Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 maja 2017 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 maja 2017 roku w S.

sprawy z powództwa P. M.

przeciwko Gminie M. S.

o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie z dnia 30 czerwca 2016 roku, sygn. akt II C 722/16

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od powoda P. M. na rzecz pozwanej Gminy M. S. kwotę 120 (sto dwadzieścia) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO Marzenna Ernest SSO Sławomir Krajewski SSR del. Agnieszka Matusiak

Sygn. akt II Ca 1551/16

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 30 czerwca 2016r. Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie w sprawie o sygnaturze II C 722/16 ustalił, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki gruntu nr (...) położonej przy ulicy (...) w S., w udziale wynoszącym 5/10 000 części, dokonana przez Prezydenta Miasta S. pismem z dnia 31 października 2011 r. ( (...)- (...)) oraz działki gruntu nr (...) położonej przy ulicy (...) w S., w udziale wynoszącym 5/10 000 części, dokonana przez Prezydenta Miasta S. pismem z dnia 31 października 2011 r. ( (...)- (...)) jest uzasadniona za 2012 rok w kwocie 27,18 zł, za 2013 rok w kwocie 43,45 zł , począwszy od 2014 roku w kwocie 59,72 zł, działki gruntu nr (...) położonej przy ulicy (...) w S., w udziale wynoszącym 23/10 000 części, dokonana przez Prezydenta Miasta S. pismem z dnia 31 października 2011 r. ( (...)- (...)) jest uzasadniona za 2012 rok w kwocie 125,02 zł , za 2013 rok w kwocie 199,87 zł , począwszy od 2014 roku w kwocie 274,72 zł , oddalił powództwo w pozostałym zakresie , zasądził od powoda P. M. na rzecz pozwanej Gminy M. S. kwotę 1 460 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, nakazał zwrócić stronom od Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie na rzecz powoda kwotę 500 zł, na rzecz pozwanej kwotę 18,03 zł tytułem nadpłaconych zaliczek.

Rozstrzygnięcie powyższe zostało oparte na następujących ustaleniach faktycznych i rozważaniach prawnych:

Nieruchomość gruntowa położona w S., przy ul. (...) / (...), obejmująca działkę numer (...) o powierzchni 30749 m ², dla której Sad Rejonowy Szczecin-P. i Zachód w S. prowadzi księgę wieczystą nr KW (...) stanowi własność Gminy M. S.. Działka znajduje się w dzielnicy W.. Prawo do wieczystego użytkowania tej działki przysługuje właścicielom wyodrębnionych - w posadowionym na wskazanym gruncie budynku stanowiącym odrębną nieruchomość - lokali mieszkalnych i użytkowych, w tym P. M.. Powód jest właścicielem zlokalizowanego we wskazanym budynku (dla którego przypisano adres ul. (...)) jednego lokalu mieszkalnego nr (...) wraz z przynależnym udziałem w prawie wieczystego użytkowania działki w części 23/10000 części, a także właścicielem dwóch garaży z przynależnym udziałem w prawie wieczystego użytkowania działki w części 5/10000 każdy.

W roku 2011 r. P. M. zobowiązany był wnieść na rzecz Gminy M. S. opłatę roczną z tytułu wieczystego użytkowania działki nr (...) w kwocie 62,51 zł, w związku z prawem własności lokalu mieszkalnego nr (...), poł. przy ul. (...) w S. oraz dwie opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego działki nr (...), w związku z przysługującym powodowi prawem własności dwóch garaży, w kwotach po 13,59 zł za każdy z nich.

W dniu 31 października 2011 roku Gmina M. S. złożyła trzy oświadczenia o wypowiedzeniu P. M. wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki nr (...), proponując jednocześnie ustalenie opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu w wysokości 288,55 zł (oświadczenie nr (...)- (...)) w związku z prawem własności lokalu mieszkalnego nr (...), poł. przy ul. (...) oraz w wysokości po 62,73 zł (oświadczenie nr (...)- (...) i (...)- (...)), w związku z przysługującym powodowi prawem własności dwóch garaży.

W pismach wskazano, że wysokość opłaty została obliczona poprzez iloczyn wysokości 1% nowoustalonej wartości gruntu i przysługujących powodowi udziałów w wieczystym użytkowaniu. Przy tym wskazano, że nowa wartość działki (...) ustalona została w kwocie 12.545.600 zł.

P. M. złożył w sposób prawidłowy odwołania w tym zakresie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S.. Wskazany organ, orzeczeniami z dnia 18 kwietnia 2013 roku ustalił z dniem 1 stycznia 2012 roku opłatę roczną za użytkowanie wieczyste działki nr (...) (w zakresie związanym ze wszystkimi przysługującymi P. M. prawami własności) w dotychczasowej wysokości.

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej położonej w S., przy ul. (...)/ (...) działka nr (...) (jako działki niezabudowanej), dla której Sad Rejonowy Szczecin-P. i Zachód w S. prowadzi księgę wieczystą nr KW (...) wynosiła w styczniu 2012 r. 11.944.200 złotych.

Poprzednikiem prawnym powoda była (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S.. Poprzednik prawny powoda poniósł nakłady na działkę nr (...) w postaci kosztów wewnętrznego uzbrojenia działki w instalacje doprowadzające media do posadowionego na wskazanym gruncie budynku. Przed poniesieniem wymienionych nakładów uzbrojenie było już doprowadzone do granicy działki nr (...). Wartość działki bez sieci wewnętrznych ale z dostępem do doprowadzonego do granicy działki nr (...) uzbrojenia jest identyczna. O uzbrojeniu działki stanowi sama możliwość przyłączenia do sieci, która została doprowadzona do granic działki.

