Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 września 2013r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym:

Przewodniczący - Sędzia SO Małgorzata Brulińska (spr.)

Sędzia SO Marek Kurkowski

Sędzia SR del. Magdalena Sobczak-Chrzanowska

Protokolant: Elżbieta Biała

po rozpoznaniu w dniu 17 września 2013r. we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z powództwa P. K.

przeciwko (...) sp. z o.o. sp. k. we W.

o zapłatę

na skutek apelacji strony pozwanej

od wyroku Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu

z dnia 28 marca 2013r.

sygn. akt VI C 1228/12

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od strony pozwanej na rzecz powoda 1200 zł kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt II Ca 764/13

UZASADNIENIE

Zaskarżonym orzeczeniem z 28.03.2013 r Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków zasądził od strony pozwanej (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej we W. na rzecz powoda P. K. kwotę 11 938,10zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia 2 stycznia 2012 roku do dnia zapłaty i zasądził od strony pozwanej na rzecz powoda kwotę 3 014,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Podstawę rozstrzygnięcia Sądu Rejonowego stanowiły następujące ustalenia faktyczne:

W dniu 10 grudnia 2010 r. we W. pomiędzy (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością spółką komandytową z siedzibą we W., a P. K. zawarta została umowa przedwstępna sprzedaży lokalu mieszkalnego oznaczonego tymczasowym numerem C4 o powierzchni 67,61m ² wraz z pomieszczeniami przynależnymi – komórkami lokatorskimi o powierzchni 7,84m ² i 2,80 m ² , położonego w Gminie S. obręb G., na nieruchomości oznaczonej jako działka geodezyjna numer (...) o powierzchni 0,9094 ha, dla której Sąd Rejonowy w Oławie prowadzi księgę wieczystą nt (...). Umowa sporządzona została w formie aktu notarialnego. Zgodnie z §6 zawartej umowy, cena sprzedaży została określona na kwotę netto 310.036,76 zł., co wraz z należnym podatkiem VAT wg. stawki 7% stanowić miało kwotę brutto 331.739,34 zł. Uzgodniona cena w wyniku m.in. zmiany stawki podatku od towarów i usług mogła ulec zmianie proporcjonalnie do zmiany podatku, a taka zmiana nie wymagała zawierania aneksu do umowy. Stosownie do §7 umowy, na poczet ceny powód uiścił 3.000 zł opłaty rezerwacyjnej, zaś reszta ceny w kwocie 328.739,34 zł miała zostać zapłacona w następujący sposób: 230.117,55 zł do 25.01.2011 r., 32.873,93 zł do 1.05.2011r. po zakończeniu etapu budowy –stanu surowego zamkniętego, 32.873.93 zł w terminie do 8.08.2011 r. – po zakończeniu etapu budowy – budynku wykończonego, 32.873,93 zł do dnia 14.08.2011 r. to jest do dnia przekazania lokalu. Podstawą do uznania zakończenia poszczególnych etapów budowy miał być wpis w dzienniku budowy. § 8 zawartej umowy określał zasady i termin wydania lokalu. Zgodnie z ust.1 termin wydania lokalu przez Dewelopera kupującemu strony ustaliły na 14.08.2011r. pod warunkiem wykonania przez kupującego zobowiązań określonych w umowie oraz zapłaty całej ceny. Strony dopuściły możliwość przesunięcia terminu wydania lokalu do 30 dni roboczych od powyższego terminu, co nie miało wymagać zawarcia aneksu i miało być traktowane jako wykonanie umowy w terminie. O terminie wydania lokalu kupujący miał być powiadomiony przez Dewelopera z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem, listem poleconym z potwierdzeniem odbioru. Stosownie do ust. 5 , sprzedający protokolarnie miał przekazać, a kupujący przejąć lokal. Z chwilą przekazania lokalu przyjmuje się, że kupujący dokonał odbioru, a Deweloper wypełnił swoje zobowiązania wynikające z §5 ust.1 Za gotowy do przejęcia uważa się lokal z pominięciem drobnych usterek, nie uniemożliwiających prowadzenia prac wykończeniowych. W razie stwierdzenia istotnych wad których usunięcie nie jest możliwe niezwłocznie, sprzedający miał ustalić nowy termin odbioru. Przy odbiorze sprzedający miał przekazać kupującemu instrukcję używania lokalu oraz części wspólnych. Zgodnie z § 9 ust.1, strony zobowiązały się w terminie 90 dni od daty podpisania protokołu wydania lokalu, pod warunkiem wykonania przez kupującego wszystkich obowiązków wynikających z umowy oraz zapłaty całej ceny, zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży. Stosownie do §10 ust. 1 deweloper miał zapłacić kupującemu karę umowną min. w przypadku opóźnienia dewelopera w wydaniu lokalu w wysokości 0,05% dziennie, licząc od kwot wpłaconych przez kupującego, za każdy dzień opóźnienia ponad termin wskazany w §8 ust.1 z uwzględnieniem § 8ust.2

