Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 listopada 2017 r.

Sąd Okręgowy w Siedlcach Wydział I Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący SSO Andrzej Kirsch

Protokolant st. sekr. sąd. Joanna Makać

po rozpoznaniu w dniu 6 listopada 2017 r. w Siedlcach

na rozprawie

sprawy z powództwa S. i M. małż. R.

przeciwko L. P.

o zapłatę

I.  powództwo oddala,

II.  zasądza od powodów S. i M. małż. R. na rzecz pozwanego L. P. kwotę 5.417 zł (pięć tysięcy czterysta siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 101/17

UZASADNIENIE

W dniu 16 stycznia 2017 r. wpłynął do Sądu Okręgowego w Siedlcach pozew S. i M. małż. R., w którym wnieśli o zasądzenie od pozwanego L. P. kwoty 90.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 30 grudnia 2016 r. do dnia zapłaty. Wnieśli również o zasądzenie od pozwanego zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 3.600 zł.

W uzasadnieniu pozwu powodowie podnieśli, że w dniu 21 listopada 2012 r. zawarli z pozwanym umowę przyrzeczenia, na podstawie której pozwany zobowiązał się wybudować dla nich dom w zabudowie bliźniaczej, a następnie sprzedać im zabudowaną tym domem nieruchomość składającą się z działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) wraz z udziałem wynoszącym 1/10 części we współwłasności działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym (...), za kwotę 310.000 zł. Powodowie stwierdzili, że w umówionym terminie (w stosownych ratach) zapłacili umówioną cenę, ale mimo to pozwany nie wywiązał się z przyjętego zobowiązania i uzależnił zawarcie końcowej umowy od wpłaty na jego rzecz dodatkowej kwoty 90.000 zł. Powodowie uiścili na jego rzecz w dniu 1 sierpnia 2013 r. kwotę 90.000 zł, ale traktują rzeczoną wpłatę jako świadczenie nienależne. Jako podstawę prawną swojego żądania wskazali art. 410 par. 2 kc.

W dniu 30 marca 2017 r. wpłynęła do akt sprawy odpowiedź pozwanego na pozew, w której nie uznał powództwa, wniósł o jego oddalenie w całości i zasądzenie od powodów na jego rzecz zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów ewentualnego zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew zaprzeczył jakoby uzależnił zawarcie z powodami umowy sprzedaży od zapłaty na jego rzecz dodatkowej kwoty 90.000 zł. Stwierdził, że kwota 90.000 zł stanowiła wynagrodzenie za umówione z powodami prace wykończeniowe m.in. w postaci – wykonania ocieplenia dachu, ocieplenia poddasza i wykonania sufitów podwieszanych, wykonania instalacji wodno-kanalizacyjnej i instalacji centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, wykonania posadzek wraz z ich ociepleniem (wylewek), wykonania izolacji wraz z wylewką na balkonie i ułożenia na nim płytek, ułożenia płytek na schodach przed wejściem do budynku, na schodach wejściowych do kotłowni, wykonania kostki przed budynkiem, opaski wokół budynku, wykonania tarasu naziemnego z kostki, wykonania ogrodzenia działki. Pozwany stwierdził, że zapłata za powyższe prace dokonana została przez powodów na jego rzecz w dniu 1 sierpnia 2013 r., na co sporządzone zostało stosowne pokwitowanie. Pozwany podał, że nie doszło w sprawie do przekazania na jego rzecz jakiegokolwiek nienależnego świadczenia, ponieważ zgodnie z umową wykonał wszystkie prace za umówioną kwotę 90.000 zł (k. 42-44).

Na rozprawie w dniu 6 listopada 2017 r. strony przedstawiły swoje końcowe stanowiska w sprawie.

Pełnomocnik powodów popierała powództwo zgodnie z treścią pozwu ( stanowisko pełnomocnika powodów zarejestrowane na rozprawie w dniu 6 listopada 2017 r. – 01:04:36-01:08:08).

Pełnomocnik pozwanego nie uznała powództwa, wniosła o jego oddalenie w całości i zasądzenie od powodów zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego ( stanowisko pełnomocnika pozwanego zarejestrowane na rozprawie w dniu 6 listopada 2017 r. – 01:08:10-01:13:40).