Na gruncie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz w kontekście stanowisk stron Sąd Rejonowy uznał złożone powództwo za zasadne jedynie w niewielkim stopniu. Przedmiotem powództwa było żądanie ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej dotyczącej nieruchomości oddanych powodowi w wieczyste użytkowanie jest nieuzasadniona. Dopuszczalność wystąpienia z roszczeniem o ustalenie zasadności aktualizacji opłaty rocznej zyskuje oparcie w treści art. 78 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741), zgodnie z którym Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium, odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Z kolei na zasadzie art. 80 ust. 1 do 3 ustawy Od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastępuje pozew.

W toku przeprowadzonego postępowania przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym ustalono, iż aktualizacja opłaty rocznej była w części nieuzasadniona, ponieważ jednak pozwana wniosła sprzeciwy od orzeczeń Samorządowego Kolegium Odwoławczego - z art. 80 ust. 3 cytowanej ustawy - utraciły one w całości swoją moc. W konsekwencji orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego nie wpływało na zakres sporu pomiędzy stronami.

Zgodnie art. 78 ust. 3 ustawy 3. ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktuałizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie. Zatem to pozwana gmina winna przedstawić dowód na okoliczność podstaw do zmiany poprzedniej stawki opłaty. Sąd Rejonowy miał również na uwadze, że na zasadzie art. 72 ust. 1 w zw. z art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość opłaty rocznej jest iloczynem dwóch wykładników: wartości nieruchomości oddanej w wieczyste użytkowanie (z uwzględnieniem wysokości tego udziału przysługującego powodowej Spółdzielni) i stawki procentowej zależnej od celu, na jaki oddana została nieruchomość. W niniejszej sprawie podstawą dokonania aktualizacji było ustalenie przez pozwaną gminę nowej, wyższej wartości nieruchomości. Zatem kluczowe znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy miało ustalenie rzeczywistej wartości przedmiotowych nieruchomości na chwilę dokonania aktualizacji, czyli w styczniu 2012 roku. Ustalenia wymagające wiadomości specjalnych winny być na zasadzie dyspozycji przepisu art. 278 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego (dalej k.p.c.) dokonywane za pośrednictwem dowodu z opinii biegłego. W toku postępowania sądowego pozwana gmina złożyła wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego. Opinia sporządzona została przez biegłego sądowego z tej dziedziny K. B., a więc osobę dysponującą odpowiednią wiedzą specjalistyczną i doświadczeniem zawodowym. Wnioski sformułowane przez biegłego były wyczerpujące i spójne. Sporządzając opinię biegły oparł się na całokształcie zebranego w sprawie materiału dowodowego. Wreszcie zaś opinia była sformułowana w sposób precyzyjny, a konkluzje w niej zawarte zostały logicznie uzasadnione i powiązane z przedstawionym w opinii procesem rozumowania.

Opinia biegłego kwestionowana była przez P. M. w zakresie zakresu ujęcia nakładów poczynionych przez poprzednika prawnego powoda, wskazując iż nakłady te są traktowane przez biegłego wybiórczo co prowadzi do ich rzeczywistego wyeliminowania przy uwzględnianiu wartości nieruchomości gruntowej. Powyższe stanowisko wymagało uzupełnienia wywodów biegłego w drodze zarówno opinii pisemnej jak i ustnej. Konkluzje wynikające z obu opinii uzupełniających wykazały, że nakłady poczynione przez poprzednika prawnego powoda, jak uzbrojenie wewnętrzne terenu, chodniki, nasadzenia nie wpływają na wartość nieruchomości. Nie są to cechy podnoszące wartość nieruchomości gruntowej dla potencjalnego inwestora, który wyrażałby chęć nabycia tejże nieruchomości z zamiarem rozpoczęcia nań budowy. Cechami tymi mogą zaś być jedynie (nie mające wpływu na wartość nieruchomości w tym postępowaniu) nakłady zmieniające cechy techniczno- użytkowe gruntu jak polepszenie stosunków gruntowo-wodnych, wymiana gruntów, doprowadzenie mediów do działki z dużej odległości, zmniejszenie oczka wodnego. Takimi cechami nie są natomiast chodniki czy zadrzewienia. Najistotniejszą okolicznością - w ocenie biegłego - jest natomiast fakt, iż do granic działki doprowadzone były wszelkie media, co już pozwala traktować wskazaną nieruchomość jako uzbrojoną. Nikt nie sprzedaje bowiem działki przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z podłączami umiejscowionymi przy wejściu do budynku, ponieważ w chwili zakupu działki w przeważającej mierze nie ma gotowego projektu z umiejscowionymi budynkami, a nadto stworzenie takiej instalacji powodowałoby problemy z samą budową tych budynków i możliwością zniszczenia doprowadzonych instalacji.

