Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 września 2015 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 września 2015 roku w S.

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w S.

przeciwko K. K. (1) i A. K.

o zapłatę

na skutek apelacji wniesionej przez pozwanych od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum w Szczecinie z dnia 18 września 2014 roku, sygn. akt I C 168/10

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od pozwanych K. K. (1) i A. K. solidarnie na rzecz powódki Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w S. kwotę 600 (sześćset) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Uzasadnienie wyroku z dnia 10 września 2015 r.:

Wyrokiem z dnia 18 września 2014 r. Sąd Rejonowy Szczecin- Centrum w Szczecinie (sygn. akt I C 168/10):

1.  zasądził od pozwanych K. K. (1) i A. K. solidarnie na rzecz powódki Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w S. kwotę 10.004,02 zł wraz z odsetkami w wysokości ustawowej od następujących kwot i terminów:

- 8.215,10 zł - od dnia 5 sierpnia 2009 r. do dnia zapłaty,

-1.788,92 zł - od dnia 12 marca 2009 r. do dnia zapłaty,

2.  oddalił powództwo w pozostałej części,

3.  zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kwotę 4.692,63 zł tytułem zwrotu kosztów procesu,

4.  nakazał pobrać od pozwanych K. K. (1) i A. K. solidarnie na rzecz Skarbu Państwa- Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie kwotę 359,09 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Sąd Rejonowy wydał rozstrzygniecie w oparciu o następujące ustalenia faktyczne:

K. K. (1) w dniu 18 kwietnia 1991 r. złożył w Urzędzie Miejskim w S. wniosek o zakwalifikowanie do przydziału lokalu mieszkalnego, uzyskanego w wyniku przebudowy strychu znajdującego się w budynku przy ul. (...) w S.. Do wspólnego zamieszkiwania z pozwanym zgłoszona została A. K., z którą pozwany zawarł związek małżeński w dniu 5 czerwca 1992 r.

Decyzją Zarządu Miast S. z dnia 6 sierpnia 1993 r. pozwany uzyskał zgodę na adaptację tych pomieszczeń.

Następnie w dniu 18 sierpnia 1994 r. pozwany uzyskał pozwolenie na budowę, obejmującą wykonanie robót budowlanych związanych z adaptacją części strychu na mieszkanie w budynku wielomieszkaniowym, położonym przy ul. (...).

W dniu 8 września 1994 r. K. K. (1) zawarł z Gminą M. S. umowę o adaptację pomieszczeń strychowych na cele mieszkaniowe. Uzyskany w wyniku przebudowy strychu lokal mieszkalny miał być przedmiotem przyszłej umowy najmu między stronami. W umowie o adaptację zaznaczono, że przebudowy pomieszczeń dokona pozwany z własnych środków, a ewentualne rozliczenia będą mogły mieć miejsce jedynie w przypadku rozwiązania przyszłej umowy najmu.

Techniczny odbiór zakończonych robót adaptacyjnych nastąpił w dniu 12 grudnia 1996 r. Powstały w wyniku przebudowy części wspólnej nieruchomości samodzielny lokal mieszkalny o powierzchni 69,09 m ² został oznaczony numerem 11A. Składa się z trzech pokoi, przedpokoju, kuchni i łazienki z wc.

Ogół właścicieli powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej podjął w dniu 14 kwietnia 1997 r. uchwałę w sprawie podpisania umowy najmu na lokal mieszkalny nr (...)- adaptacji strychu.

Tego samego dnia pomiędzy Gminą M. S., a pozwanymi została zawarta umowa najmu wyodrębnionego lokalu o numerze (...). Stroną umowy nie była powodowa Wspólnota Mieszkaniowa. Będący przedmiotem najmu lokal stanowił przedmiot współwłasności wszystkich właścicieli powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej, tj. właścicieli lokali wyodrębnionych i Gminy M. S. jako właściciela samodzielnych lokali nie wyodrębnionych z nieruchomości wspólnej.

W dniu 24 czerwca 1997 r. pozwani złożyli wniosek do powódki o wyrażenie zgody na zawarcie umowy sprzedaży zaadaptowanych przez nich pomieszczeń strychowych.

Członkowie powodowej Wspólnoty w uchwałach z dnia 2 lipca 1998 r. i 15 października 1998 r. odmówili wyrażenia zgody na zawarcie umowy sprzedaży pomieszczeń strychowych. Podczas zebrania Wspólnoty w dniu 15 kwietnia 1999 r. właściciele wyodrębnionych lokali odmówili podejmowania uchwał dotyczących sprzedaży adaptacji strychu.

Pozwem z dnia 9 sierpnia 1999 r., skierowanym przeciwko Urzędowi Gminy Miasta S., K. K. (1) i A. K. wnieśli m.in. o ustalenie, iż lokal nr (...) znajdujący się w budynku przy ul. (...) jest własnością Gminy M. S., a nadto o nakazanie pozwanej Gminie wyodrębnienia i sprzedaży powyższego lokalu na ich rzecz. Sprawa została zarejestrowana pod sygnaturą akt I C 1109/99.

Wyrokiem z dnia 20 listopada 2000 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie oddalił powództwo K. K. (1) i A. K..

Od powyższego wyroku K. K. (1) i A. K. wywiedli apelację.

Wyrokiem z dnia 11 września 2001 r. Sądu Apelacyjnego w Poznaniu, wydanym w sprawie I ACa 384/01, apelację K. K. (1) i A. K. oddalono.

W obu postępowaniach – tak przed Sądem I instancji jak i II instancji – jednoznacznie ustalono, że lokalu nr (...) przy ul. (...) nie stanowi wyłącznej własności Gminy M. S., lecz jest przedmiotem współwłasności wszystkich właścicieli tworzących Wspólnotę Mieszkaniową.

Pozwem z dnia 21 listopada 2005 r., skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w S., K. K. (1) i A. K., wnieśli o zasądzenie kwoty 120.000 zł tytułem zwrotu nakładów poniesionych na adaptację powierzchni strychowych na lokal mieszkalny. Sprawa została zarejestrowana pod sygnaturą akt I C 1094/05.

