Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 sierpnia 2016 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku – V Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 30 sierpnia 2016 r. w Gdańsku na rozprawie

sprawy z powództwa I. K.

przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w G., M. P. (1) i A. P. (1)

przy udziale Prokuratora (...) w G.

o ustalenie

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Okręgowego w T.

z dnia 27 lipca 2015 r., sygn. akt I C 2127/13

I.  zmienia zaskarżony wyrok:

a)  w punkcie 1 (pierwszym) w ten sposób, że ustala, iż umowa sprzedaży nieruchomości położonej w G. przy ulicy (...), zawarta w dniu 31 stycznia 2013r. pomiędzy (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w G., a A. P. (1) i M. P. (1) jest nieważna,

b)  w punkcie 2 (drugim) przez uchylenie zawartego w nim rozstrzygnięcia,

c)  w punkcie 3 (trzecim) w ten sposób, że nakazuje ściągnąć od pozwanych solidarnie na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w T. kwotę 21.200 (dwadzieścia jeden tysięcy dwieście) złotych tytułem kosztów sądowych;

II.  zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kwotę 300 (trzysta) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu;

III.  nakazuje ściągnąć od pozwanych solidarnie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w T. kwotę 21.500 (dwadzieścia jeden tysięcy pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Na oryginale właściwe podpisy.

Sygn. akt V ACa 21/16

UZASADNIENIE

Powódka I. K. w pozwie wniesionym przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w G. oraz A. P. (2) i M. P. (1) domagała się uznania za nieważną umowy sprzedaży nieruchomości, położonej w G. przy ul. (...), zawartej w dniu 31.01,2013r. pomiędzy pozwaną spółką, a A. i M. P. (1).

Pozwana (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w G. (dalej (...)) wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu.

Pozwani A. i M. P. (2) wnieśli o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu.

Sąd Okręgowy w T. wyrokiem z dnia 27 lipca 2015r. oddalił powództwo, nie obciążył powódki kosztami procesu należnymi pozwanym i nieuiszczonymi kosztami sądowymi obciążył Skarb Państwa.

Powyższe rozstrzygnięcie zostało oparte na następujących ustaleniach faktycznych i rozważaniach Sądu I instancji:

Powódka I. K. była najemcą lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w budynku znajdującym się w G., przy ul. (...), na czas nieokreślony. Nieruchomość, w której znajduje się ww. lokal stanowiła mienie komunalne i własność Gminy M. G.. Budynek został wzniesiony w latach 40-tych ubiegłego wieku. Wspólnikami pozwanej - (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w G. są: (...)spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w G. i Gmina M. G.. W 200 lr. część nieruchomości gminnych, zabudowanych budynkami mieszkalnymi, w tym również nieruchomość położona w G., przy ul. (...) - zostały wniesione jako aport na podstawie uchwały w sprawie wniesienia wkładu niepieniężnego do(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w G. (dalej (...)) i stały się własnością tej spółki. Sąd Okręgowy ustalił, iż w 2004r. (...) chciała budować nowe budynki mieszkalne ale nie miała wystarczających środków finansowych i płynności. Musiała pozyskać środki, aby uzyskać kredyt na nowe inwestycje. Wówczas (...) wystąpiło do Prezydenta Miasta

G. o dokapitalizowanie spółki. W toku negocjacji (...), (...) i Prezydenta Miasta G. ustalono, że (...) wniesie aportem do (...) wyżej wymienione nieruchomości. Pismem z dnia 17.12.2004r. najemcy lokali zostali zawiadomieni o przeznaczeniu ich nieruchomości do zbycia. Lokatorzy mieli prawo nabyć zajmowane lokale z bonifikatą. Uchwałą Rady Miejskiej G. z dnia 27.10. 2004r. ustalono bonifikatę od ceny sprzedaży lokali mieszkalnych wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w wysokości 70 % dla nabywców, którzy mają umowy zawarte na czas nieoznaczony i złożą wniosek o nabycie w terminie 21 dni od otrzymania zawiadomienia. Ani powódka, ani inni najemcy z tej nieruchomości wniosków nie złożyli i nie wykupili lokali. W dniu 9.03.2005r. została zawarta umowa przeniesienia własności nieruchomości między (...) a pozwaną (...). W 2009r. Zgromadzenie Wspólników pozwanej podjęło uchwałę w przedmiocie wszczęcia procedury związanej ze sprzedażą kilku nieruchomości wniesionych aportem w 2005r. Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników (...) pod koniec 2012r. podjęło uchwałę o wyrażeniu zgody na zbycie nieruchomości położonych przy ul. (...), ul. (...) i ul. (...) po cenie rynkowej. Pozwana pismem z 10.12.2012r. złożyła najemcom propozycję nabycia całej nieruchomości w cenie wynikającej z operatu szacunkowego, która wynosiła 427.000,00 zł. Ostatecznie powódka i inni najemcy lokali w budynku przy ul. (...) nie dokonali wykupu całej nieruchomości. Przedmiotową nieruchomość położoną w G., przy ul. (...), w dniu 31.01.2013r. kupili od pozwanej (...) we wspólności majątkowej małżeńskiej pozwani - A. i M. P. (2) za cenę 430.000 zł. Pismem z dnia 19.02.2013r. i z dnia 21.02.2013r. administrator nieruchomości wypowiedział powódce dotychczasową stawkę czynszu 3,4 zł za m2 i ustalił nową w wysokości 7,50 zł za m2 obowiązującą od dnia 01.07.2013r. Pozwani czterokrotnie wysłali do powódki wezwanie do zapłaty, pod rygorem wystąpienia na drogę sądową. Powódka nie dokonała zapłaty. Pozwani M. P. (1) i A. P. (2) rozwiązali z powódką umowę najmu w czerwcu 2015r.