Sąd Okręgowy ustalił, co następuje:

W dniu 21 listopada 2012 r. powodowie S. i M. małż. R. zawarli z pozwanym L. P. umowę przyrzeczenia sprzedaży domu mieszkalnego. Umowa została oznaczona numerem (...). Mocą umowy pozwany zobowiązał się przenieść na powodów własność działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) o powierzchni 482 m ² wraz z budynkiem mieszkalnym w zabudowie bliźniaczej o powierzchni 154 m ² oraz udział wynoszący 1/18 części we współwłasności działki gruntu oznaczonej numerem (...)(drodze dojazdowej), a powodowie zobowiązali się zapłacić cenę sprzedaży w kwocie 310.000 zł.

Powyższa umowa dotyczyła budynku zamkniętego, zadaszonego, zaopatrzonego we wszystkie okna i drzwi zewnętrzne oraz z wykonaną wewnątrz instalacją elektryczną. W ramach ceny w kwocie 310.000 zł pozwany zobowiązał się dodatkowo wykonać elewację zewnętrzną budynku (tynk akrylowy). Zobowiązanie to zostało ujęte w paragrafie(...) umowy z dnia 21 listopada 2012 r.

W okresie, kiedy zawierana była pomiędzy stronami umowa przyrzeczenia, pozwany dysponował na tej ulicy również innymi budynkami mieszkalnymi w zabudowie bliźniaczej, które znajdowały się na bardziej zaawansowanym etapie wykończenia. Na zlecenie nabywców budynków pozwany m.in. wyposażał budynki w instalacje wodno-kanalizacyjne oraz centralnego ogrzewania, montował w budynku grzejniki, wykonywał instalacje tzw. ogrzewania podłogowego oraz robił wylewki podłogowe, ocieplał poddasza. Cena sprzedaży nieruchomości z budynkami na takim właśnie etapie wykończenia wynosiła, w zależności od powierzchni zbywanej nieruchomości gruntowej, około 400.000 zł.

Pozwany zasadniczo nie zajmował się w ramach prowadzonej działalności deweloperskiej tzw. wykańczaniem budynków pod klucz.

Pozwany L. P. okazał powodom sąsiedni budynek mieszkalny, który posiadał opisane powyżej dodatkowe elementy wykończenia i stwierdził, że może również wykonać takie elementy w budynku, którym zainteresowani byli powodowie. Powodowie wyrazili na to zgodę i w związku z tym zawarta została pomiędzy stronami ustna umowa, na podstawie której pozwany L. P. zobowiązał się do wykonania w budynku powodów następujących prac: instalacji wodno-kanalizacyjnej, instalacji centralnego ogrzewania, montażu grzejników, ogrzewania podłogowego i wylewek podłogowych, ocieplenia dachu, wykonania sufitów podwieszanych na poddaszu, stryszku, izolacji zewnętrznego balkonu i wyłożenia go płytkami, pełnego ogrodzenia działki, podjazdu z kostki brukowej, zewnętrznego ziemnego tarasu wyłożonego kostką, opaski kostkowej budynku. Za wykonanie powyższych prac powodowie zobowiązali się zapłacić pozwanemu dodatkową kwotę 90.000 zł.

Wszystkie prace związane z budynkiem, tj. te wynikające z umowy pisemnej z dnia 21 listopada 2012 r. oraz te objęte umową ustną, pozwany L. P. wykonał do połowy maja 2013 r. W tzw. weekend majowy pozwany wykonał elewację zewnętrzną budynku z tynku akrylowego, do czego zobowiązał się w paragrafie (...) umowy pisemnej z dnia 21 listopada 2012 r.

Kwotę 310.000 zł, która wynikała z pisemnej umowy z dnia 21 listopada 2012 r. powodowie zapłacili pozwanemu w następujących transzach – 10.000 zł w dniu 23 listopada 2012 r. (k. 14), 100.000 zł w dniu 7 grudnia 2012 r. (k. 15), 25.000 zł w dniu 5 lipca 2013 r. (k. 16), 40.000 zł w dniu 11 grudnia 2012 r. (k. 17) i 135.000 zł w dniu 1 sierpnia 2013 r. (k. 18).

