Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 września 2017 r.

Sąd Okręgowy w Gdańsku III Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący: SSO Leszek Jantowski

Sędziowie: SO Joanna Wiecka – Jelińska

SO Krzysztof Gajewski

Protokolant: sekr. sąd. Maciej Mądziel

po rozpoznaniu w dniu 14 września 2017 r. w Gdańsku

na rozprawie

sprawy z powództwa E. C.

przeciwko S. K. i T. K.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanych

od wyroku Sądu Rejonowego w Wejherowie

z dnia 8 lutego 2017 r. sygnatura akt I C 322/15

oddala apelację.

SSO Krzysztof Gajewski SSO Leszek Jantowski SSO Joanna Wiecka – Jelińska

Sygn. akt: III Ca 584/17

UZASADNIENIE

Powódka E. C. wniosła o zasądzenie od pozwanych T. K. oraz S. K. kwoty 8.698,78 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz kosztami procesu

W uzasadnieniu pozwu wskazano, że strony łączy umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w W., która została zawarta w dniu 1 września 2009 r. Powódka wskazała, że pozwani zalegają z opłatami za najem przedmiotowego lokalu. W związku z rosnącym zadłużeniem z tytułu opłat za wynajmowany lokal pismami z dnia 7 listopada 2013 r. oraz 10 lutego 2014 r. zostali wezwani do zapłaty swych zaległości. Na dzień 24 czerwca 2014 r. zadłużenie pozwanych wynosi 8.698,78 zł. Powódka wskazała, że na zasadzie art. 688 ¹ kc S. K. odpowiada solidarnie wraz z pozwaną jako osoba stale zamieszkująca w przedmiotowym lokalu.

Nakazem zapłaty z dnia 7 listopada 2014 r. referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym w Wejherowie orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.

W sprzeciwie od nakazu zapłaty z dnia 22 grudnia 2014 r. pozwani wnieśli o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na ich rzecz kosztów procesu.

W uzasadnieniu sprzeciwu od nakazu zapłaty wskazano, że powódka nie przedstawiła dowodów potwierdzających fakt, iż dysponuje tytułem prawnym do przedmiotowego lokalu. Z ostrożności procesowej wskazano, iż pozwani rzeczywiście dysponują mieszkaniem nr (...) położonym w W. przy ul. (...). Bezpośrednio po zawarciu umowy najmu z dnia 1.09.2009r. powódka wobec bardzo złego stanu technicznego dachu nieruchomości częściowo zleciła wykonanie remontu generalnego tego dachu oraz częściowo zleciła wykonanie tymczasowych prac naprawczych polegających na załataniu istniejących dziur w poszyciu w części położonej bezpośrednio nad lokalem mieszkalnym nr (...). Zakres przeprowadzonych prac związany był z ograniczonymi możliwościami finansowymi, jednakże pozwani zostali zapewnieni, iż w najbliższej przyszłości wykonany zostanie również remont generalny części dachu bezpośrednio sąsiadującej z ich mieszkaniem. W związku z powyższym pozwani dokonali szeregu inwestycji w mieszkanie polegających na wyrównaniu ścian, usunięciu zagrzybień, pomalowaniu, wymianie instalacji hydraulicznej, położeniu nowej podłogi w kuchni oraz wyłożeniu kuchni kaflami, wymianie baterii w łazience. Z uwagi na ograniczone możliwości finansowe prace powyższe były wykonywane w okresie od 2009 roku do 2012 roku. Pod koniec 2012 ponownie wystąpiły znaczne zacieki związane z nieszczelnością dachu, które występują do dnia dzisiejszego. Pozwani wielokrotnie sygnalizowali powyższy fakt administratorowi nieruchomości ustnie, przy czym obietnice poprawy stanu technicznego dachu i tym samym zabezpieczenia mieszkania przed zalaniem nie były realizowane. Pismem z dnia 15.03.2014r. pozwani ponownie wezwali powódkę do wykonania remontu przedkładając obszerną dokumentację zdjęciową skutków zalań jednakże administrator budynku przesłał odpowiedź odmowną. Stosownie do treści art. 664 § 1 k.c. pozwani domagali się obniżenia wysokości czynszu najmu za czas trwania wad w sposób zasadniczy ograniczających możliwości korzystania z przedmiotu najmu do poziomu 100 zł miesięcznie (wraz z kosztami wody, kanalizacji oraz wywozu nieczystości). W związku z faktem, iż kolejne poważne zalania lokalu datowane są na koniec roku 2012 w ich ocenie obniżony czynsz winien obowiązywać od 1.01.2013r. do dnia usunięcia wad przedmiotu najmu. Dlatego też wysokość należnego czynszu za okres od 1.01.2013r. do 30.05.2014r. winna wynosić zamiast wynikającej z zestawienia kwoty 8.565,58 zł kwotę 1.700 zł. Pozwani uiścili na rzecz powódki w dniu 3.04.2013r. kwotę 1.400 zł, której brak w zestawieniu należności oraz w dniu 24.02.2014r. kwotę 100 zł. W ocenie pozwanych na dzień wniesienia pozwu nie istniała zaległość po stronie pozwanej.

Wyrokiem z dnia 8 lutego 2017 r. Sąd Rejonowy w Wejherowie zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kwotę 8698,78 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 25 czerwca 2014 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. i z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty oraz kosztami procesu w całości obciążył pozwanych.

