a następnie w oparciu o postanowienie referendarza sądowego w dniu 9 grudnia 2014 r. nastąpiło wykreślenie wpisu hipoteki. Wpis ten został zaskarżony przez G. K. skargą na orzeczenie referendarza sądowego.

Po wykreśleniu hipoteki M. W. w dniu 15 grudnia 2014 r. sprzedał działkę numer (...) i aktualnie założona została dla tej nieruchomości księga wieczysta Nr (...), w której jako właścicieli ujawniano A. i K. małżonków K.. Cena sprzedaży wyniosła 40 000 zł. Wartość działki jest ponad trzykrotnie wyższa. W chwili sprzedaży orzeczenie o wykreśleniu hipoteki było nieprawomocne.

Powódka wskazała także, że Prokuratura Rejonowa w Ostrowi Mazowieckiej prowadzi w tej sprawie postępowanie karne pod numerem 1 Ds. 58/15 (pozew – k. 1 - 3).

Pozwani A. K. (1) i K. K. (1) wnieśli o oddalenie powództwa i zasądzenie na ich rzecz od powódki kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Pozwani w odpowiedziach na pozew podnieśli, że postępowanie w niniejszej sprawie powinno się toczyć według przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece, a podstawą rozstrzygnięć w tej kwestii powinny być przepisy art. 10 ust. 1 i art. 109 ust. 1 powyższej ustawy.

W kontekście wymienionego art. 109 ust. 1 powództwo z tak określonym żądaniem powinno zostać oddalone w całości, gdyż pozwani nie są dłużnikami powódki i nigdy nimi nie byli. Żadna więc ich nieruchomość, w tym działka nr (...), nie może być obciążona hipoteką przymusową.

Po stronie pozwanych występuje oczywisty brak legitymacji biernej do występowania w sprawie w charakterze pozwanych. Jest to bezwzględna przesłanka procesowa skutkująca oddaleniem powództwa.

Dłużnikiem powódki był M. W.. Rzeczywiście był on właścicielem między innymi działki nr (...). Działkę tę sprzedał on jednak pozwanym.

Kryterium niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest zawsze obecny stan prawny, a nie istniejący w przeszłości (teza 3 wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dn. 1 lipca 2010 r. w sprawie I SA (...)).

Hipoteka, która była wpisana do księgi wieczystej nr (...) w kwocie 169 169,88 zł została wcześniej wykreślona. Pozwani nabyli działkę nr (...) bez obciążeń hipotecznych.

Obecne twierdzenia powódki o fałszowaniu podpisów, podrabianiu dokumentów przez sfałszowanie wniosku o wykreślenie hipoteki są gołosłowne, nie odpowiadają prawdzie i zostały wymyślone przez powódkę wyłącznie na potrzeby niniejszego procesu.

Pozwani nabyli nieruchomość w dobrej wierze i w całkowitym przekonaniu, że nie szkodzą niczyim interesom. Nabyli nieruchomość w sposób formalny, w drodze aktu notarialnego (odpowiedź na pozew A. K. (1) – k. 62 – 64, odpowiedź na pozew K. K. (1) – k. 75 - 77).

Sąd Rejonowy ustalił, co następuje:

W dniu 27 września 2012 r. powódka G. K. wszczęła przeciwko bratu M. W. postępowania egzekucyjne, w celu przymusowego ściągnięcia kwoty 82 580,50 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 3 kwietnia 2010 r. do dnia zapłaty oraz kwoty 8 524,37 zł stanowiącej koszty postępowania. Komornik wszczął postępowanie egzekucyjne między innymi z nieruchomości, dla której jest prowadzona księga wieczysta Nr (...) (wniosek o przeprowadzenie egzekucji – k. 1, zawiadomienie – k. 7 - akt 1345/12 Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Ostrowi Mazowieckiej D. W.). W dziale IV ww. księgi wieczystej wpisane zostały: hipoteka przymusowa kaucyjna w wysokości 110 000 zł oraz hipoteka przymusowa w wysokości 169 169,88 zł zabezpieczające roszczenie o zachowek przysługujące powódce na podstawie wyroku Sądu Okręgowego w Ostrołęce z dnia 12 października 2011 r. w sprawie sygn. akt I C 197/10, zaopatrzonego w klauzulę wykonalności postanowieniem z dnia 12 marca 2012 r. (odpis księgi wieczystej – k. 19 – 28 akt 1345/12 Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Ostrowi Mazowieckiej D. W.). Postanowieniem z dnia 22 września 2014 r. Komornik umorzył postępowanie z nieruchomości z uwagi na to, że nikt nie przystąpił do drugiej licytacji nieruchomości stanowiącej przedmiot egzekucji i żaden z wierzyciel nie przejął nieruchomości na własność (postanowienie – k. 124 akt 1345/12 Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Ostrowi Mazowieckiej D. W.).