Powyższy stan faktyczny Sąd Okręgowy ustalił na podstawie dowodu z przesłuchania stron, z zeznań świadka Z. R. oraz dowodów z dokumentów. Sąd I instancji uznał zeznania powódki za wiarygodne poza kilkoma okolicznościami, które nie miały większego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Nie dano też wiary powódce co do tego, że umowa sprzedaży wywołała po jej stronie negatywne skutki i że w konsekwencji ma ona interes prawny w żądaniu ustalenia, z którym wystąpiła w tym procesie.

Sąd Okręgowy dał wiarę zeznaniom prezesa pozwanej (...) K. P. oraz zeznaniom świadka Z. R.. Ich zeznania były spójne, logiczne i wzajemnie się ze sobą korespondowały.

Sąd I instancji dał również wiarę zeznaniom pozwanego M. P. (1), aczkolwiek niewiele wniosły one do sprawy. Fakt nabycia nieruchomości był bezsporny a okoliczności związane z podwyżką czynszu, brakiem żądania kalkulacji podwyżki zostały przyznane przez powódkę.

Sąd Okręgowy za wiarygodne uznał również złożone do akt dokumenty, albowiem żadna ze stron ich nie kwestionowała i nie budziły one jakichkolwiek wątpliwości Sądu.

Przechodząc do rozważań, Sąd Okręgowy stwierdził, iż okoliczności faktyczne istotne dla rozstrzygnięcia sprawy były w znacznej części niesporne.

W ocenie Sądu I instancji, spór w sprawie ogniskował się w płaszczyźnie oceny ważności umowy zawartej w dniu 31.01.2013 roku pomiędzy pozwaną (...) a małżeństwem P. oraz interesu prawnego powódki. Powódka interes ten wywodziła z faktu podwyższenia wysokości czynszu przez nowonabywców. Sąd I instancji wskazał, iż skuteczne powołanie się na interes prawny wymaga wykazania, że oczekiwane rozstrzygnięcie wywoła takie skutki w stosunkach między stronami, w następstwie których ich sytuacja prawna zostanie określona jednoznacznie i tym samym wyeliminowane zostanie, wynikające z błędnego przekonania co do przysługiwania powodowi określonych uprawnień, ryzyko naruszenia w przyszłości jego praw.

W ocenie Sądu Okręgowego, powódka nie ma interesu prawnego w żądaniu ustalenia albowiem w przypadku pozytywnego dla niej rozstrzygnięcia jej sytuacja prawna nie uległaby zmianie, a w szczególności oddalenie powództwa nie prowadzi do wniosku że sytuacja powódki - wykreowana przez sporną umowę - uległa pogorszeniu. Jak stwierdził Sąd I instancji, poza sporem pozostać winno, że sytuacja prawna powódki (jak i nowego właściciela) w zakresie praw i obowiązków stron stosunku zobowiązaniowego jest taka sama jak w dniu nawiązania tego stosunku. Nabywcy wstąpili w stosunek najmu w miejsce zbywcy (art. 678 § 1 k.c. w zw. z art. 692 k.c.) ze wszystkimi tego konsekwencjami (zob. uchwała SN III CZP 158/93) - tak samo jak niegdyś (...) wstąpił w ten stosunek po Gminie M. G. (w roku 2005). W ocenie Sądu Okręgowego, nie można też tracić z pola widzenia, że właścicielowi, będącemu towarzystwem budownictwa społecznego, ustawowo przysługuje prawo do zwiększenia wysokości czynszu o większą wartość, aniżeli właścicielowi nie będącemu(...)może bowiem dokonać podwyżki do wysokości 4% wartości odtworzeniowej lokalu, zaś pozostałe podmioty tylko do granicy 3%. W żaden

