Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 9 stycznia 2017 r. , w sprawie Dz. Kw. 12806/16 Sąd Rejonowy w Zgierzu oddalił wniosek o wpis w dziale III księgi wieczystej (...).

Sąd Rejonowy ustalił, że księga wieczysta nr (...) prowadzona jest dla nieruchomości położonej w Z., przy ul. (...), oznaczonej jako działka nr (...) o obszarze 0,0815 ha. W dziale II jako współwłaściciele ujawnieni są S. C. i I. K. po 1/2 części. W dziale III tej księgi dokonane są następujące wpisy: - wzmianka o wszczęciu przez Komornika Sądowego Rewiru I przy Sądzie Rejonowym w Zgierzu postępowania egzekucyjnego w sprawie sygn. akt I KM 1458/07 z wniosku wierzyciela (...) S.A. z siedzibą w Ł.; wzmianka została wpisana w dniu 23 kwietnia 2007 roku na podstawie wniosku z dnia 10 kwietnia 2007 roku, - wzmianka o wszczęciu przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zgierzu C. K. postępowania egzekucyjnego w sprawie sygn. akt I KM 1657/09 z wniosku wierzyciela (...) S.A. z siedzibą w Ł., do którego to postępowania przyłączono postępowanie egzekucyjne w sprawie KM 1078/10 z wniosku wierzyciela (...) Bank (...) Spółka Akcyjna w W. Oddział Centrum (...) w Ł., przyłączono postępowanie w sprawie KM 2303/09 z wniosku wierzyciela (...) S.A. z siedzibą w Ł. oraz przyłączono postępowanie w sprawie Km 2409/11 z wniosku wierzyciela (...) S.A. z siedzibą we W., - wzmianka o wszczęciu przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zgierzu C. K. postępowania egzekucyjnego w sprawie sygn. akt KM 1415/13 z wniosku wierzyciela (...) S.A. z siedzibą w Ł., do którego to postępowania przyłączono postępowanie egzekucyjne w sprawie KM 4417/12 z wniosku wierzyciela ART-DOM M.M. Z. Sp.J. z siedzibą w Ł.. S. C. i I. K. zawarli z L. K. umowę dzierżawy części nieruchomości objętej (...).Notarialne poświadczenie podpisów na tej umowie – datowanej na 1 marca 2007 roku, nastąpiło w dniu 26 kwietnia 2016 roku.

Apelację od tego postanowienia złożył wnioskodawca. Zarzucił Sądowi I instancji naruszenie przepisu art. 31 ust 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece poprzz jego niezastosowanie , naruszenie art. 626 ⁹ k.p.c. poprzez jego zastosowanie i w konsekwencji oddalenie wniosku; błąd w ustaleniach faktycznych poprzez przyjęcie faktu, iż umowa dzierżawy została zawarta w innej dacie niż wynikająca z dokumentu. W konkluzji wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia i dokonanie wnioskowanego wpisu, a ewentualnie o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznzania .

Sąd Okręgowy zważył,

co następuje :

Apelacja jest bezzasadna. Sąd Okręgowy przyjmuje za własne rozważania Sądu I instancji i wskazuje , że treść przedmiotowej księgi wieczystej wskazuje, iż nieruchomość jest od 2007 roku przedmiotem zajęcia w ramach prowadzonych przez Komornika Sądowego postępowań egzekucyjnych. Rozważyć zatem należy, czy znajduje w tej sytuacji zastosowanie art.930 § 2 k.p.c., w myśl którego obciążenie nieruchomości po jej zajęciu jest nieważne. Nie ulega wątpliwości, że obciążeniem nieruchomości jest ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych, których istota polega na ograniczeniu prawa własności nieruchomości na rzecz każdoczesnego właściciela innej (władnącej) nieruchomości, czy określonej osoby. Umowa dzierżawy jest jednak stosunkiem obligacyjnym. Zgodnie z art.693§1 k.c.wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Umowa taka wywołuje skutki prawne, w tym wynikające z art. 678 k.c. w zw. z art. 694 k.c., niezależnie od tego, czy dojdzie do ujawnienia prawa dzierżawy w księdze wieczystej. Wpis prawa dzierżawy do księgi wieczystej nie ma również wpływu na treść stosunku obligacyjnego wynikającego z zawartej wcześniej umowy dzierżawy nieruchomości. O tym, że samo zawarcie umowy dzierżawy nie jest „obciążeniem nieruchomości" przekonuje także to, że ustawodawca traktuje prawo wynikające z dzierżawy wyłącznie jako prawo obligacyjne o charakterze osobistym, a nie jako prawo, które obciąża nieruchomość. Wynika to z art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, według którego w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste, w tym prawo dzierżawy. Dopiero z chwilą ujawnienia takiego prawa w księdze wieczystej następuje tzw. urzeczowienie prawa obligacyjnego. Przez ujawnienie w księdze wieczystej prawa osobistego następują bowiem skutki określone w art. 17 i 20 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Dlatego należy oddzielić czynność prawną, jaką jest zawarcie umowy dzierżawy od czynności polegającej na ujawnieniu, na wniosek uprawnionego podmiotu, prawa dzierżawy nieruchomości w księdze wieczystej. Obecnie w orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że „obciążenie przez dłużnika nieruchomości" w znaczeniu art. 930 § 3 k.p.c. nie obejmuje czynności prawnej polegającej na zawarciu umowy dzierżawy (por. postanowienie SN z dnia 27 kwietnia 2012 roku V CSK 194/11).Jednakże – jak podkreślił Sąd Najwyższy, ujawnienie prawa dzierżawy w księdze wieczystej z uwagi na skutki prawnorzeczowe takiej czynności musi być jednak traktowane jako obciążenie nieruchomości.W uchwale z dnia 16 września 2010 roku sygn.akt III CZP 50/10 Sąd Najwyższy wskazał, iż prawo dzierżawy zajętej nieruchomości może być wpisane wówczas, jeżeli do jej zawarcia doszło po spełnieniu przesłanek określonych w art.936 zd.3 w zw.z art.935 § 3 k.p.c. W rozpoznawanej sprawie należy podkreślić, iż wnioskodawca nie wykazał w dostateczny sposób, iż umowa dzierżawy została zawarta przed wszczęciem postępowań egzekucyjnych i zajęciem nieruchomości. Podpisy stron umowy zawartej – według jej treści w dniu 1 marca 2007 roku, zostały bowiem poświadczone przez notariusza dopiero w dniu 26 kwietnia 2016 roku, zaś wniosek o ujawnienie tego prawa wpłynął do Sądu w tym samym dniu. Także w skardze sam wnioskodawca przyznał,iż „ostateczna finalizacja oraz notarialne poświadczenie podpisów stron” nastąpiło w 2016 roku. Co charakterystyczne – w toku postępowań egzekucyjnych toczących się od 2007 roku, prawa dzierżawcy nie były w ogóle zgłaszane, a po raz pierwszy takie zgłoszenie nastąpiło dopiero w 2016 roku. Niezależnie jednak od daty zawarcia przedmiotowej umowy,istotną okolicznością jest to,iż czynność zmierzająca do obciążenia nieruchomości,czyli złożenie wniosku o ujawnienie tego prawa w księdze wieczystej skutkujące powstaniem prawnorzeczowych skutków określonych w przepisach art. 17 i 20 ustawy o księgach wieczystych i hipotece,nastąpiło w 2016 roku, kiedy to przedmiotowa nieruchomość niewątpliwie była już zajęta.

W tym stanie rzeczy, Sąd Okregowy apelację na podstawie art. 385 w zw z art. 13 § 2 k.p.c. oddalił.