W dniu 28 listopada 2014 r. M. W. przyszedł do Kancelarii Notarialnej Notariusza J. O. w O. w celu poświadczenia swoich podpisów pod oświadczeniami o treści: „Zgadzam się na wykreślenie z księgi wieczystej dział IV hipoteki przymusowej podrubryka 3.4.1. na kwotę 169.169,88 zł (słownie: sto sześćdziesiąt dziewięć tysięcy sto sześćdziesiąt dziewięć złotych 88/100). Numer księgi wieczystej (...). Roszczenie wygasło gdyż nastąpiło porozumienie stron” oraz „Zgadzam się na wykreślenie z księgi wieczystej dział IV hipoteki przymusowej podrubryka 4.4.1. na kwotę 110.000 zł (słownie: sto dziesięć tysięcy złotych). Numer księgi wieczystej (...). Roszczenie wygasło gdyż nastąpiło porozumienie stron”. Powyższe czynności zapisano w Rep. A pod numerami (...) i (...). G. K. w ww. Kancelarii w całym roku 2014 nie była obecna ani razu (pismo notariusza – k. 112, zeznania świadka J. O. – zapis audio – video z protokołu rozprawy z dnia 21 stycznia 2016 r. – 00:03:15, wyciąg z Repertorium A – k. 128).

Następnie M. W. w dniu 1 grudnia 2016 r. złożył w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Ostrowi Mazowieckiej wnioski o wykreślenie hipotek załączając powyższe oświadczenia, które zostały sfałszowane w ten sposób, że podpis M. W. został zastąpiony podpisem G. K., a dane z pieczęci notariusza – klauzuli poświadczeniowej zostały zmodyfikowane w ten sposób, że zamiast danych M. W. wpisano dane G. K.. Na podstawie powyższych oświadczeń w dniu 9 grudnia 2014 r. dokonano wykreślenia obu hipotek obciążających nieruchomość (oświadczenia – k. 110 i 111, zeznania świadka J. O. – zapis audio – video z protokołu rozprawy z dnia 21 stycznia 2016 r. – 00:03:15, dokumenty z akt księgo wieczystej Nr (...) – k. 425 – wniosek, k. 42 -429 – wniosek o wpis w księdze wieczystej, k. 431 – oświadczenie, k. 434 – 435 – wniosek, k. 436 – prośba, k. 438 – zarządzenie).

Umową sprzedaży z dnia 15 grudnia 2014 r. M. W. sprzedał pozwanym K. K. (1) i A. K. (1) działkę objęta księgą wieczystą Nr (...), oznaczoną numerem 689/3 o powierzchni 0,1780 ha, położoną w O. przy ulicy (...) za cenę 40 000 zł. Stawający do aktu oświadczyli, że w dziale IV ww. księgi wieczystej nie ma żadnych wpisów, a treść wpisów w powołanej księdze została potwierdzona przez notariusza przy udziale stron za pośrednictwem Podsystemu Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych dostępnego na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości w dniu sporządzania aktu o godz. 13:32. Dodatkowo sprzedający M. W. oświadczył, że nieruchomości jest wolna od wszelkich długów, innych obciążeń, ograniczeń w rozporządzaniu i praw osób trzecich oraz zaległości podatkowych, jak również nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi ani roszczeniami osób trzecich (umowa sprzedaży – k. 13 – 16 akt I Co 76/15 SR w Ostrowi Mazowieckiej, pismo z Ministerstwa Sprawiedliwości – k. 335).

Nieruchomość w chwili zawierania ww. umowy nie była obciążona hipoteką. W dniu 15 grudnia 2014 r. o godz. 13:32 nie było żadnych wpisów w dziale III i IV (zeznania świadka A. K. (2) – nagranie audio – video z rozprawy z dnia 19.11.2015 r. – 00:03:35).