Aneksem nr 1 zawartym w zwykłej formie pisemnej z dnia 10.12.2010 r. strony uzgodniły wykonanie przez sprzedającego wyposażenia dodatkowego za kwotę 7.880,20 zł, która miała być płatna wraz z ostatnią transzą, tj. do dnia 14.08.2011 r. Nadto na etapie zawierania umowy przedwstępnej powód wybrał z modeli zaproponowanych mu przez dewelopera – droższy niż pierwotnie oferowany kocioł grzewczy – zapewniający lepsze parametry techniczne, za co uiścił dopłatę.

W czasie realizacji budowy strony porozumiewały się przede wszystkim drogą mailową. Wiadomością z dnia 20 lipca 2011 r. powód został poinformowany, że deweloper zamierza wykorzystać możliwość przesunięcia odbioru o 30 dni roboczych.

Cena nabycia była przez powoda pokryta w przeważającej części ze środków pozyskanych z kredytu bankowego. Wypłatę poszczególnych transz bank uzależniał od osiągnięcia poszczególnych etapów budowy. Z chwilą zgłoszenia przez dewelopera osiągnięcia stanu warunkującego wpłatę kolejnej transzy pracownik banku weryfikował te dane i bank realizował kolejną transzę. Wymogiem banku było, by na każdorazowe przesunięcie terminu płatności – wobec nieosiągnięcia w terminie określonym umową przedwstępną poszczególnych etapów budowy - powód uzyskiwał zgodę dewelopera. Strona pozwana akceptowała zasady płatności określone przez bank i na każdorazowe przesunięcie terminu wypłaty transzy wyrażała zgodę.

Na poczet ceny lokalu powód uiścił następujące wpłaty: z tytułu umowy głównej: dnia 29.11.2010 r. -3.000 zł, w dniu 15.02.2011 r. – 232.268,19 zł, w dniach 6.04.2011 r., 22.09.2011 r. i 4.10.2011 r. po 33.181,16 zł, z tytułu aneksu i robot dodatkowych: w dniu 4.10.2011 r. – 8.510,62 zł.

Wiadomością e-mail z dnia 15 września 2011 r. powód poinformowany został o wyznaczeniu terminu odbioru na 6.10.2011 r. Wcześniej powód nie miał dostępu do terenu budowy. W dniu 6 października 2011 r. powód wraz z żoną N. K. i wykonawcą, któremu zamierzał zlecić wykonanie prac – G. C., stawił się na placu budowy. Powód nie posiadał kluczy do mieszkania, lokal otworzył przedstawiciel dewelopera. W lokalu m.in. nie było wody, nie był podłączony piec co – nie była zamontowana rura spalinowa, otwór spalinowy nie był zaślepiony, wszystkie rury były na wierzchu – nie były osłonięte zabudową regipsową, nie był wykończony otwór na antresolę, do zaszpachlowania pozostawały bruzdy w tynku po wykonanych podejściach elektrycznych, na antresoli nie był podłączony kaloryfer, nie były zamontowane obróbki blacharskie balkonu. Powodowi przedstawiono do podpisu protokół odbioru, informując, że ma on znaczenie jedynie w zakresie potwierdzenia, że przystąpił on do odbioru i stwierdził opisane w protokole usterki. W tym dniu nie proponowano powodowi wydania lokalu, nie otrzymał on kluczy do lokalu ani żadnej dokumentacji technicznej czy gwarancji na zamontowane urządzenia. Przyczyną niepodłączenia pieca był brak odpowiednich rur, co pociągało za sobą brak możliwości wykonania zabudowy regipsowej, kaloryfer nie był podłączony, gdyż grzejnik zamówiony przez dewelopera był za duży w stosunku do miejsca, gdzie miał być montowany i należało oczekiwać na drugi grzejnik. Zasadę, że do czasu usuwania usterek, niezależnie od stopnia ich istotności, lokal nie może być wydany nabywcy, wprowadził deweloper.