Sąd Rejonowy orzekając oparł się na następujących ustaleniach faktycznych i rozważaniach prawnych:

W dniu 1 września 2009 r. właścicielka nieruchomości przy ul. (...) w W. powódka E. C. zawarła z pozwaną T. K. umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ul. (...) w W. w stanie przydatnym do użytku. W § 2 ust. 2 umowy wskazano, że lokal składa się z 2 pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju o łącznej powierzchni użytkowej 48,80 m ² i jest wyposażony w instalację wododciągowo – kanalizacyjną, instalację elektryczną, instalację gazową. Zgodnie z § 3 umowy przedmiotowy lokal wykorzystywany miał być na cele mieszkalne, w którym prawo do zamieszkania mają: mąż S. K., syn R. K., syn K. K. oraz córka D. K.. Zgodnie z § 4 umowy czynsz w wysokości 390,40 zł był płatny do dnia 10 każdego miesiąca. Zmiana stawki czynszu miała następować dwa razy w roku według ogólnie obowiązujących przepisów. W myśl ust. 3 § 4 umowy oprócz czynszu najemca był zobowiązany do uiszczenia opłat w formie zaliczek za świadczenia związane z eksploatacją mieszkania, media, naliczane zgodnie ze wskazaniami liczników pomiaru. Za opłatę czynszu oraz przypadających świadczeń odpowiadają solidarnie najemca oraz stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Zgodnie z umową w razie zwłoki w uiszczaniu należnych opłat przez najemcę, wynajmujący zastrzegał prawo do naliczania ustawowych odsetek. Zgodnie z § 5 umowy, umowa została zawarta na czas nieoznaczony. Strony mogły rozwiązać umowę za porozumieniem z zachowaniem przewidzianego okresu wypowiedzenia zgodnie z przepisami art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. W myśl § 6 umowy w czasie trwania umowy najmu najemca zobowiązany był wykonywać remonty w zajmowanym lokalu zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego.

Z przekazania lokalu sporządzono w dniu 24 października 2009 r. sporządzono przegląd sposobu użytkowania i stanu technicznego. W protokole wskazano, że lokal ze względu na brak izolacji od podłogi jest zawilgocony. W dniu 24 października 2009 r. sporządzono również przez zarządcę nieruchomości kontrolę stanu sprawności technicznej budynku, w którym wskazano, że w budynku widoczne są ślady zawilgocenia oraz zagrzybienia, izolacja przeciw wilgociowa jest niesprawna, występują liczne przecieki w miejscu posadowienia kominów wentylacyjnych, kominów dymowych, przy ogni murach oraz na połaci dachu. Pierwotnie w przedmiotowym lokalu od 12 lipca 1976 r. zamieszkiwał na podstawie umowy najmu ojciec pozwanej wraz z rodziną, w tym z pozwaną. Do 2009 r. lokal stanowił własność komunalną, następnie od 2009 r. nieruchomość przeszła na własność E. C., która przekazała nieruchomość w zarząd Firmie (...). Pozwani oraz ich syn R. od 2009 r. remontowali zamieszkiwany lokal ze względu na jego zły stan techniczny. Dokonywali tam różnych nakładów budowlanych. Zawierając umowę najmu z 1 września 2009 roku, pozwani wiedzieli w jakim stanie technicznym znajduje się przedmiotowy lokal mieszkalny, ponieważ w rzeczywistości mieszkali tam już od wielu lat. Na dzień zawarcia przedmiotowej umowy najmu, w lokalu był grzyb i zacieki wynikające z nieszczelnego dachu. W odczuciu pozwanych, lokal ten na dzień zawarcia umowy wyglądał jak „magazyn”. W 2013 r. z lokalu wyprowadziła się pozwana T. K. oraz S. K.. Z lokalu okazjonalnie korzystali R. K. wraz z partnerką J. M.. R. K. przeprowadzał remont przedmiotowego mieszkania. Pozwani nie regulowali czynszu w terminie.

Nakazem zapłaty w sprawie (...) referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym w (...) nakazał pozwanym T. K. oraz S. K., aby zapłacili solidarnie na rzecz A. C. kwotę 5.837,20 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 6 lutego 213 r. do dnia zapłaty. Pozwani uregulowali zadłużenie zasądzone przedmiotowym nakazem zapłaty. W 2013 r. pozwana T. K. uiściła w dniu 17 maja kwotę 600 zł oraz w dniu 8 lipca 2013 r. kwotę 5.200 zł tytułem czynszu oraz zaliczek miesięcznych. Koszt wywozu nieczystości wynosił 19,06 zł miesięcznie, natomiast koszt zużycia wody i kanalizacji wynosił 70,56 zł w 2013 r. oraz 72,48 zł w 2014 r. W 2014 r. T. K. uiściła w dniu 24 lutego 2014 r. kwotę 100 zł tytułem czynszu oraz zaliczek miesięcznych. Wartość zadłużenie pozwanej z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych za okres od stycznia 2013 do maja 2014 r. naliczona zgodnie z umową wynosiła łącznie 8.698,78 zł. Wezwaniem do zapłaty z dnia 7 listopada 2013 r. E. C. wezwała T. K. do zapłaty kwoty 5.429,46 zł tytułem zaległych opłat za najem lokalu nr (...) w budynku (...) (...) w W. – stan na dzień 31 października 2013 r. Pismem z dnia 10 lutego 2014 r. powódka wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 6.871,27 zł tytułem zaległych opłat za najem lokalu nr (...) w budynku przy ul.(...) w W. – stan na dzień 31 stycznia 2014 r. Pismem z dnia 15 marca 2014 r. pozwana T. K. poinformowała powódkę, że kwota wskazana w piśmie z dnia 10 lutego 2014 r. została zabezpieczona na poczet remontu mającego na celu przywrócenie wynajmowanego lokalu do stanu używalności określonego w umowie najmu, czyli na cele mieszkaniowe. Nadto wezwała powódkę do usunięcia wszystkich usterek i naprawienia skutków zaniedbań wewnątrz lokalu w terminie dwóch tygodni od daty otrzymania wezwania. W piśmie z dnia 15 kwietnia 2014 r. Firma (...), będąca zarządcą nieruchomości przy ul. (...) w W. poinformowała pozwaną, że brak płatności czynszu oraz innych należności, jest przyczyną nie wykonywania w lokalu remontów. W piśmie wskazano, że na dzień 15 kwietnia 2014 r. zadłużenie pozwanej wynosi 8.316,91 zł.