więc sposób nie można mówić, że sytuacja prawna powódki uległa w tym zakresie pogorszeniu względem stanu sprzed umowy. Faktycznie nowonabywcy podnieśli stawkę czynszu, ale nie jest możliwe wykluczenie, iż takiej podwyżki w stosownym czasie dokonałby też (...). Godzi się też zauważyć, jak wskazał Sąd I instancji, że powódka nie skorzystała z ustawowej możliwości danej jej przez art. 8a ustawy z 21 czerwca 200lr. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. 2014.150) i nie zażądała od właściciela podania przyczyn podwyżki, jak i kalkulacji podwyżki. Nie skierowała też w trybie tej ustawy sprawy do sądu o ustalenie, że podwyżka nie była zasadna lub że była zasadna ale w innej wysokości. Powódka swoim zaniechaniem pozbawiła się możności zakwestionowania podwyżki i sytuacji faktycznej, w jakiej się znalazła. W ocenie Sądu I instancji, chybione było twierdzenie powódki, że skutkiem kwestionowanej przez nią umowy było pozbawienie jej i pozostałych osób możliwości wykupu mieszkań. Do najemców skierowano pismo informujące o możliwości zakupu przez lokatorów całej nieruchomości, do czego faktycznie nie doszło. (...) nie był zainteresowany zbyciem kilku tylko lokali, bo w takim wypadku sam pozostałby współwłaścicielem nieruchomości w części (niewykupionej) a tego zdecydowanie chciał uniknąć. (...) nie był zainteresowany posiadaniem prawa własności tej substancji w jakiejkolwiek części, jak też tworzeniem z pozostałymi właścicielami lokali wspólnoty mieszkaniowej. Wolą (...) było zbycie nie przynoszącej dochodu starej nieruchomości i przeznaczenie uzyskanych środków na wzniesienie i zasiedlenie nowej.

Wedle Sądu Okręgowego, gdyby przyjąć iż do zbycia nieruchomości (w formie wniesienia aportu) doszło wówczas z naruszeniem normy art. 34 ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2015.782 j.t.) to i tak nie oznacza, że umowa była nieważna. Przepis art. 36 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje za naruszenie przepisów art. 34 ust. 1-5 i 7 ustawy określających zasady pierwszeństwa w nabyciu odpowiedzialność odszkodowawczą. Tak więc osoba, której prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości zostało pominięte, może domagać się odszkodowania na zasadach ogólnych. Dlatego nawet przyjmując, iż powódka nie została w 2004 roku przez (...) zawiadomiona o możliwości skorzystania z pierwszeństwa w nabyciu jej mieszkania, to jak wynika z powyższych przepisów sankcją za nierespektowanie tego prawa pierwszeństwa, nie jest nieważność dokonanego przeniesienia własności. Powyższe znajduje potwierdzenie w orzeczeniach Sądu Najwyższego (zob. wyrok II CK 152/03 pub. LEX, wyrok SN II CKN 417/01, wyrok S. Apel. w Warszawie I ACa 274/10 publ. LEX).

Z tych wszystkich względów, zdaniem Sądu I instancji, powódka nie wykazała interesu prawnego w wytoczeniu niniejszego powództwa.

Dla porządku Sąd Okręgowy wskazał, iż w roku 2013r., gdy (...) zbył nieruchomość pozwanym małżonkom P. powódce nie przysługiwało prawo wykupu lokalu, co łączyło się też z faktem, że nieruchomość przy ul. (...) nie została wzniesiona ze środków pozyskanych z (...), działającego do 2009r. w ramach Banku (...). Najemcy mieszkań w (...)byli pozbawieni możliwości ich wykupu na własność. Na podstawie nowelizacji ustawy dokonanej w dniu 19 sierpnia 201 lr. (Dz. U. Nr 201 poz. 1180) wprowadzono taką możliwość, ale tylko w odniesieniu do lokali wybudowanych przy wykorzystaniu preferencyjnego kredytu z Banku (...) (rozdział 4 „b” ustawy). Gdyby natomiast przyjąć, iż sama niezgodność sporej umowy z prawem przesądza o istnieniu po stronie powodowej interesu prawnego, to w ocenie Sądu I instancji, zbycie nieruchomości przez pozwaną (...) było dopuszczalne, a zatem czynność nie jest nieważna. Dla rozstrzygnięcia tej kwestii kluczowe znaczenia miał pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w uchwale z 6 czerwca 2014 roku w sprawie III CZP 24/14 ( OSNC 2015 rok, zeszyt 3 poz. 32, i k. 238-248 akt ) podjętej na skutek pytania prawnego zadanego przez Sąd Apelacyjny w Gdańsku w podobnej sprawie zakończonej wyrokiem Sądu Okręgowego w T.. Sąd Najwyższy stwierdził w niej, że „Zbycie przez towarzystwo budownictwa społecznego nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym znajdują się wynajmowane lokale mieszkalne jest niedopuszczalne, chyba że nie wykracza poza granice przedmiotu działalności towarzystwa określone w art. 27 ust. 1 i 2 ustawy z 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, (jedn. tekst: Dz. U. z 2013 r., poz. 255)”. Norma art. 27 ust. 1 wyżej powołanej ustawy stanowi, że przedmiotem działania towarzystwa budownictwa społecznego jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. Z kolei ustęp 2 tego przepisu określa, że towarzystwo może również: nabywać budynki mieszkalne, przeprowadzać remonty i modernizację obiektów przeznaczonych na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu, wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w budynkach towarzystwa, sprawować zarząd budynkami nie stanowiącymi jego własności, prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą.

