Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 kwietnia 2016 r.

Sąd Rejonowy w Świnoujściu I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 5 kwietnia 2016 r. w Świnoujściu

na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy (...) – Zakładu (...)

przeciwko A. D.

o eksmisję

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od powódki Gminy (...) – Zakładu (...) na rzecz pozwanej A. D. kwotę 137 zł (stu trzydziestu siedmiu złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 657/15

UZASADNIENIE

Powódka Gmina (...) - Zakład (...) wystąpiła przeciwko pozwanej A. D. z powództwem o nakazanie pozwanej wydania powódce lokalu mieszkalnego położonego w Ś. przy ul. (...) w stanie wolnym od osób i rzeczy. Ponadto wniosła o zasądzenie od pozwanej kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że pozwana była najemcą lokalu mieszkalnego położonego w Ś. przy ul. (...). Pozwana od dłuższego, nieokreślonego, już czasu w lokalu nie mieszka i nawet okresowo w nim nie przebywa. Prawdopodobnie mieszka za granicą. Jak wynika z informacji uzyskanej z Urzędu Miasta Ś. pozwana nadal jest zameldowana w spornym lokalu. Nadto według ustaleń poczynionych przez powódkę, mieszkanie jest podnajmowane, względnie oddawane do bezpłatnego używania osobom trzecim. W związku z tym powódka wypowiedziała pozwanej stosunek najmu lokalu ze skutkiem na dzień 31 lipca 2014r. z jednoczesnym wezwaniem, w zakreślonym terminie, do jego zdania.

Pozwana A. D. w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwana podniosła, że z art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego podstawę wypowiedzenia przez wynajmującego może być niezamieszkiwanie przez lokatora w lokalu mieszkalnym przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Przedmiotowa przesłanka nie zachodzi jednak w sprawie. Pozwana na stałe zamieszkuje w spornym lokalu, traktując go jako swoje centrum życia. Co jakiś czas pozwana wyjeżdża do Anglii w celu sprawowania osobistej opieki nad jej wnukami, które tam przebywają. Niemniej jednak pozwana za każdym razem wracała do swojego miejsca zamieszkania tj. na ul. (...), bowiem jej pobyt w Anglii ma jedynie charakter czasowy. Pozwana pomimo czasowego nieprzebywania w lokalu traktuje go jako swoje stałe miejsce pobytu. O powyższym świadczy chociażby fakt, że w przedmiotowym lokalu mieszkalnym posiada swoje rzeczy, tj. ubrania, meble i urządzenia RTV i AGD. Dodatkowo pozwana z uwagi na fakt, że nieruchomość wymagała gruntownego remontu poczyniła na nią kosztowne nakłady w celu doprowadzenia jej do stanu użyteczności. Pozwana nie ma wiedzy na temat tego, żeby podczas jej pobyt w Anglii przedmiotowa nieruchomość była podnajmowana czy też użyczana bez zgody powódki. Pozwana przyznaje, że w okresie kiedy był prowadzony remont w nieruchomości czasowo przebywali u niej pracownicy wykonawcy. Z uwagi na powyższe okoliczności eksmitowanie pozwanej jest nieuzasadnione, ale także niezgodnie z zasadami współżycia społecznego. Wypowiedzenie umowy pozwanej jest bezskuteczne nie tylko z powyższych powodów, ale również z uwagi na niezachowanie przez powódkę warunków formalnych wypowiedzenia. Ani wypowiedzenie umowy najmu z dnia 21 maja 2014r., ani też wezwanie z dnia 12 sierpnia 2014r. nie zostały pozwanej skutecznie doręczone. Kolejnym argumentem świadczącym o tym, że miejsce stałego zamieszkania pozwanej jest lokal mieszkalny znajdujący się przy ul. (...) w Ś., jest fakt bieżącego regulowania należności na rzecz powódki z tytułu czynszu najmu oraz innych opłat eksploatacyjnych.

Sąd ustalić następujący stan faktyczny:

W dniu 16 października 1995r. pozwana A. D. zawarła z powódką Gminą (...) - Zakładem (...) umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego w Ś. przy ul. (...).

