Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 listopada 2016 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 15 listopada 2016 r. w Gdańsku na rozprawie

sprawy z powództwa K. G.

przeciwko B. K.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku

z dnia 18 grudnia 2015 r. sygn. akt IX GC 939/14

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 5.400 (pięć tysięcy czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

SSA Małgorzata Zwierzyńska SSA Ewelina Jokiel SSA Jakub Rusiński

Sygn. akt I ACa 370/16

UZASADNIENIE

Sąd Okręgowy w Gdańsku wyrokiem z dnia 18 grudnia 2015 r. zasądził od pozwanego B. K. na rzecz powoda K. G. kwotę 95.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od kwot cząstkowych składających się na należność główną od dat szczegółowo wskazanych w sentencji (punkt pierwszy), zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 4.750 zł tytułem zwrotu kosztów sądowych i kwotę 3.617 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego (punkt drugi).

Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje:

Powód K. G. i jego żona A. G. są współwłaścicielami w udziałach odpowiednio 51/100 części i 49/100 części nieruchomości położonej w K. Górnych przy ulicy (...) stanowiącej zabudowaną działkę nr (...) o pow. 2000 m ² , dla której Sąd Rejonowy Gdańsk – Północ w Gdańsku III Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...).

Powód za zgodą małżonki postanowił wydzierżawić wydzieloną mu do korzystania w ramach przysługującego mu udziału część nieruchomości i umieścił w tym celu ogłoszenie, na które odpowiedział ojciec pozwanego B. W. K.. Pozwany wspólnie ze swoim ojcem w dniu 20 września 2009 r. obejrzał nieruchomość powoda i wyraził zamiar przejęcia w dzierżawę jej części celem prowadzenia w ramach własnej działalności gospodarczej znajdującego się na terenie nieruchomości zajazdu.

Z uwagi na to, że powód na etapie oględzin nieruchomości i powzięcia przez pozwanego wspomnianej decyzji nie dysponował projektem umowy w dniu 20 września 2009 r. strony odręcznie spisały wstępne postanowienia umowy dzierżawy, zgodnie z którymi pozwany przyjął w dzierżawę zajazd wraz z terenem w K. i zobowiązał się do ponoszenia opłat eksploatacyjnych takich jak energia elektryczna, gaz, woda-kanalizacja, wywóz śmieci, telefon i opłaty lokalne od nieruchomości. W treści tych postanowień wskazano, że umowa zostaje zawarta na 9 lat z możliwością wypowiedzenia a jej integralną częścią jest aneks. Wspomniane uzgodnienia miały zostać uszczegółowione w przygotowanych przez powoda umowach sporządzonych pismem komputerowym.

Zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami stron powód przygotował dwie umowy dzierżawy sporządzone pismem komputerowym datowane na 20 września 2009 r. Na mocy pierwszej umowy określonej jako (...) powód jako wydzierżawiający oddał pozwanemu jako dzierżawcy z przynależnego mu udziału w nieruchomości część obiektu -pięć pokoi hotelowych o łącznej pow. 83 m ² z towarzyszącą infrastrukturą, zaś na mocy drugiej określonej jako (...) - lokal gastronomiczny z zapleczem o łącznej pow. 186 m ². wraz z towarzyszącą mu infrastrukturą do używania i pobierania pożytków z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej zgodnej z charakterem dzierżawionego terenu oraz odpowiadającej przedmiotowi przedsiębiorstwa dzierżawcy.

Na podstawie pierwszej umowy pozwany był zobowiązany płacić miesięczny czynsz w wysokości 2.000 zł, zaś na podstawie drugiej 3.000 zł miesięcznie za korzystanie z przedmiotu dzierżawy. Płatności czynszu miały być dokonywane z góry za pokwitowaniem do 30 dnia każdego miesiąca.

