Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 kwietnia 2017 r.

Sąd Rejonowy w Tomaszowie Mazowieckim I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 30 marca 2017 roku w Tomaszowie Mazowieckim

na rozprawie

sprawy z powództwa S. B.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...)
w T.

o wydanie ruchomości

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powoda S. B. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w T. kwotę 227 zł (dwieście dwadzieścia siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania;

3.  nakazuje zwrócić pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w T. ze Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Tomaszowie Mazowieckim kwotę 10,00 zł (dziesięć złotych) tytułem nadpłaconej zaliczki wpłaconej w dniu 2 grudnia 2016 roku zaksięgowanej pod pozycją zal. (...).

Podpisała Sędzia (-) J. S..

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 5 listopada 2015 roku powód S. B. wniósł do tutejszego Sądu pozew o wydanie pilota do szlabanu, zamykającego wjazd na wspólną posesję od ul. (...) od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w T..

W uzasadnieniu powód podał, iż zgodnie z Aktem Notarialnym Rep. A Nr (...) z dnia 1.06.2010 roku nabył wraz z żoną garaż nr (...) o powierzchni 18,22 m ² stanowiący odrębną nieruchomość wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej ( (...) części ). Tymczasem zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nie wydał powodowi pilota do szlabanu, który umożliwia wjazd powodowi na teren parkingu Wspólnoty, przez co został ograniczony w swoich prawach współwłaściciela. / vide: pozew k. 2 – 2 verte akt /.

W odpowiedzi na pozew z dnia 5 czerwca 2016 roku pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ulicy (...) w T. wniosła o oddalenie powództwa w całości.

W uzasadnieniu pozwana wskazała, iż nie dyskryminuje i nie ogranicza prawa własności powoda. Podała, iż liczba miejsc postojowych na terenie Wspólnoty Mieszkaniowej jest równa liczbie lokali mieszkalnych/usługowych w stosunku 1:1. Roszczenie o miejsce przysługuje w pierwszej kolejności właścicielowi lokalu. Inwestycja polegająca na zbudowaniu szlabanu zrealizowana została i opłacona w stosunku do udziałów współwłaścicieli. Powód poniósł koszt tej inwestycji w kwocie 68,43 zł, stosownie do swojego udziału. Powód ponosi również wydatki na fundusz remontowy w stosunku do swojego udziału we Wspólnocie / 0,10 zł/m ²/. Pozwana podkreśliła, iż powód korzysta ze swojej własności bez żadnych przeszkód ze strony Wspólnoty Mieszkaniowej, jednakże nie przysługuje mu roszczenie o korzystanie z dojazdu do garażu od strony ul. (...), gdyż dojazd od tej strony do garażu nie jest fizycznie możliwy, dostępny jest wyłącznie od strony ul. (...), a takowy ma zapewniony, gdyż od tej strony teren nie jest niczym odgrodzony. /vide: odpowiedź na pozew k. 12 – 14 verte akt /.

Na rozprawie z dnia 13 października 2016 roku powód rozszerzył powództwo o kwotę 300 zł tytułem zadośćuczynienia za cierpienia fizyczne i psychiczne, związane z w/w sytuacją.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa, powołując się na art. 12 Ustawy o własności lokali i art. 5 k.c. oraz orzeczenie SA I ACa 1196/15, LEX 522097 z 19.02.2016r. oraz orzecznictwo Sądu Najwyższego. / vide: protokół z rozprawy k. 30 verte akt /.

Pismem procesowym z dnia 2 grudnia 2016 roku pozwana wniosła o oddalenie powództwa w zakresie żądania kwoty 300 zł tytułem zadośćuczynienia, jako bezzasadnego i nie znajdującego oparcia w stanie faktycznym. / vide: pismo k. 51 akt /.