Na dzień 6.10.2011 na terenie całego osiedla nie było drożnej instalacji kanalizacyjnej – rura mająca odprowadzać nieczystości była zaślepiona, nie było zapewnione podłączenie do gminnej sieci kanalizacyjnej ani też nie był wybudowany zbiornik nieczystości.

Także drogą mailową powoda poinformowano o terminie odbioru prac poprawkowych – wyznaczonym na dzień 8.12.2011 r. Powód stawił się w wyznaczonym mu terminie. Sporządzony został kolejny kompletny protokół odbioru, według identycznego druku jak protokół z dnia 6.10.2011 r. Oprócz protokołu sporządzona została wówczas notatka stwierdzająca pozostałe do usunięcia drobne usterki. W tym dniu powodowi wydano klucze do lokalu i dokumenty gwarancyjne.

W dniu 1 grudnia 2011 r. strona pozwana uzyskała pozwolenie na użytkowanie. W dniu 8 grudnia 2011 r. zawarta została między stronami umowa sprzedaży lokalu.

Prace na budowie przebiegła w czasie całego procesu inwestycyjnego powoli, kierownik budowy i inspektor nadzoru zgłaszali szereg błędów w pracach zleconym podwykonawcom, inspektor nadzoru kilkakrotnie zlecał zintensyfikowanie prac wobec ich nieterminowości.

W dniu 16 grudnia 2011 r. powód wezwał stronę pozwaną do zapłaty kary umownej, zakreślając termin 7 dni na spełnienie zobowiązania. Strona pozwania nie uznała roszczeń powoda.

Na podstawie powyższych ustaleń faktycznych Sąd Rejonowy zważył, iż powództwo jest słuszne tak co do zasady, jak i co do wysokości. W rozpoznawanej sprawie bezspornym pozostawało zawarcie umowy, z której powód wywodził swoje roszczenia, podstawa tych roszczeń oraz mechanizm, według jakiego kara umowna została naliczona. Spornym natomiast pozostawało, czy zaistniały warunki, w jakich aktualizował się obowiązek zapłaty kary umownej – to jest po pierwsze, czy strona pozwana w terminie określonym umową wydała lokal powodowi, a jeżeli ten termin nie został dotrzymany, to z jakich przyczyn i czy jego niedotrzymanie spowodowane było okolicznościami zawinionymi przez stronę pozwaną, a po drugie – czy powód ze swej strony dopełnił wynikających z umowy obowiązków warunkujących dokonanie odbioru lokalu. Sąd Rejonowy w oparciu o przedstawione przez strony dokumenty: umowę przedwstępną sprzedaży wraz z aneksami, pisma wymieniane między stronami w toku realizacji inwestycji, protokoły odbiorów i dziennik budowy, ustalił stan faktyczny w sprawie. Przedstawione przez strony dowody z dokumentów, poparte dowodem z zeznań świadków A. B., J. D., G. C., N. K. i przesłuchania powoda, układały się w logiczną całość, stąd też Sąd I instancji dał im wiarę w całości.

