Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 2 lutego 2017 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 lutego 2017 roku w S.

1.  sprawy z powództwa J. U.

przeciwko R. O. (1) i D. O. (1)

o ustalenie

2. sprawy z powództwa J. W.

przeciwko R. O. (1) i D. O. (1)

o ustalenie

3. sprawy z powództwa K. P.

przeciwko R. O. (1) i D. O. (1)

o ustalenie

na skutek apelacji pozwanych od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin - P.
i Zachód w S. z dnia 13 stycznia 2016 roku, sygn. akt III C 1138/14

1.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

a)  w punkcie I. oddala powództwo,

b)  w punkcie II. zasądza od powódki J. U. na rzecz pozwanych D. O. (1) i R. O. (1) kwoty po 300 (trzysta) złotych tytułem kosztów procesu,

c)  w punkcie III. oddala powództwo,

d)  w punkcie IV. zasądza od powódki J. W. na rzecz pozwanych D. O. (1) i R. O. (1) kwoty po 300 (trzysta) złotych tytułem kosztów procesu;

2.  umarza postępowanie apelacyjne w sprawie z powództwa K. P.;

3.  zasądza od powódki J. U. na rzecz pozwanych D. O. (1) i R. O. (1) kwoty po 390,50 zł (trzysta dziewięćdziesiąt złotych pięćdziesiąt groszy) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego;

4.  zasądza od powódki J. W. na rzecz pozwanych D. O. (1) i R. O. (1) kwoty po 384 (trzysta osiemdziesiąt cztery) złote tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO Violetta Osińska SSO Tomasz Sobieraj SSO Mariola Wojtkiewicz

Sygn. akt II Ca 261/16

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 13 stycznia 2016 roku Sąd Rejonowy Szczecin- Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie, sygn. akt III C 1138/14:

I.  ustalił, że wypowiedzenie wysokości czynszu za lokal mieszkalny przy ul. (...) w S. dokonane wobec powódki J. U. przez pozwanego R. O. (1) pismem z dnia 28 maja 2014 roku jest nieważne;

II.  zasądził od pozwanych R. O. (1) i D. O. (2) solidarnie na rzecz powódki J. U. kwotę 798 złotych tytułem kosztów procesu;

III.  ustalił, że wypowiedzenie wysokości czynszu za lokal mieszkalny przy ul. (...) w S. dokonane wobec powódki J. W. przez pozwanego R. O. (1) pismem z dnia 28 maja 2014 roku jest nieważne;

IV.  zasądził od pozwanych R. O. (1) i D. O. (2) solidarnie na rzecz powódki J. W. kwotę 785 złotych tytułem kosztów procesu;

V.  ustalił, że wypowiedzenie wysokości czynszu za lokal mieszkalny przy ul. (...) w S. dokonane wobec powódki K. P. przez pozwanego R. O. (1) pismem z dnia 28 maja 2014 roku jest nieważne;

VI.  zasądził od pozwanych R. O. (1) i D. O. (2) solidarnie na rzecz powódki K. P. kwotę 617 złotych tytułem kosztów procesu

VII.  nakazał pobrać od pozwanych R. O. (1) i D. O. (2) solidarnie na rzecz Skarbu Państwa- Sądu Rejonowego Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie kwotę 130 złotych tytułem nieuiszczonej opłaty od pozwu;

VIII.  ustalił, że wypowiedzenie wysokości czynszu za lokal mieszkalny przy ul. (...) w S. dokonane wobec powoda P. W. przez pozwanego R. O. (1) pismem z dnia 28 maja 2014 roku jest nieważne;

IX.  zasądził od pozwanych R. O. (1) i D. O. (2) solidarnie na rzecz powoda P. W. kwotę 778 złotych tytułem kosztów procesu.

Sąd Rejonowy oparł swoje rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach i rozważaniach prawnych:

W dniu 6 sierpnia 1960 roku Prezydium Dzielnicowej Rady Narodowej przydzieliło T. M. lokal mieszkalny przy ul. (...) w S.. W dniu 10 stycznia 1961 roku Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych nr 1 w S. zawarł z T. M. umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego S. przy ul. (...). W aneksie z dnia 20 października 2010 roku do umowy najmu z dnia 15 maja 1967 roku zastrzeżono, że z dniem 29 września 2010 roku najemcami lokalu mieszkalnego, położonego w S. przy ul. (...) są J. U. oraz K. U., którzy z mocy art. 691 § 1 i 2 k.c. wstąpili w stosunek najmu tego lokalu mieszkalnego w miejsce dotychczasowego najemcy.

W dniu 18 lutego 1991 roku Stocznia (...) im. A, W. zawarła z J. G. (obecnie W.) umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...).

W dniu 12 maja 1980 roku Urząd Miejski w S. przydzielił K. i A. P. pokój w lokalu przy ul. (...). W dniu 29 sierpnia 1997 roku Urząd Miejski skierował K. i A. P. do zawarcia aneksu do umowy najmu celem rozszerzenia zajmowanej powierzchni. W dniu 10 września 1997 roku w związku z rozgęszczeniem został zawarty aneks do umowy najmu lokalu, którym przekazano K. i A. P. cały lokal przy ul. (...) w najem.

W dniu 27 stycznia 1997 roku Gmina M. S. reprezentowana przez Zarząd (...) zawarła z P. W. umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...).