Pozwani na zakup powyższej nieruchomości zaciągnęli w dniu 12.12.2014 r. kredyt w rachunku bieżącym w (...)w (...) na kwotę 50 000 zł. Pieniądze w kwocie 50 000 zł w dniu 15 grudnia 2014 r. z Banku pobrała pozwana A. K. (1) (zaświadczenie z BS w (...) z dnia 20 lipca 2016 r. – k. 316, umowa o kredyt w rachunku bieżącym nr (...) – k. 317 - 320).

W dniu 28 stycznia 2015 r. powódka wniosła o wszczęcie postępowania karnego wobec M. W., który w listopadzie i grudniu 2014 r. w postępowaniach sądowych przed Sądem Rejonowym w Ostrowi Mazowieckiej Wydział Ksiąg Wieczystych posłużył się sfałszowanymi dokumentami w postaci oświadczeń o zgodzie na wykreślenie hipoteki, na skutek czego doszło do wykreślenia zabezpieczeń (zawiadomienie o popełnieniu przestępstwa – k. 108 – 109). Postępowanie jest w toku (okoliczność bezsporna).

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo jako niezasadne podlegało oddaleniu.

Podstawą roszczenia o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości jest art. 10 ust 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity: Dz. U. z 2016 poz. 790 ze zm. - powoływana dalej w skrócie jako „ukwh”), który stanowi, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest jedynym sposobem obalenia domniemania, wynikającego z art. 3 ukwh, iż prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje.

W wyroku z dnia z dnia 19 stycznia 2012 r. w sprawie IV CSK 309/11 Sąd Najwyższy wskazał, że niezależnie od wyjaśnienia charakteru powództwa przewidzianego w art. 10 u.k.w.h., trzeba podnieść, że przy jego rozpoznaniu przedmiotem postępowania dowodowego jest ustalenie, czy istotnie zachodzi niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, uzasadniająca jej usunięcie przez dokonanie prawidłowych wpisów. Powództwo z art. 10 u.k.w.h. służy jednocześnie obaleniu domniemania ustanowionego w art. 3 u.k.w.h., iż prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym a prawo wykreślone nie istnieje. Ciężar dowodu, że rzeczywisty stan prawny nieruchomości jest odmienny od ujawnionego w księdze wieczystej spoczywa zatem na stronie powodowej (LEX nr 1125290).

Przez rzeczywisty stan prawny należy rozumieć stan zgodny z prawem materialnym. Przyczyny tej niezgodności mogą być wielorakie. W ujęciu ogólnym niezgodność ta może wynikać:

1)  z dokonanych wpisów nieistniejącego prawa lub bez podstawy prawnej, którymi są również wykreślenia (art. 30 u.k.w.h.);

2)  ze zmian stanu prawnego nieruchomości zachodzących pozaksięgowo oraz nieodnotowanych przez wpisy (tak: B. E., C. H., Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz po nowelizacji prawa hipotecznego. Wzory wniosków o wpis. Wzory wpisów do księgi wieczystej, LEX, 2011).

Legitymacja prawna powódki do występowania w przedmiotowym roszczeniem nie była sporna. Powództwo o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może wytoczyć tylko osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, przy czym osoba ta winna przynależeć do kręgu osób, o których mowa w art. 626 ² § 5 k.p.c., a zatem osób, które mogą wystąpić do sądu wieczystoksięgowego z wnioskiem o dokonanie wpisu.

Powódce niewątpliwie przysługiwało ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości będącej przedmiotem sporu w postaci hipoteki, która została wykreślona przez bezprawne działanie (...). Posługując się sfałszowanymi oświadczeniami M. W. doprowadził do bezpodstawnego wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Następnie M. W. sprzedał pozwanym działkę nr (...) położoną w O. przy ulicy (...).

Zważyć należy, że nie było podstaw do dokonania wpisu w postaci wykreślenia przedmiotowej hipoteki. Jednakże trzeba mieć na uwadze, że pozwanych chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych przewidziana w art. 5 ukwh.

Zgodnie z art. 5 ukhw w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

Stan prawny nieruchomości obejmuje własność tej nieruchomości oraz ustanowione na niej użytkowanie wieczyste i ograniczone prawa rzeczowe: użytkowanie, służebność (gruntową, osobistą, przesyłu), hipotekę oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej to stan wynikający z treści wpisów, które zawierają informacje o cechach (przedmiotowych i podmiotowych) praw rzeczowych, praw osobistych i roszczeń oraz ograniczeń odnośnie do tej nieruchomości. Stan ten nie obejmuje informacji wynikających ze wzmianek lub ostrzeżeń zamieszczonych w księdze wieczystej. Rękojmia nie chroni nabycia prawa zabezpieczonego w drodze ostrzeżenia lub określonego we wzmiankowanym wniosku (art. 8). (Por. J. Kuropatwiński, Księgi..., t. I, s. 202).

