Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 9 grudnia 2016 roku wydanym w sprawie o sygnaturze akt I C 202/16, Sąd Rejonowy w Brzezinach oddalił powództwo (...) Związku (...) z siedzibą w W. przeciwko Miastu B. – o uznanie, że określenie wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości objętej księgą wieczystą (...), położonej w B. przy ulicy (...), jest nieuzasadnione. Powyższe orzeczenie wydane zostało w następstwie złożonego przez (...) Związek (...) sprzeciwu od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia 5 października 2015 roku o sygnaturze S.K.O. (...).651.2015.

Sąd Rejonowy ustalił, że w dniu 17 września 2004 roku pomiędzy właścicielem gruntów – Miastem B. a (...) Związkiem (...) w W., doszło do zawarcia umowy o oddaniu nieodpłatnie na okres 99 lat w użytkowanie wieczyste, niezabudowanej nieruchomości o powierzchni 7,2189 ha, z przeznaczeniem pod pracowniczy ogród działkowy, mocą aktu notarialnego przed notariuszem B. M. za rep. A nr 2247/04. Właściciel nieruchomości w § 4 umowy jako podstawę nieodpłatnego oddania nieruchomości wskazał upoważnienie wynikające z art. 8 ust. 2 ustawy z dnia 6 maja 1981 roku o pracowniczych ogrodach działkowych oraz przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. (...) Związek (...) został nadto zwolniony z uiszczenia pierwszej opłaty rocznej, która wynosiła 15 % wartości gruntu.

Zgodnie z treścią § 4 umowy, Gmina M. B. działki gruntu „oddaje nieodpłatnie w wieczyste użytkowanie na lat 99 (...) Związkowi (...) z siedzibą w W., z przeznaczeniem pod pracowniczy ogród działkowy (…)”. Na podstawie § 5 „stawający oświadczyli, że na podstawie art. 8 ust. 2 ustawy o pracowniczych ogrodach działkowych oraz stosownie do podpisanego pomiędzy stronami protokołu rokowań, (...) Związek (...) zwolniony jest z uiszczenia pierwszej opłaty rocznej, która wynosiłaby 15 % wartości gruntu (…), a ponadto zwolniony jest z uiszczania opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntu”.

Na podstawie art. 41 ustawy z dnia 8 lipca 2005 roku o rodzinnych ogrodach działkowych, Pracowniczy O. Działkowy (...) ujawniony w księdze wieczystej (...), zmienił nazwę na Rodzinny O. Działkowy (...) w B..

Sąd Rejonowy ustalił, że w czasie obowiązywania umowy z 17 września 2004 roku, zmianom ulegały przepisy ustawowe dotyczące w szczególności możliwości nieodpłatnego korzystania z użytkowania wieczystego przez działkowców. Pierwotna ustawa o pracowniczych ogrodach działkowych z dnia 6 maja 1981 roku została zmieniona ustawą z dnia 23 czerwca 1995 roku. Ustawę tę zastąpiono ustawą z dnia 8 lipca 2005 roku o rodzinnych ogrodach działkowych, którą to ustawę uchylono z dniem 19 stycznia 2014 roku. Następnie pojawiła się ustawa z dnia 13 grudnia 2013 roku o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U.2014.40), która weszła w życie z dniem 19 stycznia 2014 roku.

Art. 2 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 23 czerwca 1995 roku o zmianie ustawy o pracowniczych ogrodach działkowych zastrzegał, że (...) Związek (...) jest zwolniony z opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Strony zawarły umowę w czasie obowiązywania przytoczonej regulacji prawnej. Zgodnie z art. 8 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 6 maja 1981 roku o pracowniczych ogrodach działkowych, grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność Gminy, przeznaczone w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, pod pracownicze ogrody działkowe, przekazuje się nieodpłatnie w użytkowanie (...) Związkowi (...). Grunty o których mowa w ust. 1 mogą być nieodpłatnie oddane (...) Związkowi (...) w użytkowanie wieczyste, na zasadach określonych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Wymieniony przepis uchylono z dniem 21 września 2005 roku. Analogiczny przepis znajdował się także w ustawie z dnia 8 lipca 2005 roku o rodzinnych ogrodach działkowych (art. 10), uchylonej z dniem 19 stycznia 2014 roku. W aktualnym stanie prawnym, w świetle przepisów ustawy z dnia 13 grudnia 2013 roku o rodzinnych ogrodach działkowych, brak jest regulacji szczególnych o braku odpłatności za użytkowanie wieczyste gruntów należących do Skarbu Państwa lub (...).