Pismami datowanymi na dzień 28 maja 2014 roku skierowanymi do J. U., J. W., K. P. oraz P. W. R. O. (1) oświadczył, że wypowiada dotychczasową wysokość czynszu najmu. Poinformował, że po upływie okresu wypowiedzenia, począwszy od dnia 1 października 2014 roku nowa wysokość czynszu za:

-

najem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w S. wynosić będzie 658,49 zł miesięcznie,

-

najem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w S. wynosić będzie 532,82 zł miesięcznie,

-

najem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w S. wynosić będzie 658,49 zł miesięcznie,

-

najem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) - w S. wynosić będzie 512,98 zł miesięcznie.

Sąd Rejonowy Szczecin- Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie wyrokiem z dnia 6 czerwca 2011 roku, sygn. akt I C 1531/10: oddalił powództwo D. O. (1) i R. O. (1) o wydanie lokali zajmowanych m. in. przez J. W., J. U., K. P. oraz P. W..

Sąd Okręgowy w Szczecinie wyrokiem z dnia 25 kwietnia, sygn. akt II Ca 1385/11: oddalił apelację powodów i pozwanej od ww. wyroku Sądu Rejonowego Szczecin- Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie.

Sąd Okręgowy w Szczecinie wyrokiem z dnia 16 października 2012 roku, sygn. akt I C 782/11, ustalił, że umowa sprzedaży zawarta w dniu 5 lipca 2010 roku przez D. O. (1) i R. O. (1) jako kupujących i syndyka masy upadłości Stoczni (...) spółki akcyjnej z siedzibą w S. jako sprzedającego, przedmiotem której jest użytkowanie wieczyste gruntu stanowiącego działkę numer (...) położoną w S. przy ul. (...) oraz własność budynków mieszkalnych położonych w S. przy ul (...) za cenę 750.000 zł jest nieważna. Tenże Sąd ustalił, że wojewoda (...) decyzją z dnia 9 kwietnia 1993 roku stwierdził nabycie przez Stocznię (...) z mocy prawa z dniem 5 lutego 1990 roku prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz własności budynku w S. przy ul. (...). Syndyk masy upadłości Stoczni (...) spółki akcyjnej z siedzibą w S. stwierdził, że przedmiotem przetargu na sprzedaż prawa użytkowania wieczystego wymienionej nieruchomości jest sprzedaż całej nieruchomości, nie zaś oferta wyodrębnienia poszczególnych lokali. Umowa sprzedaży nieruchomości z dnia 5 lipca 2010 roku została zawarta z pominięciem szczególnego trybu przewidzianego przez przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz. U. z 2001 roku Nr 4 poz. 24 ze zm., dalej określana jako „ustawa z 15 grudnia 2000 roku), albowiem nie dano możliwości skorzystania osobom uprawnionym z prawa pierwszeństwa przewidzianego w rzeczonej ustawie.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie wyrokiem z dnia 24 października 2013 roku, sygn. akt I ACa 173/13, zmienił rzeczony wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie w punktach I, II i III w ten sposób, że oddalił powództwo.

Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia 6 lutego 2015 roku, sygn. akt II CSK 325/14 uchylił powyższy wyrok Sądu Apelacyjnego i przekazał sprawę temuż Sądowi do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu tego wyroku Sąd Najwyższy wskazał, że powodowie mieli interes prawny w ustaleniu nieważności umów sprzedaży dotyczących nieruchomości położonej przy ul (...) w S., lokatorom lokali mieszkalnych w tych budynkach przysługiwało zaś prawo pierwszeństwa do zbywanych, wraz z całymi budynkami, lokali.

Ponownie rozpoznając sprawę Sąd Apelacyjny w Szczecinie wyrokiem z dnia 10 czerwca 2015 roku, sygn. akt I ACa 180/15, oddalił apelacje od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 16 października 2012 roku, sygn. akt I C 782/11.

W toku postępowania toczącego się przed Sądem Rejonowym Szczecin- Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie, sygn. akt I C 1876/15, pozwani D. O. (1) i R. O. (1) w odpowiedzi na pozew stwierdzili, że umowa sprzedaży, na podstawie której nabyli oni sporną nieruchomość była nieważna.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał, iż powództwa, w części dotyczącej roszczeń głównych, w kształcie po ostatecznym ukształtowaniu powództwa, okazały się zasadne.

Sąd Rejonowy wskazał, iż stan faktyczny sprawy w większości był niesporny. Ustalone okoliczności wynikały z dokumentów przedstawionych przez strony. Dokumenty te nie były kwestionowane zarówno przez stronę powodową, jak i pozwaną. Wiarygodność tychże dokumentów również nie budziła wątpliwości Sądu.

Zważywszy na modyfikację przez powodów żądania pozwów, w ten sposób, że żądali uznania podwyżki czynszów najmu za nieważne z uwagi na ich dokonanie przez podmioty nieuprawnione Sąd Rejonowy ustalił w niniejszym postępowaniu, czy umowa sprzedaży nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) z dnia 5 lipca 2010 roku jest ważna. Okoliczność ta jest w ocenie Sądu istotna z uwagi na konieczność ustalenia, czy pozwanym przysługiwało uprawnienie do podwyższenia czynszu najmu lokatorom zajmującym lokale mieszkalne w ww. nieruchomości.