W ocenie Sądu Okręgowego, poza sporem pozostać musi, że przepisy ww. ustawy nie wprowadziły zakazu zbywania nieruchomości przez towarzystwa budownictwa społecznego. Wydaje się nawet, że taki zakaz były sprzeczny z obowiązującym porządkiem prawnym, a w szczególności z normą art. 140 k.c., zgodnie z którym właściciel rzeczy w graniach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego może rozporządzać rzeczą. Własność zaś - jak stanowi Ustawa Zasadnicza - może być ograniczona tylko przez ustawę i tylko w takim zakresie w jakim nie narusza to istoty prawa własności. Z treści art. 27 ust. 1 ustawy wynika, że głównym przedmiotem działalności towarzystwa jest budowanie domów i ich eksploatacja. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu powołanej wyżej uchwały wskazał, że za dopuszczalne można uznać też inne działania Towarzystw, tj. takie czynności prawne, które mają charakter pomocniczy, uboczny lub konieczny do realizacji zadania podstawowego. Powyższe koresponduje z treścią art. 27 ust. 2 podpunkt 5 cyt. Ustawy, który daje możliwość zaliczenia do innych działań związanych z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą działalności wykraczającej poza ramy określone w ust. 2 podpunkty 1 do 4. Jednocześnie Sąd Najwyższy stwierdził, że zbycie przez (...) nieruchomości, w której znajdują się wynajmowane lokale mieszkalne, samo w sobie nie przesądza o nieważności tej czynności.

Przenosząc powyższe na grunt sprawy niniejszej, w ocenie Sądu Okręgowego, zauważyć trzeba, iż z materiału dowodowego zebranego w sprawie wynika, że pozwana w celu realizacji jej zadań określonych ustawą, tj. budownictwa mieszkaniowego, musiała uzyskać środki finansowe i odpowiednie zabezpieczenie na nowe inwestycje pod postacią budowy nowych budynków. Środki na ten cel pochodziły głównie z kredytu. W celu jego uzyskania w Banku (...) pozwana musiała spełnić szereg warunków m.in. musiała udokumentować źródła finansowania inwestycji i posiadać odpowiedni kapitał własny. Warunkiem współpracy i finansowania przez bank był też wcześniej wprowadzony zakaz pokrywania przez (...) kosztów remontu starych budynków (a więc budynku w którym mieszka powódka) środkami uzyskanymi z domów wybudowanych przy udziale środków z (...)działającego do 2009r. W tym okresie pozwana realizowała nową inwestycję - budynek przy ul. (...), w którym miało znajdować się 46 lokali mieszkalnych. Jest poza sporem, że budynki wniesione jako aport w 2005 roku w tym budynek przy ul. (...) nie przynosiły dochodów, a dochody z czynszów nie starczały na koszty potrzebnych remontów, dlatego przeprowadzano tylko te najbardziej potrzebne i niekosztowne - tak by koszt remontu nie przekroczył wysokości pożytków z czynszów faktycznie płaconych. Dodatkowym obciążeniem wprowadzonym na żądanie (...) był spoczywający na spółce - zarządcy, tj. (...), ciężar pokrywania różnicy miedzy sumą czynszów należnych a faktycznie płaconych do poziomu 95%. W takiej sytuacji, w przekonaniu Sądu I instancji, działania pozwanej polegające na wyzbywaniu się starych budynków, które generowały straty i wymagały remontów, w celu uzyskania kapitału na realizację nowych inwestycji mieściły się w granicach przedmiotu działalności pozwanej jako „inna działalność związana z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą mieszkaniową’'. Gdyby uznać inaczej pozwana byłaby pozbawiona możliwości realizowania w pożądanym dla wszystkich rozmiarze głównego przedmiotu jej działalności, tj. budownictwa mieszkaniowego. Środki uzyskane ze sprzedaży starych substancji stanowią bowiem dla pozwanej znaczną część źródła finansowania inwestycji, bez których inwestycja jako całość mogłaby nie dojść do skutku. Zgodnie z promesą o której mówił prezes pozwanego, w przypadku ich braku pozwana nie uzyskałaby kredytu, bowiem nie miałaby odpowiedniego wkładu własnego. To zablokowałby realizację nowej inwestycji, a w dalszej kolejności wymuszałoby na (...) konieczność gospodarowania starymi nie przynoszącymi spodziewanych zysków zasobami, zaś na zarządcę nakładałoby bezterminowy obowiązek pokrywania różnicy w zakresie wpływu czynszów. Dlatego Sąd Okręgowy uznał, że zbycie przez (...) nieruchomości przy ul. (...) było dopuszczalne, a czynność prawna (...) nie nastąpiła z przekroczeniem ustawowych kompetencji (...) i dlatego nie jest nieważna (art. 58 § 1 k.c.).

