Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Powodowie W. T. i M. T. wnieśli ostatecznie w piśmie z dnia 23 lipca 2014 roku o zasądzenie solidarnie od B. G. i Z. G. kwoty 6.928,99 zł z odsetkami ustawowymi od wskazanych w piśmie kwot. Wnieśli także o orzeczenie o kosztach procesu. W uzasadnieniu wskazali, że pozwani bezumownie korzystają z nieruchomości lokalowej, której własność przysługuje powodom. W okresie od połowy lutego 2013 roku do lipca 2014 roku pozwani nie wnosili należnego odszkodowania za bezumowne korzystanie z rzeczy. W ocenie powodów miesięczne odszkodowanie wynosi 1.244,40 złotych, bowiem ustalili je na 1.200 złotych, zaś począwszy od maja 2013 roku powiększone winno być o stawkę inflacji – 3,7%. Powodowie dodali, że pozwani uiszczają tylko 771 złotych, czyli stawkę czynszu najmu ustaloną umową najmu, która została im wypowiedziana z dniem 31 lipca 2011 roku.

Sąd Rejonowy w Goleniowie w dniu 3 grudnia 2014 roku wydał nakaz zapłaty zgodnie z żądaniem pozwu.

W sprzeciwie pozwani wnieśli o oddalenie powództwa. Wnieśli także o orzeczenie o kosztach procesu. Wskazali, że brak jest materialnych podstaw do żądania kwoty 1.200 i 1.244.40 zł tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z rzeczy.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

Powodowie są właścicielami nieruchomości dla której prowadzi się księgę wieczysta (...). Na tej nieruchomości posadowiony jest budynek, w którym znajduje się lokal numer (...).

Dowód:

- odpis z kw, k. 10-19;

W dniu 3 października 2005 roku powodowie wynajęli pozwanym powyższy lokal. Umowa została zawarta czas nieokreślony. W § 24 ust. 4 wskazano, że wszelkie nakłady poniesione przez najemcę na przedmiot najmu nie podlegają zwrotowi. Zgodnie z § 25 lokal po ustaniu najmu należy zwrócić w stanie niepogorszonym zgodnie z protokołem przekazania. Lokal został wydany pozwanym w „stanie deweloperskim” – ściany i sufity otynkowane, przygotowane do malowania, posadzki bez podłóg i wykładziny.

Dowód:

- umowa, k. 20-24;

- protokół zdawczo – odbiorczy, k. 25 – 26;

W dniu 18 lipca 2008 roku powód wypowiedział pozwanym umowę najmu z dniem 31 lipca 2011 roku.

Wyrokiem z dnia 4 kwietnia 2012 roku Sąd Rejonowy w Goleniowie oddalił powództwo pozwanych przeciwko powodowi o ustalenie, że istnieje umowa najmu lokalu (...) przy ulicy (...) w G.. Wyrokiem z dnia 6 grudnia 2012 roku Sąd Okręgowy w Szczecinie oddalił apelację pozwanych.

Pismem z dnia 12 grudnia 2012 roku powód wezwał pozwanych do opróżnienia lokalu.

Do wydania lokalu nie doszło.

Dowód:

- wyrok z dnia 4 kwietnia 2012 roku wraz z uzasadnieniem, k. 28 – 41;

- wyrok z dnia 6 grudnia 20o12 roku wraz z uzasadnieniem, k. 42 – 55;

- pismo z dnia 12 grudnia 2012 roku, k. 56 - 57;

- protokół, k. 58 – 59;

Powód wzywał pozwanych do zapłaty należności tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu za sierpień 2011 roku do kwietnia 2012 roku w kwocie po 2.313 złotych. Następnie ta należność została przez powoda skorygowana o kwotę łączną 10.017 zł.

Od maja 2012 roku powód wzywał pozwanych o zapłatę kwoty 1.200 złotych – za miesiąc maj 2012 – grudzień 2012, następnie od stycznia 2013 roku do lipca 2014 roku po 1.244,40 złotych. Powód uznał, że w związany z tym, że zmieniła się siła nabywcza pieniądza i GUS wskazał poziom inflacji, odszkodowanie winna być podwyższone o ten wskaźnik.

Dowód:

- noty księgowe, k. 60-67, 104 - 105;

- nota księgowa – korekta, k. 67;

- przesłuchanie powoda w charakterze strony, k. 166 -167

Pismem z dnia 22 kwietnia 2014 roku powód wezwał pozwanych do zapłaty kwoty 4.561,99 zł, wskazując, że łącznie przysługiwało mu roszczenie w kwocie 12.361 zł, jednak złożył oświadczenie o potrąceniu kaucji złożonej przez pozwanych w kwocie 7.800 zł.

Dowód:

- pismo , k. 92-93;

Wartość rynkowa czynszu najmu za sporny okres według stanu deweloperskiego przedmiotu najmu wynosi 1.040 zł za miesiąc, zaś według stanu na dzień oględzin – 1.200 złotych miesięcznie.