Na rozprawie z dnia 30 marca 2017 roku powód i pozwana podtrzymywali swoje stanowiska. / vide: protokół z rozprawy k. 76v akt /.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

W lipcu 2007 roku dla Budynku Wielorodzinnego przy ulicy (...)/P. w T. wykonano projekt dróg wewnętrznych. Od strony ul. (...) zaprojektowano miejsca postojowe o wymiarach 5.0x2.30m i jedno dla niepełnosprawnych o wymiarze 3.60x5.00m – razem 10 miejsc. Dojazd do garażu wielostanowiskowego w piwnicach budynku, podjazd do klatek i 3 garaży zapewniał dojazd nr 2 z ulicy (...).

/dowód: projekt budowlany dróg wewnętrznych k. 15 – 19 akt ./

Powód S. B. wraz z małżonką H. B. na mocy umowy kupna - sprzedaży z dnia 1 stycznia 2010 roku nabyli od B. O. własność stanowiącą odrębną nieruchomość, lokal – garaż nr (...) o powierzchni 18,22 m ², położony w T. przy ulicy (...) pod nr 18, do którego przynależy jest udział wynoszący (...) części we wspólnych częściach budynku i innych urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz w działce gruntu, na której posadowiony jest budynek, która to działka i części wspólne objęte są księgą wieczystą Kw nr (...); dla garażu Sąd Rejonowy w Tomaszowie Mazowieckim prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...).

Tym samym powód stał się członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w T., posiadając jedynie garaż.

/ dowód: akt notarialny Rep. A. nr (...) – k. 6 – 8 akt; zeznania powoda S. B. k. 76v – 77 akt /.

Uchwałą nr 5 z dnia 22 lutego 2011 roku, członkowie Wspólnoty wybrali zarząd w składzie: D. P. – przewodniczący, G. E. – z-ca przewodniczącego i p. D. Z. – członek.

/ dowód: uchwała nr 5 z dn. 22.02.2011r. – załączona do akt /.

Uchwałą z dnia 9 lipca 2014 roku członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w T. wyrazili zgodę na instalację szlabanu na parkingu od strony Św. A.. Celem instalacji szlabanu było usprawnienie korzystania z miejsc postojowych na parkingu poprzez instalację fizycznej bariery dla pojazdów spoza Wspólnoty, gdyż posesja położona jest w centrum miasta i parkowały tam osoby, nie będące członkami Wspólnoty. Na terenie Wspólnoty była ograniczona liczba miejsc postojowych, która zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i pozwoleniem na budowę wynosiła jedno miejsce postojowe na każdy lokal mieszkalny/usługowy. Ilość wyznaczonych miejsc przeznaczonych do parkowania pojazdów na terenie wspólnoty (34) – łącznie z halą garażową (22) oraz garażami (3) była równa ilości lokali mieszkalnych i usługowych (34 = 30 lokali mieszkalnych + 4 lokale usługowe ). Nadto w tejże uchwale, członkowie wspólnoty przyjęli, iż jeden pilot do szlabanu miał zostać opłacony ze środków wspólnych natomiast drugi pilot był dostępny odpłatnie. Limit kluczy na lokal – max. 2.

W powyższej uchwale postanowiono, że piloty przysługują na 30 lokali mieszkalnych i 4 lokale użytkowe od strony ul. (...), czyli na jeden lokal przysługują 2 piloty. Uchwała została podjęta w formie zbierania głosów /podpisów/. /dowód: uchwała z dnia 9.07.2014r. – k. 24 akt ; zeznania członka zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej – D. P. k. 77 verte akt /.

Aktualnie od strony ul. (...) jest dojazd do 3 garaży oraz wejście do klatki schodowej i wjazd do garaży podziemnych. Przed garażami wyłożona jest kostka, podobnie jak cały dojazd. Przed garażami w odległości 9,7 metra od drugiego garażu znajdują się 2 blokady ruchome. Klucze to przedmiotowych blokad posiada zarząd i właściciele garaży, w tym powód. Odległość od blokad do momentu, gdzie wysuwają się drzwi garażu wynosi 9 metrów. Jest to teren, gdzie można zaparkować samochód i jest możliwość otwarcia garażu. Parkując przed garażem nie blokuje się dostępu do pozostałych garaży i jest możliwy dojazd. Od strony ulicy (...) wjazd jest zagrodzony szlabanem i jest wydzielonych 9 miejsc parkingowych. Nie ma przejazdu na terenie posesji pomiędzy ul. (...), a ul. (...), jest tylko przejście klatką schodową. Właściciele pozostałych dwóch garaży mają klucz do bramki od strony ul. (...), z tego względu, iż są właścicielami lokali mieszkalnych tejże posesji.