Stan prawny ujawniony w księdze wieczystej może wynikać z wpisów prawomocnych i nieprawomocnych. Kwestia prawomocności wpisu nie ma znaczenia na potrzeby stosowania art. 5. Tak np. B. J.-J., w: Ustawa..., s. 117; J. K., Księgi..., t. I, s. 198; S. R., Dwa..., s. 6. (tak: Tomasz Czech, Komentarz do art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Rękojmia działa w warunkach niezgodności stanu prawego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Ujawnienie następuje z chwilą wpisu w księdze wieczystej (patrz: S. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz, Wydanie 3, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2004, str. 43). Zasada ta tworzy wyjątek od innej zasady nemo plus iuris in alium transferre potest, quam ipse habet. Ma za zadanie chronić dobrą wiarę nabywcy opartą na aktualnym wpisie własności, który stwarza domniemanie, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 ukwh).

Zasada ta występuje również w przypadku, w którym czynności prawnej dokonano z osobą rzeczywiście uprawnioną, ujawnioną w księdze wieczystej, ale do księgi nie wpisano obciążenia lub ograniczenia na rzecz osoby trzeciej.

Pozwani nabyli nieruchomość nieobciążoną hipoteką, zgodnie z ujawnionym wpisem. W przypadku, w którym z księgi wieczystej bezpodstawnie wykreślono ograniczone prawo rzeczowe to domniemywa się, że prawo to nie istnieje (art. 3 ust. 2). Nabywca nieruchomości, który dokonuje czynności prawnej na warunkach rękojmi wiary publicznej, nie jest związany tym prawem.

W myśl art. 6 ust 1 – 3 ukwh rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy. Jednakże gdy rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu, rozstrzyga dzień, w którym rozporządzenie doszło do skutku.

Zgodnie z art. 7 k.c. jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary. Jest to domniemanie prawne, które z mocy art. 234 k.p.c. wiąże sąd, dopóki nie zostanie ono obalone wskutek postępowania dowodowego.

Powódka w sprawie niniejszej nie obaliła domniemania, że pozwani nabywając nieruchomość działali w dobrej wierze.

Pozwani stanowczo zaprzeczyli, aby było im cokolwiek wiadomo na temat obciążenia hipoteką przedmiotowych nieruchomości. Nie wiedzieli również, że z nieruchomości była prowadzona egzekucja (wyjaśnienia pozwanego – k. 80). W tej sytuacji to na powódce spoczywał ciężar udowodnienia, że pozwani wiedzieli, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo że z łatwością mogli się o tym dowiedzieć.

Powódka w trakcie przesłuchania informacyjnego wskazała, że pozwani bardzo dobrze znają jej brata, czyli M. W. bo wcześniej, w okresie ostatnich dwóch lat, kupowali czy chcieli kupić od niego samochód. Dokładnie nie wie jednak, czy utrzymywali kontakt ze sobą. Pozwani interesowali się transakcją. Powódka wskazała, że wydaje jej się, że O. to jest małe środowisko i wszyscy wiedzieli, że ta nieruchomość jest zajęta (wyjaśnienia powódki – k. 79).

Wskazać należy, że powyższe przypuszczenia powódki nie są wystarczające do podważenia dobrej wiary pozwanych, w szczególności, że nie zostały poparte żadnymi dowodami. Twierdzenia powódki że w O. wszyscy posiadają wiedzę o sprawach majątkowych powódki i jej brata nie są racjonalne i nie mogą stanowić podstawy do uznania, że pozwani wiedzieli o obciążeniu nieruchomości hipoteką. Dla przykładu należy wskazać, że świadek B. P., pracująca u M. S. i z tej racji posiadająca wiedzę na temat stosunków rodzinnych M. W. zeznała, że nic nie wie, aby siostra pana W. prowadziła egzekucje z tej nieruchomości (nagranie audio - video z rozprawy z dnia 21.01.2016 r. – 00:31:26). Ponadto wskazać należy, że pozwani zamieszkują w B., w gminie W., a nie w O..