Powyższe rozważania pozostały nadał kwestionowane przez powoda, który nie składał jednak dodatkowych wniosków dowodowych. Biorąc pod uwagę charakter przeprowadzonych rozważań biegłego oraz jego wieloletnią praktykę w podejmowanym temacie, Sąd Rejonowy uznał opinię za w pełni przekonywującą wiarygodną oraz rzetelną i przyjął ją za podstawę swoich ustaleń. Sąd I instancji wywodził, iż sposób zredagowania przepisu art. 77 ust. 4-6 ustawy sugerować mógłby, iż zaliczeniu podlegają wszelkie nakłady poniesione na budowę urządzeń infrastruktury technicznej, nawet jeżeli w następstwie ich poniesienia nie wzrosła wartość rynkowa nieruchomości. Wniosek taki w ocenie tego Sądu uznać należy za błędny, gdyż zaliczeniu za poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną nie podlega wartość (cena) tychże nakładów, tj. nowa opłata nie ulega prostemu pomniejszeniu o wartość tych nakładów. W myśl bowiem art. 77 ust. 4 ustawy nakłady na budowę infrastruktury technicznej to nie suma wydatków poniesionych na dane urządzenie. W art. 159 ustawy ustawodawca upoważnił Radę Ministrów do określenia w drodze rozporządzenia m.in. sposobów określania wartości nakładów na nieruchomości przy uwzględnieniu ich rodzaju. W wydanym na podstawie tegoż upoważnienia rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), zajmującym się także sposobami określenia wartości nakładów (§ 1 pkt 3), w § 28 ust. 6 wskazano, że przy określaniu wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego, o których mowa w art. 77 ust. 4 i 5 ustawy, wartość nakładów stanowi iloczyn wartości określonych na podstawie § 35 ust. 3 pkt 1 i procentowego udziału użytkownika wieczystego w kosztach budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Dalej Sąd Rejonowy powołał się na treść § 35 ust. 1 i 3 rozporządzenia, który stanowi, iż na potrzeby określenia wartości nakładów określa się wartość nieruchomości, na których dokonano nakładów, łącznie z tymi nakładami ( ust. 1). przy czym wartość tych nakładów odpowiada różnicy wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem nakładów ( ust. 3). Takie ujęcie nakładów o jakich stanowi art. 77 ust. 4 ustawy jest uzasadnione, gdyż chodzi tu nie o kreowanie na rzecz użytkownika wieczystego roszczenia z tytułu poniesionych na nieruchomość wydatków na infrastrukturę, ale o uwzględnienie na ile wartość nieruchomości wskutek urządzeń infrastruktury wzrosła, jako że tylko ta okoliczność tj. wzrost wartości nieruchomości, ma znaczenie dla aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste. Celem konstrukcji art. 77 ust. 4-6 ustawy nie jest zwrócenie przez właściciela użytkownikowi wieczystemu wartości nakładów stanowiących równowartość urządzeń infrastruktury zainstalowanych na jego gruncie, przez pomniejszenie o ich sumę wysokości opłaty rocznej, a jedynie uwzględnienie okoliczności, że urządzenia te mogą mieć wpływ na wzrost wartości nieruchomości gruntowej, a więc stanowią przysporzenie na jego rzecz. O ile zatem w procesie aktualizacyjnym opłaty rocznej ustalone zostanie, że wartość nieruchomości wskutek nakładów poczynionych przez użytkownika wieczystego wzrośnie, wartość tychże nakładów obliczonych w sposób określony w § 35 ust. 3 ww. rozporządzenia zostanie uwzględniona przy ustaleniu opłaty zaktualizowanej zgodnie z art. 77 ust. 4 ustawy (tak m.in. w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 24 sierpnia 2012 r., sygn. I ACa 156/12, LEX nr 1238178).

Na uwagę w ocenie Sądu I instancji zasługuje pogląd wyrażony w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2013 r. (sygn. II CSK 223/12, LEX nr 1314383) i wskazany w nim sposób rozumienia nakładów na infrastrukturę techniczną. Użyte w art. 77 ust. 4 pojęcie budowy urządzeń infrastruktury technicznej definiuje art. 143 ust. 2 ustawy, zaliczając do tych urządzeń budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Definicja umieszczona została w rozdziale normującym udział w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej w formie opłaty adiacenckiej, lecz jej zastosowanie jest szersze i służy, jako punkt odniesienia nie tylko dla pojęcia używanego w ustawie o gospodarce nieruchomościami, ale także w innych aktach prawnych. Infrastruktura techniczna rozumiana jest, jako infrastruktura publiczna. Wskazuje na to treść art. 143 ust. 1 ustawy, który nakazuje postanowienia o opłacie adiacenckiej stosować w wypadku, kiedy urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi. Obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej przez właścicieli i niektórych użytkowników wieczystych nieruchomości łączy się z uzyskaną przez nich korzyścią z powstania infrastruktury, polegającą na zwiększeniu się wartości ich nieruchomości (art. 146 ust. 1 ustawy), przy czym korzyść polega - jak wynika z postanowień art. 148a ustawy - na stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunków do korzystania z wybudowanej drogi, przy uwzględnieniu odległości urządzeń infrastruktury technicznej od nieruchomości, dostępności urządzenia do podłączenia do nieruchomości oraz dostępności korzystania z drogi. Również przepis cytowanego już powyżej $ 40 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego przy określaniu wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej nakazuje uwzględniać odległość od tych urządzeń oraz warunki podłączenia nieruchomości do nich. Jak stwierdził Sąd Najwyższy, w cytowanym orzeczeniu, celem nowelizacji z 2007 r. było zracjonalizowanie obciążeń właścicieli, zarządców i użytkowników wieczystych nieruchomości tak, by nie ponosili oni negatywnych skutków udziału finansowego w inwestycjach w publiczną infrastrukturę, poprzez zdublowanie kosztów raz poniesionych w formie nakładu na powstanie tej infrastruktury, a drugi raz - w postaci konieczności uiszczania zwiększonych obciążeń finansowych wynikających ze wzrostu wartości nieruchomości gruntowej na skutek lepszego uzbrojenia technicznego terenu, na którym nieruchomość się znajduje. Dlatego wartość nakładów na infrastrukturę techniczną polega zaliczeniu na poczet wzrostu opłat za użytkowanie wieczyste i za trwały zarząd, a w wypadku podstaw do obciążenia opłatą adiacencką, umniejsza tę opłatę. Natomiast inwestycje w uzbrojenie własnej nieruchomości nie mieszczą się w pojęciu nakładów na budowę infrastruktury. Drogi wewnętrzne, sieci kanalizacyjne, przyłącza itp. ulokowane na nieruchomości wieczystego użytkownika nie stanowią więc nakładów wskazanych w art. 77 ust. 4 ustawy.