Wartość czynszu za okres od dnia 1 stycznia 2013 r. do dnia 30 maja 2014 r. wynosi 6.800 zł. Oszacowany miesięczny czynsz wynosi 400 zł. Wysokości stawki za m ² 8 zł odnosi się do wynajmu garaży czy pomieszczeń gospodarczych. Uwzględniony został stan lokalu bardzo zły. Wartość czynszu odpowiadała stanowi technicznemu nieruchomości oraz stanowi rynku.

Dokonując oceny materiału dowodowego Sąd Rejonowy dał wiarę dokumentom zgromadzonym w aktach sprawy. Również Sąd ten uznał za wiarygodne zeznania świadka W. M., H. M., oraz M. K. podając, że świadkowie w sposób szczegółowy opisali stan lokalów znajdujących się w W. przy ul. (...) i są osobami obcymi dla stron, nie mającymi żadnego interesu w rozstrzygnięciu, dlatego ich zeznania były w ocenie Sądu obiektywne. Dalej Sąd podał, że zeznania B. T. były szczere, logiczne i nietendencyjne. Znalazły oparcie w dokumentach oraz zeznaniach świadków. Sąd uznał za wiarygodne także zeznania J. M. (partnerka syna pozwanych), R. K. (syna pozwanych), K. K. (syna pozwanych) oraz D. K. (córki pozwanych) podając, że miał na uwadze, iż świadkowie są dziećmi pozwanych, dlatego też do ich zeznań podchodził z dozą ostrożności, jednak co do zasady zeznania te pokrywały się z materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie. Oceniając zeznania przesłuchiwanych w charakterze strony powódki E. C. i pozwanych S. K. oraz T. K. Sąd doszedł do przekonania iż zasługiwały one na przymiot wiarygodności, ponieważ były konsekwentne a przede wszystkim pozostawały w korelacji z pozostałym materiałem dowodowym w postaci dokumentacji. Zdaniem Sądu Rejonowego różnice w zeznaniach stron wynikały z odmiennej interpretacji niektórych faktów, a nie celowego zeznawania nieprawdy. Sąd Rejonowy w pełni podzielił także wnioski opinii biegłego sądowego do szacowania (...), wskazując, że sporządzona została fachowo, rzetelnie i z zachowaniem najwyższych standardów zawodowych.

Przechodząc do istoty sprawy Sąd Rejonowy zważył, że powódkę łączyła z pozwaną T. K. umowa najmu lokalu mieszkalnego. W myśl art. 688 ¹ kc, za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby dorosłe. Okolicznością sporną było, czy w okresie między 1 styczniem 2013 r. a 31 majem 2014 r. istniały okoliczności uzasadniające obniżenie bądź całkowite zwolnienie pozwanych z opłat czynszowych.

W ocenie Sądu a quo niczym nieuzasadniony był zarzut pozwanych, aby powódka nie udowodniła że jest właścicielką nieruchomości – po pierwsze nie musiała nawet tego wykazywać, ponieważ wynajmujący nie musi być właścicielem rzeczy, a po drugie, do akt dołączono umowę pisemną stron i w toku postępowania dowodowego, żadna ze stron nawet nie podnosiła kwestii legitymacji czynnej powódki, w tym pozwani, którzy właścicielem kamienicy nazywali właśnie powódkę E. C.. Dalej Sąd podał, że pozwani nie kwestionowali wysokości roszczenia wynikającego z kartoteki dołączonej do pozwu, obejmującej zaległość za okres od 1 stycznia 2013 r. do 31 maja 2014 r., a jedynie podnosili, że była jeszcze jedna wpłata na kwotę 1400 zł oraz 100 zł, których nie uwzględniono w tym wykazie. Pozwani swoich twierdzeń w tym zakresie nie udowodnili, ograniczając się do samego zarzutu. Pomimo wskazania w sprzeciwie od nakazu zapłaty, że dysponują dowodem uiszczenia kwoty 1400 z, to takiego nie złożyli. Zauważyć trzeba, że stosownie do reguły z art. 6 kc, to na pozwanych spoczywał obowiązek wykazania, że kwotę 1400 zł zapłacili. Obowiązkowi temu nie sprostali. Poza tym, wpłata powyższa rzekomo miała mieć miejsce w kwietniu 2013 r. a tymczasem pozwani w odpowiedzi na wezwanie powódki do zapłaty z dnia 10.02.2014 r. (pismo pozwanych z 15 marca 2014 r.), wskazali, że kwoty zaległości opisanej w piśmie z dnia 10.02.2014 r. nie kwestionują, lecz zatrzymują ją na poczet remontu. W związku z powyższym budzi zdziwienie, że pozwani sporządzając pismo z 15 marca 2014 r. zapomnieli, że powódka pominęła ich wpłatę w wysokości 1400 zł, natomiast przypomnieli sobie o tym w sprzeciwie od nakazu zapłaty.