Dowód:

- opinia biegłego, k. 174 – 217;

Pozwani nadal zamieszkują sporny lokal.

Bezsporne.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo co do zasady zasługuje na uwzględnienie.

Powodowie oparli swoje żądanie na przepisach art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005r., nr 31, poz. 266 ze zm.) zgodnie z którym osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Z zastrzeżeniem ust. 3, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu.

Nie budzi wątpliwości i nie było sporne, że pozwani faktycznie w lokalu powodów mieszkali po rozwiązaniu umowy najmu. Nie zakwestionowali pozwani skuteczności rozwiązania umowy. Wyrok oddalający pozew o ustalenie stosunku najmu jest prawomocny. Jedynie podnosili, że kwestionują wartość odszkodowania wskazaną przez powodów, zaś argumentem za uwzględnieniem wniosku o zawieszenie postępowania miało być toczące się postępowanie o eksmisję, w którym pozwani mieliby przedkładać dowody uzasadniające uprawnienie do lokalu socjalnego co uzasadniałoby zastosowanie art. 18 ust. 3 powyższej ustawy.

Zgodnie z tym przepisem osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

Wniosek o zawieszenie postępowania został oddalony postanowieniem z dnia 4 marca 2015 roku k. 166. W ocenie Sądu nie spełniły się przesłanki z art. 177 § 1 pkt 1 k.p.c. bowiem nie jest warunkiem wystąpienia z powództwem o odszkodowanie wcześniejsze orzeczenie z pozwu o eksmisję, gdzie Sąd faktycznie bada przesłanki do przyznania lokalu socjalnego. Z tego powodu ewentualne takie ustalenie w sprawie eksmisyjnej nie ma charakteru prejudycjalnego dla realizacji roszczenia odszkodowawczego, co do zasady i wysokości, bowiem w okresie od wygaśnięcia stosunku najmu do daty uprawomocnienia się wyroku eksmisyjnego osoby uprawnione do lokalu socjalnego, o których mowa w art. 18 ust. 3, opłacają odszkodowanie według zasad określonych w art. 18 ust. 1 i 2 (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 2012 r., III CZP 72/12, lex ).

Pozew obejmuje zaś okres do lipca 2014 roku, zaś na tą chwilę uprawnienie do lokalu socjalnego nie było pozwanym przyznane. Już na marginesie wskazać trzeba, że uprawnienie takie w ogóle nie zostało przyznane, co wynika z treści prawomocnego wyroku Sądu Rejonowego w Goleniowie z dnia 27 stycznia 2015 roku I C 316/13.

W związku z tym, że pozwani zakwestionowali wysokość przysługującego powodom odszkodowania Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego. Opinia biegłego jest logiczna, spójna, odpowiada na wszelkie pytania Sądu. Żadna ze stron nie złożyła zarzutów do opinii. Jeśli opinia biegłego nie zawiera niejasności, wewnętrznych sprzeczności ani luk, oparta została na materiale dowodowym zgromadzonym w sprawie, biegły w sposób należyty uzasadnił swoje wnioski (tj. w szczególności przedstawił tok swego rozumowania w sposób poddający się kontroli pod względem logiki), a konkluzje opinii są konkretne i przekonujące oraz wynikają z przeprowadzonych przez biegłego czynności (np. badań) oraz toku rozumowania, to brak jest podstaw do uznania takiej opinii za nieprzydatną dla rozstrzygnięcia sprawy i przeprowadzania na podstawie art. 286 k.p.c. dodatkowego dowodu z opinii innych biegłych lub uzupełniającej opinii przez tego samego biegłego.

Zgodnie z tą opinią właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu kwotę 1.040 zł przyjmując „stan deweloperski” lokalu i 1.200 zł przyjmując stan obecny. Nie było sporne w sprawie, że pozwani przejęli lokal w stanie deweloperskim, co wynika z protokołu k. 25. Tym samym taki stan lokalu należało przyjąć ustalając odszkodowanie. Fakt, że zgodnie z § 24 ust. 4 umowy najmu wszelkie nakłady poczynione na przedmiot najmu nie podlegają zwrotowi nie uzasadnia przyjęcia, że odszkodowanie przysługuje powodom według stanu lokalu uwzględniającego te nakłady. Odszkodowanie przysługuje bowiem za to czego powodowie nie uzyskali wynajmując na wolnym rynku lokal, a przecież fakt, że nakłady zostały poczynione i nie przysługuje pozwanym roszczenie o ich zwrot nie prowadzi do wniosku, że owe nakłady nie mogą być usunięte z lokalu z chwilą jego wydania powodom. Zgodnie z § 25 umowy pozwani winni zwrócić lokal w stanie niepogorszonym, zgodnie z protokołem lokalu.

