Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 marca 2017 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 lutego 2017 r. w G.

sprawy z powództwa (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w G.

przeciwko Gminie M. G.

o ustalenie

I.  ustala, że od dnia 1 stycznia 2013r., opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości objętych prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Gdyni księgą wieczystą nr (...), położonych w G. przy ul. (...), oznaczonych na KM 29, obręb W. jako działki

a)  nr (...) (dawna 393) o pow. 331 m ² – wynosi 400 zł,

b)  nr (...) (dawna 383) o pow. 120 m ² – wynosi 183 zł,

c)  nr (...) (dawna 384) o pow. 46 m ² - wynosi 82 zł,

II.  zasądza od powoda (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w G. na rzecz pozwanej Gminy M. G. kwotę 37,50 zł (trzydzieści siedem złotych 50/100) tytułem kosztów procesu;

III.  nakazuje ściągnąć od powoda (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w G. na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 1239,40 zł (tysiąc dwieście trzydzieści dziewięć złotych 40/100) tytułem zwrotu kosztów opinii biegłego wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa Sąd Rejonowy w Gdyni;

IV.  nakazuje ściągnąć od pozwanej Gminy M. G. na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 531,17 zł (pięćset trzydzieści jeden złotych 17/100) tytułem zwrotu kosztów opinii biegłego wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa Sąd Rejonowy w Gdyni;

Sygnatura akt: I C 1029/15

UZASADNIENIE

We wniosku z dnia 10 stycznia 2013r. skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. (SKO) powódka (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa z siedzibą w G. domagała się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego objętego KW nr (...), gruntu Gminy M. G. położonego w G. przy ul. (...), oznaczonego na KM 29 obręb W. jako działka nr (...) jest uzasadniona w niższej wysokości. Z tożsamymi wnioskami strona powodowa wystąpiła także w stosunku do objętych tą samą księgą wieczystą gruntów: położonego w G. przy ul. (...), oznaczonego na KM 29 obręb W. jako działka nr (...) (sygn. akt I C 1038/15) oraz w przy ul. (...), oznaczonego na KM 29 obręb W. jako działka nr (...) (sygn. akt I C 1039/15).

W uzasadnieniu wniosków powódka zakwestionowała wartość gruntów ustalonych przez rzeczoznawcę majątkowego P. C., podnosząc, że są one rażąco zawyżone. Odnosząc się do działki nr (...) położonej w G. przy ul. (...) strona powodowa wskazała, że na przedmiotowej nieruchomości znajduje się droga dojazdowa do dwóch innych nieruchomości nie stanowiących mienia Spółdzielni, której koszty utrzymania ponosi powódka. W ocenie strony powodowej, przeznaczenie działki na cele komunikacyjne obniża jej wartość rynkową, gdyż nie można jej inaczej zagospodarować. Tymczasem, okoliczność ta nie została należycie uwzględniona w sporządzonym przez rzeczoznawcę operacie. Spowodowało to co najmniej dwukrotne zawyżenie wyceny wartości rynkowej nieruchomości oraz opłaty za wieczyste użytkownie. Odnosząc się do działki nr (...) położonej w G. przy ul. (...) powódka zauważyła, że według opinii biegłego przedmiotowa działka stanowi tereny zielone o powierzchni 120 m ². W rzeczywistości jest to ciąg komunikacyjny, gdzie Spółdzielnia wybudowała chodnik i miejsca postojowe. W wycenie rzeczoznawca powinien do porównania przyjąć działki o podobnym przeznaczeniu oraz wielkości. Zdaniem powódki stosowanie przy wycenie cen rynkowych ze zwykłych transakcji w przypadku, gdy działka ma już charakter ciągu komunikacyjnego i powierzchnię 120 m ² jest niezrozumiałe, bowiem w rzeczywistości działka taka staje się praktycznie niezbywalna na wolnym rynku. Nadto, powódka podniosła, że przy aktualizacji na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Na ww. działce użytkownik wieczysty wybudował miejsca postojowe oraz chodnik, co nie zostało uwzględnione w wycenie. Odnosząc się do działki nr (...) położonej w G. przy ul. (...) powódka zauważyła, że działka ma powierzchnię 46 m ² i stanowi część drogi gminnej. W zestawieniu transakcji działek przyjętych w operacie szacunkowym jako próbę porównawczą wskazano co prawda jako rodzaj użytku „drogi”, jednak transakcje te dotyczyły najprawdopodobniej sytuacji, gdy Gmina wykupywała działki od osób prywatnych z przeznaczeniem pod drogi. W ocenie strony powodowej wówczas należało przyjąć zwykłą cenę rynkową działki budowlanej. Jednakże z chwilą, gdy działka została przeznaczona na cele komunikacyjne, jej cena przedstawia się zupełnie inaczej, gdyż staje się ona praktycznie niezbywalna w normalnym obrocie. Okoliczność ta winna zostać uwzględniona w operacie szacunkowym stanowiącym podstawę do ustalania wartości rynkowej danej nieruchomości.