Umowa sprzedaży zawarta została pomiędzy stronami w formie aktu notarialnego (Rep. A Nr (...)) w dniu 1 sierpnia 2013 r. w kancelarii notarialnej w M. przed notariuszem A. K..

Tego samego dnia, tj. 1 sierpnia 2013 r., ale już po podpisaniu aktu notarialnego, powodowie S. i M. małż. R. podjęli w banku kwotę 90.000 zł i przekazali ją w gotówce pozwanemu. Kwota stanowiła zapłatę za dodatkowe prace w budynku i na nieruchomości gruntowej. W związku z przyjęciem tej kwoty pozwany sporządził pisemne pokwitowanie, które własnoręcznie podpisał. W pokwitowaniu określono, że jest to zaliczka na poczet prac wykończeniowych w budynku mieszkalnym.

Pozwany L. P. nigdy nie zawarł z powodami umowy na jakiekolwiek prace wykończeniowe w ramach tzw. wykończenia pod klucz.

Prace związane z wykończeniem schodów wewnętrznych w budynku i wyłożenie ich drewnem, powodowie zlecili stolarzowi J. B.. Ponadto, powodowie sami zakupili piec do centralnego ogrzewania, a wykonanie kotłowni i rozruch pieca zlecili R. W.. Z kolei większość prac związanych z tzw. wykończeniem pod klucz, powodowie zlecili M. W., który ułożył panele na podłogach, ułożył glazury i terakoty w łazienkach, wykonał tzw. biały montaż w łazienkach i pomalował pomieszczenia. Wszystkie powyższe prace powodowie zlecali na własną rękę, bez udziału i pośrednictwa pozwanego L. P..

Wszystkie prace w ramach tzw. wykańczania pod klucz wykonywane były w budynku powodów poczynając od maja 2013 r.

W piśmie z dnia 23 czerwca 2016 r. powodowie M. i S. małż. R. wezwali pozwanego do zwrotu kwoty 90.000 zł, wyznaczając jako ostateczny termin dzień 30 czerwca 2016 r. (k. 27). Z kolei pismem z dnia 5 lipca 2016 r. skierowali do pozwanego pismo zatytułowane „wezwanie do zapłaty” (k. 28).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów: umowy przyrzeczenia z dnia 21 listopada 2012 r. (k. 9-9v), potwierdzeń złożonych zleceń i potwierdzeń przelewów (k. 14-18 i 20), faktury vat nr (...) z dnia 1 sierpnia 2013 r. (k. 19), pisemnego pokwitowania (k. 21), umowy sprzedaży z dnia 1 sierpnia 2013 r. (k. 22-26), wezwań do zapłaty (k. 27 i 28-28v), zeznań świadków R. S. i P. K. zarejestrowanych na rozprawie w dniu 21 czerwca 2017 r., zeznań świadków K. B., P. W., A. O. i J. B. zarejestrowanych na rozprawie w dniu 20 września 2017 r., zeznań świadków M. W. i R. W. zarejestrowanych na rozprawie w dniu 6 listopada 2017 r., częściowych zeznań powodów i zeznań pozwanego zarejestrowanych na rozprawie w dniu 6 listopada 2017 r.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Roszczenie powodów M. i S. małż. R. skierowane do pozwanego L. P. o zapłatę kwoty 90.000 zł było całkowicie niezasadne.

Sporne pomiędzy stronami były następujące kwestie: 1) treści zawartych umów, 2) zakres prac, których wykonania w ramach zawartych umów podjął się pozwany L. P., 3) ceny, które wynikały z zawartych umów i 4) okoliczności wykonania bądź niewykonania prac, do których zobowiązał się pozwany.

