Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 maja 2017r.

Sąd Okręgowy w Gliwicach Ośrodek (...) w R. II Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodnicząca: SSO Marta Kucharczyk-Gemza

Protokolant: Bogumiła Brzezinka

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 maja 2017r. w R.

sprawy z powództwa A. K. (1), M. K.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W.

o uchylenie uchwały

powództwo oddala.

SSO Marta Kucharczyk-Gemza

Sygn akt II c 271/16

UZASADNIENIE

Powodowie M. K. i A. K. (1) wnieśli o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 11 04 2016 r Nr (...) w sprawie ogrodzenia terenu wspólnoty . W uzasadnieniu podnieśli , że są współwłaścicielami lokalu mieszkalnego przy ul (...) przy czym lokal został zakupiony na cele działalności handlowo- usługowej. W lokalu dokonali znacznych inwestycji w celu przystosowania go pod działalność. Uchwała jest niezgodna z prawem bowiem inicjatywę zbierania głosów pod uchwałą podjął tylko jeden członek Zarządu. Drugi członek Zarządu A. K. (2) nie uczestniczyła w zbieraniu głosów , a nawet zagłosowała przeciw uchwale. Tymczasem Zarząd powinien podejmować decyzje dwuosobowo. Uchwała została podjęta na niekorzyść powodów. Uchwała jest również niezgodna z interesem pozostałych właścicieli Wspólnoty w przypadku przyszłych ewentualnych roszczeń powodów co do realizacji ogrodzenia. Zdaniem powodów ogrodzenie terenu wspólnoty wzdłuż granic uniemożliwi dostęp klientom do lokalu powodów , co narazi ich w przyszłości na utratę dochodów , poniesionych kosztów i zmniejszy wartość ich lokalu.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul (...) w W. Sl wniosła o oddalenie powództwa . Ogrodzenie terenu Wspólnoty nie ma na celu zamknięcia dojścia do budynku ani do lokalu użytkowego powodów. Ogrodzenie ma zabezpieczać teren przed wjazdem samochodów na trawnik przylegający do parkingu ogólnodostępnego należącego do Gminy. Wokół granicy posadzono dużym nakładem finansowym krzewy. Ogrodzenie zabezpieczy rośliny przed wyprowadzaniem zwierząt , które zanieczyszczały parking i piaskownice. Pod lokalem użytkowym planuje się wybudowanie chodnika . Ciągi komunikacyjne nie będą zamykane żadną bramą a to z uwagi na zamieszkujące w budynku osoby niepełnosprawne. Obok lokalu użytkowego znajduje się pomieszczenie dla wózków inwalidzkich. Uchwała została przyjęta większością głosów wspólnoty.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Uchwałą Nr 7/2016 z dnia 11 04 2016 r Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul (...) w W. Sl wyrażono zgodę na ogrodzenie terenu wspólnoty wzdłuż granic . W pkt 2 uchwały ustalono , że koszt ogrodzenia zostanie pokryty z funduszu remontowego. Za uchwałą głosowało 73,16 udziałów spośród głosujących 81,69 udziałów. Uchwałę podjęto w drodze indywidualnego zbierania głosów . Uchwała nie przewidywała projektu ogrodzenia .

Zawiadomienie o podjętej uchwale nr 7/2016 doręczono powodom w dniu 20 05 2016 r . Powodowie zaskarżyli uchwałę w przewidzianym ustawą terminie 6 tygodni. Pozew wniesiono 8 sierpnia 2016 r .