(pozew k. 7-8, k. 20-21, k. 34-35)

Postanowieniami z dnia 18 września 2015 r. tut. Sąd połączył sprawę I C 1038/15 oraz sprawę I C 1039/15 ze sprawą I C 1029/15 celem ich łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia oraz dalszego prowadzenia pod sygnaturą I C 1029/15.

(postanowienia z dnia 18.09.2015r. k. 24, k. 38)

W odpowiedzi na pozew pozwana Gmina M. G. wniosła o oddalenie powództwa i ustalenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego:

- gruntu położonego w G. przy ul. (...), oznaczonego na KM 29 obręb W. jako działka nr (...) w wysokości określonej w wypowiedzeniu tj. w kwocie 825 zł,

- gruntu położonego w G. przy ul. (...), oznaczonego na KM 29 obręb W. jako działka nr (...) w wysokości określonej w wypowiedzeniu tj. w kwocie 262 zł,

- gruntu położonego w G. przy ul. (...), oznaczonego na KM 29 obręb W. jako działka nr (...) w wysokości określonej w wypowiedzeniu tj. w kwocie 101 zł.

Nadto, pozwana wniosła o zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W ocenie pozwanej opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego w/w gruntów zostały ustalone w prawidłowej wysokości i odpowiadają wartości nieruchomości określonej przez posiadającego uprawnienia rzeczoznawcę majątkowego. Operaty w sposób adekwatny określają wartości przedmiotowych gruntów. W szczególności cechy nieruchomości będącej przedmiotem wyceny zostały szczegółowo opisane i wzięte pod uwagę poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących. Zdaniem pozwanej nieuzasadniony jest zarzut popełnienia przez rzeczoznawcę błędów przy zastosowaniu metody porównawczej z korygowaniem ceny średniej, w tym błędnego doboru cech porównawczych oraz doboru transakcji. Nadto, pozwana wskazała, że przepis art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie znajduje zastosowania przy dokonywaniu pierwszej aktualizacji. Poza tym, powódka nie wskazała dokonanych przez siebie nakładów poniesionych na przedmiotowej nieruchomości wraz ze stosowną informacją o ich wysokości.

(odpowiedź na pozew k. 76-79)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwana Gmina M. G. jest właścicielem nieruchomości objętej prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Gdyni księgą wieczysta nr (...), położonej w G. przy ulicy (...), oznaczonej na KM 29, obręb W., składającej się z działek:

- nr (...) (dawna 393) o pow. 331 m ²,

- nr (...) (dawna 383) o pow. 120 m ²,

- nr (...) (dawna 384) o pow. 46 m ².

Powódka (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa z siedzibą w G. jest użytkownikiem wieczystym wyżej opisanych działek.

