Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

G., dnia 28 lutego 2017 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni, I Wydział Cywilny

Przewodniczący: SSR Adrianna Gołuńska-Łupina

Protokolant: sekr. sąd. Iwona Górska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 lutego 2017 roku

sprawy z powództwa (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w G.

przeciwko Gminie M. G.

o ustalenie

I.  ustala, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w G. stanowiącej działki nr (...) dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr KW (...) począwszy od 1 stycznia 2013 r. wynosi :

- w roku 2013 – 1314 zł. ( jeden tysiąc trzysta czternaście złotych),

- w roku 2014 – 3644 zł. 50 gr ( trzy tysiące sześćset czterdzieści cztery złote 50/100),

- od roku 2015 – 5975 zł. ( pięć tysięcy dziewięćset siedemdziesiąt pięć złotych)

II.  Zasądza od powoda (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w G. na rzecz pozwanego Gminy M. G. kwotę 1593 zł.35 gr. (jeden tysiąc pięćset dziewięćdziesiąt trzy złote 35/100) tytułem zwrotu kosztów procesu.

UZASADNIENIE

We wnioskach z dnia 14 stycznia 2013 roku skierowanych do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. (SKO) powodowa (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa w G. domagała się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu Gminy M. G. stanowiących działki nr (...) dla których prowadzona jest księga wieczysta nr GD 1Y/ (...), którego powodowa spółdzielnia jest

powodowa spółdzielnia zakwestionowała prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, będącego podstawą ustalenia wartości ww. nieruchomości oraz wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

(pozew k. 4-5)

W odpowiedzi na pozew Gmina M. G. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powodów kosztów procesu. Pozwana Gmina M. G. wniosła o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego na okoliczność ustalenia wartości rynkowej nieruchomości.

Odnosząc się do podniesionych w pozwie zarzutów pozwana stwierdziła, że wszystkie elementy procedury określania wartości rynkowej zostały przez rzeczoznawcę zachowane. W ocenie pozwanej nie znajdują uzasadnienia zarzuty wadliwego doboru cech porównawczych nie zasługują na uwzględnienie.

(odpowiedź na pozew k. 45-48, odpowiedź na pozew k. )

Sąd połączył sprawy dotyczące działek nr (...) o sygnaturach I C 1055/15, I C 1061/15, I C 1065/15 i C 1075/15,ze sprawą I C 1051/15 celem ich łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia.

(postanowienia Sądu Rejonowego w Gdyni k. 98, k.111, k.137,k.150 )

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwana Gmina M. G. jest właścicielem nieruchomości położonej w G. obejmującej działki nr (...) , dla których Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr GD 1Y/ (...),

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o odpis KW k. 50-52 )

Pismem z dnia 07grudnia 2012r. Prezydent Miasta G., działając w imieniu Gminy M. G., wypowiedział powodowej Spółdzielni dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki numer (...) i zaproponował ustalenie nowej wysokości opłaty rocznej w kwocie 776 zł (zamiast dotychczasowej opłaty w wysokości 71 zł). Zgodnie z treścią wypowiedzenia od 1 stycznia 2013r. miała obowiązywać opłata w wysokości 142 zł, od dnia 1 stycznia 2014r. w wysokości 459 zł, zaś od dnia 1 stycznia 2015r. w pełnej wysokości.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o wypowiedzenie z dnia 07 grudnia 2012r. k. 53)

Pismem z dnia 07grudnia 2012r. Prezydent Miasta G., działając w imieniu Gminy M. G., wypowiedział powodowej Spółdzielni dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki numer (...) i zaproponował ustalenie nowej wysokości opłaty rocznej w kwocie 974 zł (zamiast dotychczasowej opłaty w wysokości 80,60 zł). Zgodnie z treścią wypowiedzenia od 1 stycznia 2013r. miała obowiązywać opłata w wysokości 161,20 zł, od dnia 1 stycznia 2014r. w wysokości 567,60 zł, zaś od dnia 1 stycznia 2015r. w pełnej wysokości.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o wypowiedzenie z dnia 07 grudnia 2012r. k. 54)