Każda z umów zawierała postanowienie, zgodnie z którym wydzierżawiający zwalniał dzierżawcę z zapłaty umówionego czynszu w okresie od 20 września 2009 r. do 30 czerwca 2011 r. w zamian za przeprowadzenie przez dzierżawcę remontu dzierżawionych pomieszczeń, modernizacji kotłowni i wyposażenia lokalu. Dzierżawca zobowiązał się także do wykonywania bieżących remontów i konserwacji, utrzymywania budynku, ogrodzenia i wyposażenia w należytym stanie technicznym, przy czym wskazano, że wartość ulepszeń przedmiotu dzierżawy nie podlega zwrotowi, chyba że strony ustalą pisemnie inaczej.

W obu umowach dzierżawy sporządzonych pismem komputerowym wskazano, że umowy zostały zawarte na okres od 20 września 2009r. do 30 września 2016 r. z możliwością ich przedłużenia a każda zmiana ich postanowień wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. Rodzice pozwanego E. K. i W. K. poręczyli za zobowiązania pozwanego wynikające z umowy.

W umowach wskazano, że spory wynikłe na ich tle rozstrzygać będzie Sąd Polubowny w G..

Pozwany odświeżył lokal, wymienił podłogę, zakupił stoły i dekoracje.

Pozwany w okresie od listopada 2011 r. do maja 2013 r. nie uiszczał czynszu dzierżawnego ani za korzystanie z pokoi hotelowych ani lokalu gastronomicznego, a jego łączne zadłużenie z tego z tytułu czynszu za ten okrs wynosi 95.000 zł.

W rzeczywistości pozwany za zgodą powoda i jego małżonki korzystał z całej nieruchomości na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej.

W związku z zaległościami czynszowymi pozwanego, powód pismem z dnia 28 maja 2012 r., doręczonym pozwanemu 25 czerwca 2012 r., wezwał go do spłaty zadłużenia w terminie 7 dni pod rygorem rozwiązania umów bez zachowania terminu wypowiedzenia. Wobec braku reakcji ze strony pozwanego powód pismem z 28 maja 2013 r. , doręczonym pozwanemu 6 czerwca 2013 r., rozwiązał umowy dzierżawy ze skutkiem natychmiastowym i wezwał pozwanego do wydania przedmiotu dzierżawy w dniu 10 czerwca 2013r.

W odpowiedzi na rozwiązanie umowy, pozwany pismem z dnia 6 czerwca 2013 r. wniósł o zwrot nakładów poczynionych na przedmiot dzierżawy tytułem remontów, modernizacji i wyposażenia oraz innych kosztów spowodowanych rozwiązaniem umowy w łącznej kwocie 600.000 zł. Do pisma pozwany załączył sporządzony przez siebie kosztorys.

W dniu 23 grudnia 2013 r. pozwany za pośrednictwem swojego pełnomocnika radcy prawnego A. F. przekazał powodowi kwotę 5.568 zł z przeznaczeniem na zapłatę podatku od nieruchomości.

Oświadczeniem z dnia 2 stycznia 2014 r. umowy dzierżawy oraz inne czynności z nimi związane a dokonane przez powoda zostały zatwierdzone przez A. G., żonę powoda będącą współwłaścicielem nieruchomości w K. Górnych przy ulicy (...) w udziale 49/100 części.

Prowadzone pod sygn. akt IX C 38/14 przez Sąd Rejonowy Gdańsk – Południe w Gdańsku postępowanie z powództwa K. G. i A. G. o eksmisję B. K. z nieruchomości zakończyło się nieprawomocnym wyrokiem uwzględniającym powództwo.

Pozwany w dniu 22 października 2015 r. złożył do Prokuratury Rejonowej w Gdyni zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa z art. 286 §. 1 k.k. przez A. G., K. G. i T. O. polegającego na doprowadzeniu w celu osiągnięcia korzyści majątkowej spadkobierców Z. B. (1) lub Skarbu Państwa do niekorzystnego rozporządzenia mieniem za pomocą wprowadzenia w błąd notariusza co do niewygaśnięcia pełnomocnictwa, które po śmierci Z. B. (2) z mocy prawa wygasło oraz przestępstwa z art. 270 §. 1 k.k. polegającego na posługiwaniu się sfałszowanym dokumentem pełnomocnictwa. W sprawie tej zostało wszczęte śledztwo.