W zawartej umowie przedwstępnej sprzedaży lokalu strony ustaliły zasady i termin wydania lokalu postanawiając, że wydanie lokalu przez Dewelopera kupującemu nastąpi 14.08.2011r. pod warunkiem wykonania przez kupującego zobowiązań określonych w umowie oraz zapłaty całej ceny. Strony dopuściły możliwość przesunięcia terminu wydania lokalu do 30 dni roboczych od powyższego terminu, co nie miało wymagać zawarcia aneksu i miało być traktowane jako wykonanie umowy w terminie. O terminie wydania lokalu kupujący miał być powiadomiony przez Dewelopera z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem, listem poleconym z potwierdzeniem odbioru ( § 8 umowy przedwstępnej). Terminy płatności zostały sprecyzowane w umowie poprzez wskazane dat dziennych i etapu budowy, jaki miał warunkować wypłatę kolejnej transzy. W ocenie Sądu Rejonowego, dokonanie płatności miało warunkować nie tylko nadejście określonego terminu – lecz osiągnięcie związanego z tym terminem etapu budowy. Wypłata wynagrodzenia w transzach zgodnie z powszechnie przyjętym zwyczajem ma zapewnić kupującemu swego rodzaju gwarancję, że roboty budowlane są wykonywane w sposób należyty i że za zapłaconą cenę otrzyma on nieruchomość, będącą wynikiem umówionego procesu budowlanego. Jak wskazał Sąd I instancji, jest też powszechnie znane, ze w przypadku finansowania inwestycji kredytem bankowym, kredytujący bank przed wypłatą kolejnej transzy kontroluje fakt osiągnięcia etapu budowy, jaki miał warunkować uruchomienie transzy. Jak wynikało z przedstawionego w toku postępowania dziennika budowy i czemu strona pozwana nie zaprzeczyła, proces budowlany przebiegał z opóźnieniem, poszczególne etapy nie były realizowane w sposób terminowy z uwagi na wady prac wykonywanych przez podwykonawców działających na zlecenie dewelopera, a także opieszałość w prowadzeniu prac, na które zwracał uwagę inspektor nadzoru. Skoro zatem strona pozwana nieterminowo realizowała prace, to nie mogła oczekiwać, że wobec niedotrzymania terminu osiągnięcia poszczególnych etapów – wypłacona zostanie kolejna transza. Jak przy tym zauważono, na przesunięcia terminu płatności strona pozwana każdorazowo wyrażała powodowi zgodę, a po otrzymaniu przez powoda zawiadomienia o osiągnięciu kolejnego etapu inwestycji, wpłata była realizowana. Termin płatności ostatniej transzy, obejmującej także prace dodatkowe określone w aneksie z dnia 10.12.2010 r. miał nastąpić do dnia wydania lokalu. Bezsprzecznie strona pozwana nie dotrzymała pierwotnie określonego terminu wydania lokalu – 14.08.2011 r. ani też terminu 30 dni roboczych od powyższego terminu, co miało być traktowane jako wykonanie umowy w terminie. Termin ten upłynął bezskutecznie w dniu 26 września 2011r. Z kolei powód do dnia 4 października 2011 r. uiścił cenę do kwoty 301.658,54 zł oraz wynagrodzenie z tytułu robót dodatkowych w wysokości8.510,62 zł , zaś w dniu 5 października 2011 r. ostatnią transzę w wysokości 33.181,16 zł. Stosownie do §8 ust. 5 umowy, sprzedający protokolarnie miał przekazać, kupujący przejąć lokal. Z chwilą przekazania lokalu przyjmuje się, że kupujący dokonał odbioru, a Deweloper wypełnił swoje zobowiązania wynikające z §5 ust.1 Za gotowy do przejęcia uważa się lokal z pominięciem drobnych usterek, nie uniemożliwiających prowadzenia prac wykończeniowych. W razie stwierdzenia istotnych wad których usunięcie nie jest możliwe niezwłocznie, sprzedający miał ustalić nowy termin odbioru. Przy odbiorze sprzedający miał przekazać kupującemu instrukcję używania lokalu oraz części wspólnych. Stosownie do §10 ust. 1 deweloper miał zapłacić kupującemu karę umowną min. w przypadku opóźnienia dewelopera w wydaniu lokalu w wysokości 0,05% dziennie, licząc od kwot wpłaconych przez kupującego, za każdy dzień opóźnienia ponad termin wskazany w §8 ust.1 z uwzględnieniem § 8ust.2.