Wyrokiem z dnia 28 lutego 2006 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie oddalił powództwo K. K. (1) i A. K..

W styczniu 2006 r. Gmina M. S. zaprzestała pobierania czynszu od pozwanych, zaprzestała wpłat zaliczki na konto powódki i podjęła decyzję o wykreśleniu lokalu z własnego zasobu mieszkaniowego.

Od 2006 r. powódka, za pośrednictwem swojego zarządcy, proponowała pozwanym zawarcie umowy najmu części wspólnych nieruchomości, zajętych pod adaptację strychu. W dniu 2 sierpnia 2006 r. ogół właścicieli tworzących Wspólnotę Mieszkaniową wyraził kolejną zgodę na zawarcie z pozwanymi umowy najmu i określił stawkę czynszu na kwotę 7 zł brutto za 1 m ², a więc łącznie 483,42 zł brutto. Pozwani odrzucili propozycję zawarcia umowy najmu na warunkach zaproponowanych przez powódkę, nie zgadzając się przede wszystkim z zaproponowaną im stawką czynszu. Nadto kwestionowali brak tytułu prawnego do zajmowania lokalu powołując się na umowę z dnia 14 kwietnia 1997 r.

Pozwani nie regulowali w terminie części należności za zajmowany lokal. Uważali, że powinni płacić starą stawkę czynszu, której wzrost sami ustalali. Opłaty częściowe wpłacali na konto (...), a od września 2006 r. na konto powódki. Zaległość z tytułu odszkodowania za bezumowne zajmowanie lokalu za okres od lipca 2006 r. do lipca 2009 r. została wyliczona przez powódkę na kwotę 8.340,64 zł.

Następnie powódka wyliczyła zaległość pozwanych za okres od lipca 2009 r. do lutego 2010 r. na kwotę 1.788,92 zł.

Powódka wzywała pozwanych do uregulowania zaległości.

Lokal przy ul. (...) w S. pozostaje aktualnie w stanie w jakim był w spornym okresie. Jest to lokal położony na poddaszu, składa się z trzech pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju. Wyposażony jest w podłogi drewniane, z desek rozbiórkowych po koszarach radzieckich, wycyklinowane i pomalowane. W korytarzu lokalu znajdują się deski przykryte wykładziną sztuczną. Posadzka w łazience z płytek terakot, wykonana powyżej poziomu podłóg z uwagi na przebiegającą rurę kanalizacyjną. Ściany zewnętrzne murowane, wewnętrzne z płyt kartonowo- gipsowych. Ściany w kuchni i częściowo w pokoju wyłożone panelami. W kuchni i pokoju sufity wyłożone kasetonami styropianowymi na płytach kartonowo- gipsowych. W pozostałych pomieszczeniach sufity wyłożone płytkami kartonowo- gipsowymi i pomalowane. Sufit ocieplany dwoma warstwami styropianu ognioodpornego. Widoczne ślady pleśni i zacieków w łazience, pokoju i korytarzu po przeciekach wód opadowych z nieszczelnego pokrycia dachowego. Okna drewniane, drzwi wewnętrzne przesuwane, drewniane, drzwi wejściowe zwykłe drewniane. Pokrycie dachowe z papy, remontowane przez najemcę w 1994 r. Pomimo tego w latach 2006-2009 występowały przecieki wód opadowych do pomieszczeń lokalu. W pomieszczeniu sąsiednim widoczne miski na podłodze zbierające wodę z nieszczelnego pokrycia dachowego. Lokal wyposażony w instalację wodno- kanalizacyjną, energii elektrycznej i gazową. Ogrzewanie etażowe, kocioł (...), grzejniki blaszane. Wysokość części pomieszczeń nienormatywna, pośrodku pomieszczeń lokalu średnio 2,36 m, najniższa 2,14 m, najwyższa 2,57 m, w łazience 2,17 m. Wysokość otworu drzwi wejściowych 1,81 m, a wysokość podestu na klatce schodowej 1,85 m. Standard wykończenia lokalu jest średni, a funkcjonalność średnio korzystna.

Wartość rynkowa 1 m ² czynszu najmu lokalu mieszkalnego na wolnym rynku za okres od 1 lipca 2006 r. do 31 lipca 2009 r. wynosiła 19,30 zł za 1 m ², a więc miesięcznie za zajmowany lokal o powierzchni 69,06 m ² około 1.300 zł.

Wartość rynkowa 1 m ² czynszu najmu lokalu mieszkalnego za okres od 1 lipca 2006 r. do 31 lipca 2009 r., po uwzględnieniu wskaźnika dokonanych przez najemców, wynosiła 7,30 zł za 1 m ², a więc miesięcznie za zajmowany lokal o powierzchni 69,06 m ² około 500 zł.

Stawki te nie uległyby zamianie do końca lutego 2010 r.

W okresie od 1 lipca 2006 r. do 31 grudnia 2006 r. pozwani winny byli uiścić na rzecz powódki kwotę 5.177,42 zł. Tymczasem wpłaty dokonane przez nich opiewały na kwotę 3.573,27 zł. Zaległość za ww. okres wynosiła 1.604,15 zł. Zaległość za kolejne lata wynosiła:

- za 2007 r. - 2.554,19 zł;

- za 2008 r. - 2.735,30 zł;

- za 2009 r. - 2.646,86 zł;

- za okres od stycznia do lutego 2010 r. - 463,52 zł.

Łączna zaległość pozwany za okres objęty sporem w niniejszej sprawie wynosiła 10.004,02 zł.

W tych okolicznościach faktycznych Sąd uznał powództwo oparte o art. 224 i 225 k.c. za uzasadnione w przeważającej części.

Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy doprowadził Sąd do przekonania, że w dniu 8 września 1994 r. pozwany K. K. (1) zawarł z Gminą M. S. umowę o adaptację pomieszczeń strychowych na cele mieszkaniowe. Uzyskany w wyniku przebudowy strychu lokal mieszkalny miał być przedmiotem przyszłej umowy najmu między stronami. Po zakończeniu ww. adaptacji dokonano technicznego odbioru zakończonych robót. Wówczas stwierdzono, że powstały w wyniku przebudowy części wspólnej nieruchomości samodzielny lokal mieszkalny ma powierzchnię 69,09 m ² i składa się z trzech pokoi, przedpokoju, kuchni i łazienki z wc. Lokal został oznaczony numerem 11A. Następnie w dniu 14 kwietnia 1997 r. ogół właścicieli powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej podjął uchwałę w sprawie podpisania umowy najmu na lokal mieszkalny nr (...) – adaptacji strychu. Tego samego dnia pomiędzy Gminą M. S. a pozwanymi została zawarta umowa najmu wyodrębnionego lokalu o numerze (...). Stroną umowy nie była powodowa Wspólnota Mieszkaniowa.

Sąd zważył nadto, że w sprawie rozpoznawanej pod sygnaturą akt I C 1109/09 (I ACa 384/01) lokale mieszkalne w budynku przy ul. (...) w S. były wyodrębniane i sprzedawane przed uzyskaniem przez powodów decyzji wyrażającej zgodę na adaptację strychu, a następnie pozwolenie na budowę. Nie mogło ulegać żadnym wątpliwościom, że strych ten stanowi przedmiot współwłasności właścicieli lokali w częściach ułamkowych, ponieważ stanowił i nadal stanowi część budynku, która nie służyła wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Jak zauważył Sąd Apelacyjny w Poznaniu, jeśli następowało wyodrębnienie i sprzedaż kolejnych lokali przez Gminę M. S., to odpowiedniemu zmniejszeniu ulegał jej udział we współwłasności nieruchomości wspólnej, jako właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych z nieruchomości wspólnej. Udziały w nieruchomości wspólnej właścicieli, którzy nabyli nieruchomości lokalowe wcześniej nie ulegają bowiem zmianie. Wynika z tego, że lokal mieszkalny powstały na skutek przebudowy nieruchomości wspólnej (strychu), do czasu jego wyodrębnienia stanowi przedmiot współwłasności wszystkich właścicieli, tzn. właścicieli wyodrębnionych i właściciela samodzielnych lokali nie wyodrębnionych z nieruchomości wspólnej, czyli Gminy M. S..

Powyższa konstatacja rzutowała na ocenę skuteczności czynności prawnej Gminy polegającej na zawarciu, w imieniu własnym i na swoją rzecz umowy najmu przebudowanego strychu. Zdaniem Sądu Gmina M. S., będąc współwłaścicielem zaadaptowanego lokalu nie mogła wynająć samego udziału w prawie własności, zaś skutki podjętych przez nią działań należało oceniać z perspektywy podstawowych zasad zarządu rzeczą wspólną (tak na gruncie Kodeksu cywilnego jak i ustawy o własności lokali). Sąd stwierdził, że wynajęcie części wspólnych nieruchomości, będącej własnością wszystkich właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową- zarówno przez nią samą jak i indywidualnie przez któregokolwiek ze współwłaścicieli- stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Tym samym dla swej skuteczności czynność ta winna być poprzedzona wyrażeniem stosownej zgody, bądź w przypadku Wspólnoty Mieszkaniowej podjęciem stosownej uchwały. Sąd zwrócił uwagę, że z przeprowadzonych w niniejszej sprawie dowodów wynika, że ogół właścicieli powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej w istocie podjął w dniu 14 kwietnia 1997 r. uchwałę w przedmiocie wyrażenia zgody na zawarcie z pozwanymi umowy najmu. Jednakże już pobieżna analiza treści tej uchwały uniemożliwia przyjęcie, aby właściciele nieruchomości kiedykolwiek udzieli swojej zgody na zawarcie umowy najmu wyłącznie między Gminą M. S. a pozwanymi. Oznacza to, że jeden ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej jakim jest Gmina M. S., zawierając wyłącznie w swoim imieniu i na swoją rzecz umowę najmu zaadaptowanej części poddasza, dokonał czynności nie tylko przekraczającej zakres zgody wyrażonej w uchwale nr 1/97, ale wręcz całkowicie sprzecznej z zasadami zarządu nieruchomością wspólną Wspólnoty Mieszkaniowej. Sąd zaznaczył, że przedmiotem zawartej przez pozwanych z Gminą M. S. umowy miał być cały lokal mieszkalny powstały na skutek adaptacji strychu a nie jakakolwiek jego wyodrębniona fizycznie część. Nie ma zatem żadnych podstaw do przyjęcia, że stosunek obligacyjny mógłby dotyczyć jedynie udziału przynależnego Gminie M. S..

W ocenie Sądu, w świetle okoliczności zawarcia umowy najmu z dnia 14 kwietnia 1997 r., uznać należało że umowa ta jako nieważna nie mogła wywrzeć skutków prawnych od chwili jej podpisania. Oznacza to, że pozwani w istocie nigdy nie dysponowali tytułem prawnym do lokalu, a z całą pewnością nie byli najemcami lokalu nr (...) w okresie objętym sporem w niniejszej sprawie. Nie sposób zatem przyjąć, aby pozwani mogli skutecznie przeciwstawić roszczeniu powódki jakikolwiek tytuł prawny do lokalu.