Oceniając żądanie pozwu Sąd Okręgowy w pierwszej kolejności odniósł się do zapisu § 10 ust. 3 umów dzierżawy z 20 września 2009 r. , w którym strony poddały spory wynikłe na tle tych umów Sądowi Polubownemu w G.. Sąd uznał, że zapis ten jest niewykonalny z uwagi na zbyt mało precyzyjne określenie sądu polubownego, które nie pozwala na jego jednoznaczną identyfikację, i w konsekwencji uznał, że sprawa podlega rozpoznaniu przez właściwy rzeczowo i miejscowo sąd powszechny.

Ustalając stan faktyczny w przedmiotowej sprawie Sąd pierwszej instancji oparł się na dowodach z dokumentów przedstawionych przez strony, których prawdziwość nie została przez strony zakwestionowana, i nie budziła również wątpliwości Sądu orzekającego.

Sąd Okręgowy dał wiarę przesłuchaniu powoda, gdyż było ono logiczne, spójne, a powód odnosząc się do zarzutów pozwanego podniesionych w końcowej fazie postępowania, jakoby strony nie były związane umowami dzierżawy załączonymi do pozwu, lecz umową dzierżawy sporządzoną pismem ręcznym z dnia 20 września 2009 r. , jasno opisał okoliczności towarzyszące zawarciu umowy dzierżawy, wyjaśnił przebieg uzgodnień stron i kolejność dokonywanych czynności. Wskazał, że po wyrażeniu przez pozwanego zainteresowania przejęciem w dzierżawę lokalu gastronomicznego i pokojów hotelowych strony początkowo spisały odręcznie wstępne uzgodnienia i dane osobowe niezbędne do przygotowania przez powoda dwóch umów dzierżawy stanowiących rozwinięcie poczynionych uzgodnień.

Okolicznością bezsporną między stronami było, że umowy z 2 września 2009r. sporządzone przez powoda pismem komputerowym nie zostały zmienione i uległy rozwiązaniu dopiero na skutek oświadczenia złożonego przez powoda wobec wielomiesięcznych zaległości pozwanego z uiszczaniem czynszu dzierżawnego.

Sąd Okręgowy podkreślił, że wbrew twierdzeniom pozwanego, postanowienia umowy sporządzonej odręcznie i umów sporządzonych pismem komputerowym nie wykazują znaczących sprzeczności - zarówno w umowie odręcznej, jak i dwóch pozostałych umowach dzierżawy mowa jest o obowiązku ponoszenia przez dzierżawcę opłat eksploatacyjnych i podatku od nieruchomości, jedyną różnicą jest czas, na jaki zawarto umowę dzierżawy- w umowie odręcznej wskazano okres 9 lat, zaś w pozostałych umowach okres od 20 września 2009r. do 30 września 2016 r. z możliwością przedłużenia.

Twierdzenia pozwanego, jakoby strony zawarły w pierwszej kolejności umowy sporządzone pismem komputerowym a następnie z uwagi na zamiar zrezygnowania przez pozwanego z dzierżawy z uwagi na stan nieruchomości -umowę odręczną, Sąd Okręgowy uznał za nielogiczne i sprzeczne z doświadczeniem życiowym. Żadna osoba przejawiająca należytą dbałość o swoje interesy nie wyraziłaby zgody na to, aby ktoś inny przez okres wielu lat korzystał z nieruchomości i wykorzystywał ją do prowadzenia działalności gospodarczej ponosząc jedynie opłaty eksploatacyjne i opłacając podatek od nieruchomości a nie uiszczając czynszu na rzecz wydzierżawiającego. Okoliczność, iż powód nie wypowiedział odręcznej umowy dzierżawy z 20 września 2009 r. nie ma znaczenia w sytuacji, gdy strony następnie dokonały zmiany i uszczegółowienia wcześniejszych uzgodnień zawierając dwie umowy dzierżawy.