W ocenie Sądu zeznania świadków B. P. i M. D. również nie wskazują na to, że pozwani działali w złej wierze.

Świadek B. P. zeznała, że nie zna pozwanych, zna natomiast brata pozwanego P. K. i jego żonę H. K.. Świadek wskazała, że ze swoim konkubentem byli zainteresowani kupnem działki, ale zrezygnowali ze względu na złą opinię M. W.. Podała, że była rozmowa u znajomych z H. K., która mówiła o interesującej ofercie, ale jak usłyszała, kto sprzedaje, to zrezygnowała. Z tego, co świadkowi wiadomo to K. kupił jedną działkę, a H. z P. mieli kupić drugą działkę. Oni zrezygnowali z kupna działki. Świadek nie rozmawiała z pozwanym, ale mówiła H., żeby poinformowali K., ale czy oni to zrobili to świadkowi nie jest wiadome. Jednocześnie świadek zeznała, że nie ma pojęcia, czy pan W. znał pozwanych (nagranie audio - video z rozprawy z dnia 21.01.2016 r. – 00:31:26).

Zważyć należy, że powyższych zeznań nie sposób uznać w całości za wiarygodne. Przede wszystkim są one sprzeczne z zeznaniami świadka P. K. i świadka H. K., którzy zanegowali okoliczności, o których mówiła B. P..

Sąd w omawianym zakresie dał wiarę zeznaniom P. K. i H. K.. Są one spójne, logiczne i rzeczowe. Za ich wiarygodnością przemawiają również zawarte w nich okoliczności. P. K. zeznał, że od 4 lat mieszka na stałe w B. i rzadko tu bywa. Nie bywa natomiast wcale u B. P., którą zna z widzenia. Podobnie jego żona. Świadek wskazał, że nigdy nie rozmawiał z B. P. ani żoną na temat tej nieruchomości. Co istotne, świadek zeznał, że w 2014 r. był w Polsce tylko na święta. Nie planował wówczas zakupu nieruchomości w Polsce. Zaprzeczył też, aby kiedykolwiek rozmawiał z B. P. o tym, żeby ostrzec pozwanego przed zakupem nieruchomości. Pani P. nie widział z 5 lat (zeznania świadka P. K. – nagranie audio – video z dnia 4 kwietnia 2016 r. – 00:45:03).

H. K. w całości potwierdziła powyższe okoliczności. Wskazała, że wraz z (obecnie już byłym) mężem otrzymali mieszkanie ze spółdzielni mieszkaniowej w B. i nikt z nich nie myślał o kupnie działki w O.. Pomiędzy nią a mężem działo się źle już jak byli w Niemczech. Obecnie są po rozwodzie. P. K. chciał pozostać w Niemczech. Świadek potwierdziła, że jak pojechała do Niemiec w lipcu 2014 r. to do Polski przyjechała dopiero na święta (zeznania świadka H. K. – nagranie audio – video z rozprawy z dnia 21.11.2016 r. – 00:02:24).

Podsumowując powyższe zeznania H. K. i P. K. należy wskazać, że ich treść zaprzecza zeznaniom B. P.. Wskazali oni bowiem zgodnie, że w okresie kiedy doszło do sprzedaży działek nie było ich w Polsce, a więc nie mogli być u B. P. i rozmawiać o kupnie działki. Ich sytuacja życiowa również nie wskazuje na to, aby byli zainteresowani zakupem nieruchomości w Polsce. Ich związek przeżywał kryzys, a P. K. miał otrzymać mieszkanie w B.. Powyższe sprawia, że to wersja zaprezentowana przez byłych małżonków K. zyskała akceptację Sądu. H. K. była szwagierką pozwanego jedynie przez 4 lata, a w tym czasie bracia P. i K. K. (1) nie utrzymywali ze sobą kontaktów. Można uznać, że jest ona osobą obcą i niezainteresowaną korzystnym dla którejkolwiek ze stron rozstrzygnięciem sporu. To sprawia, że jej zeznania, a także korelujące z nimi zeznania P. K. należy uznać za obiektywne.

Zauważyć też wypada, że treść zeznań B. P. nie podważa w żaden sposób dobrej wiary pozwanych. B. P. nigdy nie rozmawiała z pozwanymi, nie miała z nimi żadnego kontaktu i nie dysponuje żadną wiedzą, czy pozwani znali stan prawny nieruchomości.