(okoliczności bezsporne)

Pismami z dnia 7 grudnia 2012r. Prezydent Miasta G., działając w imieniu Gminy M. G., wypowiedział powódce dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. gruntów, składając jednocześnie oferty nowych stawek obowiązujących od 1 stycznia 2013r. Opłaty roczne za użytkowanie wieczyste w stosunku do poszczególnych działek wzrosły następująco:

- odnośnie gruntu położonego w G. przy ul. (...) oznaczonego jako działka nr (...) (aktualnie (...)) wzrosła do kwoty 825 zł (zamiast dotychczasowej opłaty w wysokości 66,20 zł),

- odnośnie gruntu położonego w G. przy ul. (...) oznaczonego jako działka nr (...) (aktualnie (...)) wzrosła do kwoty 262 zł (zamiast dotychczasowej opłaty w wysokości 24 zł),

- odnośnie gruntu położonego w G. przy ul. (...) oznaczonego jako działka nr (...) (aktualnie (...)) wzrosła do kwoty 101 zł (zamiast dotychczasowej opłaty w wysokości 9,20 zł),

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o wypowiedzenia z dnia 7 grudnia 2012r. k. 87a, 87b,88)

Na dzień 7 grudnia 2012r. wartość rynkowa spornych nieruchomości wynosiła:

- działki nr (...) (dawna 393) o pow. 331 m ² - 40 000 zł,

- działki nr (...) (dawna 383) o pow. 120 m ² - 18 300 zł,

- działki nr (...) (dawna 384) o pow. 46 m ² - 8 200 zł.

(dowód: pisemna opinia biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego I. P. k. 100-131 wraz z ustną opinią uzupełniającą płyta CD k. 155)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, w tym wypowiedzeń opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, oraz dowodu z opinii biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego I. P..

W ocenie Sądu orzekającego brak było jakichkolwiek podstaw do odmowy dokumentom dołączonym do akt sprawy wiarygodności i mocy dowodowej, albowiem żadna ze stron nie kwestionowała ich autentyczności, prawdziwości twierdzeń w nich zawartych, ani też nie podnosiła, że osoby podpisane pod nimi nie złożyły oświadczeń w nich zawartych.

Za wiarygodny dowód w sprawie Sąd uznał również opinię biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego I. P.. W ocenie Sądu opinia złożona przez biegłą została sporządzona w sposób rzetelny, profesjonalny i z zachowaniem należytych standardów, w konsekwencji stanowi ona w pełni przydatny środek dowodowy do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Co równie istotne, opinia w formie operatu szacunkowego została sporządzona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami wykonawczymi do tej ustawy. Przedstawiona opinia nie budzi również żadnych wątpliwości w świetle zasad logicznego rozumowania oraz zasad doświadczenia życiowego, a nadto biegła na rozprawie, w sposób rzetelny i przekonujący odniosła się do wszystkich zarzutów zgłoszonych przez stronę pozwaną. W tym stanie rzeczy Sąd nie znalazł żadnych uzasadnionych podstaw, by kwestionować wskazaną przez biegłą wartość rynkową spornych działek gruntu.

W niniejszej sprawie powódka domagała się ustalenia, że aktualizacje opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntów Gminy M. G. położonych w G. przy ulicy (...), oznaczonych na KM 29, obręb W. jako działki nr (...) (dawna 393), nr (...) (dawna 383) i nr (...), dokonane wypowiedzeniami złożonymi w dniu 7 grudnia 2012r. są uzasadnione w innej, niższej wysokości. Powództwo zostało zatem oparte na przepisach art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U.2015.1774 ze zm.), w myśl których użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Natomiast w razie wniesienia sprzeciwu orzeczenie traci moc, a kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastępuje pozew. Sąd miał także na względzie treść przepisu art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, obowiązującego w chwili dokonywania wypowiedzenia, z którego wynika, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie, zaś co do zasady zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty, oraz art. 77 ust. 3 który stanowi, że aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu lub na wniosek, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Przechodząc do szczegółowych rozważań wskazać należy, iż kwestią sporną pomiędzy stronami była wartość rynkowa działek objętych postępowaniem. Prezydent Miasta G. z urzędu dokonał aktualizacji opłat rocznych w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, który został w całości zakwestionowany przez stronę powodową. Wobec powyższego Sąd przeprowadził na wniosek strony pozwanej dowód z opinii biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego w celu ustalenia wartości rynkowej spornych działek dla aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, a w konsekwencji ustalenia czy wypowiedzenia dokonane przez pozwanego w dniu 7 grudnia 2012r. było uzasadnione, ewentualnie w jakiej wysokości.