(dowód: umowa najmu - k. 3-4)

W piśmie z dnia 21 maja 2014r. powódka oświadczyła, że wypowiada pozwanej umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego w Ś. przy ul. (...) z dniem 01 lipca 2014r. ze skutkiem na dzień 31 lipca 2014r. Powódka wskazała przy tym, że przyczyną wypowiedzenia jest podnajem lokalu oraz niezamieszkiwanie najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.

(dowód: pismo powódki z dnia 21.05.2014r. - k. 13)

Powyższe pismo powódka wysłała do pozwanej na adres lokalu przy ul. (...). Pismo to zostało zwrócone powódce jako niepodjęte przez adresata. Przesyłka z pismem była awizowana jeden raz - w dniu 26 maja 2014r.

(dowód: koperta - k. 14)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 222 § 1 kc właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

W ocenie Sądu zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie pozwala na stwierdzenie, że pozwana zajmuje sporny lokal bez tytułu prawnego. Bezspornym w sprawie było to, że strony łączyła umowa najmu lokal mieszkalny położonego się przy ul. (...) w Ś.. Natomiast strony pozostawały w sporze, co do tego czy umowa ta została skutecznie przez powódkę wypowiedziana. Z uwagi na to, że pozwana kwestionowała skuteczność dokonanego wypowiedzenia to powódka powinna w niniejszej sprawie wykazać dowodowo, stosownie do treści art. 6 kc, że wypowiedzenie umowy dokonane pismem z dnia 21 maja 2014r. było skuteczne. Zdaniem Sądu powódka nie wykazała jednak tej okoliczności. W pierwszej kolejności zauważyć należy, że powódka nie przedłożyła dowodu doręczenia pozwanej oświadczenia o wypowiedzeniu umowny najmu. Zgodnie z art. 61 § 1 zd. 1 kc oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Sąd, co do zasady, akceptuje pogląd, że oświadczenie woli może być skutecznie złożone drugiej stronie w formie korespondencyjnej, nawet gdy adresat nie podjął adresowanej do niego przesyłki. Istotnym w tym zakresie jest bowiem to czy adresat miał możliwość odbioru wysłanego do niego pisma, a nie czy z tej możliwości faktycznie skorzystał. Pismo powódki z dnia 21 maja 2014r. zostało doręczone za pośrednictwem Poczty Polskiej S.A. Do trybu doręczenia tej korespondencji zastosowanie znajdował Regulamin świadczenia usług powszechnych z dnia 01 lipca 2013r. (stanowiący załącznik nr 1 do uchwały nr 143/2013 Zarządu Poczty Polskiej z dnia 28 czerwca 2013r.). Zgodnie z jego § 26 w przypadku niezgłoszenia się adresata lub innych uprawnionych osób po odbiór przesyłki rejestrowanej, następnego dnia po upływie 7-dniowego terminu odbioru wskazanego w pierwszym zawiadomieniu, powtórnie zawiadamia się adresata o możliwości odbioru przesyłki:

1) pozostawiając w skrzynce oddawczej adresata albo jeśli nie jest to możliwe w inny nie naruszający przepisów prawa sposób, sporządzone na odpowiednim formularzu zawiadomienie o terminie odbioru i adresie placówki oddawczej, w której przesyłka jest przechowywana. W przypadku pozostawienia zawiadomienia o próbie doręczenia przesyłki pocztowej w innym miejscu niż skrzynka oddawcza adresata, miejsce pozostawienia odnotowywane jest na przesyłce pocztowej, albo

2) w formie elektronicznej (SMS, e-mail), wskazując numer przesyłki, termin jej odbioru oraz adres placówki oddawczej, w której jest ona przechowywana, jeżeli adresat złożył w placówce oddawczej żądanie, o którym mowa w § 31 ust. 3, o otrzymywaniu zawiadomień w formie elektronicznej.