Sąd uznał, że jakkolwiek początkowo pozwani mogli pozostawać w błędnym, aczkolwiek uzasadnionym zachowaniem Gminy M. S. przekonaniu, że są najemcami przedmiotowego lokalu, to tej oceny nie sposób rozciągnąć na okres objęty sporem w niniejszej sprawie. Pozwani co najmniej od początku 2006 r., tj. od kiedy proponowano im zawarcie umowy najmu ze Wspólnotą oraz ujawniono wobec nich decyzję Gminy M. S. o zaprzestaniu pobierania czynszu i podstawy tej decyzji, a nadto na skutek samodzielnego zaprzestania przez nich wpłat na rachunek ZBiLKu i dalsze uiszczanie części opłat na rachunek powódki, mieli świadomość, że tytuł prawny na który do tej pory się powoływali nie legitymuje ich do zajmowania lokalu, a także że nie może być podstawą rozliczeń między nimi a Wspólnotą Mieszkaniową. Pozwani przyznali, że źródeł swojej wiedzy na temat wysokości zaliczek poszukiwali nie u domniemanego wynajmującego (Gminy) lecz u powódki – która przecież nie była stroną umowy z dnia 14 kwietnia 1997 r., a następnie gdy jej tam nie otrzymali u zaprzyjaźnionych sąsiadów. W ocenie Sądu co najmniej od początku 2006 r. pozwani muszą być traktowani jaki posiadacze części wspólnych nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej w złej wierze, a co za tym idzie osoby obowiązane do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy.

Sąd zweryfikował wysokość zadłużenia pozwanego za pomocą dowodów z opinii biegłych, które na potrzeby postępowania sporządzili biegli sądowi mgr A. C. oraz mgr P. W.. Biegły mgr A. C. stwierdził, że aktualny stan lokalu nie odbiega od tego jaki miał miejsce w okresie objętym sporem w niniejszej sprawie. Wskazał, że mieszkanie nr 11a jest lokalem położonym na poddaszu, składa się z trzech pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju. W oparciu o oględziny oraz informacje uzyskane podczas oględzin biegły zweryfikował stan techniczny lokalu, w tym stan pokrycia dachowego i ścian. Następnie dokonując analizy porównawczej biegły wskazał, że wartość rynkowa 1 m ² czynszu najmu lokalu mieszkalnego na wolnym rynku za okres od 1 lipca 2006 r. do 31 lipca 2009 r. wynosiła 19,30 zł za 1 m ², a więc miesięcznie za zajmowany lokal o powierzchni 69,06 m ² około 1.300 zł. Biegły przy tym zaznaczył, że wartość ww. czynszu nie byłaby możliwa gdyby nie nakłady poniesione przez pozwanych na adaptację strychu. Natomiast wartość rynkowa 1 m ² czynszu najmu lokalu mieszkalnego za okres od 1 lipca 2006 r. do 31 lipca 2009 r., po uwzględnieniu wskaźnika dokonanych przez najemców prac, wynosiła 7,30 zł za 1 m ², a więc miesięcznie za zajmowany lokal o powierzchni 69,06 m ² około 500 zł. Biegły w swojej uzupełniającej opinii dodał, że stawki te nie uległyby zamianie do końca lutego 2010 r.

Dalej Sąd przeprowadził dowód z opinii mgr P. W. na okoliczność prawidłowości wyliczeń powódki, zastosowanych stawek, księgowania wpłat pozwanych. Biegły przedstawił wyliczenia pozwalające na przyjęcie, że w okresie od 1 lipca 2006 r. do 31 grudnia 2006 r. pozwani winny byli uiścić na rzecz powódki kwotę 5.177,42 zł. Tymczasem wpłaty dokonane przez nich opiewały na kwotę 3.573,27 zł. Zaległość za ww. okres wynosiła 1.604,15 zł – w przeciwieństwie do błędnie wyliczonej przez powódkę kwoty 1.729,69 zł. Zaległość za kolejne lata została prawidłowo naliczona przez powódkę i wynosiła: za 2007 r. - 2.554,19 zł; za 2008 r.- 2.735,30 zł; za 2009 r.- 2.646,86 zł; za okres od stycznia do lutego 2010 r. - 463,52 zł. Łączna zaległość pozwanych za okres objęty sporem w niniejszej sprawie wynosiła 10.004,02 zł.

Sąd zważył, że powódka nie dochodziła w niniejszym postępowaniu odszkodowania odpowiadającego średniemu czynszowi wolnorynkowemu, lecz domagała się zapłaty należności określonej przez siebie w uchwałach dotyczących lokalu nr (...). Po zweryfikowaniu błędów w rozliczeniach za media, w szczególności za dostarczania wody, zadłużenie pozwanych względem Wspólnoty Mieszkaniowej zostało wyliczone na kwotę 10.004,02 zł za okres od lipca 2006 r. do końca lutego 2010 r. Powódka domagała się kwoty wyższej od ustalonej, tj. 10.129,56 zł. Różnica między ww. kwotami wynikała z rozbieżności w wyliczeniach powódki i biegłych za rok 2006. Biegły P. W. wskazał w swojej opinii, że to właśnie w tym okresie powódka błędnie naliczyła pozwanym zaliczkę za dostarczone media. W tym stanie rzeczy Sąd- podzielając w całości opinie biegłych i przyjmując poczynione przez nich obliczenia za własne- uznał, że powódka mogła domagać się do pozwanych co najwyżej kwoty 10.004,02 zł.

Dlatego też w pkt I wyroku Sąd zasądził od A. K. i K. K. (1) kwotę 10.004,02 zł. W pozostałym zakresie żądanie powódki należało oddalić jako nieuzasadnione, o czym Sąd rozstrzygnął w pkt II wyroku.

Roszczenie o odsetkach Sąd oparł o art. 481 § 1 k.c. Datę początkową naliczania odsetek określono zgodnie z żądaniem pozwu i uwzględnieniem modyfikacji zgłoszonego roszczenia. Powódka domagała się przyznania odsetek od kwoty 8.215,10 zł od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty, a od kwoty 1.788,92 zł od dnia rozszerzenia powództwa do dnia zapłaty. Uznając, że w tych datach roszczenie powódki (w zakresie w jakim nadawało się do uwzględnienia) pozostawało w całości wymagalne, Sąd zasądził odsetki od kwoty 8.215,10 zł od dnia 5 sierpnia 2009 r., zaś od kwoty 1.788,92 zł od dnia 12 marca 2010 r.