W przedłożonej Sądowi opinii biegła I. P. wskazał, że na dzień wypowiedzenia opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego tj. na dzień 7 grudnia 2012r. wartość rynkowa działki nr (...) (d. 393) wynosiła 40 000 zł, działki nr (...) (d. 383) -- 18 300 zł, a działki nr (...) (d. 384) - 8 200 zł. Strona pozwana zakwestionowała przedmiotową opinię, podnosząc, iż biegła przyjęła, że dwie działki objęte wyceną stanowią drogę, a jedna jest zagospodarowana w formie zieleni (działka nr (...)). Dla prawidłowego odzwierciedlenia wartości rynkowej tej ostatniej działki należałoby – w opinii pozwanej – ustalić, czy możliwie jest jej użytkowanie jako drogi, podobnie jak pozostałych objętych wyceną działek. Okoliczność taka mogłaby bowiem doprowadzić do odmiennej oceny jej wartości rynkowej. Nadto, pozwana wskazała, że do porównania biegła przyjęła nieruchomości, które położone są w dzielnicach charakteryzujących się niższymi cenami działek, aniżeli dzielnica, w której położona jest wyceniana nieruchomość. Dodatkowo, w opinii nie wskazano przeznaczenia nieruchomości w studium lub planie zagospodarowania przestrzennego, posiłkując się jedynie sposobem użytkowania działek. Z przedstawionych do porównania cen nieruchomości nie wynika również, czy biegła uwzględniła wpływ wielkości działki nr (...) na jej cenę.

Wyjaśnić należy, iż przy wycenie nieruchomości nie sposób znaleźć nieruchomości identyczne z nią. Ustawodawca także nie żąda poszukiwania do wyceny takich działek. Zgodnie bowiem z treścią art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 28 maja 2013r. I OSK (...) porównywalność w rozumieniu tego przepisu nie oznacza identyczności powyższych parametrów. Oznacza natomiast wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości.

W ocenie Sądu, dokonując analizy rynku biegła P. w sposób logiczny dokonała doboru nieruchomości do porównania oraz jasno i precyzyjnie określiła kluczowe cechy rynkowe wpływające na wartość nieruchomości. Odnosząc się do zarzutów strony pozwanej biegła wskazała, że w procesie szacowania zasadnicze znaczenia dla oceny wartości nieruchomości mają takie parametry jak lokalizacja, użyteczność działki, jej wielkość i kształt oraz stan drogi dojazdowej. Biegła podkreśliła, że usytuowanie działki w konkretnej dzielnicy w odniesieniu do działek objętych sporem ma znaczenie jedynie marginalne, kluczową natomiast rolę odgrywają wyżej wskazane atrybuty nieruchomości, które zostały uwzględnione w wydanej opinii. Biegła wskazała również, iż wpływ na wartość rynkową nieruchomości ma sposób faktycznego wykorzystywania działek, nie zaś ich przeznaczenie wskazane w studium lub planie zagospodarowania przestrzennego. W odpowiedzi na zarzuty strony pozwanej biegła w ustnych wyjaśnieniach przekonująco uzasadniła nadto, w jaki sposób oszacowała wartość działki nr (...). Biegła wskazała mianowicie, iż specyficzny charakter spornej działki, na której znajduje się teren zielony oraz parking, determinował konieczność przyjęcia do porównania również nieruchomości o mieszanym sposobie użytkowania. Stąd też brak było podstaw do potraktowania owej działki jako typowej działki drogowej, zaś do bezpośredniej analizy porównawczej biegła ostatecznie przyjęła 12 transakcji sprzedaży gruntów podobnych, których przedmiotem były działki przeznaczone pod chodniki i ciągi pieszo-jezdne. W zleconej przez Sąd opinii rzeczoznawca przekonująco wyjaśnił także konieczność przyjęcia w zbiorze nieruchomości porównawczych transakcji za rok 2010, które podlegały odpowiednim korektom trendu czasowego, co pozwalało na rzetelną wycenę działki nr (...), odzwierciedlającą rzeczywiste ceny rynkowe. W toku ustnej opinii uzupełniającej biegła precyzyjnie objaśniła relacje pomiędzy wielkością działki a jej wartością rynkową. Wskazała, że metraż działki nr (...) został uwzględniony przy ustalaniu jej wartości rynkowej, obok innych cech wpływających na wysokość ceny transakcyjnej. Z powyższego wynika zatem, że wbrew temu, co wywodzi strona pozwana, biegła uwzględniła cechy działki wskazane w zarzutach do opinii.