W konsekwencji Sąd I instancji uznał, że roszczenie zostało wykazane co do wysokości. Analizując kolejny zarzut pozwanych, Sąd powołując się na dyspozycje art. 664 § 1 k.c. uznał, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy pozwolił na wnioskowanie, że wynajmowany przez pozwanych lokal obciążony był wadami ograniczającymi w sposób znaczny jego przydatność do umówionego użytku. Zgodnie z umową lokal miał być przeznaczony na cele mieszkalne. Zważywszy na treść zapisu umowy oraz charakter lokalu wnioskować można, że głównym celem dla którego lokal był wynajmowany było zamieszkiwanie w nim przez rodzinę pozwanej. Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy (zeznania świadków, opinia biegłego sadowego, dokumenty) pozwala na wnioskowanie, że lokal był w bardzo złym stanie technicznym z powodu przeciekającego dachu, zagrzybienia oraz zawilgocenia. Fakt ten był konsekwencją niedostatecznej izolacji termicznej budynku, co wynikało z protokołu technicznego sporządzonego przez zarządcę nieruchomości. Z załączonych dokumentów kontroli wynika, że w budynku widoczne są ślady zawilgocenia oraz zagrzybienia, izolacja przeciw wilgociowa jest niesprawna, występują liczne przecieki w miejscu posadowienia kominów wentylacyjnych, kominów dymowych, przy ogni murach oraz na połaci dachu. Znamienne w tym miejscu są zeznania zarządcy nieruchomości, który podał, że z powodu braku remontu dachu lokal był znacznie zawilgocony. Wskazać należy, że pomimo złych warunków panujących w lokalu członkowie rodziny pozwanej zamieszkiwali w lokalu, co zostało potwierdzone przez mieszkańców budynku, a także dzieci pozwanych R. K., K. K. oraz D. K.. Sąd I instancji miał jednak na uwadze, że zgodnie z 664 § 3 k.c. roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wady rzeczy majątkowej nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawierania umowy wiedział o wadach. Dla ustalenia roszczenia z art. 664 k.c. znaczenie ma więc wiedza najemcy o wadach w chwili zawarcia umowy. Pozwani wskazywali, że w okresie od stycznia 2013 r. do końca roku 2014 r. z uwagi na stan lokalu i brak prowadzenia prac remontowych nie mieli możliwości funkcjonowania wraz z rodziną w przedmiotowym lokalu. Powyższa teza nie zasługuje na uwzględnienie. Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, że pozwani zamieszkiwali w przedmiotowym lokalu na wiele lat przed zawarciem umowy najmu z dnia 1 września 2009 r. T. K. mieszkała w lokalu wraz z rodzicami, którzy byli poprzednimi najemcami lokalu, a S. K. od 1985 roku. Stan lokalu był bardzo zły już w dniu zawierania umowy, o czym w ocenie Sądu pozwani wiedzieli. Powyższe wynika z protokołu przekazania lokalu i protokołu technicznego zarządcy nieruchomości. Przypomnieć trzeba, że R. K. zeznał, iż w 2009 r. już był grzyb i zacieki i było tak, odkąd pamięta. K. K. zeznał podobnie, że złe było, odkąd pamięta, a zalania mieszkania z dachu oraz grzyb istniały już przed 2009 rokiem. Pozwana przyznała, że lokal wyglądał jak magazynek. Pozwany zeznał, że przed 2009 rokiem zacieki były, zagrzybienie, aczkolwiek nie było zalań z dachu. Również przyznał, że lokal przypominał magazyn. Stąd Sąd I instancji uznał, że o ile istniały okoliczności ograniczające możliwość korzystania z lokalu zgodnie z umową, to istniały one już w okresie wcześniejszym, i pozwani mieli tego świadomość. Nie znalazło zarazem potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym twierdzenie pozwanej jakoby problem z zawilgoceniem lokalu występował jedynie w okresie 2013 - 2014 r.

Wobec powyższego roszczenie powódki obejmujące należności czynszowe i eksploatacyjne za okres od stycznia 2013 r. do maja 2014 r. zasługiwało na uwzględnienie w pełnym zakresie. Ponadto, biegły sądowy ustalił, że czynsz ustalony przez strony w umowie najmu uwzględniał już zły stan techniczny lokalu. Biegły wskazał, że stawka przyjęta przez powódką tj. 8 zł za m ² jest równoznaczna ze stawkami przyjmowanymi dla powierzchni garażowych i magazynowych i nie mogłaby być ustalona na niższym poziomie. Stawka ta uwzględnia aż 50% korekty. Podał, że na rynku nie występują już tak niskie czynsze. Zatem gdyby teoretycznie przyjąć, że pozwanym przysługiwałoby skuteczne prawo żądania obniżenia czynszu z uwagi na stan lokalu (które to prawo jednak nie przysługiwało wobec wiedzy pozwanych o stanie lokalu w momencie zawierania umowy najmu), to i tak tego czynszu nie można by obniżyć jeszcze bardziej niż 400 zł za miesiąc, a już abstrakcyjne jest żądanie pozwanych ustalenia czynszu na poziomie 100 zł za miesiąc.

Dalej Sąd Rejonowy zauważyć, że pozwani nie wykazali, żeby pomiędzy stronami istniało jakoś ustalenie, że nie będą płacić czynszu w zamian za remonty. Ponadto pozwani nie udowodnili, aby dokonali remontów, których koszt miał być potrącony z należności czynszowej lub też, aby wpłacali kwoty ponad te wskazane w rozliczeniu przedłożonym przez powódkę. W kontekście powyższego Sąd I instancji powołał się na dyspozycję art. 227 k.p.c., art. 6 k.c. oraz art. 232 k.p.c. i podał, że to na pozwanych spoczywał ciężar dowodu że zawarli z powódką umowę, na podstawie której koszt wykonanych prac remontowych miał być zaliczony na poczet zaległości czynszowych. Pozwani w przedmiotowej sprawie nie sprostali temu obowiązkowi i nie udowodnili tej okoliczności. Nadto, nie zgłosili w toku procesu skutecznie ewentualnego zarzutu potrącenia odnośnie wysokości poniesionych nakładów na lokal, dlatego też okoliczność ta nie jest brana pod uwagę. Nawet przy założeniu, że podnieśliby ten zarzut, to nie wykazali wysokości nakładów.