O kosztach procesu Sąd rozstrzygnął na podstawie art. 100 zd. 2 i 98 § 1 i 3 k.p.c. Powódka wygrała niniejszą sprawę w około 99%, stąd też Sąd stwierdził, że należało uznać ją za stronę wygrywającą niniejszą sprawę w całości. Łączna wysokość kosztów jakich powódka mogła domagać się od pozwanych wyniosła 4.692,63 zł i taką też kwotę Sąd zasądził od A. K. i K. K. (1).

W pkt IV wyroku Sąd nakazał pobrać solidarnie od pozwanych A. K. i K. K. (1) na rzecz Skarbu Państwa- Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie kwotę 359,09 zł tytułem różnicy między przyznanym biegłym wynagrodzeniem a sumą zaliczek pobranych na ten cel.

Apelację od wyroku Sądu złożyli pozwani i zaskarżając go co do punktów 1, 3, 4 wnieśli o jego zmianę poprzez oddalenie powództwa, zasądzenie na rzecz pozwanych koszów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych za li instancję ewentualnie jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania wraz z rozstrzygnięciem o kosztach procesu.

Orzeczeniu zarzucili:

1.  naruszenie prawa materialnego poprzez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie w szczególności poprzez pominięcie art. 65 k.c. oraz 63 k.c. tj. woli stron i znaczenia podjęcia uchwały powoda z dnia 14.04.1997 r. nr 1/97 oraz braku rozwiązania umowy a w konsekwencji uznanie za nieważną umowy z dnia 14.04.97r zawartą przez Gminę M. S. a pozwanym i

2.  niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy w szczególności okoliczności podpisania umowy przez Gminę M. S. z pozwanymi,

3.  sprzeczność ustaleń Sądu z treścią zebranego materiału dowodowego.

W uzasadnieniu podkreślili, że nie mogą ponosić skutków prawnych za niekompetentne prowadzenie sprawy najmu zajmowanego przez nich lokalu mieszkalnego i błędy prawne popełnione przez Gminę M. S. oraz przez powodową Wspólnotę Mieszkaniową. Stanowi to naruszenie zasad współżycia społecznego i podważa zaufanie obywateli do urzędów. Pozwany K. K. (2) w dobrej wierze w roku 1991 ubiegał się o zgodę na adaptację poddasza na lokal mieszkalny z zamiarem zamieszkania w powstałym w ten sposób lokalu mieszkalnym. W tym celu wypełnił i złożył w Gminie M. S. przygotowany przez nią druk, w którym wyraźnie napisano, że otrzyma przydział na powstały w wyniku adaptacji lokal. Gmina M. S. wyraziła na to zgodę i udzieliła niezbędnego pozwolenia na budowę. W ówczesnym stanie prawnym Gmina M. S. była jedynym właścicielem budynku i znajdującego się w nim poddasza. Na tym etapie wola stron jest oczywista - adaptacja poddasza na własny koszt w zamian pozwolenie na zamieszkanie w powstałym mieszkaniu. Wspólnota Mieszkaniowa Budynku wolę tą respektowała. Podjęcie uchwały nr 1/97 przez powodową Wspólnotę w dniu 14.04.1997r było wymagane przez Gminę M. S. na etapie zawarcia umowy najmu z pozwanymi i świadczy o woli powoda do zwarcia z pozwanymi umowy najmu mieszkania. Zdaniem pozwanych analiza logiczna treści podjętej uchwały i przesłanie jej do Gminy M. S. świadczy o przekazaniu uprawnień Gminie M. S. do jednostronnego podpisania umowy. Co potwierdza fakt, że próba podpisania umowy z pozwanymi miała miejsce dopiero w 2006r, a więc dopiero po 9 latach od podjęcia uchwały, a także to, że pozwani płacili czynsz do (...)u.

W ocenie pozwanych nie bez znaczenia jest fakt, że ustawa z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali weszła w życie dnia 01.01.1995 r. Zatem w dniu podpisania umowy o najem z pozwanymi w kwietniu 1994 r. praktyką (...)u w S. było samodzielne podpisywanie umów z najemcami. Umowa Gminy M. S. nigdy nie została pozwanym wypowiedziana, pozwani nie byli też adresatami zmian umowy. W aktach sprawy znajduje się wprawdzie pismo ZBUK z dn. 18.01.2006 r., ale pozwani dowiedzieli się o nim dopiero w trakcie procesu. Zdaniem pozwanych stanowi to naruszenie art. 93 k.c.

W odpowiedzi na apelację powódka wniosła o jej oddalenie i zasądzenie od pozwanych solidarnie na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa radcy prawnego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie mogła doprowadzić do zmiany zaskarżonego wyroku w kierunku postulowanym jej treścią.

Materiał dowodowy zgromadzony przed Sądem I instancji wskazuje, że w dniu 8 września 1994 r. pozwany K. K. (1) zawarł z Gminą M. S. umowę o adaptację pomieszczeń strychowych na cele mieszkaniowe. Uzyskany w wyniku przebudowy strychu lokal mieszkalny miał być przedmiotem przyszłej umowy najmu między stronami.

Regulacje dotyczące nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy unormowane były w tymże okresie przez ustawę z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości. Ustawa ta w art. 24 stanowiła, że w domach stanowiących własność Państwa może być wyodrębniana (sukcesywnie) własność poszczególnych lokali sprzedawanych z równoczesnym oddaniem właścicieli lokali w użytkowanie wieczyste ułamkowej części terenu na którym jest położony budynek. Sprzedaż lokali w domach stanowiących własność Państwa lub własność gminy połączona ze sprzedażą lub oddaniem w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu niezbędnego do racjonalnego korzystania z domu regulował przepis art. 21 ustawy tej ustawy. Ten ostatni przepis głosił, że lokale w domach stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy są sprzedawane wraz ze sprzedażą lub oddaniem w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu niezbędnego do racjonalnego korzystania z domu. Stosownie do ust. 2 części domów, o których mowa w ust. 1, oraz inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, stanowią współwłasność właścicieli lokali w częściach ułamkowych, odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej domu; w tym samym stosunku określa się ułamkową część gruntu sprzedawanego lub oddawanego we współużytkowanie wieczyste. W myśl ust. 3 tegoż artykułu, do czasu sprzedaży przez Skarb Państwa lub gminę wszystkich lokali mieszczących się w domach stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy o przebudowie, nadbudowie lub rozbudowie domu przez osoby fizyczne i prawne polegającej na powiększeniu liczby lokali, decydował rejonowy organ rządowej administracji ogólnej w odniesieniu do domów stanowiących własność Skarbu Państwa, a zarząd gminy - w odniesieniu do domów stanowiących własność gminy. Pozwolenia na budowę udzielane były na podstawie przepisów Prawa budowlanego.