Decyzją z dnia 2 lipca 2015 roku Burmistrz Miasta B. ustalił na podstawie art. 221 ust. 2 w związku z art. 78 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, stawkę procentową opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości w wysokości 1 % wartości gruntu, która wyniosła 12.207,17 zł i jednocześnie wypowiedział dotychczasową wysokość opłaty rocznej.

Sąd Rejonowy stwierdził, iż wobec braku szczególnego uregulowania prawnego pozwalającego na nieodpłatne oddanie w użytkowanie wieczyste gruntów (...) Związkowi (...), zastosowanie mają przepisy ogólne, co oznacza iż podstawą prawną dokonania wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej jest art. 221 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zaś podstawę odpłatności użytkowania wieczystego stanowi art. 233 i 238 k.c. Sąd Rejonowy wskazał, że powód powinien uiszczać opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego od dnia zmiany przepisów i usunięcia z obrotu prawnego przepisów szczególnych o nieodpłatności użytkowania wieczystego. W wyniku zmian ustawowych doszło nie do zmiany, a do uchylenia wszystkich wcześniej obowiązujących przepisów szczególnych dotyczących ogrodów działkowych z dniem 19 stycznia 2014 roku, co zdaniem Sądu Rejonowego , miało wpływ na ocenę dopuszczalności ustalenia opłaty rocznej przez właściciela gruntu. Wobec braku w nowej regulacji ustawowej zapisów dotyczących utrzymania praw nabytych, jak to czyniły przepisy wcześniejsze, Miasto B. mogło ustalić opłatę roczną za oddany grunt. Sąd Rejonowy wskazał także, iż zgodnie z treścią nieobowiązującej już normy art. 39 ustawy z dnia 8 lipca 2005 roku o rodzinnych ogrodach działkowych, (...) Związek (...) zachowuje prawa i obowiązki nabyte przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy; dotyczy to w szczególności praw i obowiązków wynikających z użytkowania lub użytkowania wieczystego. Takiej regulacji, zdaniem Sądu Rejonowego, nie przewiduje nowa ustawa z dnia 13 grudnia 2013 roku.

Strona powodowa twierdziła natomiast, iż ustawodawca przewidział w ustawie o gospodarce nieruchomościami wypowiedzenie zmieniające umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, przy czym wypowiedzenie takie dotyczy wyłącznie czynności prawnych oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste z ustaloną w umowie stawką opłaty rocznej, która w wyniku wypowiedzenia może ulec zmianie. Przepisy tej ustawy nie przewidują jednak stawki 0% i w tym stanie nie ma podstaw do zastosowania jednostronnego wypowiedzenia. Z uwagi na to, że nieodpłatność użytkowania wieczystego jest elementem przedmiotowo istotnym w umowie, dla dokonania ustalenia stawki procentowej konieczna jest zmiana umowy, a nie jednostronne wypowiedzenie dokonane przez Burmistrza Miasta B., a zatem art. 78 – 81 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie będą miały zastosowania w sprawie. (wyrok z uzasadnieniem).

Od wyroku Sądu Rejonowego apelację wywiodła strona powodowa wnosząc 0 zmianę wyroku ewentualnie o uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła:

1)  naruszenie prawa materialnego, tj.

- art. 65 ust. 1 pkt 1 i 3 w związku z art. 73 ust. 3 i 5 i art. 66 pkt 1 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 roku o rodzinnych ogrodach działkowych poprzez ich niezastosowanie i nieuwzględnienie powództwa;

- art. 238 k.c. poprzez przyjęcie, że odpłatność jest zasadą użytkowania wieczystego, także wobec rezygnacji właściciela nieruchomości z opłat wnoszonych przez użytkownika wieczystego i zawarcia przez strony umowy nieodpłatnego przekazania prawa użytkowania wieczystego;

- art. 71 ust. 1, art. 72 ust. 3 i art. 73 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich zastosowanie;

- art. 73 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie;

- art. 78 – 81 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich zastosowanie;

- art. 221 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich zastosowanie,

oraz

2)  naruszenie prawa procesowego, tj.

- sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału, poprzez przyjęcie, iż (...) Związek (...) stowarzyszenie ogrodowe nie zachował prawa bezpłatnego użytkowania wieczystego wskazanych nieruchomości nabytego aktem notarialnym;

- art. 328 § 2 k.p.c. poprzez niedostateczne wyjaśnienie w uzasadnieniu przyczyn dla których Sąd I instancji uznał zastosowany przez stronę pozwaną tryb postępowania regulujący aktualizację opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego za prawidłowy do zmiany łączącej strony umowy o przekazaniu nieruchomości w nieodpłatne użytkowanie.

W uzasadnieniu apelacji wskazano, że Sąd Rejonowy dokonał wadliwej analizy przepisów ustawy z dnia 13 grudnia 2013 roku o rodzinnych ogrodach działkowych, z której to ustawy, wbrew twierdzeniom Sądu Rejonowego, w art. 65 ust. 1 pkt 1 zachowano ciągłość prawną powstałego na gruncie poprzednich przepisów (...) Związku (...), który stał się stowarzyszeniem ogrodowym i zachował osobowość prawną, zaś jego jednostki organizacyjne i organy, stały się jednostkami organizacyjnymi i organami stowarzyszenia ogrodowego, a ich członkowie zachowali mandaty. Z treści zaś art. 65 ust. 1 pkt 3 wynika wprost, że prawa i obowiązki (...) Związku (...), stają się prawami i obowiązkami stowarzyszenia ogrodowego. W świetle powyższego zdaniem skarżącego, nie może budzić wątpliwości, że stowarzyszenie ogrodowe nabyło prawa do nieruchomości nabyte wcześniej przez organizację społeczną, w tym także nieodpłatne prawo użytkowania wieczystego. W konsekwencji Sąd Rejonowy dopuścił się naruszenia art. 238 k.c. wobec pominięcia regulacji ustawy szczególnej i brak uwzględnienia, że sposób korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego strony uzgadniają w umowie cywilnoprawnej. Zdaniem skarżącego, istotnym elementem zawartej umowy przez strony była jej nieodpłatność, co oznaczało bezterminowe zwolnienie strony umowy z opłat rocznych, a zatem zmiana umowy nie może być dokonana w formie jednostronnego wypowiedzenia.

Skarżący wywodził także, że wobec nieodpłatności umowy łączącej strony, pozwany powinien raczej podjąć działania celem doprowadzenia do ustalenia stawki procentowej opłaty rocznej, co zapoczątkował pismem z dnia 2 lipca 2015 roku. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie przewiduje stawki zerowej, zaś z treści art. 73 ust. 5 tej ustawy wynika, że wysokość pierwszej opłaty i opłat rocznych ustala się w umowie, co implikuje możliwość dochodzenia praw pozwanego i ustalenie nowej stawki na drodze cywilnej. Uzasadniając naruszenie art. 73 ust. 2 i art. 78 – 81 ustawy o gospodarce nieruchomościami skarżący wskazywał nadto, iż pozwany wbrew przesłankom wynikającym z art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dokonał ustalenia opłaty rocznej mimo niezmienionego sposobu korzystania z niej, w drodze jednostronnego wypowiedzenia. Nadto, Sąd Rejonowy błędnie zastosował art. 221 ust. 2 tej ustawy, albowiem z treści przepisu wynika, że ma on zastosowanie jedynie w sytuacji, gdy w umowie opłaty w ogóle nie ustalono, pomiędzy stronami natomiast ustalono stawkę opłaty rocznej, ale skarżący został z niej zwolniony za obopólną zgodą stron umowy (apelacja ).

W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o oddalenie apelacji z uwagi na brak uchybień w wyroku Sądu Rejonowego oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Wskazała nadto, że wszelkie przepisy zwalniające rodzinne ogrody działkowe z opłat za użytkowanie wieczyste były przedmiotem rozstrzygnięć Trybunału Konstytucyjnego, który orzekł o ich niezgodności z Konstytucją (odpowiedź na apelację ).

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jako bezzasadna podlegała oddaleniu.

Sąd Okręgowy w Łodzi ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji, uznaje za prawidłowe i przyjmuje za własne.