Podobnie należy ocenić zeznania M. D. (nagranie z rozprawy z dnia 4 kwietnia 2016 r. – 00:16:33). Z jej zeznań wynika, że zadzwoniła do niej pani P. i powiedziała, że pan W. sprzedaje dom i działkę państwu K.. Państwo K. (pozwani) z panem W. oraz P. K. przyjeżdżali do baru świadka ze 3 lata temu. W. prosił świadka żeby zejść z hipoteki i wtedy odda długi. Pozwany mówił, że chcą kupić, że oddadzą dług. Świadek oświadczyła, że mówiła, że jest dług jeszcze pani K..

Sąd uznał powyższe zeznania za niewiarygodne. Przede wszystkim należy podnieść, że pełnomocnik powódki na rozprawie w dniu 21 stycznia 2016 r. wskazał, że świadek ma być przesłuchana na okoliczność stanu zadłużenia nieruchomości i wiedzy kuzynów pozwanych o tych obciążeniach (nagranie z rozprawy - 00:55:56). Trudno uwierzyć, że powódka składając pozew w niniejszej sprawie nie miała wiedzy, że świadek miałaby dysponować znacznie szerszą wiedzą, niż wskazana w tezie dowodowej. Świadek bowiem zeznała, że to pozwani, a nie ich krewni posiadali wiedzę o hipotece obciążającej nieruchomość. Co więcej, świadek opisywała zdarzenia, które w swoich zeznaniach, uznanych przez Sąd za niewiarygodne, wskazywała także B. P.. M. D. podała o wiele więcej danych, które miała rzekomo przekazać B. P. małżonkom K.. Zdaniem świadka B. P. „mówiła, że mówiła państwu K., ale nie mówiła którym, żeby skontaktowali się z panią prawnik S.. Pani P. powiedziała, że pan P. K. i jego brat chcieli kupić nieruchomość i pani P. ich ostrzegła, że jest dług. (…) Ostrzegała jednego i drugiego”.

Zeznania M. D. należy uznać za całkowicie niewiarygodne. Wskazywała ona na fakty, które dotyczyły innego świadka B. P., o których ta świadek nawet nie wspominała. Niewiarygodne są także zeznania świadka, w jakim zeznała ona, że pozwani byli u niej w barze. Zarówno pozwani, jak i świadek P. K. stanowczo zaprzeczyli, aby taka sytuacja miała miejsce. Oceniając zeznania M. D. należy zastanowić się również nad ich logiką. Skoro, jak twierdzi świadek, zarówno pozwani, jak również P. K. mieli wiedzę o obciążeniach nieruchomości, to jaki był sens ponownego ostrzegania i jednego i drugiego o tym, że jest dług. Świadek twierdziła również, że zaczęła dzwonić do pani K. jak pani P. mówiła, że chcą to sprzedać. Nie mogła się do niej dodzwonić. Za miesiąc, za dwa się dopiero dodzwoniła i powiedziała żeby się dowiedziała w tej sprawie. Wskazać należy, że opisane postępowania świadka było nieracjonalne. Skoro zdawała sobie sprawę z powagi sytuacji, to mogła powiadomić występującą w sprawie panią prawnik. Świadek jednak tego nie uczyniła, co jest kolejnym powodem, aby stwierdzić, że przedstawiona przez nią wersja zdarzeń jest spreparowana na potrzeby niniejszego postępowania.

Zważyć także należy, że gdyby Sąd dał wiarę zeznaniom ww. świadka to i tak nie mogłyby one podważyć dobrej wiary pozwanych. W ocenie Sądu domniemanie z art. 7 k.c. w realiach niniejszej sprawy mógłby obalić jedynie dowód, z którego wynikałoby, że pozwani mieli świadomość, że wpis polegający na wykreśleniu hipoteki został uzyskany przez M. W. za pomocą przestępstwa, podstępnie lub bez zgody powódki. Zeznania M. D. powyższych okoliczności nie dowodzą.

W ocenie Sądu nie można było oczekiwać od pozwanych powzięcia takich środków ostrożności jak sprawdzanie treści księgi wieczystej w Sądzie. Pozwani nie są fachowcami, nie mają wykształcenia prawniczego. Mieli zaufanie do notariusza, wykonującego zawód zaufania publicznego . Pozwany sam przyznał, że wybrali notariusz A. K. (2) albowiem ma ona opinię osoby dokładnej i rzetelnej.