Mając powyższe rozważania na uwadze Sąd Okręgowy powództwo oddalił, o czym orzeczono w punkcie 1 wyroku.

O kosztach Sąd I instancji orzekł na podstawie art. 102 k.p.c. Za takim rozstrzygnięciem przemawiał całokształt okoliczności sprawy. Dochody powódki nie są zbyt wysokie, powódka posiada znaczne zadłużenie, a obecnie rozwiązano z nią stosunek najmu; nadto powódka wniosła pozew, tak jak i inni lokatorzy, pozostając w przekonaniu o słuszności swoich racji, zaś rozwiązanie problemu prawnego powstałego na gruncie takich spraw nie było takie oczywiste, o czym świadczy chociażby potrzeba zadania pytania prawnego do Sądu Najwyższego. W takiej sytuacji obciążenie powódki kosztami procesu pozwanego ad. 1 (po stronie pozwanych ad. 2 i 3 koszty nie powstały - reprezentujący ich pełnomocnik nie jest pełnomocnikiem fachowym) stanowiłoby zdaniem sądu nadużycie. Stąd uznając powyższe za wypadek szczególnie uzasadniony Sąd meriti na podstawie art. 102 k.p.c. sąd nie obciążył powódki kosztami procesu pozwanego (...) o czym orzeczono w punkcie 2 wyroku.

Nieuiszczonymi kosztami sądowymi (powódka była zwolniona od części kosztów sądowych) na mocy art. 113 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U.

2014.1025) obciążono w punkcie 3 Skarb Państwa, bowiem nie było podstaw, by koszty te pobierać od pozwanych.

Powódka w wywiedzionej apelacji zaskarżyła wyrok w punkcie 1, oddalającym powództwo o uznanie za nieważną umowy sprzedaży nieruchomości położonej w G., przy ul. (...), zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 31.01.2013r., pomiędzy (...) sp. z o.o. a A. i M. P. (1).

Wyrokowi temu zarzuciła:

- naruszenie prawa materialnego przez jego

błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, w szczególności art. 27 Ustawy z dnia 26.10.1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego przez przyjęcie, że zbycie przez pozwaną spółkę (...) nieruchomości położonej w G., przy ul. (...), w której znajduje się lokal najmowany przez powódkę, było dopuszczalne, a zatem czynność nie jest nieważna,

- naruszenie prawa materialnego przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie art. 27 Ustawy z dnia 26.10.1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego poprzez przyjęcie, że sprzedaż nieruchomości należącej do towarzystwa budownictwa społecznego mieści się w granicach przedmiotu działalności (...) jako „inna działalność związana z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą",

- naruszenie prawa materialnego - art. 189 k.p.c. przez przyjęcie, że powódka nie miała interesu prawnego w wytoczeniu powództwa,

- naruszenie prawa procesowego - art. 232 k.p.c. mające wpływ na treść orzeczenia, przez uznanie za udowodnione faktów, na które powoływała się pozwana spółka wywodząc z nich skutki prawne, nie wskazując jednakże na ich stwierdzenie żadnych dowodów w postaci dokumentów,

- naruszenie prawa procesowego - art. 233 k.p.c. mające wpływ na treść orzeczenia, poprzez przekroczenie przez Sąd zasady swobodnej oceny dowodów i uznanie za udowodnione istotnych dla sprawy faktów nie mających oparcia w zgromadzonym materiale dowodowym, a uznanie ich jedynie na podstawie zeznań prezesa pozwanej spółki (...) i prezesa zarządzającej nieruchomością przed jej sprzedażą spółki (...). Sąd uznał, że ich zeznania były „spójne, logiczne i wzajemnie się ze sobą korespondowały. Sąd nie znalazł wzajemnej sprzeczności

pomiędzy twierdzeniami obu tych osób, ani też sprzeczności wewnętrznej w ich zeznaniach" Sąd nie wziął jednak pod uwagę, faktu, że prezes pozwanej spółki był obecny podczas wcześniej składanych przez prezesa (...) zeznań, a ponadto prezes (...) jest wraz z Prezydentem G. członkiem dwupodmiotowego Zgromadzenia Wspólników czyli najwyższego organu pozwanej spółki. Obydwaj więc składający zeznania prezesi byli zainteresowani jak najkorzystniejszym dla siebie przedstawieniem faktów uzasadniających działania pozwanej w przedmiotowej sprawie, nie przedkładając jednocześnie żadnych dokumentów na poparcie swoich twierdzeń,