Słusznie ustalił Sąd Rejonowy, iż w czasie poprzedzającym zawarcie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i w trakcie jej obowiązywania, dochodziło do zmian stanu prawnego, regulującego status prawny (...) Związku (...), następnie zaś rodzinnych ogrodów działkowych. Apelacja zaś strony powodowej w istocie swej zmierzała do wykazania, iż do dokonania skutecznej zmiany opłaty rocznej nie mają zastosowania przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2016.2147 t.j.) – art. 221 ust. 2 w związku z art. 78 – 81, zaś właściwym trybem dokonania zmian umowy byłoby zawarcie aneksu do umowy, względnie droga postępowania sądowego. Na poparcie powyższej teorii skarżący przedstawił szereg argumentów. W tym miejscu należałoby jednak dokonać raz jeszcze analizy stanu prawnego obowiązującego w dniu zawarcia umowy przez strony tj. 17 września 2004 roku. W tym czasie obowiązywała ustawa z dnia 6 maja 1981 r. o pracowniczych ogrodach działkowych (Dz.U.1996.85.390 t.j.), która w art. 8 ust. 1 i 2 przewidywała, iż grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy, przeznaczone w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod pracownicze ogrody działkowe, przekazuje się nieodpłatnie w użytkowanie (...) Związkowi (...). Przekazania dokonują odpowiednio starostowie wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej lub wójtowie (burmistrzowie, prezydenci miast). Grunty, o których mowa w ust. 1, mogą być oddawane nieodpłatnie (...) Związkowi (...) w użytkowanie wieczyste na zasadach określonych w przepisach o gospodarce nieruchomościami (zmiana brzmienia art. 8 ust. 1 i 2 dokonana ustawą z dnia 23 czerwca 1995 r. o zmianie ustawy o pracowniczych ogrodach działkowych, Dz.U.1995.99.486, przepis następnie uchylony z dniem 21 września 2005 r. mocą art. 44 ustawy z dnia 8 lipca 2005 roku o rodzinnych ogrodach działkowych, Dz.U.2005.169.1419). Natomiast do dnia 6 marca 2002 roku, na podstawie art. 2 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 23 czerwca 1995 roku o zmianie ustawy o pracowniczych ogrodach działkowych, (...) Związek (...) był zwolniony z opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntów (przepis uchylony z dniem 6 marca 2002 roku wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 lutego 2002 roku, sygn. akt K 39/2000). Następnie, w art. 10 ustawy z dnia 8 lipca 2005 o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U.2005.169.1419) ustawodawca wprowadził możliwość oddania w nieodpłatne użytkowanie wieczyste gruntów przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod rodzinne ogrody działkowe, przy czym przepis utracił moc z dniem 20 lipca 2012 roku mocą wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 11 lipca 2012 roku, sygn. akt K 8/10. Od dnia 19 stycznia 2014 obowiązuje zaś ustawa z dnia 13 grudnia 2013 roku o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U.2014.40), która nie przewiduje zwolnienia rodzinnych ogrodów działkowych z obowiązku uiszczania opłaty rocznej.

Wskazać należy, iż również przepis art. 8 ust. 1 i 2 ustawy z 1981 roku był przedmiotem rozważań Trybunału Konstytucyjnego. Trybunał orzeczeniem z dnia 20 listopada 1996 roku, sygn. K 27/95 stwierdził, że art. 8 ust. 1 ustawy z 1981 roku, w brzmieniu nadanym przez art. 1 pkt 2 ustawy zmieniającej z 1995 roku w zakresie, w jakim wynikający z niego obowiązek nieodpłatnego przekazania przez gminę gruntów w użytkowanie dotyczy jedynie (...) Związku (...), jest niezgodny z art. 1 przepisów konstytucyjnych pozostawionych w mocy na podstawie art. 77 Ustawy Konstytucyjnej z 1992 roku. Ponadto rozstrzygnął, że art. 2 ust. 1 -3 ustawy zmieniającej z 1995 roku (przewidujący zwolnienie z opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntów), w zakresie w jakim wynikające z niego roszczenie dotyczy gruntów stanowiących własność gminy, jest niezgodny z art. 1 i art. 7 przepisów konstytucyjnych, bo stanowi nieusprawiedliwioną względami interesu publicznego, ingerencję w uprawnienia własnościowe gmin, co prowadzi do naruszenia ochrony praw słusznie nabytych i proporcjonalności oraz zasady zaufania do państwa i stanowionego przez nie prawa. W orzeczeniu zaś z dnia 20 lutego 2002 roku o sygn. K 39/00 Trybunał Konstytucyjny orzekł, iż przepis art. 2 ust. 1 i 3 ustawy zmieniającej z 1995 roku narusza art. 165 ust. 1 oraz art. 167 ust. 1, 2 i 3 Konstytucji. O ile w poprzedniej sprawie Trybunał wyraził swój pogląd na temat ochrony prawa własności in genere, o tyle w niniejszym wyroku stwierdził, iż treść wymienionych przepisów prowadzi do znacznego uszczuplenia władztwa jednostek samorządu terytorialnego nad powierzonym mieniem oraz do zagrożenia bardzo poważnym uszczerbkiem w ich majątku ( vide: uzasadnienie do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 11 lipca 2012, sygn. akt K 8/10, (...) 7A/2012, poz. 78).