/ dowód: protokół z oględzin z dia 10.01.2017r. k. 62 – 63 akt; zdjęcia k. 10 – 12 akt /.

Uchwałą z dnia 30 stycznia 2017 roku, członkowie Wspólnoty nie wyrazili zgody na wydanie pilota do szlabanu powodowi S. B..

/ dowód: uchwała z dn. 30.01.2017r. k. 69 – 70 akt /.

Dokonane w rozpoznawanej sprawie ustalenia faktyczne Sąd poczynił w oparciu o powołane wyżej dowody z dokumentów oraz przesłuchanie stron: zeznania powoda S. B. oraz w imieniu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej jej przewodniczącego – D. P.. Układ wjazdów i parkowania Sąd ustalił na podstawie oględzin terenu, przeprowadzonych w dniu 10 stycznia 2017 roku w obecności stron. Podczas oględzin przeprowadzono również eksperyment, polegający na zaparkowaniu pojazdu osobowego kierowcy taksówki przed garażem powoda i ocenie, czy równocześnie można swobodnie otworzyć drzwi garażu i dojechać do sąsiednich garaży. Okazało się to w pełni wykonalne. Przeprowadzone dowody ocenione zostały przez pryzmat wskazań wiedzy, doświadczenia życiowego oraz reguł logicznego rozumowania, w związku z czym Sąd przyznał im walor wiarygodności, natomiast ocenie poddał twierdzenia stron.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo było bezzasadne.

Powód wnosił o wydanie pilota do szlabanu zamykającego wjazd na wspólną posesję od ul. (...) na teren Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w T..

W rozpoznawanej sprawie poza sporem pozostawało, że miejsca parkingowe stanowią część nieruchomości wspólnej. Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 12 ust. 1 Ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku każdy z właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową powinien mieć zapewnioną możliwość korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób odpowiadający jej społeczno -gospodarczemu przeznaczeniu. Biorąc pod uwagę, że część nieruchomości wspólnej została przeznaczona na miejsca postojowe, uznać należało, że mogły parkować na niej pojazdy mechaniczne.

Stając się członkiem wspólnoty mieszkaniowej, powód S. B. winien liczyć się z tym, że nie zawsze interesy wszystkich będą do końca zbieżne i zgodne z oczekiwaniami każdego z mieszkańców, aczkolwiek działanie Wspólnoty nie powinno zbytnio wkraczać w prawa właścicielskie członka Wspólnoty, zagwarantowane przepisami kodeksu cywilnego i ustawami szczegółowymi. Zdaniem Sądu, nie sposób jednak rozpatrywać interesu właściciela garażu w oderwaniu od interesu pozostałych członków oraz całej Wspólnoty.