W przypadku pozwanych procedura przekształceń własnościowych przewidzianych przez ustawę z dnia 29 kwietnia 1985 r. nie została zakończona. Co więcej, w dniu 1 stycznia 1995 r. weszła w życie ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Obecnie to przepisy tej ustawy właśnie zawierają regulacje dotyczące zarządu nieruchomością wspólną- rozdział 4 ustawy.

Z akt sprawy wynika nadto, iż w dniu 14 kwietnia 1997 r. doszło do zawarcia pomiędzy pozwanymi a Gminą M. S. umowy najmu lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...). Pozwani oponując przeciwko żądaniu pozwu powoływał się w toku postępowania przed Sądem I instancji, a także obecnie na etapie apelacji na tę właśnie umowę, wywodząc z jej treści swoje uprawnienie do zajmowania przedmiotowego lokalu.

Poza sporem pozostawało to, że lokal zajmowany przez pozwanych wykreślony został z ewidencji lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy S.. Wbrew twierdzeniom zawartym w treści apelacji pismo (...) z dnia 18 stycznia 2006 r. znane było pozwanym przez zawisłością sporu w niniejszej sprawie, skoro zostało ono założone przez pozwanych jako załącznik do pisma z dnia 27 listopada 2009 r. (k. 97).

Jasnym jest również, że właścicielem lokalu w którym zamieszkują pozwani pozostaje powodowa Wspólnota. Gmina M. S. jest natomiast jednym ze współwłaścicieli i wespół z pozostałymi właścicielami tworzy Wspólnotę Mieszkaniową. Tym niemniej, zdaniem Sądu Okręgowego, Gmina mogła zawrzeć z pozwanymi umowę najmu i umowę taką uznać należy za skuteczną względem stron tej umowy.

Dodać należy, iż z treści załączonego przez pozwanych do pisma z dnia 16 września 2010 r. – pisma Naczelnika Wydziału Budynków i Lokali (...) w S. z dnia 13 lutego 1997 r. wynika, iż pozwani są „kierowani” do zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego na zasadach opisanych w § 2 ust. 1 lit c. uchwały nr XI/107/05 Rady Miejskiej w S. w sprawie przyjęcia do realizacji „Zasad gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminnym oraz kryteriów wyboru osób, z którymi umowy najmu powinny być zawierane w pierwszej kolejności” (k. 193). Zgodnie natomiast z treścią § 1 uchwały dotyczy ona jedynie lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy („Mieszkaniowy zasób gminy S. jest tworzony i utrzymywany w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej . Lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy mogą być oddawane w najem według zasad określonych niniejszą uchwałą”). Trudno w takiej sytuacji sformułować tezę o, iż Gmina M. S. zawierając z pozwanymi umowę najmu z dnia 14 kwietnia 1997 r. działa jako zarządca wspólnoty, tym bardziej, iż z treści przytoczonego wyżej pisma z dnia z dnia 13 lutego 1997 r. wynika, iż przed zawarciem umowy najmu konieczne jest uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej.

Odnotować w tym miejscu należy, że stronami umowy najmu są wynajmujący i najemca. Wynajmującym może być każda osoba fizyczna albo prawna. Wynajmujący nie musi być właścicielem rzeczy (C. 1970, s. 500-501; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 lutego 1997 r., sygn. akt II CKN 48/96). Wynajmujący nie musi być właścicielem budynku czy lokalu będącego przedmiotem umowy najmu. Wynająć lokal mieszkalny może osoba, której przysługuje do tego lokalu jakieś prawo, np. u żytkowania, wieczystego użytkowania lub nawet najmu (w przypadku podnajmu). Stosunek najmu powstanie także wtedy, gdy wynajmującemu nie przysługuje żadne prawo do lokalu oddanego najemcy. Jeżeli nie będący właścicielem spełnił swe świadczenia, najemca nie może się uchylić od wzajemnego świadczenia- wynikającego z umowy- na tej podstawie, że wynajmujący nie był uprawniony do dysponowania przedmiotem najmu. Tak samo najemca nie może się uchylić od odpowiedzialności za szkodę, jaką wyrządził w przedmiocie najmu. Ze względu na uprawnienia wynajmującego, najemca obowiązany jest zawiadomić go, jeżeli osoba trzecia dochodzi przeciwko niemu (najemcy) roszczeń dotyczących rzeczy najętej (art. 665 k.c.). Wynajmujący uprawniony jest do dochodzenia swych roszczeń na podstawie łączącego go z najemcą stosunku umownego, a nie na podstawie prawa własności (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r., sygn. akt III CR 806/60, OSN 1962, III, poz. 101). Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 marca 1999 r. (sygn. akt III CKN 198/98) uznał nadto, że wynajmujący nie będący właścicielem rzeczy najętej może domagać się naprawienia szkody wynikłej z nieuwzględnienia przez najemcę obowiązku zwrotu rzeczy tylko wówczas, gdy przysługiwało mu uprawnienie do dysponowania rzeczą po zakończeniu najmu. Według art. 659 § 1 k.c., przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony (patrz także art. 662 § 1 k.c.). Wobec obligacyjnego charakteru tej umowy, ważność jej nie zależy od tego, aby wynajmującemu przysługiwała własność rzeczy, która ma być oddana najemcy do używania. Wynajmujący powinien jednak móc spełnić swoje świadczenie, tj. oddać rzecz najemcy w terminie i zapewnić mu jej spokojne używanie w czasie trwania stosunku najmu. Jeżeli wynajmujący, wskutek tego, że nie jest właścicielem rzeczy stanowiącej przedmiot najmu lub uprawnionym do dysponowania nią z innego tytułu, nie odda rzeczy najemcy w terminie, może ponieść sankcje przewidziane w art. 491 § 1 k.c. W myśl wymienionego przepisu, najemca może wtedy w szczególności odstąpić od umowy. Gdy zaś wynajmujący pozbawiony uprawnienia do dysponowania rzeczą stanowiącą przedmiot najmu, mimo to oddał ją najemcy, ponieważ dysponował nią faktycznie, najemca jednak później rzecz utracił w wyniku powództwa osoby trzeciej (art. 665 k.c.)- występuje wada prawna. Najemca będzie mógł wówczas wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia (art. 664 § 2 k.c.). Wreszcie, nie można wykluczyć, że wynajmujący pozbawiony uprawnienia do dysponowania rzeczą stanowiącą przedmiot najmu, spotka się, w chwili podniesienia roszczenia z art. 675 § 1 k.c. o zwrot tej rzeczy, z zarzutem najemcy, powołującym się na nabycie do niej prawa własności lub ograniczonego prawa rzeczowego. Zarzut taki należy uznać za skuteczny, wobec bezwzględnego charakteru tych praw. Inaczej jest, gdy najemca, tak jak w niniejszej sprawie, powołuje się wobec wynajmującego na wierzytelność uprawniającą go do posiadania przedmiotu najmu, wynikającą z umowy zawartej z inną osobą. Wierzytelność ta, jako prawo względne, nie jest skuteczna wobec wynajmującego. Nie oznacza to jednak, aby nieskuteczność tej wierzytelności wobec wynajmującego przesądzała o zasadności jego roszczenia odszkodowawczego, wywodzonego z niedopełnienia przez najemcę obowiązku przewidzianego w art. 675 § 1 k.c.