W realiach niniejszej sprawy stwierdzono, że powodowie mieli interes prawny w żądaniu ustalenia nieważności podwyższenia przez pozwanych czynszu najmu lokali mieszkalnych. Kwestie związane z najmem lokalu mieszkalnego są jednymi z istotniejszych dla najemcy, dlatego też należy przyjąć, że po stronie powodów występował interes prawny w ustaleniu nieważności podwyższenia czynszu najmu. Niepewność ta dotyczyła istnienia po stronie pozwanych uprawnień do modyfikowania treści stosunków najmu, których stronami są powodowie. W sprawie nie zostało ujawnione, ani podniesione przez stronę pozwaną, że któryś z powodów uregulował na rzecz pozwanych czynsz w wyższej wysokości. W tej sytuacji Sąd uznał, iż jedynym i najbardziej odpowiednim żądaniem, które miało na celu uregulowanie sytuacji między stronami dotyczącej najmu było roszczenie o ustalenie. W ocenie Sądu potrzeba uregulowania sytuacji prawnej powodów zgodnie z wytoczonym żądaniem głównym wynika także ze stanowiska wyrażanego przez pozwanych w innej sprawie, z którym powołali się na władanie nieruchomością jak właściciel i podjęcie czynności w zakresie zarządu nieruchomością, w tym składanie oświadczeń o podwyższeniu stawek czynszu. Sąd wskazał, iż w piśmie tym zawarto stwierdzenie, że nieważność umowy sprzedaży nieruchomości nie ma wpływu na uprawnienia stron w zakresie stosunku najmu. Z poglądem tym jednak Sąd Rejonowy się nie zgodził. Pozwani bowiem z uwagi na to, że umowa na podstawie której nabyli nieruchomość była nieważna z mocy prawa, nie wstąpili w stosunek najmu, którego stroną byli powodowie, a zatem na żadnym etapie nie posiadali uprawnień do modyfikowania treści tego stosunku. Okoliczność ta jest determinująca dla rozstrzygnięcia, a jednocześnie, z uwagi na postawę pozwanych, po stronie powodów występuje interes prawny w ustaleniu, że podwyżka dokonana pismem z dnia 28 maja 2014roku jest nieważna.

Powodowie żądając ustalenia nieważności podwyżki czynszu dokonanej przez pozwanych powołali się na nieważność umowy sprzedaży wyżej wymienionej nieruchomości z dnia 5 lipca 2010 roku. Celem ustalenia nieważności tejże umowy Sąd Rejonowy omówił zawarte w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 roku regulacje prawne dotyczące trybu sprzedaży nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa.

Sąd Rejonowy wskazał, iż część przepisów ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku została znowelizowana ustawą z dnia 7 lipca 2005 roku o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości (Dz.U. Nr 157 poz. 1315, dalej jako „ustawa nowelizująca”). Z samego brzmienia i celu art. 4 ustawy nowelizującej wynika jego moc wsteczna (art. 3 k.c.). Ma on bowiem zastosowanie tylko do zaszłych już w przeszłości zdarzeń prawnych: procesów przekształceń własnościowych mieszkań zakładowych, w wyniku których mieszkania te stały się własnością osób fizycznych lub prawnych i utraciły charakter mieszkań zakładowych, a przy okazji tych zdarzeń doszło do naruszenia praw lub interesu prawnego ich najemców. Przyznaje najemcom, w ściśle określonych sytuacjach, prawo pierwokupu, którego nie mieli w chwili przekształcenia zajmowanego przez nich lokalu zakładowego w lokal pozbawiony takiego charakteru (vide uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 22 lipca 2010 roku, I CSK 19/10).

Na pisemny wniosek aktualnego najemcy mieszkania zakładowego bądź poprzednika prawnego, będącego osobą uprawnioną w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku, spółka handlowa, w odniesieniu do której Skarb Państwa nie jest podmiotem dominującym w rozumieniu przepisów o publicznym obrocie papierami wartościowymi, jest zobowiązana sprzedać tej osobie mieszkanie na zasadach preferencyjnych, o których mowa w art. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku, w przypadku gdy kiedykolwiek w okresie od dnia 7 lutego 2001 roku do dnia poprzedzającego wejście w życie ustawy nowelizującej Skarb Państwa był w odniesieniu do tej spółki podmiotem dominującym (art. 5 ust. 1 ustawy nowelizującej). Zgodnie z art. 5 ust. 4 ustawy nowelizującej, uprawnienie, o którym mowa w ust. 1, wygasa, jeżeli wniosek o nabycie mieszkania nie zostanie złożony w terminie 3 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy.

Przenosząc powyższe rozważania prawne na grunt niniejszej sprawy, Sąd Rejonowy wskazał, że umowa sprzedaży z dnia 5 lipca 2010 roku dotycząca prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością budynków położonych przy ul. (...) w S. jest nieważna, gdyż została dokonana z pominięciem prawa pierwszeństwa jakie przysługiwało lokatorom lokali mieszkalnych położonych w tejże nieruchomości i jako taka jest sprzeczna z ustawą. Sąd Okręgowy w Szczecinie w wyroku z dnia 16 października 2012 r,, sygn. akt I C 782/11, z tożsamych przyczyn stwierdził nieważność umowy zawartej w dniu 5 lipca 2010 roku między pozwanymi a syndykiem masy upadłości Stoczni (...) spółki akcyjnej z siedzibą w S.. W dniu 28 maja 2014 roku pozwani nie byli więc w ocenie Sądu właścicielami budynków położonych w S. przy ul. (...) i nie wstąpili w prawa poprzednio wynajmujących lokale mieszkalne położone w rzeczonych nieruchomościach.