Powodowie zakupili lokal użytkowy 2 lata temu zamierzając prowadzić w nim działalność gospodarcza. Jeszcze nie zdecydowali się na rodzaj działalności , prawdopodobnie będzie to zakład fryzjerski lub kosmetyczny. Powodowie chcieli udostępnić lokal pod bankomat . Złożyli propozycję do dwóch banków , które jednak nie były ofertą zainteresowane.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie uchwały Nr 7/2016 z dnia 11 04 2016 r Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul (...) w W. Sl

Sąd zważył :

Roszczenie powódki jest nieuzasadnione. Wspólnota mieszkaniowa wyraża swoje stanowisko w sprawach jej dotyczących przez podejmowanie uchwał w trybie określonym w art. 23 ust. 1 u.w.l. Uchwała może być podjęta na zebraniu właścicieli, w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, albo w wyniku głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Zaskarżenie do sądu uchwały właściciela lokalu w oparciu o przepis art. 25 ust 1 ustawy o własności lokali będzie skuteczne jeśli zostanie spełniona jedna z przesłanek określonych tym przepisem :

- uchwała nie jest zgodna z prawem ,

- uchwała nie jest zgodna z umową właścicieli lokali ,

-uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością ,

-uchwała w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu.

Wykazanie tych przesłanek ciąży na właścicielu lokalu zgodnie z zasadami rozkładu ciężaru dowodu wynikającego z art. 6 kc.

Powodowie zarzucali niezgodność uchwały z przepisami prawa oraz naruszenie interesów powodów jako właścicieli lokalu i naruszenie interesu pozostałych współwłaścicieli.

Zarzut niezgodności uchwały z przepisami ustawy o własności lokali nie został wykazany .

Niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z wad postępowania prowadzących do jej podjęcia, właściciel lokalu może więc podnosić zarówno zarzuty merytoryczne, skierowane przeciwko treści uchwały, jak i formalne.

W orzecznictwie dominuje stanowisko , że zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wówczas, gdy zarzucana wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwał. Nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących działania wspólnoty mogłaby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności . Takie rozumienie wymogów formalnych wprowadzałoby istotne utrudnienie funkcjonowania wspólnot. Z tego punktu widzenia istotne jest, czy mimo uchybienia przepisom proceduralnym ustawy lub statutu osiągnięty został cel, którego realizacji one służą.

Przepis art. 23 ust 1 ustawy o własności lokali stanowi że uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu , bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Przepis art. 23 ust. 1 u.w.l. przyznaje więc uprawnienia do indywidualnego zbierania głosów zarządowi . Powodowie twierdzili , że podpisy pod uchwałą nr 7/2016 w drodze indywidualnego zbierania głosów zbierał jeden członek zarządu E. Z. bez drugiego członka Zarządu A. K. (2). Twierdził nadto , że drugi członek Zarządu A. K. (2) oddała głos przeciw uchwale. Powodowie nie wykazali składu zarządu wspólnoty z daty 11 kwietnia 2016 r a więc z daty podjęcia uchwały. Natomiast z późniejszej uchwały Nr 8/2016 z dnia 1 12 2016 r ( karta 75) wynika , że odwołano członka Zarządu w osobie E. Z. i wybrano nowy Zarząd w osobach B. P. i A. K. (2). Z materiału dowodowego zebranego w sprawie należy zatem wnosić , że w dacie podjęcia uchwały Nr 7/2016 z 11 kwietnia 2016 r członkiem zarządu była E. Z. . A. K. (2) została członkiem Zarządu dopiero w dniu 1 12 2016 r. Powodowie nie wykazali zatem aby Zarząd w dacie podjęcia uchwały nr 7/2016 był dwuosobowy. Natomiast z dołączonych do uchwały Nr 7/2016 podpisów pod uchwałą wynika , że przeciw uchwale był K. K.. Z załącznika nie wynika aby podpis złożyła A. K. (2).

Natomiast nawet w sytuacji gdyby założyć ,że w kwietniu 2016 r Wspólnota posiadała zarząd dwuosobowy a podpisy pod uchwałą w drodze indywidualnego zbierania głosów zbierane były z inicjatywy tylko jednego członka zarządu to okoliczność ta nie uzasadnia uchylenia uchwały. Zarzucana wadliwość nie miała lub nie mogła mieć wpływu na treść podjętej uchwały. Za podjęciem uchwały oddano bowiem 73,16 głosów z 81,69 udziałów biorących udział w głosowaniu. Członkowie Wspólnoty w przeważającej większości wyrazili więc chęć podjęcia uchwały.