Jak skonstatował Sąd Rejonowy, zastrzeżenie takiej kary umownej nie sprzeciwiało się prawu stosownie bowiem do przepisu art. 483§ 1 kc, można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy ( kara umowna). Kara umowna za nienależyte wykonanie zobowiązania należy się wierzycielowi w razie jej zastrzeżenia, gdy świadczenie zostało wprawdzie spełnione przez dłużnika, ale w sposób nienależyty, tzn. gdy zaistniała rozbieżność między zakresem zaspokojenia wierzyciela przewidzianym w treści zobowiązania, a zaspokojeniem uzyskanym w rzeczywistości. Rozbieżność ta może dotyczyć takich elementów wykonania należytego, jak termin świadczenia, wykonawca świadczenia, miejsce świadczenia czy jakość świadczenia. Obowiązek zapłaty kary umownej zastrzeżonej za niewykonanie zobowiązania powstaje, gdy zobowiązanie nie zostało wykonane, a zatem gdy dłużnik nie spełnił świadczenia, które zgodnie z treścią zobowiązania należy się wierzycielowi, przy czym nastąpiło to z powodu okoliczności, za które dłużnik odpowiada ( tak Sąd Apelacyjny w Warszawie wyroku z dnia 8.12.2009 r. sygn. akt I ACa 829/09) W okolicznościach rozpoznawanej sprawy obowiązek zapłaty kary umownej przez stronę pozwaną miał się zaktualizować w razie opóźnienia w wydaniu lokalu; nie zostało w umowie zastrzeżone, by samo przedstawienie lokalu do odbioru odpowiadało jego wydaniu. W czasie czynności odbiorowych z dnia 6.10.2011 r. wydanie lokalu nie nastąpiło – jak zeznał świadek A. B., wobec stwierdzenie usterek zgodnie z zaleceniem dewelopera nie wydał lokalu powodowi – powód nie otrzymał kluczy do lokalu, ani też chociażby dokumentów gwarancyjnych pieca. Stwierdzone wówczas usterki w ocenie Sądu I instancji w całości obciążały dewelopera skoro jak zeznali świadkowie B. i D. przyczyną niepodłączenia pieca zamawianego przez dewelopera był brak właściwych rur, a przyczyną niezamontowania grzejnika – zamówienie przez pracowników dewelopera grzejnika o całkowicie niewłaściwych rozmiarach.

W ocenie Sądu Rejonowego nie było potrzeby badania, na ile usterki były istotne skoro decyzją strony pozwanej spowodowały one wstrzymanie wydania lokalu powodowi. Tym samym za zbędne Sąd uznał dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa i wniosek dowodowy strony pozwanej w tym zakresie oddalił.

Wydanie lokalu nastąpiło dopiero w dniu 8.12.2011 r. – a więc w 73 dni od uzgodnionego terminu wydania lokalu i 66 dni od daty zapłaty całości ceny. Za okres od 28.09.2011 r. do 4.10.2011 r. powód miał zatem prawo liczyć karę umowną w wysokości 0.05% od kwoty 301.658,54 zł a za okres od 5.10.2011 r. do 8.12.2011 r. w wysokości 0,05% od kwoty 334,839,70 zł ( tj: 7x (0,05 z 301.658,54) = 1055,81 zł ;+ 65x (0,05 z 334.839,70) = 10.882,30 zł. i łącznie 11.938,11 zł – przy wartości przedmiotu sporu 11.938,10 zł).

W tych okolicznościach Sąd Rejonowy uznał, że powód miał prawo zażądać zapłaty kary umownej w wysokości określonej pozwem, a z chwilą upływu siedmiodniowego terminu zakreślonego w wezwaniu do zapłaty, liczonego od dnia doręczenia wezwania, powstał obowiązek uiszczenia przez pozwanego kary umownej, w wyliczonej przez powoda wysokości i od tego momentu powód miał prawo domagać się odsetek ustawowych za czas opóźnienia. Bezsprzecznie co najmniej w dniu 22 grudnia 2011 r. strona pozwana zapoznała się z wezwaniem do zapłaty, skoro udzieliła na nie odpowiedzi, stąd też termin do spełnienia świadczenia upłynął z dniem 30 grudnia 2011r.; zatem powód miał prawo liczyć odsetki za czas opóźnienia poczynając od wskazanej w pozwie daty 2.01.2012 r. Po rozważeniu tych okoliczności na podstawie art. 481 § 1 kpc Sąd Rejonowy roszczenie powoda w zakresie odsetek uwzględnił w całości.