Sąd Rejonowy podniósł, iż regulacje dotyczące możliwości i trybu podwyższania wysokości czynszu najmu zawarte zostały przez ustawodawcę w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 roku poz. 150 ze zm.).

Sąd Rejonowy podkreślił, że wobec ustalenia, że umowa sprzedaży z dnia 5 lipca 2010 roku dotycząca prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz budynków położonych przy ul. (...) w S. była nieważna, to nie sposób uznać pozwanych D. O. (1) i R. O. (1) za właścicieli lokali mieszkalnych w rozumieniu uopl. Poprzez ustalenie, że umowa sprzedaży była nieważna, to nie wstąpili oni w stosunek najmu po poprzednim wynajmującym lokale mieszkalne położone w ww. nieruchomości. Właścicielem w rozumieniu tejże ustawy, wykonującym prawa wynajmującego, w dalszym ciągu powinna być zdaniem Sądu Gmina M. S.. Tenże podmiot był uprawniony do podwyżki czynszu dokonanej w ww. trybie uregulowanym w uopl. Biorąc pod uwagę tak ukształtowany stan prawny lokali mieszkalnych mieszczących się przy ul. (...) w S. oraz umowy najmu tychże lokali, pozwani nie byli podmiotem, który byłby uprawniony do dokonania podwyżki czynszu. Ich oświadczenia woli nie mogły wywołać pożądanego przezeń skutku prawnego, albowiem nie przysługiwał im status właścicieli lokali w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Sąd uznał, iż podwyższenie czynszu najmu lokalu mieszkalnego przez podmiot nieuprawniony w świetle bezwzględnie obowiązujących przepisów zawartych w art. 8a ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego jako przesłanka jego sprzeczności z tym przepisem ustawy wywołuje skutki określone ogólnymi regułami o dokonywaniu czynności prawnych, ujętymi w przepisie art. 58 § 1 k.c. Norma prawna wyrażona w art. 8a ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego bezpośrednio wyłącza kompetencję podmiotu nieuprawnionego, jakim są osoby, którym nie przysługuje status właściciela w rozumieniu tejże ustawy, lokalu mieszkalnego, do podwyższenia czynszu najmu.

Sąd Rejonowy wskazał, iż z uwagi na uwzględnienie roszczeń powodów o uznanie podwyższenia czynszu najmu za nieważne nie zaszła konieczność rozpoznania zasadności tychże podwyżek, zgłoszonych jako żądania ewentualne.

Wobec powyższego Sąd Rejonowy orzekł tak jak w punktach I, III, V i VIII wyroku.

W punktach II, IV, VI, oraz IX wyroku Sąd Rejonowy orzekł o kosztach procesu zgodnie z ogólną regułą odpowiedzialności za wynik postępowania wyrażoną w art. 98 § 1 k.p.c.

Zważywszy na zwolnienie K. P. od kosztów sądowych, Sąd Rejonowy w punkcie VII wyroku nakazał pobrać od pozwanych solidarnie na rzecz Skarbu Państwa kwotę 130 zł odpowiadającą opłacie od pozwu, od której uiszczenia wymieniona powódka była zwolniona.

Apelację od powyższego wyroku wywiedli pozwani i zaskarżając wyrok w całości wnieśli o jego zmianę poprzez oddalenie powództwa głównego i ewentualnego powódki J. U. w całości, zasądzenie od powódki J. U. na rzecz pozwanych solidarnie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych, za obie instancje, oddalenie powództwa głównego i ewentualnego powódki J. W. w całości, zasądzenie od powódki J. W. na rzecz pozwanych solidarnie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych, za obie instancje, oddalenie powództwa głównego i ewentualnego powoda P. W. w całości, zasądzenie od powoda P. W. na rzecz pozwanych solidarnie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych, za obie instancje.

Wniesiono także o uchylenie zaskarżonego wyroku w części dotyczącej rozstrzygnięcia o żądaniu powódki K. P., zniesienie postępowania przed Sądem I instancji w całości i przekazania sprawy temu Sądowi do ponownego rozpoznania, ewentualnie o oddalenie powództwa głównego i ewentualnego powódki K. P. w całości i zasądzenie od powódki K. P. na rzecz pozwanych solidarnie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych, za obie instancje.

Powyższemu wyrokowi Sadu I instancji zarzucono:

I.  naruszenie przepisów prawa materialnego na skutek błędnej wykładni i niewłaściwego zastosowania przepisu art. 189 k.p.c., a w efekcie przyjęcie, że po stronie powodowej istniał interes prawny w żądaniu ustalenia nieważności podwyższenia przez pozwanych czynszu najmu lokali mieszkalnych, a tym samym przyjęcie, że po stronie pozwanej istniała legitymacja procesowa (tzw. bierna),

II.  nieważność postępowania w części dotyczącej powództwa K. P. poprzez pozbawienie strony pozwanej możności obrony swych praw w postępowaniu z powództwa K. P. (sygn. akt: III C 1137/14) z uwagi na to, ze pozew w tej sprawie, jak i postanowienie Sądu Rejonowego z dnia 5 października 2015 roku o połączeniu tej sprawy do wspólnego rozpoznania i wyrokowania wraz ze sprawą z powództwa J. U. (sygn. akt: llI C 1138/14) nie zostało doręczone zarówno pozwanym, jak i pełnomocnikowi strony pozwanej.