W ocenie Sądu wyjaśnienia biegłej są logiczne, spójne oraz przekonujące i rozwiewają wszelkie wątpliwości co do wartości rynkowej spornych działek. W tym stanie rzeczy Sąd uznał, że opinia sporządzona przez I. P. jest przydatnym środkiem dowodowym do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Przede wszystkim należało mieć na uwadze, że biegła sporządziła operat szacunkowy zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami wykonawczymi do tej ustawy. W tym miejscu wskazać należy, iż ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego zawiera szczegółowe uregulowania w jaki sposób wycena nieruchomości ma nastąpić. Zgodnie z art. 152 ust. 2 wyżej cytowanej ustawy wycena nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. W myśl zaś art. 154 ust. 1 wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z § 28 ust. 1 i 4 wyżej wskazanego rozporządzenia na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze. Co więcej stosuje się ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych, niezależnie od tego, czy nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste jest zabudowana, czy nie. W niniejszej sprawie biegła I. P. zgodnie z powyższymi przepisami zastosowała podejście porównawcze, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1). Do porównania biegła przyjęła nieruchomości niezabudowane. Ze względu na specyfikę procedury wyceny, zastosowane podejście porównawcze oraz ilość transakcji zanotowanych na rynku lokalnym wykorzystała dane transakcyjne z okresu od października 2010r. do grudnia 2012r. Wskazać również należy, iż w myśl art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Stosownie zaś do § 28 ust. 5 ww. rozporządzenia wartość nieruchomości określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego. W konsekwencji biegła zobowiązana była ustalić wartość nieruchomości na dzień wypowiedzenia, czyli aktualizacji opłaty tj. na dzień 7 grudnia 2012r. W ocenie Sądu biegła sporządzając przedmiotową opinię w formie operatu szacunkowego dochowała procedury określonej w przywołanych powyżej przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wobec treści opinii pisemnej jak i wyjaśnień złożonych na rozprawie należy stwierdzić, że biegła dokonała prawidłowego doboru nieruchomości podobnych, precyzyjnie opisała cechy nieruchomości i dokonała prawidłowej ich oceny, nadto różnice występujące pomiędzy wycenianą nieruchomością a nieruchomościami podobnymi zostały skorygowane za pomocą właściwych współczynników korygujących.