O kosztach procesu, wobec uwzględnienia w całości roszczeń powoda, Sąd I instancji orzekł stosownie do art. 98 § 1 i §3 kpc, obciążając stronę pozwaną obowiązkiem zwrotu na rzecz powoda poniesionych przez niego kosztów procesu, na które złożyły się opłata od pozwu i koszty zastępstwa procesowego.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wywiodła strona pozwana, zaskarżając wyrok w całości i zarzucając mu naruszenie:- art. 233§1 kpc poprzez niewłaściwą ocenę materiału dowodowego i dowolne, nieoparte na załączonych do akt sprawy dowodach, ustalenie, że lokal w dniu 06-10-2011 roku miał wady istotne, co uniemożliwiło stwierdzenie skuteczności złożonego oświadczenia woli na protokole zdawczo-odbiorczym z dnia 06-10-2011 roku; - art. 233§1 kpc poprzez niewłaściwą ocenę materiału dowodowego i dowolne przyjęcie przez Sąd I Instancji, że dnia 06-10-2011 roku niedoszło do dokonania odbioru lokalu, pomimo złożonego przez powoda oświadczenia, że przejmuje z dniem przekazania lokal mieszkalny z wyposażeniem i wykończeniem standardowym zgodnie z zawartą umową przedwstępną ; - art. 233§1 kpc poprzez niewłaściwą cenę materiału dowodowego i dowolne przyjęcie przez Sąd I Instancji, że notatka z dnia 08-12-2011 roku stanowi protokół odbiory lokalu, podczas gdy wskazana notatka nie zawiera żadnego oświadczenia strony pozwanej, brakuje informacji kto i z kim uzgadniał wskazaną treść protokołu, dlaczego nie ma podpisu strony pozwanej pod wskazaną notatką, którą Sąd I Instancji utożsamiał z protokołem odbioru lokalu; - art. 233§1 kpc w zw. z art. 360 kc poprzez niewłaściwą ocenę materiału dowodowego i dowolne przyjęcie przez Sąd I Instancji, że powód do dnia wydania lokalu dokonał zapłaty całej kwoty wynikającej z §8 ust. 1 umowy przedwstępnej, podczas gdy do dnia wydania lokalu nie doszło do zapłaty kwoty głównej wraz z odsetkami, co zgodnie z §8 ust. 1 w zw. z §7 ust. 6 umowy powodowało, że warunek do wydania lokalu nie został spełniony; - art. 227 kpc w zw. z art. 278§ kpc poprzez niedopuszczenie dowodu z opinii biegłego, pomimo konieczności posiadania wiedzy specjalnej, co do zakresu wad lokalu, stwierdzonych podczas jego odbioru z dnia 06-10-2011 roku, a tym samym dowolne ustalenie Sądu I Instancji, że wady lokalu uniemożliwiały prowadzenie prac poprawkowych i wykończeniowych i były to wady istotne.

Formułując powyższe zarzuty, strona pozwana wniosła o zmianę wyroku i oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów za obie instancje wg. norm prawem przewidzianych, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I Instancji do ponownego rozpoznania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja strony pozwanej nie zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd Okręgowy rozpoznając apelację oparł się na ustaleniach Sądu I instancji, które jako poczynione prawidłowo przyjął za własne. Sąd I instancji dokonał także prawidłowej oceny zgromadzonych dowodów i na tej podstawie wydał prawidłowe rozstrzygnięcie odpowiadające przepisom prawa.