W uzasadnieniu apelujący podnieśli, iż powództwa w zakresie roszczenia głównego były oparte na art. 189 k.p.c. Zdaniem strony pozwanej powodowie nie wykazali istnienia interesu prawnego w tej sprawie, w zakresie żądania ustalenia nieważności podwyższenia czynszu najmu, jak i w pozostałym zakresie. Powodowie skierowali tak sformułowane żądanie, jednocześnie podkreślając, że pozwani nie mogli być stroną umowy najmu i nie mogli złożyć oświadczenia woli dotyczącego podwyżki czynszu. Powyższa ocena sytuacji jest konsekwencją wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 16 października 2012 roku (sygn. akt: I C 782/11) unieważniającego umowę sprzedaży pomiędzy pozwanymi, a Syndykiem Masy Upadłości Stoczni (...) S.A. w S.. Wyrok ten został utrzymany w mocy przez Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 10 czerwca 2015 roku{sygn. akt: I ACa 180/15), który, to Sąd oddalił apelację pozwanych od wyroku z dnia 16 października 2012 roku

W ocenie apelujących Sąd Rejonowy błędnie stwierdził, że powodowie wykazali interes prawny w żądaniu ustalenia nieważności wypowiedzenia czynszu na podstawie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego. Za próbę wykazania takiego interesu prawnego z pewnością nie można zdaniem skarżących uznać twierdzeń zawartych w pismach pełnomocnika powodów, sprowadzających się w istocie do tego, że skoro został wydany prawomocny już wyrok stwierdzający nieważność umowy nabycia nieruchomości przy ul. (...) w S., to aktualizuje się po stronie powoda interes prawny w żądaniu ustalenia, że dokonane przez pozwanych wypowiedzenie wysokości czynszu najmu za lokale powodów jest również nieważne. Zarówno treść, jak i uzasadnienie żądania powodów budzą zdaniem pozwanych uzasadnioną wątpliwość co do tego, czy przy tak sformułowanym roszczeniu zachodzi jakakolwiek potrzeba udzielania ochrony w trybie pozwu o ustalenie. Podniesiono, iż w sytuacji zmiany powództwa w sposób szczególny powinno zostać uzasadnione, dlaczego dotychczasowe żądanie nie zaspokoi interesu powodów, a konieczna jest zmiana powództwa na żądanie ustalenia z art. 189 k.p.c. Ciężar dowodu także w tym zakresie spoczywa na stronie powodowej. Wskazano, że Sąd powinien ocenić krytycznie takie formułowanie żądań powodów, a opieranie roszczenia jedynie na treści art. 189 k.p.c. powinno zostać uznane za niewystarczające. W ocenie apelujących w niniejsze sprawie nie zachodzi sytuacja istnienia interesu prawnego w wykazaniu, że stosunek prawny nie istnieje, ponieważ wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 16 października 2012 roku (sygn. akt: I C 782/11) unieważniający umowę sprzedaży pomiędzy pozwanymi a Syndykiem Masy Upadłości Stoczni (...) S.A. w S. spowodował jednocześnie usunięcie niepewności po stronie powodów w zakresie skutków prawnych jakichkolwiek działań pozwanych względem lokali wynajmowanych przez powodów.

Wskazano, iż Sąd Rejonowy powinien zatem również stwierdzić, że po stronie powodowej zachodzi brak interesu prawnego jako przesłanki powództwa z art. 189 k.p.c., gdyż strona powodowa nie ma jakiejkolwiek potrzeby ustalania istnienia bądź nie stosunku prawnego czy też prawa, ponieważ sfera prawna powodów w żaden sposób nie została naruszona czy też zagrożona przez pozwanych. Brak jest jakiejkolwiek obiektywnie pojmowanej potrzeby ochrony powoda w drodze powództwa o ustalenie. Nawet bowiem najszerzej rozumiany interes prawny powoda, w realiach niniejszej sprawy, w szczególności w kontekście ustalenia przez Sąd nieważności umowy sprzedaży z dnia 5 lipca 2010 roku, nie pozwala na ustalenie w jakim zakresie sfera praw powodów jako najemców lokali została naruszona i może zostać naruszona w przyszłości na skutek oświadczenia o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości czynszu kwestionowanego w niniejszym procesie.

Na końcu nadmieniono, że sąd w żaden sposób nie odniósł się do braku legitymacji procesowej po stronie pozwanej (tzw. legitymacja procesowa bierna). Brak tej legitymacji jest w ocenie pozwanych konsekwencją wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 16 października 2012 roku (sygn. akt: I C 782/11) unieważniającego umowę sprzedaży pomiędzy pozwanymi a Syndykiem Masy Upadłości Stoczni (...) S.A. w S.. W związku z wyrokiem unieważniającym umowę sprzedaży uznano, że odpadła podstawa do stwierdzenia, że obie strony sporu nadal łączy stosunek prawny. W przełożeniu na niniejsza sprawę pozwani mieli legitymację bierną w sprawie o ustalenie nieważności podwyżki czynszu do czasu, gdy Sąd w wyroku z dnia 16 października 2012 roku nie uznał nieważności umowy sprzedaży pomiędzy pozwanymi a Syndykiem Masy Upadłości Stoczni (...) S.A. w S..