Powodowie małżonkowie R. stali na stanowisku, że pozwany zobowiązał się sprzedać im nieruchomość wraz z budynkiem mieszkalnym w zabudowie bliźniaczej za kwotę 310.000 zł. Twierdzili, że za powyższą cenę, oprócz stanu surowego, miały być wykonane w budynku: wszystkie instalacje (elektryczna, wodno-kanalizacyjna i centralnego ogrzewania), założone grzejniki, ogrzewanie podłogowe, wylewki podłogowe, ocieplone poddasze, sufity podwieszane, stryszek, zewnętrzny taras ziemny wraz z wyłożeniem go kostką, podjazd do budynku z kostki, ogrodzenie posesji. Podnosili również, że zawarli z pozwanym dodatkową umowę, mocą której pozwany zobowiązał się do wykonania dalszych, tj. prac wykończeniowych pod klucz. W ramach tej umowy pozwany miał rzekomo wykonać: obróbkę schodów wewnętrznych i wyłożenie ich drewnem, ułożenie paneli podłogowych w budynku, ułożenie glazury i terakoty w łazienkach oraz miał zakupić wyposażenie łazienek i dokonać tzw. białego montażu. Twierdzili, że zobowiązali się zapłacić pozwanemu za powyższe prace wykończeniowe pod klucz dodatkową kwotę 90.000 zł. Z zeznań powodów wynikało, że pozwany rozpoczął wykonywanie prac wykończeniowych pod klucz, ale wykonywał je wadliwie. W związku z powyższym powodowie rzekomo odstąpili od umowy dotyczących wykonywania tych prac i zlecili je innym osobom.

Z kolei pozwany L. P. twierdził, że nigdy nie zawierał z powodami umowy dotyczącej tzw. prac wykończeniowych pod klucz. Kwota 90.000 zł wynikała z odrębnej umowy ustnej zawartej pomiędzy stronami i dotyczyła prac związanych z wyposażeniem budynku w instalacje wodno-kanalizacyjną oraz instalację centralnego ogrzewania, montażu grzejników, wykonania ogrzewania podłogowego, wylewek podłóg, ocieplenia dachu, wykonania stryszku, wykonania sufitów podwieszanych na poddaszu, izolacji i ułożenia płytek na balkonie zewnętrznym, wykonania ziemnego tarasu zewnętrznego i wyłożenia go kostką, wykonania opaski wokół budynku, wykonania ogrodzenia całej nieruchomości oraz podjazdu do budynku z kostki brukowej.

W świetle okoliczności faktycznych ustalonych w sprawie, twierdzenia powodów należało uznać za nielogiczne i pozbawione sensu. Co najistotniejsze jednak – nie zostały one potwierdzone jakimkolwiek obiektywnym dowodem.

Oboje powodowie zeznali, że na tzw. prace wykończeniowe pod klucz zawarli z pozwanym umowę ustną wiosną 2013 r., ale po rozpoczęciu wykonywania ich okazało się, że pozwany wykonuje je wadliwie. Powodowie zeznali, że w związku z tym odstąpili od umowy i zlecili wykonanie tych prac innym wykonawcom. Twierdzili, że zatrudnieni przez nich wykonawcy rozpoczęli wykonywanie prac pod klucz od maja 2013 r . W ocenie Sądu Okręgowego powstało zatem zasadnicze pytanie, dlaczegóż to powodowie zapłacili pozwanemu kwotę 90.000 zł w dniu 1 sierpnia 2013 r. , skoro podobno zrezygnowali z jego usług w zakresie tzw. prac wykończeniowych pod klucz, zlecili te prace innym wykonawcom i co więcej – wykonawcy ci rozpoczęli te prace już w maju 2013 r. Jak przekonują wyjaśnienia informacyjne, które następnie zostały przez oboje powodów potwierdzone w ramach złożonych zeznań, żadne z nich nie potrafiło tej okoliczności wytłumaczyć. Gdyby dać wiarę zeznaniom powodów, to jakie byłoby uzasadnienie dla przekazania pozwanemu kwoty 90.000 zł w dniu 1 sierpnia 2013 r. za prace, których de facto nie wykonał, i które zostały zlecone trzy miesiące wcześniej (w maju 2013 r.) innym wykonawcom.