W tym stanie rzeczy Sąd I instancji zasądził solidarnie od pozwanych S. K. i T. K. na rzecz powódki E. C. kwotę 8.698,78 zł jak w pkt I orzeczenia. O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481 § 1 k.c. z uwzględnieniem brzmienia tego przepisu po 1.01.2016 r. O kosztach postępowania Sąd orzekł w punkcie II wyroku na mocy art. 98 § 1 i 3 kpc i 108 § 1 kpc zgodnie z zasadą pełnej odpowiedzialności za wynik procesu, obciążając nimi stronę pozwaną jako stronę przegrywającą spór pozostawiając szczegółowe ich rozliczenie na mocy art. 108 § 1 zd. 2 k.p.c. referendarzowi sądowemu.

Apelację od powyższego rozstrzygnięci apelację złożyli pozwani zaskarżając wyrok w całości i wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucili naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na treść zapadłego orzeczenia w postaci:

1) art. 233 § l k.p.c. poprzez naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów polegające na nieuprawnionym uznaniu, iż pozwani w chwili zawierania umowy najmu w 2009 r. mieli pełną świadomość okoliczności zmniejszających użyteczność wynajmowanego lokalu w postaci uszkodzeń dachu skutkujących zalewaniem w późniejszym okresie najętego mieszkania i tym samym nieuzasadnione było zastosowanie korekty wysokości czynszu w oparciu o treść art 664 § l k.c.;

2) art. 286 k.p.c. poprzez brak uwzględnienia wniosku pozwanej o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego z zakresu szacowania czynszów pomimo istotnych i uzasadnionych wątpliwości, co do rzetelności i prawidłowości sporządzonej przez biegłego sądowego M. S. opinii.

Jednocześnie apelujący wnieśli o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanych kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego za postępowanie przed Sądem II Instancji w kwocie 1.107 zł zgodnie z przedłożoną fakturą VAT.

W uzasadnieniu apelacji podano, że nieuprawnionym i nie znajdującym oparcia w zebranym materiale dowodowym jest twierdzenie, iż pozwani w chwili zawierania umowy najmu mieli pełną świadomość wad technicznych lokalu i tym samym nie może przysługiwać im uprawnienie do żądania obniżenia wysokości miesięcznego czynszu. Czym innym w ocenie pozwanych jest kwestia świadomości stanu technicznego lokalu, który występował w dniu zawarcia umowy najmu a czym innym jest kwestia dalszej degradacji lokalu mieszkalnego powstałej na skutek zaniechań i zaniedbań ze strony wynajmującego. Degradacji, która nastąpiła w związku z niemożliwą do przewidzenia sytuacją postania uszkodzeń dachu tak poważnych, że skutkujących zalaniami lokalu. Jak zgodnie oświadczyli pozwani oraz przesłuchiwani świadkowie, stan techniczny lokalu nie był dobry, jednakże pozwani mieli zamiar dokonać samodzielnych inwestycji w ten lokal i poprawić ten stan techniczny. Przedmiotem uzasadnionych uwag i pretensji pozwanych nie był stan techniczny czy wyposażenie lokalu, które w założeniu miało być skorygowane we własnym zakresie przez pozwanych, lecz fakt, iż powódka wbrew deklaracjom nie dokonała naprawy dachu, co skutkowało powstaniem licznych przecieków i zalań i zmierzało do dewastacji lokalu w stopniu wcześniej niespotykanym. W ocenie skarżących wnioski Sądu I instancji co do oceny materiału dowodowego są nacechowane niekonsekwencją i nie dają się pogodzić. Powołując się na zeznania świadka R. K. oraz D. K. skarżący podnieśli, że umknęło uwadze Sądu - iż podstawą do żądań pozwanych o obniżenie wysokości czynszu nie były wady występujące wcześniej (nawet w postaci zacieków na ścianach związanych z okresowo ujawniającymi się nieszczelnościami dachu) ale fakt zalań, które miały miejsce już po zawarciu umowy najmu skutkujących tym, że na podłodze w lokalu stała woda, następowało zalewanie wyposażenia mieszkania oraz dewastacja mebli, ścian i sufitów.

W dalszej kolejności pozwani podali, że w toku procesu kwestionowali opinię biegłego sądowego w całości i złożyli wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii kolejnego biegłego, do którego Sąd się nie odniósł. Stosownie zaś do treści art. 286 k.p.c. Sąd może w razie potrzeby zażądać dodatkowej opinii od tych samych lub innych biegłych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd Okręgowy podziela i przyjmuje za własne ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd Rejonowy, uznając, że z prawidłowo i niewadliwie ustalonego stanu faktycznego Sąd Rejonowy wyciągnął logiczne i trafne wnioski. Sprawia to, że nie zachodzi potrzeba powtarzania szczegółowych ustaleń faktycznych oraz dokonanej w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku interpretacji przepisów prawa mających zastosowanie w sprawie niniejszej (por. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 8 października 1998 r., II CKN 923/97 - OSNC 1999, z. 3, poz. 60; z dnia 12 stycznia 1999 r., I PKN 21/98 - OSNAP 2000, Nr 4, poz. 143; z dnia 20 stycznia 2000 r., I CKN 356/98 - LEX nr 50863; z dnia 7 kwietnia 2004 r., IV CK 227/03 - LEX nr 585855; z dnia 20 maja 2004 r., II CK 353/03 - LEX nr 585756; z dnia 17 lipca 2009 r., IV CSK 110/09 - LEX nr 518138; z dnia 27 kwietnia 2010 r., II PK 312/09 - LEX nr 602700).