W konsekwencji Sąd a quo uznał, że strony były związane umowami dzierżawy sporządzonymi pismem komputerowym stanowiącymi rozwinięcie i zmianę wstępnych uzgodnień stron; umowy te bardziej szczegółowo określały prawa i obowiązki obu stron umowy, lepiej zabezpieczając ich interesy - pozwany został wyraźnie zwolniony z czynszu w okresie od 20 września 2009r. do 30 czerwca 2011r. w zamian za przeprowadzenie remontu dzierżawionych pomieszczeń, modernizacji kotłowni i wyposażenia lokalu. Określono także warunki wypowiedzenia umowy przez dzierżawcę i rozwiązania umowy bez wypowiedzenia przez wydzierżawiającego. Ponadto poza stronami podpisy pod umowami złożyli rodzice pozwanego jako poręczyciele.

Pozwany nie zaprzeczył, że korzystał z całej nieruchomości, oraz że nie dokonał na rzecz powoda zapłaty czynszu. Twierdził natomiast, że jest rozliczony z powodem, gdyż poniósł nakłady na nieruchomość będącą przedmiotem umów dzierżawy oraz zarzucał, że małżonkowie G. stali się właścicielami nieruchomości na skutek popełnienia przestępstwa, wobec czego zawarta przez nich umowa sprzedaży nieruchomości jest nieważna.

Wnioski dowodowe zgłoszone przez pozwanego w piśmie z dnia 28 października 2015 r. z zeznań świadków Sąd pierwszej instancji oddalił, jako spóźnione w świetle art. 207 § 6 k.p.c. , natomiast dopuścił dowody z dokumentów zgłoszone przez pozwanego w piśmie z dnia 28 października 2015 r. na okoliczności m. in. odręcznie sporządzonej umowy pomiędzy stronami oraz zawiadomienia o podejrzeniu popełnienia przestępstwa, gdyż mimo że był spóźnione, to ich przeprowadzenie nie opóźniło postępowania.

Podniesiony przez pozwanego zarzut przedawnienia roszczenia był spóźniony i ogólnikowy, gdyż pozwany nie wskazał, których wymagalnych czynszów miałby on dotyczyć. Zarzut ten nie zasługiwał na uwzględnienie także z tej przyczyny, że pozew został wniesiony w dniu 29 października 2014 r. a najdawniej wymagalny czynsz stał się wymagalny w dniu 31 października 2011r. . Zatem w dacie wniesienia pozwu nie upłynął trzyletni termin przedawnienia roszczenia przewidziany w art. 118 k.c.

Podnoszone przez pozwanego okoliczności związane z nieważnością umowy, na podstawie której A. i K. G. nabyli prawo własności nieruchomości nie miały wpływu na treść rozstrzygnięcia i dlatego Sąd Okręgowy oddalił wniosek pozwanego o zawieszenie postępowania w związku z dokonanym przez pozwanego zawiadomieniem o podejrzeniu popełnienia przestępstwa przy nabywaniu przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie z treścią wpisu w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości będącej przedmiotem dzierżawy, K. i A. G. są jej współwłaścicielami. Gdyby nawet w przyszłości doszło do ustalenia, że umowa sprzedaży nieruchomości, na mocy której małżonkowie G. nabyli własność nieruchomości jest nieważna, to nie będzie to miało wpływu na obowiązek pozwanego zapłaty czynszu określonego w umowach dzierżawy zawartych z K. G..