Nie można również podzielić poglądu prezentowanego przez stronę powodową, że pozwani powinni byli przed zawarciem umowy przejrzeć akta księgi wieczystej. Przede wszystkim wskazać należy, że nie byłoby to w zaistniałym stanie faktycznym możliwe.

Zgodnie z treścią art. 36 ¹ 2 ukwh akta księgi wieczystej może przeglądać, w obecności pracownika sądu, osoba mająca interes prawny oraz notariusz.

„Interes prawny do przeglądania akt księgi wieczystej ma każda osoba, którą ujawniono w tej księdze lub którą wykreślono z księgi (tak np. A. Maziarz, Praktyczne..., s. 48; S. Rudnicki, Ustawa..., s. 232; M. Kućka, w: Ustawa..., s. 549). Można przyjąć ogólną regułę, zgodnie z którą interes prawny przysługuje każdemu podmiotowi posiadającemu legitymację czynną lub bierną wyznaczoną w art. 10 ust. 1 u.k.w.h. w zw. z art. 626 ²§ 5 k.p.c. (podobnie H. Ciepła, w: H. Ciepła, E. Bałan-Gonciarz, Ustawa..., s. 78; M. Kućka, w: Ustawa..., s. 549). Zob. komentarz do art. 10, teza 95 i n.

Odpowiedni interes mają także podmioty, które działają na zlecenie takiej osoby w związku z nieruchomością, np. pośrednicy obrotu nieruchomościami, adwokaci, radcowie prawni (podobnie A. Maziarz, Praktyczne..., s. 49; S. Rudnicki, Ustawa..., s. 232; M. Kućka, w: Ustawa..., s. 549). Powinni oni w tym celu przedłożyć umowę zlecenia, upoważnienie lub inny wiarygodny dokument. (…) Interes prawny, o którym mowa w art. 36 ¹ ust. 4, przysługuje osobie, która złożyła wniosek o wpis do księgi wieczystej, gdy dokumenty załączone do wniosku uprawdopodobniają jej żądanie.

Akta księgi wieczystej można udostępnić również do przeglądania osobie, która planuje nabyć prawo dotyczące takiej nieruchomości (podobnie H. Ciepła, w: H. Ciepła, E. Bałan-Gonciarz, Ustawa..., s. 78; S. Rudnicki, Ustawa..., s. 232; odmiennie A. Maziarz, Praktyczne..., s. 48; por. K. Hryćków-Mycka, w: I. Heropolitańska i in., Ustawa..., s. 101). Osoba ta powinna wykazać jednak odpowiednio interes prawny. Dowodem takim może być np. odpis umowy przedwstępnej dotyczącej nieruchomości. Za wystarczający dowód interesu prawnego można także uznać pisemne oświadczenie właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości, który - ze względu na planowaną czynność - upoważnia daną osobę do przejrzenia akt wieczystoksięgowych. (tak: Czech T., Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz, LexisNexis, 2014).

Pozwani nie dysponowali żadnym dokumentem, z którego wynikałby ich interes prawny w przeglądaniu akt księgi wieczystej. Akta nie zostałyby im więc udostępnione. Na marginesie należy jedynie wskazać, że nawet gdyby owe akta przejrzeli, to wątpliwe by dostrzegliby, że oświadczenia o zgodzie na wykreślenie hipotek są sfałszowane. Nie dostrzegł tego bowiem nawet referendarz sądowy dokonujący wpisu.