W pierwszej kolejności wskazać należało, iż wbrew zarzutom apelującego, Sąd Rejonowy przeprowadził prawidłowo postępowanie dowodowe i w sposób zgodny z zasadą wyrażoną w art.233§1 k.p.c. ocenił je według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Zarzut naruszenia powyższego przepisu wymaga wskazania, które zasady oceny dowodów zostały naruszone i w jaki sposób oraz jaki miało to wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. Jedynie wykazanie istotnych błędów logicznego rozumowania, sprzeczności z doświadczeniem życiowym lub pominięcia dowodów prowadzących do odmiennych wniosków może doprowadzić do oceny naruszenia przez sąd art. 233 k.p.c. ( por. wyrok SN z 22.09.2005 r, sygn. akt IV CK 86/05, Lex nr 187100) Za niewystarczające dla odniesienia oczekiwanego skutku, uznać należy oparcie zarzutów apelacji na własnym przekonaniu strony o innej, niż przyjął sąd wadze, doniosłości poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu ( por. wyrok SN z6. 11.1998 r, II CKN 4/98, niepubl.) Ocena mocy i wiarygodności dowodów mogłaby być skutecznie podważona w postępowaniu odwoławczym tylko wówczas, gdyby wykazano, że zawiera ona błędy logiczne, wewnętrzne sprzeczności. Uchybień takich w dokonanej przez Sąd Rejonowy ocenie dowodów nie sposób się dopatrzyć.

Wskazać bowiem należało, iż Sąd Rejonowy poczynił prawidłowe ustalenia stanu faktycznego, odnoszące się nie tylko do brzmienia zapisów umowy łączącej strony, ale także do oceny okoliczności, kiedy w istocie doszło do wydania powodowi wskazanego w umowie przedwstępnej. Z zeznań świadków reprezentujących inwestora, w tym kierownika budowy, w sposób niebudzący wątpliwości wynikało, że szereg usterek, które były stwierdzone w dniu 6.10.2011 r nie pozwalało na przystąpienie do rozpoczęcia prac wykończeniowych, a taki cel założyły strony w umowie, określając termin wydania lokalu. Nie chodziło jednak o wydanie lokalu w stanie gotowym do zamieszkania, tylko o wydanie lokalu w stanie gotowym do rozpoczęcia prac wykończeniowych. Moment, kiedy powód zażyczył sobie zamieszkać w tym mieszkaniu należało uznać za moment wtórny, który niewątpliwie nie powinien nastąpić, co wcale jednak nie jest sprzeczne ze stanami faktycznymi na placu budowy czyli przed momentem uzyskania przez stronę pozwaną pozwolenia na użytkowanie.

W kontekście zeznań przedstawicieli inwestora, którzy również stwierdzili, iż w sytuacji tego rodzaju usterek, nie były wydawane klucze do lokali, aby później nie mieć problemów ze stwierdzeniem na ile wykonane prace stanowiły usunięcie usterek przez inwestora, a na ile były wynikiem owych prac wykończeniowych ze strony nabywców lokali oraz sama okoliczność nie wydania kluczy i dokumentacji dotycząca choćby sprzętu, który został tam zamontowany, pozwoliła na postawienie takich wniosków, jakie zasadnie wysunął Sąd Rejonowy, iż faktyczne wydanie lokalu nastąpiło 8 grudnia 2011 r, zatem po zastrzeżonym w umowie terminie.