Pismem z dnia 07grudnia 2012r. Prezydent Miasta G., działając w imieniu Gminy M. G., wypowiedział powodowej Spółdzielni dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki numer (...) i zaproponował ustalenie nowej wysokości opłaty rocznej w kwocie 459 zł (zamiast dotychczasowej opłaty w wysokości 201 zł). Zgodnie z treścią wypowiedzenia od 1 stycznia 2013r. miała obowiązywać opłata w wysokości 402 zł, od dnia 1 stycznia 2014r. w wysokości 1430,50 zł, zaś od dnia 1 stycznia 2015r. w pełnej wysokości.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o wypowiedzenie z dnia 07 grudnia 2012r. k. 54)

Pismem z dnia 07grudnia 2012r. Prezydent Miasta G., działając w imieniu Gminy M. G., wypowiedział powodowej Spółdzielni dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki numer (...) i zaproponował ustalenie nowej wysokości opłaty rocznej w kwocie 3399 zł (zamiast dotychczasowej opłaty w wysokości 242,20 zł). Zgodnie z treścią wypowiedzenia od 1 stycznia 2013r. miała obowiązywać opłata w wysokości 484,40 zł, od dnia 1 stycznia 2014r. w wysokości 1941,70 zł, zaś od dnia 1 stycznia 2015r. w pełnej wysokości.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o wypowiedzenie z dnia 07 grudnia 2012r. k. 54)

Pismem z dnia 07grudnia 2012r. Prezydent Miasta G., działając w imieniu Gminy M. G., wypowiedział powodowej Spółdzielni dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki numer (...) i zaproponował ustalenie nowej wysokości opłaty rocznej w kwocie 307 zł (zamiast dotychczasowej opłaty w wysokości 24,20 zł). Zgodnie z treścią wypowiedzenia od 1 stycznia 2013r. miała obowiązywać opłata w wysokości 48,40 zł, od dnia 1 stycznia 2014r. w wysokości 177,70 zł, zaś od dnia 1 stycznia 2015r. w pełnej wysokości.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o wypowiedzenie z dnia 07 grudnia 2012r. k. 54)

Pismem z dnia 07grudnia 2012r. Prezydent Miasta G., działając w imieniu Gminy M. G., wypowiedział powodowej Spółdzielni dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki numer (...) i zaproponował ustalenie nowej wysokości opłaty rocznej w kwocie 459 zł (zamiast dotychczasowej opłaty w wysokości 201 zł). Zgodnie z treścią wypowiedzenia od 1 stycznia 2013r. miała obowiązywać opłata w wysokości 76 zł, od dnia 1 stycznia 2014r. w wysokości 267,50 zł, zaś od dnia 1 stycznia 2015r. w pełnej wysokości.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o wypowiedzenie z dnia 07 grudnia 2012r. k. 54)

Podstawą wypowiedzenia wysokość opłaty rocznej z tytułu współużytkowania wieczystego wyżej opisanego gruntu był operat szacunkowy – sporządzony na zlecenie pozwanej przez rzeczoznawcę majątkowego P. C. – określający wartość rynkową działki numer (...) na kwotę 339 900, zł., działki numer (...) na kwotę 77 600 zł, 301/5 na kwotę 30 700 zł, działki numer (...) na kwotę 45900 zł, 302/5 na kwotę 245 900 zł., 159/1 na kwotę 97 400 zł.

(okoliczność bezsporna ustalona w oparciu o orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 28 lipca 2015 roku,)

Na dzień wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego tj. na dzień 07 grudnia 2012r. wartość rynkowa nieruchomości obejmującej działki nr (...) dla których prowadzona jest księga wieczysta nr GD 1Y/ (...) wynosiła 597 500 zł.

(dowód: pisemna opinia biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego A. B. k. 154-183, opinia uzupełniająca k. 200-201)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, w szczególności wypowiedzeń wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz dowodu z opinii biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego A. B..

W ocenie Sądu orzekającego brak było jakichkolwiek podstaw do odmowy dokumentom dołączonym do akt sprawy wiarygodności i mocy dowodowej, albowiem żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów, prawdziwości twierdzeń w nich zawartych, ani też nie zaprzeczyła, że osoby podpisane pod nimi nie złożyły oświadczeń w nich zawartych. Powyższe dokumenty nie budziły również żadnych wątpliwości Sądu.