Transponując powyższe rozważania na grunt przedmiotowej sprawy nie budzi wątpliwości Sądu Okręgowego, iż do zawarcia w dniu 14 kwietnia 1997 r. umowy najmu doszło w sposób skuteczny. Powyższe ustalenie nie może jednak wpłynąć na kierunek rozstrzygnięcia niniejszej sprawy zgodny z intencją apelujących.

Sąd Okręgowy zwraca uwagę, że zgodnie z art. 353 k.c. zobowiązanie polega na tym, że wierzyciel może żądać od dłużnika świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić (§ 1). Świadczenie może polegać na działaniu albo na zaniechaniu (§ 2). Przepis powyższy określając pojęcie zobowiązania, wskazuje, że jest to stosunek prawny między podmiotem uprawnionym, wierzycielem a podmiotem zobowiązanym, dłużnikiem, natomiast treścią tego stosunku są uprawnienia wierzyciela i skorelowane z nimi obowiązki dłużnika. Podmioty tworzą dwie strony zobowiązania, uprawnioną i zobowiązaną. Cechą zobowiązań jest względny charakter stosunku cywilnoprawnego, co oznacza, że podmiot uprawniony dysponuje prawami skutecznymi wyłącznie wobec innego indywidualnie określonego podmiotu. Wzajemność stosunku zobowiązaniowego polega na tym, iż strony są wzajemnie względem siebie uprawnione, jaki i zobowiązane.

W tej sprawie na mocy umowy najmu stosunek zobowiązaniowy powstał pomiędzy Gminą a pozwanymi. Gmina umowę tę zwarła bowiem wyłącznie w swoim imieniu i na swoją rzecz. Umowa skutki prawne wywarła więc jedynie pomiędzy tymi podmiotami jako jej stronami. W czynności tej nie uczestniczyła natomiast Wspólnota Mieszkaniowa. Umowa z dnia 14 kwietnia 1997 r. nie stanowiła tym samym żadnego źródła jej uprawnienia bądź zobowiązania. Powodowa Wspólnota Mieszkaniowa powstała na mocy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, który to akt prawny regulował sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną. Powstała ona w wyniku wyodrębnienia z nieruchomości samodzielnych lokali i przeniesienia ich własności na poszczególnych lokatorów. Zgodnie bowiem z art. 6 ustawy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa powstaje zatem ex lege, czyli z mocy samego prawa, z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu i do jej powstania nie jest wymagana żadna umowa między właścicielami lokali ani uchwała przez nich podejmowana (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 czerwca 2005 r., sygn. akt: III CZP 33/05, w wyroku z dnia 14 marca 2013 r., sygn. akt I CSK 379/12). Decydujące dla powstania wspólnoty mieszkaniowej jest zatem wyodrębnienie i przeniesienie własności pierwszego samodzielnego lokalu w konkretnej nieruchomości. Do powstania wspólnoty mieszkaniowej poza odrębnością lokalu niezbędne jest to, aby właścicielem wyodrębnionego lokalu pozostawał inny podmiot niż właściciel pozostałej części nieruchomości. Podkreślenia jeszcze wymaga, iż Wspólnota Mieszkaniowa nie jest w żadnej mierze następcą prawnym dotychczasowego właściciela Gminy M. S.. W związku z przeniesieniem prawa własności poszczególnych lokali i jednoczesnego powstania Wspólnoty z mocy prawa, nie przeszły na właścicieli pozostałych lokali żadne obowiązki ciążące na dotychczasowym właścicielu czyli Gminie. W tych okolicznościach nie sposób mówić, by umowa najmu tworzyła jakieś uprawnienia pozwanych skuteczne względem powodowej Wspólnoty. Nie ma przy tym znaczenia, czy umowa najmu została rozwiązana czy trwa nadal. Zasadniczego znaczenie nie ma również uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 14 kwietnia 1997 r. w przedmiocie wyrażenia zgody na zawarcie z pozwanymi umowy najmu. Nie sposób zwłaszcza uznać, by kreowała ona w jakikolwiek sposób uprawnienia pozwanych, które skutecznie przeciwstawić mogliby w toku tego procesu prawu własności powódki. Uchwała nie mogła być uznaną za zastępującą oświadczenie zarządu powódki o zawarcie umowy najmu. Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej są aktami wewnętrznego stosowania nie wywołując bezpośrednich skutków na zewnątrz wobec osób trzecich, a takimi w tej sprawie są pozwani. Treść tejże uchwały traktować więc należy jedynie w kategoriach akceptacji stanu faktycznego, jakim było zawarcie umowy najmu pomiędzy Gminą a pozwanymi.