Należy wskazać, że do obowiązków byłego lokatora ma zastosowanie art. 18 ust. 1 ustawy, przewidujący miesięczną płatność świadczeń, określonych zbiorczo, jako świadczenie odszkodowawcze. W judykaturze konsekwentnie już przyjmuje się, że byłego lokatora i właściciela łączy szczególnego rodzaju stosunek zobowiązaniowy, którego treścią jest zapewnienie właścicielowi płatnego periodycznie, (co miesiąc - art. 18 ust. 1 ustawy) świadczenia za dalsze korzystanie z lokalu (zob. uchwałę SN z dnia 7 grudnia 2007 r., III CZP 121/07, OSNC 2008/12/137 oraz wyrok SN z dnia 19 czerwca 2008 r. V CSK 31/08, OSNC-ZD 2009/10/12), określonego zbiorczo, jako świadczenie odszkodowawcze. Odszkodowanie ma charakter ustawowy co do swojej wysokości. Tym samym nie jest istotne, czy powodowie ponieśli szkodę (co jest istotne w roszczeniu przeciwko Gminie opartym na art. 18 ust. 5 ustawy).

Wskazać trzeba, że powodowie żądali odszkodowania za okres od marca 2013 roku do lipca 2014 roku tj. 17 miesięcy (za omyłkę Sąd uznał sprecyzowanie na rozprawie w dniu 3.02 k. 201 przez pełnomocnika powodów okresu odjętego pozwem na 16 miesięcy, bowiem od marca 2013 roku do lipca 2014 roku jest 17 miesięcy, a nie 16).

Przyjmując, że za wszystkie miesiące przysługuje powodom 1.040 złotych, zaś nie było sporne, że uiszczali oni 771 złotych, zaś za miesiąc marzec 2014 roku zarachowano kwotę 11,26 zł (oświadczenie k. 166) łączna kwota przysługującego powodom odszkodowania to 4.561,74 zł (1.040 zł – 771 zł za każdy miesiąc, poza marcem 2014 roku gdzie jeszcze należy odjąć 11,26 zł). Łącznie 269 x 16 + 257,74 = 4.561,74 zł.

O odsetkach Sąd orzekł na podstawie art. 481 k.c. i 455 k.c. Zauważyć trzeba, że powód wzywał pozwanych do zapłaty odszkodowania każdego miesiąca, zaś odsetki ustawowe określone są na 1 dzień każdego następnego miesiąca. W związku z tym, że w niektórych miesiącach pierwszy dzień tego miesiąca okazał się dniem wolnym od pracy, zaś zgodnie z art. 115 k.c. jeżeli koniec terminu do wykonania czynności przypada na dzień uznany ustawowo za wolny od pracy, termin upływa dnia następnego, Sąd uznał, że wymagalność roszczenia w tych miesiącach rozpoczyna się z drugim dniem miesiąca.

Zauważyć trzeba, że powodowie zażądali także odsetek za odszkodowanie należne za luty 2013 roku (którego w istocie nie dochodzili w niniejszej sprawie), wskazując, że częściowo nastąpiło w tym zakresie potrącenie z kaucją. Nie było sporne, że w lutym 2013 roku pozwani nie zapłacili pełnej wartości odszkodowania.

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 21 października 2015 roku III CZP 70/15 odpowiedzialność odszkodowawcza osób zajmujących lokal bez tytułu prawnego, przewidziana w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ma charakter odpowiedzialności in solidum. Z tego powodu Sąd w sposób prawidłowy ustalił odpowiedzialność łączną pozwanych. W ocenie Sądu dokonując określenia odpowiedzialności łącznej pozwanych Sąd był zobowiązany z urzędu rozstrzygnąć, czy jest to odpowiedzialność in solidum czy solidarna, co nie zmienia tego, że powodowie żądali zasądzenia od pozwanych należności solidarnie. Nie budzi tu wątpliwości, że uprawnienie powodów ma charakter solidarny.

Sąd oparł rozstrzygnięcia na wszystkich dowodach zebranych w sprawie zaoferowanych przez strony. Wiarygodności dowodów strony nie kwestionowały.

Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł, jak w pkt I i II.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 3 k.p.c. W związku z tym, że powodowie wygrali sprawę w 65 % Sąd zasądził na ich rzecz od pozwanych solidarnie 1.050,25 zł. Po stronie powodowej powstały koszty w kwocie 600 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego (w.p.s. 4.562 zł – por. § 4 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku), 229 i 119 zł tytułem opłaty od pozwu, zaliczka na poczet opinii biegłego 1.000 zł. Po stronie pozwanej powstały koszty w kwocie: 600 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego, 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

Orzeczenie w pkt IV i V znajduje swoją podstawie w art. 113 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Skarb Państwa tymczasowo poniósł koszty wynagrodzenia biegłego w kwocie 517,12 zł, dlatego w 35 % powinni zwrócić ją powodowie, zaś w 65% pozwani.

ZARZĄDZENIE

1.  Odnotować;

2.  Odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikom stron;

3.  Akta z pismem lub za miesiąc.