Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 grudnia 2004 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 9 grudnia 2004 r. w Katowicach

na rozprawie

sprawy z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w T.

przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w T.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach

z dnia 26 lutego 2004 r., sygn. akt XIV GC 630/03

o d d a l a obie apelacje i zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 1.800 (jeden tysiąc osiemset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt I ACa 1367)04

I ACz 1004)04

UZASADNIENIE

Powódka Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w T. domagała się zasądzenia od pozwanej (...) spółki z o.o. w T. kwoty 39.293,27 zł wraz z ustawowymi odsetkami od 1.06.2003r. tytułem kosztów zarządu nieruchomości wspólnej oraz 4.012,72 zł z ustawowymi odsetkami od wniesienia pozwu stanowiącej skapitalizowane odsetki za opóźnienie w zapłacie.

Pozwana wnosiła o oddalenie powództwa zarzucając brak podstawy do obciążenia jej kosztami zarządu gdy strony nie zawarły umowy o zarząd.

Zaskarżonymi wyrokami częściowym i końcowym Sąd Okręgowy w Katowicach zasądził od pozwanej na rzecz powódki 36.462,38 zł z ustawowymi odsetkami od 1 czerwca 2003r. oraz 3.389,43 zł z odsetkami ustawowymi od wniesienia pozwu oraz 6.913 zł tytułem zwrotu kosztów procesu oddalając powództwo w pozostałej części.

Rozstrzygnięcie zostało oparte na następujących ustaleniach i wnioskach:

Strony oraz (...) spółka z o.o. w K., (...) spółka z o.o. w W., Zakład Usługowo - Handlowy (...) A. R., Z. Z. spółka jawna w T., byli współinwestorami i współwłaścielami budynku wielomieszkaniowego przy Alei (...) w T.. Powódka pełniła nadto funkcje inwestora zastępczego. Strony procesu łączyła też umowa z 12.X.1998r. o wspólne inwestowanie. Na podstawie tej umowy powódka protokołem zdawczo - odbiorczym z 8 lutego 2002r. przekazała pozwanej pięć lokali mieszkalnych wraz z przynależnymi garażami. Jednocześnie też w okresie od stycznia 2002 do maja 2003 włącznie obciążała pozwaną kosztami utrzymania eksploatacji przekazanych jej lokali i garaży i części nieruchomości wspólnej.

Aktem notarialnym z 17 kwietnia 2003r. współwłaściciele budynku zawarli umowę częściowego zniesienia współwłasności i ustanowienia odrębnej własności lokali. W oparciu o tę umowę pozwana nabyła na odrębną własność część lokali w budynku wraz z przynależnościami.

Powódka uprawniona i zobowiązana była do sprawowania zarządu nieruchomością wspólnią na podstawie art. 1 ust. 3 ustawy z 15.XII.2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych do chwili wyodrębnienia własności lokali i garażu. Skoro z zarządem związane były wydatki które poniosła mogła się ich domagać na podstawie art. 207, 205 k.c. i § 7 ust. 3 umowy o wspólne inwestowanie.

Po wyodrębnieniu zaś własności lokali i garaży wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej powódki tytuł prawny do dochodzenia roszczeń z tytułu zarządu wynika z art. 4 ust. 4 w/w ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i § 4 pkt 3 umowy częściowego zniesienia współwłasności i ustanowienia odrębnej własności lokali z 17.IV.2003r. w tym przypadku z mocy art. 27 tej ustawy o zarządzie powierniczym spółdzielni wyłączone jest stosowanie przepisów ustawy o własności lokali.

W świetle tych przepisów roszczenie powódki jest uzasadnione za okres od 8 lutego 2002r., kiedy to doszło do przekazania lokali i garaży pozwanej w posiadanie.

Zasadne jest też żądanie w zakresie odsetek, gdy pozwana nie dokonała zapłaty dochodzonych należności, których termin zapłaty każdorazowo wyznaczony był w doręczonych pozwanej fakturach, znajdujące podstawę w art. 481 § 1 k.c.