Skutkiem powyższego posiadanie przez pozwanych lokalu będącego przedmiotem postępowania ma wobec powodowej Wspólnoty charakter bezumowny. Powyższy stan uprawnionym czynił zatem żądanie pozwu. Sąd Rejonowy trafnie przyjął, że regulacje dotyczące roszczeń uzupełniających znajdują zastosowanie do stosunków bezumownych, gdy bez porozumienia zainteresowanych, rzecz stanowiąca własność jednej osoby znajduje się w posiadaniu innej osoby. Przepisy te nie uchybiają odmiennemu uregulowaniu rozliczeń przez zainteresowanych; tym samym nie mają zastosowania wtedy, gdy do korzystania z rzeczy przez inną osobę aniżeli właściciel dochodzi na podstawie porozumienia tej osoby z właścicielem. W takim wypadku o rozliczeniach decyduje treść umowy. Treścią ww. roszczeń jest zatem możliwość żądania od posiadacza stosownego wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, zwrotu pożytków lub ich równowartości oraz odszkodowania za szkodę spowodowaną zużyciem rzeczy, jej pogorszeniem lub utratą. Na wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy składa się przy tym to wszystko, co właściciel mógłby uzyskać, gdyby ją oddał do korzystania na podstawie określonego stosunku prawnego (np. najmu, dzierżawy). Sąd Okręgowy podziela także ustalenia tegoż Sądu, iż posiadanie pozwanych jest posiadaniem w złej wierze. W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się bowiem, że w dobrej wierze jest taki posiadacz samoistny, który ma błędne, lecz usprawiedliwione okolicznościami przekonanie, że przysługuje mu prawo, które faktycznie wykonuje. Dobrą wiarę wyłącza przy tym nie tylko pozytywna wiadomość o braku uprawnienia, ale i brak tej wiadomości spowodowany niedbalstwem (T. A. Filipiak, Komentarz do art. 224 kodeksu cywilnego, LEX 2009).

W niniejszej sprawie, przy zachowaniu należytej staranności, pozwani co najmniej od początku 2006 r. a więc od chwili gdy zaproponowano im zawarcie umowy najmu ze Wspólnotą oraz ujawniono wobec nich decyzję Gminy M. S. o zaprzestaniu pobierania czynszu i podstawy tej decyzji mieli świadomość, że tytuł prawny, na który powoływali się nie legitymuje ich do zajmowania lokalu, a także że nie może być podstawą rozliczeń między nimi a Wspólnotą Mieszkaniową. Jak uznał zatem Sąd Rejonowy najpóźniej od początku 2006 r. winni być traktowani jaki posiadacze części wspólnych nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej w złej wierze. Powyższe kreuje ich obowiązek do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy bez tytułu prawnego.

Co do należnego wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z cudzej nieruchomości to przepisy nie określają jego wysokości. Jak słusznie wskazał w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd Rejonowy, w nauce prawa i orzecznictwie sądowym generalnie przyjmuje się założenie, iż wysokość powyższego wynagrodzenia powinna odpowiadać wynagrodzeniu, które posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie, a więc gdyby posiadaną rzecz właściciel mu wynajął, wydzierżawił lub oddał do odpłatnego korzystania na podstawie innego stosunku prawnego. Co do zasady chodzi więc tutaj o zastosowanie w konkretnym wypadku średniej stawki rynkowej, choć nie można wykluczyć stosowania w uzasadnionych wypadkach indywidualnych stawek wynagrodzenia, uwzględniających, np. stopień ingerencji posiadacza rzeczy (posiadacza służebności) w treść prawa własności powoda, czy wartość nieruchomości (wyroki Sądu Najwyższego z dnia 8 czerwca 2005 r., V CK 679/04, z dnia 23 maja 1975 r., II CR 208/75, a także uchwała składu 7 s. Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 1984 r., III CZP 20/84, OSNCP nr 12/1984, poz. 209).

W analizowanym wypadku powódka nie dochodziła odszkodowania odpowiadającego średniemu czynszowi wolnorynkowemu, a zapłaty żądała w wysokości określonej przez siebie w uchwałach dotyczących lokalu zajmowanego przez pozwanych. Wysokość roszczenia Sąd zweryfikowała w oparciu o dowodów z opinii biegowych sądowych, ustalając ją ostatecznie na kwotę 10.004,02 zł. Taka kwota pozostaje obecnie do zapłaty. Pozwani nie zaskarżyli tej części ustaleń Sądu I instancji, co wyłączało ingerencję Sądu Okręgowego w tym zakresie.

Reasumując, Sąd Okręgowy nie znajdując podstaw by uchylić czy zmienić orzeczenie Sądu I instancji, apelację oddalił, o czym orzekł jak w punkcie pierwszym sentencji. Podstawę rozstrzygnięcia stanowi przepis art. 385 k.p.c.

Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego zapadło na podstawie art. art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. Koszty postępowania odwoławczego objęły wynagrodzenie pełnomocnika powódki w kwocie 1.200 zł obliczone stosownie do § 12 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2013 r., poz., 490). Rozstrzygnięcie zawarto w punkcie drugim sentencji.

SSR del. Monika Dziuba-Podkówka SSO Zbigniew Ciechanowicz SSO Małgorzata Grzesik