Zgodnie z wyliczeniami biegłego sądowego wartość rynkowa działki numer (...) w styczniu 2012 r. wynosiła 11.944.200 zł. Zatem opłata za użytkowanie wieczyste, przy uwzględnieniu wysokości przysługujących P. M. udziałów (kolejno (...) części, (...) części i (...) części) oraz stawki 1%, powinna zostać według Sądu Rejonowego podwyższona do kwot kolejno 274,72 zł, 59,72 zł oraz 59,72 zł.

Jednocześnie, mając na uwadze, że zaktualizowane wysokości opłat za użytkowanie wieczyste przewyższały ponad dwukrotnie dotychczasowe kwoty opłat za użytkowanie wieczyste, Sąd orzekający obowiązany był uwzględnić dyspozycję przepisu art. 77 ust. 2a Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2015 r. poz. 782; dalej jako „u.g.n."). Sąd Rejonowy miał na względzie również konstatacje zawarte w wyrokach Sądu Najwyższego z dnia 5 grudnia 2013 r. w sprawie o sygn. akt V CSK 5/13 oraz z dnia 21 maja 2014 r. w sprawie o sygn. akt II CSK 451/13.

O kosztach postępowania Sąd I instancji orzekł przy uwzględnieniu wyniku procesu w oparciu o przepisy art. 98 § 1 i 3 k.p.c. i zgodnie z § 6 pkt 2 i 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2003 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, (t. j.: Dz. U. z 2013 r. Nr 490). Sąd miał na względzie, że powód wygrał niniejszą sprawę jedynie w niewielkiej części. Z uwagi na powyższe to właśnie strona powodowa w zakresie rozliczenia kosztów została uznana za przegrywająca sprawę w 95%.

Powyższe orzeczenie Sadu Rejonowego zostało zaskarżone przez powoda w punkcie I i II . Powód zarzucił zaskarżonemu wyrokowi naruszenie prawa materialnego tj. art. 77 ust. 4-6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez jego błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, iż na poczet różnicy między dotychczasową opłatą z tytułu wieczystego użytkowania a opłatą zaktualizowaną zaliczeniu nie podlegają wszelkie nakłady poniesione na budowę urządzeń infrastruktury technicznej, nawet jeżeli w następstwie ich poniesienia nie wzrosła wartość rynkowa nieruchomości, a w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie i uznanie przez Sąd I instancji, że nakłady poczynione na nieruchomość przez poprzedniego wieczystego użytkownika, których zakres i wartość została przez powoda wykazana niekwestionowanym przez pozwanego dokumentem pochodzącym od osoby trzeciej, nie powinny zostać zaliczone w procesie aktualizacji opłaty; naruszenie prawa materialnego - § 35 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w zw. z art. 77 ust. 4 oraz art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez ich niewłaściwą wykładnię, prowadzącą do wniosku jakoby pomimo uznania, iż na potrzeby określenia wartości nakładów określa się wartość nieruchomości, na których dokonano nakładów, łącznie z tymi nakładami, przy czym wartość tych nakładów odpowiada różnicy wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem nakładów, nie bierze się pod uwagę tych nakładów, których biegły nie uwzględnił w sporządzonym operacie szacunkowym; naruszenie prawa procesowego - art. 233 § 1 w związku z art. 232 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego poprzez uznanie, iż powód nie wykazał (poza przeprowadzonym dowodem z opinii biegłego) zakresu i wartości nakładów poczynionych na nieruchomość przez poprzedniego wieczystego użytkownika, podczas gdy okoliczności te zostały wykazane dokumentem pochodzącym od osoby trzeciej - (...) Sp. z o.o., złożonym w wyniku wykonania zobowiązania Sądu i jednocześnie nie były kwestionowane przez pozwanego. Wskazując na powyższe podstawy zaskarżenia powód wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości i rozstrzygnięcie co do kosztów postępowania za obie instancje, ewentualnie o skierowanie pytania prawnego do Sądu Najwyższego, co do prawidłowej wykładni art. 77 ust. 4-6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, pozwalającego na ustalenie prawidłowego sposobu ich interpretacji, mając na uwadze zarzut błędnej wykładni przedmiotowych uregulowań przez Sąd I instancji, podniesiony w pkt 1 i 2 petitum apelacji.