Sąd pierwszej instancji wskazał, że wydzierżawiający nie musi być właścicielem rzeczy oddawanej w dzierżawę, wystarcza, że jest jej posiadaczem, a nawet dzierżycielem, może nawet władać rzeczą bez tytułu prawnego, byleby zapewnił dzierżawcy możliwość korzystania i pobierania pożytków z przedmiotu dzierżawy.

W konsekwencji Sąd Okręgowy uznał, że powództwo zasługuje na uwzględnienie w całości. Z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynikało, że pozwany po dniu 30 czerwca 2011r. zobowiązany było do zapłaty na rzecz powoda miesięcznego czynszu w wysokości 2000 zł za korzystanie z pokoi hotelowych i 3.000 zł za korzystanie z lokalu gastronomicznego z góry w terminie do 30-każdego miesiąca za miesiąc następny. W pozwie powód jednoznacznie wskazał na jakiej podstawie, za jaki okres i w jakiej wysokości domaga się zapłaty czynszów, zaś pozwany w treści odpowiedzi na pozew nie podniósł konkretnych zarzutów co do prawidłowości ich naliczenia oraz wymagalności powoda. Pozwany nie zakwestionował także ważności umów z dnia 20 września 2009 roku, które łączyły strony jako wydzierżawiającego z dzierżawcą ani tego, że zostały one zawarte za zgodą współwłaściciela – A. G.- małżonki powoda.

O rozporządzeniu rzeczą objętą współwłasnością stanowi art. 199 k.c., z którego wynika, że do rozporządzenia rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Wymóg zgody nie oznacza jednak, że czynność musi być dokonana przez wszystkich współwłaścicieli, możliwe jest rozporządzenie rzeczą wspólną przez jednego ze współwłaścicieli, za zgodą pozostałych wyrażoną we właściwej dla danej czynności formie.

Zgoda współwłaściciela na czynność rozporządzenia rzeczą wspólną, o której mowa w art. 199 k.c., może być wyrażona, zgodnie z art. 60 k.c., przez każde zachowanie się współwłaściciela, które ujawnia jego wolę w sposób dostateczny, a zatem nie było konieczne by zgoda A. G. przybrała formę pisemną, mogła wyrażać się w sposób dorozumiany a żadna ze stron nie podnosiła braku jej zgody na zawarcie umów dzierżawy. Co więcej , A. G. wystąpiła wspólnie z powodem o eksmisję pozwanego dopiero po rozwiązaniu umów dzierżawy wobec zaległości pozwanego z tytułu czynszu, w pozwie wskazała, że umowy dzierżawy zostały zawarte w porozumieniu z nią, a do pozwu w niniejszej sprawie powód załączył jej oświadczenie z 2 stycznia 2014 r., które także stanowi potwierdzenie, że akceptowała czynności powoda podejmowane w stosunku do wspólnej nieruchomości.

Sąd Okręgowy uznał, że twierdzenia pozwanego, jakoby między stronami doszło do rozliczenia z uwagi na poniesione przez pozwanego nakłady na remont nieruchomości nie zasługują na uwzględnienie. Fakt poniesienia przez pozwanego nakładów na nieruchomość nie ma wpływu na obowiązek zapłaty czynszu po dniu 30 czerwca 2011r., bowiem przyczyną zwolnienia pozwanego od czynszu przez okres od 20 września 2009r. do 30 czerwca 2011r. była konieczność dokonania przez niego remontu i adaptacji. W zawartych przez strony umowach dzierżawca zobowiązał się także do wykonywania bieżących remontów i konserwacji, utrzymywania budynku, ogrodzenia i wyposażenia w należytym stanie technicznym, przy czym wskazano, że wartość ulepszeń przedmiotu dzierżawy nie podlega zwrotowi, chyba że strony ustalą pisemnie inaczej.