Wyroki te zaskarżyła pozwana zarzucając naruszenie prawa materialnego przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie a to art. 1 ust. 3, 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, art. 1 ust. 5 tej ustawy przez jego niezastosowanie, art. 201 k.c. przez przyjęcie, że nie ma on zastosowania, 481 i 482 k.c. przez przyjęcie, że powódce należą się odsetki, gdy roszczenie od którego zostały zasądzone nie ma podstawy prawnej, naruszenie art. 317 k.p.c. przez wydanie wyroku częściowego. W oparciu o te zarzuty wniósła o zmianę obu wyroków przez oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na jej rzecz kosztów procesu ewentualnie uchylenie wyroków i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje :

Apelacje są nieuzasadnione.

Zasądzona kwota obejmowała należności za eksploatację lokali mieszkalnych i garaży od dnia ich przekazania do dyspozycji pozwanej do dnia poprzedzającego dzień wyodrębnienia ich odrębnej własności tj. do dnia 16 kwietnia 2003r. odnośnie lokali mieszkalnych, zaś do dnia 21 października 2002r. odnośnie garaży, oraz należności za eksploatację po wyodrębnieniu odrębnej własności lokali i garaży wraz z powiązanymi z nimi udziałami w nieruchomości wspólnej.

Pierwszy okres to okres współwłasności m. in. powódki i pozwanej w rzeczy wspólnej . Powodowa Spółdzielnia była użytkownikiem wieczystym nieruchomości obejmującej działkę (...) o powierzchni 2.506m ² w 0,3731 częściach oraz współwłaścicielem ( w tych samych częściach) budynku pięciokondygnacyjnego z garażem wielostanowiskowym w piwnicy o powierzchni użytkowej 7.171,26 m ² położonego w T. przy Alei (...) stanowiącego odrębną nieruchomość. Korzystanie przez stronę pozwaną z pomieszczeń w tym budynku w zakresie odpowiadającym później wyodrębnionym lokalom i garażom odbywało się na zasadzie podziału quoad usum. W późniejszym okresie po wyodrębnieniu odrębnej własności lokali Spółdzielnia nie uzyskała zmiany statusu prawnego w zakresie przedmiotowej nieruchomości, zaś na rzecz pozwanej nastąpiło na mocy umowy z 17 kwietnia 2003r. częściowego zniesienia współwłasności i ustanowienia odrębnej własności lokali nabycie odrębnej własności lokali mieszkalnych i garaży ( umowa wcześniejsza z 22.X.2002).

Za utrwalony zarówno w doktrynie jak i w orzecznictwie Sądu Najwyższego uznać należy pogląd , zgodnie z którym grunt stanowiący własność gminy może być przez nią oddany spółdzielni mieszkaniowej w użytkowanie wieczyste, także w ułamkowej części ( por. uchwałę SN z 18.V.1995r. III CZP 61/95 - OSNC 1995, nr 9, poz. 130 i postan. SN z 17.06.1999r. I CKN 386/98 - OSNC nr 2 poz. 26). Prawo to będąc prawem pośrednim pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi z uwagi na zakres uprawnień podmiotu tego prawa, szersze niż przy jakimkolwiek ograniczonym prawie rzeczowym, zbliża się do prawa własności i uzasadnia stosowanie przepisów normujących treść i wykonywanie prawa własności. W razie, gdy wieczyste użytkowanie przysługuje kilku osobom do stosunków między nimi mają jednocześnie zastosowanie prze analogię przepisy o stosunkach między współwłaścicielami. Dopuszczony jest także podział nieruchomości quoad usum ( postan. SN z 17.I.1974r. III CRN 316/73 - OSNCP 1974, nr 11, poz. 197).