W uzasadnieniu swojego stanowiska skarżący podniósł, iż Sąd I instancji wbrew literalnemu brzmieniu przepisów art. 77 ust. 4-6 ustawy o gospodarce nieruchomościami przyjął, że zaliczeniu podlegają tylko takie nakłady poniesione na budowę urządzeń infrastruktury technicznej , w następstwie których wzrosła wartość rynkowa nieruchomości. Skarżący nie zgadza się z przyjętą przez Sąd I instancji interpretacją, która w istocie prowadzi do wniosków contra legem. W ocenie apelującego, próba odmiennego - od wynikającego z jasnej treści regulacji ustawowej - interpretowania przepisów doprowadziła Sąd I instancji do wadliwych konkluzji, które nie pozwoliły na uwzględnienie powództwa w pełnym zakresie. Dodatkowo Sąd Rejonowy nie podparł przyjętej na potrzeby wyrokowania w niniejszej sprawie wykładni argumentacją wynikającą chociażby z celu przyjętej przez ustawodawcę regulacji. Konsekwencją przyjęcia wadliwej wykładni wskazanych wyżej przepisów ustawy było nieprawidłowe zastosowanie przez Sąd I instancji regulacji zawartych w akcie wykonawczym - rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W świetle przyjętego przez Sąd Rejonowy sposobu ich interpretacji z jednej strony Sąd uznał, iż na potrzeby określenia wartości nakładów określa się wartość nieruchomości, na których dokonano nakładów, łącznie z tymi nakładami, przy czym wartość tych nakładów odpowiada różnicy wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem nakładów, ale jednocześnie Sąd I instancji pominął wartość wykazanych przez powoda dokumentami nakładów na nieruchomość poczynionych przez poprzedniego wieczystego użytkownika, opierając się w tym zakresie jedynie na opinii biegłego, który ich nie uwzględnił jedynie z racji przyjętej metodologii dokonywania wyceny (na co wskazał w uzupełniającej ustnej opinii) - nie wynikającej jednak z żadnych powszechne obowiązujących przepisów.

Pozwana Gmina M. S. złożyła odpowiedź na apelację z dnia 31 października 2016r., w której wniosła oddalenie apelacji w całości oraz zasądzenie na rzecz pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa radcowskiego według norm przepisanych.

Popierając swoje stanowisko pozwana podniosła, iż nakłady poczynione na nieruchomość przez poprzedniego wieczystego użytkownika nie powinny zostać zaliczone w procesie aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Sąd I instancji w tym zakresie oparł swoje rozstrzygniecie na opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości. Strona pozwana poparła w pełni twierdzenie biegłego, że nakłady poczynione przez poprzednika prawnego powoda, jak uzbrojenie wewnętrzne terenu, chodniki, nasadzenia nie wpływają na wartość nieruchomości. Nie są to cechy podnoszące wartość nieruchomości gruntowej dla potencjalnego inwestora, który wyrażałby chęć nabycia tejże nieruchomości z zamiarem rozpoczęcia nań budowy. Należy również podzielić opinię biegłego, iż do granic działki doprowadzone były wszelkie media, co już pozwala traktować wskazaną nieruchomość jako uzbrojoną. Za całkowicie nieprawdziwe należy uznać w ocenie pozwanej twierdzenia skarżącego, iż Sąd poprzez wydane rozstrzygnięcie naruszył prawo materialne, tj. § 35 ust.l i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Sąd wskazał bowiem, że w § 28 ust. 6 rozporządzenia podano, że przy określaniu wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego, o których mowa w art. 77 ust. 4 i 5 ustawy, wartość nakładów stanowi iloczyn wartości określonych na podstawie § 35 ust. 3 pkt 1 i procentowego udziału użytkownika wieczystego w kosztach budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Jak stanowi zaś § 35 ust. 1 i 3 rozporządzenia, na potrzeby określenia wartości nakładów określa się wartość nieruchomości, na których dokonano nakładów, łącznie z tymi nakładami, przy czym wartość tych nakładów odpowiada różnicy wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem nakładów. Takie ujęcie nakładów o jakich stanowi art. 77 ust. 4 ustawy w ocenie Sądu jest uzasadnione, gdyż chodzi tu nie o kreowanie na rzecz użytkownika wieczystego roszczenia z tytułu poniesionych na nieruchomość wydatków na infrastrukturę, ale o uwzględnienie na ile wartość nieruchomości wskutek urządzeń infrastruktury wzrosła, jako że tylko ta okoliczność tj. wzrost wartości nieruchomości, ma znaczenie dla aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste. Według pozwanej słusznie zostało zauważone przez Sąd I instancji, że celem konstrukcji art. 77 ust. 4-6 ustawy nie jest zwrócenie przez właściciela użytkownikowi wieczystemu wartości nakładów stanowiących równowartość urządzeń infrastruktury zainstalowanych na jego gruncie, przez pomniejszenie o ich sumę wysokości opłaty rocznej, a jedynie uwzględnienie okoliczności, że urządzenia te mogą mieć wpływ na wzrost wartości nieruchomości gruntowej, a więc stanowią przysporzenie na jego rzecz. Wobec powyższego w ocenie pozwanej rozstrzygniecie Sądu I instancji zasługuje na pełną aprobatę.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powoda P. M. okazała się bezzasadna i podlegała oddaleniu w całości.