Strona pozwana szczegółowo wyjaśniła motywy, jakimi kierowała się Wspólnota Mieszkaniowa przy ustalaniu kręgu osób, które będą miały klucze do szlabanu od ul. (...). Wspólnota chciała przede wszystkim zapewnić dojazd oraz miejsca parkingowe dla osób, którzy oprócz tychże miejsc posiadają również lokale mieszkalne i usługowe w budynku. Liczba miejsc postojowych na terenie Wspólnoty Mieszkaniowej była równa liczbie lokali mieszkalnych i usługowych, w stosunek 1:1.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 kodeksu cywilnego nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. W doktrynie prawa cywilnego ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym unormowanie art. 5 k.c. przełamuje zasadę, że wszystkie prawa podmiotowe korzystają z ochrony prawnej. W związku z tym art. 5 k.c. może być stosowany tylko jako szczególny wyjątek. Wykonywanie prawa podmiotowego ograniczone jest wskazanymi w art. 5 k.c. względami teleologicznymi (społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa) oraz aksjologicznymi (zasady współżycia społecznego). Dla zastosowania wskazanego przepisu nie wystarczy tylko niezgodność, ale konieczne jest wystąpienie sprzeczności, polegającej na tym, że danego sposobu wykonywania prawa nie da się zupełnie pogodzić z jego przeznaczeniem lub zasadami współżycia społecznego. Zasadniczą podstawę stwierdzenia wystąpienia nadużycia prawa stanowić powinna analiza zachowania uprawnionego. Społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa dookreśla w koniecznym stopniu sposób korzystania z prawa podmiotowego, pozwalając innym uczestnikom obrotu prawnego racjonalnie przewidywać aktualny oraz przyszły kształt sytuacji faktycznej i prawnej podmiotu i uwzględnić ją w toku wykonywania swoich praw podmiotowych. Inne postępowanie podmiotu nie jest uważane za wykonywanie prawa i takiemu podmiotowi nie tylko nie przysługuje roszczenie o udzielenie mu ochrony, ale ponadto pojawia się element jego odpowiedzialności za ewentualne skutki postępowania niezgodnego z przeznaczeniem prawa. Zastosowanie art. 5 k.c. powoduje, że podmiotowi prawa nie będą przysługiwały roszczenia względem innych osób. Zasady współżycia społecznego to nieskodyfikowane powszechne normy postępowania, funkcjonujące aktualnie w społeczeństwie i mające na celu ochronę społecznie akceptowanych wartości (czyli stanów rzeczy) lub dóbr niematerialnych. Zasady te mają silne zabarwienie aksjologiczne, co zbliża je do norm moralnych, charakter obiektywny, w czym są podobne do zwyczajów oraz walor powszechności. Normy etyczne pozostają w zasadniczym związku z zasadami współżycia społecznego.

W powyższej sprawie przede wszystkim należało mieć na względzie, iż jak wynikało z oględzin terenu i garaży przy Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w T., nie było przejazdu do garażu powoda od strony ul. (...), a jedynie od ul. (...). Wobec tego Wspólnota Mieszkaniowa nie wydając kluczy powodowi, nie naruszyła i nie ograniczyła uprawnienia powoda do korzystania z garażu. Gdyby bowiem Wspólnota Mieszkaniowa wydała powodowi klucze do bramki od strony ulicy (...) i tak nie miałby on nadal realnej możliwości dojechania od tej strony do swojego garażu. Powód nie miał żadnego uzasadnionego interesu prawnego do żądania miejsca parkingowego, gdyż z natury rzeczy służą one właścicielom lokali mieszkalnych i użytkowych, a powód posiada garaż, który służy w istocie do przechowywania w nim pojazdu. Powód nie prowadził w nim działalności gospodarczej ( nie powoływał się na ten fakt, nie wykazał go w toku postępowania, jak również nie stwierdzono tego w trakcie oględzin). Ponadto podczas wizji ustalono, iż powód może swobodnie zaparkować przed własnym garażem, nie blokując wjazdu właścicielom garaży sąsiednich ( vide: oględziny k. 62 i eksperyment k. 63 ), ma zatem zapewnione miejsce do postoju, jak pozostali członkowie Wspólnoty. Dodatkowo nie bez znaczenia był fakt, że miejsce postoju przed garażem powoda i wjazd do garażu zabezpieczone zostało blokadą, aby uniemożliwić zastawianie wjazdu przez osoby postronne. W tej sytuacji domaganie się przez powoda jeszcze miejsca parkingowego od ul. (...) – w okoliczności i tak ograniczonej ilości tych miejsc - stanowiłoby nadużycie prawa podmiotowego. Należało rozważyć interesy całej Wspólnoty Mieszkaniowej: skoro jest mniej miejsc do parkowania niż współwłaścicieli ( poza tym każdy z nich ma prawo posiadać więcej niż jeden samochód ) to pozwana Wspólnota miała prawo zagwarantować miejsca w sposób zgodny z przeznaczeniem parkingu i zdrowym rozsądkiem – ustrzec się przed parkowaniem osób postronnych przez zamontowanie szlabanu dotycząca pozostałych właścicieli lokali mieszkalnych od strony tych lokali i montaż blokad dotyczących garaży ( w tym garażu powoda ) od strony garaży. Na marginesie podnieść należało, że również właściciele garaży podziemnych nie mieli zagwarantowanych miejsc postojowych, co świadczło o racjonalnym zachowaniu Wspólnoty, jako całości, a nie dążeniu do dyskryminacji jedynie powoda. Było to w ocenie Sądu rozwiązanie rozsądne i zgodne z przeznaczeniem rzeczy. Wprawdzie art. 12 ust. 1 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali przewiduje prawo właściciela do współkorzystania z nieruchomości, ale zgodnie z jej przeznaczeniem, przy czym ust. 1 tego przepisu przewiduje, że uchwała współwłaścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Przy zachowaniu wynikającego z art. 140 kodeksu cywilnego prawa do wyłącznego korzystania z własności indywidualnej / z lokalu/, każdy właściciel uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim samym zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie do swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać/ korzystać razem z innymi/ i to zgodnie z jej przeznaczeniem./ vide: „Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa, komentarz” Ewa Bończak – Kucharczyk , wydanie II , Wolters Kluwer Polska Warszawa 2012 /. Interesami właściciela w rozumieniu art. 25 cytowanej Ustawy o własności lokali są jedynie te, które obiektywnie godne są ochrony, oceniane przy uwzględnieniu interesów pozostałych właścicieli lokali i zasad współżycia społecznego.