Jednocześnie strona pozwana podniosła zarzut nieważności postępowania w części dotyczącej powództwa K. P. (sygn. akt: iii C 1137/14). W aktach tej sprawy brak jest dowodów doręczenia pozwanym pozwu czy też postanowienia Sądu Rejonowego o połączeniu tej sprawy do wspólnego rozpoznania i wyrokowania wraz ze sprawą o sygn. akt: III C 1137/14. Sąd Rejonowy w żaden sposób nie poinformował strony pozwanej o tym, że sprawa z powództwa K. P. postanowieniem Sądu została połączona do wspólnego rozpoznania i wyrokowania ze sprawą z powództwa J. U.. Strona pozwana dowiedziała się o tym fakcie dopiero z treści wyroku z dnia 13 stycznia 2016 roku Tym samym uznano, że Sąd Rejonowy niewątpliwie pozbawił strony pozwanej możności obrony swych praw w postępowaniu z powództwa K. P.. Brak informowania strony pozwanej, o tym, że doszło do połączenia spraw i tym samym zaskoczenie strony pozwanej o objęciu wyrokowaniem również sprawy z powództwa K. P. bezsprzecznie zupełnie wyłączyło możliwość faktycznej obrony przeciwko żądaniom powódki.

W odpowiedzi na apelację strona powodowa wniosła o jej oddalenie oraz o zasądzenie od solidarnych pozwanych na rzecz każdego z powodów kosztów procesu za II instancję według norm przepisanych.

Postanowieniem z dnia 25 listopada 2016 roku wyłączono do odrębnego rozpoznania i rozstrzygnięcia w postępowaniu apelacyjnym sprawę z powództwa P. W. przeciwko R. O. (1) i D. O. (1) o ustalenie

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Na wstępie wskazać trzeba, że przedmiotem niniejszego postępowania były apelacje wniesione w czterech sprawach połączonych do łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia. Z tego względu - jakkolwiek w sensie technicznym zostało wydane w tych sprawach jedno orzeczenie, to jednak zawierało one odrębne rozstrzygnięcia w poszczególnych połączonych sprawach, od których przysługiwała odrębne środki zaskarżenia. Z tego względu sąd odwoławczy przyjął, że strona pozwana pomimo sporządzenia jednego pisma procesowego zatytułowanego apelacja wniosła w istocie cztery apelacje, dla których wartość przedmiotu zaskarżenia była tożsama z wartości przedmiotu sporu w każdej z tych spraw. W konsekwencji Sąd Okręgowy orzekał w każdej z tych spraw apelacyjnych odrębnie, przy czym uprzednio doszło do wyłączenie do odrębnego rozpoznania i rozstrzygnięcia w postępowaniu apelacyjnym sprawy z powództwa P. W. przeciwko R. O. (1) i D. O. (1) o ustalenie.

W pierwszej kolejności wskazać trzeba, że postępowanie apelacyjne w sprawie z powództwa K. P. podlegało umorzeniu z uwagi na to, że środek odwoławczy wniesiony w tej sprawie pomimo zatytułowania go jako apelacja w istocie powinien podlegać rozpoznaniu jako sprzeciw od wyroku zaocznego.

Sprawa zainicjowana pozwem K. P. została początkowo zarejestrowana pod sygnaturą akt III C 1137/14, zaś postanowieniem z dnia 5 października 2015 roku została połączona do wspólnego rozpoznania i wyrokowania ze sprawą z powództwa J. U. przeciwko R. O. (1) i D. O. (1) o ustalenie prowadzonej pod sygnaturą akt III C 1138/14 i dalej była prowadzona pod tą sygnaturą. Z akt sprawy wynika, że odpis pozwu i odpisy pism procesowych wniesionych w tej pierwszej sprawie zostały doręczone pozwanym w dniu 15 października 2015 roku [karty 467 i 468 akt]. Podkreślania wymaga, że pozwani nie złożyli żadnych wyjaśnień w sprawie z powództwa K. P., w szczególności nie wnieśli odpowiedzi na pozew.. Wprawdzie w dniu 27 października2014 roku pozwani reprezentowani przez pełnomocnika radcę prawnego K. K. wnieśli pismo procesowe z dnia 26 października 2016 roku, jednak dotyczyło ono spraw z powództw J. W., J. U. i P. W. i zawierało ustosunkowanie do żądań zmienionych powództw w tych sprawach. Co więcej, zaznaczyć trzeba, że na tym etapie postepowania pozwani nie udzielili pełnomocnictwa radcy prawnemu K. K. do reprezentowania ich w sprawie z powództwa K. P. i tym samym powyższe pismo w sposób oczywisty nie mogło być wniesione w ich imieniu w powyższej sprawie. Z kolei na rozprawie w dniu 30 grudnia 2015 roku poprzedzającej wydanie zaskarżonego wyroku, będącej zarazem jedyną rozprawą w sprawie z powództwa K. P., pozwani nie stawili się i nie wnieśli o przeprowadzenie rozprawy pod ich nieobecność. W tym stanie rzeczy zostały spełnione wszystkie przesłanki przewidziane w art. 339 § 1 k.p.c. prowadzące do uznania zaskarżonego wyroku w części dotyczącej sprawy z powództwa K. P. za wyrok zaoczny. To zaś oznacza, że pozwanym w stosunku do tego wyroku przysługuje wyłącznie środek zaskarżenia w postaci sprzeciwu od wyroku zaocznego, a nie apelacji. W konsekwencji biorąc pod uwagę, że sąd nie jest związany oznaczeniem pisma procesowego wnoszonego przez strony, Sąd Apelacyjny zakwalifikował pismo pozwanych z dnia 12 lutego 2016 roku w części dotyczącej sprawy z powództwa K. P. jako sprzeciw od wyroku zaocznego, a nie jako apelację. W tym stanie rzeczy postępowanie apelacyjnego wywołane powyższym środkiem zaskarżenia podlegało umorzeniu na podstawie art. 355 § 1 k.p.c. w związku z art. 391 § 1 k.p.c. z uwagi na to, że wydanie wyroku przez sąd odwoławczy było niedopuszczalne, gdyż sprzeciw od wyroku zaocznego podlega rozpoznaniu przez sąd pierwszej instancji.