Mając na uwadze wszystkie podniesione powyżej okoliczności Sąd uznał opinię sporządzoną przez biegłą I. P. za w pełni wiarygodny dowód w niniejszej sprawie i na jego podstawie ustalił wartość rynkową działek objętych niniejszym postepowaniem. Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowych działek gruntu wynosić powinna 1% wartości gruntu, co było niekwestionowane przez strony. W konsekwencji opłatę roczną za działkę nr (...) (dawniej 393) należało ustalić na poziomie 400 zł, za działkę nr (...) (dawniej 383) - 183 zł, zaś za działkę nr (...) - 82 zł. Zważyć należy, iż Sąd ustalił wysokość opłaty obowiązującej od dnia 1 stycznia 2013r. według jednej stawki. Sąd bowiem w pełni podziela pogląd prawny wyrażony przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia z dnia 7 lutego 2014r. w sprawie III CZP 111/13 (OSNC 2014 nr 11, poz. 113, str. 51, Biul. SN 2014 nr 2, www.sn.pl, Biuletyn SN - IC 2014 nr 3), iż w sprawie wszczętej na podstawie wniosku, o którym mowa w art. 78 ust. 2 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), sąd rozpoznaje kwestię aktualizacji opłaty rocznej na skutek wypowiedzenia jej dotychczasowej wysokości przez właściciela nieruchomości i określa wysokość należnej opłaty obowiązującą od dnia 1 stycznia roku następującego po dokonaniu wypowiedzenia. Jak wyjaśnił bowiem w uzasadnieniu Sąd Najwyższy „za takim oznaczeniem zakresu kognicji sądu - obok dyrektyw językowych - przemawiają także dyrektywy systemowe. Właściwy organ wypowiadając wysokość dotychczasowej opłaty przesyła ofertę przyjęcia jej nowej wysokości, której użytkownik wieczysty może nie zakwestionować. Jeżeli nie złoży wniosku, o którym mowa w art. 78 ust. 2 GospNierU, obowiązuje - począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty - nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu (art. 78 ust. 4 GospNierU). Natomiast złożenie wniosku, równoznaczne z odrzuceniem oferty, powoduje wszczęcie postępowania przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym. W takiej sytuacji nie dochodzi do zmiany wysokości opłaty rocznej aż do chwili, w której prawomocne orzeczenie kolegium albo - w razie wniesienia sprzeciwu - prawomocny wyrok sądu zastąpi oświadczenie woli użytkownika wieczystego. O skuteczności wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty, któremu towarzyszy oferta jej nowej wysokości, można bowiem mówić dopiero z chwilą przyjęcia oferty albo zastąpienia go orzeczeniem. Ustalona w prawomocnym orzeczeniu kolegium wysokość zaktualizowanej opłaty rocznej obowiązuje również począwszy od dnia 1 stycznia roku następnego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty (art. 79 ust. 5 GospNierU). Skoro więc wyrok sądu wydany w sprawie wszczętej na podstawie wniosku, o którym mowa w art. 78 ust. 2 GospNierU, ma - w związku z dokonanym wypowiedzeniem - zastąpić oświadczenie woli użytkownika wieczystego, to nie powinno budzić wątpliwości, że sąd rozpoznaje kwestię aktualizacji opłaty rocznej na skutek wypowiedzenia jej dotychczasowej wysokości i określa jedynie wysokość należnej opłaty obowiązującą od dnia 1 stycznia roku następującego po dokonaniu wypowiedzenia.”.

O kosztach Sąd orzekł na mocy art. 100 zdanie pierwsze k.p.c., zgodnie z którym w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone.

Wartość przedmiotu sporu w niniejszej sprawie stanowiła odpowiednio: 758,80 zł, 238 zł i 91,80 zł tj. łącznie 1 088,60 zł (1089 zł). Mając na uwadze wysokość opłat ustalonych w pkt. I wyroku strona powodowa przegrała proces w 70%, zaś pozwana w 30%. W takich też proporcjach orzeczono o kosztach procesu, na które po stronie powódki składały się: opłaty sądowe od pozwów w wysokości 98 zł, wynagrodzenia pełnomocnika procesowego w wysokości 180 zł wraz z opłatą od pełnomocnictwa w17 zł. Koszty procesu po stronie pozwanej wyniosły 180 zł z tytułu wynagrodzenia pełnomocnika procesowego.

W takiej samej proporcji w pkt. III i IV wyroku nakazano ściągnięcie od stron kosztów wyłożonych przez Skarb Państwa na poczet kosztów opinii biegłego.