Nie zasługuje również na uznanie prezentowana przez stronę powodową teza, że pozwani byli w zmowie ze sprzedającym M. W., o czym miał świadczyć to, że zachodziła rozbieżność pomiędzy twierdzeniami pozwanych na temat chwili pobrania pieniędzy z Banku (...) w (...), a chwilą sprawdzenia treści księgi wieczystej przez A. K. (2) - notariusz sporządzającą przedmiotową umowę sprzedaży. W ocenie Sądu żadna rozbieżność w tej materii nie zachodzi, a podstawą do postawienia takiej tezy są zeznania notariusz A. K. (2). Wskazała ona mianowicie, że omawiany akt był sporządzamy w sposób standardowy. Nieruchomość w chwili nabywania nie była obciążona hipoteką. W treści aktu notarialnego jest zapis na stronie 2, że notariusz sprawdzała treść księgi wieczystej zgodnie z podsystemem dostępu do centralnej bazy danych ksiąg wieczystych dostępnego na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości w dniu 15 grudnia 2014r. o godz. 13:32. W tym czasie było łączenie z systemem. W tym momencie nie było żadnych wpisów w dziale 3 i 4. Dalej wskazała także, że jeśli ktoś przychodzi do sporządzenia aktu to pierwszą czynnością jest sprawdzenie księgi wieczystej, taką ma praktykę, ale czy akurat w tym przypadku tak było to nie pamięta. Sprawdza księgę, kiedy klient przychodzi z daną sprawą, a później sprawdza księgę w chwili sporządzania czynności. Sprawdza dane osobowe, spisuje, a potem łączy się z systemem i odczytuje treść aktu, drukuje go, daje jeszcze raz stronom do przeczytania projekt. Strony się zapoznają z tym w formie papierowej i wtedy jest podpisywany akt (zeznania świadka A. K. (2) – nagranie audio – video z rozprawy z dnia 19 listopada 2015 r. -00:03:35).

Z zeznań ww. świadka wynika w sposób jednoznaczny, że praktyką przyjętą w kancelarii notarialnej świadka jest dwukrotne sprawdzanie treści księgi wieczystej. Świadek wyraźnie wskazała, że pierwszą czynnością jest sprawdzenie treści księgi wieczystej. Potem, w trakcie sporządzania aktu notariusz łączy się z systemem i ponownie sprawdza treść księgi wieczystej. Nie ma więc sprzeczności w twierdzeniu pozwanych, że pozwana A. K. (1) podjęła pieniądze z banku po sprawdzeniu stanu księgi wieczystej. Mogła to uczynić po tym, jak notariusz sprawdziła księgę po raz pierwszy, a przed tym, jak notariusz połączyła się z systemem. Zresztą z zeznań A. K. (1) wynika, że nie była obecna podczas sprawdzania księgi wieczystej przez notariusza (zeznania pozwanej – nagranie audio – video z dnia 21.11.2016 r. – 01:29:41).

Nie jest również dowodem na złą wiarę pozwanych fakt, że cena za sprzedaż nieruchomości została przez pozwanych zapłacona M. W. gotówką. Jest to praktyka powszechna i spotykana nagminnie. Nie budzi to większego zdziwienia i nie jest w lokalnym środowisku czymś nadzwyczajnym.

Należy również odnieść się do wysokości ceny, która zdaniem strony powodowej wskazuje na to, że transakcja powinna wydać się pozwanym podejrzana. Wskazać należy przy tym, że strona powodowa nie może się zdecydować, czy powództwo oprzeć na twierdzeniu, że pozwani wiedzieli o wykreśleniu nieruchomości bez zgody powódki i świadomie chcieli na tym skorzystać, czy też nie wiedzieli, ale powinni się domyśleć na podstawie okoliczności transakcji. W ocenie Sądu M. W. celowo sprzedał nieruchomość po niższej cenie, albowiem zależało mu na szybkim załatwieniu sprawy i wyjeździe za granicę. Taką też wersję podał pozwanym (zeznania pozwanego K. K. (1) – nagranie audio – video z rozprawy z dnia 21.11.2016 r. – 00:54:26). Pozwany K. K. (1) wyjaśnił, że dał M. W. z tytułu ceny 60 000 zł, a nie 40 000 zł jak zostało to wskazane w umowie sprzedaży (wyjaśnienia pozwanego – k. 80). Wysokość ceny w tych okolicznościach nie budziła zastrzeżeń pozwanych albowiem jakiś czas wcześniej kupili oni inną nieruchomość położoną w O., w nieodległym sąsiedztwie za podobną cenę. Co prawda ta druga działka jest większa od działki nabytej od M. W., ma jednak zdecydowanie niekorzystny kształt, co sprawa, że nie jest działką atrakcyjną.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności Sąd oddalił powództwo.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. Pozwani ponieśli koszty wynagrodzenia pełnomocników obliczone na podstawie § 6 pkt 6 w zw. z § 8 pkt 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (tekst jednolity: Dz. U. 2013, poz. 461 ze zm.) oraz koszty opłat skarbowych od udzielonych pełnomocnictw. Pozwany K. K. (1) poniósł również koszt w wysokości 55 zł z tytułu opłaty sądowej od zażalenia.

SSR Monika Brzozowska