Kierując się powyższymi rozważaniami orzeczono jak w punkcie 2 sentencji.

Apelacje wniesione w sprawach z powództwa J. U. i z powództwa J. W. zasługiwały natomiast w całości na uwzględnienie.

Sąd Okręgowy na wstępie wskazuje, że ustalenia faktycznie dokonane przez Sąd Rejonowy są prawidłowe i nie budzą żadnych wątpliwości. W związku z czym Sąd Okręgowy przyjmuje je za własne.

W rozpoznawanej sprawie zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia powództwa głównego w każdej z połączonych spraw miało ustalenie, czy powód ma interes prawny w żądaniu ustalenia że dokonane przez stronę pozwaną wypowiedzenie stawek czynszu z dnia 28 maja 2014 roku było nieważną czynnością prawną. Podstawę prawną takiego żądania stanowił art. 189 k.p.c. Powództwo oparte o treść tego przepisu wymagało od powoda wykazania, iż posiada interes prawny w uzyskaniu orzeczenia, którym sąd stwierdzi, że R. O. (2) i D. O. (1) nie dokonali skutecznego wypowiedzenia stawek czynszu z dnem 1 października 2014 roku.

Wskazać trzeba, że interes prawny w rozumieniu art. 189 k.p.c. zachodzi wówczas, jeżeli sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości.

W przedmiotowej sprawie bezsporny był fakt, że Syndyk masy upadłości Stoczni (...) „P. holding” Spółki Akcyjnej w S. sprzedał R. O. (1) i D. O. (1) działkę gruntu nr (...) w użytkowaniu wieczystym położoną przy ul. (...) wraz z prawem własności budynków posadowionych na tej działce. Istotne znaczenia dla rozstrzygnięcia ma fakt, a czego nie kwestionowała ani strona powodowa, ani pozwana, że wyrokiem z dnia 16 października 2012 roku wydanym przez Sąd Okręgowy w Szczecinie w sprawie o sygn. akt I C 782/11 z powództwa J. F. i K. P. przeciwko D. O. (1) i R. O. (1) i Syndykowi Masy Upadłości Stoczni (...) S.A w S. ustalono, że umowa sprzedaży zawarta w dniu 5 lipca 2010 roku przez pozwanych D. O. (1) i R. O. (1) i Syndyka Masy Upadłości Stoczni (...) holding Spółki Akcyjnej w S. jako sprzedającego, przedmiotem, której jest użytkowanie wieczyste gruntu stanowiącego działkę nr (...) położona w S. przy ul. (...) oraz własność budynków mieszkalnych za cenę 750.000 złotych jest nieważna. Ostatecznie wyrokiem z dnia 10 czerwca 2015 roku Sąd Apelacyjny w Szczecinie oddalił apelację pozwanych od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 16 października 2012 roku, co uczyniło go prawomocnym. Na skutek wydania tego orzeczenia nie może budzić wątpliwości, że umowa sprzedaży na podstawie której pozwany nabył nieruchomość, której częścią składową był lokal pozwanego została uznana za nieważną. W efekcie tego pozwany R. O. (1) nie miał legitymacji do składania skutecznego oświadczenia o wypowiedzeniu stawek czynszu. W polu widzenia musi zatem pozostawać fakt, że doszło do definitywnego ustalenia, że pozwani nie są stroną umowy najmu zawartej z powodem, albowiem umowa, na podstawie której nabyli nieruchomość i wstąpili w prawa i obowiązki przysługujące wobec najemców lokali, była umową nieważną. W konsekwencji nie wstąpili z mocy prawa w stosunek najmu tego lokalu.