Na wstępie zaznaczyć należy, że Sąd I instancji w sposób prawidłowy zebrał materiał dowodowy w sprawie, a następnie dokonał wnikliwej jego oceny stosownie do wskazań art. 233 § 1 kpc, co doprowadziło do poczynienia prawidłowych ustaleń faktycznych, które Sąd Okręgowy w pełni podziela i przyjmuje jako własne. Żadnych zastrzeżeń co do swej poprawności nie wzbudza także analiza prawna okoliczności sprawy dokonana przez Sąd Rejonowy, a mająca na celu ustalenie, czy dokonana przez Gminę M. S. aktualizacja opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie nieruchomości stanowiącej działkę gruntu numer (...) przy ul. (...) w S. co do udziałów przysługujących P. M. była uzasadniona i w jakim zakresie. Również wszystkie przepisy prawa materialnego omówione przez Sąd meriti w obszernym uzasadnieniu zaskarżonego wyroku zinterpretowane zostały prawidłowo, a ich wykładnia poparta została przywołaniem poglądów dominujących w aktualnym piśmiennictwie i judykaturze, a także racjonalnie uargumentowana.

Przechodząc do omówienia zarzutów apelacji przypomnieć należy, iż skarżący P. M. zarzucił rozstrzygnięciu Sądu Rejonowego uchybienia dwojakiego rodzaju związane z naruszeniem przepisów postepowania dowodowego w związku z uznaniem, iż powód nie wykazał zakresu i wartości nakładów poniesionych przez jego poprzednika na nieruchomość oraz związane z naruszeniem prawa materialnego poprzez błędną wykładnię przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W ocenie Sądu Okręgowego zarzuty apelującego dotyczące naruszenia przez Sąd Rejonowy art. 233 § 1 kpc w związku z art. 232 kpc w okolicznościach sprawy są całkowicie bezzasadne. Zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów wyrażoną w powołanych przepisach sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie "wszechstronnego rozważenia zebranego materiału" , a zatem, jak podkreśla się w orzecznictwie, z uwzględnieniem wszystkich dowodów przeprowadzonych w postępowaniu, jak również wszelkich okoliczności towarzyszących przeprowadzaniu poszczególnych dowodów i mających znaczenie dla oceny ich mocy i wiarygodności . Jak ujmuje się w literaturze, moc dowodowa oznacza siłę przekonania uzyskaną przez sąd wskutek przeprowadzenia określonych środków dowodowych na potwierdzenie prawdziwości lub nieprawdziwości twierdzeń na temat okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Wiarygodność zaś decyduje o tym, czy określony środek dowodowy, ze względu na jego indywidualne cechy i obiektywne okoliczności, zasługuje na wiarę. Przyjmuje się także , że ramy swobodnej oceny dowodów muszą być zakreślone wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego, regułami logicznego myślenia oraz pewnego poziomu świadomości prawnej, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, dokonuje wyboru określonych środków dowodowych i ważąc ich moc oraz wiarygodność odnosi je do pozostałego materiału dowodowego. Przy czym w aktualnym orzecznictwie podkreśla się, że w ramach swobodnej oceny dowodów Sąd ma obowiązek wyprowadzenia z zebranego w sprawie materiału dowodowego wniosków logicznie prawidłowych. Reguła ta nie będzie zachowana jedynie wtedy, gdy wnioski wyprowadzone przez Sąd przy ocenie dowodów nie układają się w logiczną całość zgodną z doświadczeniem życiowym, lecz pozostają ze sobą w sprzeczności, a także, gdy nie istnieje logiczne powiązanie wniosków z zebranym w sprawie materiałem dowodowym (tak wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu , sygn. akt I ACa 285/12 , LEX 1162845).

Skarżący podnosił, iż przeprowadzona przez Sąd I instancji ocena dowodów jest wadliwa, gdyż Sąd ten przyjął, że powód nie wykazał (poza przeprowadzonym dowodem z opinii biegłego) zakresu i wartości nakładów poczynionych na nieruchomości przy ul. (...) w S. przez poprzedniego użytkownika wieczystego - spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (...), podczas gdy został przedłożony dokument sporządzony przez osobę trzecią, określający wartość i zakres nakładów, który nie był kwestionowany przez pozwanego. Z zarzutem tym nie sposób się zgodzić, zwłaszcza że podstawą oddalenia przez Sąd Rejonowy żądania powoda o zaliczenie nakładów na poczet opłaty aktualizacyjnej nie był fakt nieustalenia zakresu i wartości nakładów, lecz ustalenie, iż nakłady te nie zwiększają wartości nieruchomości , a więc w ujęciu rynkowym pomimo poczynienia wydatków na zagospodarowanie nieruchomości, nakłady te obecnie mają wartość zerową i tym samym nie mogą pomniejszać ustalonej opłaty. Wartość nakładów ustalana była w drodze opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości. Wniosek o powołanie biegłego celem ustalenia wartości nieruchomości złożyła pozwana Gmina M. S. wnosząc sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 18 kwietnia 2013r. Natomiast powód P. M. w piśmie inicjującym postępowanie przez SKO wnosił o ustalenie wartości nakładów , o których mowa w art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami i zaliczenie ich na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną. Skoro powód podnosił, iż wzrost wartości nieruchomości skutkujący aktualizacją opłaty za wieczyste użytkowanie nastąpił jedynie w wyniku poczynienia nakładów, a ustalenie czy ten wzrost i z jakich powodów nastąpił było sporne, to oczywistym było, iż zarówno kwestia ustalenia wartości nieruchomości, jak i wartości poczynionych nakładów powinna zostać zbadana przez biegłego, mimo iż powód przedłożył do akt spraw pismo z dnia 4 maja 2015r. sporządzone przez Zakład Budowlany (...) , z którego wynikało, iż w sumie wartość poczynionych na nieruchomości gruntowej nakładów wynosiła 6.850.300 zł. Ocena prawidłowości szacunków przedstawionych w tym piśmie wymaga bowiem wiadomości specjalnych i zgodnie z art. 278 kpc powinna zostać zbadana przez osobę biegłego posiadającego takie wiadomości. Postępowanie Sądu I instancji, który na skutek wniosków stron dopuścił dowód z opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości zarówno na okoliczność ustalenia wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej działkę numer (...) przy ul. (...) w S. na potrzeby ustalenia wysokości opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie , jak i na okoliczność ustalenia wartości nakładów poniesionych przez użytkowników wieczystych nieruchomości po 2006r. jawi się więc jako w pełni uzasadnione i zgodne z zasadami prowadzenia postępowania dowodowego ujętymi w przepisach kodeksu postępowania cywilnego.