Ponadto zgodnie z art. 206 kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Ustawodawca nakazuje zatem „pogodzić” /zredukować/ wzajemne uprawnienia i obowiązki wszystkich współwłaścicieli. /patrz: Kodeks cywilny, komentarz pod redakcją prof. dr hab. Edwarda Gniewka, 3 wydanie Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2008/. Również w orzecznictwie sądów powszechnych prezentowany jest pogląd, zgodnie z którym Wspólnota ma prawo ograniczyć współposiadaczy rzeczy wspólnej w korzystaniu m.in. z parkingów, jeśli uzasadnione to jest interesami pozostałych członków Wspólnoty . /patrz np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 27 sierpnia 2014 r . sygn. akt I ACa 804/14/. Będąca przedmiotem niniejszego sporu uchwała Wspólnoty została podjęta zgodnie z prawem i Sąd nie dopatrzył się w niej naruszenia interesów powoda mimo, że jest ona w jego odczuciu niekorzystna, ogranicza w jego mniemaniu uprawnienia do korzystania z nieruchomości wspólnej. Dążenie powoda do przyznania mu identycznych uprawnień, jak pozostali współwłaściciele, w sytuacji ograniczonej ilości miejsc parkingowych i faktu, że jego współposiadanie różniło się od rodzaju współposiadania pozostałych członków Wspólnoty /posiadanie garażu, a nie lokalu mieszkalnego lub użytkowego/było sprzeczne z art. 5 k.c. art. 206 k.c. i art. 12 ust. 1 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali.

Odnosząc się do żądania przez powoda zadośćuczynienia za cierpienia fizyczne i psychiczne, należało wskazać, iż zgodnie z art. 6 k.c., to na powodzie jako osobie inicjującej proces spoczywał ciężar dowodu faktów istotnych dla rozstrzygnięciom. Powód nie przedstawił na czym ewentualnie miałby polegać adekwatny związek przyczynowo – skutkowy pomiędzy doznaną krzywdą, a działaniem lub zaniechaniem pozwanego. Wobec tego, nie było podstaw do zastosowania normy z art. 445 kc.

Mając powyższe na uwadze, Sąd orzekł jak w pkt 1 wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Na koszty te składały się: zaliczka na poczet kosztów oględzin, koszty zastępstwa procesowego ustalone zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych w kwocie 120 zł oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.

Na podstawie art. 84 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. z 2014 r., poz. 1296)Sąd nakazał zwrócić pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w T. ze Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Tomaszowie Mazowieckim kwotę 10 złotych tytułem nadpłaconej zaliczki, uiszczonej w dniu 2 grudnia 2016 roku i zaksięgowanej pod pozycją zal. (...).

Sędzia Jolanta Szczęsna