Przesyłka z oświadczeniem o wypowiedzeniu została doręczona z naruszeniem powyższego przepisu tj. przesyłka ta była awizowana tylko raz. W ocenie Sądu przesądza to o nieskuteczności doręczenia. Niezależnie od tego zauważyć należy, że bezspornym w sprawie było, że w czasie kiedy wypowiedzenie umowy zostało wysłane do pozwanej to przebywała ona w Anglii. Niewątpliwie więc pozwana nie mogła zapoznać się z treścią oświadczenia powódki o wypowiedzeniu umowy. Powódka powoływała się przy tym na treść art. 6g ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2014r. poz. 152 z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem w okresie trwania najmu strony umowy są obowiązane informować się nawzajem na piśmie o każdej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby. W razie zaniedbania tego obowiązku korespondencję wysłaną na ostatni adres listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru i nieodebraną, uważa się za doręczoną. Pozwana w niniejszej sprawie kwestionowała to, że zmieniło się jej miejsce zamieszkania, wskazując że jej pobyt w Anglii ma charakter wyłącznie czasowy. Wskazana powyżej ustawa nie definiuje pojęcia "miejsce zamieszkania". W związku z tym należy odwołać się do treści art. 25 kc, który to przepis stanowi że miejscem zamieszkania osoby fizycznej jest miejscowość, w której osoba ta przebywa z zamiarem stałego pobyt. Powódka nie podważyła dowodowo twierdzeń pozwanej, że miejscem jej zamieszkania jest Ś.. W związku z tym nie można uznać, że przesyłka do pozwanej została skutecznie jej doręczona w trybie art. 6g ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Dokonane przez powódkę wypowiedzenie umowy było nieskuteczne również z innych powodów. Zauważyć należy, że zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2–5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Powódka dokonując wypowiedzenia powołała sie na dwie przyczyny wypowiedzenia: podnajem lokalu oraz niezamieszkiwanie najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 3 nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Pozwana kwestionowała fakt podnajmowania przez nią spornego lokalu. Powódka nie wykazała zaś dowodowo, aby rzeczywiście taka sytuacja miała miejsce. Podkreślić przy tym należy, że powódka na poparcie swoich twierdzeń ograniczyła się do przedłożenia jedynie dokumentów w postaci notatek służbowych i oświadczeń. Niewątpliwie tego rodzaju dokumenty miały charakter dokumentów prywatnych. Zgodnie zaś z treścią art. 245 kpc dokument prywatny stanowi dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie. Przedmiotowe dokumenty nie stanowią więc dowodu na okoliczności objęte ich treścią, szczególnie że pozwana kwestionowała te okoliczności. Powódka nie wniosła przy tym o przesłuchanie w charakterze świadków osób, które sporządziły przedmiotowe dokumenty. W zakresie notatki służbowej z dnia 29 lipca 2008r. (k. 7) należy zauważyć, że wynikające z jej treści okoliczności nie mogłyby i tak stanowić podstawy wypowiedzenia pozwanej umowy najmu. Stosownie do treści art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego podnajem tylko wówczas może stanowić podstawę wypowiedzenia umowy, jeżeli nastąpił bez pisemnej zgody właściciela. Z samej treści przedmiotowej notatki wynika, że fakt zamieszkiwania w spornym lokalu S. K. z rodziną zostało przez pozwaną zgłoszone powódce i fakt ten został przez powódkę zaakceptowany, o czym świadczy adnotacją o zgłoszeniu dodatkowych osób do działu czynszowego, jak również to że przez kolejne sześć lat powódka nie wypowiedziała pozwanej umowy najmu. Podkreślić również należy, że bez znaczenia było to czy sporny lokal został przez pozwaną podnajęty po dacie 21 maja 2014r., gdyż z oczywistych względów oświadczenie o wypowiedzeniu umowny najmu mogło dotyczyć jedynie okoliczności istniejących w chwili jego złożenia, a nie takich które dopiero zaistniały w przyszłości. Dlatego bez znaczenia w sprawie były dowody dotyczące przeprowadzonych przez pracowników powódki kontroli w lutym 2016r., jak również kwestia wiarygodności zeznań świadka M. N. w kontekście jego pisemnego oświadczenia z dnia 17 lutego 2016r. Mieć należy również na uwadze, że w niniejszej sprawie powódka musiałaby wykazać, czego nie uczyniła, że sporny lokal zajmowany jest przez inne osoby na podstawie umowy najmu, zawartej za zgodą pozwanej. W treści oświadczenia o wypowiedzeniu powódka jako przyczynę wypowiedzenia powołała jedynie podnajem. W tym miejscu zauważyć należy, że powódka w treści pozwu sama wskazała, że "mieszkanie jest podnajmowane, względnie oddawane do bezpłatnego używania osobom trzecim". Wynika z tego, że sama powódka nie miała pewności czy powołana przez nią przyczyna wypowiedzenia (podnajem) faktycznie zaistniała. W zakresie przesłanki niezamieszkiwania przez pozwaną w spornym lokalu zauważyć należy, że zgodnie z art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Mieć należy na uwadze, że wypowiedzenie umowy z powyższej przyczyny było nieskuteczne, gdyż powódka nie zachowała sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia. Ponadto powódka nie wykazała dowodowo, że pozwana faktycznie niezamieszkiwała w spornym lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy, a pozwana kwestionowała tę okoliczność. Dowodem na tę okoliczność, z przyczyn wskazanych już powyżej, nie mogły być powołane przez powódkę notatki służbowe i oświadczenia. W tym zakresie aktualne pozostają powyższe uwagi, dotyczące znaczenia pojęcia "zamieszkiwania". Dodać należy, że interpretacja tego pojęcia musi uwzględniać aktualne uwarunkowania społeczne tj. łatwość i powszechność przemieszczania się ludności w ramach Unii Europejskiej, bez zamiaru stałego pobytu w danym państwie członkowskim. W ocenie Sądu nie można w tej sytuacji wykluczyć sytuacji, że pozwana pomimo długotrwałych okresów pobytu na terenie Wielkiej Brytanii nadal traktuje (w rozumieniu art. 25 kc) Ś. jako miejsce swojego zamieszkania.