Sąd II instancji w całości podziela przytoczone argumenty Trybunału Konstytucyjnego, które wprost rzutują na wydane rozstrzygnięcie w sprawie. Zgodzić się należy zatem z Sądem Rejonowym, iż aktualnie w polskim systemie prawnym nie obowiązują przepisy dające ogrodom działkowym możliwość nieodpłatnego oddania gruntu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego w użytkowanie wieczyste, albowiem wszelkie obowiązujące normy prawne w tym zakresie zostały uchylone mocą orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego bądź w drodze zmiany lub uchylenia aktów prawnych.

Zdaniem Sądu II instancji za nieuprawniony należy uznać zarzut naruszenia art. 65 ust. 1 pkt 1 i 3, art. 73 ust. 3 i 5 oraz art. 66 pkt 1 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 roku o rodzinnych ogrodach działkowych. Skarżący bowiem wywodzi, że z uwagi na zawartą w treści art. 65 swego rodzaju sukcesję uniwersalną poprzez wyrażone w ustawie, zachowanie praw i obowiązków (...) Związku (...) przez stowarzyszenia ogrodowe, rodzinne ogrody działkowe mają prawo także do zachowania nieodpłatnego prawa użytkowania wieczystego gruntów, nabytego na gruncie obowiązywania poprzednich przepisów. Po pierwsze, wskazana ustawa nie zawiera norm statuujących takie uprawnienie, po wtóre zaś ratio legis wprowadzenia do ustawy z 2013 roku przepisów przejściowych miało zgoła inne, choć doniosłe znaczenie. Na podstawie nowej ustawy bowiem, jak słusznie wskazywano w apelacji, rodzinne ogrody działkowe miały działać jako stowarzyszenia ogrodowe, na podstawie ustawy z dnia 7 kwietnia 1989 roku Prawo o stowarzyszeniach. Podstawowym celem art. 65 było wprowadzenie zasady ciągłości prawnej (...) Związku (...) jako osoby prawnej, pomimo zmiany jego statusu prawnego. Na gruncie bowiem poprzedniej ustawy (...) było swego rodzaju stowarzyszeniem, powołanym do funkcjonowania nie wolą jego członków, a mocą ustawy. Na gruncie nowej ustawy zaś, celem wyeliminowania swoistego monopolu, działkowcy mogli zdecydować, czy stają się odrębnym stowarzyszeniem ogrodowym od (...), czy pozostają jako jednostki organizacyjne (...). W konsekwencji każdej z wymienionych decyzji, normy przejściowe zawarte w przepisach art. 65 – 77 ustawy z 2013 roku zapewnić miały płynne funkcjonowanie powstałych podmiotów prawa. W kontekście niniejszej sprawy, (...) Związek (...) z siedzibą w W. stał się stroną umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, co jednak nie stoi na przeszkodzie, aby właściciel tego gruntu dokonał ustalenia stawki opłaty rocznej. Podkreślić należy, iż to na podstawie przepisów prawa, tj. art. 8 ust. 2 ustawy z 1981 roku o pracowniczych ogrodach działkowych i ustawy o gospodarce nieruchomościami, przedmiotowa nieruchomość została oddana (...) nieodpłatnie w użytkowanie wieczyste. Taka klauzula znalazła się wprost w umowie stron w formie aktu notarialnego i nie pozostawia wątpliwości co do podstawy zastosowania braku odpłatności.

Mając powyższe na względzie nie sposób przyjąć, że zwolnienie od obowiązku uiszczenia opłaty rocznej obowiązuje przez cały czas trwania użytkowania wieczystego i dotyczy także następcy prawnego właściciela. Zgodnie z normą art. 238 k.c. zasadą jest uiszczanie opłat za użytkowanie wieczyste przez czas trwania tego prawa. Przepis ten ma także znaczenie w kontekście interpretacji art. 71 ust. 1 ugn, w którym zawarty jest zwrot „za oddanie nieruchomości”, stąd należy przez to rozumieć nie tylko czynność ustanawiania prawa użytkowania wieczystego, ale i trwanie tego prawa rzeczowego. Zwolnienie z opłaty jest przywilejem użytkownika, którego podstawą może być przepis prawa lub czynność prawna właściciela. Podstawa lub zakres takiego zwolnienia może ulec zmianie, do ustania włącznie, w toku stosunku prawnego, w tym w następstwie zmiany stanu prawnego ( vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 26.01.2009 r., I ACa 914/08, LEX 509764). Za chybiony zatem należy uznać także zarzut naruszenia art. 238 k.c.