Za wiarygodny dowód w sprawie Sąd uznał również opinię biegłego sądowego do spraw szacowania nieruchomości A. B.. W ocenie Sądu opinia złożona przez biegłą została sporządzona w sposób rzetelny, profesjonalny i z zachowaniem należytych standardów i stanowi ona w pełni przydatny środek dowodowy do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Co równie istotne, opinia w formie operatu szacunkowego została sporządzona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami wykonawczymi do tej ustawy. Biegła w sposób wyczerpujący ustosunkowała się do zarzutów podniesionych przez pozwanego.

W połączonych do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawach powodowa Spółdzielnia domagała się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej za wskazane w pozwie działki jest uzasadniona w innej, niższej wysokości aniżeli wynikająca z wypowiedzenia z dnia 07 grudnia 2012r. Powództwo zostało zatem oparte na przepisach art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U.2015.1774 ze zm.) w myśl których użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Natomiast w razie wniesienia sprzeciwu orzeczenie traci moc, a kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastępuje pozew. Sąd miał także na względzie treść przepisu art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, obowiązującego w chwili dokonywania wypowiedzenia, z którego wynika, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie, zaś co do zasady zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty, oraz art. 77 ust. 3 który stanowi, że aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu lub na wniosek, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Przechodząc do szczegółowych rozważań wskazać należy, iż kwestią sporną pomiędzy stronami była wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości. Prezydent Miasta G. z urzędu dokonał aktualizacji opłaty rocznej w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, zgodnie z którym wartość rynkowa spornych działek wynosiła łącznie 837 400 zł. Przedmiotowy operat został jednak w całości zakwestionowany przez powodów, którzy podnosili, iż wartość nieruchomości została znacznie zawyżona. Wobec powyższego Sąd przeprowadził na wniosek stron dowód z opinii biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego w celu ustalenia wartości rynkowej spornej nieruchomości dla aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, a w konsekwencji ustalenia czy wypowiedzenia dokonane przez pozwanego w 07 grudnia 2012r. były uzasadnione i ewentualnie w jakiej wysokości.

W przedłożonej Sądowi opinii biegła A. B. wskazała, że na dzień złożenia przez pozwaną oświadczenia o wypowiedzeniu dotychczas obowiązujących opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego tj. na dzień 07 grudnia 2012r. łączna wartość rynkowa wszystkich działek wynosiła 597 500 zł. Strona pozwana wniosła zarzuty do sporządzonej opinii w zakresie określenia wartości działki numer (...) argumentując, iż powierzchnia działki odbiega znacząco od pozostałych i biegła zastosowała nieprawidłowy współczynnik korekcyjny. Biegła w sposób wyczerpujący ustosunkowała się do zarzutu strony pozwanej dodatkowo uzasadniając przyjęcie współczynnika 0,95 obniżającego wartość działki.

Zdaniem Sądu biegła sporządziłam operat szacunkowy zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami wykonawczymi do tej ustawy. W tym miejscu wskazać należy, iż ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego zawierają szczegółowe uregulowania dotyczące sposobu wyceny nieruchomości dla celów aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Zgodnie z art. 152 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. W myśl zaś art. 154 ust. 1 wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z § 28 wyżej wskazanego rozporządzenia wykonawczego na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze. Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego stosuje się ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności, niezależnie od tego, czy nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste jest zabudowana, czy nie. W niniejszej sprawie biegła zgodnie z powyższymi przepisami zastosowała podejście porównawcze, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1). Biegła prawidłowo wybrała metodę porównywania parami, polegającą na porównywaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Żadnych wątpliwości Sądu nie budzi też sposób wyceny. Biegła badała lokalny rynek nieruchomości w okresie od stycznia 2011r. do 2012r. Biegła odrębnie dokonała wyceny działki (...) z uwagi na jej wielkość oraz sposób zagospodarowainia.Zgodnie z powyżej cytowanymi przepisami analizowała transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych będących przedmiotem prawa własności i uwzględniła nieruchomości o przeznaczeniu i funkcji podobnie jak wycenianych działek, . Następnie, biegła ustaliła cechy rynkowe wpływające na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości w postaci lokalizacji ogólnej, lokalizacji szczegółowej, parametrów fizycznych, zagospodarowania terenu i oceniła wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen rynkowych, a także ustaliła zakres skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. Do ostatecznej wyceny biegły przyjęła trzy nieruchomości, które uznał za najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej. Następnie, biegła wykonała charakterystykę nieruchomości wycenianej i określił jej oceny w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. W dalszej kolejności dokonała porównania przedmiotowej nieruchomości kolejno z nieruchomościami podobnymi i określił wielkość korekt wynikających z różnicy ocen, obliczyła skorygowaną cenę transakcyjną każdej nieruchomości podobnej przy użyciu określonych wcześniej korekt, a następnie obliczył wartość jednostkową wycenianej nieruchomości jako średnią arytmetyczną z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach. Wreszcie, na podstawie iloczynu wartości jednostkowej tj. ceny za 1 m2 i powierzchni nieruchomości ustaliła wartość przedmiotowej nieruchomości. Przedstawiony sposób wyceny jak prawidłowy w świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów wykonawczych. Podkreślić należy, iż w myśl art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Zważyć należy, iż stawka opłaty rocznej w wysokości 1 % w niniejszej sprawie nie była przez strony kwestionowana. Stosownie zaś do § 28 ust. 5 ww. rozporządzenia wartość nieruchomości określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego. W konsekwencji biegła zobowiązana była ustalić wartość nieruchomości na dzień wypowiedzenia, czyli aktualizacji opłaty tj. na dzień 07 grudnia 2012r. W ocenie Sądu biegła sporządzając przedmiotową opinię w formie operatu szacunkowego dochowała procedury określonej w przywołanych powyżej przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wobec treści opinii pisemnej należy stwierdzić, że biegła dokonała prawidłowego doboru nieruchomości podobnych, precyzyjnie opisała cechy nieruchomości i dokonała prawidłowej ich oceny.