Nie są uzasadnione również zarzuty apelującego w zakresie postulowanego naruszenia przez Sąd Rejonowy przepisów prawa materialnego, gdyż w ocenie Sądu Okręgowego przeprowadzona przez ten Sąd wykładnia art. 77 ust. 4-6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. i § 35 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w związku z art. 77 ust. 4 oraz art. 143 ust. 2 ustawy i gospodarce nieruchomościami jest prawidłowa i uwzględnia funkcję i cel tych przepisów.

Zgodnie z art. 77 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Po myśli art. 77 ust. 4-6 przy aktualizacji opłaty na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji, zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej następuje również w przypadku, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach, a zasady, o których mowa w ust. 4 i 5, stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej. Sąd Rejonowy dokonując wykładni tych przepisów przyjął, iż wbrew ich literalnemu brzmieniu zaliczeniu na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną nie podlega wartość wszystkich nakładów poczynionych przez użytkownika wieczystego na nieruchomości, a tylko takich, które mają wpływ na zwiększenie wartości nieruchomości gruntowej . Jak słusznie zwrócił uwagę Sąd Rejonowy, celem powyższej regulacji jest uwzględnienie okoliczności, że urządzenia infrastruktury technicznej wybudowane na nieruchomości przez użytkownika wieczystego bądź też nakłady konieczne wpływające na cechy techniczno-użytkowe gruntu i dokonane przez użytkownika wieczystego mogą mieć wpływ na wzrost wartości nieruchomości gruntowej, co nie powinno jednak prowadzić do zwiększenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, gdyż w tym przypadku właściciel gruntu otrzymujący przysporzenie w formie zwiększenia wartości gruntu, nie powinien dodatkowo korzystać z możliwości pobierania wyższych opłat od użytkującego jego grunt. Sąd I instancji podkreślił, iż omawiane przepisy nie są źródłem powstania samodzielnego roszczenia użytkownika wieczystego o zwrot nakładów, a kwestia wpływu nakładów na wzrost wartości nieruchomości została ściśle powiązana z procedurą dokonywania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania, co za tym idzie żądanie zaliczenia wartości nakładów na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną powinno dotyczyć tylko takiej sytuacji, gdy te nakłady spowodowały wzrost wartości rynkowej nieruchomości, gdyż tylko wzrost wartości rynkowej nieruchomości może z kolei doprowadzić do zwiększenia opłaty w drodze jej aktualizacji . Takie zapatrywanie Sądu Rejonowego wydaje się ze wszech miar uzasadnione, gdyby bowiem żądanie zaliczenia nakładów na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową i zaktualizowaną miało mieć charakter roszczenia samodzielnego i niezwiązanego ze wzrostem wartości nieruchomości, ustawodawca uregulowałby je odrębnie w oderwaniu od procedury aktualizacyjnej. Należy dodać, iż w orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, że przepis art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie kreuje roszczenia o ustalenie, że wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na infrastrukturę techniczną nieruchomości zalicza się na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną, a zaliczenie nakładów możliwe jest wyłącznie w ramach procedury aktualizacyjnej. Za takim stanowiskiem przemawia użyty przez ustawodawcę zwrot "przy aktualizacji opłaty" (tak post. NSA z 6.9.2011 r., I OSK (...), L.; wyr. SN z 21.4.2010 r., V CSK 356/09, L.; wyr. SN z 21.2.2013 r., IV CSK 430/12, L.; wyr. SA w Warszawie z 24.8.2012 r., I ACA 156/12, L.).