Dalej wyjaśnić należy, że postępowanie apelacyjne jest ponownym merytorycznym sądzeniem sprawy. Przyjmuje się też, że w postępowaniu apelacyjnym sąd II instancji powinien rozważyć, w granicach zaskarżenia, wszystkie stwierdzone naruszenia prawa materialnego, nawet jeżeli nie były one przedmiotem zarzutu apelacyjnego (vide wyrok Sądu Najwyższego z 18.5.2007 r., I CSK 91/07; wyrok SN z 11.1.2007 r., II CSK 392/06; wyrok SN z 3.8.2006 r., IV CSK 101/06; wyrok SN z 24.6.2005 r., V CK 704/04 oraz wyrok SN z 21.4.1999 r., I PKN 25/99, MoP Nr (...), s. 7). Jak natomiast uznał Sąd Najwyższy w uchwale, której nadał moc zasady prawnej z dnia 31 stycznia 2008 r., sygn. akt III CZP 49/07 Sąd II instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania. Sąd Okręgowy, dokonując kontroli instancyjnej nie stwierdził takich uchybień proceduralnych, które skutkowałby nieważnością postępowania, a które Sąd II instancji winien uwzględnić z urzędu.

Na etapie postępowania apelacyjne nie kwestionowano legitymacji czynnej powódki, jak i podstaw odpowiedzialności solidarnej obu pozwanych.

Przechodząc zatem do dalszej części rozważań prawnych, w pierwszej kolejności ocenie należało poddać zarzut dotyczący gromadzenia dowodów, który skarżący oparli na dyspozycji art. 286 k.p.c. Istotnie Sąd I instancji nie rozpoznał wniosku pozwanych, reprezentowanych przez profesjonalnego pełnomocnika, zgłoszonego w piśmie procesowym z dnia 6 kwietnia 2016 r. o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego z zakresu szacowania czynszów jednakże w wywiedzionej apelacji wniosek ten nie został ponowiony. W apelacji nie zostały również sformułowane zarzuty procesowe dotyczące braku rozpoznania przez Sąd I instancji istoty sprawy. Zatem sprawę należało rozpoznać w oparciu o materiał dowodowy zgromadzony w postępowaniu w pierwszej instancji a przedstawiony w apelacji zarzut obrazy art. 286 § 1 k.p.c. należało w istocie odnieść do oceny materiału dowodowego. Naruszenia tego przepisu apelujący upatrywali bowiem w bezkrytycznym oparciu się przez Sąd I instancji na opiniach sądowych biegłego sądowego M. S.. Dowód z opinii biegłego podlega ocenie przy zastosowaniu kryteriów określonych w art. 233 § 1 k.p.c. pod kątem ich zgodności z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziomu wiedzy biegłego, podstaw teoretycznych opinii, a także sposobu motywowania oraz stopnia stanowczości wyrażonych w niej wniosków. Należy przy tym zauważyć, iż odwołanie się przez sąd do tych kryteriów oceny stanowi wystarczające i należyte uzasadnienie przyczyn uznania opinii biegłych za przekonujące (por. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 15 listopada 2000 r., IV CKN 1383/00 - LEX nr 52 544; z dnia 21 października 2004 r., V CK 143/04 - L. oraz z dnia 7 kwietnia 2005 r., II CK 572/04 - LEX nr 151656, a także postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 2000 r., I CKN 1170/98 - OSNC 2001, z. 4, poz. 64). W ocenie Sądu Okręgowego opinie pisemne sporządzone przez biegłego M. S. w postępowaniu przed Sądem I instancji w pełni odpowiadają wymaganiom stawianym przez dyspozycję art. 285 § 1 k.p.c., ponieważ nie tylko umożliwiają ich sądową kontrolę, ale nadto uzasadnienia ich są przystępne i zrozumiałe dla osób nie dysponujących wiedzą w zakresie szacowania nieruchomości, w tym ustalania czynszów, zaś wnioski końcowe sformułowane zostały jasno i czytelnie. Treść pisemnych opinii biegłego świadczy o tym, że ich wydanie zostało poprzedzone rzetelną i wnikliwą analizą cen rynkowych wynajmu mieszkań na terenie miasta W. i okolic. Biegły uwzględnił również zły stan budynku i lokalu przez co zastosował najwyższą korektę na poziomie 50%, co szczegółowo uzasadnił również w ustnych wyjaśnieniach.

Apelujący podważali wnioski końcowe biegłego poprzez stwierdzenie, że lokal zalewany z uwagi na nieszczelność dachu nie może być przedmiotem obrotu i również z tego powodu nie jest właściwe stosowanie stawek właściwych dla pomieszczeń gospodarczych lub garażowych. Odnosząc się do tak sformułowanego zarzutu należy po pierwsze podkreślić, że pozwani nie kwestionowali ważności umowy najmu zawartej z powódką jak i też nie złożyli oświadczenia o jej wypowiedzeniu, a po wtóre-biegły jednoznacznie stwierdził, że przyjęta przez niego stawka na poziomie 8 zł/m ² jest najniższa w odniesieniu do lokalu mieszkalnego i na rynku nie ma stawki czynszu na poziomie 400 zł w odniesieniu do lokalu mieszkalnego.

Dlatego prawidłowo Sąd I instancji uznał opinie biegłego M. S. wydane w toku postępowania za kompletne, jasne i należycie uzasadnione. W tej sytuacji zbędnym było przeprowadzenie dowodu z kolejnej opinii biegłego sądowego. Obowiązek dopuszczenia dowodu z opinii dalszych biegłych powstaje wtedy, gdy zachodzi taka potrzeba, a więc wtedy, gdy przeprowadzone już opinie zawierają istotne luki, są niekompletne, bo nie odpowiadają na postawione tezy dowodowe, niejasne, czy nienależycie uzasadnione lub nieweryfikowalne, tj. gdy przedstawiona ekspertyza nie pozwala organowi orzekającemu zweryfikować zawartego w niej rozumowania, co do trafności wniosków końcowych (por. powołane przez Sąd I instancji wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 19 sierpnia 2009 r., III CSK 7/09 - LEX nr 533130 oraz z dnia 27 lipca 2010 r., II CSK 119/10 - LEX nr 603161). Z taką sytuacją nie mamy do czynienia w niniejszej sprawie.