- błędy w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę wydania zaskarżonego wyroku i mające wpływ na jego treść,

- nieprawidłową interpretację i ocenę środków dowodowych zgromadzonych w sprawie. Wskazując na te zarzuty powódka wniosła o:

- zmianę zaskarżonego wyroku przez uwzględnienie powództwa i uznanie za nieważną umowy sprzedaży nieruchomości położonej w G. przy ul. (...), zawartej w dniu 31.01.2013r. pomiędzy (...) sp. z o.o. a A. P. (2) i M. P. (1).

lub

- uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Pozwani: (...) spółka z o.o. w G. oraz A. P. (2) i M. P. (1) w odpowiedziach na apelację wnieśli o jej oddalenie i zasądzenie na rzecz pozwanych kosztów postępowania odwoławczego, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja jest zasadna i zasługuje na uwzględnienie.

Rację ma skarżąca zarzucając Sądowi I instancji naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, w szczególności art. 27 ustawy z dnia 26.10.1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego przez przyjęcie, że zbycie przez pozwaną spółkę (...) nieruchomości położonej w G. przy ul. (...), w której znajduje się lokal najmowany przez powódkę, było dopuszczalne, a zatem czynność nie jest nieważna oraz poprzez przyjęcie, że sprzedaż nieruchomości należącej do towarzystwa budownictwa społecznego mieści się w granicach przedmiotu działalności (...) jako „inna działalność związana z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą".

W rozpoznawanej sprawie sporne było to, czy pozwana (...) Spółka z o.o. w G. miała prawo sprzedać nieruchomość (...) przy ul. (...) w G., czy też nie. W ocenie Sądu Apelacyjnego nie mogła i dlatego apelacja powódki jest zasadna, bowiem powództwo należało uwzględnić i ustalić, że w/w umowa sprzedaży jest nieważna.

Zgodnie z art. 27 ustawy z dnia 26 października 1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, celem działania (...) jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach wynajmu. (...) może także: -nabywać budynki mieszkalne, przeprowadzać remont i modernizację obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu ,wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w budynkach towarzystwa , sprawować na podstawie umów zlecenia zarząd budynkami mieszkalnymi i niemieszkalnymi niestanowiącymi ich własności, z tym, że powierzchnia zarządzanych budynków niemieszkalnych nie może być większa niż powierzchnia zarządzanych budynków mieszkalnych, prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą. Zadania (...) - ów są więc ściśle określone. Nie przewiduje się wśród nich obrotu nieruchomościami stanowiących ich własność. Sąd Apelacyjny podziela stanowisko wyrażone w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2016r., IV CSK 445/15, LEX nr 1992034, mianowicie iż zbycie przez (...) osobie fizycznej budynku wielomieszkaniowego z lokalami na wynajem, w celu przeznaczenia uzyskanych środków na budowę innego budynku, nie jest dopuszczalne, jako pozostające poza zakresem przedmiotu działania określonego w art. 27 ust. 2 pkt 5 ustawy z 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. W świetle szeroko przywołanych motywów wyroku, wskazane przez pozwaną (...) spółkę z o.o. w G. okoliczności w postaci konieczności ponoszenia kosztów remontu przedmiotowego budynku i zbycia starego zasobu mieszkaniowego nie przynoszącego

wpływów czynszowych, generującego straty oraz przeznaczenia uzyskanych środków na budowę kolejnych mieszkań nie prowadzą do stwierdzenia, że zachodzą szczególne okoliczności uzasadniające zakwalifikowanie przedmiotowej sprzedaży jako czynności związanej z budownictwem mieszkaniowym, o której mowa w art. 27 ust. 2 pkt 5 n.f.p.b.m.

Przedmiot ich działania wyznacza art. 27 ust. 1 i 2 i zbycie nieruchomości jest dopuszczalne wtedy, gdy mieści się w katalogu uprawnień objętych tym przepisem, a więc gdy będą podstawy do zakwalifikowania sprzedaży jako czynności stanowiącej działanie związane z budownictwem mieszkaniowym, a jednocześnie czynność ta będzie podporządkowana celowi głównemu, jakim jest budowa domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. Zbycie przedmiotowej nieruchomości nie stanowi realizacji tego celu. nawet jeżeli środki finansowe uzyskane w ten sposób będą przeznaczone na budowę innej nieruchomości, bo prowadzi to do wyzbycia się składnika majątkowego przeznaczonego do realizacji celu głównego, jakim jest eksploatacja posiadanych zasobów mieszkaniowych. Dążenie do realizacji celu w postaci budowy domów mieszkalnych nie może być dokonywane z uszczerbkiem dla realizacji celu w postaci eksploatacji dotychczasowych budynków na określonych w ustawie zasadach najmu.