Najprawdopodobniej w sukurs powodom miały przyjść zeznania ich córki B. P.. Okazało się jednak, że były one całkowicie sprzeczne z zeznaniami samych powodów. Wniosek nasuwa się zatem jeden, albo zeznawała ona nieszczerze, chcąc w ten sposób nieudolnie „pomóc” swoim rodzicom, albo zeznawała na okoliczność swoich wyobrażeń, hipotez, a nie faktów. Otóż B. P. „potwierdziła”, że jej rodzice zawarli z pozwanym umowę na wykonanie tzw. prac wykończeniowych pod klucz i zobowiązali się zapłacić za nie 90.000 zł. Twierdziła, że powodowie zapłacili kwotę 90.000 zł w ratach, a ponadto, że jeździli z pozwanym L. P. po sklepach, wybierali glazurę, terakotę oraz armaturę łazienkową, a pozwany brał te materiały na fakturę na swoją firmę. Nic z tego, co twierdziła B. P. nie miało w rzeczywistości miejsca, poza oczywiście faktem, że pozwany przyjął od powodów kwotę 90.000 zł. Z zeznań samych powodów wynikało, że zapłacili pozwanemu kwotę 90.000 zł jednorazowo w dniu 1 sierpnia 2013 r., a nie w ratach, nie jeździli również z pozwanym po żadnych sklepach i nie dokonywali wyboru materiałów wykończeniowych. Świadek B. P. mimo to fantazjowała nadal i stwierdziła, że ostatecznie rodzice w zakresie prac wykończeniowych pod klucz zrezygnowali z usług pozwanego i zlecili te prace innym wykonawcom. Po ujawnieniu świadkowi przez Przewodniczącego składu orzekającego, że powodowie zapłacili pozwanemu kwotę 90.000 zł jednorazowo w dniu 1 sierpnia 2013 r. – nie potrafiła tej okoliczności wytłumaczyć. Stwierdziła – „ pozwany nie wykonał prac wykończeniowych, nie wiem po co i za co dostał 90.000 zł” (k. 166). Ostatecznie świadek nie ustosunkowała się do tych okoliczności i chcąc chyba usprawiedliwić pokrętność swoich zeznań, powołała się na swoją trudną sytuację rodzinną.

Wobec powyższego, Sąd uznał zeznania B. P. za całkowicie nieszczere.

Z kolei zeznania złożone w sprawie przez pozostałych świadków, zarówno zawnioskowanych przez pozwanego jak i powodów, całkowicie i wprost, a niektóre pośrednio, potwierdzały wersję wydarzeń przedstawioną przez pozwanego L. P..

Postronny nabywca jednego z budynków, które pozwany realizował w ramach tej inwestycji, R. S. zeznał, że swoją nieruchomość zakupił od pozwanego za kwotę 415.000 zł. Stwierdził, że za tę kwotę wykonany był budynek z dachem, oknami, drzwiami zewnętrznymi, elewacją zewnętrzną, ociepleniem, wszystkimi instalacjami wewnętrznymi, tynkami, wylewkami podłogowymi, podjazdem z kostki, ogrodzeniem działki. Stwierdził, że cena 415.000 zł nie obejmowała prac wykończeniowych pod klucz.

Wykonawca ociepleń i elewacji zewnętrznych w budynkach P. K. zeznał, że początkowa cena za budynek wynosiła 300.000 zł, a po wykonaniu hydrauliki i wszytkach instalacji – wartość inwestycji ulegała zwiększeniu do kwoty 400.000 zł.

Wykonawca usługi polegającej na układaniu kostki brukowej K. B. zeznał, że budynek w stanie surowym kosztował 310.000 zł, a w stanie tzw. deweloperskim (wyposażonym w instalacje, posadzki, podwieszane sufity, tynki i izolowanym poddaszem) – 400.000 zł.

Kolejny nabywca P. W., który zakupił budynek w takim stanie jak R. S., zeznał, że zapłacił pozwanemu kwotę 390.000 zł.

Geodeta A. O., który wytyczał te nieruchomości w terenie, zeznał, że budynek powodów w stanie surowym kosztował 310.000 zł, ale poza tym za dodatkowe prace pozwany zaproponował kwotę 90.000 zł.