Zgodnie z art. 221 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2016.2147 t.j.) jeżeli przy oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie została określona wysokość stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, właściwy organ określi wysokość tej stawki, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 217 ust. 1, stosując tryb postępowania określony w art. 78-81. Przepis ten, mimo iż usytuowany w części ustawy zawierającej przepisy przejściowe, stanowi samodzielną podstawę prawną do dokonania ustalenia wysokości stawki opłaty rocznej, jeżeli wysokość tej stawki w umowie nie została określona. Skarżący w apelacji wywodził, iż przepis niniejszy nie ma zastosowania w sprawie, bowiem stawka pierwszej opłaty i opłaty rocznej została w umowie określona, zaś właściciel w oparciu o obowiązujące przepisy prawa świadomie zrezygnował z ekwiwalentu pieniężnego za korzystanie z nieruchomości. Wskazać należy, że wbrew twierdzeniom apelującego, stawka opłaty rocznej nie została w akcie notarialnym wskazana (wskazanie dotyczyło jedynie pierwszej opłaty w wysokości 15 %), a zatem w świetle powyższego nie ma przeszkód do zastosowania trybu określonego w art. 78 – 81 ugn w odniesieniu do użytkowania wieczystego nabytego przed dniem 1 stycznia 1998 roku, jak i po tej dacie, gdy stawka procentowa nie była ustalona, a więc użytkowanie wieczyste miało miejsce nieodpłatnie, gdyż taką konsekwencją właśnie jest brak ustalenia stawki procentowej opłaty rocznej.

Podsumowując, tryb ustalania stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przewidziany w art. 221 ust. 2 ugn został zastosowany prawidłowo i stanowił samodzielną podstawę dokonanego wypowiedzenia przez właściciela. Za nieuprawniony należy tym samym uznać zarzut naruszenia art. 221 ust. 2, art. 78 – 81 oraz art. 73 ust. 2 ugn.

Odnosząc się zaś do zarzutu sprzeczności istotnych ustaleń Sądu Rejonowego z treścią zebranego materiału, Sąd II instancji podziela stanowisko Sądu Rejonowego co do cywilnoprawnego charakteru ustanowienia użytkowania wieczystego, przy czym wskazać trzeba, iż rozstrzygnięcie w sprawie niniejszej nie wymagało rozważania natury tego stosunku, wbrew wywodom skarżącego. Jak powyżej wskazano, następstwo prawne (...) w żaden sposób nie wpłynęło na możliwość dokonania ustalenia stawki procentowej opłaty rocznej, albowiem uprawnienie właściciela znajduje swoje źródło jedynie w przepisach prawa, konkretnie w art. 221 ust. 2 ugn. Na marginesie należy jednak uściślić, iż użytkowanie wieczyste unormowano w polskim systemie prawnym dwutorowo, co wynika właśnie z istoty użytkowania wieczystego, polegającego na odpłatnym co do zasady oddaniu do korzystania gruntów należących do Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego. Z uwagi na przedmiot umowy, jej postanowienia nie są swobodnie kształtowane wolą stron, a ich ramy określono w odrębnych przepisach z uwzględnieniem celu na jaki nieruchomość zostaje oddana i jej wartości. Sąd Rejonowy w istocie pominął treść przepisów art. 65 i nast. ustawy z 2013 roku o rodzinnych ogrodach działkowych, tym niemniej powyższe nie miało wpływu na treść zapadłego rozstrzygnięcia.

W kontekście zarzutu naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. Sąd II instancji nie dopatrzył się uchybień Sądu Rejonowego, które uniemożliwiły by kontrolę instancyjną wyroku. Sąd Rejonowy wyjaśnił bowiem podstawę prawną wyroku i w sposób wyczerpujący przytoczył przepisy prawa mające zastosowanie w sprawie.

Mając na uwadze powyższe, należało uznać na podstawie art. 385 k.p.c., że apelacja jako bezzasadna podlega oddaleniu w całości.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 98 § 1 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. oraz § 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016 zmieniającego rozporządzenie w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2016 roku poz. 1667) w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2015 roku poz.1800).