W niniejszej sprawie zagadnienie dotyczy dopuszczalności zbycia na rzecz osoby fizycznej nieruchomości stanowiącej własność (...), zabudowanej budynkiem z lokalami na wynajem i nie wybudowanej z kredytu preferencyjnego, jeżeli uzyskane środki zostaną przeznaczone na wybudowanie nowego budynku z lokalami na wynajem.

Treść art. 27 ust. 1 i 2 n.f.p.b.m. nie daje wprost odpowiedzi i rozstrzygnięcie wymaga, jak wskazał , Sąd Najwyższy w uzasadnieniu powyższego wyroku- sięgnięcia do wykładni funkcjonalnej i celowościowej, przy czym zważywszy na wyjątkowość dopuszczalności zbycia nieruchomości przez (...) nie jest dopuszczalna wykładnia rozszerzająca.

Pozwane (...) jest spółką prawa handlowego ale utworzoną na podstawie przepisów Rozdziału IV n.f.p.b.m. przez wspólników (...) spółkę z o.o., a więc podmioty samorządowe, w których zakresie działania, określonym ustawowo, leży zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty w zakresie gminnego budownictwa mieszkaniowego jako zadania własnego. (...) nie należy wprawdzie do struktury samorządowej ale sposób jego utworzenia przez jednostkę samorządu terytorialnego i spółkę, w której ta jednostka jest dominującym wspólnikiem, wskazuje na silne powiązanie i zależność od tej struktury.

(...) działa na podstawie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego i jest obowiązane działać na zasadach w niej określonych, a więc realizować zamierzony przez ustawodawcę cel, którym jest wspieranie budownictwa socjalnego i popieranie działań obywateli zmierzających do uzyskania własnego mieszkania w zakresie przedmiotu działania określonego w art. 27. Wspieranie budownictwa socjalnego przejawia się w stworzeniu takiego modelu, w którym spółka prawa handlowego (z ograniczoną odpowiedzialności lub akcyjna) albo spółdzielnia mieszkaniowa działa wyłącznie w granicach określonych ustawowo, tj. buduje lub nabywa domy mieszkalne i wynajmuje lokale na zasadach określonych ustawą a w określonych ustawą przypadkach może te lokale wyodrębnić lub sprawuje zarząd tymi nieruchomościami lub nie stanowiącymi jej własności. Ograniczenie wysokości czynszu ma na celu wynajem lokali przez osoby niezamożne, które nie są w stanie wynająć lokalu na wolnym rynku. (...)działa non profit - uzyskiwane dochody są przeznaczane wyłącznie na działalność statutową i nie mogą być przeznaczane do podziału między wspólników (art. 24 ust. 2 n.f.p.b.m.). Fakt, że jako jedną z form podmiotu zinstytucjonalizowanego uprawnionego do wykonywania celu ustawowego ustawodawca przewidział spółkę prawa handlowego nie zmienia ani zasad ani celu działania.

Zasadniczym przedmiotem działania (...) jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. (...)może również nabywać lokale mieszkalne i budynki mieszkalne oraz niemieszkalne w celu rozbudowy, nadbudowy i przebudowy w wyniku której powstaną lokale mieszkalne. Pozostały przedmiot działania związany jest z przeprowadzaniem remontów i modernizacji obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu, wynajmowaniem lokali użytkowych i sprawowaniu na podstawie umów zlecenia zarządu nieruchomościami nie stanowiącymi własności (...) lub nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi w ułamkowej części jego współwłasność (art. 27 ust. 1 i 2 pkt 1 - 4a). Przedmiot działalności nie obejmuje obrotu nieruchomościami polegającego na nabywaniu nieruchomości zabudowanych budynkami z lokalami mieszkalnymi na wynajem i sprzedawaniu ich za korzystniejszą cenę albo na sprzedaży domów mieszkalnych w złym stanie technicznym pozostających w zasobach towarzystwa w celu uzyskania środków na budowę nowych domów mieszkalnych. Takie unormowanie czyni w pełni zrozumiałym nie zamieszczenie przez ustawodawcę w ustawie zakazu zbycia lub ograniczenia zbycia nieruchomości przez (...). Celem ustawodawcy nie było bowiem stworzenie podstawy prawnej do zbywania przez jednostki samorządu terytorialnego i towarzystwa nierentownych domów mieszkalnych stanowiących ich własność, lecz ich prawidłowe zarządzanie i zapewnienie niezamożnym najemcom stabilnej sytuacji prawnej. O ile bowiem wniesienie aportem takiej nieruchomości przez gminę do (...) nie zmienia sytuacji prawnej najemców, bo zarówno gmina, jak i (...) są zobowiązane do realizowania celów ustawowych z wyłączeniem zasad obowiązujących na wolnym rynku, o tyle jej zbycie podmiotowi nie wymienionemu w art. 23 ust. 1 n.f.p.b.m. zmienia pozycję najemcy, skoro w miejsce wynajmującego podmiotu zinstytucjonalizowanego działającego w ramach wyznaczonych ustawą i non profit, wchodzi wynajmujący nie zobowiązany do przestrzegania celu ustawowego i działający w warunkach wolnego rynku.

Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia pozostaje, czy dom mieszkalny z lokalami na wynajem został wybudowany z kredytu czy wszedł do zasobu mieszkaniowego towarzystwa w inny sposób; istotne jest, że stanowi własność (...)i został objęty wskazanymi wyżej celami ustawodawcy. Wskazać należy, iż art. 28 ustawy pozwala na ustalenie czynszów w takiej wysokości, by ich suma pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów. Jak słusznie podniosła skarżąca, w przedmiotowej sprawie zmienia się pozycja najemcy, skoro w miejsce wynajmującego podmiotu zinstytucjonalizowanego działającego w ramach wyznaczonych ustawą i non profit, wchodzi wynajmujący nie zobowiązany do przestrzegania celu ustawowego i działający w warunkach wolnego rynku. Reasumując, zbycie przez (...) osobie fizycznej budynku wielomieszkaniowego z lokalami na wynajem, w celu przeznaczenia uzyskanych środków na budowę innego budynku, nie jest dopuszczalne jako pozostające poza zakresem przedmiotu działania określonego w art. 27 ust. 2 pkt 5 n.f.p.b.m.

Sprzedaż prowadzi do wyzbycia się substancji mieszkaniowej stanowiącej podstawę działania (...), a w przedmiocie działalności towarzystwa nie mieści się działalność o charakterze obrotu nieruchomościami lokalowymi nabywanymi od gminy w formie wniesienia wkładu do spółki i sprzedawanymi osobom fizycznym. Prowadzenie działalności na podstawie ustawy nie może być środkiem do pozbywania się przez gminy i towarzystwa starego zasobu mieszkaniowego oraz sposobem uzyskiwania środków finansowych na budowę nowych budynków - w sposób oczywisty bardziej opłacalnych, bo z możliwością wyodrębnienia lokali.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, wobec powyższych rozważań, trafny jest również zarzut skarżącej naruszenia przez Sąd I instancji prawa materialnego - art. 189 k.p.c. przez przyjęcie, że powódka nie miała interesu prawnego w wytoczeniu powództwa. Otóż wskazać należy, iż sama niezgodność umowy z przepisami prawa powoduje, że powódka ten interes posiada, albowiem pozytywne rozstrzygnięcie oznacza, że nadal jest najemcą lokalu będącego w zasobach (...).

Odnosząc się do zarzutów apelacji dotyczących naruszenia przez Sąd I instancji przepisów postępowania, w ocenie Sądu Apelacyjnego, wskazać należy, iż zakwalifikowanie przedmiotowej umowy sprzedaży jako czynności nie stanowiącej działania związanego z budownictwem mieszkaniowym (art 27 ust. 2 pkt 5 n.f.p.b.m.) a wręcz wykraczającej poza wynikający z przepisu art. 27 zakres przedmiotu działalności (...), co skutkuje uznaniem przedmiotowej umowy sprzedaży za nieważną - czyni owe zarzuty nie mającymi wpływu na wynik sprawy.

Reasumując należy więc stwierdzić, że czynność prawna w postaci umowy sprzedaży nieruchomości położonej w G. przy ulicy (...), zawarta w dniu 31 stycznia 2013r., wykracza poza wynikający z treści art. 27 ustawy zakres przedmiotu działalności towarzystwa budownictwa społecznego. Uzasadnia to stwierdzenie, iż czynność prawna dokonana przez (...) z przekroczeniem jego ustawowych kompetencji jest nieważna jako sprzeczna z ustawą (art. 58 § 1 k.c.).

Mając powyższe względy na uwadze, Sąd Apelacyjny na mocy art. 386 § 1 k.p.c. zmienił zaskarżony wyrok orzekając jak w punkcie I podpunkt a) sentencji.

Zmiana merytorycznego rozstrzygnięcia spowodowała też konieczność zmiany orzeczenia w przedmiocie kosztów procesu. W ostatecznym wyniku powódka wygrała sprawę, a zatem stosownie do treści art. 98 § 1 k.p.c. pozwani obowiązani są zwrócić powódce poniesione przez nią koszty procesu. Na koszty te składa się kwota 300 zł tytułem części opłaty od pozwu.

W sprawie powstały też nieuiszczone koszty sądowe w kwocie 21.200 zł (pozostała część opłaty od pozwu, od uiszczenia której powódka została zwolniona), które na mocy art. 113 u.k.s.c. w zw. z art. 98 § 1 k.p.c. należało ściągnąć od pozwanych solidarnie na rzecz Skarbu Państwa.

O kosztach postępowania apelacyjnego, na które składała się opłata od apelacji, od uiszczenia której powódka była zwolniona, orzeczono po myśli art. 113 u.k.s.c. w zw. z art. 98 § 1 k.p.c. i art. 391 § 1 k.p.c.

I