Mając na uwadze wszystkie podniesione powyżej okoliczności Sąd uznał opinię sporządzoną przez biegłą A. B. za w pełni wiarygodny dowód w niniejszej sprawie. Zważyć jednak należało, że ustalona przez biegłego wartość rynkowa spornych była niższa od wartości będącej podstawą do wypowiedzenia opłaty rocznej w stosunku do powodów.

Stosownie do powyższych ustaleń, biorąc pod uwagę cel na jaki działka została oddana powodom we współużytkowanie wieczyste - zgodnie z treścią przepisów art. 72 ust. 1 i ust. 3 pkt. 4 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami – Sąd ustalił, że pełna opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego ww. działek gruntu wynosić powinna 1 % wartości gruntu wskazanej w wypowiedzeniu z dnia 07 grudnia 2012r. tj. łącznie kwoty 5975 zł. Zważywszy, że wysokość tak ustalonej opłaty przewyższa ponad dwukrotnie uprzednią opłatę zastosowanie znajdzie art. 77 ust. 2a ww. ustawy w myśl którego w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Po aktualizacji pełna opłata roczna wynosi 5975 zł (1 % x 597 500 zł x ). Za rok 2013 Sąd ustalił opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego w kwocie odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej tj. kwocie 1314 zł (2 x 657 zł). Za rok 2014 Sąd ustalił opłatę w wysokości (...), 50 gr. zł jako stanowiącą sumę połowy nadwyżki z uprzedniego roku (pełna nadwyżka wynosi 4661 zł, co stanowi różnicę kwot 5975 zł i 1314 zł. tj. kwoty 2330, 50 zł ( (...)) oraz dwukrotności opłaty dotychczasowej tj. 1314 zł, zaś za rok 2015r. w pełnej wysokości 5975 zł.

Mając zatem na uwadze powyższe okoliczności – na mocy przepisów art. 77, 78, 79 i 80 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 72 ust. 1 i ust. 3 pkt. 5 ww. ustawy i w zw. z art. 189 k.p.c., należało orzec jak w punkcie I. sentencji wyroku.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c. Powód wygrał proces w 70 procentach, natomiast pozwany w 30 procentach, co wynika z porównania wysokości opłaty określonej na podstawie opinii biegłego sądowego oraz opłaty wynikającej z dokonanego wypowiedzenia ( (...)). Na koszty powoda składa się : opłata od pozwu oraz koszty zastępstwa procesowego ( 1200 zł, 505 zł. x 70 procent), natomiast pozwanego koszty zastępstwa procesowego i koszt opinii biegłego ( 1200 zł., (...),93 gr .x 30 procent). Po wzajemnej kompensacji w II wyroku zasądzono od pozwanego na rzecz powoda kwotę 1593,35zł.