Pozwany w żaden sposób nie wykazał, że powód wyraził zgodę na zwrot jakichkolwiek ulepszeń przedmiotu dzierżawy, a przedstawione przez pozwanego kosztorysy stanowią jednostronnie sporządzone kalkulacje. Pozwany, reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, zgłaszając twierdzenia o poniesieniu nakładów, nie wystąpił z powództwem wzajemnym ani nie złożył oświadczenia o potrąceniu przysługującej u wobec powoda wzajemnej wierzytelności z wierzytelnością dochodzoną w niniejszym postępowaniu wraz z procesowym zarzutem potrącenia.

W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy uznał, ze powództwo zasługiwało na uwzględnienie na mocy art. art. 693 § 1 k.c. w zw. z art. 481 § 1 i 2 k.c. , a o kosztach orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. oraz art. 108 § 1 k.p.c., kierując się zasadą odpowiedzialności za wynik procesu.

Apelację od powyższego wyroku wywiódł pozwany zaskarżając go w całości i zarzucając mu naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. przy dokonaniu następujących ustaleń:

1.  powód na etapie oględzin nieruchomości i powzięcia przez pozwanego zamiaru przejęcia jej dzierżawę, nie dysponował projektem umowy z dnia 20 września 2009 r., i ze strony odręcznie spisały wstępne postanowienia umowy, zgodnie z którymi pozwany przyjął w dzierżawę zajazd z terenem w K. i zobowiązał się do poniesienia opłat eksploatacyjnych i opłaty lokalne od nieruchomości ; ustalenia te miały zostać uszczegółowione w przygotowanych przez powoda umowach sporządzonych pismem komputerowym;

2.  zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami stron powód przygotować dwie umowy dzierżawy sporządzone pismem komputerowym datowane na 20 września 2009 r.;

3.  postanowienia umowy odręcznej oraz umów sporządzonych komputerowo nie wykazują znacznych różnic – jedyna różnica to czas, na jaki zawarto umowę dzierżawy.

Zdaniem skarżącego, naruszenie zasad z art. 233 § 1 k.p.c. prz dokonywaniu powyższych ustaleń polegało na przekroczeniu granic swobodnej oceny dowodów i ne dokonaniu ustaleń nie mających uzasadnienia w dowodach

W oparciu u o powyższe zarzuty skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa.

Powód wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania apelacyjnego, ewentualnie o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja jako bezzasadna podlegała oddaleniu.

Sąd Apelacyjny podziela i przyjmuje za własne ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Okręgowy, co tym samym zwalnia z obowiązku ich ponownego przytaczania, i czyni je podstawą także własnego rozstrzygnięcia. Nie podziela zatem zarzutów apelacyjnych kwestionujących prawidłowość ustalonego stanu faktycznego co do kwestii, którą z umów datowanych na 20 września 2009 r. strony były związane, co zdaniem skarżącego było wynikiem naruszenia przez Sąd meriti art. 233 § 1 k.p.c.

W związku z zarzutem naruszenia tego przepisu warto przypomnieć, że sąd ma obowiązek wyprowadzenia z zebranego w sprawie materiału dowodowego wniosków logicznie prawidłowych. Reguła ta, współokreślająca granice swobodnej oceny dowodów nie będzie zachowana, jeżeli wnioski wyprowadzone przez sąd przy ocenie dowodów nie układają się w logiczną całość zgodną z doświadczeniem życiowym, lecz pozostają ze sobą w sprzeczności, a także gdy nie istnieje logiczne powiązanie wniosków z zebranym w sprawie materiałem dowodowym (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 grudnia 2009 r., IV CSK 290/09, LEX nr 560607).

Natomiast jeżeli z materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dawały się wysnuć wnioski odmienne. Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo - skutkowych, to przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 2005 r. sygn. IV CK 387/04, Lex nr 177263 oraz z dnia 27 września 2002 r. sygn. II CKN 817/00, Lex nr 56906).

Nie ulega przy tym wątpliwości, że jeśli strona chciałaby wykazywać, że przy ocenie materiału dowodowego Sąd pierwszej instancji naruszył w jakikolwiek sposób kryteria uregulowane w art. 233 § 1 k.p.,c to koniecznym byłoby wskazanie przez skarżącego, które konkretnie dowody zostały ocenione przez ten Sąd z uchybieniem zasadom logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego.