W oparciu o powyższe ustalenia nie można podzielić stanowisko Sądu Rejonowego o wykazaniu przez powodów interesu prawnego w żądaniu ustalenia. Rzecz w tym, że w chwili obecnej nie ma podstaw do udzielenia obiektywnej ochrony prawnej w zakresie rozstrzygnięcia sporu w zakresie wysokości czynszu najmu należnego pozwanym, gdyż obiektywnie rzecz ujmując taki spór faktycznie nie istnieje. Prawomocnym wyrokiem Sądu ustalono, że pozwani nie są stroną najmu w umowy zawartej z powodem i stanowisko to wiąże zarówno sąd w niniejszej sprawie , jak i strony stosownie do treści art. 365 § 1 k.p.c. Na skutek zmiany okoliczności, związanych z uprawomocnieniem się stanowiska o nieważności umowy najmu, w oparciu o tą umowę pozwani nie mogli domagać się zapłaty czynszu od powoda. Biorąc przy tym pod uwagę, że pozwani dochodzili swoich roszczeń wobec powoda tylko ze stosunku najmu, a w chwili obecnej nie istnieje żadna inna podstawa prawna w oparciu, o którą kreowaliby swoje roszczenia wobec powoda, to rozstrzygnięcie sporu co do ważności umowy sprzedaży (a tym samym niewstąpienia z mocy prawa przez pozwanych w stosunek najmu) na skutek wydania wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie w sprawie o sygn. I ACa 180/15 przesądziło fakt, że wypowiedzenie stawek czynszu jako dokonane przez osobę nieuprawnioną było nieskuteczne. Co za tym idzie, powodowie nie wskazali na żaden uzasadniony interes prawny do dalszego dochodzenia roszczeń w tym zakresie.

Nie można bowiem mówić o tym, aby obecnie istniała obiektywna niepewność stanu prawnego lub prawa w zakresie możliwości wypowiadania stawek czynszu przez pozwanego. Z całą pewnością powódki nie wykazały również, aby istniało realne zagrożenie żądania od nich czynszu w wysokości wskazanej w wypowiedzeniu pozwanych przez zupełnie inny podmiot - Syndyka Masy Upadłości Stoczni (...) S.A. w S.. To przesądza od braku podstaw do uwzględnienia powództwa głównego.

Z podobnych względów należało dojść do wniosku o braku zasadności powództwa ewentualnego. Rzecz w tym, że nie można dochodzić uznania niezasadności podwyżki stawek czynszu dokonanych wypowiedzeniem z dnia 28 maja 2014 roku za niezasadne, w sytuacji gdy zostało ono dokonane przez osobę nieuprawnioną do zawarcia umowy czynszu i jego pobierania. Niekwestionowany stan faktyczny w zakresie ustalenia nieważności umowy sprzedaży działki gruntu nr (...) w użytkowaniu wieczystym położoną przy ul. (...) wraz z prawem własności budynków posadowionych na tej działce, implikuje przyjęcie że umowa ta nie wywoła skutków prawnych w zakresie powstania obowiązku zapłaty czynszu. Powództwa w zakresie ustalenia niezasadności podwyżki czynszu, można byłoby dochodzić w sytuacji, gdyby wypowiedzenie stawek zostało dokonane przez stronę stosunku prawnego, ale z taką sytuacją nie mamy do czynienia w niniejszej sprawie.

Z powyższych względów uwzględniając apelację należało zmienić zaskarżony wyrok w punktach I i III poprzez oddalenie powództw w obydwu rozpoznawanych spraw. Konsekwencją powyższych orzeczeń dotyczących istoty sprawy była również konieczność zmiany rozstrzygnięć o kosztach procesu przed sądem pierwszej instancji zawartych w punktach II i IV zaskarżonego wyroku. Stosownie do dyspozycji art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w związku z art. 99 k.p.c. i art. 105 § 1 k.p.c. powódki powinny zwrócić pozwanym w częściach równych poniesione przez nich koszty procesu obejmujące wyłącznie koszty zastępstwa procesowe ustalone na podstawie § 6 pkt. 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2003 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu [Dz. U. Nr 163, poz. 1349], co daje po 600 złotych w każdej z połączonych spraw [a więc po 300 złotych dla każdego z pozwanych].

W tym stanie rzeczy na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. orzeczono jak w punkcie pierwszym sentencji.

W punktach trzecim i czwartym wyroku orzeczono o kosztach postępowania apelacyjnego w obydwu połączonych sprawach. Podstawę rozstrzygnięcia sądu drugiej instancji stanowiły przepisy art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w związku z art. 105 § 1 k.p.c. w związku z art. 391 § 1 k.p.c. oraz § 2 pkt 3 w związku z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych. Na koszty poniesione przez pozwanych koszty postępowania apelacyjnego w sprawie z powództwa J. U. składało się wynagrodzenie pełnomocnika procesowego w kwocie 600 złotych i opłata sądowa od pozwu w kwocie 181 złotych, co łącznie odpowiada kwocie 781 złotych. Z kolei na koszty poniesione przez pozwanych koszty postępowania apelacyjnego w sprawie z powództwa J. U. składało się wynagrodzenie pełnomocnika procesowego w kwocie 600 złotych i opłata sądowa od pozwu w kwocie 168 złotych, co łącznie odpowiada kwocie 768 złotych. W sprawie, w której jest kilku pozwanych, wysokość podlegających zwrotowi kosztów procesu zależna jest od tego, w jakim stopniu każdy z nich uległ w procesie w stosunku do dochodzonego roszczenia i w jakim stopniu względem pozwanych strona powodowa uległa w sporze. Sąd nie znalazł podstaw do odstępstwa od zasady z art. 105 § 1 k.p.c., albowiem strona powodowa w podobnym stopniu uległa wobec pozwanych w sporze, dlatego zasądzono na rzecz każdego z pozwanych połowę tak określonych kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO Violetta Osińska SSO Tomasz Sobieraj SSO Mariola Wojtkiewicz