Sąd Okręgowy w całej rozciągłości podziela stanowisko sądu pierwszej instancji co do oceny pozostałego materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, uznając, że dokonana przez ten sąd ocena dowodów jest trafna, wszechstronna i co istotne, zgodna z art. 233 § 1 k.p.c. Zdaniem Sądu odwoławczego, argumenty zawarte w uzasadnieniu apelacji oraz analiza materiału sprawy dokonana w ramach kontroli instancyjnej nie uzasadniały wniosku, że Sąd pierwszej instancji - weryfikując zebrane dowody - uczynił to z naruszeniem reguł swobodnej ich oceny. W orzecznictwie podkreśla się, że ocena wiarygodności i mocy dowodów przeprowadzonych w danej sprawie wyraża istotę sądzenia w części dotyczącej ustalenia faktów, ponieważ obejmuje rozstrzygnięcie o przeciwstawnych twierdzeniach stron na podstawie własnego przekonania sędziego powziętego w wyniku bezpośredniego zetknięcia się ze świadkami, dokumentami i innymi środkami dowodowymi. Powinna odpowiadać regułom logicznego rozumowania wyrażającym formalne schematy powiązań pomiędzy podstawami wnioskowania i wnioskami oraz uwzględniać zasady doświadczenia życiowego wyznaczające granice dopuszczalnych wniosków i stopień prawdopodobieństwa ich występowania w danej sytuacji. Jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza więc wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów (art. 233 § 1 k.p.c.) i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w powiązaniu wniosków z zebranymi dowodami, lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo - skutkowych, to przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona (por. wyrok Sądu Najwyższego z 27 września 2002 r., IV CKN 1316/00, LEX nr 80273). Dla skuteczności zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie wystarcza zatem stwierdzenie o wadliwości dokonanych ustaleń faktycznych, odwołujące się do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżącego odpowiada rzeczywistości. Konieczne jest tu wskazanie przyczyn dyskwalifikujących postępowanie sądu w tym zakresie. W szczególności skarżący powinien wskazać, jakie kryteria oceny naruszył sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłusznie im je przyznając (tak Sąd Najwyższy m.in. w orzeczeniach z dnia: 23 stycznia 2001 r., IV CKN 970/00, LEX nr 52753; 12 kwietnia 2001 r., II CKN 588/99, LEX nr 52347; 10 stycznia 2002 r. II CKN 572/99, LEX nr 53136). Wobec tego zarzucenie naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów nie może polegać tylko na przedstawieniu przez stronę alternatywnego stanu faktycznego, ale na podważeniu podstaw tej oceny z wykazaniem, że jest ona rażąco wadliwa lub oczywiście błędna (zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 2001 r., II CKN 588/99, LEX nr 52347; z dnia 2 kwietnia 2003 r., I CKN 160/01, LEX nr 78813; z dnia 15 kwietnia 2004 r., IV CK 274/03, LEX nr 164852; z dnia 29 czerwca 2004 r., II CK 393/03, LEX nr 585758).

Apelacja pozwanych wyraża zaś w rzeczywistości co najwyżej jedynie taką alternatywną wersję oceny dowodów w sprawie, co w świetle powyższych rozważań teoretycznych nie mogło odnieść zamierzonego przez apelujących skutku. Uzasadnienie apelacji w zakresie zarzutu naruszenia art. 233 k.p.c. skupia się wszak na przedstawieniu przez pozwanych odmiennej oceny niektórych świadków i pozwanego oraz wyprowadzaniu stąd wniosków, które w przekonaniu apelujących miałyby potwierdzić ich stanowisko, a mianowicie, że czy innym jest kwestia świadomości stanu technicznego lokalu, który występował w dniu zawarcia umowy najmu, a czy innym kwestia dalszej degradacji lokalu mieszkalnego powstałej na skutek zaniechań i zaniedbań strony wynajmującej. Wskazać jednak należy na niekonsekwentne stanowisko pozwanych, którzy w wywiedzionej apelacji podali, że degradacja lokalu doprowadziła do fali zalań, które miały miejsce już po zawarciu umowy. Natomiast w złożonym sprzeciwie od nakazu zapłaty wskazali, że wada lokalu ujawniła się pod koniec 2012 r., kiedy ponownie wystąpiły znaczne zacieki związane z nieszczelnością dachu (vide k. 35v).

W wywiedzionej apelacji pozwani przedstawili wybrane dowody, które uznali za korzystne dla siebie, nie tylko nie odnosząc ich do całokształtu okoliczności sprawy, ale przeprowadzając też ich własną, życzliwą im twierdzeniom wykładnię. W ten sposób postąpili do oceny zeznań świadków R. K., D. K. oraz pozwanego S. K., przytaczając jedyni ich nieznaczną część. Świadek R. K. zeznał miedzy innymi, że przecieki z tego co pamiętam zdarzały się przez całe życie.(…). Z tego co wiem to był problem nagminny z zaciekami. W jednej części budynku dach był remontowany kompleksowo a na mojej części budynku były tylko doraźne łaty. (…) Część zacieków była przed podpisaniem umowy. Natomiast świadek D. K. pomimo, że nie pamiętała kiedy zaczęły się zalania mieszkania podając, że było to kilka lat temu wcześniej - zeznała, że o ten dach walczyliśmy bardzo dawno temu. Dalej wskazać należy na zeznania świadka K. K. który podał: Przed 2009 r. były też zalewania z dachu, było tak odkąd pamiętam. Zagrzybienie mieszkania miało miejsce też przed 2009 r. Natomiast świadek H. M. zeznała: W przedmiotowym lokalu byłam 5-6 lat temu. Coś im ciekło i wiem, że dach był robiony.