Tymczasem w rozpoznawanej sprawie skarżący w istocie w tym kierunku nie rozwinął argumentacji związanej z zarzutem naruszenia art. 233 § 1 k.p.c, a apelacja koncentruje się na polemice z wyrwanym z kontekstu fragmentem uzasadniania zaskarżonego wyroku, w którym mowa jest o braku istotnych różnić pomiędzy treścią umów spisanych komputerowo a umową spisaną ręcznie.

Skarżący w apelacji wymienia szereg różnić nie pozwalających na postawienie powyższej tezy, jednak jest to o tyle pozbawione znaczenia, o ile weźmie się pod uwagę, że istotą sporu w sprawie nie było podobieństwo czy też brak podobieństwa między dwoma dokumentami, lecz to, który z nich stanowił wiążący dla strony kontrakt. Sąd Okręgowy wskazał na szereg okoliczności świadczących o tym, iż jego zdaniem umowami wiążącymi były umowy spisane pismem komputerowym - choćby dlatego, że uszczegóławiały kwestie wstępnie tylko zarysowane w umowie odręcznej, lepiej zabezpieczały interesy stron poprzez wyraźne zwolnienie pozwanego z czynszu w określonym czasie, regulowały kwestie związane z wypowiedzeniem umowy przez dzierżawcę i rozwiązaniem jej bez wypowiedzenia przez wydzierżawiającego. W konsekwencji zatem wyłącznie w tym kontekście należy odczytywać stanowisko Sądu a quo o braku istotnych różnić między dokumentami i komputerowymi a dokumentem odręcznym, tym bardziej że jasnym było, iż oba dokumenty dotyczą tego samego obiektu.

Stanowisko Sądu Okręgowego dającego prymat umowom spisanym komputerowo, wyczerpujące przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, zasługuje na aprobatę. Dodać należy tylko, że niewiarygodnym jest w świetle zasad doświadczenia życiowego, aby strony najpierw czyniły szereg precyzyjnych ustaleń o treści jak w umowach spisanych komputerowo, wprowadziły w nich dodatkowe zabezpieczenia w postaci poręczenia, co wskazuje na szczegółowe negocjacje prowadzone przez strony przed zawarciem umowy, po czym miałby z niewyjaśnionych przyczyn rezygnować z tej formuły na rzecz skrótowej umowy, która nawet nie określa precyzyjnie przedmiotu umowy poprzestając na opisaniu go jako „zajazd wraz z terenem w K.”.

Jedyny dokument, który w sposób bardzo odległy nawiązuje do tej wersji umowy, to pokwitowanie zapłaty podatku od nieruchomości z dnia 23 grudnia 2013 r, , gdzie mowa jest o „obowiązującej umowie dzierżawy zajadu wraz z terenem w K.”; nie może jednak ujść uwadze Sądu, że dokument ten został sporządzony już po otrzymaniu przez pozwanego wypowiedzenia umowy, kiedy to pozwany musiał być świadomy dalszych tego konsekwencji w postaci żądania eksmisji oraz zapłaty zaległości. Stąd też na rękę pozwanemu było sformułowanie w taki sposób pokwitowania, aby treść jego nawiązywała do dokumentu sporządzonego odręcznie, gdyż nie zawiera ona żadnych regulacji dotyczących obowiązku zapłaty czynszu przez dzierżawcę .

Nie sposób także nie zauważyć, że pozwany argumentację opartą na twierdzeniach o łączącej strony umowie spisanej ręcznie podniósł dopiero w końcowej fazie procesu, natomiast odpowiedź na pozew koncentruje się nakładach poczynionych przez pozwanego na nieruchomość, co jego zdaniem wystarcza do rozliczenia się z powodem. Jak jednak słusznie podkreślił Sąd Okręgowy, w ślad za tym nie poszły żadne czynności w postaci czy to powództwa wzajemnego czy też oświadczenia o potrąceniu konkretnej kwoty, nie wspominając już o tym, że wartość nakładów obrazować miały kosztorysy sporządzone na zlecenie pozwanego, a zatem mające walor wyłączne opinii prywatnej.