W odniesieniu do zarzutu apelacji, że termin opóźnienia w wydaniu lokalu nie może być liczony od 28 września 2011 r, bo nie nastąpiła zapłata przez powoda całej ceny, to w ocenie Sądu Okręgowego ta wykładnia oświadczeń woli, które w pewnym sensie nie są ze sobą spójne, a które odnoszą się do obowiązku wydania lokalu po zapłacie całej ceny i zastrzeżeniu kary umownej liczonej w stosunku dziennym, ale nie od całej zapłaconej ceny, tylko kwot wpłaconych, logicznie da się powiązać, co uczynił Sąd Rejonowy, z przyjętą zgodnie przez strony konstrukcją wynikającą z określenia źródła finansowania zapłaty ceny transzami pozyskanymi z banku. W konsekwencji stanowisko Sądu Rejonowego w tej materii uznać należało za trafne. Na marginesie wskazać również należało, że zarzut, iż nie nastąpiła zapłata całej ceny, bo powód pozostawał w opóźnieniu i w związku z tym nie zapłacił odsetek za opóźnienie , nie tylko w kontekście tej wykładni oświadczeń woli jakiej dokonał Sąd Rejonowy, ale samego zapisu umowy stworzonej przez inwestora, zgodnie z którym zapłata kary umownej miała nastąpić od kwot wpłaconych, a nie od całej ceny wraz z odsetkami za opóźnienie, wskazuje na to, że strona pozwana w taki właśnie sposób ukształtowała treść umowy. Strona pozwana ponosi zatem konsekwencje, za wskazanie, że spełnienie świadczenia przez powoda przez wpłatę określonych kwot nie koniecznie musi być utożsamiane z zapłatą ceny razem z odsetkami ustawowymi i w tym zakresie ta wykładnia, której dokonał Sąd Rejonowy, oparta w istocie na wykładni gramatycznej i normalnego rozumienia użytych przez stronę pojęć została uznana za w pełni prawidłową. Treść czynności prawnej i zamiar stron powinny być bowiem ustalone i tłumaczone według zasad określonych w art. 65 k.c. Każde zaś oświadczenie woli niezależnie od formy, w jakiej zostało złożone, podlega wykładni sądowej. Artykuł 65 k.c. dotyczy oczywiście także oświadczeń woli w formie pisemnej, lecz wówczas podstawą interpretacji stają się w pierwszej kolejności reguły lingwistyczne, ale nie tylko, a więc także wtedy mają zastosowanie zasady wykładni wynikające z § 2 przepisu art. 65 k.c. Przy zastosowaniu zawartych w nich reguł może się okazać, że wbrew brzmieniu konkretnego postanowienia umowy, wola stron jest inna. Artykuł 65§2 k.c. nakazuje bowiem przy interpretacji oświadczenia woli brać pod uwagę :okoliczności: w których ono zostało złożone, a na tym tle badać jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na dosłownym jej brzmieniu. Przy wykładni umowy wątpliwości należy tłumaczyć na niekorzyść strony, która zredagowała umowę. Ryzyko wątpliwości wynikających z niejasnych postanowień umowy, nie dających się usunąć w drodze wykładni, powinna ponieść strona, która umowę zredagowała ( por. wyrok SN z 4.06.2013 r, II PK 293/12, Lex nr 1331290)

Odnosząc się do kolejnego zarzutu apelacji dotyczącego nie przeprowadzenia przez sąd z urzędu dowodu z opinii biegłego, wskazać należało, iż potrzeba skorzystania z opinii biegłego w postępowaniu cywilnym powstaje wtedy, gdy dla rozstrzygnięcia sprawy obok znajomości przepisów prawnych, niezbędne są określone wiadomości fachowe z różnych dziedzin nauki, techniki, sztuki, rzemiosła czy obrotu gospodarczego. O tym, czy do rozstrzygnięcia sprawy niezbędne są takie wiadomości specjalne, decyduje sąd. Opinia biegłego ma na celu bowiem ułatwienie sądowi rozeznania i zrozumienia dziedziny

( rozstrzyganej kwestii) wymagającej wiadomości specjalnych.

W niniejszej sprawie Sąd Rejonowy prawidłowo uznał, iż nie zachodziła potrzeba powołania biegłego. Okoliczności, na które powołuje się bowiem apelujący, nie wymagały wiadomości specjalnych choćby z uwagi na to, że informacje na ten temat były pozyskiwane od świadków takie wiadomości specjalne posiadających, czyli od kierownika budowy, który wręcz stwierdził, że część tych usterek w żaden sposób nie umożliwiała wydania kluczy i bezpiecznego przystąpienia przez powoda do wykonywania prac wykończeniowych.

Wobec powyżej przedstawionej argumentacji, na podstawie art. 385 k.p.c., orzeczono jak na wstępie.

Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy wydał na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. w zw. z § 13 ust.1 pkt 1) w zw. z § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28.09.2002 r w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu ( Dz.U. Nr 163 poz.1348 ze zm.).