Okazuje się zatem, że pozwany w ramach tej inwestycji sprzedawał nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami mieszkalnymi w zabudowie bliźniaczej, za średnią kwotę 400.000 zł. Budynki wydawane były nabywcom w stanie do wykończenia pod klucz. Były ocieplone, wyposażone były we wszystkie niezbędne instalacje, w grzejniki, wykonane miały wylewki podłogowe, a ponadto zagospodarowane były posesje, tj. wykonane były podjazdy i ogrodzenia.

Niewiele do sprawy wniosły zeznania M. Z., który na zlecenie powodów ustalał zakres wad i usterek w budynku, ale nie znał szczegółowych uzgodnień pomiędzy stronami, nie znał zakresu prac, do których zobowiązał się pozwany i uzgodnionych pomiędzy stronami kwot. Zatem zeznania powyższego świadka nie były przydatne do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

Z kolei z zeznań J. B. wynikało, że na zlecenie powodów obrobił i wykończył schody wewnątrz budynku. R. W. wykonał kotłownię i uruchomił piec, a M. W. wykonał pozostałe prace wykończeniowe pod tzw. klucz. Okoliczności, na które zeznawali w sprawie ci świadkowie nie pozostawały pomiędzy stronami sporne.

Na koniec należy zwrócić szczególną uwagę na jeszcze jedną zastanawiającą okoliczność, a mianowicie, dlaczego z żądaniem zwrotu kwoty 90.000 zł powodowie czekali aż trzy lata. Z dokumentów zgromadzonych w sprawie wynikało, że przekazali pozwanemu kwotę 90.000 zł w dniu 1 sierpnia 2013 r. (okoliczność niesporna), a wezwali go do jej zwrotu dopiero pod koniec czerwca 2016 r. Oczywistym jest, że to do powodów należała decyzja, czy w ogóle i kiedy ewentualnie upomną się u pozwanego o zwrot „nienależnej” kwoty, ale tak długi upływ czasu jest zastanawiający i niewątpliwie nie ma nic wspólnego z należytą dbałością o własne prawa (interesy). Wprost trudno sobie wyobrazić, aby w normalnych okolicznościach osoby, które uważały się za oszukane i wykorzystane przez pozwanego, które miały poczucie, że zostały wręcz przymuszone do zapłaty nienależnej kwoty 90.000 zł (bo tak właśnie twierdzili powodowie), czekały aż trzy lata na podjęcie jakichkolwiek kroków prawnych, na drodze cywilnej bądź karnej, celem odzyskania tejże kwoty.

Bezpośredni kontakt Sądu z powodami nie dał podstaw do jednoznacznej odpowiedzi, czy celowo i świadomie przytaczali oni nieprawdziwe okoliczności, chcąc w ten sposób bezpodstawnie odzyskać od pozwanego kwotę 90.000 zł, czy też ich motywacja wynikała z błędnego przeświadczenia co do zawartych z pozwanym umów, ich treści, przyjętych na siebie zobowiązań oraz ich konsekwencji.

Na koniec należy jeszcze zwrócić uwagę na fakt, że redakcja pisemnego pokwitowania z dnia 1 sierpnia 2013 r. (k. 21), które sporządzone było przez pozwanego, była niefortunna. Zdaniem Sądu Okręgowego nie może być jednak w sprawie żadnych wątpliwości, że ustalenia czynione pomiędzy stronami były jasne, klarowne i czytelne. Co więcej, wynikały z nich zobowiązania obu stron, tj. zakres prac, do wykonania których zobowiązał się pozwany, terminy ich wykonania, a z drugiej strony – zobowiązania finansowe powodów.

Mając na uwadze powyższą argumentację stwierdzić należy, że ani kwota 310.000 zł, ani kwota 90.000 zł, którą pozwany otrzymał dniu 1 sierpnia 2013 r., nie były w rozumieniu art. 410 par. 2 kc nienależne.

Z powyższych względów Sąd powództwo oddalił i na podstawie art. 98 par. 1 kpc zasądził od powodów na rzecz pozwanego zwrot kosztów procesu.