W związku z zarzutami zawartymi w uzasadnieniu apelacji, dotyczącymi oceny dowodu z przesłuchania powoda, któremu Sąd a quo dał wiarę, mimo że zdaniem skarżącego umowa, na podstawie której powód nabył prawo własności przedmiotowej nieruchomości od osoby wówczas już zmarłej , Sąd Apelacyjny wskazuje, że oceny wiarygodności zeznań strony nie dokonuje się przez pryzmat legalności uzyskania przez nią tytułu prawnego do nieruchomości, a wyłącznie przez pryzmat korelacji zeznań z pozostałym materiałem dowodowym oraz zasad logiki i doświadczenia życiowego. Podzielając ocenę tego dowodu dokonaną przez Sąd a quo, Sąd Apelacyjny dodatkowo zaznacza, że - jak wyżej wykazano - skarżący w postępowaniu przed Sądem pierwszej instancji nie zdołał skutecznie zakwestionować stanowiska powoda co do tego, iż umową wiążąca strony były umowy komputerowe. Wnioski pozwanego o dopuszczenie dowodu z zeznań świadków zgłoszone w piśmie procesowym z dnia 28 października 2015 r. celem wykazania jego twierdzeń o wiążącej strony umowie sporządzonej pismem ręcznym zostały bowiem przez Sąd meriti oddalone, a pozwany w związku z tym postanowieniem Sądu nie wniósł zastrzeżenia do protokołu rozprawy w trybie art. 162 k.p.c. na ewentualne uchybienie przepisom postępowania.

W konsekwencji zarzut wadliwej oceny dowodu z przesłuchania powoda jest całkowicie chybiony.

Uznając, że Sąd Okręgowy nie naruszył przepisu art. 233 § 1 k.p.c, Sąd Odwoławczy uznaje także, że stan faktyczny wbrew twierdzeniom pozwanego został ustalony prawidłowo, a Sąd Okręgowy prawidłowo zastosował prawo materialne co do kwestii obowiązków dzierżawcy, i wskazał prawidłową podstawę prawną rozstrzygnięcia. W związku z kwestionowanym przez pozwanego jeszcze przed Sądem pierwszej instancji prawem własności powoda co do przedmiotowej nieruchomości Sąd Apelacyjny dodatkowo wskazuje, że swoje roszczenie wobec pozwanego powód wywodził nie ze stosunków prawnorzeczowych, lecz ze stosunku dzierżawy, gdzie nie jest konieczne, jak słusznie zaznaczył Sąd pierwszej instancji, aby wydzierżawiający dysponował prawem własności do przedmiotu dzierżawy; pogląd ten ma oparcie w orzecznictwie Sądu Najwyższego (wyrok z dnia 29 października 1970 r., III CRN 328/70, LEX nr 6812).

W tym stanie rzeczy zarzuty pozwanego podniesione w końcowej fazie postępowania przed Sądem pierwszej instancji dotyczące nieważności umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, na mocy której małżonkowie G. stali się jej współwłaścicielami, nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy o zapłatę zaległego czynszu dzierżawnego.

W tym stanie rzeczy Sąd Odwoławczy na mocy art. 385 k.p.c. oddalił apelację, a o kosztach postępowania apelacyjnego orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. w związku z art. 99 k.p.c. oraz art. 108 § 1 k.p.c. oraz w związku z § 2 pkt 5 w związku z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokatów (Dz. U. z 2015 r., poz. 1804).

SSA Małgorzata Zwierzyńska SSA Ewelina Jokiel SSA Jakub Rusiński