Dokonany umownie, jak w stanie faktycznym sprawy, podział quoad usum oznacza określenie sposobu współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej przysługującej każdemu ze współwłaścicieli z mocy art. 206 k.c. i przez analogię uprawnionych z tytułu użytkowania wieczystego w ułamkowej części. W wyniku jego dokonania współwłaściciele pozostając współposiadaczami samoistnymi rzeczy wspólnej ( również pozostającej w użytkowaniu wieczystym w częściach ułamkowych) uzyskują posiadanie zależne wydzielonych części rzeczy. Dokonanie takiego podziału oznacza wewnętrzne „zorganizowanie” sposobu korzystania z rzeczy, przy zachowaniu wspólności mienia rozumianego jako zespół wszelkich praw majątkowych: własność i inne prawa majątkowe.

Pojęciem „mienia” posługuje się również ustawodawca w art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych ( t.j. Dz. U. z 2003r. nr 119 poz. 1116 ze zm.) a to w związku z art. 1 ust. 7 tej ustawy i art. 2 ustawy z 16 września 1982r. Prawo spółdzielcze, gdy zarząd ex lege nieruchomościami stanowiącymi mienie spółdzielni wyłącza na zasadzie lex specialis derogat legi generali w szczególności regulacje art. 200 i 201 k.c. (por. orzecz. SN z 28.III.1980 III CZP 11/80 - OSNCP 1980, nr 78, p.80).

Ustawodawca przyjął bowiem w odróżnieniu do zarządu umownego i sądowego, zarząd ustawowy powstały z mocy ustawy w przypadku spółdzielczej wspólności mienia ( art. 1 ust. 3 i 27 ust. 2 w/w ustawy) kreując go w odniesieniu do spółdzielni jako obligatoryjną działalność gospodarczą określonej kategorii spółdzielni ( por. wyrok SN z 26.IV.2002 III CZP 21/02 Mon. Prawn. 2002 nr 18 s.851, postan. SN z 6.XI.2002r. III CK 374/02 - niepubl.) Zarząd ten należy odróżnić od czynności administrowania dokonywanych umownie ( por. uzasadn. uchwały SN z 20.VII.1999 III CZP 19/99 - OSNC 2000 nr 2 poz. 23) i przy odpowiednim stosowaniu przepisów kodeksu cywilnego dotyczących współwłasności, kwalifikować go jako zarząd nieruchomością wspólną, mający charakter cywilnoprawny. Tym samym uprawnienia powodowej spółdzielni w zakresie objętych zaskarżonym wyrokiem należności za okres do czasu częściowego zniesienia współwłasności i wydzielenia lokali kwalifikować należało, jak to prawidłowo przyjął Sąd I instancji, na podstawie art. 1 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w zw. z

art. 207 k.c. Roszczenie to jest bowiem tożsame z pojęciem wydatków i ciężarów zawartym w tym przepisie, obejmując koszty utrzymania wspólnej nieruchomości.

Za czas od ustanowienia odrębnej własności lokali, kwalifikując zarząd powodowej spółdzielni na podstawie art. 27 ust. 2 w/w ustawy, jako powstający i wykonywany ex lege zarząd powierzony, podstawy prawnej zasądzonych roszczeń jak trafnie przyjął Sąd Okręgowy upatrywać należy w art. 4 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Powyższe wskazuje, że zarzut apelacji naruszenia prawa materialnego nie jest zasadny. Skoro zaś obie apelacje opierały się tylko na kwestionowaniu podstawy prawnej do obciążenia pozwanej kosztami z tytułu utrzymania i eksploatacji lokali i garaży, zarzucając jej brak w niespornym stanie faktycznym, co nie było uzasadnione, nie mogły one odnieść oczekiwanego rezultatu. Jednocześnie stwierdzić należy, że nie mógł odnieść skutku zarzut naruszenia art. 317 k.p.c. gdy nawet ewentualne uchybienie, wskazywane przez pozwaną pozostawało w ostatecznym rezultacie bez wpływu na treść merytorycznego rozstrzygnięcia w sprawie.

Z podanych wyżej przyczyn apelacje jako bezzasadne podlegały oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c., co determinowało orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego o których orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c.