Przyjmując, że powódka nie wypowiedziała pozwanej skutecznie umowy najmu uznać należy, że strony nadal łączy umowa z dnia 16 października 1995r., a tym samym pozwana posiada skuteczny wobec powódki tytuł prawy do dalszego zajmowania spornego lokalu.

Mając powyższe na uwadze Sąd oddalił powództwo.

Ustalenia w niniejszej sprawie Sąd poczynił na podstawie niekwestionowanych przez strony dokumentów. Z przyczyn powołanych już powyżej bez znaczenia były przedłożone przez powódkę dokumenty w postaci notatek służbowych i oświadczeń. Sąd nie poczynił również ustaleń na podstawie zeznań świadków i pozwanej. Z uwagi na niewykazanie przez powódkę skuteczności wypowiedzenia zbędnym było dokonywanie szczegółowych ustaleń w zakresie faktycznego sposobu korzystania przez pozwaną ze spornego lokalu. Wątpliwość Sądu budziła wiarygodność zeznań świadka M. N., w kontekście treści podpisanej przez niego notatki służbowej z dnia 17 lutego 2016r. Gdyby nawet przyjął za prawdziwe zawarte w tej notatce oświadczenie "lokal ten, jak oświadczył P. N. wynajmuje od swojego pracodawcy P. E. F., u którego pracuje od 7 lat" to i tak nie miałoby to znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Jak już wyżej wskazano ewentualne podnajmowanie lokalu w chwili obecnej nie może mieć wpływu na ocenę skuteczności wypowiedzenia z dnia 21 maja 2014r. Ponadto z powołanego oświadczenia wynika, że świadek miałby wynajmować sporny lokal od E. F.. Powódka powinna więc wykazać, że nastąpiło to za zgodą pozwanej.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 kpc i art. 109 § 2 kpc. Powództwo zostało oddalone, więc to powódkę należy uznać za stronę przegrywającą proces. Dlatego powinna ona zwrócić pozwanej poniesione przez nią koszty procesu. Tymi kosztami było wynagrodzenie pełnomocnika procesowego pozwanej w kwocie 120 zł i opłata skarbowa od udzielonego pełnomocnictwa w kwocie 17 zł. Wynagrodzenie pełnomocnika procesowego pozwanej zostało określone zaś w wysokości stawki minimalnej na podstawie § 10 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U. Nr 163, poz. 1349 z późn. zm. - w brzmieniu obowiązującym na dzień wszczęcia postępowania w niniejszej sprawie).

SSR Mariusz Grobelny