Systematyka ustawy oraz sposób zredagowania przepisu art. 77 w całości niezbicie wskazuje, że zaliczenie wartości nakładów dotyczy tych nakładów, które mają wartość rynkową, co wiąże się z kolei z zastosowanymi przez Sąd Rejonowy przepisami rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Powód zgłosił do zaliczenia nakłady polegające na wykonaniu sieci i przyłącza wodociągowego, sieci i przyłącza kanalizacji sanitarnej, sieci i przyłącza kanalizacji deszczowej, sieci gazowej, sieci teletechnicznej, dróg utwardzonych, parkingów ekologicznych i chodników. Zgodnie z art. 143 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Z kolei zgodnie z § 28 ust. 6 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości przy określaniu wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego, o których mowa w art. 77 ust. 4 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami , wartość nakładów stanowi iloczyn wartości określonych na podstawie § 35 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i procentowego udziału użytkownika wieczystego w kosztach budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Taki sposób określania wartości nakładów stosuje się odpowiednio także przy określaniu wartości nakładów koniecznych, o których mowa w art. 77 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Natomiast po myśli art. 35 ust. 1-3 rozporządzenia na potrzeby określenia wartości nakładów określa się wartość nieruchomości, na której dokonano nakładów, łącznie z tymi nakładami, z wartości nieruchomości, o której mowa w ust. 1, wyodrębnia się odpowiednio: nakłady, których wartość określa się według zasad rynkowych; nakłady, których wartość określa się według zasad kosztowych, zaś wartość nakładów odpowiada różnicy wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów, przy czym: przy określaniu wartości nakładów według zasad rynkowych, dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości określa się jej wartość rynkową; przy określaniu wartości nakładów według zasad kosztowych, dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości określa się jej wartość odtworzeniową. Na powyższej podstawie Sąd Rejonowy przyjął, iż wartość nakładów zgłoszonych przez powoda do zaliczenia stanowi różnicę między wartością nieruchomości po dokonaniu nakładów a wartością nieruchomości bez tych nakładów. Ponowne należy uznać, iż taka interpretacja powyższego przepisu jest oczywista, a ponadto taki sposób wyliczenia wartości nakładów faktycznie przyjął powołany w sprawie biegły działający na podstawie omawianych przepisów, a więc stosujący je w praktyce od wielu lat. Brak więc podstaw do przyjęcia, że Sąd I instancji dokonał wadliwiej wykładni tych przepisów. Należy w tym miejscu dodać, iż skarżący nie zgadzając się z rozstrzygnięciem Sądu I instancji zdaje się w ogóle nie zauważać specyfiki wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie , która to wycena zawsze polega na określeniu wartości rynkowej prawa własności jako działki niezabudowanej, stąd też takie nakłady, które nie mają wpływu na cechy techniczno-użytkowe gruntu i nie powodują wzrostu atrakcyjności gruntu dla potencjalnego inwestora nie są i nie mogą być uwzględniane, jako że nie powodują wzrostu wartości nieruchomości jako gruntowej. W takiej sytuacji poczynione przez użytkownika wieczystego nakłady w postaci budowy urządzeń infrastruktury technicznej lub inne związane z gruntem stanowią na podstawie przepisów o użytkowaniu wieczystym własność użytkownika wieczystego. Zasadę tę ustanawia art. 235 § 1 kc, zgodnie z którym budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. Tym samym wartość tych urządzeń może być odzyskana w drodze sprzedaży nieruchomości, jednocześnie zaś poczynienie nakładów nie przekłada się w żaden sposób na zwiększenie opłat za użytkowanie wieczyste, nie ma więc żadnego racjonalnego powodu aby przypuszczać, że ustawodawca w takiej sytuacji przyznaje jeszcze użytkownikowi możliwość żądania zaliczenia wartości takich nakładów na poczet różnicy w opłatach za wieczyste użytkowanie, gdyż prowadziłoby to do absurdalnych rezultatów. Wówczas bowiem właściciel gruntu nie mógłby pobierać wyższej opłaty za użytkowanie wieczyste mimo obiektywnego wzrostu wartości nieruchomości gruntowej, nie wynikającego w żadnej mierze z nakładów poczynionych przez użytkownika wieczystego, zaś użytkownik wieczysty mimo wzrostu wartości nieruchomości, nie płaciłby opłaty rocznej odpowiadającej wartości gruntu, a następnie po odsprzedaży prawa wieczystego użytkowania wraz z własnością budynków i urządzeń uzyskałby zwrot ich wartości, a więc poczynionych nakładów. Tak więc wykładnia omawianych przepisów zakładająca możliwość odliczenia od zwiększanych opłat wszystkich dokonanych na nieruchomości nakładów bez względu na to, czy powodują wzrost wartości nieruchomości , czy też nie, nadmiernie faworyzowałaby wieczystego użytkownika. W realiach niniejszej sprawy należy zwrócić także uwagę na konstatacje biegłego rzeczoznawcy, który wyraźnie stwierdził, iż nakłady zgłoszone przez powoda do zaliczenia nie podniosły wartości rynkowej nieruchomości dla potencjalnego inwestora, który chciałby nabyć nieruchomość gruntową pod zabudowę mieszkalną, gdyż nieruchomość gruntowa już przed jej zagospodarowaniem znajdowała się w pobliżu sieci miejskiej, więc urządzenia infrastruktury technicznej posadowione na nieruchomości wiążą się z rozprowadzeniem sieci po terenie wewnętrznym nieruchomości oraz z wykonaniem podjazdów do powstałych budynków, czy urządzeniem parkingów i terenów zielonych. Te urządzenia jak już wyżej wspomniano nie podnoszą wartości gruntu i pozostają własnością wieczystego użytkownika, toteż brak podstaw aby uwzględniać je przy ustalaniu wysokości opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie

Reasumując brak było jakichkolwiek podstaw do uwzględnienia apelacji powoda i apelacja ta została oddalona na podstawie art. 385 kpc.

Sąd Okręgowy orzekł również o kosztach postępowania apelacyjnego na podstawie art. 391 § 1 kpc w związku z art. 98 § 1 kpc zasądzając od powoda jako przegrywającego sprawę w całości na rzecz pozwanej kwotę 120 zł. Wysokość kosztów zastępstwa procesowego ustalona została w oparciu o § 2 pkt 1 w związku z § 10 ust.1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.