W kontekście tych zeznań nie można uznać, że dopiero pod koniec 2012 r. pojawiły się ponowne zacieki, czy też zalania „w stopniu wcześniej nie spotykanym” ( jak stwierdzono w apelacji). Takie okoliczności nie wynikają z materiału zgromadzonego w sprawie. Dlatego słusznie uznał Sąd I instancji, że pozwani posiadali wiedze o złym stanie technicznym dachu w chwili zawarcia umowy.

Ponownie wskazać należy, że jeśli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby zostało wykazane, że z tego samego materiału dałoby się wysnuć równie logiczne i zgodne z zasadami doświadczenia życiowego wnioski odmienne. Nawet więc gdyby na tle zebranych w niniejszej sprawie dowodów można byłoby próbować zrekonstruować jakieś dwie wersje wydarzeń, to Sąd Okręgowy stwierdza, że w tym właśnie wyraża się uprawnienie sądu do swobodnej oceny dowodów, iż sąd może dokonać wyboru jednej z tych wersji i taka ocena musi się ostać, jeśli pozostaje w zgodzie z zasadami doświadczenia życiowego oraz jest logicznie poprawna. Zdaniem Sądu odwoławczego, ocena dowodów dokonana przez Sąd pierwszej instancji w przedmiotowej sprawie nie narusza ani reguł logicznego myślenia, ani zasad doświadczenia życiowego, czy właściwego kojarzenia faktów. Nie sposób również przypisać temu Sądowi błędu w ocenie mocy poszczególnych dowodów, a nadto Sąd ten oceniając pojedyncze dowody - zgodnie z przepisem art. 233 § 1 k.p.c. - odniósł ich znaczenie do całego, zebranego w sprawie materiału dowodowego.

Powtórzyć zatem należy, że nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem pozwanych, iż z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że dopiero pod koniec 2012 r. ujawniła się wada w postaci znacznej dewastacji dachu, czy też kolejne poważne zalania (jak wskazano w sprzeciwie). Tym samym zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. jako polemiczny nie podlegał uwzględnieniu. Jedynie na marginesie wskazać należy, że apelujący nie kwestionowali pozostałych ustaleń Sądu I instancji co do ich wiedzy w dacie zawarcia umowy o zagrzybieniu i zawilgoceniu lokalu. Z zeznań pozwanej, w których odnosiła się do zeznań powódki, jednoznacznie wynika, że mieszkanie wyglądało jak magazynek, zaś świadek J. M. podała, że przed rokiem 2011 stan mieszkania był gorszy niż po zrobionych remontach. Z kolei z zeznań świadka B. T. wynika, że z uwagi na zły stan techniczny lokalu czynsz został ustalony na poziomie 8 zł/m ². Adekwatność tak ustalonej stawki do stanu lokalu potwierdziły opinie biegłego sądowego M. S..

W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy uznał rozważania prawne sądu pierwszej instancji za prawidłowe. Uzupełniając wskazać należy, że w piśmie z dnia 15 marca 2014 r. pozwani domagali się od wynajmującej usunięcia usterek i odliczenia od czynszu kosztów najemców na remont. W toku procesu nie został wykazany jak i podniesiony skuteczny zarzut potrącenia, na co słusznie wskazał także Sąd I instancji. W konsekwencji pozwani nie mili prawa, choć faktycznie tak uczynili, wstrzymać się z zapłatą całości czynszu. Zgodnie bowiem z ugruntowanym orzecznictwem Sądu Najwyższego wyrażonym choćby w wyroku tego Sądu z 12 października 2011 r., sygn. akt II CSK 29/11, wynika, że przepisy art. 664 k.c. nie dają najemcy prawa do powstrzymania się w ogóle z zapłatą czynszu. Przepisy te uprawniają jedynie do żądania obniżenia czynszu albo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia (LEX nr 1043996). Co więcej skutki prawne określone w art. 664 § 1 i 2 k.c. powstają w razie przesłanek w nich zawartych tylko wtedy, jeżeli najemca złoży wynajmującemu odpowiednie oświadczenie, z którego wynika skorzystanie z uprawnień przyznanych tymi przepisami ( por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 czerwca 2013 r. w sprawie II CSK 610/2012).

Wobec powyższego Sąd Okręgowy w całej rozciągłości podziela stanowisko Sądu Okręgowego, który przyjął, że pozwani nie wykazali, aby przedmiot najmu miał wady, o których skarżący nie wiedzieli w chwili zawarcia umowy, w rozumieniu art. 664 § 3 k.c. Na tle ustaleń dokonanych w sprawie sąd pierwszej instancji trafnie ocenił, że pozwani nie wykazali, aby zły stan lokalu, w tym dachu - nie był im znany. Tym samym, skarżący nie udźwignęli ciężaru udowodnienia, że ziściły się materialnoprawne przesłanki żądania obniżenia czynszu zgodnie z art. 664 § 2 k.c., co, poza wspomnianym wcześniej brakiem możliwości uchylenia się od płatności czynszu w ogóle, jest podstawą uznania twierdzeń pozwanych za niezasadne. Ponieważ na etapie postępowania apelacyjnego pozwani nie kwestionowali ustaleń faktycznych dotyczących wysokości zaległości pozwanej z tytułu czynszu za okres od stycznia 2013 r. do maja 2014 r. – powództwo należało uwzględnić w całości.

W tym stanie rzeczy, nie podzielając w żadnej części zarzutów apelacyjnych pozwanych, sąd drugiej instancji złożoną w sprawie apelację ocenił jako pozbawioną zasadności i jako taką oddalił w całości (art. 385 k.p.c.).

SSO Krzysztof Gajewski SSO Leszek Jantowski SSO Joanna Wiecka – Jelińska