Powodowie nie wykazali również aby uchwała podlegała uchyleniu z powodu naruszenia interesu powodów .

Nie wykazali aby ogrodzenie terenu stanowiącego własność wspólnoty w jakikolwiek sposób utrudniłoby korzystanie z ich lokalu . Powodowie zakupili lokal w 2014 r lecz do tej pory nie rozpoczęli w nim prowadzenia działalności. Noszą się z zamiarem utworzenia zakładu usługowego fryzjerskiego lub kosmetycznego. Myśleli o otwarciu bankomatu lecz banki do których zgłaszali się z ofertą nie wyraziły zainteresowania. Kwestia profilu działalności pozostaje więc nieokreślona. Powodowie nie wykazali więc w jaki sposób ogrodzenie nieruchomości wzdłuż granic miałoby ograniczyć dostęp do ich lokalu czy uszczuplić dochody albo tym bardziej zmniejszyć wartość tego lokalu. Uchwala nr (...) brzmi: ”1 wyrazić zgodę na ogrodzenie terenu wspólnoty wzdłuż granic. 2 Koszt ogrodzenia zostanie pokryty z funduszu remontowego” . W treści uchwały nie ma więc żadnych postanowień dotyczących sposobu realizacji tego ogrodzenia , ciągów komunikacyjnych , ewentualnych bram . Uchwała ma zatem charakter ogólny , a kwestia przebiegu ogrodzenia czy urządzenia terenu pozostaje w gestii dalszych ustaleń wspólnoty. Z pewnością przesądzenie w uchwale NR 7/2016 zasady że wspólnota zamierza teren ogrodzić pozostaje bez wpływu na możliwość prowadzenia działalności usługowej w lokalu powodów tym bardziej , że na razie działalność w tym lokalu nie jest prowadzona a jeśli będzie w przyszłości to nie wiadomo obecnie o jakim charakterze.

Naruszenie interesu właściciela ( w tym przypadku powodów ) w rozumieniu w cytowanego przepisu stanowi kategorię obiektywną ocenianą w świetle zasad współżycia społecznego . Powodowie chcąc wykazać istnienie podstawy do uchylenia uchwały powinni byli dokładnie wykazać na czym miałoby polegać naruszenie ich interesu jako właścicieli lokalu. Dla przyjęcia , że istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Powodowie nie przedstawili żadnych argumentów które miałyby być przedmiotem rozstrzygnięcia konfliktu pomiędzy dobrem wspólnoty a dobrem powodów jako indywidualnych członków wspólnoty. Nie przedstawili również argumentów które świadczyłyby , że uchwala narusza interes członków wspólnoty zwłaszcza w kontekście ilości właścicieli głosujących za uchwałą.

Wobec powyższego należało uznać , że nie istnieją podstawy wskazane przez powodów do uchylenia uchwały Wspólnoty nr 7/16 z dnia 11 04 2016 r .

Dlatego na mocy wyżej cytowany przepisów powództwo oddalono .

SSO Marta Kucharczyk- Gemza

ZARZĄDZENIE

1 odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć:

- pełnomocnikowi pozwanej na adres jak w piśmie karta 112 z pouczeniem o apelacji

- powodowi A. K. (1) z pouczeniem o apelacji ;

2 zobowiązać powoda do sprecyzowania wniosku o wydanie protokołu z dnia 9 05 2017 r poprzez wskazanie czy domaga się wydania protokołu w wersji elektronicznej czy w wersji papierowej . Zobowiązać jednocześnie do uiszczenia opłaty kancelaryjnej od obu protokołów podając wysokość- w terminie7 dni

3 zobowiązać powódkę M. K. do usunięcia braków formalnych wniosku powódki o wydanie odpisu wyroku z pisemnym uzasadnieniem poprzez uzupełnienie podpisu pod wnioskiem lub przedłożenie pełnomocnictwa udzielonego A. K. (1) do reprezentowania M. K. w sprawie – w terminie 7 dni pod rygorem zwrotu wniosku powódki M. K. .

4 kal z wpływem lub za 10 dni